Вторник , 21 сентября 2021
Бизнес-Новости
Разное / Инвестиции в коммерческую недвижимость: Инвестиции в коммерческую недвижимость в новостройках: советы экспертов

Инвестиции в коммерческую недвижимость: Инвестиции в коммерческую недвижимость в новостройках: советы экспертов

Содержание

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Кроме вложения средств в собственный бизнес и его постоянное развитие многих бизнесменов и просто состоятельных людей интересует возможность получения, так называемого, «пассивного дохода». 

У инвестора есть довольно большой выбор инструментов увеличения дохода с вложения собственных средств. У любого из них есть свои плюсы и минусы, например: 

  • Инвестор может отдать деньги в банк на депозит под процент. Плюс в минимум затрат времени и необходимых знаний. Минус – риск: банк может лопнуть. Или проценты будут настолько невысокими, что вклад быстро обесценится. 
  • Инвестор может попробовать свои силы на фондовом рынке. Надо обладать очень существенными специфическими знаниями, и тогда возможна высокая потенциальная доходность. Или возможны большие потери, и риск потерять все. 

Инвестирование в недвижимость в любые времена было надежным средством сохранения и увеличения сбережений. Такое вложение капитала несет в себе гораздо меньше рисков в сравнении с инвестированием в акции или оформлением депозитного счета. Поэтому многие предпочитают вложения в недвижимость. Недвижимость — очень дорогой вид имущества. Это и дома и квартиры, офисные и производственные помещения. Доход, который приносит инвестирование в недвижимость, может быть получен и с эксплуатации помещения(аренды), и за счет роста его стоимости со временем. 

Почему нужно инвестировать в недвижимость? 

  • ВЫСОКОНАДЁЖНЫЙ АКТИВ. Не подвержен отзыву лицензии, не может обанкротиться. 
  • ВСЕГДА РАСТЁТ В ЦЕНЕ. Стоимость кв.м за последние 20 лет, только росла даже с учётом кризисов. 
  • ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ДОХОД. При сдаче в аренду инвестор получает постоянный ежемесячный доход. 
  • ПРОСТОТА ВЛОЖЕНИЙ. Недвижимость – простое и понятное средство инвестирования. 
  • ПОЛЕЗНЫЙ АКТИВ. Недвижимость – актив для получения кредита на новые инвестиции.
     
  • АКТИВ НА РУКАХ. Его всегда можно потрогать, оставить себе или передать детям, родственникам. 

ВИДЫ И СПОСОБЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ: 

  • Инвестиции в жилую недвижимость с последующей сдачей ее в аренду 
  • Инвестирование в строящуюся недвижимость 
  • Инвестирование в коммерческую недвижимость 
  • Инвестирование в загородную недвижимость и земельные участки Другие способы инвестиций в недвижимость ( ПИФ, зарубежная недвижимость и др.) 

Специалисты Агентства ЦИТАДЕЛЬ помогут проанализировать все конкретные варианты увеличения дохода. Консультации по инвестированию в недвижимость включают: 

  • Подбор объекта недвижимости для инвестиций. Подбираем недвижимость, чтобы на ней зарабатывать, а не терять! 
  • Покупка новостройки и вторичного жилья. Нашли квартиру, но не уверены в застройщике? Беспокоят возможные проблемы с документами? Проверьте с помощью нашей Компании.
  • Привлекать ли ипотечные средства? Нужна ли страховка? Какие налоги? И еще ряд вопросов, оптимальное решение которых существенно влияет на доходность вложенных средств.

Или
звоните нам

+7 (473) 200-44-00

Фонд Коммерческая недвижимость. Инвестирование в коммерческую недвижимость.

«Сбер Управление Активами» и «Сбер Инвестиции» — бренды, используемые АО «Сбер Управление Активами» для продвижения своих финансовых продуктов.

АО «Сбер Управление Активами» зарегистрировано Московской регистрационной палатой 01.04.1996. Лицензия ФКЦБ России на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами №21-000-1-00010 от 12.09.1996. Лицензия ФКЦБ России №045-06044-001000 от 07.06 2002 на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами. Ознакомиться с условиями управления активами, получить сведения об АО «Сбер Управление Активами» и иную информацию, которая должна быть предоставлена в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными правовыми актами РФ, а также получить подробную информацию о паевых инвестиционных фондах (далее – ПИФ) и ознакомиться с правилами доверительного управления ПИФ (далее – ПДУ ПИФ) и с иными документами, предусмотренными Федеральным законом от 29.
11.2001 №156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» и нормативными актами в сфере финансовых рынков, можно по адресу: 121170, г. Москва, ул. Поклонная, д. 3, корп. 1, этаж 20, на сайте https:/www.sber-am.ru, по телефону: (495) 258-05-34. Информация, подлежащая опубликованию в печатном издании, публикуется в «Приложении к Вестнику Федеральной службы по финансовым рынкам». Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в ПИФ. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с ПДУ ПИФ. ПДУ ПИФ предусмотрены надбавки (скидки) к (с) расчетной стоимости инвестиционных паев при их выдаче (погашении). Взимание надбавок (скидок) уменьшит доходность инвестиций в инвестиционные паи ПИФ. Результаты деятельности управляющего по управлению ценными бумагами в прошлом не определяют доходы учредителя управления в будущем. В отношении ПИФ уровни Риска / Дохода указаны исходя из общепринятого понимания того, как располагаются указанные объекты для инвестирования на шкале риск-доходность.
Под «Риском» и «Доходом» в отношении ПИФ не подразумеваются допустимый риск и ожидаемая доходность, предусмотренные Положением Банка России от 03.08.2015 № 482-П. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Фонд облигаций «Илья Муромец» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 18.12.1996 за № 0007-45141428. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Фонд акций «Добрыня Никитич» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 14.04.1997 за № 0011-46360962. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Фонд Сбалансированный» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 21.03.2001 за № 0051-56540197. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Фонд перспективных облигаций» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 02.03.2005 за № 0327-76077399. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Природные ресурсы» правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 31.
08 2006 за № 0597-94120779. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Электроэнергетика» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 31.08.2006 за № 0598-94120851. ЗПИФ недвижимости «Коммерческая недвижимость» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 25.08.2004 за № 0252-74113866. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Глобальные акции» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 26.12.2006 за № 0716-94122086. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Потребительский сектор» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 01.03.2007 за № 0757-94127221. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Финансовый сектор» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 16.08.2007 за № 0913-94127681. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер — Глобальный Интернет» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 28.06.2011 за № 2161-94175705.
ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Глобальный долговой рынок» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 30.11.2010 за № 1991-94172500. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер — Золото» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 14.07.2011 за № 2168-94176260. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Валютные облигации» (ранее – Еврооблигации) – правила доверительного управления фондом зарегистрированы ФСФР России 26.03.2013 за № 2569. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Биотехнологии» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 23.04.2015 за № 2974. ЗПИФ недвижимости «Сбербанк – Арендный бизнес» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 25.02.2016 года за № 3120. ЗПИФ недвижимости «Сбербанк – Арендный бизнес 2» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 29.09.2016 за № 3219. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Денежный» правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 23.
11.2017 года за №3428. Комбинированный ЗПИФ «Сбер – Арендный бизнес 3» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 23.01.2018 года за №3445. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Индекс МосБиржи полной доходности «брутто»» (БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – MOEX Russia Total Return») – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 15.08.2018 за № 3555. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер — Индекс МосБиржи государственных облигаций» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 24.12.2018 за № 3629. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Индекс МосБиржи российских ликвидных еврооблигаций» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 28.12.2018 за № 3636. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Эс энд Пи 500» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 19.03.2019 за № 3692. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Глобальные облигации» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 02.
04.2019 за № 3705. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер — Долларовые облигации» (прежнее название — ОПИФ рыночных финансовых инструментов «Российские долларовые облигации») – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 02.04.2019 за № 3706. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер — Индекс МосБиржи рублевых корпоративных облигаций» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 25.07.2019 за № 3785. ЗПИФ недвижимости «Сбербанк – Арендный бизнес 6» – правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 01.10.2020 года за №4171. БПИФ рыночных финансовых инструментов «Сбер – Ответственные инвестиции» — правила доверительного управления фондом зарегистрированы Банком России 14.09.2020 за № 4162.

Инвестиции в коммерческую недвижимость и инвестпроекты в строительстве

Если Вы владеете свободными деньгами, хотите ими выгодно распорядиться и не потерять в нестабильное экономическое время.


Не знаете, куда их можно вложить с максимальной выгодой, то Вам следует всерьез задуматься об инвестировании в коммерческую недвижимость.

Недвижимость — самый надёжный актив для сохранения капитала.


При правильном подходе и следуя выверенной тактике недвижимость может приносить высокий доход.
Мы готовы предложить вам интересные предложения для инвестиций средств в объекты коммерческой недвижимости, арендный бизнес или инвестиционные проекты в сфере строительства в Екатеринбурге и Свердловской области, Санкт-Петербурге.

Главное определиться с ЦЕЛЬЮ ИНВЕСТИРОВАНИЯ 

Все остальное сделаем МЫ

Инвестирование с целью получения ежемесячного дохода от арендного бизнеса.

В этом случае мы Вам предлагаем рассмотреть объекты для получения пассивного дохода:
  • Объекты с уже готовыми долгосрочными арендаторами, сроком окупаемости до 9 лет и доходностью от 17%, возможностью получать ежемесячный доход от аренды до 1 млн.  
  • Объекты коммерческой недвижимости без арендаторов в проходимых и перспективных местах, на которые легко найти Арендаторов и в дальнейшем получать доход от сдачи в аренду. 
  • Строительство объектов коммерческой недвижимости под арендатора (федеральную сеть или ТЦ с арендаторами). В этом случае окупаемость будет от 5-6 лет и доходность до 20%. 
При подборе арендного бизнеса мы учитываем:
— экономические показатели (доходность, окупаемость),
— ликвидность объекта в долгосрочной перспективе (под какой бизнес это помещение можно будет сдать в аренду, как быстро и по какой цене продать),
— план развития окружающей территории,
— новое законодательство в сфере бизнеса,
— договор аренды анализируется на предмет рисков для нового собственника.


Инвестирование с целью получения дохода от перепродажи.

Коммерческая недвижимость, а именно ликвидные объекты, стоимость которых будет расти.
Доход от 20% в год.
Мы имеем многолетнюю практику работы с частными инвестициями в недвижимость. Мы знаем, когда появятся новые перспективные объекты, работаем на опережение и нашим клиентам достаются самые доходные.
Мы можем просчитать ликвидность объекта, планируемую прибыль, получить дополнительный дисконт, обезопасить Вас.
В дальнейшем вы сможете либо перепродать коммерческое помещение и получить спекулятивный доход, либо сдать в аренду и получать ежемесячный доход.

С каждым годом нашими клиентами, инвестирующими в недвижимость, становится всё больше людей.

Присоединяйтесь и Вы!


Мы постоянно придумываем новые направления для инвесторов, поэтому мы начали разработку перспективных инвестиционных проектов в строительстве.
Это эксклюзивные проекты с окупаемостью от 5 лет, формирование и разработку с полной финансовой и юридической экспертизой которых мы берем полностью на себя.
Ваши перспективные инвестиции.

СМИ о нас

Вернуться к списку услуг

Программа CCIM: инвестиции в коммерческую недвижимость I курс | REPA

«Сертифицированный управляющий коммерческой инвестиционной недвижимостью» (CCIM)

Специалист CCIM является незаменимым консультантом владельцев, инвесторов и пользователей коммерческой недвижимости, а знания программы необходимы всем, кто хочет заставить деньги работать.
Учебная программа CCIM состоит из четырех базовых курсов: финансовый анализ, анализ рынка, анализ принятия решений и инвестиционный анализ.
В США высокое звание специалиста CCIM носят всего 6 процентов из 150 тысяч профессионалов в области коммерческой недвижимости. Это говорит о высоком ранге этой программы и объясняет, почему это звание является одним из самых престижных и уважаемых в отрасли.

Преподаватель: Томас Ботен, CCIM

Профессиональный опыт
Предыдущий профессиональный опыт Томаса Ботена включает работу в качестве регионального руководителя компании USAA Realty, управление портфелем офисной и индустриальной недвижимости в разных штатах. Помимо ведения переговоров по многомиллионным арендным сделками, Том Ботен, CCIM, инициировал крупный девелоперский проект – строительство объекта промышленной недвижимости общей площадью порядка 300 000 кв.м. для крупной международной компании. Он также занимался управлением многочисленными строительными проектами, комплексной финансовой экспертизой (due diligence) при приобретении крупных объектов офисной недвижимости, а также маркетингом и продажей земельных участков крупным американским ритейлерам. Г-н Ботен получил опыт управления портфелем недвижимости в компании Balcor, где управлял более, чем 60 объектами разного класса.
Опыт преподавания
Г-н Ботен является директором-учредителем BOMA Suburban Chicago, был инструктором курса BOMA RPA (Real Property Administrator). Он также преподает экономику и финансы в Университете Льюис, финансы в недвижимости в Университете Иллинойс Чикаго.
Образование
Томас Ботен получил степень бакалавра по финансам и бухгалтерскому учету в Университете Лойола, степень MBA по финансам и экономике в Университете Чикаго.
Личный опыт и интересы
В настоящее время Томас Ботен также является директором благотворительной организации United Way и членом правления местного образовательного фонда.

Программа CCIM: инвестиции в коммерческую недвижимость
I курс

Курс СI 101 “Финансовый анализ коммерческих инвестиций в недвижимость”

Обзор учебной программы Института CCIM, привилегий членского состава и требований к получению звания.

Модуль 1: Основы инвестиционной деятельности. Обзор основных экономических понятий, таких как спрос и предложение, и того, как они влияют на инвестирование недвижимости.

  • Характеристики инвестиций
  • Классификация типов инвестиций в коммерческую недвижимость

Модуль 2: Модель денежного потока. Подробный обзор Модели денежного потока – инструмента финансового анализа, применяемого для определения потенциальной прибыльности инвестиции.

  • Компоненты расчета чистого операционного дохода (ЧОД)
  • Расчет ЧОД данного объекта собственности

Модуль 3: Временная стоимость денег.  Представление понятия временной стоимости денег, наряду с методиками суммирования и дисконтирования, применяемыми для сравнения инвестиций.

  • Экономический принцип временной стоимости денег
  • Расчет текущей и будущей стоимости

Модуль 4: Финансирование. Подробный обзор различных источников средств для коммерческого инвестирования, переменных параметров кредита и критериев, применяемых кредиторами при оценке кредитной заявки заемщика.

  • Источники финансирования недвижимости
  • Расчет суммы кредита, ипотечных платежей и графика погашения

Модуль 5: Оценка. Определение причин необходимости установления стоимости собственности и роли оценщика при установлении стоимости.

  • Различия цены, стоимости и затрат
  • Методы, применяемые для установления стоимости, в том числе, метод ставки капитализации

Модуль 6: Инвестиционная стоимость и эффективность. Представление процесса финансового анализа, применяемого инвесторами коммерческой недвижимости для оценки инвестиционной стоимости и инвестиционной эффективности.

  • Меры инвестиционной эффективности в приведенных примерах инвестиций
  • Расчет внутренней ставки дохода (ВСД) и чистой текущей стоимости (ЧТС)

Модуль 7: Налогообложение. Обзор воздействия налогов на денежные потоки инвестиции, а также основных навыков, необходимых для расчета налоговых обязательств по инвестиции в коммерческую недвижимость.

  • Налоговые преимущества инвестирования коммерческой недвижимости
  • Прогноз налоговых последствий на примере инвестиции в коммерческую недвижимость

Модуль 8: Альтернативные варианты инвестирования. Пошаговый анализ Методом сравнения накопления капитала с целью определения будущего финансового состояния инвестиции.

  • Оценка инвестиционной эффективности методом накопления капитала
  • Недостатки метода ВСД

Только студенты, прослушавшие курс CI101 и успешно сдавшие экзамен, допускаются к следующим этапам

ПОДРОБНЕЕ О ПРОГРАММЕ

УСЛОВИЯ УЧАСТИЯ

РЕГИСТРАЦИЯ

Контакты:
По вопросам регистрации:
Никита Кисель
8 (495) 651-61-05, доб. 303
[email protected]

Инвестиции в коммерческую недвижимость России выросли на 40%

https://realty.ria.ru/20201005/nedvizhimost-1578145452.html

Инвестиции в коммерческую недвижимость России выросли на 40%

Инвестиции в коммерческую недвижимость России выросли на 40% — Недвижимость РИА Новости, 05.10.2020

Инвестиции в коммерческую недвижимость России выросли на 40%

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России вырос за девять месяцев 2020 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 40% — до 2,2 миллиарда Недвижимость РИА Новости, 05.10.2020

2020-10-05T00:00

2020-10-05T00:00

2020-10-05T00:00

инвестиции

коммерческая недвижимость

строительство

cushman & wakefield

москва

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdn23.img.ria.ru/images/155954/96/1559549610_0:218:2868:1831_1920x0_80_0_0_e8938d0fa90548c8c1ba8375f725db88. jpg

МОСКВА, 5 окт — РИА Недвижимость. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России вырос за девять месяцев 2020 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 40% — до 2,2 миллиарда евро, сообщается в аналитическом отчете консалтинговой компании Cushman & Wakefield.Как указывается в отчете, больше половины из общей суммы инвестиций пришлось на офисы (33%) и индустриальную недвижимость (27%). Участки под застройку заняли в общей структуре инвестиций 21%, ритейл – 15%.Доля иностранных инвесторов в этих вложениях составила лишь 2% (51 миллион евро). По данным компании, чистый отток иностранного капитала из российской недвижимости наблюдается с 2017 года, начиная с которого более 1 миллиарда евро покинуло страну и было замещено внутренними инвесторами, в том числе 396 миллионов евро в 2019 году и 215 миллионов евро с начала 2020-го. Основной объем оттока (58%) иностранного капитала в январе-сентябре 2020 года пришелся на сегмент ритейла.По прогнозу Cushman & Wakefield, инвестиции в российский рынок коммерческой недвижимости в 2021 году составят примерно 3,5 миллиарда евро. «Формально российская экономика находится в списке наименее пострадавших от пандемии. Ожидается, что по итогам года ВВП снизится примерно на 5%, в то время как западная Европа демонстрирует двузначные темпы падения. Однако долгосрочные прогнозы не такие радужные. Несмотря на ожидаемый рост цен на нефть и низкую безработицу, экономический рост в 2020-2024 годах не превысит 3%. Иными словами, отставание России от глобальной экономики будет увеличиваться», — подчеркивается в отчете компании.

https://realty.ria.ru/20201001/ubs-1578041322.html

https://realty.ria.ru/20200930/investitsii-1578002143.html

москва

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty. ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn24.img.ria.ru/images/155954/96/1559549610_69:0:2800:2048_1920x0_80_0_0_a0044c6644a3d1b12cb87ce7f394cdc9.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

инвестиции, коммерческая недвижимость, строительство, cushman & wakefield, москва

Инвестиции в коммерческую недвижимость, как это работает и почему сегодня выгодно для инвесторов

О бизнес-проекте инвестиций в коммерческую недвижимость — рассказывает сегодня Екатерина Денисенко, генеральный директор компании «АйСиЭс Бизнес».

Пандемия скоро закончится, кризис тоже. Уже сейчас жизнь начинает возвращаться в прежнее русло. Компания «ICS business» — https://icsbusiness.ru/ подготовила интересный бизнес-проект. Суть проекта заключается в инвестировании в коммерческую недвижимость. Арендный поток в данное время немного уменьшился за период короновируса, но по мнению экспертов и на мой взгляд вложение в недвижимость до сих пор является наиболее стабильной и надёжной формой инвестирования.

В возникшей ситуации с короновирусом многие вопросы деятельности в стране были перенесены в Интернет, тем не менее пандемия сходит на нет и объекты офисной и торговой недвижимости вновь будут активно востребованы и у бизнеса и у населения. У компаний, остается много текущих дел, которые эффективнее решать в стенах офисов, помимо этого торговые площадки всегда будут актуальны и востребованы у населения.

Здание не обанкротится как компания, которая продает акции, у него не отзовут лицензию, как у банка, который хранит деньги. Объект коммерческой недвижимости приносит деньги от арендаторов, а помимо этого еще и существенно дорожает в цене в период экономического подъема.

Но стоимость одного коммерческого здания (помещения) достаточно велика для одного инвестора, поэтому только люди с доходом значительно выше среднего могут позволить себе инвестировать в недвижимость. Чтобы разделить затраты существуют паевые инвестиционные фонды, но их содержание очень дорого и эти затраты опять же в итоге ложатся на инвесторов. При этом недвижимость юридически принадлежит ПИФу, а не инвестору.

Нам удалось сделать возможность инвестирования в коммерческую недвижимость более доступной и понятной.

В рамках реализации проекта мы предлагаем возможность индивидуальной разработки структуры владения активами и поиск соинвесторов.

При этом наша компания нацелена на долгосрочное сотрудничество, мы поддерживаем своих клиентов после оформления сделки.

Мы готовы взять на себя вопросы управления объектом недвижимости, поэтому все трудности административной работы, общения с государственными органами и арендаторами, а самое главное — поиск арендаторов пройдут мимо инвестора.

На наш взгляд инвестор не должен быть озабочен этими вопросами, но конечно может участвовать в процессе. Мы не стремимся замкнуть на себе все процессы. Инвесторы всегда смогут перейти сами к управлению объектом, если захотят. Также из инвест-проекта всегда можно будет выйти и забрать свои деньги.

Конечно теоретически есть риск не найти арендатора для объекта недвижимости, но команда ICS может свести этот вопрос к минимуму, или даже устранить проблему. Проект ориентирован на объекты недвижимости, которые имеют повышенный уровень спроса у арендаторов. Наш опыт позволяет провести соответствующий анализ.

Помимо оценки экономической привлекательности мы также проводим правовой аудит. В итоге инвестор получает надёжный источник прибыли на долгие годы без необходимости постоянного личного участия в содержании объекта.

Доход от проекта для инвестора составит 10 — 12% годовых и это без учета дохода от увеличения стоимости объекта недвижимости. Таким образом мы получаем высокодоходный инвестиционный проект с минимальными рисками. Подробнее о данном бизнес-проекте и условиях для инвесторов можно узнать на сайте компании ICS https://icsbusiness.ru/.

Денисенко Екатерина — Генеральный директор ООО «АйСиЭс Бизнес»

Программа CCIM: инвестиции в коммерческую недвижимость IV курс

Время проведения: 18-21 ноября 2021 г.
Место проведения: уточняется
Адрес проведения: Москва

Преподаватель: Тодд Кульманн (Todd A. Kuhlmann)

Место работы: Генеральный директор и президент компании CRE Tech, Inc. (Остин, Техас)
Спикер/ преподаватель/ автор CRE Training, LLC

За 26 лет работы в сфере коммерческой недвижимости Тодд Кульман работал в таких компаниях, как KW Commercial, SVN, Lee & Associates, C21 Commercial, Coldwell Banker Commercial. В настоящий момент является опытным преподавателем по недвижимости и разработчиком технологий в индустрии коммерческой недвижимости. Опытный инвестор и брокер в штате Техас, Тодд рассказывает на национальном и международном уровне о финансовом анализе в коммерческой недвижимости, технологиях и мобильных решениях, а также о демографическом анализе GIS.

Кульман работает преподавателем Института CCIM с 2008 года. Его профессиональный опыт включает в себя преподавание на продвинутых курсах для консультантов коммерческой недвижимости в Century 21 Commercial и работу ведущим преподавателем по подготовке начинающих брокеров в Coldwell Banker Commercial.

Профессиональная квалификация:

  • Старший преподаватель Института CCIM: CI-101 (Финансовый анализ), CI-104 (Анализ инвестиционных решений) и Повторение основной программы CCIM (Course concept review)
  • Преподаватель: C21 курс по коммерческой недвижимости, Академия Менеджеров Коммерческой недвижимости (CMA), 2018-2019 гг.
  • Преподаватель: C21 курс по коммерческой недвижимости, Программа по подготовке аккредитованных консультантов коммерческой недвижимости (ACA), 2017-2019 гг.
  • Преподаватель: Программа обучения начинающих брокеров коммерческой недвижимости Coldwell Banker (EBT), 2013-2018
  • Председатель, Целевая группа по подготовке преподавателей CCIM, 2013 г.
  • Академия лидерства Джея У. Левина, выпускник 2005 года.

Тодд Кульман с 2012 года выступает спикером на многих международных форумах и конференциях, он также является автором курсов и учебных программ «Анализ недвижимости с помощью мобильных приложений», «Высокотехнологичный маркетинг в сфере недвижимости», «RE-Tooled (Перезагрузка) коммерческой недвижимости», создателем и дизайнером мобильного приложения TheAnalyst® PRO.

Курсы
CI 101: Финансовый анализ в коммерческой инвестиционной недвижимости
CI 104: Инвестиционный анализ в коммерческой недвижимости
Высокотехнологичный маркетинг в коммерческой недвижимости

 

ПРОГРАММА КУРСА

CI 104: Анализ инвестиций в коммерческую недвижимость

CI 104 охватывает весь жизненный цикл инвестиций от рефинансирования до инвестиций в модернизацию и реализации объекта. В каждом кейсе будут рассмотрены ключевые решения инвестора: что делать, если инвестор облагается налогом? Должен ли не облагаемый налогом инвестор приобретать инвестиции с кредитным финансированием или без него? Что делать, если инвестор облагается налогом?

Должен ли инвестор осуществлять дискреционные капитальные затраты в период владения инвестиционной недвижимостью? Как инвестор оценивает альтернативы отчуждения?

CI 104 использует расширенный анализ, основанный на ключевых концепциях CCIM. Анализ чувствительности позволяет точно определить, как незначительные изменения в условиях рынка влияют на достижение инвестиционных целей. Анализ рисков учитывает предыдущие показатели, чтобы прогнозировать, как внешние и внутренние угрозы влияют на инвестиционный проект.

Узнайте, как снизить эти угрозы с помощью продуманного планирования и переговоров.

Пройдя этот курс, вы сможете:

  • применять ключевые методы анализа при принятии инвестиционных решений в целях оптимизации доходности инвестиций;
  • более эффективно прогнозировать инвестиционные результаты путем количественной оценки рисков рынка недвижимости; 
  • использовать аналитические инструменты CCIM для улучшения процесса принятия решений.

Содержание учебной программы CCIM
CI 104 «Анализ инвестиций в коммерческую недвижимость»

Модуль 1: Особенности принятия инвестиционных решений

  • Инвесторы
  • Инвестиционные альтернативы
  • Четыре квадранта инвестиций в недвижимость
  • Источники заемного и акционерного капитала
  • Сравнение рынков площадей (пользователь/арендатор) и рынков капитала (инвестиции)
  • Тенденции изменения ставки капитализации

Модуль 2: Субъекты владения 

  • Правовые формы собственности
  • Механизмы инвестирования в недвижимость

Модуль 3: Налоги

  • Налоговые аспекты при приобретении
  • Налоговые аспекты в период эксплуатации
  • Налоговые аспекты при отчуждении

Модуль 4: Финансирование инвестиций в недвижимость

  • Что такое финансовый леверидж?
  • Критерии андеррайтинга
  • Структура кредита на коммерческую недвижимость
  • Расчет компонентов кредита
  • Комиссии и расходы по кредиту
  • Варианты получения финансирования
  • Анализ заемщика

Модуль 5: Анализ рисков в сфере недвижимости

  • Риски. Введение
  • Что такое риск?
  • Соотношение риска и доходности: Почему важно проводить анализ и оценку риска?
  • Типы рисков
  • Важные инструменты измерения риска
  • Снижение рисков и управление ими
  • Приложение: Моделирование по методу Монте-Карло

Модуль 6: Оценка инвестиции и ее экономическая эффективность

  • Основные понятия оценки
  • Подходы к оценке
  • Сравнение инвестиций: Инвестиционные показатели
  • Оценка коммерческих инвестиций
  • Накопление капитала

Модуль 7: Управление активами

  • Управление активами и анализ недвижимости
  • Стадии владения и отчуждения
  • Расчет инвестиционной базы для альтернативных решений владения или отчуждения
  • Сравнение альтернатив владения и отчуждения
  • Использование инвестиционной базы

Модуль 8: Выбор между владением и отчуждением

  • Случай из практики 1: Обзор полной модели денежного потока
  • Случай из практики 2: Анализ приобретения для инвестора, не облагаемого налогами
  • Случай из практики 3: Анализ приобретения для облагаемого налогами инвестора
  • Случай из практики 4: Дискреционные капитальные затраты
  • Случай из практики 5: Сравнительный анализ вариантов отчуждения и владения
  • Приложение: Создание основы для убедительных презентаций
  • Подход к построению презентации
  • Реализация трехэтапного процесса: разработка и представление предложения

 

Контакты
По вопросам регистрации:
Никита Кисель
8 (495) 651-61-05, доб. 303
[email protected]

Инвестиции в коммерческую недвижимость — с чего начать

Ключевые выводы:


Инвестирование в недвижимость — отличный способ разбогатеть. Инвестиции в коммерческую недвижимость , в частности, как известно, обеспечивает одни из самых высоких потоков дохода. Если вы инвестируете в жилую недвижимость в течение нескольких лет и задаетесь вопросом, как инвестировать в коммерческую недвижимость, в этом руководстве вы найдете все, что вам нужно знать, чтобы начать работу.

Тенденции инвестирования в коммерческую недвижимость в 2021 году: что нового?

Офисы, отели, магазины и другие инвестиции в коммерческую недвижимость сильно пострадали во время пандемии COVID-19 в 2020 году. Хотя пандемия еще не закончилась, ожидается, что в 2021 году коммерческая недвижимость будет следовать более широкой тенденции восстановления экономики. Многие инвесторы в коммерческую недвижимость настроены оптимистично, поскольку в настоящее время внедрены две вакцины против COVID-19.

Хотя начало 2021 года не обещает никакого восстановления, эксперты предполагают, что к концу года в коммерческой недвижимости начнется стабилизация.По словам Кэти Фойхт, глобального лидера в сфере недвижимости Deloitte, инвесторы в коммерческую недвижимость планируют сократить расходы примерно на 25% в 2021 году. Однако новый спрос на удобства, связанные со здоровьем, такие как новые системы вентиляции, может фактически привести к росту затрат. до 20 долларов за квадратный фут.

В зависимости от типа инвестиций в коммерческую недвижимость существует несколько различных прогнозируемых тенденций на 2021 год. Давайте посмотрим, как эти различные объекты будут работать:

  • Розничные магазины: Несколько розничных магазинов и отделов обанкротились в 2020 году, и ожидается, что еще больше опустеют в первой половине 2021 года.Поскольку все больше и больше потребителей совершают покупки в Интернете, эксперты прогнозируют, что к 2025 году количество розничных магазинов сократится на 25%. Ожидается, что розничные магазины в городских районах, таких как Нью-Йорк и Сан-Франциско, будут заменены магазинами товаров медицинского назначения, продуктовыми и другими альтернативными магазинами. .

  • Офисы: По данным CBRE, спрос на офисы может навсегда сократиться на 15%, поскольку все больше компаний перейдут на политику работы на дому. В результате предложение офисных зданий будет продолжать расти. Однако прогнозируется, что к концу 2021 года количество офисов снова стабилизируется и составит около 85.7% компаний планируют вернуться в офис.

  • отелей: Прогнозируется, что отели будут испытывать трудности в течение всего 2021 года. Ожидается, что большинство из них не восстановится до 2023 года, а высококлассные отели, предлагающие удобства для путешественников, не стабилизируются до 2025 года. Отели в более густонаселенных городах пострадают больше всего, как и многие пытается держаться подальше от густонаселенных районов.

  • Склады: Склады, как ожидается, будут лидером среди инвестиций в коммерческую недвижимость.Их успех связан с тем, что компании пытаются угнаться за растущим спросом на заказы электронной коммерции. Эксперты по недвижимости прогнозируют дополнительный спрос на складские помещения в размере 250 миллионов квадратных футов в 2021 году.

  • Квартиры: Первоначально предполагалось, что квартиры выживут во время пандемии, поскольку многие не смогут платить за аренду. Тем не менее, многоквартирные дома работают хорошо, и спрос на жилье не снизился. Ожидается, что с квартирами по более доступным ценам и исторически низкими процентными ставками они останутся стабильными в 2021 году.

Тенденции инвестирования в коммерческую недвижимость в 2020 году

Коммерческая недвижимость, как и остальная отрасль, в будущем году претерпит серьезные изменения. В частности, на этот сектор недвижимости повлияют технологии умного строительства, изменение предпочтений покупателей жилья (я объясню ниже) и рост рабочих мест на нескольких ключевых рынках. Следуя каждой из этих тенденций, инвесторы могут укрепить свои анализаторы сделок и сделать более разумный инвестиционный выбор в 2020 году.

Одним из самых значительных изменений в сфере недвижимости за последние годы стало внедрение новых технологий, и 2020 год не станет исключением. Коммерческие инвесторы уже видели некоторые этапы процесса закрытия, управления недвижимостью и даже поиска арендаторов, чтобы как-то переехать в онлайн. Следующим по списку идет внедрение технологий умного строительства. Это относится к системам, способным либо повысить безопасность здания, либо улучшить общее впечатление арендаторов. Например, с помощью новой технологии владельцы собственности могут автоматизировать центральные операции здания (включая системы отопления, вентиляции, освещения и безопасности).По данным Wall Street Journal, 68 процентов арендаторов готовы платить больше за аренду умного здания.

Инвесторы также должны знать, как меняющиеся демографические характеристики и предпочтения покупателей жилья начинают влиять на индустрию коммерческой недвижимости. Многие миллениалы заинтересованы в переезде в пригород, но все еще не решаются пожертвовать преимуществами жизни в городской местности. Это свидетельствует о растущей популярности многофункциональных зданий и о потенциале выхода на новые пригородные рынки.Миллениалы хотят ресурсов, по которым можно ходить пешком, и коммерческим инвесторам будет разумно предвидеть эти предпочтения.

Что касается развивающихся коммерческих рынков 2020 года, инвесторам следует обратить внимание на развитие недвижимости в городах с расширенными возможностями трудоустройства. Исследование, проведенное Институтом городских земель, показало, что Остин, штат Техас; Роли, Северная Каролина; Нэшвилл, Теннесси; Шарлотта, Северная Каролина; и Бостон, Массачусетс, являются одними из наиболее перспективных регионов для инвестиций. Коммерческим инвесторам может быть полезно изучить существующие объекты недвижимости в этих районах и потенциальные инвестиции в землю.


[Хотите владеть арендуемой недвижимостью? Посетите наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости, чтобы узнать, как инвестировать в арендуемую недвижимость и максимизировать свой денежный поток. ]


Тенденции инвестирования в коммерческую недвижимость в 2019 году

Тенденции инвестирования в коммерческую недвижимость, как и их аналоги в жилом секторе, подвержены циклическим изменениям. Фактически, вы легко можете утверждать, что инвестирование в коммерческую недвижимость подвержено большему количеству изменений, чем на рынке жилой недвижимости.По крайней мере, индустрия коммерческой недвижимости состоит из нескольких секторов: промышленного, розничного, многоквартирного, офисного и гостиничного — и это лишь некоторые из них. Следовательно, ожидания каждого сектора зависят от уникальных потребностей и требований, не в последнюю очередь из которых изменяется вместе с экономикой. Излишне говорить, что бесчисленные переменные по своей сути будут влиять на производительность любого сектора коммерческой недвижимости, и инвесторы должны знать, как они влияют на текущие и будущие тенденции.

Когда в 2019 году книга начала закрываться, на фоне остальных выделялся один сектор коммерческой недвижимости: промышленная недвижимость. Согласно индексу собственности NCREIF (NPI), «сейчас наиболее успешным сектором CRE является промышленный сектор». Промышленная недвижимость, состоящая из складов, производственных помещений, холодильных и складских помещений, центров обработки данных и других активов, на самом деле значительно превосходит секторы квартир, офисов и розничной торговли. Во многом благодаря росту онлайн-покупок активы промышленной и коммерческой недвижимости фактически находятся в авангарде США.С. экономичны, и их стоимость никогда не выглядела лучше.

Стоит отметить, что, хотя в 2019 году коммерческая недвижимость была невероятно привлекательной, ее репутация «слишком дорогой» для среднего инвестора продолжает оставаться предметом разговоров. Повышение цен на коммерческую недвижимость было нарушено новой тенденцией, направленной на выравнивание игрового поля: краудсорсингом. Возможность краудсорсинга инвестиций в коммерческую недвижимость становится не только более осуществимой, но и более распространенной, чем когда-либо. Возможность краудсорсинга средств для инвестирования в коммерческую недвижимость теперь позволяет инвесторам в недвижимость переходить от сделок с жилыми объектами к коммерческим сделкам, что является хорошим предзнаменованием для светлого будущего. Тем не менее, справедливо предположить, что мы начнем видеть все больше мелких инвесторов, прорывающихся в коммерческий мир.

Что считается «коммерческой недвижимостью?»

Коммерческая недвижимость — это недвижимость, которая обычно сдается в аренду для коммерческих и торговых целей. Инвестиции в коммерческую недвижимость включают покупку или развитие недвижимости, которая была спроектирована с намерением арендаторов жилья.В отличие от инвестора в жилую недвижимость, инвесторы в коммерческую недвижимость сдают в аренду и взимают арендную плату с предприятий, занимающих площадь в их собственности, а не с арендаторов жилой недвижимости. Следует также отметить, что необработанная земля, приобретенная для строительства коммерческой недвижимости, также включается в это определение. Коммерческую недвижимость можно разделить на пять основных типов. Продолжайте читать, чтобы узнать больше о каждом из них.

5 видов коммерческой недвижимости

Прежде чем мы перейдем к механике инвестирования в коммерческую недвижимость, важно понять различные типы коммерческой недвижимости.Таким образом, вы можете начать думать о типе коммерческих активов, на котором вы хотите специализироваться. Коммерческая недвижимость служит широкому кругу целей, но обычно подразделяется на следующие типы:

  • Офис

  • Розничная торговля

  • Промышленное

  • Многосемейный

  • Специального назначения

1. Кабинет

Самый распространенный вид коммерческой недвижимости — офисные помещения.Эти здания, которые могут варьироваться от офисов с одним арендатором до небоскребов, относятся к одной из трех категорий: класс A, класс B или класс C.

  • Объекты коммерческой недвижимости класса А, как правило, представляют собой недавно построенные или капитально отремонтированные здания, расположенные в прекрасных районах с легким доступом к основным удобствам. Ими обычно управляют профессиональные компании по управлению недвижимостью.

  • Объекты коммерческой недвижимости класса B часто представляют собой старые здания, требующие определенных капитальных вложений.Несмотря на то, что они содержатся в хорошем состоянии и управляются, эти объекты требуют незначительного ремонта и модернизации, что делает их популярной целью для инвесторов.

  • Объекты коммерческой недвижимости класса C обычно используются для перепланировки. Как правило, они плохо расположены, требуют крупных капитальных вложений для улучшения устаревшей инфраструктуры, а их высокий уровень вакантности намного выше, чем у зданий более высокого класса.

2. Розничная торговля

Еще один популярный вид коммерческой недвижимости — торговые объекты.Эти объекты, которые варьируются от торговых центров и общественных торговых центров до банков и ресторанов, часто расположены в городских районах. Размер этих объектов недвижимости может составлять от 5 000 квадратных футов до 350 000 квадратных футов.

3. Промышленное

От складов до крупных производственных площадок, промышленные здания обычно ориентированы на обрабатывающую промышленность, поскольку они предлагают помещения с заданной высотой и возможностью стыковки. Кроме того, эта коммерческая недвижимость обычно больше подходит для инвестиционных возможностей.

4. Многоквартирный дом

Многоквартирные дома состоят из жилых комплексов, многоэтажных кондоминиумов и небольших многоквартирных домов. Недвижимость квалифицируется как многоквартирная недвижимость, если в ней насчитывается более одной единицы, но также может считаться коммерческой недвижимостью, если в ней более четырех единиц. Многие инвесторы в жилую недвижимость начинают свою деятельность с коммерческой недвижимости, открывая более крупные многоквартирные дома. Жилые арендаторы, как правило, имеют более короткие сроки аренды, чем офисные и торговые арендаторы, поэтому текучесть кадров является фактором, который следует учитывать.

5. Специального назначения

В общем, свойства специального назначения предназначены для определенного использования, настолько, что было бы трудно перепрофилировать свойство для другого использования. Автомойки, складские помещения и школы — все это примеры объектов специального назначения. Отрасли отдыха и туризма также представляют собой значительную долю недвижимости специального назначения. Общие примеры в отрасли включают отели, аэропорты, спортивные стадионы и парки развлечений.

Объекты смешанного использования также широко используются в секторе коммерческой недвижимости, и спрос на них продолжает расти. Эти свойства представляют собой сочетание различных видов использования, таких как жилое, торговое и даже государственное сектора. В многоцелевом здании на первом этаже могут быть магазины и услуги, а на верхних этажах — квартиры. Прочтите наше руководство по многофункциональным разработкам, чтобы узнать, почему они стали такими популярными в последние годы.

Чем занимается собственник коммерческой недвижимости?

Коммерческая недвижимость, занимаемая собственником (OOCRE), — это когда инвесторы покупают коммерческую недвижимость, чтобы использовать здание в своих целях.Эта стратегия может быть применена к любому из пяти типов коммерческой недвижимости, рассмотренных выше.

Возможность занять коммерческую недвижимость, в которую вы инвестируете, — лишь одно из многих преимуществ, связанных с коммерческим инвестированием. Продолжайте читать, чтобы узнать о других преимуществах, которые могут заинтересовать вас.

Множество преимуществ инвестирования в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть очень выгодными как в личном, так и в финансовом отношении.Для многих цель инвестирования в коммерческую недвижимость — это будущее богатство и безопасность; другие используют его для получения налоговых льгот и диверсификации инвестиционного портфеля.

Коммерческий разработчик также может воспользоваться следующими преимуществами:

  • Более высокий доход: Отличительным преимуществом инвестиций в коммерческую недвижимость является более высокий потенциальный доход. Вообще говоря, коммерческая недвижимость имеет лучшую рентабельность инвестиций, в среднем от шести до двенадцати процентов, в то время как односемейная недвижимость приносит от одного до четырех процентов.Во-вторых, коммерческая недвижимость обеспечивает меньший риск появления вакансий, поскольку недвижимость, как правило, имеет больше свободных единиц. (Учтите: одна вакансия в офисном здании с 25 коммерческими помещениями отрицательно повлияет на прибыль инвестора больше, чем одна вакансия в жилом дуплексе.) Кроме того, коммерческая аренда, как правило, длиннее, чем та, которую вы найдете в жилой недвижимости. Это означает, что владельцам коммерческой недвижимости приходится иметь дело с гораздо меньшей текучестью арендаторов.

  • Денежный поток: Коммерческая недвижимость имеет одно очень явное преимущество: относительно постоянный поток доходов благодаря более длительным срокам аренды.Кроме того, коммерческая недвижимость часто имеет больше единиц, чем жилая, что означает, что вы можете добиться экономии за счет масштаба и намного быстрее приумножить потоки доходов. Известная в отрасли как тройная чистая аренда, многие коммерческие арендаторы также платят налоги на недвижимость здания, страхование имущества и расходы на техническое обслуживание, тем самым увеличивая выгоду для вашего владельца.

  • Меньше конкуренции: Еще одно преимущество, связанное с коммерческой недвижимостью, — это относительно меньшая конкуренция.Из-за кажущейся сложности коммерческого инвестирования коммерческое пространство, как правило, менее насыщено другими инвесторами.

  • Долгосрочная аренда: Возможно, одним из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости являются привлекательные договоры аренды. Коммерческие здания обычно имеют более длительные договоры аренды с арендаторами по сравнению с жилой недвижимостью, что, как указывалось ранее, предлагает инвесторам впечатляющую прибыль и значительный ежемесячный денежный поток. Во многих случаях договоры аренды коммерческой недвижимости заключаются на несколько лет.

  • Деловые отношения: Мир коммерческой недвижимости предлагает инвесторам уникальную возможность участвовать в деловых отношениях. Это может привести к более профессиональному и добрососедскому взаимодействию с вашими арендаторами по сравнению с жилой недвижимостью. В некоторых случаях вы даже можете наладить отношения с владельцами бизнеса, арендующими в вашем здании. Это может быть отличным вариантом для расширения вашей сети и участия в сообществе, в которое вы инвестируете.

  • Ограниченное рабочее время: Одним из малоизвестных преимуществ эксплуатации коммерческой недвижимости является то, что по большей части вы разделяете рабочее время со своими арендаторами. Хотя часы работы могут незначительно отличаться, владельцы коммерческой недвижимости обычно не отвечают на круглосуточные запросы на техническое обслуживание или сообщения других арендаторов. С другой стороны, жилая недвижимость может потребовать дежурного сотрудника для решения вопросов 24/7. Многие коммерческие инвесторы, решившие управлять своей собственностью, пользуются этим преимуществом, поскольку это помогает разделить владение недвижимостью и обычную жизнь.

Инвестирование в коммерческую недвижимость предлагает инвесторам ряд возможностей и преимуществ, которых нет в других инвестиционных стратегиях. После того, как вы осознаете преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость, следующий шаг — погрузиться в них. Прочтите следующее, чтобы получить советы о том, как начать работу в коммерческой недвижимости.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость: начало работы

На вопрос «как инвестировать в коммерческую недвижимость» есть только один ответ: комплексная проверка.Независимо от того, в каком секторе или нише вы занимаетесь, выполнение домашней работы и проявление должной осмотрительности имеют решающее значение для обеспечения вашего успеха в сфере недвижимости. Помимо изучения тонкостей коммерческого инвестирования, убедитесь, что вы понимаете рынок коммерческой недвижимости и то, чем он может отличаться от рынка жилой недвижимости. Если вы готовы приступить к своему первому коммерческому начинанию, обязательно следуйте следующим советам:

1. Узнайте, чем отличается коммерческая недвижимость

Первым шагом коммерческого инвестора является понимание того, что коммерческая недвижимость ценится иначе, чем жилая.В отличие от жилой недвижимости, доход от коммерческой недвижимости обычно связан с полезной площадью. Кроме того, аренда коммерческой недвижимости обычно длится дольше, чем аренда жилой недвижимости. Эти два фактора помогают проиллюстрировать, почему инвестор в коммерческую недвижимость имеет больший потенциал для получения более высокого дохода.

Местоположение является важным фактором независимо от вашей инвестиционной ниши, и коммерческое инвестирование не является исключением. Однако коммерческим инвесторам также необходимо уделять пристальное внимание типу арендатора.Местоположение и предполагаемый тип арендатора — это два фактора, которые тесно пересекаются при определении спроса. Например, пространство, предназначенное для корпоративных офисов, вероятно, будет лучше работать в центре города, чем в основном в жилом районе. Анализ недавних сравнений может дать вам лучшее представление о том, как может работать ваша интересующая недвижимость.

2. Анализируйте сопоставимые объекты

Следующим шагом будет анализ сопоставимых показателей в этой области и исследование будущих разработок.Эти активы, также известные как «компенсационные выплаты», относятся к ценам, уплаченным за недавно проданную недвижимость, аналогичную по расположению, размеру и стилю. Анализ компромиссов поможет вам определить текущую рыночную стоимость недвижимости. Общее эмпирическое правило при определении компромиссов заключается в том, чтобы выбрать собственность, квадратные метры которой не превышают 10 процентов выше или ниже, чем у оцениваемой собственности. Это позволит проводить наиболее точные сопоставления. Узнайте больше о советах по наиболее точным сопоставимым продажам.

3. Используйте правильный показатель успеха

Инвестирование в коммерческую недвижимость включает в себя широкий спектр расчетов и понимание финансирования недвижимости. Чтобы стать игроком в сфере коммерческой недвижимости, вам следует знать несколько формул.

  • Чистая операционная прибыль: Это расчет, который равняется всем доходам и затратам от конкретной собственности. Это число, настроенное до уплаты налогов, дает инвесторам представление о том, сколько они получат от инвестиций за вычетом всех необходимых операционных расходов.Операционные расходы обычно состоят из страховки, платы за управление имуществом, коммунальных услуг, ремонта, платы за уборку, коммунальных услуг и налога на имущество.

  • Ставка капитализации: Используемая для расчета стоимости приносящей доход собственности, «ставка капитализации» — сокращение от ставки капитализации — предоставит инвесторам оценку будущей прибыли или денежного потока. По сути, это отношение чистой операционной прибыли к стоимости имущественных активов.

  • Наличный расчет: Наличный расчет — это показатель, который позволяет инвесторам узнать норму прибыли от их операций с коммерческой недвижимостью.Его обычно используют инвесторы, которые полагаются на финансирование для покупки своей собственности. Денежные средства измеряют доходность вложенных наличных денег из кармана по отношению к той части, которая была профинансирована. Это обеспечит точный анализ эффективности инвестиций.

Приведенные выше формулы служат введением, дополняющим наше полное руководство по калькуляторам недвижимости, которое должен знать каждый инвестор.

4. Ошибки при инвестировании в коммерческую недвижимость, которых следует избегать

Для инвестора в коммерческую недвижимость так же важно знать, чего не следует делать, как и знать, что делать.Лучшие сегодняшние инвесторы уже знают об этом, и настало время сделать это и вам: снижение рисков — это единственное, что может сделать предприниматель в сфере недвижимости для успеха своего бизнеса. Снижение подверженности риску — лучший способ повысить вероятность успеха. Тем не менее, вот список некоторых из наиболее распространенных ошибок, которых следует избегать инвесторам в коммерческую недвижимость:

  • Неправильная оценка: Каждая коммерческая недвижимость уникальна, и инвесторы должны уметь учитывать отклонения, которые могут быть обнаружены в каждом активе.Неспособность учесть все детали, связанные с оценкой актива, может привести к финансовому краху. Поэтому инвесторы в коммерческую недвижимость должны полностью осознавать, что они покупают и по какой цене. Неспособность учесть пробную ценность собственности будет влиять почти на каждый шаг вперед, поэтому важно делать все правильно во время приобретения.

  • Финансовое невежество: Непонимание финансовых тонкостей инвестирования в коммерческую недвижимость может иметь разрушительные последствия.Если уж на то пошло, коммерческие сделки — это не то же самое, что и жилищные. Инвесторам необходимо будет изучить различия, не последняя из которых включает отношение кредита к стоимости (LTV) или коэффициент покрытия долга (DSCR).

  • Пренебрежение должной осмотрительностью: Хотя современный рынок требует принятия решительных решений, важно помнить о должной осмотрительности. Лучше проиграть сделку кому-то другому, чем купить сделку, к которой вы не готовы. В результате большему количеству инвесторов нужно время, чтобы узнать как можно больше о недвижимости, прежде чем покупать ее.

  • Не работают с командой: Слишком много инвесторов хотят сэкономить деньги, делая все самостоятельно. Однако однозначно лучше работать в команде, чем работать в одиночку. Хотя на первый взгляд может показаться, что вы экономите деньги, есть вероятность, что вы теряете и деньги, и время, работая в одиночку. Тем не менее, согласовывайте свои услуги с компетентной командой и доверяйте им выполнение работы, для которой вы их наняли. Велика вероятность, что они знают о каждом процессе больше, чем вы.

В этом следующем разделе мы обсудим, как получить различные типы коммерческих инвестиционных ссуд. Хорошее знание приведенных выше формул и расчетов имеет решающее значение при представлении вашего дела коммерческим кредиторам.

Теперь, когда вы получили обзор инвестирования в коммерческую недвижимость, включая его преимущества и идеи о том, как начать работу, вам нужно задуматься о важном аспекте: как вы собираетесь финансировать эти инвестиции?

Существует широкий спектр типов коммерческих инвестиционных ссуд, и инвестор должен решить, какой вариант финансирования лучше всего соответствует его потребностям.Каждый тип ссуды имеет уникальные квалификационные требования, такие как минимальный кредитный рейтинг, уровень опыта и требования к первоначальному взносу. Эти ссуды также имеют различные условия, включая срок ссуды, процентную ставку и соотношение ссуды к стоимости (LTV). Например, один инвестор может искать ссуду, которая предлагает более низкие процентные ставки на более длительный срок, в то время как приоритетом другого инвестора может быть краткосрочная ссуда как средство преодоления финансового разрыва. Обязательно посетите наш исчерпывающий справочник по различным типам ссуд на коммерческую недвижимость, представленный ниже:

Как получить кредит на коммерческую недвижимость

Поначалу идея получения финансирования коммерческой недвижимости может показаться устрашающей.Тем не менее, инвесторы, которые потратят время на изучение процесса и различных типов ссуд на коммерческую недвижимость, обнаружат, что они полностью достижимы. Ниже приведены основные этапы получения кредита на коммерческую инвестиционную недвижимость:

  • Физическое лицо против юридического лица: Шаг первый — определить, финансировать ли коммерческую недвижимость как физическое лицо, так и как юридическое лицо. Хотя большая часть коммерческой недвижимости приобретается коммерческими структурами, такими как корпорации, девелоперы и деловые партнерства, ее можно легко оформить в качестве индивидуального инвестора.По сути, кредитор хочет удостовериться, что заемщик сможет погасить ссуду, таким образом, требуя от заемщиков предоставить финансовые записи для обеспечения ссуды. Кредитор обычно требует от инвестора (ов) гарантировать ссуду для новых предприятий без кредитной истории.

  • Варианты ипотеки: Для инвесторов важно понимать, что жилищная и коммерческая ипотека — это не одно и то же. Во-первых, в отличие от жилищной ипотеки, коммерческие ссуды не поддерживаются государственными агентствами, такими как Freddie Mac и Fannie Mae.Во-вторых, условия коммерческого кредита отличаются от условий жилищного строительства. Коммерческие ссуды составляют от пяти до 20 лет, тогда как жилищные ссуды обычно составляют от 15 до 30 лет. Кредиторы обычно принимают свои решения на основе финансовой и кредитной истории инвестора.

  • Отношение ссуды к стоимости: Важным показателем, который кредиторы учитывают при финансировании коммерческой недвижимости, является отношение ссуды к стоимости недвижимости (LTV). Эта цифра измеряет стоимость ссуды по сравнению со стоимостью собственности.Он рассчитывается путем деления суммы кредита на оценочную стоимость недвижимости или покупную цену. LTV будет варьироваться от 65 до 80 процентов для коммерческих кредитов, при этом более низкие LTV будут соответствовать более выгодным ставкам финансирования.

  • Коэффициент покрытия обслуживания долга: Кредиторы также обращают внимание на коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR). Этот показатель измеряет способность собственности обслуживать долг. Он сравнивает годовой чистый операционный доход объекта с годовым обслуживанием ипотечного долга, включая основную сумму и проценты.DSCR менее одного процента указывает на отрицательный денежный поток. Коммерческие кредиторы обычно ищут DSCR не ниже 1,25 для обеспечения надлежащего денежного потока.

После того, как вы обеспечили финансирование, вы готовы начать поиск по спискам. Однако это большой объем информации, которую нужно обрабатывать сразу. Продолжайте читать, чтобы получить ответы на некоторые из самых животрепещущих вопросов.

Коммерческая недвижимость для начинающих

Успешный инвестор в коммерческую недвижимость может сделать очень прибыльную карьеру.Многие начинающие инвесторы используют многоквартирную недвижимость в качестве шлюза для инвестирования в коммерческую недвижимость. Тем не менее, перед началом работы у вас обязательно должен быть хороший бизнес-план. Вот ответы на несколько часто задаваемых вопросов о коммерческой недвижимости, которые должен знать каждый начинающий инвестор:

Как мне узнать, готов ли я сделать карьеру в сфере инвестирования в коммерческую недвижимость?

Вы заинтересованы в инвестировании в коммерческую недвижимость, но все еще сомневаетесь, что делать дальше? Следующие три вопроса были разработаны, чтобы помочь вам лучше понять, подходит ли вам коммерческая недвижимость:

У вас есть способность мыслить масштабно?

Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют, чтобы люди мыслили масштабно и непредвзято.При инвестировании в жилую недвижимость рассматриваемые объекты имеют гораздо меньшие масштабы. Имея коммерческую недвижимость, вы должны визуализировать готовый продукт даже на начальных этапах перепланировки. Если вы обсуждаете, покупать ли пятиквартирную квартиру по сравнению с недвижимостью с десятью или более квартирами, вероятно, более выгодно выбрать 10. Если пятиквартирный комплекс требует почти такого же коммерческого финансирования, как и 10 квартир, это имеет смысл. мыслить масштабно и делать все возможное для увеличения прибыли.

Вы эксперт в построении отношений?

Создание сетей и построение отношений в качестве инвестора в жилую недвижимость важны, но абсолютно необходимы для коммерческих инвесторов. Основная причина для построения отношений с другими коммерческими инвесторами и частными кредиторами — это финансовые цели. Когда вы столкнетесь с покупной ценой в миллион долларов или более, вам, вероятно, понадобится финансирование. Нет лучшего способа найти капитал, чем связаться с одним из ваших личных частных кредиторов, с которым вы уже наладили отношения.После того, как вы построили сеть, вы можете положиться на других людей, которые сделали свои ошибки и извлекли уроки из своих ошибок.

Можете ли вы успешно провести комплексную проверку?

Вероятно, самая важная задача, которую могут выполнить начинающие инвесторы перед тем, как приступить к инвестированию в коммерческую недвижимость, — это провести комплексную проверку. После того, как вы выбрали свою нишу, вы должны изучить все, что можно, в отношении этого конкретного сектора. Задайте вопросы единомышленникам в вашем местном клубе REI, найдите информацию о различных вариантах финансирования в Интернете, заранее свяжитесь с частными кредиторами.Следовательно, вы точно знаете, какую информацию предоставить им, когда придет время. После того, как вы проведете тщательную юридическую экспертизу, вы будете готовы успешно приступить к своей первой сделке с коммерческой недвижимостью.

Сводка

Инвестирование в коммерческую недвижимость поначалу может показаться устрашающим, но вы должны понимать, что основные требуемые навыки и компетенции такие же, как и при инвестировании в жилую недвижимость. Они включают проявление должной осмотрительности, наличие надлежащего бизнес-плана, включающего понимание вариантов финансирования, и построение прочной сети.Любой тип инвестирования связан с определенным уровнем риска, и вам решать, как его снизить. Если вы используете системы, которые принесли вам успех в сфере жилой недвижимости, и органично внедрите их в свою коммерческую стратегию, вы обязательно добьетесь успеха.


Хотите узнать больше о самых прибыльных стратегиях в сфере недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании, заключили несколько сделок или являетесь опытным инвестором — наш новый онлайн-курс по недвижимости показывает лучшие стратегии в области недвижимости, чтобы начать инвестировать в недвижимость на сегодняшнем рынке.Вы узнаете, как эти проверенные временем стратегии могут помочь вам добиться успеха в сфере недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Меррилом.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начните узнавать, как стратегически инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

Как пассивно инвестировать в коммерческую недвижимость — Группа компаний Cauble

Коммерческая недвижимость (CRE) определяется как любая недвижимость, используемая в основном для деловых целей.

Проще говоря: почти везде вы, , не станете отдыхать по ночам как хозяин. Однако есть небольшое исключение в отношении многоквартирной и гостиничной недвижимости, но они по-прежнему используются в коммерческих целях.

Коммерческая недвижимость может быть занята владельцем , что означает, что владелец недвижимости ведет свой бизнес в этом месте, или может быть сдан в аренду арендаторам , которые хотят там жить / работать.

Эта категория недвижимости варьируется от небольших кафе по соседству до массивных городских пейзажей.

В коммерческую недвижимость входят предприятия розничной торговли, офисные помещения, отели (и часто краткосрочная аренда), торговые центры, рестораны, больницы и магазины шаговой доступности.

С точки зрения инвестора, коммерческая недвижимость может включать в себя любой вид собственности, в том числе землю (хотя мы не будем рассматривать это здесь), которая приносит доход или потенциально может приносить доход.

В этом руководстве по пассивному инвестированию в недвижимость мы рассмотрим пяти основных типов активов коммерческой недвижимости: многоквартирные, офисные, промышленные, торговые и гостиничные.

Зонирование и классификация коммерческой недвижимости

Во многих городах и поселках по всей Америке коммерческая недвижимость имеет свой собственный код зонирования.

Этот код предназначен для объединения типов недвижимости схожего использования, сгруппированных по вместе, что создает коммерческие районы и жилые районы.

Еще одна цель этого зонирования — определить, где может располагаться тяжелая промышленность — часто загрязняющая и шумная отрасль.

Конечно, будет сложно продать дом по соседству с торговым центром, но другие складские помещения не будут возражать.

Эти пять основных категорий можно далее охарактеризовать как класс A, B или C.

  • Недвижимость класса A:

    Здания высочайшего качества на своем рынке и в данной местности. Как правило, это более новые объекты (построенные за последние 10–15 лет), предлагающие первоклассные удобства, занятые арендаторами с высокой кредитоспособностью и с низким уровнем вакантных площадей. Эти здания хорошо расположены на рынке и обычно профессионально управляются как управляющим недвижимостью, так и управляющим активами.Будучи лучшими из лучших, недвижимость класса А обычно требует самой высокой арендной платы на рынке с небольшими проблемами отсроченного обслуживания или без них.

  • Свойства класса B:

    На ступеньку ниже класса A и, как правило, старше (около 10-20 лет) и предлагают солидный пакет удобств, как правило, у арендаторов с низкой и высокой кредитностью, и могут иметь несколько более высокий уровень вакантных площадей, чем класс A. По большей части, здания класса B содержатся в хорошем состоянии, но все же предлагают возможность для дополнительных инвестиций за счет ремонта и модернизации мест общего пользования.Ставки аренды обычно ниже, чем у класса А, и покупателям, возможно, придется столкнуться с некоторыми проблемами отложенного обслуживания.

  • Свойства класса C:

    Обычно продукт старше 20 лет, поэтому он может быть наименее желательным продуктом как для инвесторов, так и для арендаторов. Скорее всего, в них не будет удобств с точки зрения удобств, они будут заняты арендаторами с более низкой кредитоспособностью и могут иметь самый высокий уровень вакантных площадей из всех классов. Из-за своего местоположения на рынке и отсроченного обслуживания здания класса C обычно имеют самые низкие арендные ставки на рынке.

6 Коммерческие инвестиции, которые большинство инвесторов не рассматривают

Вы один из многих инвесторов, которые хотят перейти от жилой недвижимости к коммерческой?

Если да, то вам, вероятно, следует начать с определения понятия «коммерческая недвижимость». Я не делал этого годами. Можно сказать, я был недалекий.

Что такое коммерческая недвижимость?

Что вы думаете, когда слышите слова «коммерческая недвижимость?»

В течение многих лет я думал о торговых центрах, торговых центрах и небоскребах.Я также рисовал промышленные комплексы, такие как склады или фабрики. Сомневаюсь, что когда-либо думал о многоквартирных домах, вышках сотовой связи или парках передвижных домов.

Но мои узкие определения были бы неполными.

На мой взгляд, даже определения в Интернете вводят в заблуждение. Investopedia сообщает: «Коммерческая недвижимость (CRE) — это собственность, используемая исключительно для деловых целей или для предоставления рабочего места, а не жилого помещения. Чаще всего коммерческая недвижимость сдается арендаторам для ведения бизнеса.Эта категория недвижимости варьируется от одиночной заправки до огромного торгового центра. Коммерческая недвижимость включает в себя розничные торговцы всех видов, офисные помещения, отели, торговые центры, рестораны и мини-маркеты.

«Коммерческая недвижимость наряду с жилой недвижимостью включает две основные категории собственности. Жилой комплекс включает строения, предназначенные для проживания людей, а не для коммерческого или промышленного использования. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в торговле.”

Я не говорил, что это неправильно, просто вводил в заблуждение.

Коммерческая недвижимость может включать в себя множество активов, которые некоторые считают жилыми и многое другое. Для целей этого обсуждения, а вовсе не в качестве определения, я предлагаю разделить жилую и коммерческую недвижимость следующим образом:

  • Жилая недвижимость оценивается по сопоставимым ценам. Компы. Остальные дома по ул.
  • Оценка коммерческой недвижимости основана на математических расчетах. И все мы любим математику.Или, по крайней мере, если бы мы поняли эту математику .

Вы можете представить себя Чипом и Джоанной Гейнс-младшие. Вы можете купить дом за 200 000 долларов, который требует много работы. Вы чините то, что сломано, и украшаете это до энной степени. Вы строите подвал и чердак. Вы добавляете большую пристройку и лучший ландшафтный дизайн в округе. В конце концов, у вас есть 500 000 долларов в этом флип-доме.

Если этот дом находится в районе за 250 000 долларов, скорее всего, у вас возникнут большие проблемы.Потому что, когда приедет оценщик, он не сможет найти сопоставимую недвижимость, поддерживающую вашу цену. Вы легко можете потерять много денег.

Это случилось со мной однажды в гораздо меньшем масштабе. Мы с сыном чрезмерно украсили дом в Роаноке, штат Вирджиния. К счастью, мы нашли покупателя за наличные, который влюбился в дом и мог видеть ценность произведенных нами улучшений. Я горжусь этим, даже если мы выдавили небольшую прибыль.

Связано: 6 причин инвестировать в коммерческую недвижимость может быть плохой идеей

Коммерческая недвижимость совсем другая.Оценка коммерческой недвижимости проводится по формуле стоимости. Эта формула: Стоимость = Доход ÷ Норма прибыли. В частности, это Стоимость = Чистая операционная прибыль ÷ Ставка капитализации.

Я подробно рассказывал об этом в другом месте, но достаточно сказать, что, как мне кажется, именно эта математика мотивирует подавляющее большинство самых богатых людей мира вкладывать средства в коммерческую недвижимость.

Инвесторы в коммерческую недвижимость обладают прекрасной способностью «добиваться признательности» за счет увеличения чистой операционной прибыли.И если они достаточно умны или достаточно удачливы, снижение ставки капитализации (ставки капитализации) еще больше увеличит их ценность. Кредитное плечо только еще больше подслащивает.

Таким образом, коммерческая недвижимость для целей этой статьи — это недвижимость, которая оценивается на основе математики, а не компаньонов. Сюда входят промышленные предприятия, розничная торговля, отели, офисы, рестораны и многое другое.

Часто игнорируемые коммерческие инвестиции

Многосемейный

Не думаю, что когда-либо рассматривал квартиры как коммерческую недвижимость, пока не занялся этим бизнесом.Не знаю почему. Может быть, потому, что они не используются для торговли (см. Определение Investopedia выше).

Есть два класса квартир: жилые многоквартирные и коммерческие многоквартирные. Жилой многоквартирный дом финансируется за счет жилищной ссуды, а стоимость основана на компенсационных выплатах. Обычно это здания от двух до четырех квартир.

Коммерческий многоквартирный дом финансируется за счет коммерческого кредита. Многие люди делают еще одно деление на небольшие коммерческие многоквартирные дома и большие, исходя из размера, необходимого для найма местного персонала.Обычно это 40 или 50 квартир в городских условиях или от 70 до 80 квартир в типичном загородном жилом комплексе.

Ставка верхнего предела, мера стоимости на единицу дохода, была очень сжатой для многоквартирных домов в течение многих лет после финансового кризиса. Это означает, что эти активы очень дороги (более низкая ставка капитализации = более высокая цена, поскольку это числитель в нашем уравнении стоимости). Ставки капитализации в диапазоне от 4% до 6% являются обычными.

Самостоятельное хранение

Я не особо задумывался об этом в последние годы, и, очевидно, крупные коммерческие рейтинговые группы тоже не думали, поскольку в большинстве прошлых отчетов не было отдельной классификации для этой категории.

Но в США почти 54000 складов самообслуживания, что примерно равно количеству ресторанов McDonald’s, Starbucks и Subway вместе взятых. Самостоятельное хранение стало довольно популярным в последнее десятилетие, и ставки ограничения снизились с 10% или около того до диапазона от 5% до 7% (дорого).

Связано: Почему вложения в самосохранение так популярны

Передвижной дом Парки

Я просто никогда не думал об этом как о действующем классе коммерческой недвижимости или как о хорошей инвестиции.Но я был очень неправ. Сэм Зелл, крупнейший инвестор в коммерческую недвижимость Америки, рано уловил эту тенденцию. Ему принадлежит более 150 000 парковок передвижных домов. Уоррен Баффет также рано пришел и владеет крупнейшим производителем мобильных домов (Clayton), а также одним из самых агрессивных кредиторов (21 st Mortgage) и Berkadia (крупным кредитором, который финансирует парки мобильных домов и многое другое).

Ставки капитализации в этом классе активов упали с 10% до 14% до 6-8% или около того.Green Street Advisors недавно назвала парки передвижных домов любимцем всей коммерческой недвижимости. А в разгар краха фондового рынка COVID-19 в конце февраля в статье Wall Street Journal возвестили о возможности инвестирования в парки мобильных домов и акции MHP, которые после обвала жилья выросли на 4100%.

Башни сотовой связи

Инвестиции в вышки сотовой связи были моей первой неудачной коммерческой инвестицией. Был конец 2000 года, и мне было скучно.Я нашел компанию, занимающуюся вышкой сотовой связи, и спросил их, где им нужно лучше покрытие в моем регионе, и они рассказали мне о мертвой зоне в сельской местности, которую хотели заполнить.

Я нашел пять акров земли на продажу в этом районе и быстро приобрел их примерно за 18 000 долларов. Через несколько месяцев у меня был условный контракт с компанией сотовой связи. Я уже думал о том, что мне делать с этим огромным ежемесячным чеком. А также, где я найду свою следующую сделку.

У них был год на должную осмотрительность, и 11 сентября произошло как раз в середине этого периода.Башенная компания закрыла свой офис, и я больше о них не слышал. Спустя годы я попытался перезапустить эту стратегию и после месяцев работы с местоположением снова отказался от нее. Это было не так просто, как казалось.

Но вышки сотовой связи по-прежнему являются отличным вложением средств. В обмен на четверть акра земли и сервитут для доступа инвесторы могут получать стабильный доход в течение десятилетий. Другой способ добиться этого — выкупить у кого-то существующий поток доходов за денежную выплату от вас.Или инвестировать с тем, кто это делает.

Очевидно, что этот сектор сильно вырос во время COVID-19, и я думаю, что так будет и дальше. Говоря о секторах, которые выросли во время COVID-19…

Дата Центры

Дата-центры резко выросли за последние несколько лет. Так же, как во время COVID-19 упадок розничной торговли ускоряется, спрос на центры обработки данных вырос. Zoom и другие платформы для онлайн-встреч ограничили существующую инфраструктуру. Новые технологии, такие как Интернет вещей, искусственный интеллект, беспроводная связь 5G, дополненная реальность и автономные автомобили, поднимут спрос на новые высоты.

Большинство инвесторов BP не задумывались об инвестировании в этот сектор. Кажется, что это на более высоком уровне, и в отличие от парковок для самостоятельного хранения и мобильных домов, здесь нет семейных операторов, которые можно было бы выбрать. Вы, безусловно, можете пассивно инвестировать через инвестиционный фонд недвижимости.

Гостиная для пожилых людей

Многоквартирный дом сильно перегрет. Несмотря на то, что фундаментальные показатели остаются сильными, многие синдикаторы стремятся задействовать определенные типы многоквартирных домов, чтобы получить более высокую доходность.Для некоторых жизнь пожилых людей подходит под этот счет.

Я не говорю конкретно об учреждениях квалифицированного сестринского ухода, хотя этот сектор может включать и это. Я говорю о сообществах независимой жизни, которые становятся все более популярными. Двое моих друзей-инвесторов занимались этим сектором и добились отличных результатов.

Сводка

Должна быть причина, по которой почти все участники Forbes 400 (самые богатые из богатых) инвестируют в коммерческую недвижимость. Может быть, вам тоже пора это проверить!

Вы инвестируете в коммерческую недвижимость? Где?

Сообщите нам, какой сектор вы предпочитаете, в комментариях.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость без банкротства

Раскрытие информации о рекламе Эта статья / сообщение содержит ссылки на продукты или услуги от одного или нескольких наших рекламодателей или партнеров. Мы можем получить компенсацию, когда вы переходите по ссылкам на эти продукты или услуги.

Коммерческая недвижимость — это следующий логический шаг для мелких инвесторов, которые хотят переехать из домов на одну семью, или для тех, кто хочет иметь большой потенциал. Почему? Коммерческая недвижимость может принести вам больше прибыли за счет экономии на масштабе.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость — это обычно любое здание, которое используется в коммерческих целях, или здание, предназначенное для получения прибыли (например, жилой комплекс). Он охватывает разнообразную группу типов конструкций и применений, в том числе:

  • Многосемейные жилые дома
  • Розничные торговые центры
  • Склады
  • Промышленные комплексы
  • Парки передвижных домов
  • Медицинские кабинеты
  • Хранилища самообслуживания
  • Гостиницы, мотели и курорты
  • Офисные здания и комплексы

Инвестиции в коммерческую недвижимость с небольшими деньгами

Если вы хотите инвестировать в коммерческую недвижимость, но у вас нет капитала, чтобы купить недвижимость сразу, есть доступно несколько вариантов:

1.Платформы для краудфандинга недвижимости

Благодаря онлайн-платформам для краудфандинга недвижимости вы можете покупать недвижимость с меньшими затратами знаний, меньшими трудозатратами и меньшими рисками. Минимальные необходимые инвестиции могут составлять всего 1000 долларов. На этих сайтах вы можете приобрести «долю» ипотеки или ссуды на недвижимость. Но чтобы воспользоваться многими из этих возможностей, вы должны быть аккредитованным инвестором.

Краудфандинг — явление не новое, но Закон о Jumpstart Our Business Startups (JOBS) 2012 г. дал толчок развитию этой отрасли здесь, в США.Многие платформы предлагают коммерческие предложения на выбор.

Вот некоторые из самых популярных платформ краудфандинга в сфере недвижимости с коммерческими возможностями, а также ссылки на наши обзоры каждой услуги:

Конечно, на любой из этих платформ краудфандинга вам необходимо проявить должную осмотрительность. Однако все документы, позволяющие это сделать, часто находятся у вас под рукой на каждом веб-сайте.

2. Инвестиционные фонды в сфере недвижимости

Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT) — хорошее решение для мелких инвесторов, которые не хотят самостоятельно искать, покупать и управлять недвижимостью.Или прохождение всей комплексной проверки инвестиций в конкретную недвижимость на краудфандинговом сайте. И это не единственное их преимущество. По закону, REIT обязаны выплачивать 90% своих доходов в виде дивидендов. И от вас не требуется быть аккредитованным инвестором.

REIT — это простой способ добавить недвижимость для диверсификации портфеля. И они могут обеспечить пассивный доход. Обратной стороной является то, что инвестирование в REIT дает меньше возможностей для роста, потому что за вас работает кто-то другой.И вам нужно остерегаться высоких комиссий. REIT могут иметь «загрузку» (комиссию) авансовых продаж, которая намного выше, чем у взаимных фондов и биржевых фондов (ETF).

REIT инвестируют во все типы коммерческой недвижимости, от гостиниц до квартир и вспомогательных жилых помещений, складских помещений, офисных зданий, производственных помещений, торговых площадей и т. Д. По закону они должны иметь широкое владение и распределять 90% своего дохода между акционерами. А поскольку инвесторы могут покупать акции на фондовом рынке, REIT являются очень ликвидным активом.

Вы можете приобрести акции публично торгуемых REIT через любого дисконтного брокера или брокера с полным спектром услуг. Вы можете купить их как обыкновенные акции, привилегированные акции или долговые ценные бумаги. Также можно найти REIT в ETF.

Есть также несколько онлайн-платформ, где вы можете купить акции REIT.

  • Streitwise позволяет инвестировать в прибыльный рынок коммерческой недвижимости всего за 1000 долларов.
  • CrowdStreet’s Medalist Diversified REIT позволяет пользователям инвестировать в розничную торговлю, гостиничный бизнес, промышленную и многосемейную недвижимость на юго-востоке.EREIT
  • Fundrise позволяет инвесторам пользоваться преимуществами различных объектов коммерческой недвижимости всего за 500 долларов.
  • Продукты Realty Mogul MogulREIT обеспечивают доступ к многоквартирным, офисным, промышленным, розничным, складским, медицинским и гостиничным объектам.
  • NNN REIT богатых дядюшек инвестируется в недвижимость, сдаваемую в аренду розничными компаниями.

Как финансировать сделки с недвижимостью

Уникальные преимущества инвестирования в коммерческую недвижимость

Некоторые из уникальных и выгодных аспектов инвестирования в коммерческую недвижимость (по сравнению с инвестированием в жилую недвижимость) включают:

Более высокий доход

Отличительной чертой инвестирования в коммерческую недвижимость является более высокий потенциальный доход.Большинство коммерческих объектов приносят более высокую арендную плату за квадратный фут площади. Кроме того, у вас есть несколько помещений под одной крышей, приносящих доход от аренды. Таким образом, многие из затрат на техническое обслуживание и ремонт «устраняются один раз и готово» и распределяются по многим договорам аренды. Более высокий доход от аренды и более низкие затраты на обслуживание приводят к более выгодным инвестициям.

Множественные потоки денежных потоков

Коммерческая аренда обеспечивает относительно постоянный и надежный поток доходов от аренды. Кроме того, недвижимость обычно обеспечивает несколько источников дохода.Например, вы можете взимать плату за парковочные места отдельно от арендованных офисных площадей. Вы также можете предоставить торговые автоматы и тренажерный зал в офисных зданиях. А в многоквартирных домах можно установить стиральные машины с оплатой монетами. Часто арендаторы оплачивают эксплуатационные расходы, налоги на недвижимость и страхование имущества в дополнение к ежемесячной арендной плате. Это известно как «тройная чистая аренда». Это отраслевой стандарт в некоторых типах коммерческой недвижимости.

Меньшая конкуренция

Еще одно преимущество коммерческой недвижимости — меньшая конкуренция.Инвестиции в офисные здания и торговые центры — непростая задача для многих инвесторов. Война за дома на одну семью в моем районе — не редкость. Это увеличивает стоимость ведения бизнеса. Но покупка коммерческой недвижимости для большинства инвесторов не входит в зону комфорта. Так что конкуренции намного меньше.

Более длительная аренда снижает риск

Коммерческие здания обычно имеют более длительные договоры аренды с арендаторами, чем жилая недвижимость. Соглашения часто заключаются на 24–36 месяцев, а уведомление об отмене обычно более чем за 30 дней.Более предсказуемый денежный поток и меньшее количество вакансий снижают риск для инвесторов.

Диверсификация рисков

Если вы владеете многоквартирным домом и теряете одного из 10 своих арендаторов, вы теряете только одну десятую дохода от этой собственности. Если вы потеряете арендатора в доме на одну семью, вы потеряете весь свой доход.

Это слишком дорого и требует много времени для среднего инвестора?

Для среднего мелкого инвестора в недвижимость прямое владение офисным зданием или жилым комплексом невозможно.Это требует большого начального капитала (обычно 30% первоначального взноса), ноу-хау в сфере недвижимости и личного участия. Это не пассивно и недешево! Кроме того, это связано со значительным риском. Когда вы покупаете коммерческую недвижимость, гораздо сложнее оправиться от ошибки, чем, скажем, 10 домов на одну семью.

К счастью, вы можете инвестировать через краудфандинговые компании или REITS и воспользоваться этим потенциально прибыльным рынком за гораздо меньшие деньги и время. А если вас интересует коммерческая недвижимость, но у вас нет капитала для инвестиций, вы можете рассмотреть такую ​​услугу, как Hometap.Hometap инвестирует в капитал вашего дома в обмен на часть выручки от продажи. Или, если вы думаете о ссуде, чтобы инвестировать в дом или коммерческую недвижимость, вы можете сравнить ссуды в Monevo. Просто помните, что инвестирование может быть рискованным, и вам нужно будет вернуть ссуду, даже если ваши инвестиции не принесут ожидаемых результатов.

Сейчас хорошее время для инвестиций в коммерческую недвижимость?

При текущем уровне безработицы на уровне 23% и падении ВВП на 38% из-за пандемии Covid и связанных с этим ограничений коммерческая недвижимость находится под ударом.Наибольшее падение спроса ощущается в двух секторах: офисных и торговых площадях.

Индекс цен на коммерческую недвижимость Green Street показал, что заполняемость офисов упала на 41 миллион квадратных футов, а заполняемость торговых точек упала на 13,6 миллиона квадратных футов в первом квартале 2020 года. Гостиничные и гостиничные помещения также испытывают кризис.

Фактически, цены на коммерческую недвижимость и продажи снизились по всем типам коммерческой недвижимости, за исключением промышленных площадей. Заполняемость промышленных предприятий выросла на 62 миллиона квадратных футов, поэтому мы наблюдаем понятный сдвиг в использовании коммерческой недвижимости.

Несколько лет назад перепрофилирование коммерческих площадей стало популярным, поскольку в торговых центрах возникли вакансии из-за увеличения количества покупок в Интернете в таких розничных магазинах, как Amazon. Блокировка пандемии по понятным причинам ускоряет эту тенденцию, поскольку освободившиеся торговые центры возле крупных мегаполисов перепрофилируются под склады и логистические распределительные центры.

Отчет Национальной ассоциации риэлторов о тенденциях и перспективах в сфере коммерческой недвижимости за октябрь 2020 года показал некоторые ошеломляющие тенденции:

  • 54% респондентов сообщили об увеличении пропущенных / просроченных / частичных арендных платежей за офисные, торговые и производственные помещения.
  • 83% сообщили об увеличении ошеломляющего графика работы офисов.
  • 43% сообщили об увеличении лизинговых сделок в пригородах по сравнению с городами.
  • 52% сообщили об увеличении перепрофилирования пустующих торговых центров для промышленного использования, складских помещений, здравоохранения / больниц или под церкви.

Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость?

Что это значит для инвесторов? Некоторые секторы, такие как розничная торговля, офисные помещения и отели, испытывают болезненную неопределенность, вызванную понятным падением доходов.Но пока еще не произошло потрясения по всем типам коммерческих площадей. Поскольку большинство договоров аренды заключаются на два года или более длительный срок, многие офисные здания и коммерческие помещения находятся в своего рода плато.

Срок аренды еще не истек, и, похоже, все вернется в норму — или почти в норму — когда будут ослаблены ограничения на пандемию. И хотя объем продаж и цены на коммерческую недвижимость несколько снизились, противопожарной продажи существующих коммерческих площадей нет (по крайней мере, пока).Тем не менее, сейчас не самое подходящее время для инвестирования в коммерческую недвижимость.

Коммерческая недвижимость (CRE) Определение

Что такое коммерческая недвижимость (CRE)?

Коммерческая недвижимость (CRE) — это недвижимость, которая используется исключительно для деловых целей или для предоставления рабочего пространства, а не в качестве жилого помещения, которое вместо этого представляет собой жилую недвижимость. Чаще всего коммерческая недвижимость сдается арендаторам для ведения приносящей доход деятельности.Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от витрины до огромного торгового центра.

Коммерческая недвижимость включает в себя несколько категорий, таких как розничные торговцы всех видов, офисные помещения, отели и курорты, торговые центры, рестораны и медицинские учреждения.

Ключевые выводы

  • Под коммерческой недвижимостью понимается недвижимость, используемая специально для ведения бизнеса или получения дохода.
  • Четыре основных класса коммерческой недвижимости включают: офисные помещения; промышленный; аренда на несколько семей; и розничная торговля.
  • Коммерческая недвижимость обеспечивает доход от сдачи в аренду, а также возможность некоторого прироста капитала для инвесторов.
  • Инвестирование в коммерческую недвижимость обычно требует от инвесторов более сложного подхода и больших сумм капитала, чем в жилую недвижимость.
  • Публичные инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — это реальный способ для физических лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость.

Основы коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость наряду с жилой недвижимостью составляет две основные категории недвижимого имущества.Жилая недвижимость включает строения, предназначенные для проживания людей, а не для коммерческого или промышленного использования. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в торговле, а многоквартирные дома для сдачи в аренду, которые служат жильем для арендаторов, классифицируются как коммерческая деятельность для арендодателя.

Коммерческая недвижимость обычно делится на четыре класса в зависимости от функции:

  1. служебных помещений;
  2. промышленного использования;
  3. аренда на несколько семей; и
  4. розница.

Отдельные категории также могут быть дополнительно классифицированы. Например, офисные помещения часто характеризуют как класс A, класс B или класс C.

  • Класс A представляет собой лучшие здания с точки зрения эстетики, возраста, качества инфраструктуры и местоположения.
  • Здания класса B обычно старше и не так конкурентоспособны по цене, как здания класса A. Инвесторы часто выбирают эти здания для реставрации.
  • Здания класса C являются самыми старыми, обычно старше 20 лет, расположены в менее привлекательных районах и нуждаются в обслуживании.

Обратите внимание, что некоторые органы по зонированию и лицензированию дополнительно выделяют промышленные объекты — участки, используемые для производства и производства товаров, особенно тяжелых товаров, — но большинство считают это подмножеством коммерческой недвижимости.

Аренда коммерческой недвижимости

Некоторым предприятиям принадлежат здания, которые они занимают. Однако наиболее типичным случаем является сдача коммерческой недвижимости в аренду. Обычно инвестор или группа инвесторов владеют зданием и собирают арендную плату с каждого действующего в нем бизнеса.Ставки коммерческой аренды — цена за аренду помещения в течение определенного периода — обычно указываются в долларах годовой арендной платы за квадратный фут. И наоборот, ставки на жилую недвижимость указаны в виде годовой суммы или ежемесячной арендной платы.

Срок коммерческой аренды обычно составляет от одного года до 10 лет или более, при этом аренда офисных и торговых площадей обычно составляет от пяти до 10 лет. Это можно противопоставить краткосрочной годовой или помесячной аренде жилья.

В исследовании, проведенном в 2017 году аналитической фирмой CBRE Group, Inc., аналитик Алекс Красиков обнаружил, что срок — продолжительность — аренды был пропорционален размеру арендуемой площади. Кроме того, данные показали, что арендаторы будут заключать договоры о длительной аренде, чтобы зафиксировать цены в условиях роста рынка. Но это не единственный их движущий фактор. Некоторые арендаторы, которым требуются большие площади, вступают в долгосрочную аренду из-за ограниченной доступности собственности, соответствующей их потребностям.

Существует четыре основных типа аренды коммерческой недвижимости, каждый из которых требует разного уровня ответственности от арендодателя и арендатора.

  • Договор аренды с одной сеткой возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость.
  • Договор аренды с двойной сеткой (NN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость и страхование.
  • Тройная аренда (NNN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость, страховку и техническое обслуживание.
  • При аренде на брутто арендатор платит только арендную плату, а домовладелец оплачивает налоги на недвижимость, страховку и техническое обслуживание здания.

Управление коммерческой недвижимостью

Владение и обслуживание сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости требует полного и постоянного управления со стороны владельца.Владельцы недвижимости могут пожелать нанять фирму по управлению коммерческой недвижимостью, чтобы помочь им найти, управлять и удерживать арендаторов, контролировать условия аренды и варианты финансирования, а также координировать содержание недвижимости и ее реализуемость. Специализированные знания компании по управлению коммерческой недвижимостью полезны, поскольку правила и положения, регулирующие такую ​​собственность, различаются в зависимости от штата, округа, муниципалитета, отрасли и размера.

Часто домовладелец должен найти баланс между максимизацией арендной платы и минимизацией количества вакансий и текучести арендаторов.Оборот может быть дорогостоящим для владельцев CRE, потому что пространство должно быть адаптировано для удовлетворения конкретных потребностей разных арендаторов — скажем, если ресторан переезжает в собственность, когда-то занимаемую студией йоги.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Вложение в коммерческую недвижимость может быть прибыльным и служить страховкой от волатильности фондового рынка. Инвесторы могут зарабатывать деньги за счет повышения стоимости собственности при продаже, но большая часть прибыли поступает от арендной платы арендатора.

Прямые инвестиции

Инвесторы могут использовать прямые инвестиции, если они становятся арендодателями через владение недвижимым имуществом.Для прямых инвестиций в коммерческую недвижимость лучше всего подходят люди, которые либо обладают значительными знаниями об отрасли, либо могут нанимать фирмы, которые обладают такими знаниями. Коммерческая недвижимость — это инвестиция в недвижимость с высоким риском и высокой доходностью. Такой инвестор, скорее всего, будет состоятельным человеком, поскольку для инвестирования в CRE требуется значительный объем капитала.

Идеальная недвижимость находится в районе с низким предложением CRE и высоким спросом, что обеспечит выгодные арендные ставки.Сила местной экономики также влияет на стоимость покупки CRE.

Косвенные инвестиции

В качестве альтернативы инвесторы могут инвестировать в коммерческий рынок косвенно через владение различными рыночными ценными бумагами, такими как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), биржевые фонды (ETF), которые инвестируют в акции, связанные с коммерческой недвижимостью, или инвестируя в компании, которые обслуживают на рынок коммерческой недвижимости, например банки и риэлторы.

Преимущества коммерческой недвижимости

Одно из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости — привлекательные ставки аренды.В районах, где объем нового строительства ограничен землей или законом, коммерческая недвижимость может иметь впечатляющую доходность и значительные ежемесячные денежные потоки. Промышленные здания, как правило, арендуются по более низкой ставке, хотя они также имеют более низкие накладные расходы по сравнению с офисной башней.

Коммерческая недвижимость также выигрывает от сравнительно более длительных договоров аренды с арендаторами, чем жилая недвижимость. Такой длительный срок аренды дает владельцу коммерческой недвижимости значительную стабильность денежного потока, если в здании проживают долгосрочные арендаторы.

Коммерческая недвижимость предлагает не только стабильный, богатый источник дохода, но и потенциал для прироста капитала, если недвижимость находится в хорошем состоянии и поддерживается в актуальном состоянии. И, как и все формы недвижимости, это отдельный класс активов, который может обеспечить эффективную возможность диверсификации сбалансированного портфеля.

Недостатки коммерческой недвижимости

Правила и постановления являются основными сдерживающими факторами для большинства людей, желающих напрямую инвестировать в коммерческую недвижимость.Налоги, механизмы покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости похоронены на разных уровнях закона. Эти требования меняются в зависимости от штата, округа, отрасли, размера, зонирования и многих других обозначений. Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость либо обладают специальными знаниями, либо имеют штат людей, которые обладают ими.

Еще одним препятствием является повышенный риск, связанный с текучестью арендаторов, что особенно актуально в экономике, где из-за неожиданного закрытия магазинов недвижимость остается вакантной без предварительного уведомления.

Что касается жилых домов, требования одного арендатора к оборудованию обычно совпадают с требованиями предыдущих или будущих арендаторов. Однако в коммерческой недвижимости у каждого арендатора могут быть очень разные потребности, требующие дорогостоящего ремонта. Затем владелец здания должен приспособить пространство для размещения специализированной профессии каждого арендатора. Коммерческая недвижимость с низким уровнем вакантности, но высокой текучестью арендаторов может по-прежнему терять деньги из-за стоимости ремонта для новых арендаторов.

Для тех, кто хочет инвестировать напрямую, покупка коммерческой недвижимости является гораздо более дорогостоящим предложением, чем жилая недвижимость.Более того, хотя недвижимость в целом относится к наиболее неликвидным классам активов, сделки с коммерческими зданиями, как правило, проходят особенно медленно.

Плюсы
  • Хеджирование от фондового рынка

  • Высокодоходный источник дохода

  • Стабильные денежные потоки от долгосрочных арендаторов

  • Потенциал прироста капитала

Перспективы и прогнозы коммерческой недвижимости

U.Рынок коммерческой недвижимости С. сильно пострадал во время рецессии 2008–2009 годов, но с 2010 года он демонстрирует ежегодный прирост. Эти приросты помогли возместить почти все убытки, понесенные в период рецессии.

В годовом отчете CBRE «Обзор рынка недвижимости США на 2019 год» говорится:

Несмотря на то, что экономический цикл находится на поздней стадии, перспективы по всем четырем основным типам активов коммерческой недвижимости остаются очень хорошими. Прирост стоимости будет минимальным, но доходность останется стабильной.

Однако другие индикаторы указывают на то, что рынок коммерческой недвижимости достиг пика в посткризисном цикле роста. По данным калифорнийской компании по недвижимости Ten-X Growth, цены на коммерческую недвижимость на конец 2018 года выросли всего на 1% по сравнению с 2017 годом.

В отчете Ten-X отмечается, что итоговые итоги 2018 года по коммерческой недвижимости подтверждают их точку зрения на ценообразование в конце экономического цикла. Исследование компании показало, что количество вакансий растет, рост арендной платы замедляется, а рыночные процентные ставки растут.

Как сообщает Forbes , сектор розничной торговли, в частности, оказался проблемным местом на более широком рынке коммерческой недвижимости, поскольку массовое закрытие магазинов усилилось в 2017 году и продолжилось в 2018 году.Например, акции популярного торгового центра REIT Westfield Corporation упали примерно на 30% в период с середины 2016 года по конец 2017 года, после чего некоторые убытки были компенсированы до января 2018 года. Unibail-Rodamco SE приобрела Westfield за 15,8 млрд долларов США, создав Unibail-Rodamco-Westfield (URW). ).

Однако большинство фирм считают, что рынок недвижимости в целом остается здоровым. J.P. Morgan в своем «Коммерческом прогнозе рынка недвижимости на 2019 год» в значительной степени повторил мнение CBRE о том, что 2018 год стал девятым годом роста арендной платы и оценки коммерческой недвижимости.Морган прогнозирует, что эти темпы замедлятся, но продолжатся и не увидят спада до 2019 года.

Обратите внимание, что пандемия COVID-19 до сих пор не привела к существенному падению стоимости недвижимости, а стоимость недвижимости осталась стабильной или даже выросла, как и фондовый рынок осенью 2020 года. Это ключевое различие между экономические последствия, произошедшие в 2020 году, и то, что произошло десятилетием ранее.

Как оценивать сделки с коммерческой недвижимостью

Коммерческая недвижимость определяется как классы активов, которые не являются домами для одной семьи.Они могут быть многоквартирными (обычно с четырьмя или более пристроенными жилищами), торговыми или офисными помещениями, промышленными или складскими помещениями или даже земельными участками под застройку.

Так как коммерческая недвижимость имеет более крупный масштаб, она позволяет вам создавать свой портфель быстрее, чем покупка индивидуального жилья. И, конечно же, любая инвестиция в недвижимость имеет уникальное преимущество, позволяющее вам использовать или закладывать свои инвестиции.

Есть несколько факторов, которые необходимо учитывать при оценке коммерческой недвижимости.От цифр, которые вы используете для оценки собственности на бумаге, до более осязаемых вопросов о том, будет ли это многоквартирный дом, торговая, офисная или производственная аренда, и сколько работы вам нужно сделать, чтобы это произошло, вам нужно. иметь четкое представление о том, чего ожидать, прежде чем начинать переговоры.

Как проводить выплаты по сделкам с коммерческой недвижимостью

В то время как жилая недвижимость обычно оценивается для конечного пользователя по площади в квадратных футах, основанной на продажах сопоставимой недвижимости в районе, коммерческая недвижимость оценивается по-другому.

Существует набор сравнений, или сравнений, которые используются профессионалами в сфере недвижимости для оценки и сравнения похожих объектов, но они основаны не только на продажной цене, как это принято в жилой недвижимости.

Вы также не найдете коммерческую недвижимость на обычных сайтах продажи жилой недвижимости, таких как Realtor.com, Zillow.com или Trulia.com. Коммерческая недвижимость является специализированной, и крупнейшим листингом является Loopnet.com, принадлежащий базе данных коммерческой недвижимости CoStar.Здесь также можно найти списки и списки сдачи в аренду коммерческой недвижимости.

Один из распространенных методов, используемых для оценки коммерческой недвижимости, — это сравнение ее ставки капитализации (также известной как ставка капитализации) с аналогичной недвижимостью. Он рассчитывается путем деления продажной цены собственности на чистую операционную прибыль. Вы можете думать об этом как о том, какой была бы ваша годовая норма прибыли, если бы вы заплатили за недвижимость наличными.

Но даже если предполагаемая недвижимость выглядит хорошей сделкой по показателю капитализации, вы должны увидеть, как она сочетается с парой других методов оценки.Это может быть следующее:

  • Чистый операционный доход (NOI) : Сумма дохода, которую приносит актив, после всех операционных расходов, включая вакансии и убытки, и до выплаты ипотеки. Это сумма, которая используется для определения коэффициента капитализации объекта недвижимости.
  • Денежный поток: Это чистая сумма денег в вашем кармане после оплаты всех расходов и любых ипотечных кредитов.
  • Денежный доход : Этот процент рассчитывается путем деления суммы денежных средств, вложенных вами в недвижимость, на годовой денежный поток, который она производит.Это еще один показатель возврата инвестиций.
  • Валовой доход: Общая сумма денег, которую приносит недвижимость, до вычета расходов.

Чтобы увидеть пример того, как они различаются при оценке собственности, вы можете посмотреть здесь.

Подготовка к успеху

Оценка коммерческой недвижимости — это не только цифры. Вам нужно подготовить много вещей, прежде чем вы даже сядете за стол переговоров. Независимо от того, какой класс активов вы выберете, примите во внимание следующее в процессе покупки:

Можете ли вы получить финансирование для этой собственности?

Многосемейная или любая коммерческая недвижимость в этом отношении должна пройти коммерческую оценку и оценку вашего банка, если вы ищете финансирование.В отличие от частной собственности, занимаемой владельцем, банки оценивают коммерческую недвижимость на основе ее достоинств, а владельцы-операторы выступают в качестве личных поручителей. Это означает, что и ваш номер, и номер собственности должны быть в норме.

Если вы инвестируете в многосемейный объект, состоящий из четырех квартир или меньше, вы можете жить в одной из квартир и воспользоваться условиями финансирования, занимаемыми собственником, которые обычно требуют меньших первоначальных взносов и более высоких процентных ставок. Это также упрощает самостоятельное управление имуществом, если вы решите это сделать.Эта тактика может быть огромным преимуществом для инвесторов в недвижимость, которые только начинают работать, но очевидно, что квартира, в которой вы живете, уменьшит общий денежный поток. Тем не менее, вы можете прожить в этом доме год или два, прежде чем перейти к следующему.

Обратитесь к коммерческому брокеру

Агенты по жилой недвижимости, которые привыкли помогать людям покупать дома на одну семью, обычно не те люди, которые помогут вам оценить коммерческую недвижимость. Вам нужен коммерческий брокер или продавец, который понимает, что недвижимость оценивается по ставке капитализации, возврату наличными и доходу.Они могут помочь вам понять нюансы закрытия и переговоров по сделке, которая может унаследовать арендаторов или потребовать необычных или нестандартных условий. Коммерческие сделки могут легко развалиться, и для их заключения нужен опытный профессионал. Квалифицированные агенты также могут помочь вам найти сделки вне рынка через свои связи. Loopnet.com предлагает поиск агента по коммерческой недвижимости, чтобы найти профессионала рядом с вами.

Хотите узнать, хорош ли этот агент? Спросите их, сколько сделок они закрыли за последние год или два, и попросите трех рекомендаций от бывших клиентов, а также других агентов, с которыми они работали, чтобы закрыть сделку.Поскольку компетентность вашего коммерческого агента и навыки ведения переговоров могут помочь или прервать сделку, вы захотите услышать из уст лошади, насколько гладко и быстро он или она мог работать в прошлом, желательно с такими же свойствами, что и вы.

Спрашивайте у продавца каждую бумажку

В отличие от традиционной продажи на одну семью, вы захотите попросить у продавца список арендной платы текущих арендаторов, контракты на обслуживание и отчеты об обслуживании, а также доходы и отчеты о расходах за текущий и прошлые годы.Спросите соседей и нынешних арендаторов о любых потенциальных проблемах и узнайте, какая часть собственности пустует, как долго и почему.

Получите подтверждение платежей от арендаторов в виде свидетельства об эстоппеле, которое по сути представляет собой письменное показание, подтверждающее их платежи и условия, а также копии всех договоров аренды. Используйте онлайн-контрольный список, чтобы помочь вам охватить свои базы.

Коммерческая недвижимость: во что инвестировать сегодня

Wharton @ Work, ежемесячный информационный бюллетень Wharton Executive Education, недавно поговорил с профессором Тоддом Синаем, председателем департамента недвижимости Wharton, об инвестиционных рисках и возможностях в коммерческой недвижимости, которые возникли в результате глобальной пандемии .Синай является академическим директором виртуальной программы Wharton Executive Education Оценка инвестиций в коммерческую недвижимость и рынков в эпоху COVID-19 . В интервью он делится своим взглядом на текущую ситуацию, предлагая свою точку зрения на экономические и социальные изменения, влияющие на сектор.

Wharton @ Work: В настоящее время мы наблюдаем, как большие секторы рынка коммерческой недвижимости опустошены последствиями пандемии, в то время как другие процветают.Как вы оцениваете эти изменения?

Тодд Синай: Я считаю, что COVID-19 не представляет реальной угрозы для недвижимости. Недвижимость — это во многом пространство для людей. Когда мы работаем, у нас должно быть место для этого. К тому же по природе мы существа социальные. Нам нужно где-то собраться. Следовательно, потребность в недвижимости не изменилась. Что изменилось, так это то, где что-то происходит. Сейчас люди работают из дома и покупают больше в Интернете. Это дислокация, но физическое пространство все еще необходимо.Это требует адаптации. Это не сигнализирует о долгосрочном снижении спроса.

W @ W: С точки зрения инвестирования, как вы оцениваете эту дислокацию? Каких секторов следует избегать сегодня?

Синай: Торговые и офисные помещения были не в лучшем состоянии до пандемии, а сейчас дела обстоят еще хуже. Жилье, конечно, не пользуется спросом, а квартиры и студенческое общежитие идут плохо. Это не только секторы — сейчас тоже имеет значение то, где находится недвижимость.Центральные деловые районы (CBD) проигрывают окраинам. Я бы избегал районов страны, которые зависят от туризма или общественного транспорта.

W @ W: Кто сегодня победители?

Sinai: Центры обработки данных получают выгоду от нашего более широкого использования технологий. Инфраструктура, как и вышки сотовой связи, востребована по той же причине. Логистика (склады), жилищное строительство и относительно новый сектор аренды домов на одну семью также преуспевают. Во втором случае участвуют компании, которые скупали загородные дома, чтобы сдавать их в аренду, и у них дела идут намного лучше, чем у квартир.

W @ W: Ожидаете ли вы, что какой-либо из секторов, на которые сейчас мало или совсем нет спроса, усилится после COVID-19?

Sinai: Я ожидаю, что спрос на квартиры будет устойчивым, а жилье и студенческое жилье вернется в норму. Однако по поводу офисных зданий и разделения между центральным деловым районом и пригородом не существует единого мнения.

Вт @ Вт: А как насчет розничной торговли?

Синай: До пандемии электронная коммерция и чрезмерное строительство составляли около трех четвертей всей мировой экономики.S. торговые площади избыточны. Это было усугублено остановками, и вытряхивание розничной торговли будет продолжаться. Но розничная торговля, которая выживет, будет невероятно продуктивной, потому что такая обычная розничная торговля будет дополнять электронную коммерцию и получит операционный рычаг за счет многоканальной розничной торговли.

Также инвесторам не следует рассматривать все торговые площади одинаково. Продовольственные продажи растут, и поэтому у стрип-центров, привязанных к продуктовым магазинам, все в порядке. Закрытые торговые центры, которые уже испытывали трудности, уже были объектами перестройки — либо в уплотненные университетские городки смешанного использования, либо для других целей.По сути, некоторые (но не все) торговые центры расположены в отличных местах, поэтому они готовы к использованию в других целях. Вот почему вы видите, как Simon Property Group, крупнейший владелец торговых центров в США, разговаривает с Amazon о превращении универмагов в распределительные центры. Торговые центры обычно имеют удобный доступ к автомагистралям и расположены недалеко от населенных пунктов.

W @ W: Давайте поговорим об офисных зданиях. Из-за необходимости многие компании и организации берут на себя работу из дома или работают виртуально из удаленных или удаленных мест.Несколько крупных компаний, таких как Facebook, Google и Twitter, и это лишь некоторые из них, объявили ранее этим летом, что их сотрудники будут продолжать работать удаленно в обозримом будущем. И в качестве крайнего примера, розничный продавец товаров для наружной рекламы REI объявил о своих планах продать свой новый обширный корпоративный кампус площадью 8 акров в Белвью, штат Вашингтон, строительство которого было завершено только в этом году из-за резкого перехода на удаленную работу. В заявлении компании говорится, что она «будет опираться на удаленную работу как на укоренившуюся, поддерживаемую и нормализованную модель», которая также может позволить ее сотрудникам работать за пределами региона.Итак, следует ли инвесторам избегать офисных зданий?

«Я считаю, что COVID-19 не представляет реальной угрозы для недвижимости».

Синай: Во-первых, я не уверен, что удаленная работа будет «укоренена» после COVID-19. Большинство людей не любят работать за обеденным столом, им нужно быть вне дома, когда дети вернутся из школы, и они предпочитают офис все время смотреть на одни и те же четыре стены. И как только большинство сотрудников вернутся в офис, все вернутся.Однако до тех пор, зачем арендатору продлевать договор аренды, если у него нет сотрудников, приходящих на работу? А арендодатели будут сталкиваться с обанкротившимися арендаторами. Таким образом, при инвестировании в офисные здания нужно действовать осторожно. Ищите длительную аренду, арендаторов с высокими затратами на переезд, стабильных арендаторов и хорошо капитализированных владельцев. Кроме того, прямо сейчас и в обозримом будущем, если вашим сотрудникам потребуется общественный транспорт, чтобы добраться до вашего здания, это станет проблемой. Некоторые города, например Лос-Анджелес, менее зависимы от общественного транспорта.Нью-Йорк больше всех. Пригородные офисы, которые какое-то время приходили в упадок, легко доступны на машине, что сейчас является плюсом. Также подумайте о «внутреннем» транспорте: как только люди попадают в здание, как они попадают на верхние этажи? Если только четыре человека могут пользоваться лифтом одновременно, это может добавить много времени на поездку на верхние этажи, или гибкость в отношении того, когда рабочие могут прибыть, будет ограничена, потому что их придется шатать.

W @ W: Длительная аренда и высокие затраты на переезд означают стабильность с точки зрения арендаторов, но почему так важна капитализация собственника?

Sinai: Если мы вернемся к нормальной жизни через шесть месяцев, то проблемой номер один до тех пор будет ликвидность владельца собственности — их способность выжить арендаторам, не платящим арендную плату или нуждающимся в снисходительности.Посмотрите на балансы домовладельцев, чтобы определить их способность к краткосрочному выживанию. Я с энтузиазмом ищу компании с низким долгом и долгим сроком погашения для инвестирования в каждом секторе. Кроме того, в долгосрочной перспективе адаптация существующих зданий к пандемиям — с точки зрения качества воздуха, лифтов и снижения плотности рабочих — выполняется медленно и дорого. Кроме того, тенденция последнего десятилетия к арендаторам, предпочитающим открытые планировки этажей с более высокой плотностью работников, возможно, изменилась.

Check Also

Стимулирование определение: Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?

Содержание Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?Смотреть что такое «Стимулирование» в других словарях:КнигиСтимулирование — это… …

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *