Бизнес-Блог Блоготей Бизнес-Блог «Блоготей» — информационный блог о бизнесе и финансах. Полезные статьи и новости из мира бизнеса, финансов, банков, экономики, инвестиций. 
Можно ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать правильно?
Продажа ипотечной квартиры – не редкость. Покупатели часто ищут именно этот вариант приобретения жилья из-за его более приемлемой стоимости.
Сегодня я расскажу о преимуществах и недостатках такого рода сделок, стоит ли покупать ипотечную квартиру и как это сделать наименее рискованным способом.
○ Преимущества и недостатки.
Прежде, чем начинать поиски недвижимости, которая находится в залоге, следует взвесить все плюсы и минусы такого приобретения и решить, стоит ли покупать ипотечную квартиру или лучше переплатить и купить жилье без обременения.
Преимущества сделки:
- Привлекательная цена.
- Безопасность – ипотечная недвижимость проверяется специалистами банка.
- Организация расчетов и юридическая помощь со стороны банка – финансовые учреждения заинтересованы в таких сделках, поэтому контролируют их на предмет законности.
Недостатки:
- Сам факт наличия обременения.
- Зависимость от кредитора – сделка в идеале должна происходить под контролем банка.
- Отказ банка в переводе долга, если покупатель захочет также оформить ипотеку.
- Длительность процедуры.
- Сложность в оформлении, связанная с необходимостью сначала погасить долг и снять обременение перед продажей – только потом можно продать квартиру.
- Специфические риски, возникающие в основном, когда сделку не контролирует банк.
Вернуться к содержанию ↑
○ Особенности процедуры.
Существует несколько способов купить ипотечную квартиру. Зависят они от таких факторов:
- Участвует ли банк в сделке.
- Берет ли покупатель кредит или покупает квартиру по полной стоимости.
- Квартира покупается на вторичном рынке или по ДДУ.
Рассмотрим основные способы покупки квартиры.
✔ Продажа банком ипотечной квартиры.
Обычно заемщики сами обращаются к банку с просьбой выставить их квартиру на продажу. Такое решение возвращения займа выгодно банкам, поэтому они идут навстречу должникам. Посмотреть, какие предложения существуют на рынке можно в интернете по запросу «Витрины залогового имущества».
Процедура покупки такой квартиры следующая:
- Покупатель подает заявку на приобретение понравившегося жилья.
- Банк сводит покупателя и продавца.
- У банка покупатель арендует две ячейки: в одну вносит средства на погашение долга перед банком, во вторую – деньги для заемщика, которые он уже выплатил банку.
- Банк выдает справку о погашении кредита.
- С квартиры снимается обременение.
- Заключается договор купли-продажи.
- Право собственности покупателя на квартиру регистрируется в Росреестре.
- Продавец получает доступ к своей ячейке в банке.
Преимущества этого способа для покупателя – сопровождение специалистом банка и отсутствие у продавца доступа к деньгам до исполнения обязательства по передаче права собственности на квартиру.
✔ Продажа заемщиком.
Процедура происходит следующим образом:
- Между продавцом и покупателем составляется предварительный договор.
- Покупатель передает продавцу задаток на погашение долга (положение о задатке оформляется отдельным договором или прописывается в предварительном соглашении о сделке, а передача денег происходит на основании расписки).
- Заемщик-продавец отдает долг банку.
- В Росреестре снимается обременение с недвижимости.
- Заключается договор купли-продажи.
- Право собственности переходит к покупателю на основании регистрации в Росреестре, а продавцу достается остальная часть денег за квартиру.
Этот способ менее предпочтителен, так как сделка происходит без контроля банка. Кроме того, существует определенный риск – после снятия обременения с квартиры за деньги покупателя, заемщик становится владельцем недвижимости. Недобросовестные продавцы иногда используют эту схему, чтобы погасить долг без намерения передать ее покупателю. Как избежать такого риска?
✔ Предварительный договор купли-продажи.
Заключение такого договора свидетельствует о серьезности намерений сторон относительно сделки. Документ также служит некоторой гарантией для покупателя, что квартира, с которой снято обременение, будет ему своевременно передана.
Договор составляется в письменной форме. Заверять его у нотариуса не обязательно.
В договоре рекомендуется прописать:
- Намерение сторон относительно заключения сделки.
- Обязательство продавца в течение определенного срока обратиться к регистратору и снять обременение.
- Цену за квартиру с указанием оставшейся суммы долга и выплаченных средств.
- Порядок передачи задатка и его размер.
- Ответственность сторон за нарушение условий предварительного соглашения.
- Срок заключения основной сделки.
- Дальнейший порядок расчета.
В случае невыполнения условий предварительного договора, стороны вправе обратиться в суд и сделка будет заключена принудительно (п. 5 ст. 429 ГК РФ, п. 4 ст. 445 ГК РФ).
✔ Договор уступки права требования.
Уступка права требования на квартиру применяется, когда речь идет о жилье в новостройке, куда продавец еще не вселился.
Возможность переуступки прав на квартиру предусмотрена в Законе № 214-ФЗ. Договор заключается в письменной форме и регистрируется у нотариуса.
Как происходит процедура, если дольщик-продавец взял кредит на квартиру? Алгоритм действий приблизительно следующий:
- Заключается предварительный договор.
- Выплачивается долг в банке.
- Застройщик уведомляется дольщиком о переходе права требования к покупателю.
- Заключается и регистрируется договор уступки права требования.
- Проводится взаиморасчет.
Вернуться к содержанию ↑
○ Риски покупки такого жилья.
Как и при любой сделке с недвижимостью, покупатель несет определенные риски. На практике возникают следующие ситуации:
- Мошенничество продавца (вступление его в права собственности и отказ в заключении дальнейшей сделки).
- Срыв сделки из-за появления денег у продавца на погашение кредита.
- Банк может обанкротиться, пока деньги пребывают в ячейке и ожидают перехода прав собственности.
Если при покупке квартиры, берется снова кредит, то рисков еще больше.
✔ Если ипотечная квартира куплена в ипотеку.
Возможные проблемы при приобретении такого жилья:
- Не всякий банк готов заложенную квартиру передать новому должнику.
- Перевод долга в другой банк практически не практикуется.
- Банк может покупателю не дать кредит.
- Банк, выдавший изначально ипотеку, может разрешить должнику продать квартиру, при этом для нового должника условия ипотеки могут быть крайне невыгодными.
Вернуться к содержанию ↑
○ Сложности, которые могут возникнуть.
Сделка купли-продажи недвижимости является само по себе трудной. Когда в ней появляется третье лицо в виде банка, могут возникнуть дополнительные сложности. Рассмотрим самые основные.
✔ Изменение привычной процедуры.
Банк, являясь кредитором, может вносить свои корректировки в действия сторон. Сложнее всего обстоят дела с переуступкой долга другому лицу. Обе стороны сделки (покупатель и продавец) в этом случае оказываются зависимыми от финансового учреждения.
Банки могут спекулировать на своем положении, требовать дополнительные документы для перевода долга, предлагать невыгодные условия кредита новому заемщику или дополнительные платные услуги и т.д.
✔ Более длительное оформление.
Увеличение сроков оформления обычно связано с необходимостью проведения множества действий.
Ситуация может усложняться невозможностью с первого раза оформить право собственности в Росреестре – процедура затягивается до трех месяцев.
При необходимости взять кредит на квартиру покупателю, банк долго изучает кредитную историю и финансовое состояние заемщика, таким образом, сроки заключения сделки купли-продажи переносятся минимум на 2-3 месяца.
Вернуться к содержанию ↑
○ Советы юриста:
✔ Купили ипотечную квартиру, но продавец требует от нас дополнительные денежные средства, так как ему не хватило денег на погашение кредита, что делать?
Если Вы уже приобрели квартиру и зарегистрировали в Росреестре, то Вас требования продавца касаться не могут – Вы полноправный владелец квартиры, и Вас просто пытаются обмануть.
Чтобы избавиться от мошенника, Вы можете обратиться в полицию или в прокуратуру.
✔ Ипотечная квартира оказалась совершенно неприспособленной для жизни: трещины в стенах, которые были прикрыты обоями, шумные соседи и т.д. Можно ли отменить сделку и вернуть деньги?
Сделку отменить можно на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ. Если продавец не согласен вернуть деньги, Вы вправе обратиться в суд. При этом необходимо будет доказать, что Вы не знали о недостатках в Вашей квартире, так как они были заведомо скрыты продавцом.
Вернуться к содержанию ↑
Специалист расскажет, на что обратить внимание при покупке квартиры, находящейся в ипотеке.
Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ
topurist.ru
Ипотечная квартира — какие права у владельцев и банка?
Когда мы приобретаем квартиру в ипотеку мы не только решаем свой жилищный вопрос. Квартира, купленная в ипотеку, вроде бы находится в нашей собственности, но к ней в довесок идут и определенные правила, которые необходимо строго соблюдать из года в год.
Когда мы приобретаем квартиру в ипотеку мы не только решаем свой жилищный вопрос, но и принимаем на себя определенный круг обязанностей, связанных с этим жильем. Квартира, купленная в ипотеку, вроде бы находится в нашей собственности, но к ней в довесок идут и определенные правила, которые необходимо строго соблюдать из года в год.
Ипотечная квартира находится не только в собственности у заемщика, но и одновременно продолжает быть в залоге у банка. При этом владелец квартиры, оформивший на себя ипотечный кредит имеет в отношении квартиры определенные права – это право пользования жильем, владения им и распоряжения недвижимостью, как своей.
Перепланировка ипотечной квартиры можно ли делать?
Что же эти права на самом деле означают? С правом пользования вроде бы все просто — владелец имеет право жить в ипотечной квартире со своей семьей и родственниками, он так же может регистрировать и пускать жить в оформленную в ипотеку квартиру третьих лиц, то есть не являющихся ему родней. Так же в эти права, хотя они больше походят на обязанности, входит — уведомление банка-кредитора о вселении в квартиру родственников или третьих лиц. Причем «право» это обязательное. Все проживающие или временно находящиеся в квартире, оформленной в ипотеку, несут ответственность за сохранность жилья перед банком. При этом банк должен быть просто уведомлен о тех, кто проживает или прописан в ипотечной квартире, но не проверяет достоверность этих фактов.
На что еще имеет право владелец ипотечной квартиры
После того, как право собственности владельцем ипотечной квартиры получено, в процессе его проживания в этой квартире возникает ряд ограничений. Хоть право распоряжения и указанно в кредитной договоре, оно несет довольно ограниченный характер. По сути, самостоятельно распоряжаться ипотечной квартирой владелец не может. Так как квартира находится в залоге у банка, то владелец не может подарить ее или завещать кому-либо до полного погашения кредита. Хотя, теоретически такая процедура возможна, но только с согласия банка-кредитора. Стоит отметить, что получить такое согласие крайне сложно. Официально запрета на продажу ипотечного жилья так же нет. Но, на деле, продать квартиру, оформленную в ипотеку, очень сложно.
Банки-кредиторы выступают категорически против этой процедуры и допускают ее только в самых крайних случаях. Все дело в том, что механизм подобной процедуры еще толком не разработан и в процессе возникает множество сложностей, с которыми никому не хочется сталкиваться. Делать в ипотечной квартире ремонт, даже капитальный — законное право владельца, все это он может не согласовывать и не уведомлять об этих процедурах банк-кредитор. Ведь квартира приобретается ни на один год, поэтому на комфортные и удобные условия проживания владелец квартиры имеет полное право. Однако перепланировка квартиры обязывает ее владельца опять же соблюсти ряд условий и утвердить множество бумаг и разрешений. Вся процедура согласования перепланировки ипотечного жилья состоит из трех этапов.
Первое, что необходимо сделать, это согласовать проект перепланировки со всеми контролирующими ЖК организациями. После согласования всех контролирующих органов, когда проект перепланировки согласован, необходимо обратиться в страховую компанию, так как ипотечная квартира всегда является страховым объектом. То есть, обращаться в страховую компанию необходимо именно в ту, в которой застраховано ваше ипотечное жилье. Если в проекте перепланировки существует хотя бы малая вероятность разрушения квартиры, ее порчи или последующего уменьшения стоимости, то скорее всего страховая компания откажет вам в этом.
Только после получения согласия страховой компании на перепланировку, владелец квартиры может обратиться в банк-кредитор за их согласием. Но, даже на этом этапе банк может отказать вам в согласии. Хотя в большинстве случаев, так как банк является последней инстанцией, он все же дает свое согласие после положительных решений предыдущих инстанций.
На что имеет право банк
Когда вы оформляете договор ипотечного кредитования банк-кредитор просит вас подписать еще некоторые бумаги. Среди них обычно встречается дополнительное соглашение, в котором банк обязывает вас уведомлять его о вписании и вселении в ипотечную квартиру третьих лиц. Банк так же имеет право ограничить вас в этой возможности, то есть ограничить круг лиц, которых вы можете вселять в ипотечную квартиру, только вашими членами семьи. О таких правах банка вы должны быть проинформированы еще до подписания договора ипотечного кредитования. Вносить в соглашения дополнительные условия или менять уже существующие после подписания договора запрещается.
Ипотечный договор — как правильно заключить?
Если банк наложил запрет на вселению в квартиру лиц, не являющихся вашими членами семьи, то это не означает невозможность в этой квартире прописки третьих лиц. Это возможно, так как законодательство позволяет регистрировать в квартире лица без права пользования этой жилплощадью. Но, не стоит забывать о том, что владелец квартиры должен уведомлять банк о регистрации в ипотечном жилье новых лиц, если он подписал соответствующее соглашение.
Если происходит смена кредиторов, то есть рефинансирование или перекредитование ипотечного жилья, то ипотечная квартира может неоднократно выступать в качестве залога. Каждый следующий залог будет уже нести вторичный характер. Так как квартира находится в залоге у банка, который выдал ипотечный кредит. Если вы хотите перезаложить квартиру, которая оформлена в ипотеку, то вам необходимо получить согласие банка в котором она изначально была оформлена. А так же обязательным условием является получение согласия того банка, в котором вы хотите рефинансироваться.
credits.ru
Покупка ипотечной квартиры в 2019 году: пошаговая инструкция
Приветствуем! Сегодня поговорим о том, как купить квартиру, которая находится в ипотеке. Собственное отдельное комфортное жилище всегда было самой большой мечтой человека. Цена недвижимости определяет уровень ее доступности для наших соотечественников. Это и вынуждает покупателей разыскивать тот жилой фонд, который по определенным показателям и является более приемлемым приобретением. Многоаспектный вариант — покупка ипотечной квартиры предполагает значительно более низкую цену, возможность оплаты приобретения частями, а также иные нестандартные подходы. В большинстве случаев это приобретение квартир с использованием средств финансовых организаций.
Особенности рынка недвижимости
Приобретение собственной крыши над головой в тот или иной промежуток времени становится актуальным буквально для каждого. Это связано с тем, что отдельная квартира или дом, как в материальном, так и в психологическом плане обеспечивает материальную стабильность и определенный статус владельца и его близких. На сегодняшний день самостоятельное приобретение жилья остается серьезной проблемой, так как основная масса населения не обладает столь масштабными доходами. Решение, как купить ипотечную квартиру, становится наиболее актуальным выходом из ситуации по следующим показателям:
- Даже на начальных этапах строительства новое жилье отличается высокой рыночной стоимостью, а к моменту пуска в эксплуатацию цены 1 квадратного метра становится просто заоблачными;
- Низкие показатели среднего уровня заработной платы населения по стране, нестабильность рынка труда, возможность в долгосрочном периоде потери рабочего места, а, следовательно – легального постоянного дохода;
Цена в данном случае определяет все. Тем более что многочисленные экономические кризисы, которые в последние десятилетия стали достаточно частыми, не позволяют обзавестись современным и комфортабельным жильем за небольшой отрезок времени.
Для решения этих проблем на сегодня наиболее приемлемый вариант — купить квартиру с обременением. В современном правовом поле этот процесс рассматривается в виде процедуры привлечения банковских средств для приобретения недвижимости. Согласно с договорными условиями получатель ипотеки, являющийся заемщиком, берет на себя обязательство по выплате определенной суммы каждый месяц в течение определенного отрезка времени. В основном это более десяти – пятнадцати лет.
Главной особенностью ипотечных взаимоотношений между заимодавцем и заемщиком является то, что до полного погашения долга перед финансовым учреждением, владельцем жилья остается банк. Длительность договора, различные колебания материальной стабильности, иные объективные и субъективные причины, которые могут возникнуть за 10-15 лет могут привести к тому, что держатель ипотеки становится неплатежеспособным.
В течение этого периода также заемщик может принять решение о продаже ипотечного жилья для решения собственных финансовых проблем. Наиболее распространенный вариант выхода из создавшегося кризиса неплатежей – реализация жилья, находящегося в ипотеке.
Несмотря на сложность этой процедуры в правовом поле, она становится все более распространенной. В связи с этим следует как можно внимательнее изучить комплекс достоинств и недостатков.
Риски продавца и покупателя
Приоритетом в глазах потенциального покупателя обремененной квартиры является низкая стоимость. Почему подобная недвижимость становится относительно доступной на рынке жилья? Объекты жилого фонда, с обременением ипотекой значительно теряют в цене. Кроме этого, банк гарантирует, что залоговое имущество не может стать объектом претензии третьей стороны. На первый взгляд, все выглядит достаточно просто и надежно. Но в этой процедуре есть масса моментов, представляющих риски материального и юридического характера для всех сторон – участников сделки.
- Наиболее весомым риском для покупателя и продавца является предложение приобретения квартиры, на что банк – заимодавец не дает согласия и не участвует в процедуре. Купленная квартира не переходит новому владельцу. Сделка представляется незаконной, покупатель теряет деньги.
- Значительную опасность представляет достаточная протяженность процедуры во времени. В процессе оформления, а также на этапе, когда покупатель вносит аванс, заемщик может изыскать необходимую сумму для уплаты своего долга банку. Заручившись поддержкой профессионального адвоката, заемщик останавливает процедуру и не возвращает авансированные средства. Избежать подобных убытков позволяет внесение денег посредством ячейки банка.
- Не менее рискованным шагом юристы считают приобретение квартиры с оплатой остатка долга. Если выплата позволяет признать договор ипотеки выполненным, заемщик становится владельцем квартиры. Следующим этапом может стать его отказ от заключения последующего соглашения о покупке квартиры или дома, находящиеся в ипотеке. Минимизировать подобный риск позволяет процедура подписания предварительного Договора купли и продажи, где указаны все условия и обязанности покупателя.
Варианты покупки
На сегодня в правовом поле рассматривается три основных варианта приобретения недвижимости, находящейся в ипотеке. У каждого из них есть свои позитивные и негативные моменты, особенности и приоритеты, которые позволяют найти и выбрать тот или иной вариант. Но предварительно стоит х изучить особенности процедуры.
Наличные
Приобретение квартиры за наличные непосредственно у заимодавца. Специалисты считают этот способ самым простым и надежным, так как все этапы происходят при участии и в сопровождении специалистов стороны кредитодателя. При этом способе предполагается внесение покупателем оставшейся по ипотеке задолженности.
Процедура покупки за наличные проводится следующим путем:
- Аренда двух банковских ячеек, обе находящиеся в одном банке. Одна служит для оплаты банку суммы долга.
- После получения справки о погашении кредита, заключается Договор купли – продажи, где подробно прописываются все условия перехода прав собственности.
- Затем документ заверяется нотариальным путем и проходит регистрацию в Российском Государственном Реестре.
Процедура прямого и повторного кредитования в том же банке
Есть ряд банков, которые предлагают специальный ипотечный продукт по кредитованию заложенного в банке жилья. Так, Сбербанк, Газпромбанк и ряд других банков предлагают возможность взять ипотеку на уже оформленное в ипотеку жилье в этом же банке.
Суть процедуры следующая. Если вам понравилась квартира, но она в залоге у Газпромбанка, например, по ипотеке, то вам следует обратиться в Газпромбанк и подать заявку на специальную ипотеку по залоговым объектам банка. Ставка по такой ипотеке будет чуть ниже стандартных программ. При этом сделка достаточно безопасная, так как ипотека выдается в банке залогодержателе.
После одобрения ипотеки происходит одновременное гашение старой ипотеки и выдача новой, а дальше регистрация сделки в юстиции.
Ипотека в другом банке
Если у вас есть ипотечное решение, и вы нашли ипотечный вариант недвижимости, то не стоит переживать. Вариант как провести такую сделку есть. Единственной важной загвоздкой будет то, что нужно будет найти деньги для гашения остатка ипотеки продавца. Тут есть несколько вариантов:
- Найти деньги самостоятельно.
- Занять деньги в долг. Рекомендуем [urlspan]этот сервис[/urlspan].
- Получить займ от агентства недвижимости.
После того как деньги найдены, нужно погасить задолженность продавца перед банком, снять обременение и оформить ипотеку уже на жилье без ипотеки по стандартной процедуре.
Важно понимать, что риски тут такие же, как и в варианте с оплатой наличными – клиент после гашения ипотеки может просто отказаться от сделки, и вы потеряете аванс.
Пошаговая инструкция по оформлению
Если вы решили купить квартиру, находящуюся в ипотеке, то мы подготовили для вас алгоритм действий по оформлению. Как пример, мы использовали вариант покупки ипотечной квартиры через ипотеку.
- Изучение рынка, принятие решения о выборе того или иного объекта, которым может быть новостройка или вторичное жилье.
- Определение банковского учреждения и выбор ипотечного продукта. При этом необходимо обращать внимание на репутацию, финансовые возможности, страховки и особенности наложения взысканий при просрочке оплат.
- Сбор и подготовка пакета документов, куда входят паспорт, справки, трудовые и др. смотрите наш пост «Документы для ипотеки».
- Получение решение в нескольких банках.
- Гашение задолженности продавца перед банком вашими деньгами. О том, где их найти мы говорили выше. Обязательно возьмите от него расписку.
- Снятие обременение с квартиры в юстиции.
- Подписание договора купли-продажи и предоставление документов по недвижимости в банк, оценка (если требуется).
- Одобрение объекта недвижимости и назначение даты сделки.
- Подписание кредитной документации и страховки.
- Регистрация сделки в Росреестре.
- Перечисление кредитных средств продавцу.
Стоит ли покупать ипотечную квартиру
Приобретение ипотечного жилья серьезное и ответственное, жизненно важное решение. Чтобы, не колеблясь сделать правильный выбор, следует критически оценить его положительные и отрицательные стороны.Приоритетами подобной сделки являются значительно более низкие цены на недвижимость по сравнению с рыночной стоимостью, а также пребывание квартиры в качестве залога является гарантией банка во всех юридических вопросах.
Негативная сторона вопроса:
- Обременение квартиры является плохой репутацией для потенциального покупателя;
- Длительное и сложное оформление сделки;
- Приобретая ипотеку, любые требования кредитора следует неукоснительно выполнять. При нарушении правил возможно расторжение договора.
Покупка квартиры находящейся в ипотеке сопряжена с определенным риском. Чтобы вас не постигли различные неприятности в процессе покупки, следует точно изучить все особенности и выяснить вопросы. Согласование процедуры с банком, консультация с квалифицированным правоведом, выписка из Российского Реестра позволит обойти все подводные камни, удачно и безопасно приобрести жилье. Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу, он поможет вам разобраться во всех тонкостях сделки.
Ждем ваших вопросов в комментариях. Просьба оценить статью и подписаться на новости проекта.
Также вам будет интересно узнать про то, какая квартира подходит под ипотеку.
ipotekaved.ru
Сдача ипотечной квартиры в аренду
Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.
При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.
Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.
Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?
Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки. Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку. Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.
Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.
Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее. Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2019 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду. Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?
Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:
- Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
- Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
- Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.
Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?
Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.
Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.
Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.
В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.
Риски
Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой. В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду. Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.
Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком. К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду, поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.
Видео: Покупка квартиры для сдачи в аренду
Читайте также:
ipoteka-expert.com
Покупка квартиры, обременённой ипотекой: что нужно знать?
Иногда жизненные обстоятельства складываются так, что кому-то с ипотечной квартирой приходится прощаться. Стоит ли покупателю рассматривать возможность приобрести такую квартиру? Что он должен просчитать в первую очередь и чего опасаться? Разбираемся.
Иллюстрация: Ирина Фатеева
Как продаётся то, что продать нельзя?
При покупке квартиры в ипотеку в свидетельстве о праве собственности прописывается, что квартира находится под обременением. Пока кредит и проценты за неё не выплачены, с недвижимостью сделать ничего нельзя. Невозможно подарить, обменять или продать жилплощадь, которая фактически является собственностью банка. Но у гражданина, взявшего недвижимость в ипотеку, в жизни может всякое случиться, и иногда непредвиденные обстоятельства приводят к тому, что с квадратными метрами всё-таки приходится прощаться. Например, квартира может стать слишком тесной для семьи, которая вдруг стала больше. Или жильё может стать фактически ненужным, если грядет переезд в другой город или страну. Или совсем уж печальная история — когда из-за потери работы нет возможности выплачивать такой большой кредит. То есть, веских причин продать ипотечные квадратные метры может быть масса. Тогда владелец квартиры обращается в отделение банка, сообщает о своих форс-мажорных обстоятельствах, и недвижимость выставляется на продажу.
Преимущества приобретения ипотечной квартиры
Когда на продажу выставляется залоговая квартира, обычно в объявлениях указывается, что на ней «висит» юридическое обременение. И это пугает потенциальных покупателей. Хотя пугать, в общем, не должно: если подойти к этому делу с умом, все останутся в выигрыше.
Покупка квартиры, находящейся под банковским залогом, имеет определённые преимущества. Первое: прежде чем взять квартиру в залог, банк её проверяет. Покупая «вторичку», покупатель сильно рискует, что со временем вдруг появится дальний родственник бывшего владельца недвижимости и заявит свои права на проживание. Поэтому главный плюс приобретения залоговой квартиры — гарантия отсутствия прав третьих лиц на приобретаемое жильё.
Фактически, банк всё сделал за покупателя: он уже обращался к оценщикам, подключал к проверке страховую компанию, и каждый специалист проверял квартиру в своём направлении. Принимая квартиру под залог, банк предусмотрел и снизил все риски, выяснив заранее, что сделка не будет оспорена третьими лицами. Поэтому, приобретая такую квартиру, можно быть на 100% уверенным, что юридическая сторона сделки будет в точности соблюдена.
Обычно продавец выставляет недвижимость на продажу с невысокой стоимостью. Мотивация предельно ясна: необходимо «вытащить» деньги как можно быстрее. Даже если изначально такое жильё продаётся без скидки, за такой объект точно можно поторговаться.
Другой стороне сделки продажа ипотечной квартиры тоже выгодна: заёмщик освобождается от долга перед банком, а банк приобретает нового платежеспособного заёмщика, готового взять ипотеку (если рассматривать долгосрочное кредитование) или способного выплатить ипотечный кредит (если квартира приобретается за наличные).
Что нужно знать покупателю?
Прежде чем ипотечная квартира будет выставлена на продажу, продавцу необходимо получить согласие банка. Для кредитной организации невыгодно, чтобы собственник продавал залоговую квартиру. Ведь при погашении ипотеки имеют место быть так называемые «длинные деньги» в части процентов по займу. А в случае продажи квартиры долг закроется одномоментно. Чтобы получить от банка добро на продажу жилья, необходимо найти веское обоснование принятого решения — тяжелый недуг, сокращение на работе и т.д. (именно поэтому, приобретая ипотечную квартиру, будущему владельцу так важно удостовериться, что банк не будет против её продажи).
Второй важный момент — определение суммы, которую новому покупателю необходимо выплатить за квартиру. Обычно она делится на две части: погашение долга перед банком и непосредственная выплата продавцу. Чтобы с недвижимостью можно было проводить сделки купли/продажи, на ней не должно быть обременений. И в этом моменте потенциальному покупателю необходимо быть предельно осторожным, поскольку именно его средства идут на погашение кредитного долга.
После погашения обременения перед банком, фактически, полноправным хозяином жилья становится продавец. А вдруг он откажется выезжать из квартиры, пока не подберёт себе достойное жилище? К сожалению, такие истории случаются, и тогда процедура выезда из квартиры растягивается на месяцы. Или же другой вариант аферы: став полноправным владельцем квартиры, продавец выставит её на продажу, но уже не как залоговую с низкой стоимостью, а по привлекательной для себя цене, и в лучшем случае из суммы денег, вырученных с продажи жилья, вернёт неудавшемуся покупателю деньги за снятое обременение, в худшем – оставит с носом.
Поэтому покупателю необходимо настоять, чтобы стороны нотариально заверили договор задатка, в котором прописаны условия сделки. А именно: покупатель гасит обременение в банке за продавца, после чего прежний владелец квартиры обязуется её продать. Также важно в договоре указать сроки, в течение которых банк снимет обременение, а продавец продаст квартиру.
Первый вариант: покупка за «живые» деньги
Чтобы не потерять свои деньги, потенциальный покупатель может сделать следующее. Арендуются банковские ячейки, в одну из которых помещаются деньги, покрывающие обременение, а в другую – остаток суммы за жилплощадь.
После того, как кредитная организация получает свою часть, она, в свою очередь, выдаёт справку о снятии задолженности, а также закладную на квартиру. Закладная необходима как подтверждение факта выполнения должником своих обязательств по оплате кредита. Этот документ предоставляется продавцом вместе с письмом из банка в Регистрационную палату для снятия обременения.
Далее покупка недвижимости идёт по привычному сценарию, поскольку обременение снято, и с квартирой возможно проводить любые сделки. Заключается договор купли-продажи, оформляется переход права собственности, и после реализации сделки остальная часть денег из ячейки переходит по праву к своему хозяину.
Стоит иметь ввиду, что это наиболее простой способ получения квартиры. Человеку, решившемуся на приобретение ипотечных квадратных метров, следует просчитывать каждый свой шаг и не стесняться обращаться за помощью к юристам и нотариусам. Если же нет возможности арендовать банковскую ячейку, то наиболее оптимальным вариантом будет написание продавцом расписки при каждой передаче ему денег.
Второй вариант: новая ипотека
Такой вариант будет интересен тем, кто планирует брать жильё, обременённое ипотекой, тоже в ипотеку. Это вполне реально, но есть нюансы. Во-первых, потенциальный покупатель обязан быть юридически «чистым», с идеальной кредитной историей. Во-вторых, все манипуляции должны проводиться в одной кредитной организации.
Залогодержателю (банку) это подходит идеально. Фактически происходит лишь смена заёмщика и залогодателя. Недвижимость продолжает являться собственностью банка, один кредит закрывается, выдаётся второй. Банк, выступавший раньше кредитором продавца, теперь становится кредитором покупателя. Круговорот денег происходит под эгидой банка, которому всё равно, что в данных условиях один хозяин квартиры сменился на другого. Итог таков: за счёт выданного покупателю ипотечного кредита, а также первоначального взноса, погашается задолженность продавца-должника. Параллельно идут два процесса: снятие обременения на недвижимость и наложение на неё нового обременения.
Третий вариант: покупка у банка
Купить ипотечную квартиру можно и у банка, о чём мы уже писали. Схема проста и подобна покупке квартиры у хозяина. Только реальным продавцом выступает кредитная организация, которая и занимается поиском заинтересованных лиц. Этот вариант безопасен, его также можно рассматривать.
Такой способ имеет свои плюсы для банка и минусы для хозяина квартиры. Кредитная организация, получая оповещение о том, что хозяин квартиры не в состоянии оплачивать ипотеку и искать на неё покупателя, старается как можно быстрее пустить «с молотка» удерживаемые квадратные метры. Поиском лучшего предложения банк заниматься не будет. Ему нужно скорее вернуть свои деньги, а всё, что останется – отдать хозяину квартиры. Поэтому вряд ли продавец в этом случае останется «в наваре». В лучшем случае – сработает «в ноль».
А дальше схема покупки предельно проста: покупатель приходит в банк, где подписывает предварительное соглашение о покупке недвижимости. Данный документ в присутствии трёх сторон заверяется нотариально. Далее всё идёт по описанному выше «протоколу»: кредитная организация любезно предоставляет собственные депозитные ячейки для расчёта по сделке, в которые покупатель кладет деньги для покрытия обременения и деньги для продавца. Перед заключением договора стоит убедиться, что в Регистрационную палату уже поданы сведения о погашении кредита. Продавец с покупателем заключают договор купли/продажи, отправляются в Регпалату, где фактически и завершаются все «бумажные» дела.
В итоге
Как видим, приобрести ипотечную квартиру в реалиях нашего времени очень даже возможно. Вариантов и тонкостей при покупке достаточно много, следует только выбрать более удобный вариант, просчитать все риски и проследить, чтобы сделка была проведена с абсолютной юридической чистотой. Это момент первостепенной важности, который позволит не остаться без денег и на улице.
Ангелина Беркут
22.08.2016
knowrealty.ru