Вторник , 9 августа 2022
Бизнес-Новости
Разное / Как правильно инвестировать в недвижимость: Я хочу вложиться в недвижимость. Что мне нужно знать? :: Новости :: РБК Инвестиции

Как правильно инвестировать в недвижимость: Я хочу вложиться в недвижимость. Что мне нужно знать? :: Новости :: РБК Инвестиции

Содержание

Стоит ли инвестировать в недвижимость? И если да, то как?

Инвестиции в недвижимость — это один из способов защититься от инфляции. Но не обязательно покупать квартиру или дом. Существуют американские инвестиционные фонды недвижимости — REIT. На Санкт-Петербургской бирже доступны депозитарные расписки 58 таких фондов. В этой статье мы расскажем, как правильно оценить их инвестиционную привлекательность.

Как устроены инвестиционные фонды недвижимости (REIT)

Инвестиционные фонды недвижимости владеют и управляют различными типами собственности (коммерческой, жилой, промышленной, инфраструктурной, медицинской и т. д.). Они генерируют доход за счет аренды. Приобретая акции REIT, инвестор становится совладельцем диверсифицированного списка недвижимости, не покупая ее физически.

Если вы думаете об инвестициях в REIT, стоит учесть несколько особенностей таких фондов: 

  • Согласно американскому законодательству, каждый год 90% дохода REIT должно распределяться между акционерами в виде дивидендов.
  • Для развития новых проектов REIT вынуждены использовать заемный капитал в сочетании с дополнительной эмиссией акций. По этой причине отличительная особенность всех REIT — высокая долговая нагрузка.
  • Активы REIT состоят из недвижимости и имеют специфические особенности учета. Традиционные методы анализа через общепринятые показатели, такие как прибыль на акцию (EPS) и мультипликатор P / E (цена / прибыль), не подходят для их оценки.
  • Предыдущий пункт связан с тем, что при расчете чистой прибыли по общепринятым стандартам финансовой отчетности вычитается амортизация. Однако с течением времени недвижимость имеет тенденцию дорожать, а не терять в стоимости. 


Предположим, что Simon Property Group приобрела торговый центр за $500 млн. Согласно правилам бухгалтерского учета, необходимо начислить амортизацию — распределить линейным методом стоимость торгового центра на определенный нормативами срок, допустим 25 лет.

В итоге чистая прибыль фонда будет ежегодно уменьшаться на размер амортизации ($500 млн / 25 лет = $20 млн), несмотря на то, что с годами торговый центр будет дорожать, а не терять стоимость. 

Критерии, которые нужно использовать при выборе REIT 

1. Рост выручки и чистого дохода от собственности

Лучше отдавать предпочтение тем фондам недвижимости, которые ежегодно увеличивают выручку и чистый доход от собственности (NPI). 

Выручка, или валовой доход, — это деньги, которые REIT получает от своих арендаторов.

Чистый доход от собственности (NPI) — это сумма, которая остается после вычета расходов, связанных с имуществом. Например, сборов за управление, налогов на недвижимость, расходов на техническое обслуживание и т. д.

Анализ NPI показывает эффективность портфеля недвижимости REIT и затраты на его содержание.

2. Рост распределяемых дивидендов

Рост выручки и NPI должен сопровождаться ежегодным ростом абсолютного размера распределяемых дивидендов на пай (DPU). Если REIT увеличивает выручку и NPI, но распределяемый доход не растет, это может означать, что менеджмент выпускает новые паи в ущерб акционерам. 

В таком случае необходимо дополнительно оценить, какую экономическую пользу принесло акционерам размытие долей.

3. Доходность недвижимости (Property Yield)

Доходность недвижимости REIT — это NPI, деленный на стоимость недвижимости (Portfolio Valuation), находящейся в портфеле фонда. 

Property Yield = (NPI / Portfolio Valuation) * 100%

Этот показатель демонстрирует качество портфеля и эффективность менеджмента. Он более важен, чем размер распределяемого дохода (DPU). Слишком низкая доходность означает невысокую привлекательность недвижимости в глазах арендаторов.

4. Коэффициент заемного капитала 

Чтобы рассчитать коэффициент заемного капитала, нужно поделить общий долг фонда на все его активы. Этот показатель называют кредитным плечом и отображают в процентах. 

Эмпирического правила относительно того, каким должно быть кредитное плечо, не существует. Коэффициент следует рассматривать в контексте преобладающих рыночных условий, включая состояние экономики и размер процентных ставок. 

Высокий коэффициент заемного капитала во времена высоких процентных ставок означает, что у REIT завышенные затраты по обслуживанию долга. Это ограничивает доход акционеров. Напротив, слишком низкий коэффициент заемного капитала во времена низких процентных ставок может означать, что REIT не использует все возможности кредитного плеча для развития и роста. 

В идеальном случае этот коэффициент должен быть между 20% и 40%. 

5. Коэффициент покрытия процентов

Еще один аспект, на который следует обратить внимание, — это коэффициент покрытия расходов на обслуживание долга.

Коэффициент представляет собой отношение NPI к финансовым расходам. Последние в основном состоят из процентных расходов по займам. Считается, что REIT должен иметь пятикратное покрытие процентов. Это позволит обслуживать долг даже в случае непредвиденного падения дохода, как это было в 2020 году. 

6. Заполняемость

Показатель говорит о соотношении площади, сданной в аренду, и общей площади всей недвижимости фонда. Стопроцентная заполняемость невозможна, но при прочих равных параметрах лучше отдать предпочтение рейту с более высокой заполняемостью.

7. Приемлемое соотношение цены и балансовой стоимости

Отношение цены к балансовой стоимости (P / B) — одна из метрик оценки REIT.

Балансовая стоимость (также известная как стоимость чистых активов, NAV) — это разница между общими активами REIT и его общими обязательствами.

Коэффициент P / B — это цена акции, разделенная на балансовую стоимость одной акции. Другими словами, этот показатель демонстрирует, какую цену вы платите за $1 имущества фонда. 

Буквально полгода назад многие REIT можно было купить с коэффициентом P / B в диапазоне 0,7—0,8. Несмотря на то, что эта возможность уже в прошлом, даже сегодня некоторые рейты торгуются с P / B ≈1,0—1,2 — что сопоставимо с оценками, преобладающими во время мирового финансового кризиса 2009 года.

8. Приемлемое соотношение цены и скорректированного генерируемого денежного потока (P / AFFO)

Показатель P / AFFO — это отношение цены акции к фактическому денежному потоку на акцию, который генерируется в результате основной операционной деятельности фонда (без учета единоразовых доходов, например от продажи имущества). 

P / AFFO является альтернативой мультипликатору P / E (цена / прибыль), который применяется для оценки стандартных компаний, но для фондов недвижимости нерелевантен.

Аналогично другому индексу, P / B, показатель P / AFFO отражает, какую цену вы платите за $1 денежного потока REIT.

9. Размер дивидендной доходности

После прохождения рейтов через ваш личный скрининг пришла очередь обратить внимание на размер дивидендной доходности, исчисляемой как процентное отношение DPU к цене пая (ГДР). 

Безусловно, чем выше доходность — тем лучше. Особенно если учесть, что дивиденды от REIT облагаются ставкой налога 30% даже в том случае, если подписана форма W8-BEN.

По степени значимости дивидендная доходность — это последний фактор, на который нужно обращать внимание. Поскольку этот показатель ничего не скажет о качестве и стабильности акций. 

Что в итоге?

Чтобы оценить различные фонды недвижимости, необходимо сравнивать показатели годовой отчетности за несколько лет подряд с поправкой на провальный коронавирусный год.

Приведенное выше руководство ни в коем случае не является исчерпывающим, но может служить отправной точкой в оценке рейтов. 

Отмечу, что, если вы ищете «иксов», рейты вам в этом не помогут. Основная цель владения недвижимостью состоит в том, чтобы уменьшить волатильность и увеличить диверсификацию портфеля, а также обеспечить себя источником дивидендного дохода.

Автор: Terrazini, инвестор с 2010 года, профиль в Пульсе — @Terrazini

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции Тинькофф Инвестиций. Ценные бумаги и другие финансовые инструменты, упомянутые в данном обзоре, приведены исключительно в информационных целях; обзор не является инвестиционной идеей, советом, рекомендацией, предложением купить или продать ценные бумаги и другие финансовые инструменты. 

Ценные бумаги и другие финансовые инструменты, упомянутые в данном обзоре, приведены исключительно в информационных целях; обзор не является инвестиционной идеей, советом, рекомендацией, предложением купить или продать ценные бумаги и другие финансовые инструменты.

Инвестиции в недвижимость Испании. Что учесть при покупке инвестиционной недвижимости в Испании

Одна из перспективных стран для вложений средств – это, без сомнения, Испания. Инвестиции в Испании недвижимость выгодны и надёжны. Доходность 5 – 15% годовых вполне закономерна, если грамотно подойти к выбору объекта вложения. Например, выбирать ликвидные объекты от компании Yekta Homes. Наши специалисты подготовили для вас материал о том, как правильно совершать инвестиции в Испании у моря недорого.

Причины для вложения средств в жильё в Испании

Прежде чем совершить вложение, необходимо определиться с его целью. Говоря об Испании, можно назвать три основные причины для инвестиций:

  • Высокая популярность страны среди туристов со всего мира;
  • Высокая ликвидность вложений и получение гарантированного дохода;
  • Возможность вести бизнес в стране с высоким уровнем экономического и социального развития.

Арендный сектор – ещё она сфера, в которой популярны инвестиции в недвижимость Испании. Цена квадратного метра жилья в больших городах в среднем составляет €2700 и выше. В небольших городках средняя стоимость составляет до €1600. Приобрести квартиру можно от €30 – 35 тысяч. При этом стоимость квартиры в аренду составляет примерно €450 — 600 в месяц в зависимости от популярности конкретного региона среди туристов. Несложно подсчитать, что сдача жилья в аренду может приносить собственнику от €5400 в год. Если учесть все расходы на содержание квартиры, чистый ежегодный доход будет не менее €4000. Получается, что за 10 лет приобретённое вами жильё полностью окупит себя. А если принять во внимание устойчивый рост цен на аренду, это случится ещё быстрее.

Инвестиции в недвижимость за рубежом, Испания: место для выгодной покупки

Наибольшей инвестиционной привлекательностью обладает жильё на популярных курортах. Но даже в таких местах необходимо подобрать наиболее выгодные варианты. Условно можно разделить всё жильё страны на два типа:

  • Объекты в континентальной части. Это преимущественно застройка на побережье Средиземного моря: Барселона, Коста Дорада, Коста Брава, Коста Бланка, Коста дель Соль. В среднем инвестиции в объекты в этих локациях принесут 5% годовых дохода.
  • Жильё на Канарских и Балеарских островах. Местная недвижимость может приносить до 15% годовых. Наиболее прибыльным в этом плане является остров Тенерифе.

Если вы желаете подобрать выгодные объекты для инвестиций, обращайтесь к нам. У нас всегда найдутся привлекательные и выгодные варианты.

Виды недвижимости в Испании для инвестиций

Конечно, не менее важно определиться с видом недвижимости. Если вы планируете получать стабильный доход, эксперты рекомендуют останавливать свой выбор на средней ценовой категории.

Также стоит рассмотреть объект с точки зрения удобства его содержания. Здесь можно назвать два наиболее удачных варианта:

  • Апартаменты. Их несложно содержать, и они довольно быстро себя окупают.
  • Таунхаусы. Совмещают в себе преимущества отдельного дома и квартиры. Предоставляют арендаторам больше свободы и комфорта, и при этом не требуют особо крупных затрат на содержание.

Какими бы ни были цели ваших инвестиций в недвижимость Испании – с арендаторами или с последующей продажей – мы всегда предложим вам наиболее выгодный вариант.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Под коммерческой недвижимостью в Испании имеют в виду доли в офисных, торговых, складских помещениях. Этот способ вложения средств тоже является весьма перспективным, особенно для людей, которые умеют грамотно вести бизнес.

Объекты в Испании делят на свободные, которые может приобрести любой желающий, и государственные, которые продаются по минимальной цене и только гражданам Испании, нуждающимся в жилье. Соответственно, если вы не являетесь гражданином страны, вложить средства в государственное жильё на законных основаниях вы не сможете. Поэтому для инвестиций стоит рассматривать только свободные объекты.

Инвестиционная недвижимость в Испании и ее окупаемость

Стоимость инвестиционно привлекательного жилья начинается от €80 тыс. Такие варианты довольно быстро расходятся на рынке. Приобрести объект можно в ипотеку с первоначальным взносом в 50% от стоимости. Банки страны охотно предоставляют кредиты инвесторам-нерезидентам. Таким образом, €40 – 50 тыс. достаточно для того, чтобы выгодно вложить средства в перспективные объекты на ведущих курортах страны. После покупки объект можно выставлять на аренду, и он начнёт себя окупать. Наш опыт и опыт наших многочисленных клиентов показывает, что аренда в континентальной части в сезон полностью покрывает годовую ипотеку и расходы на содержание объекта, а также приносит доход в 10% и более.

Рентабельность инвестиций

Показатели рентабельности испанской недвижимости чуть выше средних по Европе:

  • Курортное жильё – до 10% годовой прибыли;
  • Офисы и склады – 5 – 6% в год;
  • Торговые помещения — 6 -8% в год;
  • Объекты для проживания студентов – 7 – 8%.

Эти показатели говорят о том, что вложение средств в недвижимость Испании действительно позволяет получать твёрдый и надёжный доход.

Профессиональная помощь при инвестировании в испанскую недвижимость для ПМЖ

Сегодня Испания – один из лидеров по инвестициям среди иностранных граждан. По прогнозам экспертов в течение ближайших лет эта тенденция останется неизменной. Поэтому если вы мечтаете об обеспеченном будущем, вложение в испанскую недвижимость – выгодный и надёжный вариант. За профессиональными консультациями, подбором объектов и сопровождением сделок вы всегда можете обращаться к нам в агентство Rusol Prime. Свяжитесь с нами прямо сейчас! 

Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость – ДА!

Специалисты компании «Винсент Недвижимость» уверены, что вкладывать деньги в недвижимость Сочи выгодно. В данной статье мы постараемся дать развернутый ответ на вопрос, стоит ли инвестировать в недвижимость Сочи.

Содержание:

  1. Инвестирование и прибыль
  2. Как добиться максимальной экономии
  3. Стабильный и эффективный инструмент для заработка
  4. Приобретение жилья для жизни

Недвижимость города Сочи является одной из наиболее привлекательных для инвестирования в нашей стране. Соревнования мирового масштаба, которые прошли не так давно в южной столице, обусловили бурное развитие инфраструктуры. На вопрос, выгодно ли вкладывать деньги в недвижимость в данном красивом современном городе, специалисты компании «Винсент Недвижимость» могут ответить однозначно – да. Несмотря на экономические перипетии в стране все виды строительных объектов ежегодно только дорожают. Сейчас вкладывать деньги в недвижимость Сочи ни чуть не менее выгодно, чем несколько лет назад, поскольку, по мнению экспертов, тенденция роста ее стоимости будет сохраняться. В данной статье мы рассмотрим подробно, стоит ли инвестировать в недвижимость южной столицы, и постараемся рассказать, какие возможности для заработка раскрываются перед инвесторами. Также будут рассмотрены преимущества жизни в солнечном городе.

Назад к содержанию


Инвестирование и прибыль

Вкладывать деньги в недвижимость, расположенную в Сочи, выгоднее и безопаснее, чем размещать на депозит в банковском учреждении. Преимуществами таких инвестиционных проектов являются:

  • перспективность
  • надежность
  • ликвидность актива
  • актив остается в собственности и в любой время может быть конвертирован обратно в денежные средства
  • быстрая окупаемость

Если вы задаетесь вопросом, выгодно ли сейчас вкладывать деньги в недвижимость, данная статья написана для вас. Сочи – большой город, территориально разбитый на четыре района. Наиболее престижными и развитыми являются Центральный и Адлерский. Они характеризуются более развитой инфраструктурой и многообразием строительных объектов жилого и коммерческого назначения.

Вкладывать деньги в недвижимость – это практичное решение, поскольку вы становитесь владельцем актива, который способен приносить регулярную прибыль. В южной столице ежегодно сдается значительное количество недвижимости различного класса и уровня:

  • эконом
  • стандарт
  • бизнес
  • элит

Поэтому приобрести квартиру, таунхаус или собственный дом можно при различных затратах денежных средств. Смысл таких вложений заключается в том, что такую недвижимость можно выгодно сдавать в аренду. Спрос на жилье в Сочи есть всегда, поэтому ваша собственность будет зарабатывать не только в сезон, но и круглогодично. Всего за 10-14 лет вы сможете вернуть потраченное, и недвижимость начнет приносить чистую прибыль.

Назад к содержанию


Как добиться максимальной экономии

Сейчас, вкладывая деньги в недвижимость Сочи, можно сделать на будущее эффективный инструмент для стабильного пассивного дохода. Необязательно приобретать готовые квартиры в новостроях либо на рынке вторичного жилья. Следует отметить, что Сочи характеризуется такой особенностью, как почти равная стоимость первичных и вторичных квадратных метров. Те, кто сейчас инвестируют в недвижимость на этапе строительства, создают условия для максимальной экономии. Застройщики открывают продажи на ранних стадиях, устанавливая минимальные цены. В процессе продвижения строительства жилплощадь постоянно растет в цене, набирая максимальный уровень в момент сдачи в эксплуатацию.

Деньги в недвижимость вложить рационально и оправданно. Даже если продать квартиру, приобретенную на этапе строительства, после сдачи объекта, уже можно неплохо заработать. Вследствие ежегодного удорожания недвижимости, получается, «деньги делают деньги», а владелец квадратных метров приумножает собственное состояние. Если и есть, во что выгодно инвестировать сейчас средства, так это в квартиры и другую сочинскую недвижимость. Правильно выбрав район и площадь, можно получать ежемесячно определенную сумму денег.

Назад к содержанию


Стабильный и эффективный инструмент для заработка

К тому же, конвертация денег в недвижимость Сочи позволит получить у моря собственное жилье. Это существенное преимущество, поскольку такая недвижимость предоставляет возможность в любой момент устроить отпуск и не тратить денег на съем квартиры, апартаментов или гостиничного номера. Все, у кого есть жилье в Сочи, уверены на все 100%, что у них получилось выгодно конвертировать деньги в недвижимость.

При наличии свободных денег сейчас нужно выбирать безопасные и стабильные способы заработка. Недвижимость – это в любом случае ликвидный актив, который будет лишь дорожать. Сейчас есть шанс для такого выгодного приобретения.

Сдавать объекты недвижимости в аренду можно не самостоятельно. Для этого существуют специализированные управляющие компании, которые дают рекламу и готовы гарантировать, что квартира или дом без арендаторов простаивать не будут. Мы рекомендуем вложить деньги в недвижимость и уже зарабатывать, не откладывая на завтра. Чем ранее совершите приобретение, тем быстрее объект недвижимости отобьется. Такое имущество потом по наследству перейдет детям и станет для них отличным подспорьем в жизни.

Назад к содержанию


Приобретение жилья для жизни

Выгодно вкладывать деньги можно и в квартиры или дома и для собственной жизни. Сочи привлекателен для жизни и перспективен с точки зрения устройства на работу. Уникальный микроклимат в регионе характеризуется наличием моря, горных массивов, альпийских лугов и множества других вещей, которые неизменно радуют глаз. Именно поэтому ежегодно многие жители нашей страны хотят переехать на постоянное место жительства в южную столицу.

Вкладывать свободные деньги можно не только в жилую, но и в свободную недвижимость. Магазины, кафе и рестораны, торговые комплексы и развлекательные заведения – все это пользуется популярностью не только у туристов, но и у самих сочинцев. Для вложения денег в южной столице существует практически неограниченное количество возможностей. Инвесторы неизменно выбирают для вложений объекты недвижимости, которые хорошо и стабильно зарабатывают.

Вкладывать свободные деньги – это означает создавать условия для стабильного дохода. Если вы хотите вкладывать без рисков, тратя минимум времени на поиск и приобретение любых строительных объектов, специалисты компании «Винсент Недвижимость» всегда к вашим услугам. Выбирая опытных профессионалов, вы обеспечиваете возможность воспользоваться сервисом высокого качества, соответствующим всем современным стандартам.

Назад к содержанию

Как правильно инвестировать в недвижимость в Испании?

Вряд ли вложение ваших средств в испанскую недвижимость принесет вам мгновенное обогащение. Но для тех, кто готов потрудиться над тем, чтобы совершить выгодную сделку в правильном месте, доходы от владения недвижимостью могут составить значительную часть их общего дохода. Сегодня мы бы хотели поговорить о том, как правильно инвестировать в недвижимость в Испании и пройтись по основным 5 пунктам, на которые следует обратить внимание.

Есть несколько основных стратегий, которые используются инвесторами в такого рода объектов, действующих по всему миру. Одна из самых популярных заключается в том, чтобы приобрести дом или квартиру, быстро сделать там ремонт и продать по стоимости, окупающей головную боль от поиска нужной квартиры и всех вопросов, связанных с ее приведением в надлежащий вид. Другая стратегия заключается в том, чтобы купить недвижимость и дождаться нужных для продажи условий рынка.

Традиционно, владельцы жилплощади в Испании, особенно в ее курортных частях, получают прибыль со сдачи своего жилья в аренду. Если вы тоже рассматриваете такой вариант, то наиболее бесперебойными будут доходы от сдачи жилья в городах, куда приезжает наибольшее количество туристов — таких как, к примеру, Барселона. Квартиры в курортных городах также будут пользоваться популярностью, однако, лишь в туристический сезон.

Если основной целью покупки квартиры является сдача ее в аренду, то вот несколько пунктов, на которые следует обратить внимание:

Расположение

Представьте себя на месте потенциального квартиросъемщика и задайте себе вопрос: «Хотел бы я жить здесь?». Лучше всего покупать жилье, расположенное поближе к пляжам, кафе и магазинам, так как именно оно наиболее ценно для потенциальных квартиросъемщиков. Купив квартиру в нужном месте, вряд ли вы будете испытывать неудобства от отсутствия на нее спроса.

Выбор населенного пункта

Лучше купить квартиру в большом городе либо на побережье, так как в маленьких городках и сельской местности вряд ли стоит ждать сильного увеличения собственности в цене.

В свое время множество испанцев приобрело недвижимость в не очень привлекательных районах больших городов вдали от центра. Да, такие квартиры могут стоить дешевле, однако стоит помнить о возможных проблемах с поиском квартиросъемщиков в таких местах.

Паркинг

Если вам позволяет ваш бюджет, то вместе с квартирой лучше купить и место для парковки либо гараж — для квартиросъемщиков с автомобилями вопрос парковки стоит очень остро.

Ремонт и общее состояние

Лучше всего приобретать квартиру в хорошем состоянии, если вы планируете сдавать ее сразу же, либо же придется сделать ремонт своими силами перед сдачей в аренду. Здесь следует помнить, что квартира, в которой не живут люди – это плохое вложение денег с учетом стоимости ее содержания. Если представить себе что в год на поддержку нынешнего состояния квартиры тратится 1% ее изначальной цены, то за 100 лет сумма затрат на поддержку состояния квартиры сравнится с ее ценой.

Терпение

Стоит помнить, что, во-первых, покупка недвижимости – это вложение денег в актив с низкой ликвидностью. На практике это значит, что перепродать объект за наличные иногда бывает трудновато даже в Испании. Во-вторых, не смотря на первое «но», приобретение жилплощади за рубежом – это надежный способ сохранить свои деньги в перспективе. Второго «пузыря» недвижимости наподобие 2008 г. теперь ждать вряд ли приходится. А потому, купив жилье в хорошем месте и сдавая его в аренду, вы будете иметь неплохой источник дополнительного дохода на протяжении долгого времени. Ключевое слово здесь – терпение, не стоит сходу ждать огромных барышей. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

Личный опыт

У меня есть знакомые, которые приобрели уже вторую квартиру в Гандии (недалеко от Валенсии и Аликанте). 2 года тому назад, эта трешка стоила порядка 130 000 евро. В течение учебного года она сдавалась студентам (300 евро в месяц с человека), а в летние месяцы ее сдавали желающим провести несколько недель на пляже (500-600 евро в неделю). Проведя нехитрые подсчеты, за эти 2 года квартира “отработала” почти 1/4 от своей начальной стоимости. Поэтому, как поется в песне “думайте сами, решайте сами, иметь или не иметь…”.

Инвестирование в недвижимость. Ликвидность квартир

Инвестирование в недвижимость — один из самых популярных и простых способов сохранить деньги от инфляции и получить пассивный доход. Вложения в квадратные метры устойчивы к инфляции, стоимость квартиры в новостройке растет в долгосрочной перспективе, а при грамотно выбранной стратегии инвестирования можно рассчитывать на хорошую прибыль.

Чтобы получить высокий пассивный доход на первичном рынке недвижимости, важно правильно выбрать стратегию и определиться, в какую недвижимость лучше инвестировать. Ниже основные стратегии для частных инвесторов в жилую и коммерческую недвижимость Киева и Киевской области, их преимущества и недостатки, а также возможная доходность.

Инвестиции в недвижимость с целью перепродажи

Самый простой способ получить пассивный доход — это купить квартиру в Киеве или области на старте по низкой цене и ждать завершения строительства, чтобы продать по более высокой цене. Золотое правило инвестирования в жилье: чем раньше купил, тем выше рентабельность стратегии и доходность.

Однако не только время играет роль, но и качественные характеристики актива — самой квартиры и жилого комплекса. Именно от них зависит ликвидность.

Ликвидность квартиры определяет уровень покупательского спроса и то, насколько быстро и выгодно вы можете ее продать, вернуть свои инвестиции и получить сверху пассивный заработок за счет разницы в стоимости квадратного метра.

Что такое ликвидность квартир?

Инвесторы с опытом на рынке жилой недвижимости вначале смотрят на ликвидность ЖК, а затем просчитывают доходность. Чтобы оценить перспективу новостройки, нужно изучить три основные группы факторов:

  1. Месторасположение: локация, развитая инфраструктура вокруг, в том числе магазины, рестораны, школы, садики, больницы, спортивные клубы и другие объекты, близость основных транспортных артерий и остановок общественного транспорта, плотность застройки, наличие зеленых зон.
  2. Концепция ЖК: формат новостройки, архитектуру и планировочные решения, квартирографию, продуманную и необходимую для комфортной, безопасной, наполненной жизни инфраструктуру в пределах территории проекта.
  3. Качество строительства, опыт, экспертиза и надежность застройщика: какие строительные материалы и технологии применяются, как давно девелопер на рынке, портфель сданных домов и проектов, их качество, юридическая чистота документов.

Где искать высокую ликвидность инвестиций в недвижимость в Киеве?

Баланс всех этих факторов и понимание запросов современного покупателя гарантируют инвесторам в жилые комплексы группы компаний DIM стабильно высокий уровень доходности от вложений в недвижимость.

Судите сами: решение купить квартиру на старте строительства в проектах комфорт+ сегмента (ЖК “Метрополис”, ЖК Lucky Land, ЖК “Новый Автограф”) с целью перепродажи в итоге дает заработать даже при самом сдержанном сценарии 30-35% на разнице цены квадрата за цикл строительства, в бизнес-классе частный инвестор смело может рассчитывать на 35-40% (ЖК Park Lake City, ЖК А136 Highlight Tower) и выше от первоначальной суммы вложений.

DIM

В то время как средний годовой процент по депозитам в гривне стабильно снижается месяц к месяцу и на данный момент не превышает 7-7,5%. При том, что часть вашей прибыли съедят налоги — 18% и 1,5% военный сбор, а вот инвестиции в жилую недвижимость Киева и Киевской области вас от подобного избавляют.

Купить ликвидную квартиру для перепродажи можно не только на старте, но и позже. В любом случае инвестор останется в плюсе и получит пассивный доход, который будет превышать банковские ставки.

Ждать завершения строительства в теории не обязательно, можно перепродать на любом этапе. Однако именно со сдачей дома в эксплуатацию можно рассчитывать на максимальную доходность от инвестиций в жилье.

как правильно вкладывать деньги в 2021 году

Инвестирование в недвижимость давно привлекает большой интерес частных и профессиональных инвесторов. Актуально ли оно в 2021 году? Некоторые эксперты утверждают, что сейчас вложение денег в недвижимое имущество не выглядит хорошим вариантом. Застой на рынке в связи с последними событиями наверняка станет продолжительным. Это не позволит через пару лет получить доход от продажи. Но есть и другие варианты, позволяющие в перспективе не только вернуть, но и в значительной мере приумножить вложения.

Популярные стратегии вложения в 2021 году

Инвестирование в недвижимость имеет две стратегии. Первая – спекулятивная, при которой инвестор получает доход от продажи. Выгоднее всего покупать объект на стадии котлована, продавать – после сдачи в эксплуатацию. В среднем такой подход приносит порядка 10 % от суммы инвестиций. Все зависит от ситуации на рынке, конъюнктуры, локации и т. д. За последний год стоимость недвижимости увеличилась на 12,4%. Но из-за пандемии покупательский спрос упал. Это вынуждает владельцев снижать цены или ждать лучшего времени для перепродажи.

Долгосрочные инвестиции выглядят более привлекательно. Они позволяют получать пассивный доход. Для этого наилучшим объектом для покупки становятся площади в гостиничных комплексах. Необходимо только перед покупкой апартаментов оценить их перспективность. Апарт-отель в удачном месте будет постоянно загружен на 100%, что позволит каждому инвестору получить свою долю.

Почему стоит инвестировать в недвижимость в 2021 году

Невзирая на массу неблагоприятных факторов, инвестирование в недвижимое имущество в нынешних условиях может быть вполне успешным. К преимуществам вложений можно отнести:

  • высокую вероятность падения цен;
  • низкие банковские ставки на ипотеки;
  • поддержку государства разными программами;
  • возможность ежегодно получать от аренды стабильный доход в размере 7-8% и даже 10%;
  • защиту сбережений от обесценивания.

Чтобы выбрать удачный объект для инвестиций, нужно учитывать массу факторов. Стоит отдавать предпочтение комплексам с полным обслуживанием. Важны хорошая инфраструктура, наличие систем контроля, безопасности, ресторанов и т. д. Многое будет зависеть от управляющей компании. Последняя должна взять на себя полноценный гостиничный сервис, поиск клиентов. В таком случае доход действительно будет пассивным и стабильным.

Стоит ли инвестировать в новые коттеджи и как можно на них зарабатывать?

Азбука инвестора

Непростая пора, связанная с пандемией, волатильностью валютных рынков и неуверенностью в завтрашнем дне заставила многих людей пересмотреть свое обращение с финансами. Стало ясно, что сейчас необходимо иметь пассивный доход, и желательно, чтобы он хотя бы частично покрывал ваши основные потребности.

  • Но во что лучше вкладываться?
  • В банковские депозиты?
  • Фондовые рынки?
  • Стоит ли покупать новые коттеджи, квартиры?

Первое правило инвестора – это диверсификация портфеля. Такая стратегия и приносит стабильный доход, и сберегает нервы в случае непредвиденных ситуаций. Поэтому все перечисленные выше варианты верны – но при условии, что вы распределяете свои средства по разным потокам, а не вкладываете их во что-то одно. Это значит, что для начала надо сформировать финансовую подушку безопасности. Ее стоит хранить на депозите: здесь главное – надежность, а не уровень доходности. А дальше можно рассматривать и фондовые рынки, и недвижимость.

Многие эксперты считают, что фондовый рынок сильно перегрет – и действительно, обжечься на нем легко. Но и тут поможет диверсификация: помимо акций крупных компаний следует обратить внимание на облигации, биржевые фонды, золото – классический защитный актив.

Те же правила работают и в инвестициях в недвижимость. Квартиры в Москве, безусловно, очень ликвидны – но пандемия показала, что за последние годы на загородном рынке сформировался колоссальный отложенный спрос при дефиците качественного предложения. А это значит, что «загородка» – хорошая идея для грамотного инвестора.

Инвестиции в коттеджи

Сегодняшний покупатель на загородном рынке ищет жилье, куда можно быстро переехать – или хотя бы оперативно начать делать ремонт. Однако еще до истории с коронавирусом объем таких лотов в Московской области не превышал 5%, а после бума спроса в 2020-м нераспроданных коттеджных поселков с готовыми домами и вовсе осталось крайне мало. По оценкам специалистов, подходящий объект в итоге находят только 10% покупателей. Другие, осознав трудности нынешней рыночной конъюнктуры, расстаются с мечтой о «домике в деревне» – кто-то на время, а кто-то и навсегда.

Покупатели предпочитают современные коттеджи и таунхаусы площадью 150-200 кв. м с участками 6-10 соток, расположенные не далее чем в 30-40 км от Москвы. В поселке должны быть все коммуникации и хотя бы минимальная инфраструктура – детские и спортивные площадки, магазин, и желательно наличие в зоне доступа общественного транспорта. Новые коттеджные поселки привлекают клиентов более низкой ценой, однако некоторые люди готовы заплатить больше, но зато поселиться в уже обжитом проекте.

Существует несколько вариантов заработка на загородной недвижимости. В зависимости от ваших предпочтений можно рассмотреть варианты, которые либо предусматривают сохранение права собственности на объект, либо дальнейшую продажу дома.

Сдача коттеджа в аренду

«Аренда загородного коттеджа» входит в топ интернет-запросов уже второй год подряд. Причины этого понятны – новые волны заболеваемости, перевод офисных работников на «удаленку», закрытые границы, строгие требования к отдыхающим на российских курортах… Судя по всему, эти меры еще долгое время будут оставаться актуальными, как бы нам не хотелось иного. Но, как говорится, если жизнь подкинула вам лимонов – сделайте лимонад. И если сегодняшние условия дают возможность заработать на аренде «загородки» – почему бы этим не воспользоваться?

Однако аренда бывает разная, со своими плюсами и минусами, а также сроками окупаемости. Перечислим варианты.

  • Посуточная аренда

Больше всего подходит для домов, расположенных недалеко от станций МЦД, железной дороги, аэропортов и т.д.

Основная целевая аудитория: туристы, мигранты, командировочные.

Плюсы: при удачном расположении – активный поток клиентов, а значит, хороший доход.

Минусы: порой не самая добросовестная аудитория, нужен постоянный контроль.

Что может потребоваться: оформление юридических документов, поиск сотрудников для поддержания помещений в чистоте и приема гостей.

Окупаемость: от 3 до 5 лет.

  • Сезонная аренда

Особенно актуальна для домов, расположенных в живописных местах – с близостью лесов, водоемов, памятников архитектуры и т.д.

Основная целевая аудитория: семьи с детьми, молодежные компании, туристы.

Плюсы: при сдаче коттеджа в аренду на долгий срок ваши доходы более предсказуемы; есть возможность познакомиться с потенциальными жильцами и отказать, если что-то не понравится.

Минусы: в низкий сезон (осень-зима) коттедж может простаивать, возможность повреждения имущества.

Что может потребоваться: консультации юриста при заключении договора аренды, постройка беседки, бани или бассейна, организация мест отдыха (детская площадка, спортивный уголок, домашний кинотеатр и т.д.).

Окупаемость: от 5 до 10 лет.

  • Долгосрочная аренда

Подходит для домов, расположенных рядом с крупными городами, в локациях с развитой инфраструктурой.

Основная целевая аудитория: семьи; сотрудники компаний, работающие неподалеку.

Плюсы: самый предсказуемый доход, можно выбирать арендаторов.

Минусы: возможность повреждения имущества.

Что может потребоваться: услуги юриста, организация быстрого интернета, строительство гаража.

Окупаемость: от 3 до 7 лет.

Строительство коттеджей

Порядка 75% предложения на подмосковной «загородке» – это участки без подряда. Вы можете приобрести земельный надел и построить на нем дом для дальнейшей реализации. Именно при поиске участка крайне важно обратиться к профессионалу, изначально объяснив ему цель покупки.

Профессиональный риэлтор сможет обратить ваше внимание на многие аспекты, о которых вы могли даже не задуматься. К тому же риэлтор, отлично зная спрос на рынке, поможет в кратчайшие сроки реализовать новый объект, ведь важной составляющей любого инвестирования является годовая доходность. Так, например, купив участок в период с осени до весны, вы сможете уже в апреле-мае начать строительство, а следовательно, к осени закончить его и продать дом. Таким образом, годовая доходность может оказаться даже выше, чем в других сферах инвестирования.

Все это реально, если правильно выбрать риэлтора, который поможет определиться с местоположением земельного участка и проектом дома. Так, неудачная локация может разрушить ваши планы о высоком доходе, а выгодная – даст шанс продать коттедж даже выше рынка. Конечно, для удачного хода дела необходимы работающие коммуникации, хорошая транспортная доступность и инфраструктура. Речка, озеро или лес поблизости тоже всегда идут в плюс.

И еще: перед покупкой земельного участка стоит убедиться в том, что на нем можно будет зарегистрировать жилой дом. Имея зарегистрированный жилой дом, вы не упустите покупателей, готовых приобрести ваш объект в ипотеку.

Сейчас на рынке наблюдается всплеск спроса на одноэтажные дома, но стоить помнить, что стоимость одного квадратного метра такого дома выше, чем двухэтажного. Двухэтажные дома в классическом стиле и дома с большим остеклением имеют наибольшую ликвидность.

Не забудьте, что участок при продаже тоже должен быть хотя бы минимально но ухожен. Газон перед домом, небольшой цветник, парковочное место – все это станет запоминающимся акцентом. Детали на «загородке» очень важны, ведь первые эмоции покупателя играют здесь особенную роль.

В отличие от сдачи в аренду, продажа загородного дома при строительстве с нуля не дает систематическую прибыль – но если вы все сделаете грамотно, ваша единоразовая премия может быть весьма воодушевляющей.

Типы инвестиций в недвижимость

Существует несколько типов инвестиций в недвижимость, но большинство из них делятся на две категории: инвестиции в физическую недвижимость, такую ​​как земля, жилая и коммерческая недвижимость, и другие способы инвестирования, которые не требуют владения физической собственностью, такие как REIT и краудфандинговые платформы.

Инвестиции в традиционную физическую недвижимость могут принести высокую прибыль, но они также требуют большего количества авансовых средств и могут иметь высокие текущие расходы. REIT и краудфандинговые платформы имеют более низкий финансовый барьер для входа, что означает, что вы можете инвестировать в несколько типов недвижимости гораздо дешевле, чем было бы инвестировать хотя бы в одну традиционную недвижимость.Эти альтернативные инвестиции в недвижимость также предлагают явное преимущество в том, что вам не нужно выходить из дома или надевать штаны, чтобы начать инвестировать.

Если вы хотите инвестировать в недвижимость, рассмотрите пять типов:

1. REIT

Публично торгуемые REIT или инвестиционные фонды в недвижимость — это компании, владеющие коммерческой недвижимостью (например, отели, офисы и торговые центры). Вы можете инвестировать в акции этих компаний на бирже. Инвестируя в REIT, вы инвестируете в недвижимость, принадлежащую этим компаниям, без стольких рисков, связанных с непосредственным владением недвижимостью.

REIT обязаны возвращать акционерам не менее 90% налогооблагаемой прибыли ежегодно. Это означает, что инвесторы могут получать привлекательные дивиденды в дополнение к диверсификации своего портфеля недвижимостью. Публично торгуемые REIT также предлагают большую ликвидность, чем другие инвестиции в недвижимость: если вам вдруг понадобятся деньги, вы можете продать свои акции на фондовой бирже. Если вы хотите инвестировать в публично торгуемые REIT, вы можете сделать это через брокерский счет.

2.Платформы краудфандинга

Платформы краудфандинга в сфере недвижимости предлагают инвесторам доступ к инвестициям в недвижимость, которые могут принести высокую прибыль, но также несут значительный риск. Некоторые краудфандинговые платформы открыты только для аккредитованных инвесторов, определяемых как физические лица с чистым капиталом или совместным чистым капиталом с супругом (супругой) более 1 миллиона долларов (без учета стоимости их дома) или годового дохода за каждый из последних двух лет. это превышает 200000 долларов (300000 долларов с супругом).

«Имейте в виду, что многие краудфандинговые платформы имеют короткий послужной список и еще не пережили экономический спад.

Но другие, такие как Fundrise и RealtyMogul, предлагают инвесторам, которые не соответствуют этим минимумам — известным как неаккредитованные инвесторы — доступ к инвестициям, в которые они иначе не смогли бы инвестировать. Эти инвестиции часто бывают в форме неторгуемых REIT. , или REIT, которые не торгуются на фондовой бирже. Поскольку они не торгуются на открытом рынке, неторгуемые REIT могут быть очень неликвидными, то есть ваши средства будут инвестироваться в течение как минимум нескольких лет, и у вас может не быть возможности вывести свои деньги из инвестиций, если они вам понадобятся.Имейте в виду, что многие краудфандинговые платформы имеют короткий послужной список и еще не пережили экономический спад.

Реклама

Рейтинг NerdWallet Рейтинги NerdWallet определяются нашей редакцией. Формула оценки для онлайн-брокеров и робо-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссионные и минимальные суммы, инвестиционные возможности, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений. Рейтинг NerdWallet Рейтинги NerdWallet определяются нашей редакционной группой. Формула оценки для онлайн-брокеров и робо-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссионные и минимальные суммы, инвестиционные возможности, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений. Рейтинг NerdWallet Рейтинги NerdWallet определяются нашей редакционной группой. Формула оценки для онлайн-брокеров и робо-консультантов учитывает более 15 факторов, включая комиссионные и минимальные суммы, инвестиционные возможности, поддержку клиентов и возможности мобильных приложений.
Комиссии

1%

могут применяться другие комиссии

Комиссии

от 0,50% до 2,5%

для денежных средств; стоимость проекта варьируется.

3. Жилая недвижимость

Жилая недвижимость находится практически везде, где люди живут или остаются, например, в частных домах, кондоминиумах и на отдыхе. дома.Инвесторы в жилую недвижимость зарабатывают деньги, собирая арендную плату (или регулярные платежи за краткосрочную аренду) от арендаторов недвижимости за счет оцененной стоимости, накопленной их недвижимостью в период между ее покупкой и продажей, или и тем, и другим.

Инвестиции в жилую недвижимость могут принимать разные формы. Это может быть как простая сдача в аренду свободной комнаты, так и сложная, как покупка и переоборудование дома для получения прибыли.

4. Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость — это помещение, которое арендует или сдает в аренду предприятие.Офисное здание, арендуемое одной компанией, заправочная станция, торговый центр с несколькими уникальными предприятиями и арендованными ресторанами — все это примеры коммерческой недвижимости. Если бизнес не владеет собственностью, каждое предприятие будет платить арендную плату собственнику.

Промышленная и торговая недвижимость может подпадать под коммерческую зонтик. Промышленная недвижимость обычно относится к объектам, в которых продукты производятся или размещаются, а не продаются, например склады и фабрики. Торговое пространство — это место, где покупатель может купить товар или услугу, например, магазин одежды.Коммерческая недвижимость, как правило, имеет более длительный срок аренды и может приносить больше арендной платы, чем жилая недвижимость, что может означать более высокий и стабильный долгосрочный доход для владельца недвижимости. Но они также могут потребовать более высоких первоначальных взносов и расходов на управление недвижимостью.

5. Сырая земля

Если вы ее построите, они придут? Инвесторы обычно покупают землю под коммерческую или жилую застройку.

Но покупка земли для застройки требует значительного объема маркетинговых исследований, особенно если вы планируете развивать недвижимость самостоятельно.Этот тип инвестиций лучше всего подходит тем, у кого есть большой капитал для инвестирования и глубокое знание всего, что связано с недвижимостью — строительных норм, правил зонирования, зон затопления — в дополнение к пониманию местного рынка жилой и коммерческой аренды.

Какая инвестиция в недвижимость вам лучше всего подходит?

Если вы планируете инвестировать в традиционную недвижимость — например, жилую или коммерческую недвижимость, — проявление должной осмотрительности не означает просто внесения первоначального взноса.Важно знать свой местный рынок. Если в вашем районе нет большого спроса на дома или коммерческие помещения или стоимость недвижимости начинает падать, такие вложения могут быстро превратиться в бремя.

Если вы предпочитаете, чтобы ваши инвестиции были более свободными, REIT и краудфандинговые платформы — это более простой способ добавить недвижимость в ваш портфель без владения физическим имуществом.

Некоторые брокерские компании предлагают публично торгуемые REIT и паевые инвестиционные фонды REIT.

7 лучших инвестиционных платформ для краудфандинга в сфере недвижимости на ноябрь 2021 г.

В процессе комплексной проверки NerdWallet оценивает и ранжирует существующие и появляющиеся краудфандинговые платформы в сфере недвижимости, используя многогранный и повторяющийся подход.Наша цель — провести независимую оценку поставщиков медицинских услуг, чтобы помочь вам получить обоснованные и обоснованные суждения о том, какие из них лучше всего соответствуют вашим потребностям.

ПРОЦЕСС СБОРА И ПРОВЕРКИ ДАННЫХ

Мы собираем данные напрямую от поставщиков и проводим тестирование и наблюдение из первых рук посредством демонстраций поставщиков. Наш процесс начинается с отправки поставщикам подробных анкет для заполнения. Анкеты составлены таким образом, чтобы в равной степени получить как положительные, так и отрицательные ответы от поставщиков услуг.Они не предназначены и не подготовлены для получения каких-либо заранее определенных результатов. Ответы на вопросы анкеты в сочетании с демонстрациями продуктов, интервью с персоналом поставщиков и практическими исследованиями наших специалистов подпитывают наш собственный процесс оценки, который позволяет оценить эффективность каждого поставщика по семи основным направлениям. Окончательный результат дает оценку от плохого (одна звезда) до отличного (пять звезд). Рейтинги округлены до ближайшей половины звезды.

Оценки основаны на средневзвешенных значениях факторов, которые включают, помимо прочего: выбор инвестиций, комиссию за управление, минимальные суммы счетов, варианты погашения, прозрачность в отношении вариантов инвестирования и информацию, доступную на веб-сайтах поставщиков, а также поддержку клиентов.

Взвешивание каждого фактора основано на оценке нашей командой того, какие функции являются наиболее важными для потребителей, а какие оказывают наибольшее влияние на потребительский опыт.

Писатели и редакторы ежегодно проводят обзоры нашей краудфандинговой платформы по недвижимости, но постоянно обновляют информацию в течение года. Мы поддерживаем частые контакты с поставщиками услуг и отмечаем любые изменения в предложениях.

В состав группы обзора входят опытные писатели, исследователи и редакторы, которые ежедневно освещают инвестиции в недвижимость, а также другие альтернативные инвестиции и более широкие темы и стратегии инвестирования.Помимо NerdWallet, работа членов нашей команды публиковалась в The New York Times, The Washington Post, Forbes, USA Today, Bloomberg News, Nasdaq, MSN, MarketWatch, Yahoo! Финансы и другие национальные и региональные СМИ.

Объединенный опыт нашей инвестиционной команды используется в нашем процессе проверки, чтобы обеспечить продуманную оценку продуктов и услуг поставщика с точки зрения клиента. Наши писатели и редакторы обладают более чем 70-летним опытом работы в области финансов, от бывшего репортера Wall Street Journal до бывшего старшего финансового советника Merrill Lynch.

Хотя NerdWallet поддерживает партнерские отношения со многими проверенными поставщиками, мы управляем потенциальными конфликтами интересов, поддерживая стену между нашим контентом и бизнес-операциями. Эта стена предназначена для того, чтобы наши деловые партнерства не могли повлиять на наших авторов и процесс проверки. Таким образом, все отзывы могут содержать объективную оценку, отвечающую интересам наших пользователей. Для получения дополнительной информации см. Редакционные правила NerdWallet.

23 Умных советов по инвестированию в недвижимость от успешных инвесторов

При инвестировании в недвижимость нет карты, и дорога к богатству часто извилистая.При этом есть вещи, которые вы можете сделать, чтобы встать на правильный путь и обеспечить свои лучшие шансы на успех. Слушать профессионалов в сфере недвижимости и успешных инвесторов — отличное место для начала.


Чтобы вы настроились на профессионалов, мы собрали 23 основных совета по инвестированию в недвижимость от людей, которые могут говорить на основании своего опыта. Независимо от того, инвестируете ли вы в недвижимость впервые или собираетесь приобрести недвижимость с третьим доходом, эта статья наполнена отличными советами и интересными перспективами.Нырнуть.

1. Найдите недвижимость для сдачи в аренду в новых районах

«Аренда недвижимости представляет собой отличный способ участвовать в инвестициях в недвижимость. Развивающиеся районы предлагают покупателям потенциал роста и налоговые льготы. Покупатели, которые приобретают недвижимость в новых районах, максимизируют прибыль и обеспечивают покрытие их расходов за счет дохода ».

— Ральф ДиБуньяра, президент Home Qualified

2. Диверсифицируйте свои инвестиции

«Принято считать, что лучшая инвестиция в недвижимость — это та, что у вас на заднем дворе.Хотя есть заслуга в понимании области, в которую вы инвестируете, я считаю, что вы действительно ограничиваете свой потенциал прибыльности, рассматривая только небольшую географическую область.

Рассматривая инвестиции в других штатах и ​​городах, вы получите большой пул доступных инвестиций и, в конечном итоге, лучшие возможности. Инвестирование в большой географической зоне также дополнительно диверсифицирует ваши инвестиции и защищает ваш портфель от волатильности местных рынков ».

— Джефф Миллер, инвестор в недвижимость и соучредитель AE Home Group в Мэриленде

>> По теме: Лучшие города для инвестирования в недвижимость

3.Не перестраховывайтесь

Кори Чаппелл, аналитик по вариантам закрытия в 181 Close Now, предлагает несколько отличных советов по инвестициям в недвижимость (которые мы включили в следующие несколько пунктов). Он начинает с объяснения того, что инвестиционная недвижимость не обязательно должна быть на одном уровне с Pottery Barn, когда дело доходит до акцентов и приспособлений.

«В некоторых элитных домах должны быть самые красивые столешницы и фурнитура. Младшие дома должны выглядеть красиво и современно, но не нужно все самое дорогое.Бюджет — это нормально. Это нормально — использовать приспособления для середины дороги «.

— Кори Чаппелл, аналитик по опционам на закрытие, 181 Close Now

>> Связанный: Как рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость

4. Не переусердствуйте

«Вы можете быть очень успешным в течение долгого времени и все равно разориться, если каждая аренда — это ипотека до самого конца. Если вы сохраните часть арендной платы бесплатно и без оплаты, а часть из них будет финансироваться, тогда у вас будет хорошее сочетание безопасности и растяжения ваших ресурсов.

Сделайте это правильно, и несколько более длительных, чем ожидалось вакансий или спад в вашем денежном потоке не обязательно будут концом вашей карьеры ».

— Кори Чаппелл, аналитик по опционам на закрытие, 181 Close Now

5. Рассмотрите вариант аренды на одну семью

«Дома на одну семью — ваш самый надежный способ привлечь подходящего арендатора. Всем хотелось бы жить в доме. Некоторые люди просто не могут себе этого позволить или не хотят владеть. Дом на одну семью исторически всегда ценился на протяжении последних ста с лишним лет.”

— Дон Веде, президент Heartland Funding Inc.

>> Связанный: Рост аренды на одну семью

6. Сделайте домашнее задание, прежде чем слушать платных консультантов

«Во многих случаях ваши доверенные и оплачиваемые консультанты (брокер, управляющий капиталом, налоговый бухгалтер и т. Д.) Могут посоветовать вам вообще избегать недвижимости в вашем портфеле. Обычно они приводят одни и те же утомительные причины, что он «неликвиден» или «слишком трудоемок для управления».Это могут быть веские аргументы, основанные на вашей конкретной ситуации, но это не настоящая причина, по которой они хотят, чтобы вы избегали недвижимости.

Биржевые маклеры не получают деньги за ваши инвестиции в недвижимость. Для них в этом нет ничего, никаких комиссий и нечего делать. То есть, если только они не хотят, чтобы вы приобрели дорогостоящий, неторгуемый REIT, но теперь вы знаете их истинную мотивацию. Вам нужно сделать свою домашнюю работу, чтобы решить, подходит ли вам потенциальный денежный поток от недвижимости ».

-Дэвид Б.Saxe, Calvera Partners, LLC

7. Устраняйте проблемы с обслуживанием в зародыше, пока они не усугубились

«Одна вещь, которая мне очень сильно помогла, — это написание двухгодичного пошагового руководства по договорам аренды. В основном это делается для того, чтобы спросить арендатора, есть ли что-то, что они замечают, что нужно исправить.

Мы также проверим под всеми раковинами, вокруг туалетов и т. Д. На предмет повреждений, нанесенных водой. Обнаружение небольших утечек воды до того, как они превратились в большие проблемы, сэкономило мне много денег.«

— Суреш Сринивасан, директор по маркетингу, Roofstock

8. Присоединитесь к локальной сетевой группе

«Существуют буквально тысячи групп REI (инвестирование в недвижимость) по всей стране. Присоединяйтесь к одному или двум. Участвуйте в нескольких. Найдите те, в которых есть люди и темы, которые вам интересны. Постарайтесь найти группы, которые не «продвигают» продукты, а действительно обучают и наставляют вас в тех областях, которые вызывают у вас интерес ».

-Кейт Дженкинс, Национальные инвестиционные клубы в сфере недвижимости

9.Используйте экспертов

«У инвестирования в недвижимость много движущихся частей. Когда вы только начинаете, очень важно привлекать экспертов в каждой области проекта, чтобы обеспечить успех и свести к минимуму ошибки.

Услуги

, такие как Roofstock, являются отличным вариантом для инвесторов, поскольку они представляют собой команду экспертов, которые уже провели комплексную проверку от вашего имени. Я считаю, что, сохраняя простоту, вы делаете меньше ошибок и становитесь более прибыльными в долгосрочной перспективе.Нет смысла изобретать велосипед, если вам уже доступен проверенный процесс ».

— Эван Робертс, агент по недвижимости и инвестор в Dependable Homebuyers в Балтиморе, Мэриленд

10. Познакомьтесь со своим рынком

«При инвестировании в недвижимость важно узнать о выбранном вами рынке и стать экспертом на нем. Если вы будете хорошо информированы о текущих тенденциях, включая любое снижение или увеличение средней арендной платы, дохода, процентных ставок и даже уровня безработицы / преступности, это позволит вам узнать текущее состояние рынка и составить план на будущее.

Возможность постоянно прогнозировать и быть на шаг впереди рынка может помочь вам стать более эффективным инвестором в недвижимость ».

— Саша Ферранди, основатель и главный директор, Source Capital Funding, Inc. и Texas Hard Money

>> По теме: Лучшие рынки аренды для миллениалов перемещаются быстрее, чем где бы то ни было

11. Анализируйте уровень преступности

«Изучите уровень преступности в этом районе. Мы не смогли этого сделать, когда купили нашу первую недвижимость.Труднее всего было найти новых арендаторов, когда три года назад съехала первая группа арендаторов.

От отчаяния я объявил о бонусе на въезд после шести месяцев вакансии. Я даже обратился к многочисленным программам доступного жилья и некоммерческим организациям в этом районе, чтобы узнать, есть ли у них заинтересованные клиенты. Поговорив с некоторыми людьми и проведя онлайн-исследование об этом районе, я узнал, что здесь самый высокий уровень убийств в округе Лос-Анджелес … неудивительно, что никто не хотел там жить! »

— Ки Транг Хо, Key Financial Media LLC

12.Установите бюджет и сроки (и ожидайте, что они превысят оба)

«Мое практическое правило состоит в том, что вам следует выделить на 50% больше своего бюджета в качестве резервов, особенно в качестве нового инвестора. Ваш бюджет почти всегда превышает ожидаемый, и когда вы ремонтируете дома, одна проблема может обнаружить другую и т. Д.

Например, устранение протекающей трубы может превратиться в замену трубы, устранение повреждений плесени и замену гипсокартона. Что касается графика, я бы сказал, что то же самое: если ваш график составляет 60 дней, подготовьтесь к тому, что проект займет 90 дней.С дополнительными расходами приходит дополнительное время ».

— Эллисон Бетелл, Fit Small Business

13. Фонд дождливого дня

«Покупая дома для сдачи в аренду для получения денежного потока, убедитесь, что вы учитываете все расходы и имеете средства на черный день, отложенные на будущие расходы. В течение последнего десятилетия владения арендуемой недвижимостью наши годовые расходы (без учета расходов на обслуживание долга) составляли в среднем 45-55% (в зависимости от года) от общей арендной платы. Это недвижимость, арендуемая от 800 до 1000 долларов в месяц.

Если вы сдаете в аренду элитную недвижимость, ваши коэффициенты могут отличаться, но для большинства рынков ваши коэффициенты будут очень похожи на эти. Убедитесь, что у вас есть резерв для покрытия непредвиденных расходов, потому что вы никогда не знаете, когда они нанесут ущерб ».

— Брэди Ханна, президент компании Mill Creek Home Buyers

14. Относитесь к своим инвестициям как к бизнесу

«Инвестирование в недвижимость — это бизнес, и, как и любой другой бизнес, он требует целенаправленного планирования, исполнения и управления.Наиболее успешными предприятиями руководят высококвалифицированные специалисты на всех уровнях организации.

Тем, кто игнорирует этот факт, суждено бороться или даже потерпеть неудачу. Независимо от того, насколько велик или мал вы хотите, чтобы ваш бизнес по инвестированию в недвижимость вырастил, если вы хотите добиться успеха, вы должны вести его как бизнес ».

-Крис Каундс, Техас Идеал Пропертис

15. Если вы не можете превзойти цену, превзойдите условия

«Хотя цена предложения — это первое, на что обращают внимание продавцы, это не единственное.Условия важны. Часто кто-то предлагает больше, чем вы. В таком случае рассмотрите возможность предоставления продавцу выгодных условий.

Вы можете улучшить условия, используя агента условного депонирования продавца, сократив период проверки, увеличив задаток, установив более раннюю дату закрытия и ограничив непредвиденные расходы на оценку и финансирование ».

— Лукас Мачадо, президент, House Heroes LLC

16. Рассчитывайте на вакансии

«Если у вас нет глубоких карманов, вы хотите избежать дыры, которую создает вакансия в вашем денежном потоке.Единственный способ сделать это — учесть это в стоимости перевозки имущества. Для большинства домовладельцев это означает предположение, что не все месяцы в году приносят доход.

Для одних это означает снижение выручки на 2%, для других — 10% -ную потерю дохода. Главное — оценить недвижимость, тип арендатора, а затем учесть, какую потерю дохода вы должны ожидать на ежегодной основе ».

— Михаил Якобчак, торговый представитель, Золо

17.По мере роста вашего портфеля перестаньте быть мастером на все руки

«В большинстве случаев новые инвесторы в недвижимость убеждают себя, что они сами будут управлять недвижимостью. Это нормально, если у вас есть время, энергия и ноу-хау. Но по мере того, как количество единиц аренды, которыми вы владеете, будет расти, вам, вероятно, придется передать эту задачу на аутсорсинг, и этот аутсорсинг обходится дорого.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов при покупке недвижимости, подумайте о том, чтобы вычислить цифры, чтобы учесть эту стоимость, прежде чем вы фактически возьмете ее на себя.Таким образом, когда вы решите нанять управляющего недвижимостью, комиссия уже учтена в ваших расчетах прибылей и убытков. А пока помните, что управление собственностью — это расходы, поэтому платите сами.

Это поможет снизить налог на прибыль, которую вы зарабатываете, и поможет напомнить вам, что ваше время стоит больше, чем халява ».

— Михаил Якобчак, торговый представитель, Золо

>> По теме: Сколько берут управляющие? Комиссии и чего ожидать

18.Знайте свое налоговое законодательство

«Сейчас как никогда важно, чтобы инвесторы в недвижимость были в курсе нового нового налогового законодательства. Это означает больше, чем просто знание того, что такое Таблица E (форма 1040) — это знание того, как подавать документы на правильные вычеты и налоги в зависимости от вашего штата, округа и города.

Например, новый налоговый кодекс позволяет владельцам жилой недвижимости вычитать стоимость личного имущества (включая мебель) и получать выгоду от измененных правил амортизации бонусов.”

— Нейт Мастерсон, менеджер по маркетингу Maple Holistics

19. Зарабатывайте, покупая

«За недвижимость легко переплатить, особенно на этом рынке, где вещи распродаются быстро. В общем, если вы сохраняете собственность, не рассчитывайте на благодарность как на способ заработка. Это может сработать, но это все же более высокий риск, чем правильная покупка.

Если вы покупаете аренду, ищите дома, в которых нужно немного поработать и у которых есть денежный поток с первого дня.Не забудьте добавить в бюджеты капитальные затраты и текущее обслуживание ».

— Джо Хоран, владелец Wrightwood Homes

>> Подсказка: На Roofstock легко оценить и приобрести рентабельную недвижимость.

20. Поддерживайте контакт во время условного депонирования для обеспечения вашей сделки

«Сделка не закрывается после открытия условного депонирования. Если вы покупаете вне рынка, продавец, скорее всего, будет в некоторой степени беспокоиться о сделке и о том, все ли и все законны без агента по недвижимости.

Попросите эскроу / титульную компанию как можно скорее связаться, чтобы представиться и сообщить, что они будут готовить документы. Это обеспечит стороннюю проверку продавцу и упростит им задачу.

Также заранее установите ожидание того, что вы будете периодически касаться базы в течение всего периода условного депонирования, и обязательно сделайте это ».

-Джек Тэнги, Redbridge Properties

21. Имейте несколько стратегий выхода

«Никогда нельзя покупать недвижимость, не имея нескольких стратегий выхода.Возьмем, к примеру, перелистывание. Если вы только начинаете или у вас нет тонны дополнительного капитала, вы хотите уменьшить свои факторы риска, покупая недвижимость, которая имеет достаточно хорошее количество, чтобы ее можно было сдавать в аренду.

Если вы покупаете флипы и рыночные резервуары, но при сдаче в аренду недвижимость будет иметь равный или отрицательный денежный поток, то вы, скорее всего, потеряете десятки тысяч долларов.

Переворот домов для начинающих, которые находятся в ценовых диапазонах, которые можно сдавать в аренду для получения солидного денежного потока каждый месяц, позволяет либо накапливать богатство, оставляя их для сдачи в аренду, либо снижать риски, когда дела идут не так.”

— Шон Брейер, Покупатели жилья в Брейере

22. Изучите теорию рыночных циклов

«Старайтесь инвестировать в правильную фазу цикла. Это не спекуляция, а попытка в целом понять, что будет с ценами на недвижимость в следующие пять лет.

Я всегда покупал свои инвестиции во время спада и на ранних стадиях восстановления. Это позволило мне получить значительный прирост капитала в дополнение к доходу от аренды.”

— Пол Когер, главный трейдер и основатель Foxy Trades LLC

23. Найдите оптовиков и обсудите

«Я переворачиваю недвижимость на 10 миллионов долларов ежегодно, и вот уже более десяти лет. Я стараюсь обращаться к моей сети оптовиков каждый раз, когда мне нужен новый дом. Вы можете использовать социальные сети, чтобы найти группы оптовиков, с которыми можно связаться.

Никогда не принимайте первое предложение от оптовика. Всегда просите более низкую цену. Им нужно быстро переехать в дом, поэтому предложите быстро закрыть его по сниженной цене.”

— Райан Стьюман, Hardcore Closer, LLC

Как инвестировать в недвижимость: ясное и полное руководство

Когда большинство людей думают об инвестировании в недвижимость, они думают о богатых и знаменитых, которые владеют множеством объектов недвижимости. Но что, если бы кто-нибудь мог инвестировать в недвижимость; что, если бы даже неопытным инвесторам было легко найти, купить и успешно управлять одной или несколькими объектами недвижимости для сдачи в аренду на одну семью?

Возможно.

Инвестиции в недвижимость — отличный способ диверсифицировать свой портфель и получить дополнительный источник дохода. Независимо от того, есть ли у вас большой или небольшой капитал, есть способы инвестировать, позволить вашим деньгам расти и реализовать преимущества инвестирования в недвижимость.

Что вам нужно, чтобы начать инвестировать в недвижимость

Вот все, что вам нужно, чтобы начать инвестировать в недвижимость:

  • Стремление зарабатывать деньги
  • Поддержка для принятия решений
  • Время и терпение для проведения исследований
  • Навыки принятия решений, которые помогут выбрать подходящие инвестиции
  • Средняя толерантность к риску
  • Деньги для инвестирования
  • Достойная кредитоспособность и низкий коэффициент долга для обеспечения инвестиций с финансированием

Кто имеет право инвестировать В сфере недвижимости?

Вам не нужно быть аккредитованным инвестором или даже иметь опыт инвестирования в недвижимость.Любой, кто хочет зарабатывать деньги, может инвестировать, но эти люди обычно делают лучше всего с инвестициями в недвижимость:

  • Люди, которые предпочитают осязаемые инвестиции, то, что вы можете увидеть, удержать и даже улучшить, чтобы заработать больше денег. Владеть акциями нематериально — вы не видите их, кроме бумажки. Когда вы владеете недвижимостью, вы владеете физическим имуществом, которое необходимо поддерживать.
  • Люди, которым нравится ремонт и улучшение собственности. Если вы проводите время за просмотром HGTV или мечтаете о следующем ремонте кухни или проекте по озеленению, вложения в недвижимость могут быть для вас.
  • Инвесторы с долгосрочным мышлением. Инвестиции в недвижимость должны быть долгосрочными. Даже если вы исправите и перевернете (подробнее об этом ниже), вы получите максимальную прибыль, если у вас есть долгосрочный план — план по увеличению вашего портфеля и увеличению вашей прибыли.

5 способов инвестировать в недвижимость

Есть несколько способов инвестировать в недвижимость. Вот основные способы разнообразить свое портфолио.

1.House Hack

Многие люди начинают инвестировать в недвижимость с взлома дома. Поскольку большинство ипотечных программ предлагают наиболее выгодные ставки и условия для недвижимости, занимаемой владельцем, покупатели жилья приобретают многоквартирную недвижимость (1–4 единицы), живут в одной квартире и сдают в аренду другие.

Технически это собственность, занимаемая владельцем, поскольку вы живете в одной из квартир. Вы можете использовать арендную плату, взимаемую с других квартир, для покрытия выплаты по ипотеке и других эксплуатационных расходов.

Поскольку вы арендодатель, вы несете ответственность за уплату всех налогов на недвижимость, страхования жилья и технического обслуживания.Поскольку вы живете в собственности, вы, скорее всего, будете управлять ею сами, и вам следует ожидать случайных звонков по телефону от арендаторов.

Часто это хороший способ начать инвестировать в недвижимость. В зависимости от вашего кредитного рейтинга, вы можете приобрести многоквартирную недвижимость со скидкой от 3,5% до 5%.

По мере того, как вы увеличиваете долю в собственности, она остается вашей. Вы можете сохранить собственность или продать ее, получить долю в капитале и начать новое путешествие по инвестициям в недвижимость.Если вы оставите квартиру в качестве основного места жительства, но сохраните здание, вам может потребоваться рефинансирование, чтобы не нарушать правила ипотеки.

2. Исправить и перевернуть

Если вы не видите себя в роли арендодателя, стратегия исправления и переворота может быть хорошим вариантом.

Это требует немного больше работы и больших вложений, но прибыль часто высока, если вы все делаете правильно. Когда вы ремонтируете и переворачиваете, вы покупаете недооцененную собственность, ремонтируете ее (вкладывая больше денег) и продаете ее с прибылью.

Чтобы исправить и перевернуть, вы должны:

  • Уметь находить недооцененные свойства или работать с кем-то, кто это делает. Идея состоит в том, чтобы купить недвижимость дешевле, чем она стоит, чтобы было место для инвестиций в ее ремонт, а затем продать с прибылью.
  • Есть деньги для инвестиций. Поскольку ремонтники обычно не проходят аттестацию по ипотеке, вам могут потребоваться более значительные вложения, чтобы купить недвижимость за наличные, если только вы не имеете права на получение ссуды на реабилитацию, такой как ссуда Fannie Mae HomeStyle, или ссуды в твердой валюте.
  • Уметь распознавать работу, которая нужна дому. Независимо от того, работаете ли вы с профессионалами, которые говорят вам, что нужно для дома, или вы делаете это самостоятельно, именно здесь вы увеличиваете свои инвестиции. Вы повышаете стоимость дома за счет ремонта, ремонта и превращения его в привлекательный дом, который нужен покупателям.
  • Уметь отремонтировать дом и продать его в короткие сроки — обычно шесть месяцев. Если вы одалживаете твердую ссуду, вы захотите продать дом как можно быстрее, чтобы быстро погасить ссуду и минимизировать выплачиваемые проценты.

3. Покупка и удержание (аренда)

Это наиболее распространенный способ инвестирования в недвижимость. Это требует некоторой работы, но на этом пути есть много поддержки.

Когда вы покупаете и удерживаете недвижимость, вы покупаете ее в желаемом районе, который пользуется популярностью среди арендаторов. Вы покупаете недвижимость, но не живете в ней — вы сдаете ее в аренду арендаторам. Вы получаете арендную плату (денежный поток) и получаете прибыль от собственности, используя ее как долгосрочное вложение.

Как арендодатель, вы несете ответственность за:

  • Обслуживание собственности, включая текущий ремонт и периодические улучшения
  • Оплата налогов на недвижимость и страхование домовладельца
  • Покрытие всех обязательств, возникающих в отношении собственности
  • Поиск, проверка, и управление арендаторами
  • Соблюдение всех законов об арендодателях / арендаторах в районе

Вы можете покупать и владеть недвижимостью в своем районе или в любой точке страны.Если вы инвестируете в недвижимость на большом расстоянии, вы можете нанять компанию по управлению недвижимостью, которая будет управлять имуществом за вас. Это сведет к минимуму время и усилия, которые вы тратите на контроль своих инвестиций.

Поиск недвижимости для покупки и удержания требует небольшой работы, но когда вы работаете с такой платформой, как Roofstock Marketplace, у вас будет целая платформа инвестиционной недвижимости на выбор, благодаря исследованиям и расчету цифр, которые были сделаны за вас.

4. Купить недвижимость под ключ

Покупка недвижимости под ключ — еще один способ купить и удержать.Это популярный метод для инвесторов, которые хотят инвестировать за пределами своего региона (дальнее инвестирование). Недвижимость под ключ — это недвижимость, в которой уже есть арендаторы. Вы покупаете недвижимость и мгновенно становитесь арендодателем с активным договором аренды. Вы берете на себя управление с того места, где остановился продавец, управляя арендаторами и домом, который теперь принадлежит вам.

Roofstock Marketplace известен своей недвижимостью под ключ. Многие объекты недвижимости, которые они перечисляют, принадлежат инвесторам, которые хотят продать свою собственность, но не хотят отвлекать своих арендаторов.Roofstock проводит комплексную проверку собственности, чтобы вы могли принять обоснованное решение.

Вы можете бесплатно просматривать рынок и видеть текущую арендную плату, максимальную ставку, валовую доходность и рейтинг района, просто просматривая платформу. Если вы найдете интересующий вас список, нажмите на него, и вы получите еще больше информации, в том числе:

  • Годовая прибыль
  • Даты начала и окончания аренды
  • Информация ТСЖ
  • Размер лота
  • Чистый денежный поток
  • Денежные средства при возврате денежных средств
  • Непосредственные расходы

Вы можете использовать информацию, предоставленную Roofstock, чтобы определить, принесет ли покупка недвижимости «под ключ» денежный поток и прибыль, на которые вы рассчитывали.

5. Инвестируйте в краудфандинг

Если инвестирование в физическую недвижимость вас не интересует (или пугает), подумайте об инвестировании в краудфандинг. С помощью этого метода вы объединяете свои средства с другими инвесторами для коллективного инвестирования в недвижимость.

Вы по-прежнему получаете денежный поток, если инвестируете в капитал, и проценты, если инвестируете в долг. Но вам не нужно вступать во владение или управлять физическим имуществом. Вы инвестируете в фонд, менеджер которого выбирает недвижимость, а застройщики, которым они доверяют, принесут вашим коллегам-инвесторам хорошую прибыль на свои инвестиции.

Многие платформы позволяют начать инвестировать в недвижимость всего с 500 долларов. Это отличный способ замочить ноги, посмотреть, какова будет прибыль, и решить, хотите ли вы сделать следующий шаг и самостоятельно инвестировать в физическую недвижимость.

Часто задаваемые вопросы об инвестировании в недвижимость

Сколько денег у вас должно быть, прежде чем инвестировать в недвижимость?

Нет определенной суммы денег, которую вам нужно инвестировать в недвижимость. Это зависит от того, куда вы инвестируете и имеете ли вы право на получение финансирования.Многие инвесторы увеличивают свои инвестиции, внося только минимальный первоначальный взнос и занимая оставшуюся часть, чтобы сосредоточить свои деньги на ремонте недвижимости и ее продаже или сдаче в аренду для получения денежного потока.

С точки зрения того, сколько денег вам нужно, хорошее ориентировочное значение составляет 20–30% от покупной цены, поскольку именно этого хочет большинство кредиторов.

Хорошо ли сейчас инвестировать в недвижимость?

В условиях восстановления экономики и развития индустрии недвижимости многие люди задаются вопросом, следует ли им инвестировать в недвижимость сейчас или им следует подождать и посмотреть, не развалится ли рынок снова.

Недвижимость, как и фондовый рынок, имеет свои взлеты и падения. Нет идеального времени для инвестиций. Вместо этого имейте в виду план. Если вы инвестируете в долгосрочной перспективе, знайте, что у вас будут пики и спады, но если вы переждете, то, как правило, вы получите приличную прибыль на свои инвестиции.

Всегда ли было плохой идеей инвестировать в недвижимость?

Единственный случай, когда инвестировать в недвижимость — плохая идея, — это если вы не проводили исследования и / или у собственности нет денежного потока.Не думайте, что аренда недвижимости принесет вам деньги — исследуйте и знайте наверняка. Конечно, может случиться все, что угодно, и ваша прибыль может измениться, но если вы проводите исследования, знаете исторические тенденции и работаете с авторитетной платформой, ваши шансы на хорошие инвестиции будут выше.

Сколько денег вы должны потратить на свои первые инвестиции в недвижимость?

Нет правильного или неправильного ответа относительно того, сколько денег вы должны потратить на свои первые инвестиции в недвижимость.Вместо этого сосредоточьтесь на денежном потоке. Арендная плата, которую вы можете взимать (средняя арендная плата за площадь), должна составлять не менее 1% от покупной цены. Если вы не можете получить хотя бы такую ​​сумму арендной платы, это может быть не идеальный вариант для сдачи в аренду — если только вы не можете ожидать значительного повышения стоимости собственности с течением времени.

Сумма, которую вы тратите на приобретение инвестиционной собственности, зависит от области, в которую вы инвестируете, ваших финансовых целей и продолжительности владения недвижимостью. Если вы покупаете фиксатор и флип, вам следует как можно меньше тратить на дом.Если вы инвестируете по принципу «покупай и держи», вы потратите больше денег, но денежный поток компенсирует это.

Итог

Инвестиции в недвижимость могут быть отличным способом диверсифицировать ваш портфель и обеспечивают потенциал для денежного потока и повышения его стоимости. Это отличный способ планировать будущее, получать ежемесячный денежный поток прямо сейчас и даже использовать свои инвестиции, чтобы увеличить свой инвестиционный портфель в сфере недвижимости за счет покупки большего количества объектов недвижимости.

Этот контент предоставлен Roofstock.Kiplinger не является аффилированным лицом и не поддерживает упомянутые выше компании или продукты.

Купи и держи недвижимость для начинающих

Ключевые выводы:


Недвижимость в долгосрочную аренду считается одним из лучших способов диверсифицировать любой портфель недвижимости. Правильная покупка и хранение недвижимости может принести как краткосрочную прибыль, так и долгосрочное повышение ее стоимости. Итак, что означает «покупать и держать недвижимость» ? Хотя инвесторы могут быть сбиты с толку или напуганы при мысли о начале работы, покупка и удержание недвижимости может стать одним из лучших вложений, если вы проявите должную осмотрительность перед тем, как приступить к делу.Следующее должно служить руководством для начинающих по покупке и хранению недвижимости для всех, кто хочет начать работу.

Что такое покупка и хранение недвижимости?

Покупка и удержание недвижимости — это долгосрочная инвестиционная стратегия, при которой инвестор покупает недвижимость и удерживает ее в течение длительного периода. Владелец обычно намеревается продать его, но до тех пор сдает его в аренду, чтобы помочь с финансированием покупки и удержания недвижимости.

Стратегия «купи и держи» — один из наиболее распространенных вариантов инвестирования из-за обещания долгосрочной прибыли и краткосрочного денежного потока.Доход от аренды недвижимости приносит краткосрочный доход, который может быть использован для выплаты ипотеки и внесения наличных в кошелек инвестора. Стоимость недвижимости со временем возрастет, что позволит инвесторам получить прибыль, когда они будут готовы продать недвижимость в будущем.

Калькулятор купли-продажи недвижимости

Инвесторы, рассматривающие стратегию покупки и удержания недвижимости, должны проявлять должную осмотрительность при расчете потенциального дохода от сдачи недвижимости в аренду. Суть в том, что ежемесячный доход должен превышать ежемесячные расходы, связанные с недвижимостью, такие как выплаты по ипотеке, проценты, налоги, сборы и расходы на обслуживание.Если инвестор планирует продать недвижимость в будущем, следует также учитывать потенциальную прибыль. Наконец, необходимо учитывать стоимость получения ссуды на покупку и удержание недвижимости или других видов финансирования на покупку и удержание недвижимости. Для помощи в выполнении этих расчетов просто используйте калькулятор покупки и удержания, такой как тот, что есть на Calculator.net. .


[Нужны деньги для инвестирования в недвижимость? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как финансировать сделки с недвижимостью с небольшими собственными деньгами или без них.]


Рынки недвижимости Best Buy and Hold [Обновлено 2021 г.]

Ключевым компонентом покупки и владения недвижимостью является способность инвестора выбрать правильную рыночную зону. Чтобы покупка и владение недвижимостью была успешной, инвесторы должны определить область с многообещающим рынком аренды и оценкой стоимости недвижимости. Это поможет минимизировать риски, которые могут подорвать данные инвестиции (а именно, уровень вакантных площадей или амортизация собственности). Любой, кто рассматривает возможность покупки и владения недвижимостью, должен провести тщательный анализ рынка, прежде чем переходить к одной области.

К счастью, есть несколько факторов, которые могут помочь инвесторам определить потенциально сильные рынки недвижимости. Ищите области с новыми рабочими местами и расширением отрасли. Узнайте, какие компании расположены в этом районе и какие работодатели доминируют на рынке труда. Это напрямую повлияет на следующий фактор, на который следует обратить внимание: рост населения. Чтобы недвижимость оставалась занятой и росла в цене, следите за расширением рынков. Изучите изменения численности населения и почувствуйте, насколько быстро растет рынок.Наконец, следите за доступностью, так как это повлияет на будущий рост рынка и повлияет на вашу способность делать первоначальные инвестиции. Вместе эти факторы могут сигнализировать о здоровом рынке недвижимости.

Согласно исследованию, опубликованному RealWealth Network, существует несколько рынков, которые обладают вышеуказанными качествами. Вот некоторые города, которые, как ожидается, предложат многообещающие возможности для инвесторов:

  1. Орландо, Флорида: Расположенный в «солнечном поясе» Флориды, Орландо имеет множество преимуществ, которые привели к росту населения в последние годы.Что еще более важно: эти новые жители хотят сдавать в аренду, а не покупать. Недавнее исследование показало, что арендная ставка за последний год выросла более чем на шесть процентов, и прогнозируется, что этот рост продолжится. Средняя цена продажи недвижимости в настоящее время составляет около 230 000 долларов США, а средняя ежемесячная арендная плата составляет около 1480 долларов США.

  2. Тампа, Флорида: Тампа — второй по численности населения город Флориды, и ожидается, что он будет продолжать расти по мере роста финансовой и медицинской промышленности в этом районе.Экономисты предполагают, что уровень занятости может вырасти до 42 процентов в течение следующих десяти лет. В настоящее время Тампа не только привлекает новых соискателей, но и остается популярным туристическим направлением. Инвесторы должны знать, что средняя цена продажи составляет около 225 000 долларов, а некоторые идеальные объекты для инвестиций стоят около 150 000 долларов.

  3. Джексонвилл, Флорида: Джэксонвилл, Флорида: Учитывая низкие налоги на недвижимость, отсутствие подоходного налога штата и растущую отрасль здравоохранения, неудивительно, что в список попали три города Флориды.Джексонвилл — еще одно направление для ищущих работу, туристов и пенсионеров, что делает его желательным вариантом для инвесторов, которые покупают и держат. Средняя цена дома в настоящее время на 15 процентов ниже средней по стране и составляет около 189 000 долларов. Средняя ежемесячная арендная плата составляет от 1200 до 1480 долларов, что свидетельствует о потенциально высокой прибыли для тех, кто выбирает правильную недвижимость.

  4. Питтсбург, Пенсильвания: В настоящее время в Питтсбурге наблюдается рост занятости благодаря успехам, достигнутым в секторах образования, здравоохранения и STEM местной экономики.Инвесторы будут рады узнать, что это увеличение положительно повлияло на отрасль недвижимости. Средняя цена дома составляет около 141 000 долларов США, при средней арендной плате 1100 долларов США в месяц. Опытные инвесторы могут обнаружить, что это приравнивается к значительной прибыли за короткий период.

  5. Хантсвилл, AL: В этом южном городе средняя цена дома составляет около 158 000 долларов, а средняя ежемесячная арендная плата составляет 1075 долларов. Журнал Money Magazine недавно назвал его одним из самых доступных городов в стране, что сделало его привлекательным для арендаторов и инвесторов.Экономика Хантсвилла наиболее известна своей космической, оборонной и технологической отраслями, что способствует росту населения.

  6. Хьюстон, Техас: Хьюстон — еще один город в этом списке из-за роста числа рабочих мест и доступности. Средняя цена дома на 21 процент ниже средней по стране и составляет около 175 000 долларов, а средняя ежемесячная арендная цена составляет около 1500 долларов. Это сигнализирует о наличии высокодоходного рынка для инвесторов «купи и держи». Добавьте к этому прогнозируемый рост рабочих мест на 2,59 процента, и Хьюстон, вероятно, останется желанным рынком в ближайшем будущем.

  7. Кливленд, Огайо: В последние годы Кливленд претерпел то, что многие исследователи называют «приростом мозга». То есть в городе увеличилось количество жителей со степенью бакалавра. Воздействие, которое это оказало на область, распространяется на рынок труда и, следовательно, на рынок недвижимости. В Кливленде наблюдается рост населения и рост рабочих мест. Средняя стоимость дома в настоящее время составляет около 138 000 долларов, а средняя ежемесячная арендная плата — около 1143 долларов.

  8. Цинциннати, Огайо: В Цинциннати происходят большие изменения в результате прихода миллениалов.Город известен своей производственной, розничной и транспортной отраслями, что способствует росту рабочих мест на 2,06%. Средняя цена дома в настоящее время составляет около 165 000 долларов. Инвесторы, покупающие и удерживающие недвижимость, обнаружат, что эта недвижимость имеет высокие шансы на повышение в цене по мере роста площади метро.

  9. Чикаго, Иллинойс: Средняя цена дома в Windy City в настоящее время составляет 210 000 долларов, в то время как средняя арендная плата колеблется от 1400 до 1700 долларов. Многим инвесторам в недвижимость трудно проникнуть на более крупные рынки — в конце концов, они известны низким уровнем запасов и высокой конкуренцией.Однако те, кто может сделать это в Чикаго, могут найти недвижимость на продажу по цене от 130 000 долларов. Обеспечение правильной собственности может позволить инвесторам покупать и удерживать, чтобы получить большую прибыль в этой области рынка.

  10. Индианаполис, IN: Хотите верьте, хотите нет, но Индианаполис — второй по величине город на Среднем Западе (после Чикаго, конечно). Рост населения является результатом сильного рынка труда и устоявшейся системы образования. Фактически, рынок труда в Индианаполисе, по прогнозам, будет только укрепляться по мере того, как новые технологические и биологические компании продвигаются и расширяются в этом районе.Инвесторы обнаружат, что средняя цена на недвижимость составляет около 165 000 долларов, а средняя арендная плата колеблется на уровне 0,71 процента от покупной цены.

  11. Канзас-Сити, Миссури: Канзас-Сити является сильной опорой в сфере здравоохранения, производства и автомобилестроения — с темпами роста занятости около 1,67 процента. В городе наблюдается рост спроса на аренду по мере того, как в этот район переезжают новые таланты. Средняя цена дома в настоящее время составляет 162 000 долларов, а средняя ежемесячная арендная плата составляет около 1 200 долларов.

[Готовы сделать следующий шаг в своем образовании в сфере недвижимости? Узнайте, как начать инвестировать в недвижимость, посетив наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости. ]

Покупка и удержание недвижимости Инвестирование за 5 шагов

Бизнес-план правильной покупки и удержания недвижимости может помочь создать основу, которая проведет вас на каждом этапе процесса. При определении рынка, на котором вы планируете работать, помните о следующих шагах:

1.Найдите подходящую недвижимость

Если вы хотите купить недвижимость для сдачи в аренду или реабилитации, вам необходимо заключить самую выгодную сделку. В реабилитационных центрах особое внимание уделяется предложениям, которые могут максимизировать вашу прибыль. То же самое должно быть в случае с недвижимостью по принципу «купи и держи». Ваш ежемесячный денежный поток напрямую зависит от ваших расходов на жилье, которые затем основываются на покупной цене. Вы должны вести переговоры об аренде недвижимости так же, как и о реабилитации.Цена всегда важна, но гораздо важнее приобрести подходящую недвижимость. Не каждый дом станет хорошей арендой. Вы можете получить отличную цену, но вам будет сложно найти арендаторов, если нет спроса. Сосредоточьтесь на областях, которые находятся на подъеме, даже если это означает, что придется заплатить немного более высокую цену. Посмотрите на планировку недвижимости глазами потенциального арендатора. Прежде чем сделать предложение, поработайте немного над арендуемой недвижимостью и посмотрите, что они предлагают. Хорошая покупка и удержание собственности начинается с поиска подходящей собственности.

2. Финансирование недвижимости

Одно из самых больших заблуждений о финансировании по принципу «купи и держи» состоит в том, что нельзя использовать твердые или частные деньги для финансирования покупок. Недвижимость на покупку и удержание предлагает одни и те же методы финансирования, но через несколько месяцев структура немного изменится. Вы по-прежнему можете использовать любой из следующих вариантов финансирования покупки и удержания недвижимости:

Традиционное финансирование — один из самых известных способов финансирования недвижимости. Инвесторам, желающим получить этот вариант, необходимо будет пройти проверку кредитоспособности и подать заявку на утверждение.От них также могут потребовать внести первоначальный взнос в размере до 20 процентов и выше. Хотя традиционное финансирование является жизнеспособным вариантом, важно учитывать, что оно может потребовать более высоких процентных ставок и большего первоначального взноса по сравнению с другими методами финансирования.

Если вы только начинаете, вы можете использовать ссуду FHA с первоначальным взносом в размере 3,5 процента для приобретения недвижимости. Ссуды, обеспеченные государством, такие как ссуды FHA, могут быть труднее получить, если они не являются вашим основным местом жительства.Однако покупатели могут приобрести до четырех квартир, если они живут в одной квартире. Чтобы воспользоваться этой возможностью, живите на одной стороне, а другую арендуйте, пока не будете готовы двигаться дальше.

Твердые деньги предлагают еще одну возможность профинансировать приобретение недвижимости по принципу «купи и держи». Однако помните, что после покупки недвижимости существует минимальный период ожидания, прежде чем рефинансировать ссуду на новую оценочную сумму. Это может быть от 90 дней до полного года, в зависимости от вашего кредитора.Вы можете использовать твердые деньги, чтобы приобрести недвижимость, а через полгода рефинансировать, погасить ссуду и уйти оттуда.

Частные деньги и деловые партнеры также могут дать возможность покупать и удерживать недвижимость. Чтобы получить финансирование от другого инвестора или делового партнера, вам необходимо провести тщательный анализ сделки с цифрами, подтверждающими вашу презентацию. Также неплохо подготовить тематические исследования из своего портфолио, если вы работали с другими объектами недвижимости. Чтобы определить потенциальных частных кредиторов и партнеров, попробуйте пообщаться на мероприятиях, связанных с недвижимостью в вашем районе.Помните, если вы изобретательны, существует множество способов получить доступ к кредитам на покупку и хранение, о которых вы, возможно, не подозреваете.

3. Улучшить недвижимость

С одной стороны, перестройка и покупка и удержание собственности похожи в том, что вам нужно добавить ценность. Хороших сделок по аренде недвижимости под ключ очень мало. Эти типы недвижимости часто имеют цену, максимально приближенную к полной запрашиваемой цене. Если вы хотите выгодную сделку по покупке и удержанию, вам нужно быть готовым и способным поработать. Вам не нужно полностью обновлять недвижимость, но вам нужно сделать ее привлекательной для проживания.По крайней мере, вам нужно обновить пол, покрасить стены и улучшить кухни и ванные комнаты. Эти расходы должны быть учтены в вашем бюджете, прежде чем делать предложение. С помощью некоторых тонких обновлений вы можете увеличить сумму аренды на 25–30 процентов.

4. Управление собственностью

Одна из причин, по которой инвесторы избегают покупки и владения недвижимостью, — это ужасные истории арендаторов, которые они слышали. Однако на каждые десять арендаторов обычно приходится девять. Этот оставшийся может превратить хорошую собственность в кошмар.Лучший способ избежать этого — обратиться к управляющему недвижимостью. Независимо от того, решите ли вы пойти по этому пути или решите управлять устройством самостоятельно, перед покупкой вам необходимо установить систему. Вы не можете просто найти арендатора и рассчитывать на ежемесячный сбор квартплаты. Чтобы управлять арендуемой недвижимостью, необходимо много времени, усилий и терпения. Долгосрочные вознаграждения велики, но для их достижения требуются управленческие навыки и целеустремленность.

5. Готовьтесь к неожиданностям

Часто вещи могут поменять арендуемую недвижимость в любой момент.Сегодня вы хвалите своих жильцов за своевременную оплату, а на следующий день ломается печь. Нередко бывает несколько месяцев без каких-либо проблем, а затем на ровном месте выпадают две или три крупных траты. Важно поддерживать здоровый резервный фонд на случай непредвиденных обстоятельств. Без резервов вам придется изо всех сил искать средства для оплаты этих предметов. Это могут быть кредитные карты с высокой процентной ставкой, личные средства или деньги, предназначенные для других проектов.Это также может привести к тому, что вы будете управлять недвижимостью таким образом, что потеряете хороших арендаторов и, в конечном итоге, может стоить вам больше денег.

Является ли покупка и владение недвижимостью разумной инвестицией?

Купля-продажа недвижимости — разумный выбор для инвесторов с хорошо спланированными коммерческими и финансовыми целями. Эта долгосрочная инвестиционная стратегия может дать впечатляющие результаты, если все сделано правильно, что делает ее одним из самых популярных направлений в сфере недвижимости. Когда вы думаете о покупке и хранении недвижимости, обязательно проявите должную осмотрительность и задайтесь вопросом, как недвижимость повлияет на вас.

Обратите внимание на то, как это повлияет на ваши повседневные бизнес-операции. Хорошо ли работает сдаваемая в аренду недвижимость на рынке, на котором вы работаете? Какой уровень вовлеченности вы предпочитаете? Какой тип недвижимости лучше всего подходит для ваших инвестиционных целей? Ответьте на эти вопросы, и вы получите более четкое представление о том, подходит ли вам покупка недвижимости на условиях «купи и держи» (и как лучше всего это сделать).

Помните, что покупка и удержание недвижимости может быть гибкой в ​​соответствии с вашими конкретными потребностями.Для инвесторов, стремящихся к более низкому уровню участия, управляющий недвижимостью может контролировать регулярные операции. Тем, у кого более открытые графики, может оказаться правильным использование одной только многоквартирной инвестиционной собственности. Многочисленные варианты могут помочь воплотить в жизнь ваши цели по покупке и хранению недвижимости, если вы решите, что эта стратегия подходит именно вам.

Buy And Hold Vs. Переворачивание

В то время как покупка и удержание — одна из наиболее распространенных стратегий инвестирования в недвижимость, то же самое и с продажей домов. Подмена домов предполагает покупку недвижимости по цене ниже рыночной и ее ремонт для продажи с целью получения прибыли.Эта стратегия приводит к единовременной выплате, и инвесторы должны постоянно менять дома, чтобы генерировать денежный поток. Как вы понимаете, перевернуть дома гораздо сложнее, чем покупать и держать.

При выборе между ними инвесторы должны учитывать свою общую устойчивость к риску. Считается, что при покупке на растущем рынке недвижимости риск покупки и владения недвижимостью ниже, чем у недвижимости для реабилитации. Это потому, что есть гораздо больше переменных, связанных с переворотом дома: обеспечение низкой покупной цены, работа с надежными подрядчиками, соблюдение сроков ремонта, сокращение затрат на содержание и, в конечном итоге, продажа с целью получения прибыли.Можно также сказать, что перестановка домов требует большего авансового капитала, так как вы должны профинансировать ремонт после покупки недвижимости.

Обратите внимание, что некоторые из лучших на сегодняшний день портфелей недвижимости включают разнообразный набор типов инвестиций. Вы даже можете обнаружить, что сдача домов для сдачи в аренду сочетает в себе лучшее из обеих стратегий. В конечном итоге, выбор между покупкой и удержанием или переворотом будет зависеть от вашего предпочтительного уровня участия, толерантности к риску и суммы капитала, который вы должны инвестировать. Обе возможности могут быть очень прибыльными при правильном исполнении.

Сводка

Инвесторы, спрашивающие: «Что такое покупка и владение недвижимостью ?», Надеюсь, теперь понимают, как одна или две покупки и удержания недвижимости в год положительно трансформируют ваш портфель. К счастью, начать работу с ними не так сложно, как вы думаете. Следуйте этим пяти рекомендациям, чтобы встать на правильный путь. Прежде чем вы это узнаете, покупка и хранение недвижимости может даже стать вашей новой любимой нишей для инвестирования в недвижимость.


Готовы начать пользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании или заключили несколько сделок, наш новый онлайн-курс по недвижимости охватывает все, что вам нужно знать, чтобы помочь вам начать инвестирование в недвижимость.Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет лучшие стратегии в сфере недвижимости, которые помогут вам встать на путь к лучшему финансовому будущему.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как инвестировать в современный рынок недвижимости!

10 советов по покупке недвижимости в аренду

Если вы смотрели повторы HGTV «Доходная собственность» и задавались вопросом, не пора ли купить инвестиционную недвижимость и стать арендодателем, то вы не одиноки.

В связи с недавним скачком инфляции, исторически низкими процентными ставками и настроением миллениалов арендовать, а не владеть недвижимостью, в последние годы наблюдается всплеск покупки недвижимости.

Фактически, согласно недавнему исследованию Bankrate, сейчас недвижимость — излюбленное долгосрочное вложение денег американцев. С тех пор, как Bankrate начал свой опрос в 2012 году, инвестирование в недвижимость неизменно считается одним из лучших вариантов.

Стоит ли вам делать решительный шаг в аренде собственности? Эксперты предлагают квалифицированное «да» при условии, что вы сначала сделаете домашнее задание.Вот 10 вещей, которые следует учитывать перед тем, как погрузиться в инвестиционную недвижимость.

10 советов по покупке арендуемой недвижимости:

  1. Определите, подходит ли вам покупка инвестиционной арендной недвижимости
  2. Купить или профинансировать? Проанализируйте, что лучше всего для вас
  3. Найдите нужное место
  4. Успех требует долгосрочной перспективы
  5. Убедитесь, что вы арендодатель.
  6. Бюджет на непредвиденные обстоятельства
  7. Не забудьте продлить аренду
  8. Хотите долгосрочных арендаторов? См. Раздел 8
  9. .
  10. Не забудьте об аренде недвижимости в налоговый период
  11. Понять, как работает закон об аренде

1.Определите, подходит ли вам покупка инвестиционной недвижимости в аренду.

Забудьте стереотипы комедийных сериалов о невежественных арендодателях. Чтобы получить максимальную прибыль, недвижимость требует внимательного отношения бухгалтера к деталям, понимания юристом законов о арендодателях и арендаторах, дальновидности гадалки и, если вы решите управлять арендуемой собственностью самостоятельно, твердого, но дружелюбного отношения арендодателя.

«Там, где люди, которые хотят стать арендодателями, терпят неудачу, они не осознают, сколько на это уходит усилий», — говорит Диана Джордж, основательница DG Design Group.

Итак, прежде чем приступить к делу, вам нужно подумать, есть ли у вас время, желание и навыки для управления арендой. Хотя аренда недвижимости считается пассивной инвестицией, это не означает, что вы полностью пассивны в управлении ею.

В долгосрочной перспективе инвестиции в недвижимость могут выгодно отличаться от других долгосрочных инвестиций, таких как акции, но результаты могут значительно отличаться в зависимости от обстоятельств региона и конкретной собственности. Вы должны подумать, сможете ли вы со временем увеличить арендные платежи и почему экономика, окружающая недвижимость, будет поддерживать это, среди прочего.Независимо от того, финансируете ли вы недвижимость, и условия любого финансирования могут иметь значительное влияние на доход, который вы в конечном итоге получите.

Если управление инвестиционной собственностью звучит слишком сложно, но вы все еще интересуетесь недвижимостью, вы можете рассмотреть возможность владения инвестиционным трастом недвижимости или REIT. REIT — это публично торгуемые ценные бумаги, которые инвестируют в недвижимость и обычно выплачивают инвесторам значительную часть своей прибыли в виде дивидендов. Это может быть способом получить доступ к инвестированию в недвижимость без хлопот, связанных с управлением имуществом.

2. Купить или профинансировать? Проанализируйте, что для вас лучше

В то время как некоторые финансовые эксперты настаивают, что вы никогда не должны покупать аренду, если вы не можете заплатить за нее наличными, Джереми Киснер, старший советник по благосостоянию в Surevest Wealth Management в Фениксе, умоляет не согласиться.

«Кредитное плечо (то есть ипотека) обычно увеличивает прибыль, как в плюсе, так и в минусе», — говорит Киснер, владеющий двумя арендуемыми объектами недвижимости в Лас-Вегасе.

Например, представьте себе арендуемую недвижимость, купленную за 100 000 долларов наличными.Дом приносит арендную плату в размере 12000 долларов в год после всех расходов, таких как техническое обслуживание и страхование, и облагается налогом в размере 1000 долларов. При графике амортизации 27,5 лет и ставке налога на прибыль 20 процентов инвестор будет зарабатывать чуть более 9 500 долларов наличными в год. Таким образом, годовой доход инвестора составляет около 9,5%. Неплохо.

Вот как работал инвестор, использующий кредитное плечо, исходя из того же самого дома. У этого инвестора есть ипотечный кредит на 80 процентов дома, что составляет 4 процента.После вычета операционных расходов, а также дополнительных процентных расходов, этот инвестор зарабатывает почти 5 580 долларов наличными в год. При вложенных 20 000 долларов годовой доход инвестора составляет около 27,9 процента.

На самом деле ситуация для владельца с использованием заемных средств на самом деле немного лучше, чем предполагают эти цифры. Это потому, что часть арендной платы идет на выплату основной суммы ипотеки. Таким образом, хотя инвестор не мог присвоить денежный поток, потому что он использовался для выплаты ссуды, инвестор по-прежнему получал прибыль (и платил налог) с этих денег.

Это сила кредитного плеча, влияющая на доходность инвестора.

Джордж соглашается: «Я определенно согласен с переходом на обычную (ипотеку). Это действительно хороший способ получить максимальную прибыль ».

Если вы все же решите профинансировать покупку, имейте в виду, что вам потребуется внести больший первоначальный взнос, чем обычно требуется для ипотеки. Большинство кредиторов требуют первоначального взноса в размере не менее 15 процентов за инвестиционную недвижимость. Вам также понадобится достаточно денег, чтобы покрыть расходы на закрытие, страхование домовладельцев, налоги на имущество и вопросы технического обслуживания, которые возникают в собственности.

3. Найдите правильное местоположение

Эта старая мантра риелтора о важности местоположения принимает интересный оборот в применении к доходной собственности.

«Лучшие места с наибольшей оценкой — это те, где у вас потенциально будет худший денежный поток при аренде», — говорит Киснер.

Почему? Инвесторы могут получить прибыль двумя способами: денежным потоком и вознаграждением. В некоторых областях инвесторы могут захотеть увеличить денежный поток, чтобы компенсировать более медленное повышение курса.Но если инвесторы ожидают, что область существенно подорожает, они могут пожелать отказаться от части денежного потока, чтобы насладиться этим повышением. В результате удорожание жилья опережает рост арендной платы, а дома дорожают, принося относительно низкий денежный поток.

«В результате недвижимость должна цениться выше, чтобы конкурировать в качестве инвестиций с недвижимостью в менее привлекательных районах», — говорит Киснер.

Его решение: Ошибаться на стороне признательности. Вот что он делает со своими двумя арендными платами, которые в хороший месяц почти не окупаются.«Но если я буду держать их до тех пор, пока мне не исполнится [возраст] 60, когда они получат выплату, даже после уплаты налогов на имущество и страхования, я удвою свой доход по социальному обеспечению», — говорит он.

4. Успех требует долгосрочной перспективы.

В доме, которым Киснер владел в течение 13 лет, было два арендатора и низкие эксплуатационные расходы, в то время как у другого было три арендатора за четыре года, последний из которых был лишен дорогостоящего выселения.

Он следит за тем же советом, что и своим клиентам.

«Проблема почти со всеми инвестициями у людей заключается в том, что они просто не держатся за них достаточно долго», — говорит Киснер.«Что касается аренды, если вы окупитесь на основе денежного потока, это на самом деле не так уж и плохо, потому что таким образом вы выплачиваете основную сумму и увеличиваете капитал. Тогда, надеюсь, вы тоже увидите некоторую признательность ».

Итак, если вы хотите заработать на недвижимости, вы должны думать о долгосрочной перспективе. Выплачивая или исключая основную сумму с течением времени, вы сможете увеличить свой денежный поток.

5. Убедитесь, что вы арендодатель. Материал

Если вы приобретаете арендуемую недвижимость, следует ли вам самому быть арендодателем или отдавать 6–10 процентов своего дохода от аренды управленческой службе? Хотя нет правильного ответа для всех, Джордж и Киснер предпочитают передавать работу субподрядчикам.

«Они проверяют данные вашего арендатора, следят за тем, чтобы они подписывали договор аренды и вовремя платили арендную плату», — говорит Джордж. «Это дает вам возможность управлять своими деньгами, а не своей собственностью и арендаторами».

Кэти Херцог, бывший президент компании LandlordAssociation.org, расположенной в Эри, штат Пенсильвания, говорит, что у собственника жилья есть серьезный недостаток.

«Если вы подойдете слишком близко к своим квартиросъемщикам и у них возникнут финансовые проблемы, вы можете застрять в тупике, потому что не хотите их выселять», — говорит она.«Вы должны быть очень профессиональными в этом вопросе, потому что, если кто-то не платит арендную плату, они воруют у вас».

Помимо этого, комфортно ли вам принимать исполнительные решения, которые должны быть приняты при управлении недвижимостью? Вы отремонтируете или замените неисправный кондиционер или протекающую посудомоечную машину? Вам нужно будет сказать, что лучше всего делать.

6. Бюджет на случай непредвиденных обстоятельств.

Неспособность спланировать бесчисленные расходы на аренду жилья может быстро привести к катастрофе.

«Как арендодатель вы хотите сэкономить от 20 до 30 процентов своего дохода от аренды на содержание, техническое обслуживание и чрезвычайные ситуации», — говорит Герцог.

«Вы должны быть уверены, что не просто живете на это, — говорит она, — потому что тогда, когда случится что-то серьезное, у вас не будет денег, чтобы это исправить, и теперь вы застряли, потому что вы домовладелец с недвижимостью, которую нужно быстро отремонтировать, а у вас нет этих денег ».

Киснер не может с этим согласиться: «По моему опыту, вы всегда недооцениваете все различные расходы, которые могут возникать, и всегда переоцениваете, насколько положительным будет денежный поток», — говорит он.

7. Не забудьте продлить аренду.

Если у семейных домовладельцев есть одно слепое пятно, то это несвоевременное продление договоров аренды, по словам Джорджа.

«Вы удивитесь, сколько домовладельцев не продлевают свои договоры аренды каждый год, поэтому они позволяют своим арендаторам переходить на помесячную аренду», — говорит она. «Что случилось с этим? Что не так, все они думают, что теперь, если я хочу высвободить своего арендатора, я не могу этого сделать, потому что теперь они не привязаны к договору аренды.

«Кроме того, они не могут повысить арендную плату», — говорит Джордж. «Единственный способ изменить арендную плату — это попросить их подписать форму об изменении арендного договора каждый год. Вот как вы держите своих арендаторов под контролем. Когда вы позволяете этому скользить так, может быть действительно трудно вернуть ваших арендаторов в нужное русло », — говорит Джордж.

В зависимости от штата, округа и города, в котором находится недвижимость, домовладельцы могут уведомить о выселении на определенный период. В Калифорнии, где проживает Джордж, штат требует, чтобы арендодатели уведомляли арендаторов, которые проживают в собственности более года (или 30 дней менее года), за 60 дней, хотя ситуация может быть иной. города с контролируемой арендной платой.В то же время арендодатель может предложить новый договор аренды.

8. Хотите долгосрочных арендаторов? Рассмотрим Раздел 8

Внезапная вакансия арендатора — проклятие каждого арендатора.

«Каждый месяц, когда арендная плата остается пустой, вам приходится оплачивать ипотеку, коммунальные услуги и техническое обслуживание из своего кармана, поэтому возмещение ущерба — одна из тех вещей, которые вам необходимо решить очень быстро», — говорит Херцог.

Одно популярное решение? Дайте возможность арендаторам Раздела 8 попробовать.

Раздел 8, также известный как Программа ваучеров на выбор жилья Департамента жилищного строительства и городского развития, обычно ограничивает арендную плату для американцев с низкими доходами, которые соответствуют требованиям, в размере 30 процентов от их скорректированного ежемесячного дохода.В то время как некоторые арендодатели скептически относятся к документам и потенциальным проблемам с содержанием, которые представляют некоторые арендаторы Раздела 8, Hertzog благосклонно относится к арендаторам Раздела 8.

«Пожилые люди и люди с ограниченными возможностями обычно являются отличными арендаторами. Они отлично заботятся о собственности, потому что это их дом. Вот где они хотят быть. Кроме того, если они не заплатят арендную плату или разрушат ваш дом, они рискуют потерять свой ваучер по Разделу 8 », — говорит она.

Одним из недостатков арендаторов по разделу 8 является то, что со временем может быть сложнее повышать арендную плату, что может повлиять на вашу способность компенсировать рост затрат за счет более высокого дохода от аренды.

9. Не забывайте об аренде собственности в налоговый период

Есть особый лучик солнечного света, падающий на владельцев доходной собственности каждую весну, когда они сидят на корточках со своим бухгалтером, чтобы подготовить свою федеральную налоговую декларацию.

«Когда у вас есть собственный дом, вы можете списать проценты, и все», — говорит Джордж.

«Но когда вы владеете инвестиционной недвижимостью, ваша налоговая форма по Таблице E позволяет вам списывать практически все, что находится под солнцем, от покраски дома до замены лампочек.

«Таким образом, даже если у вас есть отчет о доходе от аренды, вы можете показать меньший доход, чем вы фактически собираете, и списать свой платеж по ипотеке и проценты, одновременно увеличивая капитал», — говорит Джордж.

Это мощное сочетание налоговых льгот и инвестиционной доходности, которое помогает поддерживать интерес инвесторов к аренде недвижимости.

10. Понять, как работает закон об аренде

Государственные и местные законы о арендодателях могут действовать как открытая крышка люка для арендодателей, которые их игнорируют, по словам Герцога.

Речь идет о гарантийных депозитах арендатора. Это не так просто, как собирать и хранить деньги.

«Безусловно, это бухгалтерский учет. У вас должна быть эта учетная запись для каждого арендатора, и вы должны хранить эти деньги на этом счете и откладывать их », — говорит Герцог. «Законы о залоге регулируют, сколько времени вы должны вернуть после окончания аренды, за вычетом любых расходов на уборку и ремонт, которые должны быть детализированы».

«В некоторых штатах, если вы не сдадите это, арендатор может потребовать от домовладельца двойного залогового депозита за то, что он не вернул его в течение указанного периода времени», — говорит она.

Конечно, это только один аспект законов, касающихся арендной собственности, и есть много других, которые арендодатели должны знать, чтобы не наезжать на них. Вы захотите ознакомиться с правилами, касающимися выселения, справедливого жилья и других нормативных требований.

Итог

Аренда недвижимости может стать отличной инвестицией, если вы подойдете к ней деловым образом. Но вам нужно понять (насколько это возможно), во что вы ввязываетесь, прежде чем откладывать деньги.Хотя привлекательность получения пассивного ежемесячного дохода от недвижимости высока, важно помнить, что часто требуется много усилий, чтобы этот доход продолжал поступать.

Подробнее:

— Джей Макдональд написал оригинальную версию этой истории. Брайан Бейкер из Bankrate также внес свой вклад в обновление этой истории.

Восемь вещей, которые необходимо знать перед покупкой своей первой инвестиционной собственности

Хотя есть множество примеров людей, которые заработали состояние на инвестициях в недвижимость, недвижимость, как и любой другой бизнес, сопряжена с множеством рисков.Более того, независимо от типа недвижимости, которую вы покупаете, а также от того, планируете ли вы сдавать ее в аренду или перепродавать позже, для инвестирования в недвижимость требуется значительная сумма денежных средств, поэтому крайне важно принимать дополнительные меры для обеспечения прибыли от ваших инвестиций или, по крайней мере, уберечь себя от огромной потери.

За последние несколько месяцев я наблюдал нехватку недвижимости в хороших районах. Отсутствие недвижимости создает прекрасную возможность для инвестиций. Однако это не означает, что кто-то может заработать удачу, инвестируя в недвижимость.Прежде чем покупать первую инвестиционную недвижимость, вам нужно многое узнать.

1. Не позволяйте эмоциям играть с вами.

В большинстве случаев, покупая дом, люди больше прислушиваются к своему сердцу, чем на самом деле думают о нем логически, что совершенно нормально, когда это место, где вы будете жить много лет своей жизни. Но не позволяйте эмоциям влиять на ваше решение при покупке первой инвестиционной недвижимости. Думайте об этом как об инвестициях в бизнес и ведите переговоры, чтобы получить наилучшую возможную цену.

Помните, чем ниже цена, которую вы получите за недвижимость, тем выше вероятность того, что вы получите от нее более высокую прибыль.

2. Проведите исследование.

В зависимости от того, на кого вы ориентируетесь, вам необходимо провести тщательное исследование, прежде чем покупать свою первую инвестиционную недвижимость. Убедитесь, что недвижимость расположена в месте, которое привлечет тот тип клиентов, которым вы надеетесь продать или сдать в аренду, что она принесет ожидаемую вами прибыль и понравится рынку.

Проведение надлежащего исследования и использование аналитического подхода, логически основанного на финансовых факторах, а не с учетом ваших личных симпатий и антипатий, несомненно, поможет вам в покупке лучшей собственности. В конце концов, инвестиции — это не эмоции; это об экономике.

3. Обеспечьте авансовый платеж.

В отличие от 3% первоначального взноса за дом, в котором вы в настоящее время проживаете, вам потребуется не менее 20% первоначального взноса для покупки вашей первой инвестиционной собственности.Это связано с тем, что ипотечное страхование не распространяется на инвестиционную недвижимость. Более того, инвестиционная недвижимость требует более высоких первоначальных взносов, чем ваше обычное здание, и требует строгого утверждения. Помните о расходах, необходимых на ремонт, прежде чем вносить первоначальный взнос.

4. Предварительно рассчитайте расходы и прибыль.

Как говорится, выживают только параноики. Хорошо, не всегда, но быть немного параноиком и заранее продумать все до мелочей не повредит.Прежде чем покупать первую инвестиционную недвижимость, начните с расчета суммы денег, которые у вас уже есть, и того, что вы можете взять в долг. Далее посчитайте, сколько будет стоить покупка и ремонт дома. Также не забывайте об эксплуатационных расходах. Наконец, оцените цену, по которой вы собираетесь выставить свою собственность, и сократите расходы, чтобы получить приблизительную оценку прибыли, которую вы собираетесь получить. Честно говоря, вы можете не достичь даже половины предполагаемой прибыли, но этот расчет необходим, чтобы оставаться в безопасной зоне.

5. Выберите недорогой дом в качестве первой инвестиционной собственности.

Даже если вы готовы инвестировать до миллиона долларов в свою первую инвестиционную недвижимость, всегда будет хорошей идеей выбрать недвижимость, которая находится в нижней и средней ценовых категориях. Некоторые эксперты предлагают дом, который стоит не дороже 150 000 долларов. Не забывайте, что вам нужно будет потратить больше денег на ремонт дома, прежде чем сдавать или продавать его.

Кроме того, поскольку это ваша первая инвестиционная недвижимость, минимизация вложений поможет вам оставаться в безопасной зоне.Даже если вы не достигнете ожидаемой прибыли, вы не рискуете потерять на ней слишком много.

6. Оплатите долги.

Как новому инвестору, покупающему свою первую инвестиционную недвижимость, вам может потребоваться рассмотреть варианты инвестиционного кредита — не следует иметь долги в своем инвестиционном портфеле. Вы должны погасить все свои долги, студенческие ссуды, медицинские счета и т. Д., Прежде чем начинать заниматься недвижимостью.

7. Рассмотрите варианты инвестиционного кредита.

Существует множество вариантов сбора средств для покупки первой инвестиционной собственности.Чтобы выбрать правильный вариант, который может положительно повлиять на ваше финансовое положение, необходимо провести много исследований.

Различные варианты инвестиционного кредита имеют разные преимущества, и лучший из возможных вариантов зависит от вашей ситуации. Однако вам необходимо учитывать такие особенности, как то, какой вариант ссуды дает вам возможность разделить кредит или предоставляет ли он вам возможность предоставления кредитной линии.

8. Тщательно выбирайте партнеров.

Многие люди думают о сотрудничестве со своими друзьями вместо того, чтобы говорить об инвестиционном ссуде, чтобы начать свой бизнес в сфере недвижимости.Начинающим инвесторам необходимо тщательно учитывать множество факторов при выборе партнеров, например, насколько вам комфортно с ними и последствия соглашения о партнерстве.

Как и любой другой бизнес, инвестирование в недвижимость может идти любым путем: вы можете заработать приличную сумму денег, или это может обернуться катастрофой. Если вы будете следовать умным советам и не рискуете с самого начала, вы наверняка окажетесь на стороне победителя.

Check Also

Стимулирование определение: Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?

Содержание Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?Смотреть что такое «Стимулирование» в других словарях:КнигиСтимулирование — это… …

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.