Бизнес-Блог Блоготей Бизнес-Блог «Блоготей» — информационный блог о бизнесе и финансах. Полезные статьи и новости из мира бизнеса, финансов, банков, экономики, инвестиций. 
Пошаговая инструкция как сдать в аренду коммерческую площадь
Привет всем, кто заглянул к нам сайт!
Тема сегодняшнего разговора – аренда коммерческой недвижимости. Статья будет полезна бизнесменам, владельцам нежилых помещений и всем тем, кого интересуют актуальные финансовые вопросы.
Содержание
1. Для чего арендовать коммерческую недвижимость?
2. Как снять коммерческую недвижимость – 5 полезных советов
o Совет 1. Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы
o Совет 2. Заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах
o Совет 3. Оцените электрические мощности
o Совет 4. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора
o Совет 5. Проверяйте документы на собственность
3. Как сдать в аренду коммерческую недвижимость – пошаговая инструкция для новичков
o
o Шаг 2. Определяем размер арендной платы
o Шаг 3. Ищем арендатора
o Шаг 4. Подготавливаем документы
o Шаг 5. Заключаем договор аренды
4. Как найти арендаторов коммерческой недвижимости – 4 проверенных способа
o Способ 1. Через Интернет
o Способ 2. С помощью объявлений в газетах и журналах
o Способ 3. Среди друзей и знакомых
o Способ 4. С помощью агентств недвижимости
5. Если вы сдаёте коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендодателя
o Риск 1. Использование помещения не по назначению
o Риск 2. Повреждение или пропажа имущества
o Риск 3. Отказ арендатора вносить ежемесячную плату
6. Если вы снимаете коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендатора
o Риск 1. Аренда помещения, на которое у «арендодателя» нет законных прав
o Риск 2. Смена замков в помещении сразу после внесения предоплаты
o Риск 3. Субаренда
7. Профессиональная помощь для арендаторов и арендодателей –агентствj недвижимости
8. Заключение
1. Для чего арендовать коммерческую недвижимость?
Успешная предпринимательская деятельность во многом зависит от удачно выбранного помещения для ведения дел. В особенной степени это касается торговли и сферы услуг. Уютный, хорошо оборудованный магазин в оживленной части города сам по себе притягивает покупателей.
То же самое можно сказать об офисах. У каждой уважающей себя компании должно быть добротное помещение для работы и приёма посетителей. Даже если вы реализуете товар через интернет-магазин, вам нужно место для комплектации и выдачи заказов, а также решения спорных вопросов с покупателями.
Не каждый бизнесмен, особенно начинающий, может позволить себе покупку нежилого помещения. В таких случаях на помощь приходит аренда коммерческой недвижимости.
Перечислим все преимущества аренды:
· относительно невысокие финансовые затраты;
· более простая в сравнении с покупкой процедура оформления документации;
· возможность в любой момент сменить арендодателя и переехать в другое здание;
· большой выбор объектов недвижимости, особенно в мегаполисах.
Обратный процесс – сдача помещений в аренду – тоже имеет немало плюсов. Прежде всего, это надёжный источник пассивного дохода. Приобретение в собственность коммерческих площадей (торговых, офисных, индустриальных и прочих) – удачный вариант инвестирования средств.
Пока существует частный бизнес, его представители будут постоянно нуждаться в помещениях для ведения дел, а значит, владельцы недвижимости будут иметь стабильную прибыль без особых трудозатрат.
Поиск подходящего помещения для бизнеса – мероприятие хлопотное. Наиболее быстрый и надёжный способ найти объект – это воспользоваться услугами профессиональных посредников.
О том, как работают современные агентства недвижимости, на нашем сайте есть подробная статья.
2. Как снять коммерческую недвижимость – 5 полезных советов
Арендуя коммерческие объекты, нужно максимально внимательно подходить к их выбору. От параметров и функциональных характеристик помещения зависит, как скоро вы сможете начать предпринимательскую деятельность, и будет ли объект полностью соответствовать целям вашего бизнеса.
Для начала определитесь, как вы будете искать подходящее помещение – самостоятельно или с помощью агентства. Первый способ предполагает наличие неограниченного запаса свободного времени и связан с разнообразными рисками. Второй вариант более безопасен и надёжен.
Дополнительные сведения на тему работы с посредниками вы найдёте в статье «Агентства недвижимости».
Экспертные советы помогут избежать типичных ошибок арендаторов.
Совет 1. Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы
В помещении будете трудиться вы сами или ваши работники, поэтому наличие исправных вентиляционных систем – пункт наиважнейший. Отсутствие мощной и автономной вентиляции в здании – реальное препятствие для нормальной работы кафе, ресторана, продуктового магазина.
Продукты питания надо хранить в соответствующих условиях, а посетителей и продавцов не должны беспокоить посторонние запахи. Больше того, санитарные службы просто не разрешат вам использовать объект под предприятие общепита или продуктовый магазин, если в нём имеется только общедомовая вентиляция.
Совет 2. Заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах
Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – ещё один ключевой момент для владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов.
Важно, чтобы участок, на котором будут проводиться погрузочно-разгрузочные работы, не выходил во внутренний двор жилого дома или на проезжую часть. Будете мешать жильцам или автомобилистам, вас замучают жалобами.
Совет 3. Оцените электрические мощности
Вопрос полноценного электроснабжения особенно актуален для арендаторов, чей бизнес сопряжен с использованием энергозатратного оборудования – холодильников, электропечей, станков и т.д.
Проследите, чтобы электрические кабели в помещении были достаточно ёмкими, чтобы обеспечить нужды предприятия в полном объёме.
Совет 4. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора
Прежде чем ставить свой автограф на договоре аренды, внимательно ознакомьтесь с условиями, на которых заключаете сделку.
В договоре обязательно должны быть следующие пункты:
· сроки аренды, стоимость и способ оплаты;
· если помещение сдаётся с оборудованием, то обязательно составляется опись имущества;
· ответственность сторон за нарушение договора;
· условия расторжения соглашения.
Расходы на коммунальные платежи, вывоз мусора, содержание противопожарной системы и охранной сигнализации берет на себя, как правило, арендатор. Однако арендодатель оплачивает при необходимости капитальный ремонт, включая замену сантехнических коммуникаций и электропроводки при выходе оных из строя.
Заранее обсудите с арендодателем вопрос страхования имущества – будет ли составлен такой договор, и, если нет, решите, кто возьмёт на себя оплату убытков в случае непредвиденных ситуаций.
Читайте материал по смежной теме «Страхование имущества».
Совет 5. Проверяйте документы на собственность
В обязательном порядке стоит проверить правоустанавливающие документы владельца – договор купли-продажи, выписку из Государственного Реестра на право владения.
Удостоверьтесь, действительно ли помещение принадлежит лицу, которое вам его сдаёт. В противном случае в один прекрасный момент объявится настоящий хозяин объекта с соответствующими полномочиями. Важно также, чтобы помещение не состояло в залоге, не было арестовано за долги, не имело прочих обременений.
Человеку, далёкому от тонкостей гражданского кодекса, стоит воспользоваться профессиональной помощью при аренде или покупке нежилых помещений. Например, можно прояснить для себя все неясные моменты на сайте Правовед – ресурсе, на котором работают специалисты всех направлений юриспруденции.
Задать свой вопрос можно даже без регистрации, прямо на главной странице. Юридически корректный и грамотный ответ вы получите уже через несколько минут, причем совершенно бесплатно. Если ваша проблема нуждается в углубленном изучении, потребуется оплатить услуги профессионалов, но размер гонорара вы вправе установить самостоятельно.
3. Как сдать в аренду коммерческую недвижимость – пошаговая инструкция для новичков
У вас есть склад, торговое помещение, офис в центре города или иная нежилая недвижимость, которая простаивает без дела и требует постоянных расходов на содержание? Хватит терять деньги, пора их получать. Сдайте в аренду коммерческое помещение и имейте ежемесячный стабильный доход.
Сдача в аренду нежилого объекта – мероприятие относительно несложное. Процедура регулируется статьёй №34 Гражданского Кодекса РФ. Самое главное в этом процессе – заключить с арендатором грамотный договор аренды.
Чтобы провернуть операцию быстро и с выгодой, следуйте нашему пошаговому руководству.
Шаг 1. Выбираем агентство недвижимости
Если вы решили работать через посредника, нужно выбрать для начала агентство недвижимости. Изучите предложения в интернете, специальных изданиях, расспросите коллег и знакомых – нет ли у них опыта работы с надёжными профессиональными компаниями.
Обращайте внимание на три параметра – опыт работы на рынке коммерческой недвижимости, репутацию, наличие обширной базы данных.
Подробнее о принципах выбора агентства читайте в публикации «Услуги брокера коммерческой недвижимости».
Шаг 2. Определяем размер арендной платы
Чтобы выяснить оптимальную цену арендной платы, воспользуйтесь одним из двух вариантов. Первый – лично просмотрите базы данных вашего города и определите примерный диапазон цен за аренду похожих помещений. Второй – делегируйте эту задачу брокеру.
Кстати, помимо агентств недвижимости, посреднические услуги оказывают частные маклеры. Они обычно берут на 25-50% меньше за свою работу, чем компании. Однако частных специалистов, работающих с нежилой недвижимостью, даже крупных города – единицы.
Подробнее о преимуществах частного маклера – в соответствующей публикации на сайте.
На стоимость аренды влияет несколько факторов:
· площадь и состояние помещение;
· удалённость от центра города;
· близость транспортных развязок;
· общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в вашем регионе.
Хотите сдать объект быстро и без хлопот, просто немного снизьте цену.
Шаг 3. Ищем арендатора
Если за вас работает посредник, то все хлопоты по поиску арендатора лягут на его плечи. Агент сам организует рекламную компанию или воспользуется личными каналами поиска клиентов. Можно немного помочь брокеру – например, самостоятельно поместить баннер на здании или на окнах помещения.
О том, как выгодно продать коммерческую недвижимость, на сайте есть специальная публикация.
Шаг 4. Подготавливаем документы
Если вы сотрудничаете с профессионалом, «бумажный» аспект мероприятия он тоже возьмёт на себя. Брокерам известны все тонкости работы с документами: они подготовят их гораздо быстрее и качественнее.
Если же вы выбрали самостоятельный путь, то на этом этапе всё равно придётся воспользоваться профессиональной помощью. А найти её можно на уже упомянутом выше сайте Правовед. Здесь постоянно работает около 700 квалифицированных юристов, в том числе специалистов по гражданскому праву.
Для удобства пользователей по каждой отрасли права созданы отдельные разделы. Выберите нужный вам и воспользуйтесь бесплатной или платной поддержкой юристов и адвокатов. Задать свой вопрос можно прямо сейчас – ресурс Правовед работает в круглосуточном режиме.
Шаг 5. Заключаем договор аренды
Финальный этап операции – заключение договора аренды. Профессиональный брокер составит этот документ самостоятельно согласно установленной форме.
Вам останется лишь проверить соглашение на наличие обязательных пунктов. О них мы уже говорили в предыдущем разделе: неважно арендатор вы или арендодатель, согласие с условиями и правилами должно быть обоюдным.
4. Как найти арендаторов коммерческой недвижимости – 4 проверенных способа
Несколько подсказок тем, кто занимается сдачей объектов внаём впервые и абсолютно не в курсе, где ему искать арендаторов.
Способ 1. Через Интернет
Если вы владеете компьютером на уровне рядового пользователя, ищите арендаторов через интернет – на сайтах бесплатных объявлений и специализированных ресурсах.
Достаточно ввести в поисковую строку: сниму/сдам офис (торговое помещение, склад, мастерскую), и вы найдёте сотни желающих в своём городе арендовать вашу недвижимость.
Способ 2. С помощью объявлений в газетах и журналах
Несмотря на всеобщий переход на цифровой формат, люди продолжают читать бумажные газеты и журналы.
Находить потенциальных клиентов можно по объявлениям в печатных изданиях. Иногда такие объявления публикуют сами агентства недвижимости, если испытывают острую нужду в аренде нежилых помещений.
Способ 3. Среди друзей и знакомых
Хороший способ для тех, у кого широкий круг общения. Если вы опытный предприниматель, у вас наверняка есть знакомые, которые хотят либо самостоятельно снять нежилую площадь, либо знают людей, желающих арендовать недвижимость для деловых нужд.
Приятно иметь дело с арендатором, которого ты знаешь лично, но не забывайте и о том, что дружба дружбой, а договор надо составлять по всем правилам.
Способ 4. С помощью агентств недвижимости
Каждое агентство недвижимости, даже сугубо локальное, имеет собственную базу данных, в которую внесены потенциальные арендаторы, покупатели и продавцы. Просто поставьте задачу поиска перед своим агентом и ждите результатов.
В таблице наглядно представлены преимущества и перспективы всех 4 способов поиска арендаторов:
№
Способ
Преимущества
Охват аудитории
1
Через интернет
Нулевые финансовые затраты, быстрота, эффективность
Широкий
2
Через газеты и журналы
Быстрота, удобство
Широкий
3
Через знакомых
Если арендатор найдётся, вы будет знать его лично
Ограниченный
4
Через агентства
У каждой конторы есть профессиональная клиентская база
Максимально широкий
Больше информации по этой теме – в статье «Управление недвижимостью».
5. Если вы сдаёте коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендодателя
Каждый арендодатель беспокоится за состояние своего объекта и желает получать прибыль от аренды, а не убытки.
Перечислим основные риски владельцев коммерческой недвижимости и подскажем, как их избежать.
Риск 1. Использование помещения не по назначению
В каждом грамотно составленном договоре аренды указано, с какой целью и как будет эксплуатироваться сданное внаём помещение. Это касается и оборудования, которое вы сдаёте вместе с арендой.
Если арендатор обещал использовать помещение под склад, а устроил в нём магазин розничной торговли, вы вправе оштрафовать его или расторгнуть соглашение без возврата стоимости аренды.
Риск 2. Повреждение или пропажа имущества
Вы сдали объект и оборудование добропорядочному, как вам казалось, гражданину, а он, выражаясь дипломатическим языком, ваших ожиданий не оправдал. А именно – довёл помещение до состояния разрухи, поломал оборудование, выкрутил лампочки и вообще, повёл себя по-свински.
Собственник в таких случаях вправе потребовать возмещения ущерба в полном объёме. Причём должны быть возмещены не только затраты на ремонт, но и рыночная стоимость испорченного оборудования.
Ответственность не предусмотрена, если объект и имущество пострадали в результате непредвиденных обстоятельств – например, от пожара или наводнения.
Риск 3. Отказ арендатора вносить ежемесячную плату
Неаккуратных плательщиков надо наказывать рублём. Однако это возможно, опять же, если договор аренды составлен по всем правилам. То есть в документе должны быть четко оговорены сроки и размер ежемесячных выплат.
6. Если вы снимаете коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендатора
Арендатор тоже может пострадать в результате противоправных или несанкционированных действий арендодателя.
Риск 1. Аренда помещения, на которое у «арендодателя» нет законных прав
Если вам сдаст помещение человек, у которого нет на объект законных прав собственника, договор будет считаться недействительным. Чтобы этого избежать, требуйте предъявления правоустанавливающих документов.
Можно самостоятельно получить выписку из Росреестра, обратившись в Многофункциональный центр. Услуга платная, но зато вы будете достоверно знать, «кто в доме хозяин».
Риск 2. Смена замков в помещении сразу после внесения предоплаты
Да, такие ситуации ещё встречаются в природе. Вы подписываете договор, вносите предоплату, получаете из рук в руки ключи, а когда желаете въехать в помещение со своим имуществом, выясняется, что замки сменили, а «владельцев» и след простыл.
Выход в такой ситуации только один – обратиться в полицию и возбудить по факту мошенничества уголовное дело.
Риск 3. Субаренда
Здесь лучше всего разъяснить суть на простом примере.
Пример
Арендатор Андрей, начинающий предприниматель, снял на год помещение под магазин, уплатив за полгода вперёд. При этом проверку правоустанавливающих документов бизнесмен не проводил, понадеявшись на честность арендодателя.
Через месяц успешной торговли в магазине объявился настоящий хозяин с полным набором подлинных документов. Он вежливо попросил арендатора съехать с занимаемой площади. Андрей попытался найти субарендатора, чтобы хотя бы вернуть свои деньги, уплаченные вперёд, но ни на звонки, ни на СМС предприимчивый посредник так и не дал ответа.
Вывод: имейте дело напрямую с владельцем. По крайней мере, он должен быть в курсе всех манипуляций, которые происходят с его имуществом.
7. Профессиональная помощь для арендаторов и арендодателей – агентство недвижимости
Поиск квалифицированного посредника – дело многотрудное. Чтобы помочь, мы предлагаем ознакомиться с оной из популярных компаний, работающей с коммерческой недвижимостью.
4sochi.ru
Компания успешно выполняет для широкого круга клиентов: комплексные маркетинговые исследования в Сочи и других регионах России, оказывает консалтинговые услуги, разрабатывает концепции и бизнес-планы создания объектов коммерческой и жилой недвижимости (торговые (развлекательные) центры, бизнес-центры, гостиницы, складские комплексы, жилые комплексы, коттеджные поселки и др.), бизнес-планы и стратегии развития промышленных предприятий. Так же компания является профессиональным оператором на рынке элитной жилой и коммерческой недвижимости Сочи. Компания представляет полный спектр высококачественных консалтинговых и брокерских услуг по всем операциям с недвижимостью. Мы сотрудничаем с российскими и западными компаниями, оказывая услуги по аренде и продаже офисных, торговых помещений, отдельно стоящих зданий, оценке объектов недвижимости, исследованиям рынка недвижимости.
Юридическое, маркетинговое и бухгалтерское сопровождение компаний. Услуги в сфере недвижимости, банкинга, девелопмента и управления.
8. Заключение
Подведём итоги. Аренда коммерческой недвижимости – дело выгодное и зачастую необходимое для владельцев недвижимости или бизнеса.
В таких операциях целесообразно обращаться за помощью к профессиональным посредникам – они сэкономят ваше время и помогут найти наиболее выгодные варианты.
Желаем нашим читателям успеха в любых сделках с недвижимостью! Будем рады, если вы оцените и прокомментируете статью. До новых встреч!
Автор
club.alfabank.ru
Аренда коммерческой недвижимости — как снять или сдать помещение
Где можно взять в аренду торговое нежилое помещение или склад? Как арендовать торговую площадь под магазин? Как правильно сдать в аренду коммерческую недвижимость?
Привет всем, кто заглянул на сайт популярного интернет журнала «ХитёрБобёр»! С вами эксперт — Денис Кудерин.
Тема сегодняшнего разговора – аренда коммерческой недвижимости. Статья будет полезна бизнесменам, владельцам нежилых помещений и всем тем, кого интересуют актуальные финансовые вопросы.
В конце статьи вас ждёт обзор самых надёжных российских риэлторских компаний, оказывающих посреднические услуги при аренде объектов для коммерции.
Итак, начинаем!
1. Для чего арендовать коммерческую недвижимость?
Успешная предпринимательская деятельность во многом зависит от удачно выбранного помещения для ведения дел. В особенной степени это касается торговли и сферы услуг. Уютный, хорошо оборудованный магазин в оживленной части города сам по себе притягивает покупателей.
То же самое можно сказать об офисах. У каждой уважающей себя компании должно быть добротное помещение для работы и приёма посетителей. Даже если вы реализуете товар через интернет-магазин, вам нужно место для комплектации и выдачи заказов, а также решения спорных вопросов с покупателями.
Не каждый бизнесмен, особенно начинающий, может позволить себе покупку нежилого помещения. В таких случаях на помощь приходит аренда коммерческой недвижимости.
Перечислим все преимущества аренды:
- относительно невысокие финансовые затраты;
- более простая в сравнении с покупкой процедура оформления документации;
- возможность в любой момент сменить арендодателя и переехать в другое здание;
- большой выбор объектов недвижимости, особенно в мегаполисах.
Обратный процесс – сдача помещений в аренду – тоже имеет немало плюсов. Прежде всего, это надёжный источник пассивного дохода. Приобретение в собственность коммерческих площадей (торговых, офисных, индустриальных и прочих) – удачный вариант инвестирования средств.
Пока существует частный бизнес, его представители будут постоянно нуждаться в помещениях для ведения дел, а значит, владельцы недвижимости будут иметь стабильную прибыль без особых трудозатрат.
Поиск подходящего помещения для бизнеса – мероприятие хлопотное. Наиболее быстрый и надёжный способ найти объект – это воспользоваться услугами профессиональных посредников.
О том, как работают современные агентства недвижимости, на нашем сайте есть подробная статья.
2. Как снять коммерческую недвижимость – 5 полезных советов
Арендуя коммерческие объекты, нужно максимально внимательно подходить к их выбору. От параметров и функциональных характеристик помещения зависит, как скоро вы сможете начать предпринимательскую деятельность, и будет ли объект полностью соответствовать целям вашего бизнеса.
Для начала определитесь, как вы будете искать подходящее помещение – самостоятельно или с помощью агентства. Первый способ предполагает наличие неограниченного запаса свободного времени и связан с разнообразными рисками. Второй вариант более безопасен и надёжен.
Дополнительные сведения на тему работы с посредниками вы найдёте в статье «Риэлторские агентства».
Экспертные советы помогут избежать типичных ошибок арендаторов.
Совет 1. Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы
В помещении будете трудиться вы сами или ваши работники, поэтому наличие исправных вентиляционных систем – пункт наиважнейший. Отсутствие мощной и автономной вентиляции в здании – реальное препятствие для нормальной работы кафе, ресторана, продуктового магазина.
Продукты питания надо хранить в соответствующих условиях, а посетителей и продавцов не должны беспокоить посторонние запахи. Больше того, санитарные службы просто не разрешат вам использовать объект под предприятие общепита или продуктовый магазин, если в нём имеется только общедомовая вентиляция.
Совет 2. Заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах
Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – ещё один ключевой момент для владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов.
Важно, чтобы участок, на котором будут проводиться погрузочно-разгрузочные работы, не выходил во внутренний двор жилого дома или на проезжую часть. Будете мешать жильцам или автомобилистам, вас замучают жалобами.
Совет 3. Оцените электрические мощности
Вопрос полноценного электроснабжения особенно актуален для арендаторов, чей бизнес сопряжен с использованием энергозатратного оборудования – холодильников, электропечей, станков и т.д.
Проследите, чтобы электрические кабели в помещении были достаточно ёмкими, чтобы обеспечить нужды предприятия в полном объёме.
Совет 4. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора
Прежде чем ставить свой автограф на договоре аренды, внимательно ознакомьтесь с условиями, на которых заключаете сделку.
В договоре обязательно должны быть следующие пункты:
- сроки аренды, стоимость и способ оплаты;
- если помещение сдаётся с оборудованием, то обязательно составляется опись имущества;
- ответственность сторон за нарушение договора;
- условия расторжения соглашения.
Расходы на коммунальные платежи, вывоз мусора, содержание противопожарной системы и охранной сигнализации берет на себя, как правило, арендатор. Однако арендодатель оплачивает при необходимости капитальный ремонт, включая замену сантехнических коммуникаций и электропроводки при выходе оных из строя.
Заранее обсудите с арендодателем вопрос страхования имущества – будет ли составлен такой договор, и если нет, решите, кто возьмёт на себя оплату убытков в случае непредвиденных ситуаций.
Читайте материал по смежной теме «Купить коммерческую недвижимость».
Совет 5. Проверяйте документы на собственность
В обязательном порядке стоит проверить правоустанавливающие документы владельца – договор купли-продажи, выписку из Государственного Реестра на право владения.
Удостоверьтесь, действительно ли помещение принадлежит лицу, которое вам его сдаёт. В противном случае в один прекрасный момент объявится настоящий хозяин объекта с соответствующими полномочиями. Важно также, чтобы помещение не состояло в залоге, не было арестовано за долги, не имело прочих обременений.
Человеку, далёкому от тонкостей жилищного права, стоит воспользоваться профессиональной помощью при аренде или покупке нежилых помещений. Например, можно прояснить для себя все неясные моменты на сайте Правовед – ресурсе, на котором работают специалисты всех направлений юриспруденции.
Задать свой вопрос можно даже без регистрации, прямо на главной странице. Юридически корректный и грамотный ответ вы получите уже через несколько минут, причем совершенно бесплатно. Если ваша проблема нуждается в углубленном изучении, потребуется оплатить услуги профессионалов, но размер гонорара вы вправе установить самостоятельно.
Сайт Правовед.ру – это квалифицированное и быстрое решение любых правовых вопросов.
3. Как сдать в аренду коммерческую недвижимость – пошаговая инструкция для новичков
У вас есть склад, торговое помещение, офис в центре города или иная нежилая недвижимость, которая простаивает без дела и требует постоянных расходов на содержание? Хватит терять деньги, пора их получать. Сдайте в аренду коммерческое помещение и имейте ежемесячный стабильный доход.
Сдача в аренду нежилого объекта – мероприятие относительно несложное. Процедура регулируется статьёй №34 Гражданского Кодекса РФ. Самое главное в этом процессе – заключить с арендатором грамотный договор аренды.
Чтобы провернуть операцию быстро и с выгодой, следуйте нашему пошаговому руководству.
Шаг 1. Выбираем риэлторское агентство
Если вы решили работать через посредника, нужно выбрать для начала риэлторское агентство. Изучите предложения в интернете, специальных изданиях, расспросите коллег и знакомых – нет ли у них опыта работы с надёжными профессиональными компаниями.
Обращайте внимание на три параметра – опыт работы на рынке коммерческой недвижимости, репутацию, наличие обширной базы данных.
Подробнее о принципах выбора агентства читайте в публикации «Услуги риэлтора».
Шаг 2. Определяем размер арендной платы
Чтобы выяснить оптимальную цену арендной платы, воспользуйтесь одним из двух вариантов. Первый – лично просмотрите базы данных вашего города и определите примерный диапазон цен за аренду похожих помещений. Второй – делегируйте эту задачу риэлтору.
Кстати, помимо агентств недвижимости, посреднические услуги оказывают частные маклеры. Они обычно берут на 25-50% меньше за свою работу, чем компании. Однако частных специалистов, работающих с нежилой недвижимостью, даже крупных города – единицы.
Подробнее о преимуществах частного риэлтора – в соответствующей публикации на сайте.
На стоимость аренды влияет несколько факторов:
- площадь и состояние помещение;
- удалённость от центра города;
- близость транспортных развязок;
- общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в вашем регионе.
Хотите сдать объект быстро и без хлопот, просто немного снизьте цену.
Шаг 3. Ищем арендатора
Если за вас работает посредник, то все хлопоты по поиску арендатора лягут на его плечи. Агент сам организует рекламную компанию или воспользуется личными каналами поиска клиентов. Можно немного помочь риэлтору – например, самостоятельно поместить баннер на здании или на окнах помещения.
О том, как выгодно продать коммерческую недвижимость, на сайте есть специальная публикация.
Шаг 4. Подготавливаем документы
Если вы сотрудничаете с профессионалом, «бумажный» аспект мероприятия он тоже возьмёт на себя. Риэлторам известны все тонкости работы с документами: они подготовят их гораздо быстрее и качественнее.
Если же вы выбрали самостоятельный путь, то на этом этапе всё равно придётся воспользоваться профессиональной помощью. А найти её можно на уже упомянутом выше сайте Правовед. Здесь постоянно работает около 700 квалифицированных юристов, в том числе специалистов по жилищному праву.
Для удобства пользователей по каждой отрасли права созданы отдельные разделы. Выберите нужный вам и воспользуйтесь бесплатной или платной поддержкой юристов и адвокатов. Задать свой вопрос можно прямо сейчас – ресурс Правовед.ру работает в круглосуточном режиме.
Шаг 5. Заключаем договор аренды
Финальный этап операции – заключение договора аренды. Профессиональный риэлтор составит этот документ самостоятельно согласно установленной форме.
Вам останется лишь проверить соглашение на наличие обязательных пунктов. О них мы уже говорили в предыдущем разделе: неважно арендатор вы или арендодатель, согласие с условиями и правилами должно быть обоюдным.
4. Как найти арендаторов коммерческой недвижимости – 4 проверенных способа
Несколько подсказок тем, кто занимается сдачей объектов внаём впервые и абсолютно не в курсе, где ему искать арендаторов.
Способ 1. Через Интернет
Если вы владеете компьютером на уровне рядового пользователя, ищите арендаторов через интернет – на сайтах бесплатных объявлений и специализированных ресурсах.
Достаточно ввести в поисковую строку: сниму/сдам офис (торговое помещение, склад, мастерскую), и вы найдёте сотни желающих в своём городе арендовать вашу недвижимость.
Способ 2. С помощью объявлений в газетах и журналах
Несмотря на всеобщий переход на цифровой формат, люди продолжают читать бумажные газеты и журналы.
Находить потенциальных клиентов можно по объявлениям в печатных изданиях. Иногда такие объявления публикуют сами агентства недвижимости, если испытывают острую нужду в аренде нежилых помещений.
Способ 3. Среди друзей и знакомых
Хороший способ для тех, у кого широкий круг общения. Если вы опытный предприниматель, у вас наверняка есть знакомые, которые хотят либо самостоятельно снять нежилую площадь, либо знают людей, желающих арендовать недвижимость для деловых нужд.
Приятно иметь дело с арендатором, которого ты знаешь лично, но не забывайте и о том, что дружба дружбой, а договор надо составлять по всем правилам.
Способ 4. С помощью агентств недвижимости
Каждое риэлторское агентство, даже сугубо локальное, имеет собственную базу данных, в которую внесены потенциальные арендаторы, покупатели и продавцы. Просто поставьте задачу поиска перед своим агентом и ждите результатов.
В таблице наглядно представлены преимущества и перспективы всех 4 способов поиска арендаторов:
Больше информации по этой теме – в статье «Управление недвижимостью».
5. Если вы сдаёте коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендодателя
Каждый арендодатель беспокоится за состояние своего объекта и желает получать прибыль от аренды, а не убытки.
Перечислим основные риски владельцев коммерческой недвижимости и подскажем, как их избежать.
Риск 1. Использование помещения не по назначению
В каждом грамотно составленном договоре аренды указано, с какой целью и как будет эксплуатироваться сданное внаём помещение. Это касается и оборудования, которое вы сдаёте вместе с арендой.
Если арендатор обещал использовать помещение под склад, а устроил в нём магазин розничной торговли, вы вправе оштрафовать его или расторгнуть соглашение без возврата стоимости аренды.
Риск 2. Повреждение или пропажа имущества
Вы сдали объект и оборудование добропорядочному, как вам казалось, гражданину, а он, выражаясь дипломатическим языком, ваших ожиданий не оправдал. А именно – довёл помещение до состояния разрухи, поломал оборудование, выкрутил лампочки и вообще, повёл себя по-свински.
Собственник в таких случаях вправе потребовать возмещения ущерба в полном объёме. Причём должны быть возмещены не только затраты на ремонт, но и рыночная стоимость испорченного оборудования.
Ответственность не предусмотрена, если объект и имущество пострадали в результате непредвиденных обстоятельств – например, от пожара или наводнения.
Риск 3. Отказ арендатора вносить ежемесячную плату
Неаккуратных плательщиков надо наказывать рублём. Однако это возможно, опять же, если договор аренды составлен по всем правилам. То есть в документе должны быть четко оговорены сроки и размер ежемесячных выплат.
6. Если вы снимаете коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендатора
Арендатор тоже может пострадать в результате противоправных или несанкционированных действий арендодателя.
Риск 1. Аренда помещения, на которое у «арендодателя» нет законных прав
Если вам сдаст помещение человек, у которого нет на объект законных прав собственника, договор будет считаться недействительным. Чтобы этого избежать, требуйте предъявления правоустанавливающих документов.
Можно самостоятельно получить выписку из Росреестра, обратившись в Многофункциональный центр. Услуга платная, но зато вы будете достоверно знать, «кто в доме хозяин».
Риск 2. Смена замков в помещении сразу после внесения предоплаты
Да, такие ситуации ещё встречаются в природе. Вы подписываете договор, вносите предоплату, получаете из рук в руки ключи, а когда желаете въехать в помещение со своим имуществом, выясняется, что замки сменили, а «владельцев» и след простыл.
Выход в такой ситуации только один – обратиться в полицию и возбудить по факту мошенничества уголовное дело.
Риск 3. Субаренда
Здесь лучше всего разъяснить суть на простом примере.
Пример
Арендатор Андрей, начинающий предприниматель, снял на год помещение под магазин, уплатив за полгода вперёд. При этом проверку правоустанавливающих документов бизнесмен не проводил, понадеявшись на честность арендодателя.
Через месяц успешной торговли в магазине объявился настоящий хозяин с полным набором подлинных документов. Он вежливо попросил арендатора съехать с занимаемой площади. Андрей попытался найти субарендатора, чтобы хотя бы вернуть свои деньги, уплаченные вперёд, но ни на звонки, ни на СМС предприимчивый посредник так и не дал ответа.
Вывод: имейте дело напрямую с владельцем. По крайней мере, он должен быть в курсе всех манипуляций, которые происходят с его имуществом.
7. Профессиональная помощь для арендаторов и арендодателей – обзор ТОП-3 агентства недвижимости
Поиск квалифицированного посредника – дело многотрудное. Чтобы помочь читателям, мы составили обзор самых надёжных компаний России, работающих с коммерческой недвижимостью.
1) Агентство.net
Управляющее агентство недвижимости. Поможет арендодателям и арендаторам сдать и снять: офис, торговую площадь, цех, склад, особняк и любой другой объект коммерческой недвижимости. В штате компании – только опытные и квалифицированные юристы и риэлторы.Существенный плюс фирмы – профессиональный подход, наличие детально проработанного сайта, разработка индивидуальной стратегии для каждого клиента конторы. Нет таких услуг, касающихся недвижимости, которые специалисты компании не могли бы оказать пользователям.
2) Респект
Коммерческая недвижимость в Москве и области – основная специализация компании. «Респект» работает на рынке с 2004 года. Своей целью агентство изначально поставило обеспечение клиентов самым широким спектром услуг, связанных с арендой, покупкой и продажей недвижимости.Фирма имеет несколько представительств в столице. В своей работе использует передовые информационные технологии и программное обеспечение собственной разработки. Имеет одну из самых обширных баз данных в Москве.
На сайте есть открытый онлайн каталог объектов недвижимости. Гарантирует клиентам правовую поддержку, консультирует по всем вопросам, связанным с недвижимостью.
3) Ренталком
Агентство работает на рынке московской недвижимости больше 10 лет. Коммерческие объекты – основной профиль компании. Содействует в аренде, продаже и покупке офисов, торговых точек, складов, производственных помещений, крупных объектов индустриальной недвижимости.Сотрудники «Ренталком» отлично разбираются в юридических и финансовых аспектах сделок и успешно применяют свои знания на практике. Другие плюсы сотрудничества с агентством – оперативность, низкие тарифы, собственная база данных, в которую включены нежилые объекты Москвы и Подмосковья.
Рекомендуем к просмотру интересный ролик по теме аренды и покупке коммерческой недвижимости.
8. Заключение
Подведём итоги. Аренда коммерческой недвижимости – дело выгодное и зачастую необходимое для владельцев недвижимости или бизнеса.
В таких операциях целесообразно обращаться за помощью к профессиональным посредникам – они сэкономят ваше время и помогут найти наиболее выгодные варианты.
Желаем нашим читателям успеха в любых сделках с недвижимостью! Будем рады, если вы оцените и прокомментируете статью. До новых встреч!
hiterbober.ru
Все о поиске арендаторов в торговый центр
В данной статье мы рассмотрим основные практические моменты подбора арендаторов в торговый центр, а также ошибки, которые чаще всего допускают собственники.
Начнем с трех самых часто задаваемых вопросов, которые волнуют собственников:
1. За сколько месяцев до открытия необходимо начинать побор арендаторов в ТЦ?
Для большинства торговых центров уместно начинать подбор арендаторов за 6-9 месяцев до запуска объекта, но многое зависит от площади и формата торгового центра. Так большинство крупных объектов начинают поиск арендаторов ещё до начала строительства на этапе предброкериджа, чтобы четко понимать, что к торговому центру гарантированно будет проявлен интерес. Также нужно принимать во внимание, что такие арендаторы, как кинотеатр, боулинг, парк развлечений заказывают оборудование за рубежом и достаточно долго готовят помещение к открытию. Таких арендаторов следует искать в первую очередь.
2. Как искать арендаторов в торговый центр (ТЦ)?
В первую очередь арендаторов нужно искать в соответствии с ранее разработанной концепцией торгового центра, в которой указано, какие категории арендаторов должны быть в торговом центре, кто из них будет якорями, на каких этажах они будут размещаться и какие площади будут занимать. Имея концепцию необходимо преступать к прямым переговорам с потенциальными арендаторами путем выхода на отделы развития управляющих или собственников бизнеса. Часть арендаторов должна быть привлечена с помощью рекламы, размещенной на специализированных площадках.
3. Как привлечь крупных якорных арендаторов?
Чтобы привлечь сильных якорных арендаторов с известным именем нужно, чтобы здание было построено в хорошем месте и было достаточно большим по площади, остальное зависит от грамотной подачи информации об объекте: правильно подготовленной презентации, указывающей на действительно важные для потенциального арендатора моменты. В данном вопросе нужно четко понимать, что у каждого арендатора свои требования, свои приоритеты, важно обозначить те преимущества, которые важны именно данному арендатору.
А теперь обозначим три самых распространенных ошибки собственников торговых центров, допускаемых при поиске арендаторов.
1. Не соблюдение концепции
Отклонение от концепции или заполнение ТЦ без концепции приводит к тому, что ТЦ заполняется слабыми арендаторами, расположенными абсолютно беспорядочно, а это напрямую влияет на качество торгового центра, уровень продаж магазинов и посещаемость ТЦ. Все торговые центры не имеющие концепцию рано или поздно сталкиваются со снижением посещаемости, падением арендных ставок и оттоком арендаторов.
2. Открытие объекта в полузаполненном состоянии
Когда у собственников возникают сложности с заполнением объекта, они часто принимают решение об открытии объекта в полузаполненном состоянии. Это очень серьезная ошибка, которая может убить объект на начальном стадии, так как у посетивших его людей формируется отрицательное впечатление из-за того, что мало арендаторов мало выбора, невозможно найти товар, который бы хотелось приобрести, в итоге многие больше не захотят посещать данный объект и предпочтут поехать или пойти в другой торговый центр, которых в настоящее время много в любом городе. В итоге вместо того чтобы стремительно наращивать посещаемость в первые месяцы после открытия, происходит обратная тенденция, арендаторы начинают съезжать и эксплуатация объекта становится не рентабельной.
3. Привлечение слишком большого числа мелких арендаторов (индивидуальных предпринимателей, малых фирм).
Мелкие арендаторы обязательно должны быть в любом торговом центре одна их должно быть совсем не много, большую часть арендаторов должны составлять сетевые игроки или франчайзи известных компаний. Большое количество мелких арендаторов при отсутствии якорей превращает торговый центр в крытый рынок, где нет сильных арендаторов, нет требований к оформлению витрин, продается товар низкого качества. Мы рекомендуем размещать мелких арендаторов на площади порядка 5% от общей площади здания.
Далее рассмотрим основные причины, по которым собственнику целесообразно привлечь специализированную компанию для проведения брокериджа торгового центра.
1. Опыт
Профессиональный брокер на рынке коммерческой недвижимости обладает большим опытом и знает, с какими арендаторами нужно вести диалог и как это нужно делать. Как показывает практика, это позволяет увеличить доходность торговых площадей минимум на 7% за счет более высоких ставок, которые способен выторговать хорошо знающий рынок брокер.
2. Скорость
Пользуясь услугами профессиональных брокеров на рынке коммерческой недвижимости, любой торговый центр будет заполнен арендаторами намного быстрее. Допустим, вознаграждение брокерской компании равняется 50% от месячной арендной платы по каждому привлеченному арендатору. А это значит, что компания должна привлечь арендаторов на 15 дней быстрее, чем это сделает собственник самостоятельно, чтобы окупить вознаграждение. Очевидно, что на практике, в ситуации, когда собственник ищет арендаторов сам, это происходит намного дольше, чем 15 дней.
3. Большая база
Собственник не обладает и не может обладать полной базой потенциальных арендаторов, а значит, гарантированно упускает возможности по привлечению арендаторов. База любой профессиональной компании состоит более чем из 1000 потенциальных арендаторов, для собственника формирование такой базы данных потребует значительного времени и займет месяца, а большинство выставленных на продажу баз данных очень низкого качества.
Мы перечислили лишь три основных причины, почему необходимо привлекать профессионалов для поиска арендаторов, на самом деле их гораздо больше. Если Вас заинтересовали услуги по поиску арендаторов для вашего торгового центра, Вы можете связаться с нами, также более подробную информацию можно получить в разделе брокеридж.
Также читайте новую статью: Что делать, если не удается найти арендаторов.
concept-development.ru
Как привлечь арендаторов в ТЦ и на рынки
Успешность любого коммерческого проекта – ТЦ, бизнес-центра, складского комплекса или рынка – зависит от продуманной концепции. В идеале, о подборе операторов, которые придут работать на указанные торговые площадки, необходимо подумать еще на этапе проектирования.
Подыскивая подходящий объект, арендаторы чаще всего учитывают три главных параметра: местоположение, категорию и стоимость. Если в нужном районе имеется несколько рынков или центров торговли с идеальными характеристиками, предпочтение будет отдано тому, где предложат самую выгодную ставку аренды.
Базовые правила эффективного взаимодействия с арендаторами
Целью маркетинга любого ТЦ или комплекса является максимизация потока арендаторов для заполнения всего объекта, а не сдача отдельно взятых площадок. Для этого эксперты рекомендуют придерживаться ряда правил:
- Гибкая ценовая политика. Размер ставки и ежегодной индексации аренды – ТОПовый фактор для привлечения стартапов и брендов с репутацией. Помните о конкуренции и постоянном росте пустующих помещений, соблюдайте баланс лояльности и расчетной доходности.
- Эффективный маркетинг и продвижение. Презентация, реклама и раскрутка – все эти инструменты имеют первостепенное значение для продвижения. Здесь важно четко определить целевых клиентов, которым подходят ваши рынки, ТРЦ, ТЦ и не переборщить с креативом, что может отпугнуть потенциальных партнеров.
- Грамотное позиционирование объекта. Напрямую влияет на обоснованность арендной ставки. Высокий пешеходный и транспортный трафик, оптимальный метраж и планировка помещений, качественная внешняя и внутренняя инфраструктура, вместительные паркинги и европейский сервис – ключевые факторы, определяющие спрос на коммерческую недвижимость.
- Подбор нужных категорий операторов. Например, якорных арендаторов, то есть компаний с мощными популярными брендами, повышающих инвестиционную привлекательность и имидж объектов. Для их привлечения следует использовать особые привилегии в виде долгосрочных контрактов, рекламных возможностей и персональных бонусов.
- Распределение площадей по приоритету. Рассчитывается исходя из назначения объекта. Например, оптимальная доля пространств для якорных клиентов в ТЦ и ТРЦ должна составлять не менее 25%, но не больше 35-50%. Но в некоторых случаях (местоположение, ориентированность на конкретную ЦА и т.п) такие показатели могут быть избыточными и экономически нецелесообразными.
Мощную маркетинговую кампанию по привлечению арендаторов следует начинать, когда объект построен примерно на 70-80%. Продвижение может включать в себя мероприятия, целью которых является формирование имиджа, рост узнаваемости и посещаемости и другие. В итоге все они должны стимулировать интерес у тех, кто хочет арендовать площадку для успешного стартапа или развития бизнеса.
В первую очередь сдаче подлежат габаритные масштабные пространства, которые занимают «якоря». Заключив договора с такими клиентами, можно снизить интенсивность рекламы, поскольку за ними потянутся более мелкие съемщики. Гибкие предложения по цене, условиям контрактов и бонусам должны быть доступны не только якорным, но и другим категориям партнеров, которые не менее важны для максимальной заполняемости.
Привлекая арендаторов, следует четко придерживаться правила распределения «якорей» – компаний, продукция и услуги которых востребованы всегда, даже в условиях кризиса. Если их будет меньше 25%, проект не будет прибыльным. Если суммарная доля «якорей» превысит порог 35-50%, объемы продаж начнут неизменно снижаться. В этом случае объект просто перестанет быть интересным обычным покупателям, которые являются главным источником дохода.
Привлечение арендаторов: каких ошибок следует избегать собственникам
Владельцы и руководители коммерческой недвижимости всегда заинтересованы в минимальном сроке окупаемости и максимальной прибыли. Для эффективного решения этих задач важно избегать распространенных ошибок, в числе которых:
- отклонение или несоблюдение концепции проекта. Хаотичное заполнение рынков или ТЦ арендаторами всегда приводит к снижению посещаемости и уровня продаж. Если нет возможности самим проанализировать перспективы сегмента, конкуренцию по зоне охвата и всем товарным нишам, есть смысл обратиться к профессионалам – компаниям, которые занимаются маркетинговыми исследованиями;
- неграмотный подбор «якорей». Необходимо выбирать известных ритейлеров с солидным ассортиментом, способных самостоятельно генерировать мощные потоки покупателей. Классический пример – продуктовые магазины, гипермаркеты бытовой техники и электроники. Определенную долю обязательно должны занимать мини-якорные арендаторы, представляющие известные и популярные марки одежды и обуви;
- открытие полузаполненного объекта. Ключевая ошибка, убивающая большинство проектов. Пустующие площадки делают объект непривлекательным и способствуют снижению покупательского трафика. Привлекая таких главных якорных операторов, как парки развлечений, кинотеатры, боулинги, следует учитывать, что они открываются долго, поскольку закупают оборудование за границей;
- сотрудничество со множеством мелких арендаторов. Игроков такой категории отбирают по привлекательности для посетителей. Но большую часть операторов все-таки должны составлять франчайзи известных брендов или представители крупных сетей. Чрезмерное количество мелких арендаторов обесценит принцип комплексности и единства проекта. В итоге посетители будут просто покупать нужные товары и быстро уходить.
Грамотное привлечение арендаторов в ТЦ, ТРЦ и рынков – основа успешного бизнеса, стабильной прибыльности и посещаемости. Принципы подбора перспективных операторов для каждого проекта определяются индивидуально и в четком соответствии со стратегией, заранее утвержденной собственниками.
Коммерческая концепция должна включать в себя план по наилучшему сочетанию и размещению арендаторов, эффективную гибкую политику ценообразования и правила сдачи помещений. В условиях кризиса и санкций не будет лишним предусмотреть риск внезапного ухода арендаторов и заранее разработать альтернативный план.
На платформе inStella.ru любой торовый центр или рынок может создать сайт с каталогами товаров всех его магазинов. Информацию о товарах в такой сайт вносят сами арендаторы через свои личные кабинеты. При этом у арендаторов автоматически создаются собственные сайты с уникальными возможностями. Рекомендуем прочитать следующие статьи:
Как создать сайт торгового центра, рынка, ярмарки
Сервис «Торговый центр»
instella.ru
Если не удается найти арендаторов в торговые центры, бизнес центры
В рамках данной статьи мы рассмотрим ситуацию, когда собственникам торговых центров, бизнес-центров и других объектов коммерческой недвижимости не удается найти арендаторов в силу сложившейся экономической ситуации.
На сегодняшний день в России и СНГ возникла ситуация, когда даже одни из самых лучших объектов коммерческой недвижимости не могут похвастаться 100%-ой заполняемостью арендаторами, а что уж говорить про обычные торговые центры и бизнес-центры, расположенные в небольших городах, или проблемные объекты недвижимости, где уровень вакантных площадей растет высокими темпами. В такой ситуации стандартные методы поиска арендаторов и продвижения объектов не работают и необходимо прибегать к новым методам работы.
Существует несколько вариантов действий в данной ситуации:
- Привлечение арендаторов на невыгодных для собственника условиях
- Развитие собственных бизнес направлений
- Работа по франчайзингу
- Консервация части площадей
Остановимся на каждом из них более подробно:
Привлечение арендаторов на невыгодных для собственника условиях – это допустимая стратегия работы, но только в том случае, если собственник понимает, что сдаваемые в аренду площади достаточно хороши, и дела арендатора постепенно пойдут в гору, что позволит владельцу недвижимости зарабатывать вместе с арендатором (ситуация, когда аренда платится в виде % с оборота), или арендатор убедится в эффективности работы на данном объекте недвижимости и будет готов платить более высокую арендную плату. Однако, как показывает практика, часто даже на очень гибких условиях не удается найти арендаторов и приходится действовать другими способами.
Второй вариант – это развитие собственных бизнес направлений на имеющихся объектах недвижимости. Это наиболее интересный для собственника вариант использования площадей. Он подходит как самым современным и лучшим объектам недвижимости, так и старым проблемным зданиям. Существует множество различных бизнес направлений, которые могут развиваться в кризис, часть из них требует больших вложений, а часть может быть запущена с минимальными капиталовложениями. Также важно отметить, что для некоторых объектов недвижимости (торговых центров, рынков, ТРЦ) наличие большого количества вакантных площадей может привести к фатальным последствиям для всего объекта, а не просто к потере части дохода собственником. Такие объекты ввиду низкой заполняемости становятся не интересны потенциальной аудитории, падает посещаемость, и вскоре начинают съезжать даже те арендаторы, у которых раньше дела шли неплохо, в итоге объект окончательно «загибается».
Третий способ – это работа по франчайзингу. Он актуален лишь в том случае, если нет уверенности в успешном открытии собственного бизнеса на имеющихся площадях, и хочется воспользоваться проверенной бизнес моделью – франшизой. Но и здесь надо действовать очень аккуратно, так как практически 90% франшиз продающихся в России это «пустышки», где нет ни сильного известного бренда, ни каких-либо технологий. Соответственно, покупая такую франшизу, собственник площадей рискует ничуть не меньше, а даже больше, чем открывая бизнес самостоятельно.
Четвертый способ – это консервация площадей и объектов. Такой вариант допустим только в том случае, если это оказывает отрицательное влияния на общее состояние дел собственника или не приводит к ухудшению ситуации на самом объекте. Консервация допустима только в том случае, если известно, что кризис носит краткосрочный характер и вскоре ситуация будет улучшаться. Применительно к текущему кризису в России, на наш взгляд, резкий подъем, как в 2008-2009 годы, практически исключен.
Наша компания оказывает следующие услуги для собственников недвижимости, которым не удается найти арендаторов и приходится искать другие способы развития:
- Открытие бизнеса «под ключ» на собственных площадях
- Консультирование по открытию бизнеса на собственных объектах
- Содействие в выборе франшиз для собственных объектов
- Разработка стратегии развития и использования собственных площадей
Более подробно об этих услугах читайте в разделе открытие бизнеса на собственных объектах.
concept-development.ru
5 мелочей, которые помогут собственникам небольших офисов найти арендатора
Как быть собственникам небольших офисов, если рынок переполнен, а современные бизнес-центры под единым управлением теснят их? Начальник отдела продаж «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса» Сергей Войтов предлагает посмотреть глазами арендаторов: что те хотят увидеть и услышать, когда подыскивают себе офис.
Фото с сайта fishki.net– Сейчас арендаторам предлагаются офисы от 10 м2 до 2 000 м2 в более чем 70 бизнес-центрах Минска. Добавим к этому еще и офисы, встроенные в жилые и торговые объекты, и получим огромный объем предложения.
Сергей Войтов
Начальник отдела продаж «Твоя столица. Недвижимость для бизнеса»
При этом выросли и требования арендаторов. Они касаются не только оснащения (кондиционирование, вентиляция, быстрые лифты и т.п.), но и комфорта работы – единое рабочее пространство, возможность расширения арендуемых площадей и т.п. Именно поэтому все чаще мы встречаемся с запросами арендаторов на «Офис в БЦ с единым собственником».
Спад востребованности офисов в бизнес-центрах, имеющих более двух собственников, наглядно можно увидеть по динамике арендных ставок:
Динамика арендных ставок на офисы в Минске, с НДС
Динамика арендных ставок на офисы в Минске, с НДС
Офисы в бизнес-центрах с несколькими собственниками всегда были меньше по цене. Но, как видно, разрыв вырос.
Значит ли это, что подобные офисы уже перешли в разряд «неликвида»? Однозначно – нет. Но и завидным положение собственников таких объектов назвать нельзя: спрос уменьшается, ставки аренды снижаются быстрее, чем на офисы в бизнес-центрах с единым управлением, конкуренция растет.
Какой же выход из этой ситуации для собственников? Приспособиться к изменениям и перестать жить «вчерашними» понятиями. Необходимо уделять больше внимания мелочам. Именно в них кроется «ключ» к успеху.
Предлагаю посмотреть на поиск офиса в аренду глазами арендатора. Как ни парадоксально, широкое предложение офисов предоставляет выбор, но при этом зачастую приводит арендаторов в замешательство.
Неподготовленному человеку очень сложно в короткий срок изучить все нюансы объектов и сделать правильный выбор.
Как ищет офис потенциальный арендатор?
Независимо от необходимой площади, алгоритм поведения в основном следующий:
Ответственное за поиск офиса лицо просматривает предложение специализированных интернет-порталов, где ему, скажем, в ответ на запрос «офис до 80-100 м2», выдается порядка 15-20 вариантов⇒
И вот здесь у ищущего разбегаются глаза.
Совет первый
Элементарно – обязательно сделайте качественные фото вашего офиса и составьте «грамотное» описание на сайтах, где будет размещаться ваше объявление. Это то, что позволит вашему объекту не отсеяться сразу же из общей выборки.
Фото с сайта bebetter.com.ua
Желательно воспользоваться профессиональной камерой. Степень влияния фото очень велика. С их помощью можно гораздо эффектнее любого описания показать сильные стороны объекта: освещенность, полезный объем, живописный вид из окна и прочие нюансы.
Но при этом скрывать недостатки не стоит. Нивелировать разочарование потенциального арендатора от посещения офиса вряд ли получится.«Грамотное» описание – это не изощренные перлы маркетологов, а всего лишь четкий и понятный рассказ про удобства, которые офис может предоставить арендатору:
- Система кондиционирования
- Обеспеченность парковочными местами
- Хорошо работающая приточно-вытяжная система вентиляции
- Недавно проведенный косметический ремонт
- Возможность круглосуточного доступа
Совет второй
Когда начнут поступать звонки, вы должны быть готовы предоставить полную информацию об офисе. Ваш объект не единственный в списке рассматриваемых, и поэтому заранее подготовьте максимально полное, информативное и легко воспринимаемое коммерческое предложение.
Требование к нему аналогично объявлению на сайте – оно должно «зацепить», но при этом быть составлено в деловом стиле.
Распечатайте такую брошюру-коммерческое предложение, где будут указаны все характеристики офиса вместе с фотографиями.
Фото с сайта ra-sova.com
Это позволит выделить ваш объект при представлении вариантов лицу, принимающему решение по аренде. Как правило, на первичный осмотр собственник бизнеса приезжает редко. Но решение о выборе того или иного офиса будет принимать именно он.
Совет третий
Вы все сделали правильно и арендатор приехал посмотреть ваш офис. Но не стоит думать, что это первый и последний ваш показ. Даже если объект полностью соответствует описанию и фотографиям в объявлении, есть много других нюансов, которые могут не подойти потенциальному арендатору.
Поэтому старайтесь максимально узнать потребности арендатора, ставьте себя на его место. Свои интересы вы и так знаете – как можно выше ставка, как можно дольше договор аренды. А вот чего хотят арендаторы и насколько они требовательны – очень полезная информация. Она позволяет понимать, в каком случае можно настаивать на своих условиях, а в каком – необходимо в чем-то уступить, и от этого только выиграть.
Фото с сайта ntpo.com
Не стесняйтесь спрашивать – ваше любопытство не будет излишним. Возможно, своими вопросами вы сможете обратить внимание арендатора на ранее не замеченные им преимущества – например, «зеленая зона» или недорогое кафе рядом. А это – дополнительная возможность реализовать ваш объект.
Но зачастую происходит иначе: собственник из-за недостатка знаний о состоянии рынка (особенность спроса, предпочтения арендаторов, реальные цены сделок и т.п.) настаивает на своих условиях. И тем самым теряет потенциальных арендаторов.
И только к 3−5 показам он начинает понимать, что все-таки его ожидания по условиям сделки несколько завышены. Хорошо, если понимание приходит в течение месяца. Но есть случаи, когда время простоя офиса доходит до полугода и даже более. А каждый месяц простоя офиса – это ваши эксплуатационные затраты (эксплуатационные расходы) и недополученная выгода.
Совет четвертый
Будьте готовы дать исчерпывающую информацию по всем техническим и эксплуатационным характеристикам вашего офиса: от точной площади до величины эксплуатационных платежей, в зависимости от поры года.
Информация по эксплуатационным (не путать с коммунальными) платежам является не менее важной, чем арендная ставка. Поскольку их величина может достигать € 3 за м2Согласитесь, при ставке аренды, скажем, в € 9 за м2 с НДС, это достаточно много. К тому же, в отличие от коммунальных платежей, на величину эксплуатационных расходов арендатор не может оказывать никакого влияния.
Фото с сайта altzel.ru
Бывали случаи, когда потенциальный арендатор не уточнял величину эксплуатационных расходов, соглашаясь лишь на арендную ставку. А в итоге, при заключении договора аренды, «всплывшая» стоимость таких расходов грозила отказом от заключения договора.
Совет пятый
Не рассчитывайте только на целевой спрос (звонки в ответ на размещенное объявление).
Если ваш объект не блещет месторасположением, имеет не всем подходящие планировочные решения и т.п. – звонков может и вовсе не быть.Но это совсем не значит, что «все пропало» и сдать его возможно лишь «за коммуналку». Наша практика показывает, что востребованы самые различные офисы. Главное – знать, какому арендатору его предложить.
probusiness.io
Что делать сегодня торговым центрам, чтобы удержать арендаторов и покупателей
Что нужно менять девелоперам и администрации в работе торговых центров, чтобы привлечь и удержать трафик покупателей в кризис. Как выстраивать отношения с арендаторами. Рекомендациями делится Андрей Алешкин, партнeр, директор брокерского подразделения Сolliers International в Беларуси.
Фото с сайта realt.by– Рынок торговой недвижимости в Беларуси развивается, это радует потребителей (открывается возможность покупать товары, не выезжая за рубеж), арендаторов (возможность развиваться), девелоперов (несмотря на растущую конкуренцию, они могут выбирать арендаторов).
С каждым годом происходит насыщение рынка разными проектами. В том числе и теми, которые мы называем «правильными» – торгово-развлекательными центрами с полным представлением всех функций для всех категорий потребителей. Время рынков и объектов непонятного формата и долевой собственности уходит. Хотя такие еще существуют и, более того, продолжают строиться. Но это уже история…
Поделюсь рекомендациями для девелоперов, как вести себя сегодня – в условиях, когда рынок торговой недвижимости растет и насыщается, а покупательская способность падает.
Что сейчас происходит на рынке
Как уже показала практика, в текущей экономической ситуации якорные арендаторы оказались наиболее устойчивыми. Продуктовые ритейлеры, несмотря ни на что, еще и развиваются. В более выгодном положении сегодня находятся дискаунтеры, так как потребители предпочитают покупать более дешевые товары. Именно у них происходит рост продаж и трафика.
Это не только продуктовые розничные сети, но и магазины детских товаров, одежды масс-маркета и категории «средний минус», сегмент «дрогери» (недорогие магазины шаговой доступности, торгующие непродовольственными товарами – бытовая химия, косметика, парфюмерия и проч. – Прим. «Про бизнес.»).
Сейчас покупатель стал более избирательным. Многие ритейлеры на фоне снижения продаж, перенасыщения рынка однотипными товарами, возросшей конкуренции стали не способны стимулировать спрос и начали терпеть убытки. В результате некоторые из них просто не в состоянии оплачивать аренду докризисного уровня в качественных торговых центрах. Следовательно, возникают вопросы – о пересмотре условий арендных контрактов, сокращении (оптимизации) сети для выживания или же вообще о целесообразности ведения бизнеса.
Девальвация рубля, замедление роста заработной платы, повышение цен и снижение объемов потребительского кредитования негативно сказывается на покупательной способности. Снижается уровень посещаемости и конверсии ТЦ. Потребительский рынок за семь месяцев 2015 еще сохранил положительную динамику, но замедление уже оказалось существенным: розничный товарооборот (РТО) вырос всего лишь на 1% по сравнению с январем-июлем 2014 (тогда показатель роста РТО составлял 10,5%).
Фото с сайта shkolazhizni.ruСамые высокие темпы роста РТО за 7 месяцев продемонстрировали Минская область (+3%) и Минск (+3,6%). Положительная динамика еще сохранилась в Гомельской области. Остальные регионы показали уже отрицательную динамику роста РТО. Наибольшее падение (-2%) – в Витебской области. Этот регион, а также Брестская и Могилевская области в прошлом году заметно выделялись на фоне всей страны вводом новых крупных торговых объектов.
Что делать торговым центрам сегодня
1. Организовать комфортное пространство для шопинга и благоприятной торговой среды.
Выполнение этих функций лежит на управляющей компании или на администрации ТЦ. Эффективность их работы – ключевые факторы успеха объекта.
Управляющие компании всегда играли важную роль, но сегодня их деятельность приобрела решающее значение. К сожалению, этот вопрос стоит очень остро – из-за практически полного отсутствия таких компаний в Беларуси. Их функции выполняет инхаус – команда торгового центра или международный консультант по недвижимости.
Фото с сайта tcversal.ruНо именно управляющая команда занимается решением основных проблем, возникающих в торговом центре, включая комплексную эксплуатацию, административные услуги, маркетинг и коммерциализацию объекта. Все это играет очень важную роль и может существенно изменить облик ТЦ в глазах посетителей.
Не менее важными являются такие функции, как финансовое управление, сдача в аренду площадей и ведение арендных отношений. Профессиональная управляющая команда, обладающая высоким уровнем экспертизы на рынке недвижимости, может поддержать торговый центр заполненным и увеличить эффективность каждого квадратного метра.
2. Активно использовать маркетинговые инструменты
Фото с сайта speterburg.biglion.ruИх применение для повышения посещаемости объектов уже не раз доказало свое значение в соседних, более развитых с точки зрения ритейла, странах.
В наших условиях, когда преимущества одних ТЦ перед другими зачастую неочевидны, маркетинг – один из обязательных инструментов.
К сожалению, на сегодняшний день приемлемый маркетинг у торговых центров в Беларуси отсутствует:
- Не ясны маркетинговые форматы объектов
- Очень слабые программы маркетинговых мероприятий
- Традиционно хромает все, что связано с образом торгового центра: навигация, брендбуки, свет и прочее.
Если своевременно не уделить этому должное внимание, объект не только не привлечет новых арендаторов, но и потеряет текущих.
3. Пересмотреть размер и расположение магазинов
Среди возможных вариантов, которые помогают ТЦ сохранить существующих арендаторов, может стать сокращение размера магазина или его перемещение на другой этаж. Возможно, даже с компенсацией отделки.
Если в торговом центе все же появились пустующие площади, существуют варианты их заполнения – с целью сохранения трафика. Среди них можно отметить временные выставки, контактные зоопарки (животных можно гладить и кормить), pop-up (временные) магазины, шоу-румы, выход в офлайн интернет-магазинов, образовательные секции и co-working пространства, предоставление переговорных для тренингов, гастрономические маркеты, а также активное заполнение non-retail форматами.
Фото с сайта inkazan.ru4. Пересмотреть финансовое управление
Необходимо искать дополнительные источники доходов, реализуя нераскрытые возможности торгового центра. Но делать это следует нелинейно, как у нас привыкли – заставить все проходы киосками и островками. Важна взаимосвязь с маркетинговой стратегией и форматом объекта.
Во время финансовой оптимизации может быть проанализировано использование паркинга, применение энергосберегающих технологии, работа с неиспользуемыми пространствами торгового центра (кровля, фасады и проч.), земельным участком.
Фото с сайта roi.ru5. Прислушаться к арендаторам
Этот кризис отличается от предыдущего тем, что отпала необходимость анализировать объемы продаж ритейлеров – в целом падение произошло по всем сегментам. Тем не менее, при предоставлении арендных скидок нужно учитывать степень влияния кризиса на тот или другой сегмент: некоторые способны сохранять или даже наращивать объемы продаж в кризис. Об этом говорилось выше.
Также рекомендуется разрабатывать совместно с арендаторами конкурентоспособные программы лояльности для покупателей, которые уже давно используются в некоторых успешных торговых центрах России (например, MEGA CARD, именные карты ГУМа и др.). В условиях снижения уровня денежного потока возрастает необходимость сохранить «качество жизни».
Фото с сайта avto-project.ruРекомендуем также предоставлять арендаторам скидки по существующим договорам на срок от 3 месяцев до 1 года. После этого, вполне вероятно, вопрос о том, оправдано ли предоставление скидок, возникнет вновь. Мы считаем, что большинство ритейлеров не будет готово к повышению арендных ставок, особенно если арендодатель не улучшит привлекательность ТЦ. Следовательно, некоторые розничные операторы будут готовы «съехать» – если собственник будет пытаться поднять ставки до уровня докризисного периода. Это может создать дополнительные проблемы для менее успешных ТЦ, повысить долю свободных площадей в них.
Проявляйте гибкость, «слушайте» арендатора и внедряйте новые способы определения арендной платы. Очень важно понимать и слышать всех – особенно тех, у кого возникают финансовые трудности. Стоит попытаться проанализировать, в чем проблема у конкретного арендатора. Возможно, это его ошибка и именно он не смог конвертировать хороший поток посетителей, который обеспечил торговый центр. А может быть и наоборот – торговый центр не обеспечивает арендаторов достаточным потоком посетителей.
Фото с сайта pereezd-mig.ruПри выборе арендатора стоит обращать внимание на профессионализм управляющих бизнесом людей, на какие средства развивается арендатор, хорошо понимать его логистику закупок.
После выхода экономики из кризиса взаимоотношения собственника и арендатора нормализуются: скидки и уступки постепенно будут отменены. У обеих сторон останется бесценный опыт и понимание управления объектом и бизнесом в кризисное время, а некоторые ошибки уже не повторятся никогда. В результате следующий этап развития рынка торговой недвижимости будет характеризоваться более качественным управлением ТЦ и наращиванием анализа операционной деятельности торговых центров с использованием современных технологий.
Вот еще несколько рекомендаций:
- Осмыслить формат объекта, четко определить целевую группу – большинство торговых центров у нас не понимают, для кого они работают, какие должны быть арендаторы и что они должны делать для привлечения посетителей.
- Провести ревизию арендаторов и торгового плана, выделяя слабых и паразитирующих на других арендаторов, и арендаторов, генерирующих поток посетителей. Определить возможную стратегию по ротации неприемлемых арендаторов.
- Считать и анализировать потоки посетителей в торговом центре и всех его этажах и частях.
- Внимательно анализировать рынок и конкуренцию по всем товарным группам, зонам охвата торговых центров и их пересечению, перспективы развития города, района и т.п. Возможно, целесообразно обратиться в компании, профессионально занимающиеся маркетинговыми исследованиями и анализом.
- Объединяться, а не конкурировать.
- Не сокращать рекламный бюджет, а наращивать его в разные времена и этапы развития и объекта, и рынка в общем.
- Грамотно увеличивать поток потребителей за счет усиления развлекательных и др. функций.
Что происходит с объектами, которые только запускаются?
Фото с сайта arendasklada-ekb.ruОчень много ошибок мы отмечаем уже на начальных стадиях: неправильно выбран тип объекта, площадь, его ориентированность, торговый план – вплоть до того, что неверно [с точки зрения распределения трафика] размещены входы, вертикальные связи (лестницы, эскалаторы) и т.д. Иногда мы говорим, что вообще строить торговый центр в том месте, в котором хочет девелопер, нельзя.
Время ввода торгового центра также влияет на уровень вакантных площадей. Понятно, что объекты, открывающиеся в периоды кризисов, испытывают больше трудностей со сдачей в аренду и управлением.
Новым, только открывающимся комплексам нужно больше времени, чтобы завоевать целевую аудиторию и выйти на заявленный показатель посещаемости. Это сдерживает участие арендаторов в проектах – на ранней стадии их реализации или в только что открывшихся ТЦ. Тем не менее, новые торговые комплексы с продуманной концепцией, высокопрофессиональной управляющей командой и хорошей локацией постепенно станут не менее эффективными и успешными, чем давно работающие комплексы, и даже могут стать для них серьезными конкурентами.
Что делать ТЦ старого формата?
Фото с сайта srpj.ruВозникает потребность в реконцепции объектов старого формата. И здесь самое важное – провести ее как можно раньше, «дополнить» объект. Порой нужно и вовсе закрыть проект на реконструкцию, полностью или частично изменить его концепцию, уйти в специализацию, а иногда и изменить назначение.
Работая над изменениями торгового плана, всегда можно найти решение по улучшению:
- Размещение якорных арендаторов в других местах – для перенаправления потока
- Просто укрупнение магазинов и размещение крупных игроков вместо целого ряда мелких
Андрей Алешкин
Партнeр, директор брокерского подразделения Сolliers International в Беларуси (международная консалтинговая компания, предоставляющая услуги в области коммерческой недвижимости. Представлена в странах Южной и Северной Америки, Азии и Европы).
probusiness.io