Среда , 28 февраля 2024
Бизнес-Новости
Разное / Как приобрести недвижимость: Как купить квартиру? [Инструкция]

Как приобрести недвижимость: Как купить квартиру? [Инструкция]

Содержание

Как приобрести недвижимость безопасно и выгодно — Рынок жилья

Покупка квартиры сопряжена с рисками, которые ложатся на плечи покупателя. Необходимо отнестись к сделке максимально ответственно, ведь речь идет часто о единственном жилье и самой крупной покупке в жизни человека. К сожалению, довольно большой процент сделок по приобретению недвижимости расторгается судами по различным основаниям.

С самого начала покупатель должен определить, для чего приобретается недвижимость – для проживания или для инвестиции, а также представлять всю последовательность действий.

Поиск вариантов, просмотры, торги

Процесс приобретения жилья можно условно разделить на два этапа. Первый этап – это поиск подходящих объектов, договоренности о просмотре, просмотры квартир, переговоры, торги по цене квартиры.

На первом этапе, а еще лучше в самом его начале, покупателю необходимо определиться, действует ли он самостоятельно либо с помощью риэлтора.

Если вы решили действовать самостоятельно, уделите максимум времени поиску и выбору жилья, изучите все нюансы подбора нужного варианта.

Большинство потенциальных покупателей считают, что все просто и подобрать квартиру не проблема, поскольку все базы открытые. Но по факту это большой труд. Изучение рынка, анализ ситуации, переговоры с продавцами и агентами отнимают много времени и сил – по моим оценкам, раз в десять больше, чем если бы покупатель воспользовался услугами риэлтора. Еще больше времени тратится на бесполезные просмотры объектов, которые по разным причинам не подходят – их невозможно купить в конкретном случае или они вообще не скоро будут готовы к сделке.

Некоторое количество потенциальных покупателей все же успешно проходят этот сложный этап выбора квартиры. Однако если у вас нет такого количества свободного времени, лучше воспользоваться услугами профессионалов. Опытный риэлтор, желательно еще и юрист в одном лице, уже на этапе подготовки к просмотру отсеет нереальные варианты. Правильно заданные вопросы и опыт помогают выявить юридически проблемные объекты, что сокращает количество просмотров раз в пять.

Профессионализм риэлтора и заключается в том, чтобы понять клиента, помочь ему разобраться в его потребностях и найти оптимальный вариант. Хороший специалист способен подобрать вариант клиенту с трех показов.

Еще большой плюс опытного риэлтора – понимание истинной рыночной цены объекта. Он всегда укажет на моменты, по которым можно торговаться, и вовремя остановит торги, когда это неуместно и может сорвать выгодную сделку. Таким образом, профессионал сэкономит вам не только время и нервы, но и деньги.

Но вот наконец нужный объект найден. На этом первый этап в приобретении жилья заканчивается. Этот этап еще не нес в себе финансовых рисков.

Готовимся к сделке

Подобрав объект, мы переходим ко второму этапу, уже связанному с рисками.

Что необходимо? Проверить документы на объект, разобраться в ситуации продавца, внести задаток/аванс или заключить предварительный договор купли-продажи, подготовить схему сделки, составить и согласовать со сторонами основной договор купли-продажи, подписать его, зарегистрировать переход права, получить документы с регистрации, проконтролировать выполнение всех условий сделки продавцом, произвести расчеты, принять квартиру и подписать акт приема-передачи.

Даже если вы в себе уверены, для заключения сделки, подписания договора и координации денежного расчета лучше воспользоваться помощью профессионалов, а не советами в интернете, которые зачастую неверны. Это может быть риэлтор, юрист, а лучше и тот и другой или в одном лице.

Найдите хорошего специалиста, которому можно доверить процесс. На что обратить внимание? Желательно, чтобы у специалиста было высшее юридическое образование, большой опыт работы с недвижимостью, знание судебной практики по недвижимости, навыки профессионального переговорщика, наличие рекомендаций, репутация честного порядочного человека.

Распространенная ошибка – обращаться к знакомому агенту просто потому, что он хороший человек. Бывая на сделках, я часто встречаю слабо подготовленных, юридически неграмотных агентов. Их единственный плюс – что они знакомые клиента, и человек надеется, что именно поэтому агент его не подведет. Умышленно, конечно, не подведет, но зачастую проблемы у клиента возникают именно из-за неграмотности агента. Причем, как правило, такие «спецы» не заключают официальных договоров и, соответственно, ни за что не отвечают.

Обязательно заключите письменно договор на услугу и исключите все пени, штрафы, неустойки. Не составляйте генеральных доверенностей и доверенностей с правом получения денег.

Рекомендую также при заключении договора с риэлтором (юристом) не вносить невозвратный аванс или задаток, не убедившись, что такое юридическое лицо существует, а лицо, принимающее денежные средства, имеет данные полномочия. Если не могут представить документы – лучше отказаться от сотрудничества.

Не полагайтесь полностью на непроверенного агента. Среди них есть так называемые продавцы авансов, которые, получив от вас деньги, ничего не делают.

Если агент неадекватно себя ведет, нагнетает обстановку, торопит вас или оказывает давление – лучше отказаться от его услуг.

На что обратить внимание

Первичное представление о юридической чистоте квартиры можно сделать на основании документов о собственности, справки о зарегистрированных лицах. Дальнейшие проверки сложнее, они зависят от ситуации и объекта, и их очень трудно провести без привлечения специалистов.

На что нужно обратить внимание, рассматривая покупку на вторичном рынке?

  • Число собственников. Особенно важно уточнить, есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные граждане, кто сейчас служит в армии или отбывает срок наказания в местах лишения свободы.
  • Число зарегистрированных лиц и основания их регистрации. Существуют такие основания, по которым граждан нельзя будет выселить даже через суд.
  • Есть ли обременения на квартире в виде залога, ареста имущества, долгов собственников по кредитам, ипотеке и т. п.
  • Планировка квартиры. Отвечает ли она фактическому состоянию жилья, не было ли перепланировок, не внесенных в документы.
  • Качество и состояние жилья. За красивыми и свежими обоями может скрываться плесень, а за подвесными потолками следы затопления жильцами сверху.
  • Стоимость. Если цена занижена относительно аналогичных объектов – это повод задуматься о его чистоте в юридическом смысле.
  • История жилья, количество его переходов к новым владельцам. Если квартира часто перепродается, это требует дополнительной проверки.
  • Личность продавца. Если есть малейшие подозрения на его счет, лучше отказаться от покупки.
  • От чьего имени продажа. Продажа по доверенности – не самая желательная сделка, но если объект действительно нравится, покупка возможна, но с дополнительной проверкой. И обязательно проводите такие сделки с участием нотариуса.
  • Не стесняйтесь просить у владельцев документы. Адекватные хозяева, которым нечего скрывать, не станут вам в этом препятствовать. А если есть подозрения, что что-то скрывается или не договаривается, – это основание для более тщательной проверки.
  • Если приобретаете квартиру с евроремонтом и мебелью, это должно быть отражено в договоре или дополнительном соглашении. Квартиру принимайте по акту в день передачи вам ключей от приобретенного жилья.

Это лишь малая часть моментов, на которые следует обратить внимание. Каждый объект индивидуален, каждое из перечисленных обстоятельств может потянуть за собой длинную цепочку проблем, что впоследствии может повлечь за собой изъятие недвижимости.

Чего нельзя делать, чтобы не лишиться своих денег

  • Покупать объект без проверки.
  • Покупать по доверенности без тщательной проверки. Такую сделку рекомендую делать только в нотариальной форме.
  • Приобретать жилплощадь, на которую возникло право приватизации, без проверки ущемления прав третьих лиц.
  • Приобретать жилплощади, если не выписались бывшие жильцы, сохраняющие право проживания по тем или иным законным основаниям.
  • Приобретать недвижимость без нотариального согласия на продажу супруги/супруга продавца.
  • Проводить сделку с несовершеннолетними владельцами без разрешения органа опеки.
  • Покупать у недееспособных лиц.
  • Вносить большой задаток, аванс.
  • Рассчитываться за квартиру не тем способом, который прописан в договоре.
  • Производить расчеты в машине, жилье продавца и других не предназначенных для этого местах.
  • Рассчитываться с продавцом до момента регистрации сделки купли-продажи.
  • Передавать деньги без расписки или иного платежного документа.
  • Соглашаться на подписание договора или расписки не продавцом.
  • Заключать договор с указанием заниженной цены сделки. В случае банкротства продавца это может привести к изъятию квартиры в конкурсную массу.
  • Заключать договор купли-продажи в форме, не соответствующей закону.
  • Не производить регистрацию перехода права в Росреестре.

Это, повторюсь, не все риски, а лишь часть из них. Выявить их сможет только риэлтор, имеющий хорошую юридическую подготовку и постоянно изучающий судебную практику.

Если, к примеру, продавец скрыл от вас, что владельцы – недееспособные лица, вы рискуете потерять недвижимость и деньги. Справка о том, что продавец не состоял на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, не спасет от изъятия квартиры. Если поведение продавца кажется неадекватным либо продавец пожилой и его вменяемость смущает, то, помимо справок, я в некоторых случаях дополнительно заказываю экспертизу у психиатра. Ипотечникам не стоит уповать на проверку в банках. Банку нет большой разницы в законности предыдущих сделок, поскольку изъятие квартиры у собственника не освобождает его от выплаты кредита.

Только после тщательной проверки объекта и предыдущих его собственников переходим к сделке.

Расчеты

Это наиболее волнительный и сложный этап для покупателя, особенно если это альтернативные сделки (цепочки). Для специалиста же это обычная работа. По моему мнению, непрозрачные схемы с использованием банковских ячеек уходят в прошлое. Для простых безальтернативных сделок я предпочитаю расчеты с использованием аккредитива или депозита нотариуса. Для покупателя он хорош тем, что обязательство по оплате им исполнено с момента поступления денег в депозит. А в случае, если сделка не состоится или условия депозита не будут соблюдены, то денежные средства будут ему нотариусом возвращены.

Если сделка не нотариальная, то можно использовать аккредитив. Некоторые банки предлагают иные схемы расчетов, например сервер безопасных расчетов, блокированный накопительный счет и другие. Но ячейка как способ расчетов остается.

Доверьтесь профессионалам

Профессиональное сопровождение сделки – ваша защита. Составление договора купли-продажи, который является важнейшим документом сделки, я бы рекомендовал поручить нотариусу. Это, конечно, стоит дополнительных денег, но квартира покупается в среднем один-два раза в жизни. К тому же нотариальная сделка, по сути, приравнивается к решению суда, поскольку нотариус «проверяет законность сделки». Такую сделку расторгнуть можно только в исключительных случаях.

Многие сделки сейчас подлежат обязательному нотариальному удостоверению. По таким сделкам нотариальный тариф значительно снижен.

В то же время нотариус не анализирует и не проверяет историю квартиры и не может гарантировать законность предыдущих сделок по объекту. В этом вопросе может помочь адвокат, риэлтор, юрист. Лучше, если все это есть в одной компании.

Самое выгодное и безопасное для покупателя – полная услуга от надежного агентства недвижимости с участием грамотного юриста. От подбора и изучения всех вариантов покупки до детального анализа всех документов, изучения истории объекта, собственников, оснований перехода прав и их законности, анализа судебной практики по данному вопросу, проведения нотариальной сделки, обеспечения безопасности взаиморасчетов и до момента заселения покупателя в квартиру. При этом клиент получает также грамотную консультацию по налогообложению и налоговым вычетам.


Автор материала:

Адвокат ГК «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Сергей Васильевич Слободянюк

Консультации и сопровождение сделок с недвижимостью (купля-продажа квартир, комнат, загородной недвижимости, новостроек, а также аренда, ипотека и другие жилищные вопросы) комфортно и безопасно вместе с ГК «Адвокат-Недвижимость».

Тел.: (812) 741-60-05, 8 (905) 200-66-44. Сайт www.advocat-n.ru


Текст: На правах рекламы    Фото: jcomp — ru.freepik.com   

Эксперты назвали 10 признаков квартир, которые опасно покупать

МОСКВА, 15 янв — ПРАЙМ.

К выбору недвижимости, особенно на вторичном рынке, стоит отнестись очень внимательно. Эксперты предупредили, что если неосмотрительно подойти к этому вопросу, то покупка новой квартиры может превратить жизнь в череду судов и разбирательств, а само жилье и вовсе может оказаться абсолютно непригодным для жизни.

Риелторы и юристы назвали для «РБК» десять признаков проблемного жилья, от покупки которого лучше отказаться.

ПРИЗНАК № 1  Незаконная перепланировка

Один из важных критериев, на которые стоит обратить внимание при покупке квартиры, — наличие перепланировки.

Руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды сервиса «Авито-Недвижимость» Руслан Закирьянов предупредил о том, что «в том случае, если изменения в планировке не были узаконены владельцами квартиры, покупателю придется делать это самостоятельно. Оформление таких изменений займет дополнительное время и потребует немалых денежных затрат, а также есть риск, что придется вернуть старую планировку, если новую не согласуют уполномоченные органы».

Риелторы рассказали, когда выгоднее купить жилье

ПРИЗНАК № 2  Неблагополучный район

Эксперты рекомендуют заранее изучить район, в котором находится квартира, и отказаться от сделки, если дом расположен в неблагополучном месте.

«Неблагоприятная экологическая обстановка, действующие промзоны, скудная социальная инфраструктура или внушительное количество крупных автомобильных автомагистралей поблизости — в таких районах не стоит приобретать жилье аллергикам, людям с хроническими заболеваниями дыхательных путей.

Постоянное пребывание в экологически неблагоприятной зоне может принести ощутимый вред их здоровью», — пояснил Закирьянов.

Готовясь к покупке, по его словам, стоит изучить информацию о районе и окрестностях дома на форумах в интернете и поговорить с жителями дома (потенциальными соседями) или окрестных домов, которые расскажут о проблемах, которые на первый взгляд незаметны.

ПРИЗНАК № 3. Наследство или подарок

Внимательно следует относиться к покупке той недвижимости, которая перешла к продавцам по договору дарения или по наследству.

Адвокат Виктория Данильченко (Коллегия адвокатов Виктории Данильченко) сказала, что «если, например, продавец получил квартиру по наследству меньше трех лет назад, есть риск, что владение этой квартирой может кто-то оспорить. Кроме того, если 15 августа продавец стал наследником, 25 августа получил свидетельство о собственности, а 26 августа уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно присутствует мошенническая схема».

ПРИЗНАК № 4. Отказ от приватизации

Квартиру, которая была приватизирована в недавнем прошлом, также лучше не покупать. Тем более если в приватизации не участвовал кто-то из прописанных в ней на тот момент жильцов. Данильченко пояснила, что «по закону, отказавшийся от приватизации жилец имеет право на пожизненное проживание в квартире».

ПРИЗНАК № 5. Много переходов прав

Еще один признак «плохой» вторичной недвижимости — большое число переходов прав собственности.

Руководитель офиса «Миэль» «В Крылатском» Ирина Бербенева рассказала, что «в этом случае необходимо проверять в Росреестре историю квартиры и всех ее владельцев. В большинстве случаев документы на подобные объекты нечисты. За такой историей может скрываться какая-нибудь неприятная ситуация, которая может вызвать расторжение всех последующих сделок». 

Названа минимальная стоимость аренды жилья в Москве

ПРИЗНАК № 6. Материнский капитал

От покупки квартиры, в которую вложен материнский капитал, также лучше отказаться.

«В случае использования маткапитала при покупке квартиры обязательно выделяются доли на несовершеннолетних детей. Проверить это можно через выписку из ПФР об использовании средств маткапитала. Если дети не являются собственниками квартиры, значит их права ущемлены, а сделка будет признана незаконной», — пояснила Бербенева.

ПРИЗНАК № 7. Заниженная стоимость

Когда цена квартиры слишком занижена, это скорее всего тревожный признак.

«Довольно часто собственники квартир хотят прописать в договоре купли-продажи меньшую сумму. Такое желание связано не только с попыткой уклониться от налогов со стороны продавца. За этим может скрываться мошенническая схема. При признании судом сделки недействительной продавец будет обязан вернуть только указанную в договоре сумму», — пояснила эксперт «Миэля».

ПРИЗНАК № 8. «Убитый» ремонт

Стоит отказаться от приобретения квартир, которые риелторы называют «убитыми» (то есть в таком плохом состоянии, что им требуется капитальный ремонт), рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Стало известно, какой квартирный ремонт россияне любят делать сами

Он сказал, что, хотя «такие объекты продаются с большой скидкой, однако здесь практически невозможно жить. Наиболее сложные для дальнейшей реализации варианты — жилье, в котором был пожар, так как надолго остающийся после этого запах гари, а также вид обугленных окон и балкона сильно отпугивают потенциальных покупателей». Куликов добавил, что нередко привести в порядок такие квартиры оказывается существенно дороже, чем сразу купить квартиру со схожими характеристиками и свежим ремонтом. Кроме того, за хаосом можно не заметить существенных изъянов жилья, напомнил эксперт.

ПРИЗНАК № 9. Дом под снос

Неблагоприятным фактором считается также нахождение дома в списке объектов реновации. «Если власти города планируют снести дом, в котором вы приобретаете квартиру, есть опасность, что вас переселят в другой объект, который может располагаться не там, где вы планировали поселиться, — в другом районе, вдали от необходимой вам инфраструктуры, к примеру школы или поликлиники. И выбирать вам придется из нескольких квартир, которые вам предложат по программе реновации», — пояснил Закирьянов.

ПРИЗНАК № 10. Владелец на учете

Стоит отказаться от покупки квартиры, когда продавцом жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере, отметил Куликов.

Он уточнил, что «это одна из популярных схем аферистов и такую сделку легко расторгнуть, в результате покупатель остается без денег и без квартиры». Эксперт отметил, что в этом случае доказать свою правоту бывает непросто, так как родственники собственника специально в день сделки обращаются за помощью с жалобами, что состояние здоровья собственника продаваемого жилья ухудшилось.

Преимущества покупки недвижимости напрямую от застройщика — ООО «Эфес»

Покупка квартиры от застройщика – это возможность провести безопасную и надежную сделку. Так вы сможете быть уверены в том, что получите готовую квартиру в точно оговоренный срок. При этом также исключается вероятность быть обманутым мошенниками.

Существует два основных способа покупки квартиры в новом жилом комплексе: через риелтора или напрямую от застройщика.

  1. В первом случае вы заключаете договор купли-продажи с риелтором, который в данном случае выступает официальным представителем застройщика. По такой схеме происходит продажа трети квартир. Это является выгодным в случае, когда перед приобретением новой недвижимости необходимо продать старую квартиру.
  2. Во-втором случае, при сотрудничестве с риелтором к непосредственной стоимости квартиры добавляется сумма за услуги риелтора.

Преимущества покупки квартиры напрямую от застройщика:
  • Возможность сэкономить. В данном случае вам не требуется оплачивать комиссионный сбор, который идет на оплату услуг риелтора. К тому же при наличии у вас хороших коммуникативных способностей вы можете добиться весомой скидки и приобрести квартиру в новостройке по крайне выгодной цене.
  • Возможность получить более подробную информацию – именно застройщик обладает исчерпывающими данными касательно объекта сделки. У него вы сможете узнать все интересующие вас подробности, особенно если речь идет о профильных строительных и архитектурных параметрах, о которых риелтор может не знать.
  • При обращении в отдел продаж застройщика вы сможете получить правдивую информацию о жилом комплексе. В таком случае исключается возможность предоставления неверных сведений, которая может быть при сотрудничестве с посредником.
  • Покупка квартиры от застройщика облегчает получение и оформление ипотечного кредита. Как правило, у застройщика есть договоры с банками, которые предоставляют покупателям более выгодные условия кредитования. Выгода в таком случае будет гораздо больше, чем при сотрудничестве с посредниками.
  • Возможность забронировать квартиру – очень удобная опция, которая позволяет оставить бронь, а рассчитаться за них позже по старой цене. Такой опцией нельзя воспользоваться при покупке квартиры через риелтора.

Новостройки от застройщика в Екатеринбурге «Эфес» – это современные и комфортные жилые комплексы. Покупая квартиру напрямую о застройщика, у вас есть неплохая возможность обезопасить свою сделку, а также добиться более выгодных условий покупки, которые позволят вам здорово сэкономить. Спешите приобрести жилье повышенной комфортности в Екатеринбурге, и вы непременно оцените ту атмосферу уюта и радости, которая царит в квартирах от группы компаний «Эфес».

Десять причин не покупать недвижимость

В предыдущей статье я затронул ключевые преимущества этой инвестиции. И действительно, для типичного россиянина, кажется, лучшего вложения денег не существует (многочисленные опросы отчётливо фиксируют эту доминанту). Однако последние годы (особенно очевидно это стало после кризиса 2014 г.) наглядно продемонстрировали, что недвижимость необязательно всегда растёт в цене. Постоянно растущая налоговая и коммунальная нагрузка на владельцев ещё больше увеличивает ряды скептиков. Появилось множество рассуждений на тему, почему невыгодно вкладываться в недвижимость. В данной статье я суммирую доводы и добавлю новые, опираясь на ключевые свойства недвижимости.

  1. Очень высокий порог входа / альтернативные издержки

    Для подавляющего большинства населения покупка недвижимости означает глубокий финансовый стресс. Чтобы купить недвижимость, необходимо отказаться от потребления невероятного количества товаров и услуг (каждый может посчитать самостоятельно, чем придётся пожертвовать, чтобы купить квартиру в Москве). В интернете полно душераздирающих историй о том, как человек десять лет нормально не питался, никуда не ездил, экономил на себе и на семье только ради того, чтобы собрать деньги на квартиру.

    Но стоит ли овчинка выделки?

    Кроме того, очевидно, что лишь единицы в состоянии просто взять и купить квартиру. Значит, необходимо брать ипотечный кредит, а это дополнительные затраты, новый стресс и неизбежное снижение покупательской способности в будущем.

    В результате не недвижимость работает на человека, а он на недвижимость.

    Обычно на это выдвигается возражение: «А где же жить?», которое демагогически сводит альтернативу к «купить квартиру или жить на улице». Однако реальность чаще всего иная: никто на улице не живёт, и необходимости отказываться от всего и сводить свою жизнь к покупке квартиры (тем более в кредит) нет. Варианты всегда есть: переехать в более дешёвое жильё, в другой город, где уже есть собственная недвижимость, арендовать.

  2. Высокие трансакционные издержки Связано с предыдущим. Приобретение недвижимости — часто самая важная или даже единственная крупная покупка в жизни человека. Ради неё приходится рисковать если не всем, то очень многим. Покупка превращается, по сути, в лотерею. Выражаясь научной терминологией, покупатель несёт значительные трансакционные издержки. Они включают в себя затраты на поиск и сбор информации (о рынке, застройщике), на переговоры с продавцом, на юридическую защиту контракта. Многим не под силу заниматься всем этим самостоятельно, и они нанимают риелторов или оплачивают услуги юристов, пытаясь оптимизировать свои трансакционные издержки. Всё это увеличивает и без того огромные затраты на приобретение недвижимости.
  3. Низкая ликвидностьСвойство низкой ликвидности означает, что нельзя купить и продать свой объект по относительно выгодной цене, поскольку на рынке слишком мало участников. Есть лишь некоторое количество более-менее разнородных объектов, которые могут висеть в базах годами. Обычно речь про низкую ликвидность заходит, когда необходимо продать объект. В этом случае существует два варианта: продать быстро, но с дисконтом, либо без дисконта, но долго (причём, в последнем случае никто не гарантирует, что сделка вообще состоится).

    Вопреки распространённому мнению, от низкой ликвидности недвижимости страдают не только продавцы, которые не могут реализовать свой товар, но и покупатели, которые не могут купить то, что им надо. Несмотря на кажущееся обилие предложений, как только дело доходит до реальной покупки, быстро выясняется, что выбирать и нечего. Все объекты недвижимости оказываются либо не подходящими, либо слишком дорогими. И покупатель тоже стоит перед дилеммой: покупать быстро, но дорого, либо дёшево, но долго (и тоже никто не гарантирует, что нужный объект когда-нибудь появится).

    При сделках с недвижимостью многое зависит от удачи и терпения инвестора. Одновременно это означает, что спекулировать на короткий срок на недвижимости (как и на любом другом неликвидном активе) не имеет смысла. Даже если инвестор угадает тренд, ему придётся совершать минимум две сделки, на каждой из которых он потеряет какую-то часть своей прибыли. А если тренд будет угадан неверно, то есть риск надолго зависнуть с убыточной позицией, без шансов минимизировать свои потери. Обычно так и бывает: люди, купившие недвижимость, которая снижается в цене, не хотят продавать себе в убыток и продают (точнее выставляют) свои квартиры годами.

  4. Низкая реальная доходностьНедвижимость относится к классу консервативных инструментов вложений. Как мы выяснили ранее, риск глубокой просадки таких активов невелик, и недвижимость способна генерировать постоянный доход (денежный поток от арендных платежей). Но всё имеет свою цену. Рентные платежи от недвижимости обычно скромные и, что важнее, существенно меньше, чем от других способов вложений. Например, намного более ликвидные банковские депозиты, имея сопоставимые риски, гарантируют своим владельцам более высокую доходность (по крайней мере, так было в России последние десять лет).

    Кроме того, про это часто забывают, есть существенная разница между номинальной и реальной доходностью недвижимости. Собственник недвижимости должен вычесть из арендных поступлений все затраты, связанные с её обслуживанием (кроме тех, которые несёт арендатор) — налоги, ремонт, простои и др.

  5. Налоги У недвижимости есть преимущество, которое мы разбирали в предыдущей статье, её нельзя переместить, следовательно, нельзя и украсть. Но, как это часто бывает, достоинство легко превращается в недостаток. Владелец недвижимости не может спрятать своё имущество от всевидящего ока налоговых служб. Он не может оптимизировать налоги или уклониться от них и вынужден безропотно принимать те условия, которые ему предлагает государство. В России ставки налогов на имущество по сравнению со странами Европы и США пока невелики, но есть основания полагать, что налоговая нагрузка на владельцев недвижимого имущества будет постепенно расти.

    Растут быстрее инфляции и расходы на ЖКХ. Население получает счета на оплату и волей-неволей вынуждено оплачивать всё. Отказаться от коммунальных услуг сложно (или невозможно), сэкономить — тоже. Чем управляющие компании прекрасно и пользуются, планомерно повышая стоимость услуг.

  6. Обслуживание Вещественная сущность недвижимости предполагает, что нужно нести дополнительные издержки на поддержание её в надлежащем состоянии (финансовые активы в силу своей виртуальной природы этого не требуют).

    Помимо оплаты коммуналки, собственнику приходится заниматься ремонтом, заменой мебели, предпринимать меры по защите от грабителей, урегулировать споры с соседями и др. Особенно много расходов на обслуживание несут владельцы загородной недвижимости. Если недвижимость сдаётся в аренду, к этому добавляются расходы на поиск арендаторов и администрирование.

  7. Риски появления долей Физически квартиру практически невозможно разделить без потери её потребительских качеств. Но с юридической точки зрения квартиры как раз могут быть разделены хоть на тысячу частей. То, что недвижимость подвержена дроблению на доли, пожалуй, главный её недостаток. Причём от этого не застрахован никто. Сегодня вы являетесь единственным обладателем квартиры, но завтра ваше имущество начнёт дробиться (в результате развода, по суду или при переходе квартиры по наследству). Полюбовно разделить имущество ценой в миллионы бывает очень непросто, что приводит к целому ряду неприятных юридических и этических казусов. А вот с финансовыми активами таких проблем, как правило, не возникает. Лучший актив с этой точки зрения — деньги, т.к. они обладают практически бесконечной делимостью. Но и другие активы (акции, облигации, золото) несложно разделить на столько частей, сколько необходимо.
  8. Отсутствие гибкости в управленииПокупатель недвижимости часто становится заложником ситуации, которой он не может полностью управлять, и проблем, которых заранее не мог предвидеть. Пьяные, неадекватные соседи. Скрытые дефекты в самой квартире (плохая шумоизоляция, неработающая вентиляция, тараканы и др.). Инфраструктура (власти решили построить дорогу под окнами). Могут измениться личные обстоятельства (появился хороший вариант трудоустройства на противоположном конце города) или планы (захотелось переехать в другой город/страну). А квартира уже куплена, и избавиться от неё можно только с потерей времени и денег.

    Другой вариант: срочно понадобились средства (на учёбу, лечение или даже на другую недвижимость). В этом случае придётся брать кредит, а это снова потери.

    Если человек обременён семьёй, то распоряжаться своей собственностью он может разве что теоретически (а на практике остаётся только жить в квартире, больше она ни на что не годится). В итоге, обладая многомиллионными активами, люди часто парадоксальным образом пополняют класс самых неимущих слоев населения.

  9. Расширяющееся предложение при сокращающемся населении Медленно, но верно потребность в жилье насыщается. В отличие от товаров повседневного спроса (продукты питания, одежда, бытовая техника и т.п.), которые в процессе потребления исчезают (или быстро амортизируются), а значит, спрос на них восстанавливается, с жильём всё иначе. После покупки квартиры вы свой спрос реализовали и вряд ли в обозримом будущем захотите купить ещё. Маркетологи, разумеется, работают над этим, убеждая всех нас, что 25 метров на человека это мало (такой средний метраж сейчас приходится на каждого россиянина, согласно данным Росстата), а значит, надо купить вторую квартиру, потом загородный дом и т.д. Однако естественный спрос на недвижимость будет падать. Что отдельно усугубляется демографическими проблемами в России. Квартир становится всё больше, а людей всё меньше, а значит, долгосрочная ценность недвижимости в России находится под вопросом. Правда, эти рассуждения не касаются мегаполисов, где действует фактор ограниченности земли, помноженный на миграционный прирост населения. Зато российская глубинка испытает двойной урон: население будет таять как в результате отрицательного естественного прироста, так и в результате оттока населения в крупные города. Поэтому недвижимость в регионах ждёт печальная судьба.
  10. Риски потери стоимостиНедвижимость имеет свойство расти в цене при растущей экономике и падать при падающей. Соответственно, любой кризис больно бьёт по её стоимости. Известно, что российская экономика зависит от цен на нефть, а они периодически необъяснимым образом рушатся. Оттого над недвижимостью постоянно висит дамоклов меч ухудшения сырьевой конъюнктуры на мировых рынках. Выше я объяснил, что среагировать быстро на меняющуюся рыночную ситуацию владелец недвижимости не может. Помимо этого, купленная недвижимость, пусть и очень медленно, амортизируется, физически изнашивается и морально устаревает. Однажды покупатель может обнаружить, что реальная стоимость его актива снизилась, а вложение не оправдало надежд. 

Мы рассмотрели десять аргументов, которые способны немного охладить пыл квартирных инвесторов. Но, разумеется, их можно использовать только в связке с противоположными доводами, изложенными в предыдущей статье.

Нехорошая квартира: как обнаружить обременения на недвижимость

В Кадастровой палате пояснили, какие бывают виды обременений на квартиры и как их обнаружить

Большинство квартир имеют свою особую «историю». У кого-то она чистая, но есть «истории» с «отягчающими обстоятельствами» – обременениями. С таким понятием в равной степени можно столкнуться как при покупке квартиры в новостройке, так и на вторичном рынке. Что такое обременение? И стоит ли покупать квартиру с «грузом»? Рассказали эксперты Кадастровой палаты.

Обременение – это вид ограничений прав собственности на объект недвижимости. Иными словами, хозяин квартиры не может продать его без согласования с третьими лицами или государством.  
Наличие обременений на недвижимость может обернуться проблемами как для покупателя, так и для продавца. Покупая квартиру, важно понимать: если есть какие-то запреты – обременения – на неё могут предъявить права иные лица, не являющиеся по документам собственниками недвижимости.

Какие бывают виды обременений?
 
Сегодня самое популярное обременение – ипотека. Владелец недвижимости не может выставить квартиру на продажу и реализовать сделку без разрешения банка. Фактически, до окончания выплаты ипотеки имущество находится в залоге у банка. Иными словами, банк является собственником недвижимости. 

Второе по популярности обременение – зарегистрированные несовершеннолетние дети. Если в квартире зарегистрированы граждане до 18 лет, на момент покупки следует проверить: а не нарушает ли сделка купли-продажи жилья права ребенка. Особенно, если квартира была приобретена под материнский капитал.
При использовании государственной субсидии на покупку недвижимости каждый член семьи получает долю имущества, в том числе дети. При неправильно оформленной сделке впоследствии уже совершеннолетние граждане имеют право претендовать на долю в квартире. 

Арест не менее распространенное обременение. Причин для ареста недвижимости много: долговые обязательства перед банком или частным кредитором, раздел имущества при разводе, просрочки по услугам ЖКХ. В этих случаях на квартиру может быть наложен арест судебным приставом по решению суда.

Нечастое для нашей страны обременение – аренда. Случались ситуации продажи квартиры, когда в ней проживали арендаторы, официально заключившие договор с собственником имущества. В основном, это распространенная практика европейских стран, когда человек покупает жилье в инвестиционных целях. Кроме квартиры, новому собственнику достаются квартиранты, которые продолжают платить за жилье, только уже новому хозяину. 

Еще один редкий вид обременений на российском рынке недвижимости – рента. Зачастую пожилые люди продают свои квартиры с условием пожизненного проживания в них. Если право собственности переходит новому владельцу жилья, получателя ренты выселить невозможно. 

Одна из критических ситуаций, которая может возникнуть при покупке квартиры – обнаружить в ней жильцов с правом безвозмездного пользования. Большинство недвижимости, построенной в 90-е годы, было в государственной или муниципальной собственности. В процессе продажи-передачи недвижимости в частные руки гражданин мог отказаться от приватизации в пользу другого человека, тем самым сохраняя за собой право бессрочного пользования жилплощадью. Проблема в том, что такого жильца невозможно выселить из квартиры и лишить его права проживания в ней.
Завещательный отказ – последняя воля умершего – тоже может стать камнем преткновения при купле-продаже квартиры. По завещанию собственника жилья, выраженном в нотариальной форме, гражданин получает право на проживание в квартире. Даже при смене собственника недвижимого имущества, человек не теряет своего права (ст. 1137 ГК РФ). 

Как узнать об обременениях на квартиру?

Главное – тщательно проверить все документы на недвижимость. Приложенные справки или нотариальные свидетельства станут первым «звоночком». Не лишним будет спросить продавца «историю» квартиры: купил он ее, взял в ипотеку или получил по наследству. Из рассказа легко понять, правильно ли сформирован пакет документов для сделки, и запросить недостающие бумаги, если это необходимо.

 Не все продавцы квартир добропорядочные граждане. От действий злоумышленников покупатель может обезопасить себя сам, заказав выписку из ЕГРН на официальном сайте Кадастровой палаты. В выписке, получить которую может любой гражданин, нужно обратить внимание на пункт №4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», в котором указано, есть ли у третьих лиц какие-то права на приобретаемое жильё. Если нет, то в этом разделе выписки будет указано «не зарегистрировано».

«Обременения на недвижимое имущество встречаются нечасто, но могут послужить причиной отказа от сделки купли-продажи, долгих судебных тяжб или, в худшем случае, потери жилья и денег покупателя. Поэтому любой приобретаемый объект необходимо проверять на юридическую чистоту. Сегодня выписка из ЕГРН является единственным правоудостоверяющим документом, с помощью которого можно понять, что явилось основанием для возникновения права собственности, действительно ли продавец является законным владельцем недвижимости и, конечно, узнать о наличии обременений на приобретаемую квартиру», – отметила директор Кадастровой палаты по Нижегородской области Оксана Штейн. 

Рынок недвижимости всегда полон красочных предложений о продаже жилплощади. Кому-то удается поймать чистую квартиру, но зачастую приходится выбирать из квартир с «историей». Обременение не порок, если учитывать, что некоторые виды обременений имеют временный характер и снимаются сразу же после устранения причины наложения. Цена обузы, и правда, очень привлекательна для покупателей, и продавцы таких квартир весьма уступчивы ради сделки.
Главное, при купле-продаже квартиры внимательно изучить все документы. А в целях экономии времени и нервов, покупателю следует самому позаботиться о безопасности проведения сделки и заранее заказать выписку из ЕГРН. Рекомендуем заказывать выписку как можно ближе к планируемой дате, так как данные, содержащиеся в ЕГРН, постоянно актуализируются.

Как купить свою первую арендуемую недвижимость в 2021 году: 5 простых шагов

Согласно статистике, в 2019 году в США было 14,5 домашних хозяйств и 44 миллиона жителей, арендующих дома на одну семью, и Urban.org прогнозирует, что это будет 21 % увеличение количества новых арендных домов в период с 2020 по 2040 год.

В то время как инвестирование в односемейную арендуемую недвижимость часто может обеспечить стабильный денежный поток, владение арендуемой недвижимостью может потребовать много времени и тяжелой работы.

В этой статье мы обсудим, как купить арендуемую недвижимость за пять шагов, и объясним некоторые плюсы и минусы инвестирования в недвижимость.


Основные выводы

  • Пять шагов к тому, чтобы стать арендодателем, включают получение финансирования, понимание показателей эффективности аренды недвижимости, поиск арендуемой собственности, отслеживание доходов и расходов и, для некоторых, наем управляющего недвижимостью.
  • Советы по покупке хорошей арендуемой недвижимости включают в себя инвестирование на длительный срок и выбор рынков недвижимости с наилучшим потенциалом для инвестиций в арендуемую недвижимость.

Аренда недвижимости — правильный выбор?

Мы рассмотрим основные шаги по покупке арендуемой недвижимости всего за минуту.Во-первых, важно подумать, является ли покупка сдаваемой в аренду недвижимости правильной инвестицией.

Доход от аренды может быть классифицирован Налоговой службой как «пассивный» вид деятельности, но инвестиции в недвижимость часто требуют активного участия, а также готовности принять определенную сумму риска в обмен на более высокий уровень потенциального вознаграждения. .

Даже инвесторам в недвижимость, которые нанимают местную компанию по управлению недвижимостью, все же может потребоваться участие в надзоре за своими инвестициями.Например, инвесторов могут попросить разрешить определенные улучшения или ремонт и регулярно проверять ежемесячные и годовые финансовые отчеты, такие как отчет о прибылях и убытках и отчет о чистом движении денежных средств.

Несмотря на лучшие процедуры проверки арендаторов, у инвестора может оказаться арендатор, который вносит арендную плату поздно или требует выселения. Упущенный доход от аренды и дополнительные расходы на выселение могут быстро съесть потенциальную прибыль и общую прибыль, а надзор за процессом выселения может занять много времени.

Несмотря на связанные с этим обязанности, хорошая инвестиционная недвижимость может обеспечить идеальное сочетание повторяющегося дохода от сдачи в аренду, долгосрочного повышения стоимости недвижимости и налоговых льгот за счет вычета операционных расходов и расходов владельца, а также амортизации.

Но опытные инвесторы всегда думают о потенциальных рисках и выгодах от инвестирования, прежде чем сделать свой шаг.

Как стать арендодателем и купить свою первую арендуемую недвижимость за 5 шагов

После принятия решения о том, что владение арендуемой недвижимостью является правильным вложением, необходимо выполнить пять основных шагов:

1.

Организовать финансирование

Финансирование аренды недвижимости на одну семью работает немного иначе, чем подача заявки на ипотеку на основное место жительства. Авансовые платежи больше, комиссии кредиторов и процентные ставки немного выше, и есть другие требования для квалификации:

  • Первоначальные взносы обычно составляют от 20% до 25% от покупной цены недвижимости, а некоторые инвесторы рефинансируют свое жилье, чтобы собрать наличные для первоначального взноса.
  • Согласно Experian, для получения наилучших условий ссуды требуется кредитный рейтинг 720 или выше, хотя можно приобрести инвестиционную недвижимость с более низкой кредитоспособностью.
  • Документы заемщика включают копии налоговых деклараций, банковских выписок и доказательств дохода (аналогично подаче заявки на получение ссуды по основному месту жительства).
  • Кредиторы могут потребовать до шести месяцев удержания ипотечных платежей на резервном счете, если периодический доход меньше или расходы выше прогнозируемых.

Хотя при организации финансирования аренды недвижимости может возникнуть больше проблем, хорошая новость заключается в том, что существует множество вариантов. Обычные кредиторы, такие как банки и кредитные союзы, предлагают ссуды, обеспеченные Fannie Mae или Freddie Mac, в то время как другие инвесторы получают финансирование аренды недвижимости через частных кредиторов или путем создания совместного предприятия.

Хорошее место, чтобы начать поиск ссуды на аренду или рефинансирования, — это Ипотечный центр Stessa. Просто ответьте на несколько простых вопросов в Интернете, и они порекомендуют вам кредитора, который предоставит конкурентоспособное предложение по ипотеке.

2. Информация о возврате арендуемой собственности

Рентабельность инвестиций (ROI) — это финансовая метрика, которую инвесторы в недвижимость используют для определения того, насколько потенциально прибыльной может быть инвестиционная недвижимость. Чтобы рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость, инвестору необходимо знать:

  • Расчетный годовой доход от аренды — включая арендную плату арендатора и дополнительный доход, такой как аренда домашнего животного
  • Оценить годовые операционные расходы, включая ремонт, плату за управление имуществом, страхование и налоги
  • Прогнозирование годового денежного потока путем вычитания расходов из доходов
  • Определить первоначальный взнос и другие авансовые платежи (например, необходимый ремонт)
  • Рассчитайте рентабельность инвестиций, разделив годовой денежный поток на общую сумму вложенных денежных средств

Например, предположим, что арендная недвижимость приносит годовой доход от аренды в размере 18 000 долларов США, операционные расходы составляют 50% дохода, а годовой платеж по ипотеке составляет 6000 долларов США (только основная сумма и проценты).

Если инвестор вносит первоначальный взнос в размере 37 500 долларов США, рентабельность инвестиций составит 8%:

  • Годовой денежный поток = 18 000 долларов США дохода от аренды — 9 000 долларов США операционных расходов — 6 000 долларов США ипотечного платежа = 3000 долларов США денежного потока до налогообложения
  • ROI = денежный поток до налогообложения / общие инвестиции
  • 3000 долларов США Денежный поток до налогообложения / 37 500 долларов США Общая сумма инвестиций = 8,0%

Хороший инструмент для расчета потенциальной прибыли от аренды любого дома на одну семью в США — это калькулятор аренды Roofstock Cloudhouse.Просто введите адрес недвижимости и получите прогноз потенциальной прибыли, даже если дом никогда раньше не использовался для сдачи в аренду.

3. Найти недвижимость в аренду

Некоторые из ключевых факторов, которые следует учитывать при выборе подходящей арендуемой собственности и лучших рынков недвижимости, включают:

  • Работа и рост населения
  • Доля домашних хозяйств, занимаемых арендаторами
  • Рост арендных ставок и снижение доли вакантных площадей
  • Историческое изменение стоимости жилья может привести к долгосрочному повышению его стоимости
  • Рейтинг района, включая качество школьного округа и уровень занятости
  • Возможность сдачи в аренду односемейной недвижимости под ключ с уже имеющимся арендатором (или дом, готовый к аренде), помогает снизить инвестиционный риск для новых покупателей
  • Ставки налога на недвижимость могут сильно различаться в разных городах и штатах и ​​влиять на потенциальную рентабельность инвестиций

В Интернете есть много мест, где можно найти дом для продажи, в том числе Zillow, Trulia и Realtor. com. Тем не менее, большинство объявлений предназначены для лиц, ищущих основное место жительства.

Вот почему все большее число инвесторов, ищущих дома для сдачи в аренду на одну семью и небольшую многоквартирную недвижимость, начинают поиск недвижимости на Roofstock Marketplace. Менее чем за шесть лет инвесторы использовали глобальный охват и технологические преимущества Roofstock для совершения сделок аренды на одну семью на сумму более 3 миллиардов долларов.

Roofstock помогает покупателям проводить комплексную проверку сдаваемой в аренду собственности, помогая обеспечить ее осмотр, заказав предварительный отчет о праве собственности и другие ключевые документы, такие как договор аренды с арендатором и список арендной платы, чтобы дать покупателям уверенность в том, что они приобретут незаметную недвижимость.

4. Нанять управляющего недвижимостью (если это не самоуправление)

Работа домовладельцем может занять больше времени, чем может показаться. Поиск и проверка арендаторов, сбор арендной платы и уход за ремонтом — это лишь некоторые из обязанностей, необходимых для успешного управления арендуемой недвижимостью.

Владельцы также должны соблюдать местные и государственные законы об арендодателях, Закон о справедливом жилищном строительстве, проводить периодические проверки собственности, проводить регулярные сопоставления арендной платы и получать лучшие цены от квалифицированных поставщиков, чтобы держать операционные расходы под контролем и повышать доходность аренды. .Новые инвесторы могут научиться быть эффективным инвестором и арендодателем, посетив Roofstock Academy — программу обучения, специально разработанную для того, чтобы помочь инвесторам в недвижимость добиться успеха.

Те, кто не интересуется арендодателем или просто не имеет времени посвятить себя этому, часто нанимают местного управляющего недвижимостью. Наем управляющего недвижимостью может позволить инвестору пользоваться преимуществами владения арендуемой собственностью, избегая при этом хлопот, связанных с арендодателем. Лучшие менеджеры по аренде недвижимости заботятся о повседневных деталях, чтобы инвесторы могли сосредоточиться на увеличении потоков пассивного дохода, покупая арендуемую недвижимость на лучших рынках для получения максимальной прибыли.

Вы можете найти рекомендованных управляющих недвижимостью через Roofstock. Все управляющие недвижимостью, предпочитаемые Roofstock, проходят тщательную проверку на предмет проверки:

  • Необходимая лицензия с хорошей репутацией
  • Историческая доходность портфеля
  • Стаж работы
  • Отчетность и данные
  • Структура комиссий и цен
  • Предпочтительные цены для клиентов Roofstock

5. Отслеживание доходов и расходов

Даже для опытных инвесторов в недвижимость отслеживание доходов и расходов от сдачи в аренду недвижимости может быстро стать непосильной задачей.Общие доходы и расходы, которые влияют на доходность арендуемого дома, включают:

  • Доход от аренды
  • Залог
  • Прочие доходы (домашнее животное, хранение, стирка, сосед по комнате и т. Д.)
  • Лизинговые сборы
  • Комиссия за управление недвижимостью
  • Ремонт и обслуживание
  • Ландшафтный дизайн
  • Борьба с вредителями
  • Коммунальные услуги (иногда встречаются в небольших многоквартирных домах)
  • Выплаты по ипотеке
  • Страхование
  • Налоги на недвижимость
  • Комиссия ТСЖ
  • Амортизационные расходы
  • Расходы собственника (например, поездка в собственность за пределами штата)

Хотя можно отслеживать доходы и расходы с помощью заметок, салфеток для коктейлей или ряда таблиц, опытные инвесторы в недвижимость часто выбирают программное обеспечение, специально разработанное для владельцев арендуемой недвижимости.Stessa предлагает инвесторам в недвижимость бесплатный надежный инструмент финансового управления недвижимостью, который можно использовать онлайн или через мобильное приложение. Stessa разработан инвесторами в недвижимость для инвесторов в недвижимость.

После регистрации бесплатной учетной записи просто введите адрес арендуемой собственности, быстро и безопасно подключите банковские и ипотечные счета для бизнеса и создайте отчеты, такие как отчет о прибылях и убытках, чистый денежный поток и капитальные расходы.

Благодаря Stessa инвесторы могут легко максимизировать прибыль от сдачи в аренду недвижимости за счет интеллектуального управления капиталом, автоматического отслеживания доходов и расходов, а также индивидуальных рекомендаций для максимизации доходов на основе уникального портфеля и инвестиционных стратегий.

Советы по покупке отличной недвижимости для сдачи в аренду

Роберт Кийосаки, основатель компании Rich Dad Company, однажды сказал: «Инвестирование в недвижимость, даже в очень небольшом масштабе, остается испытанным и верным средством увеличения денежного потока и благосостояния человека».

Хотя это может быть правдой, не каждый дом является хорошей инвестицией. Вот несколько советов по покупке хорошей арендуемой недвижимости:

  • Инвестиции в недвижимость требуют долгосрочной перспективы.
  • Изучите финансовые показатели инвестирования в арендуемую недвижимость, такие как рентабельность инвестиций, денежный поток, максимальная ставка и возврат денежных средств.Это руководство поможет вам научиться анализировать сделки с недвижимостью.
  • Тщательно проанализируйте каждый рынок недвижимости, прежде чем решать, что и где покупать для сдачи в аренду.

Альтернативные стратегии покупки первой арендуемой недвижимости

Поскольку цены на жилье продолжают расти, на некоторых рынках недвижимости становится все труднее найти средства для внесения крупного первоначального взноса для покупки арендуемой собственности. К счастью, есть несколько альтернативных стратегий покупки недвижимости, которые требуют меньше денег:

  • Взлом дома или сдача комнаты в аренду, а затем использование дополнительного дохода для выплаты существующей ипотеки, чтобы собрать деньги для первоначального взноса.
  • Использование многоквартирной ссуды FHA для покупки небольшого дуплекса или триплекса для проживания в одной квартире и сдачи в аренду остальных квартир.
  • Живите в основном доме, прежде чем в конечном итоге превратить его в арендуемую собственность, помня, что дом должен работать как дом, а позже сдаваться в аренду.
  • Партнерство с другим инвестором в недвижимость для покупки арендуемой собственности в качестве совместного предприятия также может уменьшить сумму денежных средств, необходимых для покупки арендуемой собственности.

Участие в торгах: как покупать у других

В какой-то момент вы, вероятно, задумывались о совместном владении недвижимостью с друзьями или семьей.Во многих случаях такие договоренности могут укрепить дружбу и наладить узы. Когда они используются для покупки основного дома, они позволяют двум сторонам приобрести дом, на который они раньше не могли смотреть.

Однако, когда что-то пойдет не так в имущественном партнерстве, они могут пойти очень , что приведет к финансовым и эмоциональным страданиям всех участников. «Нередко можно увидеть, как лучшая дружба очень быстро портится, — говорит Карен Радакович, поверенный по недвижимости из Денвера.«Это не то решение, которое нужно принимать, когда вы проводите отличный отпуск вместе. Иди домой, проведи небольшое исследование и приготовься к честным переговорам со своими будущими деловыми партнерами ».

Вот несколько шагов, которые помогут вам в процессе покупки недвижимости с друзьями или семьей:

Шаг 1. Познакомьтесь со всеми

Кто внутри? Люди могут проявить большой интерес к покупке дома вместе с вами за прекрасным ужином, но на следующий день их снова начинают думать. Вы захотите узнать, кто первым согласится на сделку, поговорив о том, какую недвижимость вы ищете, сколько вы будете вкладывать и какие платежи подойдут для вас. Если вы сможете договориться о ситуации, когда двое, трое или более из вас будут довольны основами, возможно, вы будете готовы двигаться дальше.

Некоторые темы, которые необходимо обсудить с вашими партнерами, включают:

У вас нет , чтобы проконсультироваться с юристом, чтобы купить недвижимость у кого-то, и многие предпочитают этого не делать, поскольку они чувствуют, что это делает близкую дружбу или семейные отношения похожими на деловую сделку.Но в совместном владении есть свои сложности и подводные камни, которые могут сбить с толку лучших друзей.

Некоторые предметы, с которыми может помочь адвокат, включают:

Может показаться нелогичным придумывать способ выйти из совместного домовладения еще до того, как вы вступите в него, но это может быть наиболее важным шагом. «Невозможно предвидеть разводы, смерть или изменения в финансах», — говорит Радакович. «Итак, вам нужно спланировать, как вы справитесь с желанием одного партнера выйти из договоренности.”

Вот некоторые вопросы, которые следует учитывать:

Как инвестировать в недвижимость: 5 способов начать работу

Если у вас когда-либо был домовладелец, вы, вероятно, не мечтаете им стать: звонки по поводу слишком больших ошибок и переполненных туалетов не кажутся нравится самая гламурная работа.

При правильном подходе инвестирование в недвижимость может быть прибыльным, если не броским. Это может помочь диверсифицировать ваш существующий инвестиционный портфель и стать дополнительным источником дохода.И многие из лучших инвестиций в недвижимость не требуют появления на каждом шагу от арендатора.

Проблема в том, что многие новые инвесторы не знают, куда и как вкладывать деньги в недвижимость. Вот несколько лучших способов заработать на недвижимости, от низких до высоких.

Лучшие способы инвестирования в недвижимость

1. Купить REIT (инвестиционные фонды недвижимости)

REIT позволяют инвестировать в недвижимость без физического недвижимого имущества.Часто сравнивают с паевыми инвестиционными фондами, это компании, которые владеют коммерческой недвижимостью, такой как офисные здания, торговые площади, квартиры и отели. REIT, как правило, выплачивают высокие дивиденды, что делает их обычным вложением средств при выходе на пенсию. Инвесторы, которые не нуждаются в регулярном доходе или не хотят его, могут автоматически реинвестировать эти дивиденды для дальнейшего увеличения своих вложений.

«Новые инвесторы могут захотеть придерживаться публично торгуемых REIT, которые вы можете приобрести через онлайн-брокера».

Является ли REIT хорошей инвестицией? Они могут быть, но также могут быть разнообразными и сложными.Некоторые торгуют на бирже, как акциями; другие не торгуются на бирже. Тип REIT, который вы покупаете, может иметь большое значение для суммы риска, который вы принимаете, поскольку неторгуемые REIT нелегко продать и их трудно оценить. Новым инвесторам, как правило, следует придерживаться публично торгуемых REIT, которые вы можете приобрести через брокерские фирмы.

Для этого вам понадобится брокерский счет. Если у вас его еще нет, открытие занимает менее 15 минут, и многие компании не требуют начальных вложений (хотя сам REIT, скорее всего, будет иметь минимум вложений).

Реклама

Рейтинг NerdWallet Рейтинг NerdWallet определяется нашей редакцией. Формула подсчета очков для онлайн-брокеров и робо-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссию и минимальные суммы, инвестиционный выбор, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений. Рейтинг NerdWallet Рейтинги NerdWallet определяются нашей редакцией. Формула оценки для онлайн-брокеров и робо-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссионные и минимальные суммы, инвестиционные возможности, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений. Рейтинг NerdWallet Рейтинги NerdWallet определяются нашей редакцией. Формула оценки для онлайн-брокеров и робо-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссионные и минимальные суммы, инвестиционные возможности, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений.
Сборы

1%

Могут применяться другие сборы

Сборы

от 0,50% до 2,5%

для денежных средств; Стоимость проекта варьируется

2.Используйте онлайн-платформу для инвестирования в недвижимость

Если вы знакомы с такими компаниями, как Prosper и LendingClub, которые объединяют заемщиков с инвесторами, готовыми одолжить им деньги на различные личные нужды, такие как свадьба или ремонт дома, вы поймете онлайн-инвестирование в недвижимость.

Эти платформы соединяют девелоперов недвижимости с инвесторами, которые хотят финансировать проекты за счет заемных средств или капитала. Инвесторы надеются получать ежемесячные или ежеквартальные выплаты в обмен на принятие значительного риска и уплату комиссии платформе.Как и многие другие инвестиции в недвижимость, они спекулятивны и неликвидны — их нелегко выгрузить так, как вы торгуете акциями.

Проблема в том, что вам могут понадобиться деньги, чтобы зарабатывать деньги. Многие из этих платформ открыты только для аккредитованных инвесторов, определяемых Комиссией по ценным бумагам и биржам как люди, заработавшие более 200 000 долларов США (300 000 долларов США с супругом) за каждый из последних двух лет или имеющие чистую стоимость в 1 миллион долларов США. или более, не включая основное место жительства. Альтернативы для тех, кто не может выполнить это требование, включают Fundrise и RealtyMogul.

3. Подумайте об инвестициях в арендуемую недвижимость

Тиффани Алекси не собиралась становиться инвестором в недвижимость, когда она купила свою первую арендуемую недвижимость в возрасте 21 года. Затем, когда она училась на старших курсах колледжа в Роли, Северная Каролина, она планировала посещать аспирантуру по месту жительства и решил, что покупка будет лучше, чем аренда.

«Взлом домов позволяет вам жить в своей инвестиционной собственности, сдавая в аренду комнаты или квартиры. «

» Я зашел на сайт Craigslist и нашел квартиру с четырьмя спальнями и четырьмя ванными комнатами, оформленную в стиле студенческого жилья.Я купил ее, жил в одной спальне, а остальные три сдал в аренду », — говорит Алексий.

Установка покрыла все ее расходы и принесла дополнительные 100 долларов в месяц наличными — это далеко не мелочь для аспиранта, и этого достаточно, чтобы Алекси поймал ошибку с недвижимостью. Сейчас ей 27 лет, она арендует пять квартир и является брокером и владельцем Alexy Realty Group в Роли.

Алекси вышел на рынок, используя стратегию, которую иногда называют взломом дома — термин, придуманный BiggerPockets, онлайн-ресурсом для инвесторов в недвижимость. По сути, это означает, что вы занимаетесь своей инвестиционной недвижимостью, либо сдавая комнаты, как это делал Алекси, либо сдавая квартиры в многоквартирном доме. Дэвид Мейер, вице-президент по развитию и маркетингу компании, говорит, что взлом домов позволяет инвесторам покупать недвижимость до четырех квартир и при этом иметь право на получение жилищного кредита.

Конечно, вы также можете купить и сдать в аренду всю инвестиционную недвижимость. Найдите тот, у которого общие расходы ниже, чем сумма, которую вы можете взять в аренду. И если вы не хотите быть человеком, который появляется с ремнем для инструментов, чтобы исправить утечку, или даже человеком, который звонит этому человеку, вам также придется заплатить управляющему недвижимостью.

«Если вы управляете им самостоятельно, вы многое узнаете об отрасли, а если вы купите будущую недвижимость, вы войдете в нее с большим опытом», — говорит Мейер.

4. Подумайте о том, чтобы перевернуть инвестиционную недвижимость

Это оживает HGTV: вы инвестируете в дом по заниженной цене, нуждаясь в небольшой любви, ремонтируете его как можно дешевле, а затем перепродаете с прибылью. Эта стратегия, получившая название «переворот дома», немного сложнее, чем кажется по телевизору.

«Существует более крупный элемент риска, потому что большая часть математических расчетов, лежащих в основе переворачивания, требует очень точной оценки того, сколько будет стоить ремонт, что непросто», — говорит Мейер.

Его предложение: Найдите опытного партнера. «Может быть, у вас есть капитал или время, чтобы внести свой вклад, но вы найдете подрядчика, который хорошо оценивает расходы или управляет проектом», — говорит он.

Другой риск переворота заключается в том, что чем дольше вы владеете недвижимостью, тем меньше денег вы зарабатываете, потому что выплачиваете ипотеку, не принося никакого дохода. Вы можете снизить этот риск, если будете жить в доме, когда будете его ремонтировать. Это работает до тех пор, пока большинство обновлений носит косметический характер, и вы не возражаете против небольшой пыли.

5. Сдать комнату

Наконец, чтобы хоть чуть-чуть погрузиться в воду с недвижимостью, вы можете арендовать часть своего дома через такой сайт, как Airbnb. Это взлом дома для страха перед обязательствами: вам не нужно нанимать долгосрочного арендатора, потенциальные арендаторы, по крайней мере, предварительно проходят проверку Airbnb, а гарантия компании обеспечивает защиту от повреждений.

Сдать комнату кажется намного доступнее, чем модная концепция инвестирования в недвижимость.Если у вас есть свободная комната, вы можете ее снять.

Как и все инвестиционные решения, лучшие инвестиции в недвижимость — это те, которые лучше всего подходят вам, инвестору. Подумайте, сколько у вас времени, сколько капитала вы готовы вложить и хотите ли вы быть тем, кто занимается домашними проблемами, когда они неизбежно возникают. Если у вас нет навыков DIY, подумайте об инвестировании в недвижимость через REIT или краудфандинговую платформу, а не непосредственно в недвижимость.

Как купить дом в 2021 году

Покупка дома может быть увлекательным и эмоциональным процессом.Прежде чем приступить к поиску дома, вы захотите разобраться в тонкостях покупки жилья. Это даст вам возможность принимать решения, которые лучше всего подходят для вашей семьи и вашего кошелька.

Что учитывать

Сейчас хорошее время для покупки дома?

Да и нет. Ставки по ипотеке упали до рекордных минимумов в 2020 году, но высокий спрос на дома привел к росту цен и разочаровал многих потенциальных покупателей жилья. Есть возможности заблокировать доступную ипотеку. Эксперты прогнозируют, что процентные ставки в этом году вырастут, но останутся на исторически низком уровне.30-летняя ипотека с фиксированной ставкой упала ниже 3 процентов в декабре.

Цены на жилье при этом не дешевеют. Ожидается, что к октябрю 2021 года ежегодный рост цен на жилье вырастет на 4,1 процента, согласно данным агентства CoreLogic. Слишком долгое ожидание покупки может означать, что цена будет снижена в более привлекательных районах.

Во многих районах страны риэлторы сообщили об острой конкуренции за дома в прошлом году.

«В очереди 40 человек. Это невероятно, — говорит Доннелл Уильямс, владелец Destiny Realty в Морристауне, штат Нью-Джерси, и президент Национальной ассоциации брокеров по недвижимости.

Эта реальность вызвала неизбежные опасения по поводу покупок на пике. Стоимость домов со временем повышается, но есть вероятность, что в некоторых местах цены выйдут на плато.

«Я был бы осторожен с покупкой в ​​верхней части рынка, особенно если я хочу прожить дома всего несколько лет», — говорит Кен Х. Джонсон, экономист по недвижимости из Флоридского Атлантического университета и соавтор. индекса покупки и аренды Beracha, Hardin & Johnson. «Если вы хотите купить, торгуйтесь агрессивно и будьте готовы уйти.Недвижимость определенно является хорошей инвестицией, но не покупайте ее сейчас, потому что так делают все остальные «.

Стоит ли покупать дом?

Переход к домовладению может вызвать чувство гордости и улучшить ваши долгосрочные финансовые перспективы, если вы пойдете туда хорошо подготовленными и с открытыми глазами.

Размышляя о покупке дома, подумайте, хотите ли вы пустить корни или сохранить гибкость в своей жизненной ситуации. Насколько безопасна ваша работа, и можете ли вы с комфортом выделить средства на ремонт и техническое обслуживание дома помимо ежемесячных жилищных выплат? Готовы ли вы оставаться в одном месте и есть ли у вас дети или члены семьи, о которых стоит подумать?

Когда мне покупать дом?

В обычное время весна является традиционным началом сезона покупки жилья, и многие объявления обычно появляются на рынке. Пандемия коронавируса изменила ситуацию в 2020 году. Весенний сезон продаж был отложен, а риэлторы сообщили, что активность была перенесена на лето и осень. Так что старый совет — например, делать покупки в межсезонье — сейчас неприменим.

Однако важнее сезона является ваша собственная финансовая готовность. Это означает, что ваши финансы и кредит должны быть организованы, чтобы вы могли без проблем получить разумную ипотеку.

Помимо первоначального взноса, потенциальные покупатели жилья должны иметь достаточно денег, чтобы покрыть затраты на закрытие сделки, которые могут составлять от 2 до 4 процентов от покупной цены.

При составлении бюджета для ежемесячного платежа по ипотеке учитывайте не только основную сумму и проценты, но также налоги на имущество, страхование домовладельцев, сборы ассоциации домовладельцев (если применимо) и частное страхование ипотечных кредитов, если ставка составляет менее 20 процентов. Не забывайте откладывать деньги на текущее обслуживание и на тот неожиданный ремонт, который неизбежно появится.

Вот пошаговое руководство по покупке дома:

1. Понять, почему вы хотите купить дом

Покупка дома — важное решение, к которому нельзя относиться легкомысленно.Если вы не понимаете, почему хотите купить дом, вы можете в конечном итоге пожалеть о своем решении.

Как начать: Определите свои личные и финансовые цели. «Покупатели должны подумать о таких вещах, как, когда они намереваются переехать, что они хотят в доме (например) об удобствах, идеальном месте и о том, сколько времени им потребуется, чтобы откладывать аванс», — говорит Эдвенс Жорж, торговый представитель компании RE / MAX Выбрать. «Все это важно для определения целей, которых они хотели бы достичь.”

Ключевые выводы:

2. Проверьте свой кредитный рейтинг

Проверка вашего кредитного рейтинга поможет вам определить варианты финансирования; кредиторы используют его (среди других факторов), чтобы установить стоимость вашего кредита и посмотреть, сможете ли вы погасить ипотечный кредит. Чем лучше ваша кредитная история, тем больше у вас шансов получить финансирование с лучшими условиями и ставками.

Как начать: Вы можете бесплатно получить свой кредитный отчет и рейтинг от каждого из трех основных агентств кредитной отчетности, Equifax, Experian и TransUnion, один раз в год.(Обратите внимание, что из-за пандемии агентства разрешают вам получать доступ к вашим кредитным отчетам бесплатно один раз в неделю до апреля 2021 года). Ваш банк или компания-эмитент кредитной карты также могут предложить бесплатный доступ к вашему счету или кредитному отчету.

Ключевые выводы:

  • Подумайте, как разные диапазоны кредитных рейтингов влияют на вашу процентную ставку, ежемесячные платежи и общую сумму процентов. Вот пример:
Проценты, взимаемые за дом за 300 000 долларов, в зависимости от вашей оценки FICO:
Оценка FICO апреля Ежемесячный платеж Итого выплаченные проценты
760-850 3. 439% $ 1 377 $ 181 298
700-759 3,661% $ 1 374 $ 194 726
680-699 3,838% $ 1 404 $ 205 573
660-679 4.052% $ 1,441 $ 218 861
640-659 4,482% $ 1 517 $ 246 066
620-639 5.028% $ 1,616 $ 281 617

3. Создание жилищного бюджета

Установление реалистичного бюджета для вашего нового дома поможет понять, что вы можете себе позволить и каковы будут ваши общие затраты.

Как начать: Покупная цена — это еще не вся картина. Тщательно учесть другие расходы, чтобы определить, что вы можете себе позволить.

«Покупатели часто забывают учитывать другие расходы, такие как сборы (ассоциации домовладельцев) и откладывать деньги на техническое обслуживание. Тот факт, что вы можете позволить себе ипотеку и первоначальный взнос, не означает, что вы можете позволить себе эти долгосрочные расходы после переезда «.

— Пейдж Крюгер, риэлтор, основатель, Signal Real Estate, Джексонвилл-Бич, Флорида

Ключевые выносы:

  • Определите максимальный размер кредита, на получение которого вы имеете право.
  • Решите, сколько вы можете отложить на первоначальный взнос и текущие расходы на техническое обслуживание. Включите буфер. «Я рекомендую покупателю сэкономить от 15 000 до 25 000 долларов в дополнение к их первоначальному взносу, чтобы покрыть затраты на закрытие или любое экстренное обслуживание, которое может возникнуть после закрытия», — говорит Жорж.
  • Посмотрите, сможет ли ваш ежемесячный бюджет покрыть выплату по ипотеке вместе с другими счетами, такими как дневной уход, плата за обучение, коммунальные услуги, продукты и многое другое.

4. Сохранить на первоначальный взнос

Чтобы избежать страхования частной ипотечной ссуды, или PMI, вам нужно сэкономить не менее 20 процентов покупной цены дома в качестве первоначального взноса. Некоторые кредиторы предлагают ипотечные кредиты без PMI с более низкими первоначальными взносами, но рассчитывают платить более высокую процентную ставку.

«Готовность купить с меньшим первоначальным взносом позволит вам быстрее переехать в новый дом, но более низкая сумма снижает ваши расходы», — говорит Кейси Флеминг, консультант по ипотеке в C2 Financial Corp.«Правильное решение для любого конкретного человека или семьи — сугубо личное».

Как начать: Изучите требования к первоначальному взносу по ссуде, которую вы хотите, чтобы точно знать, сколько вам потребуется. Если друг, родственник или работодатель предложил сделать первый взнос в подарок, начните разговор на раннем этапе, чтобы узнать, сколько они планируют внести и есть ли какой-либо дефицит, который вам нужно покрыть, и как можно быстрее получите от них подарочное письмо. вперед тоже.

Ключевые выносы:

  • Если у вас не так много сбережений на первоначальный взнос, рассмотрите варианты, поддерживаемые федеральным правительством. Для ссуд FHA, застрахованных Федеральной жилищной администрацией, требуется всего 3,5 процента вниз, в то время как ссуды VA и ссуды USDA не требуют первоначального взноса.
  • Обычные ссуды, обеспеченные Fannie Mae и Freddie Mac, требуют выплаты всего 3%.
  • Обратитесь в местную или государственную программу помощи покупателям жилья впервые, чтобы они помогли покрыть расходы на закрытие или ваш первоначальный взнос.

5. Магазин под ипотеку

Предварительное одобрение ипотеки полезно, когда вы делаете предложение на дом, и дает вам более твердое представление о том, сколько вы можете себе позволить.

Как начать: Сделайте покупки по крайней мере у трех кредиторов или ипотечного брокера, чтобы увеличить ваши шансы на получение низкой процентной ставки. «Вам обязательно стоит поискать ипотеку», — говорит Флеминг. «Чтобы получить лицензию на продажу ипотечных кредитов, не нужно много времени, но нужны годы, чтобы понять, как работают продукты и как они влияют на заемщиков. В конечном итоге это сэкономит вам душевные страдания и, скорее всего, деньги «.

Ключевые выводы:

Подпишитесь на банковский счет, чтобы определить подходящее время для погашения ипотечного кредита с нашими ежедневными тенденциями ставок.

6. Нанять агента по недвижимости

Опытный агент по недвижимости может сэкономить ваше время и деньги, помогая найти дом вашей мечты и договариваясь с продавцом от вашего имени.

Как начать: Свяжитесь с несколькими агентами по недвижимости и попросите встретиться с ними для разговора о ваших потребностях, прежде чем выбирать одного. «Кто-то со знанием местности может также сказать, реалистичен ли ваш бюджет или нет, в зависимости от того, какие функции вы хотите в доме», — говорит Крюгер.«Они также могут указать вам на соседние районы в вашем желаемом районе или по другим вопросам, которые помогут вам найти дом».

Ключевые выносы:

  • Прежде чем нанимать агента по недвижимости, узнайте об его послужном списке, знании вашего желаемого района и его рабочей нагрузке. Вы не хотите, чтобы кто-то был слишком расписан.
  • Агенты могут направить вас к другим профессионалам, таким как домашние инспекторы, подрядчики, оценщики и титульные компании; тем не менее, вам все равно следует присмотреться и сравнить сборы других профессионалов.

7. Посмотреть несколько домов

Простой просмотр фотографий со списком не заменяет личное посещение домов — с соответствующими мерами предосторожности во время пандемии — и знакомство с окрестностями и их удобствами.

Как начать: Сообщите своему агенту по недвижимости, какие именно дома вы хотите увидеть, или самостоятельно выполните поиск домов в Интернете. Ваш агент может создать ваш профиль в местной службе множественных списков (MLS), базе данных домов на продажу, и настроить автоматический поиск тех, которые соответствуют вашим критериям.Крюгер и Джорджес подчеркивают, что вы, возможно, не сможете отметить все в своем списке пожеланий по домашним удобствам, поэтому вам нужно расставить приоритеты в том, что для вас наиболее важно, помимо местоположения.

Ключевые выносы:

  • Проезжайте по окрестностям, чтобы увидеть, что продается, и приходите на дни открытых дверей для домов, которые вызывают у вас интерес. Не забывайте вести записи о каждом объекте, который вы посещаете. После нескольких показов легко забыть, какие дома вам понравились и почему.
  • Держите свой график открытым, чтобы вы могли наброситься, когда в списке появляется отличный дом, особенно на рынке конкурентных продавцов.Вы сможете получить преимущество перед другими покупателями, чем раньше вы это увидите и разместите свое предложение.

8. Сделайте предложение

Понимание того, как сделать привлекательное предложение на дом, может повысить ваши шансы, что продавец его примет, что на один шаг приблизит вас к получению желанных ключей от дома.

Как начать: Как только вы найдете «тот», ваш агент по недвижимости поможет вам подготовить полный пакет предложения, включая цену вашего предложения, ваше письмо с предварительным одобрением, подтверждение наличия средств для авансового платежа (это помогает в конкурентной борьбе рынки), а также условия или непредвиденные обстоятельства. Добавление личного письма продавцу также может помочь вашему предложению выделиться.

Ключевые выносы:

  • Продавцы могут сделать встречное предложение по вашей цене, условиям или непредвиденным обстоятельствам. «Обычно у продавца есть около 24 часов, чтобы ответить на предложение», — говорит Крюгер. Вы можете ответить на встречное предложение, если хотите, или отклонить его и двигаться дальше.
  • Как только предложение будет принято, вы подпишете договор купли-продажи, в котором будет указана цена дома и предполагаемая дата закрытия. Вам нужно будет внести задаток, обычно от 1 до 2 процентов от покупной цены.Продавец может иметь право удержать деньги, если вы откажетесь.
  • Оговорки о непредвиденных обстоятельствах предназначены для защиты покупателя и обычно включают оценку, финансирование и осмотр дома. Если отчет об осмотре дома показывает серьезные проблемы, вы можете отказаться от контракта и получить возмещение.

9.

Осмотр дома

Осмотр дома поможет вам получить общее представление о механических и структурных проблемах собственности. Осмотр дома поможет вам определить, как продолжить процесс закрытия.Возможно, вам придется попросить продавца о ремонте или вы можете отказаться от сделки, если в контракте есть непредвиденные обстоятельства.

Как начать: Вы можете получить рекомендации для домашних инспекторов от своего агента по недвижимости, но также обязательно сделайте свою домашнюю работу, прежде чем выбрать одного из них. В зависимости от вашего контракта и штата проживания вам, как правило, необходимо пройти осмотр дома через 10–14 дней после подписания договора купли-продажи. Как покупатель, вы обычно несете ответственность за оплату домашнего инспектора, и, хотя размер комиссии может варьироваться, согласно Angie’s List, вы будете платить в среднем от 300 до 450 долларов.

Ключевые выносы:

  • Чтобы убедиться, что домашний инспектор имеет достаточно опыта, прочитайте онлайн-обзоры, спросите прошлые рекомендации клиентов и посмотрите их учетные данные.
  • Посмотрите на контрольный список домашнего осмотра, чтобы понять, что входит, а что нет.

10. Договор ремонта и кредита

В отчете об осмотре дома могут быть обнаружены серьезные или незначительные проблемы. Скорее всего, потребуется решить серьезные проблемы до того, как ваш ипотечный кредитор завершит выдачу кредита, в то время как мелкие проблемы часто могут подождать, пока вы не вступите во владение домом.

Как начать: Заручитесь помощью вашего агента для переговоров с продавцом. Попросите продавца произвести ремонт или предоставить вам кредит при закрытии сделки.

Ключевые выносы:

  • Если есть опасности, такие как структурное повреждение или неправильная электрическая проводка, ваш кредитор может не одобрить вашу ссуду. Точно так же у вас может не хватить бюджета или желания заняться таким ремонтом после покупки дома.
  • Некоторые продавцы не соглашаются на капитальный ремонт, и поэтому неплохо было бы провести осмотр дома, чтобы избежать покупки, если дом не в идеальной форме.

11. Обеспечьте свое финансирование

Получение окончательного одобрения кредита означает, что во время андеррайтинга вам необходимо держать свои финансы и кредиты в порядке. «Обычно на завершение процесса финансирования уходит от 21 до 30 дней», — говорит Флеминг. «Задержки в основном случаются, когда покупатели либо не реагируют на раскрытие информации достаточно быстро, либо не предоставляют точные документы, необходимые кредитору».

Как начать: Оперативно ответьте на запросы о дополнительной документации и перепроверьте свою ссуду, чтобы убедиться, что все данные верны, чтобы в дальнейшем не было сбоев.Вам может потребоваться предоставить дополнительные документы, когда ваш кредитор завершит процесс андеррайтинга, например:

  • Выписки с банковского счета
  • Налоговые декларации
  • Дополнительное подтверждение дохода
  • Подарочное письмо или письменные заявления с объяснением крупных депозитов на ваш банковский счет

Ключевые выносы:

  • Предварительное одобрение не означает, что вы находитесь в открытом состоянии до тех пор, пока кредитор не предоставит окончательное одобрение. Держите свои финансы и кредит в хорошей форме от предварительного утверждения до дня закрытия.По возможности избегайте смены работы перед тем, как закрыть свой новый дом.
  • Также избегайте использования кредитных карт, получения новых ссуд или закрытия кредитных счетов. Выполнение любого из этих действий может повредить вашему кредитному рейтингу или повлиять на отношение долга к доходу, и это может поставить под угрозу ваше окончательное одобрение кредита.

12. Сделайте заключительный обход

Последняя прогулка — это возможность осмотреть собственность, прежде чем она станет вашей. Это ваш последний шанс осмотреть дом, задать вопросы и решить любые нерешенные вопросы, прежде чем дом станет вашей ответственностью.

Как начать: Приходите с контрольным списком домашнего осмотра и другими документами, такими как счета за ремонт и квитанции за любую работу, выполненную владельцем, чтобы убедиться, что все было сделано в соответствии с договоренностью и что дом готов к заселению.

Ключевые выносы:

  • Попросите вашего агента по недвижимости быть там, чтобы он мог выступить в качестве свидетеля и помочь ответить на любые ваши вопросы.
  • Если ремонт или проблемы не решены, попросите вашего агента немедленно связаться с продавцом и вашим кредитором.Возможно, вам придется перенести дату закрытия, чтобы убедиться, что эти проблемы будут устранены в первую очередь.

13. Рядом с вашим домом

После того, как все непредвиденные обстоятельства были выполнены, вы довольны заключительным обходом и закрывающий агент дал зеленый свет на закрытие, пора сделать это официально и закрыть ваш дом. На этом последнем шаге ваш кредитор выдаст вам статус «открыт для закрытия» по вашей ссуде.

Как начать: За три рабочих дня до даты закрытия кредитор предоставит вам заключительную информацию, в которой будут указаны все детали вашего кредита, такие как ежемесячный платеж, тип и срок кредита, процентная ставка, годовая процентная ставка (APR), комиссия за ссуду и сколько денег вы должны принести до закрытия. При закрытии вы (покупатель) будете присутствовать вместе со своим агентом по недвижимости, возможно, агентом продавца, в некоторых случаях продавцом и заключительным агентом, который может быть представителем эскроу или титульной компании или реальной поверенный по недвижимости. Это также время, когда вы перечисляете свои затраты на закрытие сделки и авансовый платеж, в зависимости от процедур компании условного депонирования.

Ключевые выносы:

  • Перед закрытием внимательно ознакомьтесь с раскрытием заключительной информации и сравните ее с оценкой ссуды, чтобы убедиться, что комиссии за закрытие сделки и условия ссуды совпадают.Задайте вопросы о вашей ссуде и исправьте любые ошибки (например, ваше имя или личные данные), прежде чем подписывать заключительные документы.
  • В день закрытия внимательно просмотрите все подписанные вами документы и попросите разъяснений по поводу того, чего вы не понимаете.
  • Перед закрытием убедитесь, что вам предоставили все ключи от дома, коды доступа и устройства открывания гаражных ворот.
  • Вы оставите закрытие с копиями документов (или цифровым файлом) и ключами от нового дома. Обязательно храните документы в надежном месте для использования в будущем.

После того, как все документы будут подписаны, дом официально станет вашим, и вы получите ключи от дома. Поздравляю! Теперь самое интересное: переехать и сделать дом своим домом.

Следующие шаги

Покупка дома включает в себя множество движущихся частей и сложных шагов, но это руководство — наряду с профессиональным опытом вашего агента по недвижимости и ипотечного кредитора — может помочь вам плавно ориентироваться в процессе. Если вы сделаете домашнее задание заранее, вы будете больше уверены в своем решении и получите удовольствие от получения желанных ключей от дома в день закрытия.

Готовы оформить ипотеку? Введите свой почтовый индекс и другие данные, чтобы быстро оценить процентную ставку по ипотеке от Bankrate.

Как купить дом сводка


Подробнее:

Как инвестировать в недвижимость

Покупка недвижимости — популярный способ инвестирования, и, если вы сделаете это правильно, вы можете заработать реальные деньги! Ты знаешь почему? Потому что имущество ценно . Как сказал Марк Твен: «Покупайте землю. Они больше этого не делают.”

Исследования показывают, что большинство американцев считают недвижимость отличным долгосрочным вложением. 1 Итак, что сдерживает людей? Давайте будем честными: инвестирование в недвижимость — это серьезное обязательство, требующее много времени и денег — это серьезная работа! И важно полностью понять, как инвестировать в недвижимость, прежде чем погрузиться в нее.

Хорошо, пора поговорить о стратегии. Какие существуют типы инвестирования в недвижимость? А как можно заработать на недвижимости?

Виды инвестирования в недвижимость

Во-первых, инвестиции в недвижимость бывают разных форм и размеров. Важно понимать, что у вас есть, чтобы принять лучшее решение в вашей ситуации. Вот наиболее распространенные способы инвестирования в недвижимость.

Домовладение

Нам нужно изменить образ мышления в нашей культуре. Многие люди стремятся купить дома за , но пришло время подняться выше. Цель — занять место.

Мы отфильтровываем неряшливых советников. Посмотрите до пяти инвестиционных профессионалов, которым мы доверяем.

Домовладение (акцент на собственной части ) — это первый шаг в инвестировании в недвижимость, и это огромная часть достижения финансового мира.Пока вы продолжаете платить налоги и страховать свою собственность, вам не нужно беспокоиться о потере дома. Вы можете сохранять спокойствие независимо от взлетов и падений на рынке недвижимости, а также это освобождает ваш бюджет, чтобы начать откладывать на другие типы инвестиций.

Дело в том, что оплата дома — одно из лучших долгосрочных вложений, которое вы можете сделать. Это не увеличит ваш доход, но значительно повысит вашу чистую стоимость, предоставив вам право собственности на ценный актив.Выкупите свой собственный дом сначала , а затем , инвестируя в любой другой тип недвижимости.

Аренда недвижимости

Теперь, когда это не принято, владение арендуемой недвижимостью — отличный способ создать дополнительный доход — оно может легко добавить тысячи долларов к вашему годовому доходу. Тогда, если вы решите продать, вы можете получить неплохую прибыль. Все зависит от того, какую недвижимость вы покупаете и как вы ею управляете.

Послушайте: аренда недвижимости — отличный вариант для инвестиций, но у арендодателя есть свои проблемы.Вы столкнетесь с сезонами, когда кто-то не платит арендную плату, или вы находитесь между арендаторами. Также необходимо учитывать дополнительные расходы на обслуживание, ремонт и страховку. И еще есть время: когда в 2 часа ночи в туалете ломается, угадайте, кто должен прийти на помощь? Правильно — вы !

Переворачивание дома

Перевернуть дом означает, что вы покупаете его, вносите обновления и улучшения, а затем продаете — и все это в довольно короткие сроки. Сдача дома привлекательна, потому что это более быстрый процесс, чем сдавать недвижимость в аренду на долгие годы.В считанные месяцы вы можете вернуть дом на рынок и (надеюсь) получить хорошую прибыль. Но, как и в случае с другими инвестициями, существует риск, что вы не заработаете на них деньги — на самом деле, вы даже можете потерять деньги.

При переворачивании домика помните, что ключ в том, чтобы купить на низком уровне . В большинстве случаев вы не можете рассчитывать на приличную прибыль, если не получите действительно выгодную сделку на входе. И прежде чем приступить к переброске домов, убедитесь, что , и поговорите с агентом по недвижимости о потенциале вашего местного рынка.

А теперь небольшое предупреждение: переброска домов не всегда так гламурно, как кажется в шоу HGTV. Если вы абсолютно любите практическую работу, тогда приступайте к ней! Но не забудьте выделить для этого достаточно времени и денег. Обновления и обновления почти всегда стоят дороже, чем вы думаете.

Как заработать на инвестициях в недвижимость

Вы можете зарабатывать деньги на недвижимости двумя разными способами: оцененная стоимость, собственности с течением времени (что увеличивает вашу чистую стоимость) и денежный поток от дохода от аренды.Мы сломаем все это через минуту.

Но прежде чем мы начнем, давайте проясним кое-что: вы должны платить за инвестиционную недвижимость 100% наличными. Даже не думайте влезать в долги за аренду недвижимости! 100% первоначальный взнос исключает задолженность, снижает ваш риск и позволяет вам заработать больше денег намного раньше.

Оценочная стоимость

Несмотря на взлеты и падения на рынке недвижимости, стоимость большинства объектов недвижимости в долгосрочной перспективе растет.Фактически, стоимость жилья постоянно росла каждый год в течение почти десятилетия. 2 Причудливое слово инвестирования для увеличения стоимости называется признательностью .

Ключ к покупке недвижимости, которая ценит — это расположение, расположение, расположение! Вы хотите покупать в части города, которая находится на подъеме с точки зрения стоимости. Кроме того, покупайте по низкой цене и выдерживайте любые спады на рынке, пока ваша недвижимость не подорожает.

Доход от аренды

Получение дохода от сдачи в аренду, вероятно, является более непосредственной и интересной причиной, по которой инвесторы решают приобрести недвижимость.После того, как вы найдете арендаторов, владение и сдача в аренду собственности — отличный способ получить дополнительный доход без особых усилий.

Помимо необходимости наличных денег для покрытия любого ремонта или технического обслуживания, ваша часть почти ничего не стоит. Если вы нанимаете компанию по управлению недвижимостью, вам придется еще меньше делать, но это сократит вашу прибыль. Однако имейте в виду, что работа с арендаторами может быть утомительной и отнимать много времени. Сделайте свою домашнюю работу, прежде чем позволять кому-либо сдавать вашу собственность.Вы должны быть уверены, что они сохранят его в отличном состоянии. И всегда иметь письменный договор аренды.

Надеюсь, до этого никогда не дойдет, но, возможно, вам даже придется нанять юриста, если вам нужно выселить арендатора, который создает проблемы или не дает арендной платы. Расходы быстро накапливаются, поэтому убедитесь, что у вас есть собственный фонд на случай чрезвычайной ситуации.

Каковы налоговые последствия инвестиций в недвижимость?

А теперь самое интересное. (Да, математика — это весело .) Но даже если вы доживете до точных цифр, налоги на недвижимость сложны. Итак, наш первый совет таков: найдите в своей команде налогового профи. Они смогут помочь вам понять влияние ваших инвестиционных решений и держать вас в курсе изменений налогового кодекса.

А пока вот самые распространенные налоги, с которыми вы столкнетесь, когда дело доходит до инвестиций в недвижимость.

Налог на прирост капитала

При продаже инвестиционной собственности вы платите налог на прирост капитала с прибыли.Проще говоря: капитал относится к активам (в данном случае, наличным деньгам), а прибыли — это прибыль, которую вы получаете от продажи. По сути, если вы купили объект недвижимости и продали его с целью получения прибыли, вы получили прироста капитала . Имеет смысл, правда?

Сейчас существует два типа налога на прирост капитала: краткосрочный и долгосрочный. Мы рассмотрим их по одному.

Налог на долгосрочный прирост капитала

Вы будете платить налог на долгосрочный прирост капитала, если продадите недвижимость, которой владеете более года. Этот тип налога использует ваш налогооблагаемый доход, чтобы определить, сколько вы должны только с прибыли, полученной от продажи своей инвестиционной собственности. 3

Вот пример. Допустим, вы покупаете недвижимость за 100 000 долларов. Спустя годы вы продаете недвижимость за 160 000 долларов. Это валовая прибыль в размере 60 000 долларов. Конечно, вы также заплатили комиссию за недвижимость при продаже этой собственности. Хорошие новости: вы можете вычесть это из прироста капитала. Допустим, комиссия составила 9600 долларов (6% от стоимости недвижимости), что снизит ваш прирост капитала до 50 400 долларов.

Как эти 50 400 долларов облагаются налогом? Помните, что для долгосрочного налога на прирост капитала это зависит от вашего статуса регистрации и вашего налогооблагаемого дохода за год. Большинство налогоплательщиков в конечном итоге будут платить ставку прироста капитала в размере 15%, но некоторые люди с более высоким доходом будут платить ставку 20%, в то время как лица с более низким доходом вообще не будут платить налоги на прирост капитала.

Налог на краткосрочный прирост капитала

Налог на краткосрочный прирост капитала даже проще, чем долгосрочный. Если вы владеете недвижимостью менее года (подумайте: переворот дома), ваша прибыль облагается налогом в соответствии с краткосрочным приростом капитала.Но если вы продадите в любой момент дольше одного года, эта прибыль будет облагаться налогом по долгосрочной ставке.

В отличие от долгосрочных инвестиций, прибыль, которую вы получаете от краткосрочных инвестиций, засчитывается как часть вашего общего годового дохода и будет облагаться налогом в соответствии с вашей налоговой шкалой. 4

Допустим, вы не замужем, ваш годовой доход составляет 50 000 долларов, и вы получили прибыль в размере 20 000 долларов от переворота дома в этом году. Дядя Сэм рассматривает эту прибыль как налогооблагаемую прибыль, в результате чего ваша сумма составит 70 000 долларов и вы попадете в категорию 22% налогов.

Как отложить налог на прирост капитала

Допустим, вы хотите продать недвижимость, но после этого планируете инвестировать в недвижимость. Конечно, было бы неприятно платить налог на прирост капитала с этой продажи вместо того, чтобы использовать его для другой покупки, не так ли?

Ну вот и хорошие новости! Воспользовавшись причудливым правилом отсрочки налогообложения, известным как обмен 1031, вы можете продать недвижимость и реинвестировать прибыль в то, что IRS называет «подобными» инвестициями.

Другими словами, вы можете отложить уплату налога на прирост капитала, если вы используете прибыль от продажи одной инвестиционной собственности для покупки другой аналогичной собственности. Но поторопитесь! У вас очень мало времени, чтобы реинвестировать деньги, чтобы отложить уплату налога. 5

Налогообложение доходов от аренды

Любые деньги, которые вы получаете от дохода от аренды, должны указываться как доход в вашей налоговой декларации. Но когда вы владеете собственностью, вы также можете требовать вычета расходов, таких как ремонт и техническое обслуживание, но имейте в виду, что улучшения не засчитываются. 6

Так что, возможно, вы заработали 10 000 долларов в этом году от дохода от аренды, но вы также выполнили ремонт собственности на сумму 1 500 долларов. Вы можете вычесть 1500 долларов, и ваш облагаемый налогом доход от аренды составит 8 500 долларов.

Сделайте себе одолжение и сэкономьте время, работая с налоговым специалистом. Регулярно встречайтесь с ними, чтобы обсудить свои инвестиции и то, как они влияют на ваши налоги — вы же не хотите, чтобы вас наложили штрафы!

Как начать инвестировать в недвижимость за шесть шагов

Хорошо, игра началась! Когда вы будете готовы начать покупать инвестиционную недвижимость, следуйте инструкциям ниже.

Шаг 1. Оплата наличными. Это противоречит большинству советов по инвестированию в недвижимость. Но правда в том, что не бывает такого понятия, как «хороший долг». Никаких «если», «а» и «но»! Взять долг всегда равносильно принятию риска, поэтому избегайте этого, несмотря ни на что.

Шаг 2: Диверсификация. Вы когда-нибудь слышали фразу «не держите все яйца в одной корзине»? Та же мудрость применима и к вашим инвестициям. Паевые инвестиционные фонды через ваши 401 (k), Roth IRA и другие пенсионные сберегательные счета должны стать основой вашей стратегии увеличения благосостояния.После того, как они будут заблокированы и загружены, вы будете готовы начать инвестировать в недвижимость.

Шаг 3. Оставайтесь на месте. Будьте проще — не покупайте дом в Аризоне, если вы живете в Иллинойсе! Когда вы находитесь далеко от своей собственности, вам придется доверить управляющей компании оценку ущерба и ремонт. Теперь, возможно, было бы неплохо нанять группу управления, даже если вы местный, чтобы все работало гладко. Но вы — и только вы — владелец. Так что держитесь под рукой и следите за своими инвестициями.

Шаг 4: Будьте готовы к риску. В большинстве случаев сдать недвижимость в аренду не так просто, как найти арендаторов и заселиться один раз в год. Иногда аренда может оставаться пустой в течение нескольких месяцев, что может стать серьезным ударом, если вы не подготовлены финансово. И даже в лучших условиях аренды бытовая техника все равно сломается, а водостоки все равно придется менять. Лучший способ подготовиться к рискам — иметь полностью финансируемый чрезвычайный фонд, который может покрыть непредвиденные расходы.

Шаг 5: Начните с малого. Если вы не уверены, подходит ли вам аренда недвижимости, проверьте это. Может быть, у вас есть место над гаражом или дополнительная спальня, которую вы можете сдать в аренду, даже если с Airbnb это всего на несколько ночей. Этот опыт позволит вам почувствовать, каково это — владеть арендой. Также неплохо поговорить с другими инвесторами в недвижимость. Пригласите кого-нибудь из индустрии пообедать и спросите, что бы они хотели знать, прежде чем начать.

Шаг 6: Нанять агента по недвижимости . Даже если вы все еще просто взвешиваете все «за» и «против» инвестирования в недвижимость, вам нужно поговорить с агентом по недвижимости на вашем местном рынке. Они будут знать, в какие области вам следует обратить внимание и с какими потенциальными препятствиями вы можете столкнуться как инвестор в недвижимость. А когда придет время покупать недвижимость, вам понадобится их опыт, чтобы убедиться, что вы получаете выгодную сделку.

Когда начинать инвестировать в недвижимость?

Если вы знакомы с тем, чему мы учим в Ramsey, вам может быть интересно, какое место занимает инвестирование в недвижимость в «Семь детских шагов» или в ваш общий план по наращиванию благосостояния.Нам нравится, как вы думаете!

Вы должны инвестировать в недвижимость только после того, как уже заплатили за собственный дом (Baby Step 6). Это означает, что вы полностью свободны от долгов и сэкономите на чрезвычайных расходах от трех до шести месяцев. Вы также должны уже инвестировать не менее 15% своего дохода на пенсионные счета, такие как рабочее место 401 (k) или Roth IRA.

И помните: если вы не можете платить наличными, не покупайте инвестиционную недвижимость.

Зачем сначала платить за собственный дом?

Мы поняли — ожидание, пока вы заплатите за дом, вероятно, звучит очень долго, особенно если вы чувствуете, что возможность стучится в вашу дверь прямо сейчас.Но поверьте нам в этом. Стоит подождать, пока у вас не будет на самом деле .

Возьмем, к примеру, Грега. Он должен 150 000 долларов за собственный дом и зарабатывает 5 000 долларов в месяц. Грег сохранил выплату по ипотеке в размере 25% от его ежемесячной заработной платы на дом, выплачивая 1250 долларов в месяц (включая PMI, налоги на недвижимость и страховку домовладельца).

Он думает, что доход от аренды поможет ему добиться прогресса в достижении финансовых целей, поэтому он решает профинансировать аренду недвижимости и взять 15-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой за 100 000 долларов (ох-ох).Это добавляет к его ежемесячному бюджету вторую выплату по ипотеке в размере 927 долларов, но он планирует сдавать дом в аренду за 1350 долларов в месяц. Грег считает, что это отличный план. (Спойлер: Грег ошибается.)

Грег не знал, что на поиск арендаторов у уйдет три месяца , что означает, что он заплатил 2781 доллар в виде ипотечных платежей за свою новую аренду, пока она пустовала. За эти три месяца оплата ипотеки у себя дома и его аренда составляли 44% его дохода! Ему казалось, что он еле дышит, но что он будет делать, если кондиционер выйдет из строя или из посудомоечной машины потечет? Что, если он потеряет работу?

Не будь Грегом.Не торопитесь. Недвижимость может быть фантастической инвестицией, но только если вы сделаете это неправильно. Так что будьте умны и ждите подходящего времени.

Инвестиции в недвижимость для вас?

У инвестирования в недвижимость есть свои плюсы и минусы, и это не для всех. Если вам интересно, есть ли место в вашем плане увеличения благосостояния инвестированию в недвижимость, сядьте и поговорите со своим специалистом по инвестициям. И убедитесь, что вы работаете с опытным агентом по недвижимости, который поможет вам.

При рассмотрении вопроса о новых инвестициях инвестиционный профи может дать практический совет о том, как диверсифицировать свои инвестиции, чтобы вы были готовы к будущему. Нужна помощь в поиске качественных профессионалов? Попробуйте SmartVestor. Это бесплатный способ найти квалифицированных профессионалов в области инвестирования в вашем регионе.

Найдите своего профессионала!

10 самых важных шагов при покупке дома

Покупка дома может вызывать стресс в лучшие времена, а во время пандемии она может вызывать положительные эмоции.Хотя некоторые детали могут выглядеть по-другому прямо сейчас, общий процесс покупки остается прежним — и понимание ключевых шагов может помочь вам достичь своей цели и воплотить мечту в реальность.

Независимо от того, когда вы планируете покупать, вам следует знать несколько вещей. В среднем процесс покупки дома занимает около шести месяцев. Это включает в себя около 4,4 месяца на покупку плюс 30–45 дней на закрытие. Процесс покупки дома включает в себя не только тур по домам. Вам также необходимо просмотреть свои кредитные и финансовые варианты, найти подходящего агента по недвижимости, сделать предложения и провести переговоры, пройти осмотр, подготовиться к переезду и, в конечном итоге, закрыть свой новый дом.

С чего начать при покупке дома

При покупке дома в первую очередь следует учитывать, сколько вы хотите потратить, где вы хотите жить и что важно для вас как покупателя. Вот несколько вопросов, которые стоит задать себе:

  • Сколько дома я могу себе позволить?
  • Собираюсь ли я взять ссуду?
  • Сколько я накопил на первоначальный взнос?
  • Могу ли я позволить себе желаемый район?
  • Повышается или понижается стоимость домов по соседству?
  • Сколько времени займет моя поездка на работу?
  • Подходит ли школьный округ для моей семьи?
  • Это в нескольких минутах ходьбы от достопримечательностей и развлечений?

После того, как вы ответите на эти вопросы, вы можете начать поиск дома.

Вот 10 самых важных шагов, которые нужно предпринять при покупке дома.

Шаг 1. Проверьте свой кредитный рейтинг

Прежде чем вы разрешите кредитору проверять ваш кредитный рейтинг, вам нужно тщательно изучить свой собственный кредитный отчет.

Что такое кредитный отчет? Кредитный отчет извлекает данные из трех основных кредитных агентств: TransUnion, Equifax и Experian. Это отчет, используемый для расчета как вашей оценки FICO, так и вашей оценки Vantage.

Вы можете получать бесплатные отчеты от всех трех агентств, по крайней мере, один раз в год.Если вы обнаружите какие-либо ошибки в своем отчете, немедленно оспорите их, чтобы их можно было исправить до подачи заявки на финансирование.

Что такое оценка FICO ? Рейтинг FICO — это рейтинг, который кредиторы используют для оценки вашей кредитоспособности. Рассчитано Fair Isaac & Co. и колеблется в пределах 350-850.

Что такое Vantage Score? Оценка Vantage — это кредитная оценка, которую вы увидите, когда будете проверять свою оценку на веб-сайтах проверки кредитоспособности, ориентированных на потребителей. Ваша оценка Vantage может отличаться от вашей оценки FICO.Кредиторы не используют ваш рейтинг Vantage Score для оценки вашей кредитоспособности.

Чем выше ваш кредитный рейтинг, тем ниже процентная ставка, которую вы будете получать. Вообще говоря, кредитный рейтинг 720 или выше даст вам хорошую процентную ставку по обычному кредиту, но квалификационные критерии зависят от конкретного кредитора. Для ссуд FHA вы обычно можете получить одобрение с кредитным рейтингом 580 или выше.

Если вы пытаетесь улучшить свой кредитный рейтинг перед подачей заявки, вы должны понимать факторы, которые могут повлиять на него:

  • История платежей
  • Общая задолженность
  • Продолжительность кредитной истории
  • Новый кредит
  • Вид кредита

Шаг 2. Определите, сколько дома вы можете позволить

Когда вы получите предварительное одобрение, ваш кредитор сообщит вам максимальную сумму, которую вы можете взять в долг (подробнее о процессе предварительного одобрения мы поговорим позже).Но вам не нужно ждать предварительного одобрения, чтобы получить общее представление о том, что вы можете себе позволить. Калькулятор доступности жилья Zillow может помочь вам выбрать правильный ценовой диапазон с учетом вашего годового дохода, ежемесячной задолженности и предполагаемой суммы первоначального взноса, а также других критериев.

Расставьте приоритеты в списке желаний в соответствии с вашим бюджетом

Когда у вас есть примерный бюджет, составьте список обязательных домашних функций. Ваша цена, скорее всего, будет определять размер, расположение и удобства вашего будущего дома.Вот несколько примеров пунктов списка желаний, которые следует учитывать:

  • Количество спален и санузлов
  • Квадратный метр
  • Придорожное пространство
  • Предпочтительное местоположение
  • Тип дома
  • Внешний вид, особенности и отделка
  • Школьный округ
  • Размещение с домашними животными
  • Дорога на работу

Шаг 3. Найдите агента по недвижимости

Большинство покупателей считают полезным иметь на своей стороне профессионального агента по недвижимости, который проведет их через процесс.Согласно отчету Zillow Group Consumer Housing Trends Report 2020, в 2020 году 85% покупателей использовали агента во время некоторой части поиска дома. Обычно продавцы финансируют комиссию агента покупателя, что делает использование агента экономически эффективным вариантом для покупателей. .

Вот некоторые области, в которых может помочь агент покупателя:

  • Анализ рынка: определение тенденций в стоимости жилья, новых разработок, покупательского спроса и общего состояния рынка
  • Цена предложения : определяет, сколько стоит дом, и рекомендует конкурентоспособную первоначальную сумму предложения
  • Ведение переговоров : знает, когда требовать более низкую цену и как договариваться о непредвиденных обстоятельствах и ремонте
  • Местное знакомство : содержит советы от местных жителей и местных школ
  • Professional рекомендации : предоставляет рекомендации для надежного кредитора, поверенного, подрядчика или других поставщиков
  • Опыт : упрощает процесс, устраняя икоту, соблюдая установленные сроки и контролируя оформление документов

Шаг 4. Получите предварительное одобрение

Если вы не покупаете дом на всю наличность, предварительное одобрение кредитора даст вам официальный вердикт по бюджету на покупку дома.Чтобы получить предварительное одобрение, кредитор рассчитает отношение вашего долга к доходу и оценит ваше общее финансовое состояние, просмотрев ваши:

  • Отчеты о прибылях и убытках, такие как W2s, 1099s, доход от аренды и налоговые декларации
  • Активы, такие как банковские выписки и пенсионные счета
  • Долги, включая ежемесячные расходы, такие как студенческие ссуды, кредитные карты и другие ипотечные кредиты
  • Записи о банкротстве и отчуждении права выкупа
  • Текущая арендная плата, выплаты алиментов, алименты и любые первоначальные взносы

После предварительного одобрения вы получите письмо с предварительным одобрением.Он не только официально сообщает вам, сколько вы можете занять, но и может пригодиться при отправке предложения. Письмо с предварительным одобрением показывает продавцу, что вы серьезно относитесь к покупке его дома. Это особенно важно на горячем рынке, когда вы, вероятно, конкурируете с другими предложениями.

Обратите внимание, что вам не обязательно использовать того же кредитора для финансирования вашей ссуды, которую вы использовали для предварительного одобрения. Фактически, всегда лучше получить оценки от нескольких кредиторов, чтобы вы могли сравнить процентные ставки и сборы, прежде чем фактически открывать ипотеку.

Имейте в виду, что соотношение вашего долга к доходу будет еще раз проверено перед закрытием. Взятие нового долга может ограничить общую сумму кредита, доступную вам во время финансирования.

Шаг 5: Запустите домашний поиск

Поиск доступных домов в Интернете — отличный способ начать поиск жилья. Согласно отчету Zillow Group, 88% покупателей используют онлайн-ресурсы для поиска дома. Начните с Zillow и найдите дома в целевой области, затем отфильтруйте их по цене и тому, что вам нужно.Кроме того, ваш агент может отправлять вам объявления и планировать показы.

Постарайтесь оставаться гибкими — вам, вероятно, придется корректировать критерии по мере продолжения домашнего поиска. Например, вы можете решить, что стоит пожертвовать дополнительной спальней, чтобы оказаться в желаемом районе. Поиграйте с параметрами поиска и посмотрите, что можно купить за ваши деньги, если вы немного измените свой список желаний.

На что обращать внимание, путешествуя по домам

Как только вы начнете посещать дома лично, обязательно подумайте о «здоровье» дома, чтобы иметь представление о любых серьезных проблемах, которые могут возникнуть на вашем пути, если вы решите сделать предложение.В конечном итоге осмотр даст вам официальный отчет о качестве и состоянии дома, но пока вы путешествуете, обратите внимание на следующее:

  • Структурные дефекты и трещины
  • Напор воды (включить смесители и насадки для душа)
  • Проблемы с электричеством (попробуйте выключатели света)
  • Функциональность и сохранение тепла дверей и окон
  • Качество крыши и экстерьера
  • Шум от соседей или движения

Дома, принадлежащие Zillow, чистые, безопасные, функциональные и готовы к заселению на момент закрытия.Дома, принадлежащие Zillow, также предлагают 3D-туры и планы этажей, чтобы совершить поездку, не выходя из дома, или самостоятельные туры, которые вы можете запланировать в удобное для вас время.

Шаг 6: Сделайте предложение

Как только вы найдете подходящий дом, вам следует сделать предложение на основе сравнительного анализа рынка (CMA), проведенного вашим агентом. CMA — это расчет рыночной стоимости дома на основе сопоставимых недавних продаж в том же районе.

Используя CMA в качестве основы, ваш агент должен помочь вам определить справедливую цену предложения и помочь вам решить, следует ли оставлять место для переговоров — это зависит от состояния вашего рынка недвижимости.

Помимо CMA, при составлении предложения следует учитывать и другие факторы:

Раскрытие информации : Раскрытие информации — это известные проблемы, связанные со структурными проблемами, неразрешенными работами, стихийными бедствиями и рисками наводнений. Большинство штатов требует, чтобы продавцы предоставляли документы, раскрывающие информацию, поэтому убедитесь, что ваш агент запрашивает их.

Закрытие дата : Когда вы покупаете дом по ипотеке, закрытие дома займет 30-45 дней после заключения договора.Когда вы отправляете предложение, вы можете запросить более позднюю дату закрытия, чтобы соответствовать вашему временному графику, но продавец может отклонить этот запрос.

Непредвиденные обстоятельства : Непредвиденные обстоятельства — это соглашение между продавцом и покупателем или кредитором и покупателем в отношении условий, которые должны возникнуть для продолжения продажи. Некоторые непредвиденные обстоятельства необходимы, например, непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой, которые потребует ваш кредитор, чтобы убедиться, что они не переплачивают по вашему кредиту. Вариант проверки зависит от вас, но мы настоятельно рекомендуем это сделать.

Задаток деньги : задаток — это сумма денег, которую вы готовы внести, когда делаете свое предложение, чтобы показать, что вы серьезно относитесь к покупке дома. Если вы закроете дом, задаток просто станет частью вашего первоначального взноса. Если вы откажетесь от покупки (за исключением непредвиденных обстоятельств), вы потеряете залог.

Важно отметить, что не все предложения работают. Это может вас разочаровать, но постарайтесь не расстраиваться, если вы не получите первый дом, о котором сделали предложение.Фактически, согласно отчету Zillow Group Report, 42% покупателей, подавших предложение, в конечном итоге сделали несколько предложений, прежде чем успешно закрыть дом.

Шаг 7: Запланируйте осмотр

Согласно отчету Zillow Group, 82% покупателей провели осмотр дома, который они покупают. Включение непредвиденного осмотра и завершение осмотра дома — лучший способ убедиться, что дом, который вы покупаете, не имеет каких-либо серьезных проблем.

Ваш агент по недвижимости должен быть в состоянии порекомендовать надежного лицензированного инспектора дома, или вы можете выполнить поиск в профессиональном справочнике Zillow и выбрать инспектора на основе отзывов покупателей дома.

Обычно осмотр назначается в течение недели после подписания контракта. Рекомендуется посетить осмотр, так как это хороший способ лучше понять, как устроен дом изнутри. Обычно ваш агент тоже присутствует. После того, как вы получите официальный отчет о проверке, у вас будет время обсудить результаты со своим агентом и решить, как вы хотите ответить продавцу.

Если обнаружены серьезные, не косметические проблемы, вы можете возобновить переговоры, попросив продавца заплатить за решение проблемы до закрытия или предоставить вам кредит, чтобы вы могли решить ее самостоятельно после закрытия.

Шаг 8: Обеспечьте свое финансирование

Даже если вы прошли предварительное одобрение, вам все равно необходимо предпринять несколько дополнительных шагов, чтобы официально подать заявку на ипотеку. После того, как вы выполните следующие шаги (при условии, что все прошло проверку), вы должны получить сообщение «Clear to close», что означает, что кредитор одобрил вашу покупку.

Заявка на получение кредита

Если вы решите официально подать заявку на получение ссуды у того же кредитора, который проводил предварительное одобрение, у него уже есть некоторые документы, которые вам понадобятся для подачи заявки.Вероятно, вам потребуется предоставить обновленную финансовую отчетность. Самое важное, что вы можете сделать во время этого процесса, — это быстро отвечать на запросы. Например, если кредитор запрашивает ваш W2, отправьте его как можно скорее, чтобы избежать задержки с закрытием сделки. Если вы решите обратиться к другому кредитору, он сообщит вам список документов, необходимых для заполнения вашего заявления.

Оценка

Ваш кредитор наймет оценщика, так что вам здесь особо нечего делать.Ваш агент по недвижимости должен работать с агентом продавца и оценщиком, чтобы запланировать оценку. После завершения оценки вы и ваш агент получите копии отчета об оценке, чтобы вы могли увидеть оцененную справедливую рыночную стоимость и проверить компенсацию, которая использовалась в расчетах.

Если оценка соответствует вашей цене предложения : у вас должно быть ясно, чтобы закрыть.

Если оценка превышает вашу цену предложения : Еще лучше! Это означает, что вы не только готовы закрыть дом, но и покупаете дом по цене ниже рыночной, что дает вам мгновенный доход.

Если оценка будет заниженной : Ваш кредитор не утвердит полную сумму кредита, поскольку, по его мнению, вы переплачиваете за недвижимость. Вам нужно будет либо компенсировать разницу между оценочной стоимостью и ценой предложения наличными, либо попытаться повторно согласовать цену предложения с продавцом. Если вы считаете, что оценка была неправильной, вы можете попытаться запросить новую оценку у своего кредитора.

Шаг 9: Приобретите полис страхования домовладельцев

Перед закрытием необходимо будет предъявить свидетельство о страховом полисе домовладельцев, поэтому, если у вас уже есть дом, попросите своего агента помочь вам открыть новый полис.Если у вас нет дома, подберите наиболее подходящий для вас вариант. Ваш кредитор может помочь вам согласовать политику, которая может быть оплачена через ваш ежемесячный счет условного депонирования.

Шаг 10: Закройте и переместите

Многие покупатели предпочитают провести заключительное обследование за день до закрытия или утром в день закрытия. Его цель — убедиться, что недвижимость выглядит так же, как и в момент, когда вы сделали свое предложение, и что продавец выполнил согласованный ремонт (если применимо).

В день закрытия ожидайте, что проведете хотя бы несколько часов в титульной компании, подписывая документы.Вы также должны быть готовы предоставить средства для покрытия расходов на закрытие сделки, которые обычно составляют 3-5% от продажной цены.

После завершения подписания и регистрации продажи вы получите ключи. Дом твой!

Теперь вы можете настроить коммунальные услуги для нового дома — например, электричество, кабель и Интернет. Если вы покупаете квартиру с ТСЖ, которое покрывает некоторые коммунальные расходы, дважды проверьте договорные обязательства со своим агентом по недвижимости.

Наконец, будьте готовы переехать и обосноваться в своем новом доме.

Как найти и купить свою собственность и построить дом своей мечты

Если вы всегда мечтали купить участок земли и построить на нем дом, вы не одиноки. В 2018 году в США было выдано более 852 000 разрешений на строительство жилья, что на 33 000 больше, чем в 2017 году.

Хотя не все эти дома были частными постройками или построены на земле, отдельно купленной покупателем, можно с уверенностью сказать, что покупка земли и строительство на ней дома стали более популярными, чем когда-либо.Обеспокоенность проблемами общественного здравоохранения, такими как COVID-19, также заставляет людей покидать большие города и густонаселенные районы в поисках более открытых пространств и земли для строительства.

Покупка земли и строительства более осуществима, чем вы думаете, с множеством вариантов, где найти землю, как ее купить и как построить на ней дом. Мы пообщались с профессионалами в сфере недвижимости, а также с людьми, которые взяли на себя задачу построить свои собственные дома по индивидуальному заказу, чтобы предоставить вам самую краткую и актуальную информацию о том, что нужно для покупки недвижимости и строительства дома.

Источник: (Ákos Szabó / Pexels)

Где найти землю

Когда дело доходит до покупки земли, один из первых вопросов, который может возникнуть у вас, — с чего начать поиск недвижимости. В зависимости от того, где вы живете, вы можете найти в Интернете сайты, где продавцы выставляют на продажу необработанные земли, или вы можете купить землю у застройщика, который уже разделил этот район.

Есть также профессионалы в сфере недвижимости, которые специализируются на помощи покупателям в поиске земли и строительстве на ней, и использование их опыта может иметь большое значение для смягчения любых потенциальных проблем с недвижимостью.

Агент по недвижимости Санди Ван Кэмп, 19-летний ветеран отрасли, работал с несколькими покупателями, чтобы помочь им приобрести землю и построить на ней строительство. «Я работаю с людьми, которые хотят покупать недвижимость и строить, а также со строителями, которые находятся в стадии разработки», — говорит она.

Ван Кэмп отмечает, что, хотя покупатели часто обращаются к строителям при покупке своей собственности, некоторые покупают землю сразу или даже ищут определенные участки и обсуждают с владельцами продажу. «Люди часто проезжают мимо участков, которые им нравятся, — говорит она, — и мы действительно иногда идем к фермерам или другим лицам, владеющим большой площадью посевных площадей, и спрашиваем их, не заинтересованы ли они в разделении и продаже.

«Если вы ищете землю, поезжайте и посмотрите, какие районы вам нравятся. Найдите район, в котором вы действительно хотите жить, подумайте, сколько земли вам нужно, и хотите ли вы быть в конкретном округе или школьном округе », — предлагает она.

Зонирование и другие требования

Как только вы нашли идеальный участок земли, перед покупкой нужно учесть несколько вещей. «Если вы покупаете самостоятельно, вам нужно протестировать почву перед тем, как совершить покупку», — говорит Ван Кэмп.

«Вы не хотите покупать участок земли и начинать строительство, только чтобы попасть в воду, когда вы начнете рыть фундамент».

Van Camp также рекомендует покупателям ознакомиться с кодексами и законами о зонировании в районе, где они планируют покупать. «В некоторых поселках не разрешены мобильные дома или предъявляются определенные требования к площади в квадратных футах, — говорит она, — и в большинстве городов требуется, чтобы вы прошли через их отдел планирования и зонирования для получения разрешения на строительство. Если недвижимость необходимо разделить, это также потребует градостроительства.”

Ван Кэмп добавляет, что покупатели должны помнить, что любая недвижимость, которую они покупают, скорее всего, потребует септической системы и колодца, которые могут быть дорогими. Покупатели также должны быть осведомлены о любых сервитутах, а также о таких вещах, как пруды или ручьи на территории.

«Если на участке протекает ручей, вам необходимо подумать о том, существуют ли какие-либо земельные правила или ограничения в отношении того, где можно построить дом по отношению к воде», — говорит она. «Вам также может потребоваться установить водопропускные трубы или иным образом отвести воду.”

Варианты финансирования и затраты

При покупке необработанной земли покупатели часто платят за собственность наличными, хотя есть несколько способов получить финансирование в виде потребительской или необеспеченной ссуды. Однако такие ссуды, как правило, имеют высокие процентные ставки, поэтому с финансовой точки зрения было бы целесообразнее просто заплатить за землю напрямую.

«Чаще люди покупают землю за наличные», — говорит Ван Кэмп. «Если вы планируете нанять подрядчика для строительства на земле, они не будут строить, пока вы не получите титул и право собственности, поэтому имеет смысл оплачивать землю полностью, если вы покупаете ее самостоятельно.”

Некоторые покупатели покупают землю через застройщика; в этих случаях недвижимость уже разделена и готова к сдаче. Это дает возможность более традиционного финансирования, а также позволяет не беспокоиться о тестировании почвы самостоятельно и избегать таких проблем, как добавление колодцев и септических систем или решение проблем с зонированием.

Затраты как на собственность, так и на строительство дома могут сильно различаться в зависимости от местоположения, площади и того, какой дом вы планируете построить. «Я бы сказал, что для дома с минимальными затратами требуется около 140 долларов за квадратный фут, со стандартными неудачами и сепсисом», — говорит Ван Кэмп.«Я видел, как дома более высокого класса стоили выше 550 долларов за квадратный фут».

Источник: (karamysh / ShutterStock)

Строим дом

Жительница Аляски Хейли Рэгсдейл сказала, что когда она и ее муж собирались купить новый дом, они сразу поняли, что собираются купить землю и построить. «Мы осмотрелись и не смогли найти на рынке ничего, что нам нужно», — говорит она. «Для нас было очень важно, чтобы у нас был дом, который был уникальным и непохожим на другие, поэтому мы решили, что покупка недвижимости и строительства будет нашим лучшим вариантом.”

Рэгсдейл не новичок в сфере недвижимости, поскольку в прошлом она купила и продала несколько домов, но это был ее первый опыт работы с индивидуальной постройкой. «Мы выбрали нашего строителя, основываясь на качестве некоторых других его работ, которые мы видели», — объясняет она. «У него также были участки на продажу, которые находились в том месте, которое мы хотели».

Участки уже были разделены строителем на участки по 2,5 акра, поэтому им не нужно было беспокоиться о проблемах зонирования или правилах строительства. Что касается дизайна дома, Рэгсдейл сказал, что они решили изменить план, который они нашли в Интернете, работая с архитектором, а также со строителем.«Мы хотели сделать дом на 100% индивидуальным, и мы работали в тесном сотрудничестве со строителем, чтобы убедиться, что дизайн нам подходит», — говорит она.

Супруги внесли залог застройщику, который взял ссуду на строительство, пока дом строился. По завершении Рэгсдейлы получили традиционную ипотечную ссуду на покупку дома.

«Мы получили крупную ссуду и прошли стандартный процесс ипотеки, — говорит она, — но есть много способов сделать это. Вы можете оплатить сборку по мере необходимости, если это вариант, финансировать все через банк или пройти через строителя, а затем через банк, как мы.”

Возможные подводные камни

Как и любая другая сделка с недвижимостью, Рэгсдейл говорит, что покупка земли и строительство дома могут повлечь за собой определенные проблемы.

«Я бы порекомендовал всем, кто хочет купить землю и построить, подробно изучить, что входит в план вашего застройщика. В большинстве случаев отделка и дополнительные элементы будут довольно простыми, а если вы захотите чего-то другого, потребуется дополнительная плата », — говорит она.

«Будьте предельно ясны в деталях контракта, прежде чем выбирать строителя, и убедитесь, что вы находитесь на той же странице.Вы обязаны разобраться в контракте, поэтому, если вы этого не понимаете, найдите юриста или другого опытного специалиста, который поможет вам ».

Рэгсдейл добавляет, что терпение — еще один ключевой компонент успешного строительства на вашей земле.

«Мы сделали выбор, чтобы не беспокоиться о том, когда дом будет завершен», — говорит она.

«Ожидайте задержек, потому что они произойдут. Это процесс, и он требует времени ».

Как только вы найдете землю, на которой будет расположен ваш дом, и строителя, которого хотите использовать, Рэгсдейл также предполагает, что поиск кредитора может быть выгодным.

«Найдите лучшего кредитора. У вас есть выбор, и у разных кредиторов разные варианты и разные комиссии », — говорит она. «Мы неплохо сэкономили, обратившись к нескольким разным кредиторам, только на сборах за закрытие сделки. Есть широкий выбор ипотечных брокеров, поэтому не бойтесь найти лучшего для вашей ситуации ».

В конечном итоге, когда вы покупаете землю и строите, вам нужно найти людей, которым вы можете доверять, которые проведут вас через весь процесс.