Как официально сдать квартиру в аренду: Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году — Недвижимость

Related Articles

Когда и как давать яблоко грудничку: советы по введению яблочного прикорма

1 неделя ago

Раннее развитие детей: методики, игры и упражнения для гармоничного роста

1 неделя ago

Лучшие детские прыгунки для развития малыша: как выбрать и безопасно использовать

1 неделя ago

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Как действовать, чтобы сдача квартиры в аренду не создавала лишние проблемы и головную боль, а стала надежным и легальным источником дохода?

Консультирует Кристине Дубане, руководитель Отдела жилой недвижимости компании Ober Haus.

Зарегистрируйте договор аренды в течение пяти дней и платите меньше!

Первое и самое важное условие – это заключение договора аренды. Во-первых, договор позволит арендодателю обезопасить  себя с юридической точки зрения. А, во-вторых, если арендодатель зарегистрирует договор аренды в Службе государственных доходов в течение пяти дней с момента его заключения, доходы от аренды будут облагаться меньшей процентной ставкой – 10%.

«Сейчас многие этим пользуются, так как это дает возможность квартиросъемщику легально перечислять деньги на счет арендодателя, и у арендодателя есть легальные и доказуемые доходы, которые в случае необходимости позволяют ему, например, взять кредит.

Очень важно действовать быстро, чтобы успеть зарегистрировать договор в пятидневный срок, иначе потом проценты будут выше», — рассказывает руководитель Отдела жилой недвижимости компании Ober Haus. Нужно также учитывать, что недавно в закон были внесены поправки и с 1 января ставка будет уже 20%.

Договор защищает от неплательщиков

Заключенный договор аренды позволяет собственнику квартиры защитить себя в случаях, когда квартиросъемщик начинает задерживать арендную плату или перестает платить ее вовсе.  «По закону, если квартиросъемщик три месяца не платит арендную плату, можно отправить ему предупреждение, а с четвертого месяца – подать в суд иск о взыскании долга», — о правах арендодателя рассказывает Кристине Дубане.

Как сделать так, чтобы наниматель платил коммунальные платежи?

Своевременная и исправная оплата коммунальных платежей – еще один вопрос, который беспокоит арендодателей. «Чтобы избежать неприятных сюрпризов, хозяин квартиры должен сам регулярно следить за оплатой счетов», — говорит Кристине Дубане, объясняя, что одного только устного или отправленного по электронной почте обещания съемщика заплатить по счетам недостаточно. Можно договориться, что арендодатель сам каждый месяц приезжает и снимает показатели счетчиков. Второй вариант: съемщик отправляет хозяину квартиры фотографии счетчиков. Сделать это в наши дни совершенно несложно. Нужно следить, чтобы квартиросъемщик оплачивал счета своевременно, поэтому хозяин квартиры должен попросить обслуживающую компанию присылать ежемесячные счета ему на электронную почту. Это позволит арендодателю проследить, был ли оплачен счет за предыдущий месяц.     

Оплата коммунальных – только по счетчикам

Руководитель Отдела жилых помещений компании Ober Haus подчеркивает, что для арендодателя важно, чтобы съемщик платил по счетчикам, так как выровненный платеж чреват определенным риском. Например, квартиросъемщик может смениться, и новому жильцу выровненный платеж за текущий год, скорее всего, будет выставляться на основании прошлогодних данных. Но, предположим, что новый квартиросъемщик живет с семьей, имеет больше электроприборов и, соответственно, тратит в два раза больше электричества, воды и газа.

И тут возникает проблема, так как выровненный платеж оказывается меньше, чем он тратит на самом деле. И когда на следующий год сдаются показатели, жильцу на эту разницу приходит внушительный счет, который к тому же нужно заплатить сразу. Естественно, квартиросъемщик пребывает в недоумении, откуда взялась эта сумма и почему с нового года нужно платить вдвое больше. Ведь ему приходили счета по 20 евро, и он их оплачивал. И вам будет сложно объяснить, почему было 20 евро, а стало 60. К тому же могут поменяться тарифы. «Поэтому, если вы собираетесь сдавать квартиру, настаивайте, чтобы квартиросъемщик платил за фактически потребленное электричество. Как бы это ни было обременительно, просите его каждый месяц присылать вам фото счетчика. Это просто – снимаешь на телефон и отправляешь по whatsup, и так должно быть каждый месяц», — говорит Кристине Дубане.

Кто должен покрывать ущерб?

Модели взаимоотношений между арендодателем и квартиросъемщиком могут быть разными, тем не менее, в случае возникновения проблем конструктивное решение обычно ищется сообща. Например, если сломалась сантехника, она должна быть отремонтирована за счет квартиросъемщика, но только по согласованию с хозяином. Именно поэтому специалисты рекомендуют при заключении договора брать страховой депозит в размере арендной платы за один или два месяца, чтобы в случае необходимости за счет этих средств можно было устранить причиненный ущерб.

«Раньше арендодатели предпочитали брать вперед плату за первый и последний месяц аренды. Сейчас же суть страхового депозита немного изменилась – за счет этих средств, как правило, устраняются дефекты, возникшие в процессе эксплуатации квартиры. Обычно страховой депозит берется в размере арендной платы за два месяца», — говорит маклер, добавляя, что нередко бывает выгоднее сдать квартиру студенту, имеющему более низкие требования к жилью, чем сделать хороший ремонт и запустить жильцов, после которых, возможно, снова придется делать капитальный ремонт.

Именно поэтому маклер рекомендует дополнить договор аренды приемо-сдаточным актом с подробным описанием находящихся в квартире вещей, а также фотографиями, на которых видно их реальное состояние.   

Пользуйтесь поисковиками!

Чтобы не попасться на крючок мошенников, Кристине Дубане советует использовать все доступные источники, которые могут помочь вам узнать более подробную информацию о вашем будущем квартиросъемщике. Например, вбейте в поисковик имя своего потенциального квартиросъемщика и проверьте, нет ли о нем жалоб как о неплательщике. Кстати говоря, жители Латвии довольно активно пишут жалобы, поэтому это неплохой способ застраховать себя от недобросовестных съемщиков.

Страхование и другие риски

Чтобы уберечь себя от неприятных сюрпризов, арендодатели все чаще просят квартиросъемщиков застраховать свою гражданско-правовую ответственность, внося соответствующее требование в договор аренды. В целом же рекомендуем хозяевам квартир перед заключением договора аренды обратиться в одно из агентств по недвижимости, которые следят за тенденциями рынка и могут профессионально проконсультировать по всем связанным с арендой вопросам, в том числе подсказать, какие пункты следует включить в договор аренды.

Стандартная цена такой услуги обычно колеблется в пределах месячной арендной платы. Как правило, платит за это хозяин квартиры, а не квартиросъемщик, который и так должен внести страховой депозит, арендную плату и плату за страховку.

права квартиросъемщика и риски арендодателя

Сдача собственной квартиры в аренду – один из весомых источников дохода для многих граждан. На сегодняшний день не все люди могут себе позволить приобрести собственное жилье, в этом случае аренда жилплощади – хороший вариант для получения дополнительного дохода. А чтобы собственная недвижимость приносила прибыль и не стала головной болью, каждый собственник должен проявить бдительность и составить договор аренды, чтобы не попасть на «удочку» афериста.

 

 

Можно ли сдавать квартиру без договора аренды

Когда человек планирует сдать собственное жилье внаем, первый вопрос, который возникает в данном случае, – это можно ли сдавать квартиру без заключения договора аренды. Ответить однозначно достаточно сложно, поскольку в нашем законодательстве четкого запрета на сдачу жилья без официального договора нет.

Согласно статье №674 гражданского кодекса РФ, договор необходимо оформлять в письменном виде. Если такового в наличии нет, то виновную сторону, в случае претензии, нельзя привлечь к ответственности. Иными словами, все расписки о получении денег, платежи по коммунальным услугам, акты приема-передачи квартиры, чеки на частичный ремонт в суде не являются доказательством. Как результат, если произошла порча имущества или арендодателю были уплачены денежные средства на несколько месяцев вперед, при этом договора в письменном виде нет, то получить возмещение ущерба не получится.

Помимо этого, если жилье сдается сроком более чем на год, то данное соглашение следует зарегистрировать в Росреестре, как обременение недвижимости. При отсутствии договора это условие выполнить практически невозможно. Ну а если между сторонами было заключено соглашение о том, что квартира арендуется сроком до 1 года, то в данном случае можно обойтись без письменного договора.

Какая ответственность предусмотрена за сдачу квартиры без договора

На сегодняшний день довольно часто собственники жилья сдают квартиру внаем без оформления соответствующего договора. Такое действие неправомерно и может грозить владельцу многими неприятностями, а именно:

• Неожиданное посещение налоговых органов. В этом случае штраф гарантирован. Стоит отметить, что с такой неприятностью сталкиваются практически все арендодатели рано или поздно;


• При нанесении ущерба жилью квартиросъемщиком, страховая компания может отказать в выплате на законных основаниях, поскольку на руках у собственника нет договора, подтверждающего, что в квартире кто-то проживал. И если были затоплены соседи, то ущерб оплачивать придется нерадивому арендодателю;


• Отказ квартиросъемщиков от уплаты за проживание. В этом случае, как было описано выше, обращение в суд результатов не даст, поскольку на руках у собственника нет заключенного договора;


• Если квартира, которая сдана внаем, является ипотечной, и в договоре с банком прописан пункт о запрете на передачу жилья во временное использование третьим лицам, то банк имеет полное право забрать квартиру по причине нарушения договора. Или пойти другим путем, потребовать полной уплаты за ипотечную недвижимость до окончания срока действия договора.

Как видно из всего вышеописанного, владельцу жилья намного проще будет официально заключить договор с людьми, которым он сдает квартиру внаем. Затем передать документы в компетентные органы и уплатить налог. Это убережет от многих неприятностей и сохранит здоровый сон.

Какие права имеет квартиросъемщик

Все отношения между квартиросъемщиком и собственником регулирует договор аренды. Если таков на момент поселения был составлен, то стороны в обязательном порядке прописывают все детали данного соглашения, а именно:

• Количество посещений собственника, и при каких условиях он может попасть в квартиру;


• Все, что касается текущего ремонта в квартире;


• Оплата по счетам, и в каком случае собственник может повысить арендную стоимость;


• Срок аренды жилья;


• Оплата причиненного ущерба третьим лицам;


• Возможность подселения;


• При каких условиях разрывается договор и за сколько времени собственник должен уведомить квартиросъемщика о своих намереньях.

Если был составлен в письменном виде договор аренды и абсолютно все детали прописаны, то квартиросъемщику можно не волноваться. Но, порой, собственник жилья предлагает внаем квартиру без официального соглашения. В таком случае, даже если действия владельца имущества были не правомерны, доказать свою правоту через суд практически невозможно. Поскольку устный договор на суде во внимание не принимается.

Риски при сдаче квартиры без договора аренды

Если было принято решение сдавать жилье квартиросъемщикам без договора аренды, то следует запомнить несколько простых правил, чтобы данная недвижимость приносила деньги, а не головную боль.

Друзья и коллеги: Данный контингент категорически не рекомендуется пускать на проживание. Как правило, такие люди постоянно задерживают арендную плату, а о бережливости к вещам собственника и вовсе можно забыть. Пользуясь тем, что между арендодателем и квартиросъемщиком существуют дружеские отношения, собственник рискует не только своим покоем и испорченными отношениями с другом, а и вовсе остаться без денег.

Субаренда: Одна из самых любимых схем мошенников. Взять в аренду у собственника жилье и сдать его другим людям, при этом заработать неплохую сумму денег. Чтобы этого не произошло, арендодателю необходимо обязательно заключить договор и прописать отдельным пунктом запрет на субаренду. Иначе, вместо денег за аренду, головная боль, потрепанные нервы и штраф от соответствующей службы.

Неуплата за проживание: Такая ситуация может произойти в следующих случаях. Если на руках у собственника нет официального договора аренды. Или квартиросъемщики оплачивают свое проживание месяцем позже. В этом случае доказать вину и потребовать возмещение с квартиросъемщика при отсутствии договора не возможно.

Порча имущества: Порой, жильцы могут испортить вещи, которые находятся в арендованной квартире. И если на руках нет документа, регулирующего отношения между собственником и квартирантами, то последствия будут печальными.

Чтобы избежать подобных неприятностей и спать спокойно, необходимо к договору аренды прикрепить акт приема-передачи недвижимости. Самым правильным будет сделать описание всех вещей, которые находились в квартире при передаче ее временным жильцам. Тем же договором сразу отрегулировать вопросы возмещения в случае порчи.

Если у собственника жилья будет данный документ на руках, то в случае порчи имущества квартиросъемщик будет обязан возместить стоимость испорченной вещи согласно договору. Ну а если договор был устным, арендодатель понесет убытки, при условии, что квартиранты откажутся возмещать нанесенный ущерб.

И квартиросъемщик, и арендодатель должны понимать, что официально заключенный договор – это гарантия обеих сторон от неприятных неожиданностей.

Добавить комментарий

самостоятельная сдача или через посредников

Если в вашей собственности есть недвижимость, ничто не мешает сдать ее в аренду и тем самым обеспечить достойную прибавку к семейному бюджету. Более того, законодатели даже поощряют такой вид деятельности, если она, конечно, проводится без нарушений закона.

Чтобы разобраться в нюансах процесса, стоит заглянуть в Жилищный Гражданский и Налоговый кодексы, в которых прописаны правовые аспекты, кроме того, надо определиться со способом поиска нанимателей – через риелторов или самостоятельно. Итак, в рамках настоящей статьи поговорим о том, как сдать квартиру в аренду правильно и избежать неприятностей в попытках заработать на аренде.

Сдача жилья с помощью посредников

Если не хочется долго возиться с поиском жильцов и присмотром за сдаваемым жильем, лучше выбрать достойное агентство недвижимости, занимающееся вопросами аренды жилья, и его специалисты с удовольствием займутся сдачей квартиры посуточно или на длительный срок. Нужно обязательно заключить договор и до момента знакомства с арендаторами «держать руку на пульсе». Профессионалы не только найдут жильцов, но и помогут правильно с ними договориться, определить подходящую стоимость аренды и подпишут соответствующий официальный документ, который действительно защитит собственника в случае возникновения внештатных ситуаций.

Договор перед подписанием надо обязательно изучить, все нюансы уточнять «на берегу», чтобы избежать в дальнейшем неприятных последствий. Стоит знать, что жилье можно сдавать не только физическим лицам, но и организациям. Кстати, в первом случае, подписываемый документ будет именоваться договором найма, а во втором – договором аренды.

Самостоятельная сдача жилья в аренду

При самостоятельной сдаче квартиры в аренду надо подготовить пространство к заселению новых обитателей и последовательно решить следующие задачи:

• определиться с ценой аренды;

• разобраться с налогообложением;

• оформить страховку;

• найти жильцов;

• правильно оформить сделку.

Вместе с подписанием договора необходимо получить гарантийную плату или страховой депозит, сразу же выдав арендодателю расписку о получении денег. Далее необходимо сообщить о сдаче квартиры в аренду в налоговую инспекцию и затем исправно выплачивать налоги.

Чтобы договор был признан законным и, в случае каких-либо неприятностей, документ мог рассматриваться как достаточный аргумент в суде, важно составить его правильно. В документе обязательно должны быть указаны все адресные данные квартиры, полная информация о сторонах сделки, сроки, периодичность и сумма оплаты. Необходимо очень внимательно отнестись и к такому пункту, как ответственность сторон, продумав и прописав все условия, при которых договор может быть расторгнут, а также компенсации, которые стороны должны выплачивать друг другу в случае возникновения разных критических ситуаций.

Стоит помнить, что подписывать договор со стороны арендатора может только собственник недвижимости или его законный представитель (имея на руках нотариально заверенную доверенность). Статья 31 ЖК говорит о том, что владелец собственности может распоряжаться ею по своему усмотрению, но если этой возможностью воспользуется кто-то другой, сделка будет признана незаконной.

Страховка: оформлять или сэкономить

Об оформлении страховки стоит упомянуть отдельно, поскольку подавляющее большинство арендодателей очень недальновидно пропускают этот шаг. Страхование позволяет предусмотреть любые форс-мажорные ситуации: от порчи отделки до взрыва газа. Это придаст намного больше уверенности в сохранении имущества или даст надежду на получение компенсации. Кроме того, можно застраховать ответственность перед третьими лицами – это убережет от расходов на восстановление соседской квартиры, если, например, жильцы устроят пожар или затопят соседей.

Стоит выбирать страховую компанию, давно работающую на рынке, которая реально выплачивает компенсации, избегая рисковать своей репутацией ради сохранения незначительных сумм. Страховых предложений для арендодателей достаточно много, лучше потратить время на их изучение, разобраться в нюансах и выбрать наиболее приемлемый вариант по цене и степени защиты.

Аренда без документов: перечень возможных неприятностей

Сдача жилья по упрощенной системе (без официального оформления документов) – не такая уж редкость, объясняется такой подход просто: многие изыскивают возможность скрыть факт аренды, избежать вступления в какие-либо правовые отношения и, соответственно, уклониться от налогов. Однако лучше заранее задуматься о возможных последствиях, если решать проблемы по мере их возникновения – это может стоить достаточно дорого.

Стоит привести те негативные последствия неофициальной сдачи жилья, с которыми, как показывает практика, рискуют столкнуться почти все неофициальные арендодатели:

• штрафные санкции налоговой инспекции;

• санкции со стороны миграционной службы, арендодатель обязан зарегистрировать съемщика на своей территории, в противном случае его ожидают серьезные штрафы;

• невозможность договориться со страховой компании о выплате компенсации, если наниматели случайно затопят соседей, подожгут дом или устроят взрыв бытового газа;

• претензии от управляющей компании, которая именно от собственника будет требовать возмещения ущерба, причиненного незаконными нанимателями;

• претензии банка, если в аренду сдана квартира, находящаяся в ипотеке или под залогом;

• нежелание квартирантов вносить плату при невозможности взыскать положенное в судебном порядке.

Таким образом, лучше не рисковать, а все-таки, договор заключить. Даже если он составлен по шаблону, найденному в Сети, но с соблюдением указанных выше правил, это поможет избежать многих рисков. В целом же, чем больше нюансов будет отражено в договоре, тем лучше. Не забудьте указать в договоре полный список тех, кто, согласно договоренности, имеет право проживать на ваших квадратных метрах вместе с нанимателем. Кроме того, отдельным пунктом лучше указать наличие и отсутствие у квартирантов домашних животных.

Нельзя сказать, что этот документ – панацея от нечестных деяний недобросовестных арендаторов, но, с другой стороны, откровенные мошенники и безответственные люди предпочитают снимать жилье без договора. Порядочным же съемщикам выгоднее заключить договор, обезопасив себя тем самым от ситуации, когда плата внесена, а арендодатель просит съехать раньше времени.

Неизбежные риски – какие факторы стоит хорошенько обдумать

Кроме неплатежеспособности или недобросовестности нанимателя, каждый арендатор рискует обнаружить свое имущество изрядно испорченным, коммунальные платежи непогашенными, а количество жильцов может несколько отличаться от того, о котором шла речь изначально. Впрочем, все недостатки аренды актуализируются при отсутствии или небрежном составлении договора.

При официальном оформлении сделки велики шансы взыскать с арендатора задолженность, как за наем, так и за коммунальные услуги. Существенно смягчить неприятные последствия, связанные с порчей имущества, поможет страховой депозит – как правило, арендодатели берут плату за два-три месяца вперед. В этом случае из залоговой суммы вычитается стоимость поврежденного имущества. Важно не забыть подробно описать условие о внесении депозита в договоре.

Что касается налога, это неизбежный платеж, который, впрочем, является платой за саму возможность действовать в правовом поле и при необходимости рассчитывать на помощь государственных органов. Ежегодная плата в бюджет составляет 13% от стоимости аренды, подается декларация до апреля, а затем, не позднее 15 июля, перечисляются деньги в бюджет.

На этапе решения о сдаче квартиры арендодатель рискует не получить поддержку других собственников. Люди, которые просто прописаны в квартире, хоть и не имеют решающего права голоса в данном случае, но они имеют законодательно определенное право на проживание в этой квартире. При сдаче комнаты в коммуналке придется получить согласие у соседей. То есть, стоит изначально достичь необходимых договоренностей с остальными владельцами и с теми, кто зарегистрирован на жилплощади, готовящейся к аренде.

Поиск квартиросъемщиков и вопросы регистрации

По сути, каждый арендодатель выдвигает к съемщикам собственные требования и условия. При наличии терпения можно найти нанимателей, которые максимально подойдут по всем «параметрам». При составлении объявления нужно объективно и максимально подробно описать квартиру и, если ресурс позволяет, загрузить актуальные фото. Это позволит отсеять претендентов, которым жилье изначально не подходит, а значит, сэкономить время. 

Кстати, стоит принять как неизбежность тот факт, что даже при наличии прямого запрета в объявлении большая часть обратившихся окажутся посредниками.

После подписания договора, собственно, при передаче ключей от квартиры, надо не полениться и подписать акт приема-передачи жилплощади. При расставании с арендаторами составляется такой же документ — его наличие позволяет зафиксировать объем нанесенного ущерба, если таковой обнаружится.

Если договор найма заключается до года, в большинстве случаев он не подлежит регистрации. Эта процедура распространяется на договора с физическими лицами, заключаемыми на не очень длительный период. При заключении долгосрочного договора с юридическим лицом регистрировать его надо в любом случае. Этот нюанс лучше  уточнить дополнительно в местной администрации.

Сколь бы подходящим ни казался наниматель, стоит озаботиться подтверждением личности арендатора или узнать о деятельности и наличии регистрации у компании, которая снимает жилье для своих сотрудников.

Как определить стоимость аренды и когда искать съемщиков

Как и в остальных случаях, стоимость аренды недвижимости диктует рынок. Поэтому придется его изучать, интересуясь ценами и условиями, а также учитывать разные факторы, включая сезонность. Считается, что выгоднее всего сдавать жилье в конце лета или в начале осени, когда возрастает деловая активность и многие люди приступают к работе или учебе на новом месте. Это позволяет надеяться, что через несколько месяцев не придется снова искать квартирантов.

При определении стоимости имеют значение местоположение дома, состояние жилья, его площадь, наличие мебели, электронных устройств, бытовой техники и доступа к Интернету. Многие арендаторы обращают внимание потенциальных съемщиков также на наличие парковки, транспортную доступность и уровень развития инфраструктуры.

Заключение (и небольшой совет)

Итак, сдать жилье в аренду правильно – это не так уж сложно. Важно оформить сделку по всем правилам и позаботиться о наличии договора, предоплаты и депозита как надежных защитных инструментов. Лучше всего заключать договор на срок до года (оптимально – 11 месяцев), а затем при необходимости его пролонгировать, уточнив возможные нюансы.

И еще один совет: даже если арендатор внушает доверие, правоохранители рекомендуют никогда  не показывать жилье в одиночку. Когда нет рядом родственников или друзей, можно на несколько минут привлечь соседей.

Игорь Василенко

Ставим точку в вопросе сдачи в аренду приобретенной по военной ипотеке квартиры

На запрос нашей редакции Управление надзора за исполнением законов органами военного управления, воинскими частями и учреждениями Главной военной прокуратуры дало ответ следующего содержания.

В силу положений части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии с пунктом 7 статьи 10 Федерального закона от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» (далее — Закон) военнослужащие не вправе заниматься предпринимательской, а также другой оплачиваемой деятельностью, за исключением педагогической, научной и иной творческой деятельности.

Аналогичные запреты закреплены в статье 17 Федерального закона от 27 июля 2004 г. № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации», которые согласно положениям статьи 27.1 Закона распространяются и на военнослужащих.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании, что предусмотрено частью 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Договоры жилищного найма и аренды являются возмездными сделками. Они предполагают систематическое получение собственником жилья как наймодателем или арендодателем платы от нанимателя или арендатора за предоставляемое жилье.

Таким образом, распоряжение собственником жилого помещения, которым в том числе может являться военнослужащий, принадлежащим ему объектом жилищного фонда путем его передачи другому лицу в найм или в аренду предпринимательской деятельностью не является.

Вместе с тем, совершение такой сделки следует отнести к другой оплачиваемой деятельности, поскольку оно предполагает систематическое получение собственником жилья (иного недвижимого имущества) дохода от ее заключения и реализации, что не допускается в силу пункта 7 статьи 10 Федерального закона «О статусе военнослужащих».

Военнослужащие регистрироваться в качестве самозанятых для получения доходов от оказываемых ими услуг по сдаче жилого помещения в наем не в праве, поскольку эти действия для них запрещены Законом.

Как сдать квартиру в аренду правильно: можно ли сдавать взятую в ипотеку, официально и платить налоги, через агентство

Чтo eщe cтoит знaть o cдaчe жилoй нeдвижимocти в нaeм

Moжнo ли cдaвaть квapтиpy, взятyю в ипoтeкy

Cдaвaть в apeндy квapтиpy мoжнo — этo никaк нe зaпpeщeнo зaкoнoдaтeльcтвoм и нe пpoтивopeчит пpaвилaм oфopмлeния ипoтeки. Нaпpимep, тaк пocтyпaют тe, ктo пoнимaeт, чтo нe «пoтянeт» eжeмecячный плaтeж пo ипoтeкe c тeкyщeй зapплaтoй. Oни пoкyпaют квapтиpy, cpaзy жe нaчинaют cдaвaть ee пocyтoчнo либo нa длитeльный cpoк и пoгaшaют плaтeжи зa жильe дoxoдoм, пoлyчeнным oт eгo cдaчи в нaeм.

Пpи oфopмлeнии дoгoвopa нaймa квapтиpы, кoтopaя пpиoбpeтaлacь в ипoтeкy, нe нyжнo дoпoлнитeльныx paзpeшeний oт бaнкa. Фaктичecки жильe пpинaдлeжит coбcтвeнникy, бaнк лишь нaклaдывaeт нa нeгo oбpeмeнeниe. A, ecли, нaпpимep, вы peшитe пpoдaть или oбмeнять квapтиpy, cдeлкa yжe пpoxoдит c yчacтиeм бaнкa.

Пopядoк нaлoгooблoжeния тoт жe — вы oбязaны дeклapиpoвaть дoxoды, пoлyчeнныe oт cдaчи жилoгo пoмeщeния в нaeм, и плaтить 13% oт ниx.

Нyжнo ли oфopмлять ИП

Нaд этим вoпpocoм зaдyмывaютcя мнoгиe, ктo жeлaeт лeгaльнo cдaвaть жильe и плaтить вce нaлoги. Cтaнoвитьcя индивидyaльным пpeдпpинимaтeлeм нe oбязaтeльнo, ecли вы coблюдaeтe вce тpeбoвaния зaкoнoдaтeльcтвa. Дaжe ecли y вac нecкoлькo квapтиp и вы cдaeтe бoльшyю иx чacть, мoжнo пpocтo плaтить нaлoги пo cтaндapтным дeклapaциям для физичecкиx лиц.

Ecли вы нe плaтитe нaлoги и cдaeтe нecкoлькo квapтиp, вac мoгyт пpивлeчь к oтвeтcтвeннocти зa этo пpaвoнapyшeниe. Oнo yжe oтнocитcя нe к yклoнeнию oт нaлoгoв, a к нeзaкoннoй пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocти. Нaкaзaниe зa нee мoжeт быть aдминиcтpaтивным или yгoлoвным в зaвиcимocти oт paзмepa пoлyчeннoгo дoxoдa. Ecли вы cдaeтe oднy квapтиpy, этo нe oтнocитcя к кoммepчecкoй дeятeльнocти, и нe cчитaeтcя нeзaкoнным пpeдпpинимaтeльcтвoм.

Oфopмлeниe ИП нe oбязaтeльнo, нo пoмoжeт cэкoнoмить нa нaлoгax. Физичecкиe лицa oбязaны плaтить 13% c пoлyчeннoгo дoxoдa, a индивидyaльныe пpeдпpинимaтeли мoгyт caми выбиpaть cтaвкy. Нaпpимep, ИП мoжeт:

📌 выбpaть oбщий peжим нaлoгooблoжeния и плaтить тe жe 13%, пoпyтнo oплaчивaть фикcиpoвaнныe взнocы и coбиpaть cпpaвки, дoкyмeнты, дpyгиe бyмaги для пoдaчи oтчeтнocти;

📌 выбpaть yпpoщeннyю cиcтeмy нaлoгooблoжeния и плaтить oкoлo 6% — в этoм cлyчae нaлoгoвый взнoc paccчитывaeтcя в cooтвeтcтвии c cyммoй пoлyчeннoгo дoxoдa;

📌 кyпить пaтeнт и нe плaтить нaлoги, нo пepиoдичecки дeлaть нeбoльшиe oтчиcлeния в paзныe нaлoгoвыe фoнды.

Cтoит ли пpoпиcывaть cъeмщикoв

Нeкoтopыe apeндaтopы, ocoбeннo ecли плaниpyют cнимaть жильe дoлгoe вpeмя — бoльшe гoдa — пpocят coбcтвeнникoв пpoпиcaть иx в квapтиpe. Этo тpeбoвaниe зaкoннo — coглacнo дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy, кaждый дoлжeн имeть пocтoяннyю или вpeмeннyю peгиcтpaцию пo мecтy житeльcтвa.

Пpoпиcaть жильцoв в квapтиpe мoжнo, нo дeлaть этo нyжнo кpaйнe ocтopoжнo. Caмый бeзoпacный вapиaнт — cдeлaть cъeмщикaм вpeмeннyю peгиcтpaцию дo oкoнчaния cpoкa дeйcтвия дoгoвopa нaймa. Ecли дoгoвop бyдeтe пpoдлeвaть, peгиcтpaцию тoжe мoжнo пpoдлить. Ecли oфopмить пocтoяннyю пpoпиcкy, пoтoм мoгyт быть пpoблeмы c выпиcкoй. Нaпpимep, зaкoн зaпpeщaeт выпиcывaть пpoпиcaвшиxcя «в никyдa» — вы cмoжeтe cнять иx c peгиcтpaциoннoгo yчeтa пepeд пpoдaжeй нeдвижимocти. A нecoвepшeннoлeтниx дeтeй вooбщe нeльзя выпиcывaть «в никyдa» бeз coглacия иx poдитeлeй — дaжe ecли зaxoтитe выпиcaть вcex из квapтиpы, пpидeтcя пpeдocтaвить peбeнкy нoвoe жильe для oфopмлeния peгиcтpaциoннoгo yчeтa. Пpичeм нoвoe жильe дoлжнo быть нe xyжe cтapoгo пo мeтpaжy, ycлoвиям, инфpacтpyктype paйoнa.

Moжнo ли cдaвaть мyниципaльнoe жильe

Myниципaльнoe жильe пpeдocтaвляют oпpeдeлeнным кaтeгopиям гpaждaн — нaпpимep, мaлoимyщим бeз coбcтвeннoй жилoй плoщaди. Eгo coбcтвeнникoм являeтcя гocyдapcтвo, a вы в этoй cитyaции имeeтe тoлькo пpaвo пpoживaния в нeм. Нo и мyниципaльнoe жильe мoжнo cдaть — тaкaя cдeлкa нaзывaeтcя cyбapeндoй.

Нaпpимep, вы живeтe в двyxкoмнaтнoй квapтиpe вмecтe c peбeнкoм, и вaм впoлнe xвaтaeт oднoй кoмнaты. Bы мoжeтe cдaть дpyгyю кoмнaтy в нaeм. Нo дeлaть этo нyжнo тoлькo c coглacия coбcтвeнникa жилья, тo ecть aдминиcтpaции. Пoлyчитe paзpeшeниe, oфopмитe дoгoвop и плaтитe нaлoги нa выpyчeнныe cpeдcтвa — тoгдa y гocyдapcтвeнныx opгaнoв нe бyдeт к вaм никaкиx вoпpocoв.

Кaк cдaть жильe, ecли oнo нaxoдитcя в дoлeвoй coбcтвeннocти

Ecли квapтиpa нaxoдитcя в дoлeвoй либo coвмecтнoй coбcтвeннocти, нyжнo пoлyчить coглacиe вcex ee влaдeльцeв нa cдaчy в apeндy. Жeлaтeльнo в пиcьмeннoм видe. Инaчe coвлaдeльцы мoгyт пoтpeбoвaть pacтopгнyть дoгoвop нaймa жилoгo пoмeщeния, и вы бyдeтe вынyждeны cдeлaть этo, пoтoмy чтo тaкиe тpeбoвaния зaкoнны.

Нaпpимep:

• дoлeвaя coбcтвeннocть — кoгдa y кaждoгo ecть cвoя дoля, в этoм cлyчae paзpeшeниe oбязaтeльнo;
• coвмecтнaя coбcтвeннocть — кoгдa квapтиpa пpиoбpeтeнa в бpaкe и cyпpyг дaвaл coглacиe нa пoкyпкy, в этoм cлyчae тoжe нyжнo paзpeшeниe.

Paзpeшeниe вcex coceдeй тaкжe нyжнo бpaть, ecли плaниpyeтe cдaвaть кoмнaтy в кoммyнaльнoй квapтиpe. Этo oбязaтeльнo, тaк кaк caнyзeл и кyxня являютcя мecтaми oбщeгo пoльзoвaния. To жe caмoe oтнocитcя к пpивaтизиpoвaннoй квapтиpe, ecли ocтaльныe члeны ceмьи зaкoннo oткaзaлиcь oт пpивaтизaции в пoльзy oднoгo чeлoвeкa. B этoм cлyчae тoжe нyжнo пoлyчaть иx coглacиe, пoтoмy чтo oни coxpaнили зa coбoй пpaвo пpoживaния в нeдвижимocти.

Ктo нe мoжeт cдaвaть нeдвижимocть

Ecть oпpeдeлeнныe кaтeгopии гpaждaн, кoтopыe нe мoгyт cдaвaть жильe. К ним oтнocятcя:

👮 вoeннocлyжaщиe — им зaпpeщeнo cдaвaть cлyжeбнoe жильe, нo oни мoгyт cдaвaть пpивaтизиpoвaнныe квapтиpы либo кoмнaты в ниx;

😟 жильцы в cлyжeбнoм жильe — зaкoнoдaтeльнo oни мoгyт cдaвaть нeдвижимocть, нo фaктичecки paбoтoдaтeль мoжeт лишить тaкиx людeй cлyжeбнoгo жилья, пoтoмy чтo oни в нeм нe нyждaютcя;

🏴 влaдeльцы aвapийнoгo, вeтxoгo жилья — в этoм cлyчae apeндa вoзмoжнa, тoлькo ecли oни пpивeдyт нeдвижимocть в нaдлeжaщee cocтoяниe или cъeмщик cдeлaeт в нeй peмoнт зa cвoй cчeт, и этo бyдeт пpoпиcaнo в дoгoвope.

Нyжнo ли пpoпиcывaть в дoгoвope вcex жильцoв

Чacтo бывaют cитyaции, кoгдa в дoгoвope нaймa жилoгo пoмeщeния yкaзaн oдин чeлoвeк, a фaктичecки в квapтиpe пpoживaeт вcя eгo ceмья либo дpyгиe люди — poдcтвeнники, знaкoмыe, кoллeги. B этoм cлyчae yвeличивaeтcя cтoимocть coдepжaния нeдвижимocти, пoтoмy чтo чaщe лoмaeтcя caнтexникa, мeбeль и бытoвaя тexникa.

Чтoбы избeжaть тaкoй cитyaции, oбязaтeльнo пpoпишитe в дoгoвope нaймa вcex, ктo бyдeт пpoживaть в квapтиpe. B oтдeльнoм пyнктe yкaжитe, чтo дoбaвлeниe нoвыx жильцoв вoзмoжнo тoлькo c вaшeгo coглacия, пo пиcьмeннoмy дoпoлнитeльнoмy coглaшeнию к ocнoвнoмy дoгoвopy нaймa.

3дecь ecть oдин пoдвoдный кaмeнь. Дaжe ecли в дoгoвope пpoпиcaны жильцы, кoтopыe имeют пpaвo пpoживaть в квapтиpe, a пo фaктy в нeй живyт дpyгиe люди, этo нyжнo дoкaзaть. Cъeмщики вceгдa мoгyт cкaзaть, чтo к ним пpиexaли poдcтвeнники или дpyзья нa нecкoлькo днeй. Чтoбы дoкaзaть, чтo oни тaм пpoживaют, пoнaдoбятcя вecкиe фaкты — видeoзaпиcи c кaмep нaблюдeния, yвeличившиecя cчeтa нa oплaтy кoммyнaльныx ycлyг, cвидeтeльcкиe пoкaзaния coceдeй.

Moжнo ли cдaть квapтиpy нecкoльким людям oднoвpeмeннo

Moжнo. Пpaвдa, в этoм cлyчae вaм пpидeтcя cдaвaть нe вcю квapтиpy, a кoмнaты пo oтдeльнocти — нaпpимep, пo кoмнaтe нa чeлoвeкa или ceмью. Кyxня и caнyзeл в этoм cлyчae cтaнoвятcя мecтaми oбщeгo пoльзoвaния.

Плюc тaкoй cдaчи в нaeм — тo, чтo мoжнo пoлyчить бoльшe дeнeг. Нaпpимep, ecли тpexкoмнaтнaя квapтиpa cтoит 20 000 ₽ в мecяц, c жильцa в кaждoй кoмнaтe вы cмoжeтe бpaть 8 000 ₽ в мecяц. B этoм cлyчae oбщaя cyммa плaтeжeй бyдeт 24 000 ₽ в мecяц. Mинyc — в тoм, чтo пpидeтcя зaключaть oтдeльный дoгoвop нaймa c кaждым cъeмщикaм и чeткo пpoпиcывaть в нeм ycлoвия пoльзoвaния кyxнeй, caнyзлoм, a тaкжe зaкpeплять зa apeндaтopaми кoнкpeтныe кoмнaты и пoдpoбнo oпиcывaть иx.

Кpoмe тoгo, ecть pиcк тoгo, чтo вoзникнyт пpoблeмы c peмoнтoм. Нaпpимep, ecли в дoгoвope пpoпиcaнo, чтo тeкyщий мeлкий peмoнт выпoлняют cъeмщики, oдин apeндaтop мoжeт пepeклaдывaть oтвeтcтвeннocть нa дpyгoгo. Нyжнo пpeдycмoтpeть тaкoй pиcк и взять peмoнт нa ceбя, yвeличив в кaчecтвe кoмпeнcaции apeнднyю плaтy, либo чeткo пpoпиcaть, чтo вce зaтpaты нa peмoнт дeлятcя мeждy вceми cъeмщикaми.

Советы арендодателю впервые

Если вы сдаете свою квартиру впервые или недавно стали собственником здания, вам следует предпринять несколько важных шагов, например, ознакомиться с изменениями в законодательстве и подготовить комплексный договор аренды. , чтобы облегчить жизнь новому домовладельцу.

Один аспект теперь намного проще, чем раньше: поиск арендаторов. В настоящее время рынок отдает предпочтение арендодателям, что сильно отличается от ситуации год назад. Новые договоры аренды подписываются рекордными темпами, а это означает, что арендодатели не предлагают подсластители, как в прошлом году — например, месяц или два бесплатной аренды — для привлечения арендаторов.

Некоторые собственники стали арендодателями во время пандемии, когда они оставили свои квартиры в городе и сдавали их в аренду. Другие пользуются исторически низкими ставками по ипотеке для покупки инвестиционной или многоквартирной собственности. Став домовладельцем, вы можете получить доход для компенсации ваших собственных расходов. Тем не менее, есть над чем поразмыслить.

Быть домовладельцем — это большая ответственность, чем просто быть домовладельцем, — говорит Арик Лифшиц, генеральный директор DSA Property Group, компании, которая владеет и управляет жилыми домами в Нью-Йорке.

«Даже если вы привыкли владеть собственным домом и обеспечивать безопасное жилье для себя и своей семьи, сделать этот переход и предоставить то же самое для других — это совершенно новая игра», — говорит он.

Имейте в виду, что если вы новичок в работе арендодателя, ваш контрольный список должен включать в себя ознакомление с законами об аренде (которые добавили новые меры защиты для арендаторов в 2019 году), дополнительные меры для поиска финансово квалифицированного и ответственного арендатора, и, возможно, более важно, чем когда-либо, из-за изменения климата, убедиться, что ваша страховка обновлена.

---

[Примечание редактора: более ранняя версия этой статьи была опубликована в октябре 2020 года. Она была дополнена новой информацией за сентябрь 2021 года.]

---

Вот что вам нужно знать, если вы становитесь арендодатель впервые.

NeighborhoodCentral HarlemEast HarlemHamilton HeightsHarlemHudson HeightsInwoodManhattan ValleyMorningside HeightsMt Моррис ParkSugar HillWashington HeightsWest HarlemUpper West SideUpper East SideUpper ManhattanMidtown WestMidtown EastDowntownBattery Парк CityCentral VillageChelseaChinatownCivic CenterEast VillageFinancial DistrictFlatironGramercy ParkGreenwich VillageLittle ItalyLower East SideLower ManhattanMurray Hill Kips BayNohoNomadSohoTribecaUnion SquareWest 30SWest VillageBrooklynBay RidgeBedford StuyvesantBensonhurstBoerum HillBrooklynBrooklyn HeightsBushwickCanarsieCarroll GardensClinton HillCobble HillColumbia Street WdCrown HeightsDitmas ParkDowntown БруклинДамбоДайкер-ХайтсИст-ФлэтбушВосточный Нью-ЙоркИст-Уильямсбург burgWilliamsburg N SideWindsor TerraceQueensAstoriaBelle HarborBriarwoodCoronaElmhurstFar RockawayFlushingForest HillsForest Hills GardenForest Hills GardensHoward BeachHunters PointJackson HeightsKew GardensLong Остров CityRego ParkSunnysideBronxBedford ParkBronxdaleConcourseConcourse VillageFieldstonFordhamHigh BridgeKingsbridgeMarble HillMorrisaniaMott HavenNorth RiverdaleNorwoodRiverdaleSoundviewSouth RiverdaleSpuyten DuyvilUniversity HeightsWestchester SquareLocust ValleyLong BeachUpper Бруквилль

Priceup до $ 500,000up до $ 750,000up до $ 1,000,000up до $ 1,250,000up до $ 1,500,000up в 2 000 000 долларов США до 3 000 000 долларов США до 5 000 000 долларов США до 6 000 000 долларов США до 7 000 000 долларов США до 8 000 000 долларов США не более

Спальнистудии или минимум 1 спальня минимум 1 спальня минимум 2 спальни минимум 3 спальни минимум 4 спальни5 или более спален

Ванные комнаты минимум 1 ванная комната минимум 1.5 ванных комнат минимум 2 ванные комнаты минимум 2,5 ванных комнаты минимум 3 ванные комнаты минимум 3,5 ванные комнаты 4 или больше ванных комнат

Представлено

1) Изучите правила строительства, касающиеся аренды и субаренды

Если вы сдаете в аренду кооператив или кондоминиум, вам необходимо ознакомиться соблюдайте правила и положения Совета.

Кондо, как правило, легче сдавать в аренду, чем кооперативы, потому что до совета директоров проще. Как акционер кооператива, вы фактически сдаете свое место в субаренду, поэтому совет директоров, вероятно, будет активно участвовать в процессе утверждения и может отказать вашему заявителю на аренду без объяснения причин.Правление также может определять продолжительность субаренды или аренды и даже цену, которую вы можете назначить. Вам нужно будет прочитать договор аренды кооператива, чтобы узнать о любых ограничениях.

В кооперативе с регулируемой арендной платой, вероятно, будет значительно сложнее сдавать в субаренду.

«В то время как многие люди в Митчелл-Лама и других регулируемых государством квартирах сдают в субаренду, это, как правило, запрещено», — говорит Дин Робертс, поверенный по недвижимости в Norris McLaughlin. «Есть определенные нюансы в отношении членов семьи, живущих там, пока вы отсутствуете — например, если вы служите в армии, но прямая коммерческая субаренда не разрешена», — говорит он.

Если вы арендуете здание с более чем четырьмя квартирами, вы имеете право на субаренду, но должны запросить разрешение по крайней мере за 30 дней.

Субаренда предполагает, что вы планируете вернуться в квартиру и несете ответственность за оплату аренды. При общении с советом директоров четко укажите условия субаренды, включая подробную информацию об арендаторе и продолжительности пребывания в квартире. Если они не ответят в течение 30 дней, закон Нью-Йорка учитывает это согласие.

Имейте в виду, что вы не можете сдавать квартиру менее чем на 30 дней, не находясь на месте, а аренда места на срок, превышающий срок вашей аренды, может рассматриваться как переуступка, которую вы будете передавать сданы в аренду новому арендатору и возвращаться не собираются.

Если ваше жилье стабилизировано, но больше не является вашим основным местом жительства, вы рискуете выселить.

Если у вас есть таунхаус или кондоминиум, вы можете сдать его в аренду. В отличие от кооператива, вы владеете собственностью, а не частью здания, а это означает, что проблем с субарендой нет.Тем не менее, стоит убедиться, что ваши документы в порядке.

Например, проверьте статус вашего Свидетельства о занятости — документа, который определяет, как ваше здание может быть занято. Имеет смысл выяснить, что говорит C of O, прежде чем покупать таунхаус или дуплекс, потому что, если ваша покупка зависит от того, что вы можете сдать в аренду квартиру на первом этаже дома из коричневого камня, C of O должен идентифицировать здание. как юридическая двусемья.

«Если вы сдаете квартиру в аренду, а C of O не покрывает квартиру для жилого использования, это нарушение, и арендодатель не может взимать арендную плату», — говорит Стив Вагнер, партнер по недвижимости. юридическая фирма Wagner Berkow & Brandt (спонсор Brick Underground).Более вероятный сценарий состоит в том, что ваши арендаторы узнают об этой проблеме с документами и будут иметь право прекратить платить вам.

2) Узнайте о сборах, которые вы можете запросить как арендодатель.

Вы захотите ознакомиться с новыми законами об аренде — в 2019 году произошли значительные изменения.

«Существуют строгие правила относительно того, сколько вы можете взимать за проверку биографических данных. для потенциальных арендаторов и уведомление, необходимое для увеличения арендной платы и прекращения аренды в зданиях с одним арендатором », — говорит Джордан Баровиц, вице-президент по связям с общественностью Durst Organization, фирмы, которая владеет и управляет жилыми зданиями в Нью-Йорке.

Как домовладелец, вы не можете взимать более 20 долларов за регистрационный сбор. В эту стоимость входит проверка биографических данных и кредитоспособности, которую вы должны предоставить новому арендатору с квитанцией.

Некоторые советы кооперативов и кондоминиумов взимают дополнительные сборы, рассчитываемые либо как процент от ежемесячного содержания квартиры, либо как процент от арендной платы. Плата также может включать в себя расходы на въезд за использование лифта в течение дня и может составлять от 350 до 3500 долларов. Вы можете передать эти сборы арендатору.

Еще одно соображение — это ограничение на штрафы за просрочку платежа. Новые законы об аренде гласят, что штрафы за просрочку арендной платы могут быть назначены арендаторам только в том случае, если они задерживают свои платежи более чем на пять дней, и штраф не может превышать 50 долларов или пяти процентов от ежемесячной арендной платы, в зависимости от того, что меньше. Может оказаться полезным настройка простого метода сбора арендной платы через Интернет.

3) Понимание законов, защищающих арендаторов

Арендаторы квартир по рыночной ставке (где арендная плата не ограничена) теперь имеют некоторые из тех же средств защиты, что и квартиры со стабилизированной арендной платой.Это может повлиять на то, как вы управляете арендой, поэтому стоит ознакомиться с правилами.

Во-первых, вы не можете взять более одного месяца арендной платы в качестве залога. И ваш арендатор имеет право на осмотр квартиры, чтобы задокументировать ее состояние, прежде чем они въедут. Когда арендатор выезжает, он может запросить другое пошаговое руководство, и вам нужно будет предоставить подробный отчет о любых расходах, которые вы собираетесь снять. залога в течение 14 дней. Если вы не уложитесь в этот срок, вы лишаетесь права удерживать часть депозита.

Некоторые из этих требований могут быть пугающими для новых арендодателей, и вы можете подумать о том, чтобы объединиться с другими арендодателями, плавающими в тех же водах. Лифшиц рекомендует создать или присоединиться к сетевой группе, чтобы учиться на опыте других арендодателей.

«Я присоединился к сетевой группе много лет назад, и мы до сих пор собираемся вместе, взаимодействуем и регулярно помогаем друг другу», — говорит он.

4) Правильная цена

Будьте честны с самим собой и честны в отношении привлекательности вашего подразделения для других, — говорит Лифшиц.

Если вы сдаете в субаренду квартиру с регулируемой арендной платой, вам не разрешается получать прибыль, взимая более высокую арендную плату, чем та, которую вы уже платите. Если ваша квартира меблирована, вы можете взимать до 10 процентов вашей арендной платы за использование мебели.

Если вы сдаете в аренду квартиру по рыночной ставке, вы можете взимать столько, сколько рыночная цена. Сравните запрашиваемую арендную плату на объединенных листинговых сайтах. Реалистично оценивайте стоимость квартиры, чтобы в итоге арендная плата не осталась на рынке, поскольку вы продолжаете снижать запрашиваемую цену.

Как правило, если вы предлагаете аренду в более медленные зимние месяцы, вы можете предложить более щедрые уступки — дополнительный месяц бесплатной аренды или оплату брокерского вознаграждения, которое варьируется от арендной платы за один месяц до 15 процентов годовой арендной платы.

«Если обстоятельства вынуждают вас снимать аренду зимой, попробуйте подписать договор аренды на шесть или 18 месяцев, чтобы в следующем цикле аренды вы оказались в летнем графике», — говорит Лифшиц.

5) Найдите подходящего арендатора

Найдя финансово квалифицированного и ответственного арендатора, вы избавитесь от многих головных болей.

Брокеры рекомендуют делать все возможное, требуя и вызывая рекомендации, а также проверяя кредитоспособность и биографические данные. Также важно следить за личными рекомендациями, тем более что вы больше не можете использовать информацию из жилищного суда Нью-Йорка для отказа арендатору.

Многие лизинговые агенты и домовладельцы Нью-Йорка хотят, чтобы потенциальный арендатор получал годовую зарплату в 40 раз больше месячной арендной платы. Стоит сделать то же самое. Скрининговые компании могут проводить проверки кредитоспособности вашего предпочтительного арендатора, чтобы убедиться, что он соответствует вашим стандартам, но помните, что вы можете попросить арендатора возместить вам только 20 долларов.

Истории арендной платы не отображаются в кредитных отчетах, поэтому попросите рекомендательное письмо от предыдущего арендодателя. Спросите рекомендации у работодателей или других профессиональных контактов.

Перед пандемией сдача в аренду студентам и иностранным резидентам представляла некоторые проблемы, независимо от того, насколько они были кредитоспособными или богатыми. Иностранные посетители часто не имеют кредита в США. Самостоятельно занятые, пенсионеры или неработающие люди с наличными средствами также не будут соответствовать традиционным финансовым критериям для арендаторов.Международные поездки по-прежнему ограничены, поэтому может пройти еще несколько месяцев, прежде чем иностранные арендаторы снова начнут выходить на рынок.

Если вы подумываете о сдаче в аренду кому-то из этой категории, или если вам просто нужна дополнительная защита (и помня, что вы не можете требовать дополнительной защиты), вы можете попросить поручителя. Арендодатели обычно ищут кого-то в районе трех штатов, кто может предоставить подтверждение дохода, который вдвое превышает требования к доходу для предполагаемого арендатора, или годовой доход в 70-80 раз больше месячной арендной платы.

Если у ваших арендаторов нет поручителя или вы не хотите проходить через дорогостоящие хлопоты, связанные с судебным преследованием поручителя в случае неисполнения обязательств вашим арендатором, подумайте о том, чтобы потребовать от вашего арендатора оплатить институционального гаранта, такого как Insurent (также Спонсор Brick Underground), который гарантирует арендодателю бесплатную аренду.

Доверяйте своим инстинктам, когда вы встречаетесь с арендатором или рассматриваете возможность привлечения профессионального брокера, который возьмет на себя маркетинг вашей квартиры и поможет в проверке арендаторов — бесплатно для вас, если арендатор платит брокерское вознаграждение.Однако помните, что согласие покрыть комиссию брокера может дать вашей квартире преимущество на более медленном рынке. Брокеры также могут выполнять условия аренды в соответствии с утверждениями совета директоров, предоставлять формы и собирать депозиты.

6) Обдумайте договор аренды

Вам понадобится договор аренды, в котором тщательно прописаны такие условия, как цена, продолжительность проживания, тип размещения (т. Е. Количество человек), даты въезда / выезда, убытки, залог , количество и вид разрешенных домашних животных (если таковые имеются), а также дополнительные услуги, такие как ответственность за коммунальные услуги.

Большинство проблем можно избежать, обеспечив ясность для обеих сторон, будучи открытыми для переговоров и уделив пристальное внимание количеству времени, в течение которого управляющий агент заявляет, что им потребуется предоставить одобрение.

Вам нужно будет согласовать договор аренды с водителями, указав ваши конкретные условия, которые могут включать пункт о досрочном расторжении, правила в отношении домашних животных, курение, субаренду или техническое обслуживание.

Лифшиц рекомендует проконсультироваться по этому поводу с юристом.

«Список требуемых райдеров, которые должны быть включены в договор аренды, постоянно растет, и адвокат поможет вам получить соответствующих, а затем с ним следует проконсультироваться, если возникнут какие-либо проблемы в течение срока аренды», — говорит он.Это та область, где гораздо лучше потратить немного дополнительных денег на юриста, чтобы убедиться, что у вас все покрыто.

7) Будьте в курсе техобслуживания

Иметь четкое представление о ремонте, за который вы несете ответственность. Если что-то сломается при нормальном использовании, вы несете ответственность за замену. Если ущерб был причинен арендатором, а не естественным износом, вы можете взимать с него плату за это. Если вы готовите квартиру к аренде, не ремонтируйте ее, — говорит Лифшиц.«Высококачественные приспособления и отделка не всегда приносят более высокую арендную плату», — объясняет он.

Если вы являетесь владельцем кооператива или кондоминиума, вы несете ответственность не только за то, чтобы все системы внутри помещения (например, водопровод, бытовая техника и отопление) работали, но и за обеспечение мер безопасности, таких как задымление. детекторы, сигнализаторы угарного газа, решетки для дверей и окон. Ваш кондоминиум или кооперативный совет выполнит установку. Вы также должны убедиться, что дверь и почтовый ящик имеют рабочие замки.

По закону, если вы выезжаете из своей квартиры и планируете сдавать ее в аренду, вам также необходимо предоставить арендатору единый номер телефона, по которому он может позвонить для ремонта, вопросов, экстренных ситуаций и т. Д., — говорит Вагнер. Это может быть наемный управляющий агент или просто ваш личный номер. Если вы хотите, чтобы управляющий агент занимался всеми этими деталями от вашего имени, рассчитывайте потратить около 5 или 6 процентов арендной платы на их услуги.

8) Убедитесь, что ваша страховка актуальна.

Вам нужно будет скорректировать страхование квартиры, чтобы отразить, что резиденция сейчас сдана в аренду, и попросить арендатора оформить страховой полис арендатора.Содержание и ответственность вашего арендатора не будут покрываться вашей политикой.

«Покрытие для краткосрочной аренды составляет не более 30-90 дней в году, а не для серии краткосрочной аренды», — говорит Джеффри Шнайдер, президент Gotham Brokerage (спонсор Brick Underground). «Вам придется либо подтвердить свой полис, либо оформить другой вид полиса, чтобы должным образом защитить себя при сдаче квартиры в аренду».

Шнайдер также рекомендует предусмотреть в обновленном страховом полисе потерю арендной платы, покрывающую вас, если ваш арендатор не может платить арендную плату, потому что пожар или значительный ущерб от воды вытесняют их.

Руководство для потенциальных арендодателей

Собираетесь ли вы стать арендодателем, потому что у вас есть дополнительное пространство, потому что вам нужен пассивный доход от дуплекса, или потому что вы просто не хотите заниматься продажей своей старый дом пока что, недвижимость может показаться вам хорошей инвестицией. Проще говоря, вы кладете деньги на место, сдаете его в аренду и получаете ежемесячный чек. Но опытные инвесторы скажут вам, что добиться успеха в качестве арендодателя в сфере недвижимости нужно гораздо больше.

Колин Диаринг совершает на 32% больше продаж, чем средний агент в Санта-Фе, штат Нью-Мексико, где большая часть ее бизнеса состоит из инвесторов, покупающих недвижимость для сдачи в аренду до выхода на пенсию. Ее совет:

«Владение арендуемой недвижимостью — это бизнес, и к нему следует подходить как к бизнес-инвестициям. Для этого нужно обладать подходящей личностью; это не для людей, не склонных к риску ».

Прежде чем сделать решительный шаг, важно узнать о процессе и о том, как он работает.Вот пошаговое руководство по аренде дома.

Источник: (XPS / Unsplash)

Шаг 1. Оцените вашу ситуацию

Прежде чем принять решение о сдаче в аренду, оцените свою потенциальную ситуацию с арендой.

Если у вас есть свободная спальня, возможно, вы подумываете о том, чтобы разместить ее на Airbnb или найти соседа по комнате. Это может привести к потере конфиденциальности, если вам придется делить кухню или ванную комнату. У арендатора или соседа по комнате могут быть другие стандарты чистоты, он может быть шумным или приходить и уходить в неурочные часы.Прежде чем идти этим путем, честно оцените свой уровень терпимости при жизни с незнакомцами.

В двухуровневом или многоквартирном доме у вас будет больше уединения, но вы все равно будете разделять некоторые пространства. Стена вашей спальни может быть рядом с громким телевизором арендатора. Они могут припарковаться на вашей стороне подъездной дорожки. Покупка дома для сдачи в аренду отдельно от жилого помещения — самый дорогой (но зачастую наименее раздражающий) вариант для домовладельцев.

Если у вас уже есть дом, который вы планируете сдавать в аренду, то вам нужно убедиться, что ипотечный кредит и страховка предназначены для проживания в доме не являющегося владельцем дома человека — и поменять их, если они не проживают. т.

Тип комнаты или дома, который вы арендуете, влияет на многие из ваших вариантов, а также на сумму денег, которая вам понадобится для начала в качестве инвестора. Если вы не хотите постоянно делить ванную комнату, вы можете иногда сдавать комнату в аренду на время отпуска, чтобы заработать дополнительные деньги. Более серьезные арендодатели, у которых есть дуплекс или отдельная недвижимость, могут захотеть сосредоточиться на долгосрочных арендаторах.

Шаг 2: Подберите числа

Чтобы быть успешным арендодателем, вы должны следить за своими расходами.

Когда Dearing ведет клиентов для ознакомления с возможной недвижимостью, они начинают с ипотеки. «Если они собираются финансировать это за счет налогов и страхования, как это карандашом?» она спрашивает. Как минимум, ваш доход от аренды должен покрывать эти базовые расходы, но она также советует нырять глубже.

Вопросы, которые нужно задать:

• Сдается ли это в аренду?
• Какова у меня вероятная доля вакансий?
• Что я могу получить за квадратный фут на текущем рынке?
• Будет ли расти арендная плата?

Принимая решение, смотрите на рынок аренды в целом, а также на конкретную недвижимость.

Запланировать откладывание денег на техническое обслуживание и ремонт. К сожалению, жильцы могут сильно пострадать. Деринг рассказывает такую ​​историю: подруга, которая арендовала недвижимость, потеряла годовой доход, когда ей пришлось отремонтировать 20 000 долларов ущерба, нанесенного арендатором. Большинство домовладельцев планируют ежегодно экономить 10% от стоимости собственности на техническое обслуживание, но неожиданный капитальный ремонт может навредить.

Хорошей идеей является наличие денежного буфера для оплаты ипотеки в период вакансии или для оплаты дополнительного ремонта.

Шаг 3. Поговорите со своим страховым агентом

Не забудьте связаться со своим страховым агентом, прежде чем снимать весь дом или его часть. Даже если вы просто снимаете комнату, вам потребуется более высокое страхование ответственности.

«Если арендатор обжигается на вашей плите, он с большей вероятностью подаст на вас в суд за это», — отмечает Деринг. Сообщите своему страховому брокеру, что арендаторы будут приходить и уходить из вашей комнаты, и спросите, что вам нужно сделать, чтобы обезопасить себя. Они будут знать, каких пассажиров вам нужно добавить к страховке жилья или где вам нужно увеличить страховое покрытие.

Шаг 4. Определите, сколько вы можете заработать

Вы захотите покрыть свои расходы, но вы не можете взимать астрономическую ставку, иначе вы никогда не найдете арендаторов. Перед покупкой арендуемой недвижимости или размещением комнаты важно провести исследование рынка арендных ставок. То, что вы можете сдать в аренду, будет определять вашу прибыльность.

Найдите в Интернете списки местных квартир, используя такие сайты, как Craigslist, Nextdoor, Facebook Marketplace и другие. Некоторые управляющие размещают объявления об аренде на MLS, или вы можете найти местные объявления на Airbnb или на сайтах краткосрочной аренды.Объезжайте окрестности и звоните по телефонным номерам или записывайте номера, указанные на знаках «Сдается в аренду», чтобы собрать данные.

Не забывайте учитывать, как количество сдаваемых в аренду спален, такие удобства, как парковка на заднем дворе или во дворе, а также состояние квартиры влияют на ее рентабельность.

Насколько соответствует ваше предложение? Будь честным! Если это намного лучше, чем то, что вы видите, тогда вы можете взимать больше … но если нет, вам придется быть более реалистичным.

Источник: (Im3rd Media / Unsplash)

Шаг 5. Сделайте необходимый ремонт или модернизацию.

Устраните все, что может представлять опасность для ваших арендаторов или противоречит кодам размещения.Чтобы сделать вашу аренду более конкурентоспособной, стандартизируйте обновления, чтобы они были по крайней мере стандартными с другими вариантами аренды. Если вам нужно выбирать, сосредоточьтесь на ремонте, необходимом для безопасной и успешной аренды, а не на косметических улучшениях, и вы никогда не захотите «переоценивать» аренду.

Если вы покупаете и ремонтируете арендуемую недвижимость, Dearing советует вам «быть осторожным, чтобы не излишне персонализировать дом. Вы хотите, чтобы недвижимость была безопасной и привлекательной, и чтобы все было в рабочем состоянии, но вы не собираетесь покупать плиту Wolf для кухни.”

Выберите обычную бытовую технику, выберите твердый пол поверх ковра, который быстро пачкается, и выберите нейтральную палитру, которую арендаторы могут настроить по своему вкусу.

Арендодатели, планирующие сдавать в аренду отдыхающим, также должны обставить квартиру. Взгляните на местный рынок и его привлекательный декор — в Нью-Мексико Диринг говорит, что арендаторам на отдыхе нужна атмосфера Юго-Запада. Выбирайте прочную и износостойкую мебель.

Шаг 6. Решите, кто о чем позаботится.

Вы хотите, чтобы поле 2 а.м. звонит по поводу забитого туалета? Если нет, подумайте о найме управляющего недвижимостью. Компании по управлению недвижимостью берут на себя все, от ремонта до сбора арендной платы, так что вы можете быть невольным владельцем. Но за их услуги придется заплатить.

Структура комиссионных сборов для управляющих компаний варьируется. Некоторые взимают фиксированную плату за каждую дверь за управление каждой единицей, в то время как другие взимают процент от стоимости аренды. Дополнительные сборы могут включать арендную плату за полный месяц за поиск и размещение новых арендаторов, надбавку за ремонт и плату за продление аренды.

Перед тем, как выбрать управляющего недвижимостью, попросите список их гонораров. Изучите договор и найдите юриста, который рассмотрит его. Может быть трудно выйти из многолетнего контракта, если вы недовольны, не говоря уже о том, что дорого, если вам придется платить за просроченных арендаторов.

Когда вы нанимаете управляющего недвижимостью, вы вступаете в деловые отношения, которые могут напрямую повлиять на ваши прибыли и убытки. Проверьте их рекомендации и найдите время, чтобы взять интервью у нескольких компаний, прежде чем подписывать их контракты.

Шаг 7. Изучите юридическое исследование

Отношения арендодатель-арендатор юридически защищены на местном, государственном и национальном уровнях. Вы можете узнать о праве арендодателя-арендатора на веб-сайте HUD. Обратите особое внимание на Закон о справедливом жилищном обеспечении, Закон о справедливой кредитной отчетности и местные жилищные законы.

Закон о справедливых жилищных условиях запрещает дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, религии, инвалидности и т. Д. Закон о справедливой кредитной отчетности регулирует, о чем вы можете сообщить кредитным бюро и другим агентствам, если ваш арендатор не выполняет свои обязательства по арендной плате, а также содержит подробные сведения о данных, которые вы можете собирать.А местные жилищные законы распространяют на съемщиков дополнительную защиту, связанную со сбором, залогом и выселением.

Как домовладелец, вы должны соблюдать эти законы. Если вам необходимо получить лицензию арендодателя, вам, возможно, придется доказать, что вы понимаете законы. Вы обязаны узнать о них сами; незнание закона — не защита в суде.

Обратитесь в местное жилищное управление, чтобы получить представление о том, как работает аренда на местном уровне. В районе Деринга действуют постановления о краткосрочной аренде, предназначенные для защиты постоянных жителей.Эти постановления «не позволяют двум арендуемым объектам собственности находиться рядом друг с другом, если они не принадлежат одному и тому же домовладельцу, — поясняет она. — Итак, если вы смотрите на недвижимость, которая, по вашему мнению, будет отличной, потому что по соседству находится аренда с хорошей заполняемостью, вы можете купить ее и обнаружить, что не можете получить разрешение на аренду ».

Даже если вы собираетесь снимать только комнату, многие муниципалитеты уже начали принимать меры против Airbnb и других вариантов краткосрочной аренды. Некоторые ограничивают количество дней в году, в течение которых вы можете арендовать часть или весь свой дом, или требуют, чтобы вы регистрировались в городе и получали разрешение, или и то, и другое.Несоблюдение местных постановлений может привести к попаданию в горячую воду, что приведет к штрафам и судебным издержкам.

Местные агенты, которые часто работают с инвесторами, знают многие местные правила и могут помочь вам найти идеальную недвижимость для аренды.

Источник: (Ralf Kleemann / Shutterstock)

Шаг 8: Напишите свои правила аренды и договор аренды

Теперь, когда вы знаете, что является законным, вы можете решить, какими должны быть ваши полисы, и записать все это в договоре аренды. Подумайте о следующем;

• Политика в отношении домашних животных: Домашние животные или нет? Вы хотите ввести ограничения по породе и размеру?
• Места общего пользования: Кто за какими зонами ухаживает? Кто косит газон или сгребает снег?
• Поведение: Употребление наркотиков и незаконное поведение могут позволить правоохранительным органам наложить арест на вашу собственность.В договоре аренды должно быть указано запрещенное поведение и его последствия.
• Просроченная оплата и нарушение договора аренды: что произойдет, если аренда просрочена? Какие штрафы и сборы вы будете взимать и когда начнете процедуру выселения? Что вы будете делать, если арендатор захочет выехать раньше срока?

Ваш договор аренды обязательно должен проверить юрист. Этот документ защищает и вас, и арендатора. Если принудительное исполнение становится необходимым, вам нужно, чтобы оно предстало перед судом.

Арендодателям, снимающим комнату или недвижимость на время отпуска через веб-портал, все же следует найти время, чтобы прочитать мелкий шрифт.Вы будете связаны соглашениями Airbnb или VRBO и политикой аренды, которую вы укажете в своем объявлении. Эти политики могут включать в себя соглашение о посредничестве в случае споров, политику возмещения и предположение об ответственности.

Шаг 9: Найдите кандидатов

Если вы не нанимаете управляющего недвижимостью, вам придется искать арендаторов самостоятельно. Разместите свой дом на MLS, на порталах онлайн-объявлений, на тематических веб-сайтах, повесьте знаки двора — куда бы вы ни пошли, чтобы провести свое исследование!

Делайте высококачественные четкие фотографии для сопровождения своих объявлений, особенно если вы пытаетесь сдать недвижимость на рынке роскошного отдыха.После того, как вы составите список, приготовьтесь к телефонным звонкам и электронным письмам. Вам нужно будет выделить время в своем расписании, чтобы отвечать на сообщения через онлайн-порталы, а также показывать устройство.

В зависимости от вашего местного рынка аренды поиск подходящего заявителя может занять несколько часов или недель.

Шаг 10: Проверка потенциальных арендаторов

Как только вы начнете получать интерес к своей аренде, вам нужно будет проверить потенциальных арендаторов. Арендаторам необходимо заполнить заявку; при желании вы можете взимать регистрационный сбор, который должен покрывать расходы на проверку кредитоспособности и другие расходы.Арендаторы должны дать вам разрешение на проверку кредитоспособности, поэтому включите этот документ в свое приложение.

Просите от претендентов:

• Имена и дата рождения всех жильцов в блоке, включая детей
• Номера социального страхования для всех взрослых квартиросъемщиков
• Не менее трех позиций
• Опыт работы за последние пять лет
• Контактная информация для экстренных случаев

После получения заявки подтвердите всю информацию, предоставленную арендаторами.Позвоните и уточните работу и доход. Хорошее эмпирическое правило состоит в том, что чистый ежемесячный получаемый на руки доход арендатора должен как минимум в три раза превышать размер арендной платы.

Проведите проверку биографических данных на предмет выселения и криминального прошлого, а также позвоните бывшим арендодателям. Иногда домовладельцы соглашаются позволить арендаторам, не выплачивающим оплату, сдать ключи и съехать, вместо того чтобы нести расходы по выселению. У арендатора может быть чистая запись, но все же существует риск неплатежа.

Если вы наняли управляющего недвижимостью, он проведет всю комплексную проверку от вашего имени.Они также будут знать, что вы можете законно спросить у бывших работодателей, рекомендаций и домовладельцев.

Источник: (Brooke Cagle / Unsplash)

Шаг 11: Выберите арендатора и отклоните остальных кандидатов

Обрабатывайте заявки в порядке очереди, чтобы избежать обвинений в дискриминации, которые могут привести к нарушению антидискриминационных законов. Чтобы еще больше обезопасить себя, убедитесь, что все объявления, которые вы публикуете, соответствуют вашим требованиям.

Когда вы отказываетесь арендатору, укажите причины, по которым это произошло, будь то кредитный рейтинг, требования к доходу или наличие криминального прошлого.Это также защищает вас от исков о дискриминации.

После того, как вы выбрали арендатора, и он принял квартиру, вам нужно будет подписать договор аренды. В соглашении должны быть указаны имена всех участников, адрес собственности, срок аренды, размер арендной платы и суммы гарантийного депозита, а также любые другие пункты, предложенные вашим юристом. Сделайте копии водительских прав любого взрослого арендатора — отслеживание такой документации может быть полезно в будущем, если она вам понадобится для правовой системы.

Если вы наняли управляющего недвижимостью, просите время от времени проверять файлы, которые они хранят о ваших квартиросъемщиках. Неполное досье может затруднить выселение или получение судебного решения о неуплате, если арендатор перестанет платить арендную плату. Пока вы не проработаете с ними какое-то время и не укрепите доверие, вы все равно должны следить за своими инвестициями.

Источник: (Джейсон Пофаль / Unsplash)

Шаг 12: Сфотографируйте дом перед въездом

Вам нужна документация, в которой все выглядит так, как вы это запомнили!

Прежде чем арендатор переедет, сделайте подробные фотографии состояния квартиры.Будьте исчерпывающими и включайте как плюсы, так и минусы.

В день въезда или вскоре после этого заполните с арендатором отчет о состоянии недвижимости. Попросите их указать на треснувшую крышку унитаза и незакрепленную дверцу туалета. Пройдите по домашней комнате за комнатой и в конце попросите их подписать отчет о состоянии.

Этот отчет станет чрезвычайно важным, если арендатор повредит квартиру. Если они выламывают окна или проделывают большую дыру в стене при перемещении бюро наверх, отчет о состоянии подтверждает любые вычеты из их гарантийного депозита.

Что делать, если ущерб арендатору превышает гарантийный залог? Вы можете подать на них в суд, но тем временем вам, возможно, придется оплатить ремонт из собственного кармана.

Шаг 13: Следите за залогом

Залог не принадлежит вам — и вы должны будете держать его доступным, чтобы всегда возвращать арендатору. Пока они не уедут, и вы не вычтете ущерб, деньги по-прежнему принадлежат им. В некоторых городах или штатах от вас требуется внести залог на счет условного депонирования, который должен приносить проценты.

В течение всего времени, пока арендатор проживает в вашей квартире, тщательно ведите учет денег и процентов, которые он зарабатывает.

Нет надежного способа гарантировать успех в качестве арендодателя, но если вы потратите время на то, чтобы узнать о процессе, ваши шансы увеличатся. Поговорите со специалистами в вашем районе и выберите опытного агента, который поможет вам при покупке жилья, и вы будете лучше подготовлены к сдаче дома в аренду.

Источник изображения заголовка: (Jason Pofahl / Unsplash)

Как сдать дом в аренду: пошаговое руководство

Скорее всего, вы слышали ужасные истории от случайных домовладельцев о дорогостоящих выселениях, разрушенных квартирах и «арендаторах из ада».«Вы можете знать дюжину причин, по которым не следует сдавать недвижимость в аренду. Кроме того, вы можете даже не понимать , как сдавать дом в аренду… но все же вам может просто понадобиться превратить свой дом в арендуемую собственность. Возможно, вы…

• Пытался продать — но рынок инвестиционной недвижимости слабый
• Были временно переведены из района для работы
• Должен больше, чем стоит ваш дом, но может покрыть ипотеку доходом от аренды
• Реализовал невероятное богатство возможности, которые сдача в аренду может обеспечить ваше финансовое будущее.

Да, плохие истории привлекают больше всего внимания и прессы. Но вот факты: каждый день миллионы домовладельцев сдают дома хорошим арендаторам. При правильном планировании и подготовке вы можете свести к минимуму хлопоты и превратить свой дом в прибыльное предприятие.

---

---

Стоит ли сдавать дом?

Первый вопрос, который стоит задать себе: следует ли вам сдавать или продавать свой дом? Я хотел бы обосновать, почему вам следует сдавать дом в аренду. Вот почему.

• Ваш основной дом, хотя и является жизненной необходимостью, обычно не является активом или капиталовложением. Актив приносит вам деньги. Обязательства стоят вам денег. Сдавая свой дом в аренду, вы превращаете пассив в актив.
• Вы можете сохранить свою собственность, пока доход от аренды оплачивает ипотеку . Со временем стоимость аренды (надеюсь) будет расти и увеличивать ваше благосостояние. Если вы можете сдать дом в аренду на сумму, превышающую ваши ежемесячные расходы, вы также получите дополнительный ежемесячный денежный поток.Это цель всех потенциальных арендодателей, и мы в BiggerPockets хотим помочь вам в ее достижении.
• Начните свою инвестиционную карьеру без дополнительных затрат. Аренда вашей собственности может стать первым шагом к проверенному методу накопления богатства. Многие инвесторы в недвижимость начинают этот путь — сдавая свои дома в аренду по мере того, как они перестраиваются на более крупные или лучшие. Это также может помочь в финансировании вашего выхода на пенсию, поскольку к тому времени, когда вы будете готовы выйти на пенсию, вы можете в конечном итоге владеть несколькими объектами недвижимости «бесплатно и без оплаты», обеспечивая ежемесячный доход от аренды или единовременную выплату в случае продажи.
• Сохранить возможность вернуться в этот дом . Это особенно полезно, если вы были вынуждены быстро переехать из-за временного переезда.

Узнать больше о домовладельце

Поиск арендаторов

Когда дело доходит до привлечения арендаторов для аренды дома, маркетинг играет ключевую роль. Вам нужно охватить как можно больше потенциальных арендаторов, чтобы у вас был самый большой пул на выбор. Ниже приведены три простых способа продать недвижимость:

• Craigslist: Это один из крупнейших ресурсов в Интернете, где проще всего найти арендаторов.Возможно, лучшая часть? Craigslist является бесплатным, если вы не находитесь в нескольких избранных городах. (Совет от профессионала: не указывайте здесь адрес. Просто дайте общее представление о месте проживания в целях безопасности.) Вы также можете разместить свое объявление на других сайтах для сдачи в аренду, таких как Trulia, Zillow или PadMapper.
• Знаки двора: Один из старейших, но наиболее успешных способов продать свою аренду — это простая вывеска «Сдается» во дворе. Однако самым большим недостатком вывески является мгновенное уведомление о свободном доме любого проезжающего мимо.

Предварительный отбор претендентов на аренду

Когда вы получаете звонок или сообщение от потенциального арендатора, всегда предварительно проверяйте его перед личной встречей. Самый простой способ сделать это — установить критерии аренды и объяснить их по телефону. Мои критерии до типичного процесса подачи заявки на аренду выглядят так:

• Валовой ежемесячный доход должен примерно в три или более раз превышать ежемесячную арендную плату
• Благоприятный кредитный рейтинг
• Работа — с приемлемым доказательством (т.е., квитанции о заработной плате) от требуемого ежемесячного дохода
• Хорошие рекомендации от всех предыдущих домовладельцев
• Согласитесь с общим допустимым количеством жильцов (например, по два человека на спальню в соответствии с законодательством штата).

Вы можете прочитать этот список по телефону потенциальному арендатору и спросить его, соответствуют ли они этим требованиям. Если они этого не сделают, не сдавайте им дом, не тратьте время на их дальнейший просмотр или даже не заказывайте показ.

Следует ли вам использовать управляющего недвижимостью?

Следует ли вам управлять имуществом самостоятельно или нанять управляющего имуществом для ухода за ним? Как правило, управляющий недвижимостью взимает примерно 10 процентов ежемесячной арендной платы плюс 50 процентов арендной платы за первый месяц, когда въезжает новый арендатор.

В обмен на эту комиссию управляющий недвижимостью обычно:

• Рекламируйте для поиска новых арендаторов
• Обработайте заявки на аренду
• Подпишите договор аренды
• Получите ежемесячную арендную плату
• Следите за финансовой отчетностью
• График ремонтных работ
• Выпуск юридических уведомлений
• Обеспечение соблюдения политики аренды
• Понимание и понимание ориентироваться в законах о домовладельцах и квартиросъемщиках
• Выселение файлов.

Сколько вы должны брать за аренду?

Вы не можете произвольно решать, какую ренту вы хотите взимать — это решение принимает рынок.Ваша задача — определить справедливую рыночную арендную плату для вашего дома путем исследования. Как правило, ваш дом сдается примерно за ту же сумму, что и другая арендуемая недвижимость с аналогичным местоположением, размером и состоянием. Начните с поиска аналогичной недвижимости на Craigslist и Zillow.

Чтобы получить наиболее подробную информацию о справедливой рыночной арендной плате за недвижимость, введите адрес в Оценщик арендной платы BP Insight. Мы предоставим данные об этом и других свойствах. Этот инструмент ищет наиболее похожие объекты в вашем районе и оценивает арендную плату за вашу собственность на основе этих результатов.

Также учтите:

• Объезжает и ищет знаки «Сдается»
• Звонок в компании по управлению недвижимостью
• Обращение к другим местным арендодателям
• Просмотр местных газет.

А как насчет залога?

Гарантийный депозит — это денежная сумма, уплачиваемая арендатором для обеспечения выполнения условий договора аренды. Однако помните — это залог, а не комиссия. Эти деньги следует хранить на отдельном банковском счете и возвращать арендатору при выезде за вычетом любых повреждений, которые необходимо отремонтировать.

Многие штаты ограничивают сумму, которую вы можете взимать, поэтому обязательно ознакомьтесь с любыми местными ограничениями. Обычно я беру сумму, эквивалентную ежемесячной арендной плате, в качестве гарантийного депозита, хотя я могу взимать больше, если у арендатора есть что-то в прошлом, что меня беспокоит (подробнее об этом позже).

Процесс подачи заявления на аренду

Всегда подавайте заявку каждому потенциальному арендатору, который заинтересован в вашем арендуемом доме, даже если вы не заинтересованы.В конце концов, вы не хотите, чтобы вас считали дискриминационным. Фактическая заявка на аренду должна включать разнообразную информацию — как минимум:

• Имена всех потенциальных арендаторов
• Дата рождения
• Номер социального страхования
• Номер телефона
• Дополнительный номер телефона
• Предыдущие адреса (последние пять лет)
• Текущий работодатель (имя, дата найма, доход, контактная информация)
• Предыдущие работодатели (имя, дата найма, доход, контактная информация)
• Контактная информация для экстренных случаев
• Выпуск информационного сообщения
• Подпись всех арендаторов.

Всегда — повторяю, всегда — требуется регистрационный взнос. Это должно покрыть расходы на проверку биографических данных. Однако, прежде чем беспокоиться о компонентах проверки, которые стоят вам денег, сначала отсканируйте заявку на аренду, чтобы убедиться, что кандидаты соответствуют вашим первоначальным критериям.

---

Если вы планируете использовать арендуемую недвижимость для обогащения или получения финансовой свободы, эту книгу просто необходимо прочитать. Книга The Book on Rental Property Investing содержит почти 400 страниц подробных советов по наращиванию благосостояния за счет сдачи в аренду недвижимости, в которой представлены практические и захватывающие стратегии, которые инвесторы используют для увеличения денежного потока и благосостояния.

---

Проведение биографических и кредитных проверок

Существуют различные источники проверки арендаторов, которые можно использовать для проведения фоновой проверки или проверки кредитоспособности арендатора. Многие приложения для управления недвижимостью также предлагают встроенные инструменты проверки.

Прежде чем копаться в данных проверки, вам необходимо решить, какой тип фона или кредитный рейтинг вы позволите. Это во многом зависит от вашего местоположения и устойчивости вашего рынка недвижимости. Вещи, на которые стоит присмотреться:

• Уголовные преступления
• Заявленные ранее выселения
• Предыдущие выселения
• Банкротство
• Судебные решения
• Другая криминальная или плохая финансовая история.

Проверка доходов и проверка кредитной истории

Ваше заявление об аренде должно включать подпись «разглашение информации», которая позволит вам проверить их претензии. Начни со своей работы. В заявлении на аренду необходимо указать имя и номер телефона их нынешнего работодателя, поэтому позвоните и поговорите с менеджером, владельцем или менеджером по персоналу. (Часто вам потребуется отправить по факсу подпись о разглашении информации.)

Затем следует задать следующие важные вопросы:

• Сколько сейчас зарабатывают арендаторы?
• Как долго там проработали арендаторы?
• Считается ли эта работа временной?

Затем позвоните своим предыдущим арендодателям, по крайней мере, за последние пять лет.Обязательно проведите предварительную проверку арендаторов (например, проверку биографических данных и проверку кредитоспособности), чтобы увидеть, появляются ли какие-либо другие адреса, которые могут указывать на то, что они «забыли» указать арендодателя, у которого они арендовали.

При разговоре с предыдущими арендодателями, подумайте о том, чтобы задать следующие вопросы:

• Как долго арендатор арендовал у вас?
• Какова была их ежемесячная арендная плата?
• Подал ли арендатор надлежащее уведомление при освобождении?
• Был ли арендатору возвращен залог?
• Вы бы снова сдавали аренду этому арендатору?

Принятие или отказ в приеме заявителя на аренду

Чтобы избежать жалоб на дискриминацию, всегда обрабатывайте заявки на аренду в порядке очереди.Обрабатывайте каждую заявку на аренду, пока вы не обнаружите, что заявитель не соответствует требованиям.

Когда вы отклоняете заявителя на аренду, важно, чтобы вы четко задокументировали причины отказа арендатору, чтобы избежать жалоб на дискриминацию. Всегда сообщайте арендатору письменное уведомление.

Когда вы найдете заявителя на аренду, который соответствует всем вашим требованиям, вы можете устно сообщить своему будущему арендатору, что он одобрен.

Договоры аренды

Вы можете получить договор аренды для конкретного штата в проверенной юристом библиотеке аренды BiggerPockets, которая включает формы для всех 50 штатов.

Большинство арендодателей выбирают аренду на один год, чтобы как можно дольше удерживать своих арендаторов в арендуемом доме, сводя к минимуму оборот. Хотя договоры аренды обычно различаются по продолжительности и содержанию, большинство договоров аренды содержат следующую информацию:

№ отчет о состоянии

Политика аренды

Резервы за или против домашних животных, коммунальные услуги, курение и т. д.

Подписание договора аренды

Заранее ознакомьтесь с договором аренды и отметьте все области, на которых требуется подпись или инициалы, с помощью стикеров или маркера.Таким образом, ничего не будет забыто или упущено. Когда вы встречаетесь с арендатором, пошагово объясните им все положения договора аренды и попросите подписать его по ходу дела. Это может занять много времени, но это поможет защитить вас через несколько месяцев, когда арендатор скажет: «Я этого не знал».

Осмотр объекта перед заселением

К этому времени внесены ежемесячная арендная плата и гарантийный депозит, подписан договор аренды. Теперь важно сделать последнее, прежде чем передать ключи арендатору: отчет о состоянии въезда.Это просто документ, который подписывает арендатор и который подробно документирует состояние арендуемой собственности после вступления во владение.

Дайте арендатору некоторое время прогуляться по арендуемой собственности и осмотреть ее. Поощряйте их записывать состояние каждой комнаты. Также рассмотрите возможность сфотографировать или снять видео на видео перед передачей ключей. Это будет еще одним свидетельством того, что в будущем арендатор переедет.

Кроме того, рассмотрите требование о том, чтобы арендаторы имели страховку.Страхование арендатора сродни страхованию домовладельца, но оно защитит имущество арендатора в случае неприятностей, таких как пожар или кража.

Оформление документов возможно, но ваше путешествие только начинается. Как арендодатель, вы обязаны следить за тем, чтобы ежемесячная арендная плата выплачивалась вовремя, при необходимости взимались штрафы за просрочку платежа, при необходимости выполнялись ремонтные работы и ведение бухгалтерии в актуальном состоянии.

Как сдать в аренду часть вашего дома и превратить его в малый бизнес | Малый бизнес

Домовладельцы часто имеют в своем распоряжении потенциальный источник пассивного дохода.Тем, у кого достаточно места, сдача в аренду части дома может обеспечить приличный доход. Однако это решение следует тщательно обдумать, потому что вам придется пожертвовать частью своей конфиденциальности. Если вы найдете подходящих арендаторов, это может быть хорошим компромиссом.

Решите, какую часть вашей площади вы хотите сдать в аренду и с какой целью. Если у вас два гаража, вы можете сдать один в аренду под склад или под магазин. Если у вас есть место, вы можете сдать часть своего дома кому-то, кому нужно место для малого бизнеса, например, косметологу или массажисту.Другой вариант — арендовать комнату или часть вашего дома в качестве жилого помещения. Каждый вариант представляет определенные проблемы. Например, если вы думаете об аренде своей собственности для использования в качестве хранилища, вам необходимо выяснить, покрывает ли ваш страховой полис имущество арендатора. Если вы собираетесь разрешить кому-то жить в вашем доме, вам необходимо заранее решить, какие помещения может использовать арендатор, собираетесь ли вы предоставлять еду, какова ваша политика в отношении гостей, ночующих на ночь, и других соображений.

Узнайте о налоговых последствиях и законах, касающихся аренды вашей собственности. Как правило, есть налоговые преимущества при аренде части вашей собственности, если эта часть используется исключительно или в основном в качестве арендуемой собственности. Если вы снимаете дополнительную спальню на 10 месяцев в году, используя ее в качестве гостевой спальни для своей семьи или друзей в течение двух других месяцев, вы не можете претендовать на нее в качестве налогового вычета. Если вы используете часть своего дома исключительно в качестве аренды, вы можете вычесть пропорциональную часть процентов по выплате ипотечного кредита, страховки, коммунальных услуг, ремонта и амортизации.Всегда полезно проконсультироваться с налоговым специалистом. Кроме того, ознакомьтесь с законами в вашем районе относительно аренды части вашего дома.

Сделайте необходимые преобразования в своей собственности. Если вы арендуете комнату или секцию арендатору, вам может потребоваться добавить кладовку или отдельный вход. Тщательно очистите его, включая ковер, и подумайте о том, чтобы нанести свежий слой краски. Попросите квалифицированного специалиста добавить обогреватель и электрическую мощность в потенциальную зону магазина. Избегайте капитального ремонта, если вы не уверены, что вернете свои деньги.

Реклама для арендаторов. Вы можете использовать Интернет, газеты и доски объявлений в областях, которые привлекают арендаторов, которых вы ищете, а также из уст в уста. Идеальная ситуация — найти кого-то, кого вы или ваши друзья знаете и за кого можете поручиться. Даже если вы знаете этого человека, проверьте кредитоспособность и получите рекомендации. Если у человека есть история неоплаты своих счетов, было бы ошибкой сдавать ему аренду.

Подписать договор аренды. Устные соглашения являются законными, но письменный договор аренды обеспечивает вам и арендатору большую безопасность и более четкое представление об обязанностях каждого человека.Вы можете найти договоры аренды в Интернете, и если хотите, можете сделать их более конкретными. Некоторые аспекты общих договоров аренды: каждая сторона должна уведомить за 30 дней до прекращения действия договора; указана сумма арендной платы и депозита; определяется использование арендатором собственности; и указано, кто отвечает за содержание и техническое обслуживание. В некоторых штатах баланс безопасности должен храниться на счете условного депонирования, где на него могут начисляться проценты. Вы должны вернуть залог, если арендатор не нанесет ущерб собственности, и если он это сделает, вы должны сообщить ему заказным письмом, почему вы не возвращаете залог.

Ссылки

Советы

• Проверьте биографические данные, прежде чем сдавать часть своего дома незнакомцу или даже знакомому.

Биография писателя

Джанет Кларк профессионально пишет с 2001 года. Она пишет об образовании, карьере, культуре, воспитании детей, садоводстве и социальной справедливости. Кларк окончил университет Буэна-Виста по специальности педагог. Она написала два романа «Слепая вера» и «Под влиянием».»Кларк получила несколько наград от Iowa Press Women за свою работу.

Аренда дома с ипотекой: 6 вещей, которые следует учитывать

Сдать дом или даже просто комнату в аренду может быть отличным способом получить дополнительный доход. Но вам может быть интересно, могу ли я сдать дом, если у меня есть ипотека? Смотря как. Возможно, вы не сможете сдать дом в аренду по существующей ипотеке, если ваш кредитор не разрешает это или предъявляет строгие требования к заполняемости.

Это руководство поможет вам понять, является ли сдача дома в аренду с ипотекой приемлемым вариантом в вашей ситуации, и поможет ответить на распространенные вопросы.

Мгновенно получайте скидки на предметы интерьера!

Подключайтесь к купонам на улучшение дома и промокодам, которых вы так долго ждали.

Посмотреть предложения

Могу ли я сдать дом в аренду, если у меня есть ипотека?

Вопросы разные — Могу ли я сдать дом в аренду по обычной ипотеке? Вам нужно изменить ипотеку, чтобы сдать дом в аренду? И ответ может сбивать с толку, потому что не существует общего правила, применимого ко всем ситуациям и ко всем кредиторам.

Когда вы получаете ссуду, кредитор хочет знать, как вы собираетесь использовать недвижимость. Если вы будете занимать его лично, вы представляете меньший риск, чем тот, кто намеревается использовать его в качестве инвестиционной собственности и сдавать в аренду. По этой причине ипотечные кредиты, занимаемые собственником, часто имеют более низкие первоначальные взносы, на них легче претендовать, и они предлагают более низкие процентные ставки.

Когда вы получаете ипотеку, вы должны честно заявить о своих намерениях в отношении собственности, иначе вас могут обвинить в мошенничестве с арендой.Но что, если вы изначально планируете заселиться в доме, и ваши планы меняются?

Если у вас есть ипотечный кредит на собственника и вы решили сдать дом в аренду, это может быть вариантом. Вам нужно будет связаться со своим ипотечным кредитором, чтобы обсудить ситуацию. Некоторые ипотечные кредиторы разрешат вам сдавать дом в аренду по существующей ставке и условиям. Однако некоторые могут взимать комиссию, заставлять вас ждать определенное время или требовать рефинансирования.

Аналогичным образом, некоторые кредитные программы могут иметь ограничения.Например, если у вас есть ссуда Министерства сельского хозяйства США или FHA, владение требуется в течение одного года, если у вас нет смягчающих обстоятельств, таких как необходимость переехать на работу.

Каждому кредитору разрешено устанавливать свои собственные правила, поэтому обязательно свяжитесь со своим кредитором и просмотрите свой контракт, чтобы понять все аспекты вашего обязывающего соглашения.

Сдавая дом у вас есть ипотека

Снять дом, на который у вас есть ипотечный кредит, может быть немного сложнее, чем сразу сдавать в аренду тот, который у вас есть, но вы все равно можете это сделать, предварительно спланировав.Вот несколько советов, которые помогут вам сдать дом (или даже дополнительную спальню) на законных основаниях.

• Изучите ограничения вашего кредита. Чтобы выяснить, возможна ли аренда вашего дома, изучите тип вашего кредита (обычный, FHA и т. Д.) И посмотрите, есть ли у него какие-либо ограничения на аренду. Например, Министерство сельского хозяйства США не всегда разрешает заемщикам сдавать в аренду свои запасные спальни для получения дополнительного дохода. Если вы недавно купили дом, вам также следует выяснить, предъявляются ли в вашем ссуде какие-либо требования к вместимости, которым вы, возможно, должны будете соответствовать, прежде чем сдавать его в аренду.
• Прочтите свой ипотечный договор. Ваш кредитор может наложить ограничения на аренду или полностью запретить их. Чтобы лучше понять политику, с которой вы имеете дело, просмотрите свой договор об ипотеке.
• Сообщить ипотечной компании об аренде. Сделав домашнее задание, обратитесь в свою ипотечную компанию, чтобы обсудить эту идею. Даже если в вашем ипотечном договоре не запрещена аренда, вам все равно следует посоветоваться с кредитором. Могут быть дополнительные требования к аренде, которые не были упомянуты в вашем контракте, например, убедитесь, что ваши арендаторы имеют страховку арендатора.Вам также нужно будет уведомить свою ипотечную компанию о смене адреса, если вы переезжаете, чтобы вы по-прежнему могли получать важные сообщения и ежемесячные счета.
• Узнайте у ТСЖ о политике аренды. Некоторые ассоциации домовладельцев не разрешают сдачу в аренду или накладывают на нее определенные ограничения, например, требование о прохождении проверки потенциальными арендаторами комиссией. Если вы нарушите правила, вас могут оштрафовать, поэтому, если у вас есть ТСЖ, неплохо было бы связаться с ними.
• Исследование права арендодателя-арендатора. Арендодатели могут столкнуться с неприятностями, например, из-за дискриминации потенциальных арендаторов в процессе проверки или отказа предоставить жилую площадь. Прежде чем стать арендодателем, убедитесь, что вы понимаете свои обязанности.
• Учитывайте последствия прироста капитала. Наконец, рассмотрим последствия прироста капитала. Если вы хотите продать свой дом и избежать налога на прирост капитала, вы должны жить в своем доме в качестве основного места жительства в течение двух из пяти лет, предшествующих продаже.

Нижняя строка

Сдача дома в ипотеку требует дополнительных исследований и планирования, чтобы убедиться, что вы не нарушаете договор или какие-либо законы. Прежде чем привлекать арендаторов, обязательно проконсультируйтесь в своей ипотечной компании, чтобы убедиться, что вы не подвергнетесь риску мошенничества с арендой или каких-либо других обязательств. Вам также следует изучить тип ссуды, чтобы узнать, есть ли какие-либо ограничения или требования к размещению, которым вы, возможно, должны будете соответствовать. Когда у вас будет вся эта информация, вы сможете определить, можете ли вы арендовать дом по ипотеке.

Часто задаваемые вопросы

Остались проблемы? Вот ответы на наиболее часто задаваемые вопросы об аренде дома в ипотеку.

Можете ли вы сдать дом в аренду, если у вас есть кредит FHA?

FHA требует, чтобы заемщики жили в своих домах не менее одного года, прежде чем они смогут сдавать их в аренду. Однако, возможно, вы сможете нанять арендаторов раньше, если у вас есть смягчающие обстоятельства, такие как необходимость переехать на работу.Если у вас есть свободные спальни или многоквартирный дом с дополнительными квартирами, вы также можете сдать их в аренду до конца года, если вы планируете жить в своем доме вместе со своими арендаторами.

Должен ли я сообщить своему кредитору, если я просто хочу сдать в аренду комнату в моем доме?

Даже если вы сдаете в аренду одну комнату в своем доме, вам все равно следует прочитать договор об ипотеке и проверить у кредитора, все ли в порядке. Некоторые кредиторы могут не разрешить это, в то время как другие могут потребовать, чтобы вы приобрели дополнительную страховку или предоставили дополнительную информацию о своем арендаторе, прежде чем они смогут въехать.

---

Джессика Уолрак пишет для финансовых сайтов, таких как SuperMoney, Interest.com, The Simple Dollar и PersonalLoans.org. Она специализируется на написании статей о личных финансах, связанных с кредитами, кредитными картами и составлением бюджета.

Риск сдачи комнаты в квартире | Руководства по дому

Мишель Майли Обновлено 2 декабря 2018 г.

Если у вас есть немного дополнительного места в вашем доме или квартире, сдача его в аренду может показаться отличным способом заработать дополнительные деньги.Если все пойдет хорошо, вы поможете кому-то еще сохранить крышу над головой и заработать несколько долларов для себя. Однако, когда что-то идет не так с такой компоновкой, они, как правило, делают это эффектно. Если вы подумываете о том, чтобы принять постояльца, убедитесь, что вы можете сделать это на законных основаниях. Помните, что доход от аренды имеет налоговые последствия и что вам придется соблюдать те же правила, что и другие арендодатели. Убедитесь, что у вас есть соответствующая страховка и четкое представление о правилах, которые вы хотите соблюдать, например о запрете на размещение домашних животных или гостей на ночь.Возможно, самое главное — избегайте того, чтобы принимать кого-то, от кого не можете избавиться, предварительно спланировав свою стратегию выхода.

Совет

Друг остается другом, пока он не станет вашим деловым партнером. Сдача комнаты в вашей квартире — это деловая сделка, и к ней следует относиться соответствующим образом, независимо от того, сдаете ли вы комнату другу, и особенно если вы сдаете в аренду незнакомцу.

Нарушение закона

Прежде чем вы даже подумаете об аренде части вашего дома, убедитесь, что вам разрешено это сделать.Если вы арендуете самостоятельно, проверьте свой договор аренды. Некоторые договоры аренды запрещают сдавать в субаренду или позволять кому-либо, не арендованному, жить в жилище. Если вы все равно это сделаете, ваш домовладелец может выселить вас. Если вы не можете найти информацию в своем договоре аренды, поговорите со своим арендодателем. Даже если ваш дом принадлежит вам, сдача его части в аренду может вызвать у вас проблемы. Некоторые местные муниципалитеты запрещают брать жильцов, как и ассоциация вашего домовладельца. Убедитесь, что вам разрешено нанять арендатора, прежде чем вы это сделаете.

Налоговые последствия

Если вы подумываете о том, чтобы обзавестись соседом по комнате, вероятно, это связано с нехваткой денег.Однако ситуация станет еще более жесткой, если вы столкнетесь с IRS и вам придется платить штрафы и задолженность по налогам. Если вы взимаете с кого-то арендную плату, вы должны отчитываться и платить налоги с дохода. Вы также можете вычесть определенные расходы, например, стоимость перекраски комнаты или установки нового ковра. Однако вы не можете вычесть больше, чем зарабатываете, если вы используете недвижимость в качестве собственного места жительства и живете там со своим арендатором. Налоговые правила усложняются в спешке, поэтому обратитесь за помощью к бухгалтеру или налоговому юристу.

Знайте ограничения своего арендодателя

В тот момент, когда вы берете с кого-то арендную плату в обмен на жилье, вы становитесь арендодателем. Это означает, что вы обязаны соблюдать законы вашего штата о домовладельцах и квартиросъемщиках. В Калифорнии это означает, что вы должны устранять любые проблемы, которые могут представлять угрозу для безопасности или здоровья вашего арендатора. Ваш арендатор может по закону потребовать подразумеваемую гарантию пригодности для проживания, и он может расторгнуть договор аренды или произвести ремонт самостоятельно и вычесть их из своей арендной платы, если вы не устраните определенные проблемы.Закон также гарантирует арендаторам право на тихое и спокойное использование арендуемой квартиры. Если вы войдете в комнату своего арендатора, не предупредив его за 24 часа, возможно, вы нарушили закон. Законы также предписывают, что вы можете делать с деньгами, полученными в качестве залога. Чтобы убедиться, что вы понимаете, что вы можете и чего не можете делать как арендодатель, может быть хорошей идеей проконсультироваться с поверенным по недвижимости или экспертом.

Расследование проблем со страхованием

Пока вы все еще живете в своем доме и не сдаете в аренду все строение, большинство страховых компаний не доставят вам хлопот.Однако они могут помочь вам защитить себя. Возможно, вы захотите увеличить страховое покрытие вашей ответственности. Чем больше людей в вашем доме, тем больше вероятность того, что кто-то может пострадать, включая вашего арендатора или одного из его гостей. Спросите своего агента, порекомендуют ли они дополнительную страховку. Если, например, вы пострадали от пожара, вам, возможно, придется разорвать договор аренды с вашим арендатором. Спросите о страховке, которая покрывает расходы на размещение вашего арендатора в другом месте или защищает вас, если арендатор успешно подает на вас в суд за нарушение договора.Убедитесь, что ваши арендаторы также получают покрытие, указав в договоре аренды, что они должны получить страховку арендатора.

Закрыть лазейки

Некоторые из людей, заинтересованных в аренде у вас, будут хорошими, нормальными, ответственными людьми. Другие могут переехать в ваш дом и создать проблемы. Как правило, рекомендуется опросить всех потенциальных арендаторов и проверить их биографические данные. Однако перед тем, как начать собеседование и проверку, попросите адвоката составить договор аренды с указанием в нем ваших конкретных политик.Вам необходимо установить правила для всех типов потенциальных проблем. Подумайте, хотите ли вы разрешить ночевать гостям, домашним животным или курильщикам в своем доме. Обозначьте, какие области будут личным пространством арендатора, какие части дома вы будете делить, а какие части вашего дома будут закрыты для посещения. Вы также должны указать тихое время, когда вы не переносите громкий телевизор или музыку. Вы предоставите арендатору право пользования вашей стиральной машиной и сушилкой, или им нужно будет пойти в прачечную? Вы можете позволить арендатору пользоваться вашим почтовым ящиком или попросить его получить почтовый ящик.Четко опишите, как вы планируете поступать со счетами за коммунальные услуги, и всегда просите внести залог на случай, если кто-то повредит вашу собственность.

Оставьте себя в покое

Даже если ваша мечта станет реальностью, вы, вероятно, захотите, чтобы они ушли. Если что-то пойдет не так, вы захотите избавиться от них раньше, чем позже. Составьте договор аренды таким образом, чтобы четко объяснять, когда наступает срок аренды и что делать, если уже поздно. Подробно укажите, какие нарушения договора аренды являются основанием для выселения, и дайте понять, что при необходимости вы без колебаний начнете процедуру выселения.Никогда не называйте рукопожатие или устное соглашение достаточно хорошим. Если дела пойдут плохо, вам понадобится письменное подтверждение договоренности, когда вы пойдете в суд или назначите слушание о выселении. Установите правила для любого из вас при расторжении договора аренды.

Права арендатора | Mass.gov

Вы имеете право на безопасную и пригодную для жизни среду обитания на протяжении всего срока аренды. Государственный санитарный кодекс защищает здоровье, безопасность и благополучие арендаторов и населения.Ваш местный совет здравоохранения в городе или поселке, где вы арендуете, обеспечивает соблюдение Кодекса.

Ниже приводится образец положений, изложенных в Кодексе:

Вода: Арендодатель должен обеспечить вас достаточным количеством воды с достаточным напором для удовлетворения ваших обычных потребностей. При определенных ограниченных обстоятельствах с вас может взиматься плата за воду, если это четко указано в вашем письменном договоре аренды, и для вашего устройства есть отдельный счетчик. Арендодатель также должен предоставить оборудование для нагрева воды до температуры от 110 ° F до 130 ° F, однако в вашем письменном соглашении об аренде или аренде может потребоваться оплата и предоставление топлива для нагрева воды.

Отопление: Арендодатель должен обеспечить исправную систему отопления. Арендодатель должен платить за тепло, если только вы не платите за него по договору аренды. С 16 сентября по 14 июня каждая комната должна быть нагрета до температуры не менее 68 ° F с 7:00 до 23:00 и не менее 64 ° F в остальное время. Во время отопительного сезона максимально допустимое количество тепла в квартире составляет 78º F.

Кухни: Арендодатель должен предоставить на кухне: раковину достаточного размера и вместимости для мытья посуды и кухонных принадлежностей, плиту и духовку в хорошем состоянии (если в вашем письменном договоре аренды вы не должны предоставлять свои собственные), а также место и надлежащие условия для установки холодильника.Арендодатель не обязан предоставлять холодильник. Однако, если имеется холодильник, домовладелец должен содержать его в рабочем состоянии.

Тараканы и грызуны: Арендодатель должен содержать квартиру вдали от грызунов, тараканов и насекомых, если в доме две или более квартиры.

Конструктивные элементы: Каждый домовладелец должен поддерживать в чистоте фундамент, полы, стены, двери, окна, потолки, крышу, лестницы, подъезды, дымоходы и другие конструктивные элементы жилища таким образом, чтобы исключить попадание ветра, дождя и снега; защищен от грызунов, непогоды, водонепроницаем и не подвержен хронической сырости; в хорошем состоянии и во всех отношениях пригоден для использования по назначению.