Бизнес-Блог Блоготей Бизнес-Блог «Блоготей» — информационный блог о бизнесе и финансах. Полезные статьи и новости из мира бизнеса, финансов, банков, экономики, инвестиций. 
что это, для застройщиков, для дольщиков в 2019 году
Рынок долевого строительства скоро изменится до неузнаваемости. Вводится необходимость обязательно использовать в схеме продаж эскроу-счета. Подобный механизм полностью меняет концепцию долевого строительства и однозначно повлияет на стоимость строящегося жилья. Узнаем, эскроу-счета — что это простыми словами, когда введут обязательное использование счетов, и как теперь будет организована работу по возведению объектов недвижимости.
Механизм работы застройщиков до 1 июля 2019 года
Широкое распространение долевое строительство в России получило в начале 21 века. Застройщики начали массово привлекать средства граждан для возведения жилых многоэтажных домов. Соответственно, потребовалось закрепление нововведения в законодательстве. 30 декабря 2004 года принимается Федеральный Закон №214-ФЗ, призванный урегулировать отношения сторон по ДДУ.
Схема долевого строительства выглядела так:
- Девелопер привлекал физических лиц к строительству и получал деньги на возведение объекта.
- Граждане могли сразу внести всю сумму, либо совершали первоначальный взнос, затем отдавали оставшиеся деньги постепенно.
- На полученные средства бенефициар возводил многоквартирный дом.
- Дольщики получали квартиры после сдачи объекта в эксплуатацию.
Однако в подобных случаях для граждан, заключивших договор долевого участия, существовали риски потери средств. Поэтому в 2017 году было решено запретить передавать деньги напрямую девелоперу. Причин ввода подобного ограничения множество:
- Никаких гарантий целевого использования вложенных средств физические лица, подписавшие ДДУ, фактически не получали. Деньги могли пойти на любые нужды компании-застройщика или ее руководства.
- Если застройщик не заканчивал объект вложенные деньги терялись и вернуть их было практически невозможно, особенно если девелопер объявил о банкротстве.
- Часто пропускались сроки сдачи объектов — строительная фирма уже получила средства и не спешила выполнять обязательства, которые возлагал договор долевого строительства.
ФЗ №214-ФЗ предусматривает различные штрафы для ненадежных застройщиков, в том числе за несоблюдение сроков завершения строительных работ. Однако дольщик по факту не застрахован от потери средств. Но когда вступают в силу изменения механизма застройки и вводится понятие эскроу-счетов, степень защиты средств должника совершенствуется.
Понятие эскроу-счета
Чтобы понять выгоды введения обязательного использования подобных счетов, нужно разобраться, что это и узнать особенности нового способа вклада в долевое строительство. Под термином понимается специальный счет в банке, на который дольщик переводит денежную сумму, обозначенную в договоре с девелопером. Они не передаются застройщику до момента сдачи жилья в эксплуатацию и выдачи ключа от новой квартиры вкладчику. Подобный сделка похожа на аккредитив — банк “замораживает” средства, и выступает в качестве гарантии защиты денег граждан. Однако есть и отличия:
- Расторгнуть договор можно на основании дополнительных условий, прописанных в соглашении. Одностороннее аннулирование соглашения со стороны внесшей деньги стороны без уведомления второго участника сделки, как в случае с аккредитивом, не допускается.
- Отдельно прописывается время, когда девелопер получит расчет — заблокированные при заключении договора о долевом строительстве средства.
- Упрощена процедура открытия счета. Оно производится автоматически, тогда как для аккредитива предусмотрен ряд финансовых формальностей, усложняющих использование подобных сделок.
Переход на эскроу-счета начался еще в 2018 года. Но застройщиков подобная возможность не привлекает. На 1 ноября 2018 года по всей России возводилось всего 9 объектов с применением эскроу-счетов, сообщает Национальное объединение застройщиков жилья. С какого числа девелоперов обязали проводить сделки только с участием финансовых организаций в качестве посредника? 1 июля 2019 года станет отправной датой нового способа взаимодействия дольщиков и застройщиков. Со дня, когда вступает в силу изменение ФЗ №214-ФЗ, эскроу-счета становятся обязательными.
Разница между прошлым механизмом сотрудничества с застройщиком и текущим очевидна. Девелопер не получит деньги вкладчиков, пока не выполнит обязательства по ДДУ. Соответственно, граждане смогут вернуть деньги, если обстоятельства не позволяют фирме закончить строительство обещанного дома.
Правила работы с эскроу-счетами для застройщика
Перед тем, как открыть эскроу-счет, нужно совершить ряд действий:
- разработать и утвердить проектную документацию
- произвести бухгалтерский учет
- получить разрешение на возведение объекта.
И только после этого решать вопросы, касающиеся непосредственно эскроу-счетов.
Где открыть банковский счет
После получения разрешения, девелопер выбирает банки, в которых в дальнейшем инициируется открытие эскроу-счетов. Выбрать можно не любую финансовую организацию, а только уполномоченные учреждения, получившие аккредитацию на государственном уровне. Требования к банкам, решившим ввести услугу обслуживания эскроу-счетов, достаточно жесткие.
Список банков, которые могут работать в указанном направлении, состоит примерно из 55 организаций. В него попали такие известные финорганизации, как:
- Сбербанк
- ВТБ
- Россельхозбанк
- Альфа-банк.
Далее публикуется информация о финансовых организациях, с которыми сотрудничает застройщик. Она предназначена для физических лиц, которые планируют принять участие в долевом строительстве.
Особое внимание следует уделить вознаграждению эскроу-агента. Оплата не производится за счет денег, расположенных на счете. Об этом сообщает статья 926.2 ГК РФ. Вознаграждение производится отдельно, причем обязательство считается солидарным — то есть выплата производится одновременно за счет застройщика и дольщика. Сколько стоит обслуживание стоит уточнять заранее.
Особенности договора условного депонирования
Отношения между сторонами регулируются соглашением, в роли которого выступает договор условного депонирования. Он похож на договор номинального счета, вернее, является его разновидностью. Образец можно найти здесь. Сторонами соглашения выступают:
- Депонент — физическое лицо, выступающее в качестве дольщика в строительстве. Вносит средства.
- Эскроу-агент — финансовая организация, открывающая банковский счет.
- Бенефициар — застройщик, получающий деньги после окончания работ и согласования объекта.
Особенности и характеристика договора условного депонирования даны в статье 926.1 ГК РФ. Документ заверяется у нотариуса. Срок его действия — не более 5 лет.
Где брать деньги на строительство
Возмещение затрат девелопера из расположенных на счетах денег не производится. Возводить дом придется на собственные средства, либо воспользоваться правом на кредитование в банке. Проектное финансирование предоставляется для надежных строительных компаний на определенных условиях, среди которых:
- Опыт работы фирмы в качестве застройщика — 3 года.
- Компания должна для получения средств от банка ввести в эксплуатацию не менее 10000 кв. м.
- При возведении доля используемых собственных средств не может быть меньше 20%.
Чтобы подтвердить соответствие, застройщик представляет определенные документы. Стоит учесть, что банки могут вводить и дополнительные условия.
Использование заемных средств доступно девелоперам не на безвозмездной основе. Придется выплачивать проценты. Процентная ставка и тарифы зависит от того, в каком банке берется кредит.
Правила расчета
На банковский счет дольщик вносит деньги, оплачивая будущую квартиру. Цена определяется договором между покупателем недвижимости и застройщиком. Если собственных средств для покупки жилья физлицу не хватает, оформляется ипотека.
Хранятся деньги на счету до момента завершения строительства. Раскрытие банковского эскроу-счета производится после того, как комиссия оценит состояние объекта и апартаменты перейдут к покупателю. И только после этого работа застройщика компенсируется из средств дольщиков, перечисленных в банк для покупки квартиры.
Сопутствующие изменения
Помимо обязательного использования эскроу-счетов, приняты и другие нововведения, призванные урегулировать ситуацию на рынке долевого строительства. Реформа также предусматривает следующие новые правила:
- Запрет на использование одного разрешения при возведении нескольких домов. Для каждой новостройки нужно оформлять отдельный документ. Исключение сделано только для комплексных застроек, базирующихся в пределах квартала.
- Получить разрешение на возведения объекта стало сложнее. Теперь нужно указать затраты по каждой позиции строительства. А также обосновать, почему требуется именно обозначенная сумма. Пример: если указано, что 10% пойдет на административные расходы, нужно четко указать, почему целесообразно выделить именно эту сумму.
- Уставной капитал фирмы-застройщика увеличивается. Причем есть еще одна особенность. Он должен быть фактически оплачен.
- Нормативы взносов в компенсационные фонды возросли. Как и минимальный размер страхового покрытия.
Фирмы, работающие в сфере строительстве, должны учитывать указанные изменения, если планируют возводить новый объект недвижимости.
Выгода для дольщиков
Основной плюс внедрения эскроу-счетов — практически 100% защита средств граждан, вложенных в долевое строительство.
Банк фактически накладывает арест, деньги не расходуются до окончания строительства.
Подлежат ли страхованию вложенные физлицами средства? Гражданское право действительно предусматривает страхование. Его производит специальное агентство по страхованию вкладов. Максимальная сумма — 10 млн. То есть риск потерять часть денег есть, только если приобретается дорогая недвижимость.
К тому же теперь нет необходимости проверять надежность строительной фирмы. Ведь дольщик ничего не теряет, даже если девелопер откажется от строительства и будет признан банкротом.
Минусы эскроу-счетов
Их куда больше, чем плюсов. Самый очевидный — рост цен на жилье. Если раньше застройщики предлагали скидки при участии в долевом строительстве, с 1 июля подобная мера теряет смысл. Ведь компания получит деньги только после окончания строительных работ.
Для юридических лиц, работающих в сфере строительства, невыгодны эскроу-счета и по другой причине. Придется брать кредит в банке, если собственных средств для возведения здания не хватает. Соответственно, расходы фирм возрастут из-за необходимости выплачивать проценты.
Для дольщиков также припасено несколько неприятных сюрпризов:
- Внедрение новой системы расчетов снимает с застройщиков обязательство предоставлять иное обеспечение сделки. А насколько надежен новый вид обеспечения пока неизвестно — банки тоже могут закрываться.
- Если у вложившегося физического лица возникают долги по исполнительным документам, приставы могут принудительно взыскать деньги с эскроу счета. Гражданин признается не выполнившим обязательства по договору долевого участия и лишается возможности приобретения нового жилья.
- Взыскивать неустойки и штрафы с застройщиков станет сложнее.
Есть еще один недостаток, актуальный как для застройщиков, так и для дольщиков. Эмиссия средств, находящихся на эскроу-счетах не предусмотрена. В ДДУ указана стоимость объекта. И увеличиться или уменьшиться она не может. То есть защита от инфляции, в качестве которой выступает целевая проектная эмиссия не предусмотрена. Так что стороны вполне могут потерять определенные суммы.
Само понятие долевого строительства меняется. Улучшиться или ухудшится ситуация на рынке недвижимости — покажет время.
Можно ли снять деньги с эскроу-счета
Поступившие от дольщика средств банк блокирует. И по факту, кроме судебных приставов, снимать деньги никто не вправе. Однако закон предусматривает случаи, когда стороны смогут получить средства.
Дольщику
Ввод средств напрямую связан с расторжением договора долевого участия. Получить деньги дольщик может:
- При превышении срока депонирования — если застройщик просрочил сдачу объекта на срок, превышающий указанный в ДДУ.
- Если решение суда аннулирует соглашение.
- При расторжении контракта по соглашению сторон.
- Если девелопер отказывается завершать строительство.
- Самостоятельно расторгнув договор по основаниям, перечисленным в 15 статье ФЗ №214-ФЗ.
Дольщик также может реализовать незавершенный объект — совершить уступку прав требования по ДДУ. Как работает подобная схема? При продаже квартиры средства фактически остаются на счету, однако новый дольщик компенсирует внесенную сумму прежнему частнику строительства.
Застройщику
Всю сумму девелопер истребовать до окончания строительства не может. Однако разрешается изыскать 10% от внесенной на счет суммы при получении особого разрешения от государства. При оформлении последнего застройщик обязан указать причины снятия. А банк в свою очередь — проверить использование выданных денег по целевому назначению.
Какие застройщики работают по старой схеме и как обойти новые требования закона
Закон предусматривает исключения: некоторые фирмы могут обойтись без счетов эскроу. Послабления связаны с постепенным внедрением нового механизма сотрудничества застройщика и дольщика.
Критерии перехода подразумевают, что некоторое время применяются два способа взаимодействия — через эскроу-счета и минуя их. Соответственно, некоторых застройщиков освободят от заключения договора с банком, ввиду того, что строительство началось раньше, чем введена обязанность работать через эскроу-счетов.
Специальный режим, исключающий необходимость использовать номинальные счета, предусмотрен для:
- Девелоперов, осуществляющих строительство в рамках проекта муниципальных властей, либо комплексного освоения территорий. При условии что дом завершен на 15%.
- Проблемных объектов, включенных в госпрограмму в долевом строительстве по защите прав дольщиков. Проект строительства должен быть выполнен не менее, чем на 6%.
- Застройщиков, которые строят иные здания и выполнили строительные работы на 30% или более.
Система сотрудничества с дольщиками в указанных случаях остается прежней, что значит, что эскроу-счета открывать не нужно. Применение новых положений ФЗ №214-ФЗ, когда необязательно привлекать банк при заключении договоров с дольщиками, на рассмотренные строительные компании не распространяются.
Консультация по вопросу Эскроу-счетов в долевом строительстве
Загрузка…Какие недостатки у эскроу-счета есть и можно ли их обойти? Ответ на эти и другие вопросы Вы можете получить бесплато у нашего юриста-консультанта, заполнив форму ниже.
fedzakon.ru
Счет эскроу в рамках 214-ФЗ
Счет эскроу — это специальный счет, на котором учитываются и блокируются денежные средства, полученные от депонента (дольщика, в качестве которого могут выступать как юридические лица, так и индивидуальные предприниматели) в целях их последующей передачи застройщику (бенефициару) в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве. Банк ВТБ выступает в качестве эскроу-агента.
Использование счета эскроу позволяет:
- обеспечить сохранности денежных средств;
- минимизировать риски возможных злоупотреблений со стороны участников.
Процедура открытия счета и требования:
- Счет эскроу открывается на основании трехстороннего договора банковского счета, который заключается между Банком, застройщиком и участником долевого строительства.
- Для открытия счета эскроу депонент и бенефициар должны предоставить в Банк необходимые документы (указанные в разделе «Документы для открытия счета»), а также договор участия в долевом строительстве, заключенный между ними и прошедший государственную регистрацию.
- Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующее сведения:
- сведения об объекте долевого строительства;
- согласованное всеми сторонами условие об осуществлении расчетов по договору участия в долевом строительстве через открытый в Банке ВТБ счет эскроу;
- сведения о выборе Банка ВТБ в качестве эскроу-агента;
- сведения о размере депонируемой суммы;
- данные реквизитов банковских счетов депонента и бенефициара, на которые будут перечислены денежные средства со счета эскроу после завершения строительства и выполнения требований, предусмотренных договором банковского счета.
www.vtb.ru
Эскроу-счета и как они защитят дольщиков: 11 карточек для чайников
До сих пор передать деньги за недвижимость можно было несколькими способами: с использованием банковской ячейки (это самая распространенная схема для покупки вторичного жилья), аккредитива (для первичного жилья и долевого строительства), через нотариуса и просто наличными из рук в руки (последний способ кишит дырами в безопасности и настоятельно не рекомендуется к использованию).
Банковская ячейка
Покупатель арендует ячейку, закладывает в нее нужную сумму, банк обязуется обеспечить ее сохранность. Продавцу откроется доступ к деньгам, если будут выполнены условия дополнительного соглашения к договору аренды. Условия, прописанные в допсоглашении, как правило, включают передачу права собственности на недвижимость. Но можно добавить к ним все, что угодно, по желанию покупателя: от предъявления выписки из домовой книги (чтобы убедиться в том, что жилье свободно от прописанных в нем людей) до требования к продавцу прийти за деньгами в шляпе с пером. При невыполнении хотя бы одного требования, прописанного в допсоглашении, продавца к ячейке не допустят.
Банковский аккредитив
В первом приближении очень похож на эскроу-счет, но есть несколько нюансов:
- во-первых, договоры на эскроу стороны составляют в соответствии со своими нуждами самостоятельно, они более гибкие, чем в случае аккредитива, действие которого строго регламентировано законом;
- во-вторых, покупатель квартиры имеет право забрать средства с аккредитива в любой момент в одностороннем порядке, а эскроу-счет закрывается только при личном присутствии всех трех сторон;
- в-третьих, условия выполнения сделки в случае аккредитива контролируют покупатель и продавец. Выполнение договора по эскроу-счету контролирует сам банк, проверка всех документов ложится на его плечи;
- и, наконец, в-четвертых, обслуживание аккредитива дороже, чем эскроу-счета (эскроу для дольщиков в России будет вообще бесплатным).
Депозит нотариуса
Этот вариант подходит только тем, кто не сомневается в честности своего нотариуса. Покупатель отдает деньги нотариусу, тот вносит их на свой депозит в банке и ждет, когда будут окончательно выполнены все условия сделки. После получения свидетельства о регистрации права собственности нотариус переведет деньги продавцу. Но сначала тщательно проверит все документы.
Эскроу-счета застройщика в долевом строительстве
Эскроу-счета застройщика — новый инструмент оформления расчетов, обеспечивающий исполнение обязательств сторон договора долевого участия в строительстве (ДДУ). Появившись в России в 2014 году, в 2019-м он становится главным регулятором взаимоотношений в области купли-продажи жилой недвижимости в новостройках. Остановимся на основных аспектах применения эскроу-счетов.
Эскроу-счета застройщика: общие понятия
Расчеты в ДДУ по счету эскроу и без него
Счет эскроу для застройщика по закону № 214-ФЗ
Счет эскроу — что это для застройщиков
Плюсы и минусы эскроу-счета для застройщика
Переход застройщика на эскроу-счета
Какие застройщики работают с эскроу-счетами
Требования к застройщику при использовании эскроу-счетов
Эскроу-счета застройщика: общие понятия
Итак, эскроу-счета — что это для застройщиков по закону № 214-ФЗ?
Важно! По своей природе счет эскроу — это специализированный беспроцентный сберегательный вклад в уполномоченное кредитно-финансовое учреждение. Эскроу-счет позволяет его владельцу заблокировать размещенные на счете денежные средства до момента их передачи другому лицу при наступлении определенных в договоре эскроу условий.
Такая разновидность банковского счета была введена ст. 806.7 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), вступившей в силу 01.07.2014. Ведение расчетов по закону № 214-ФЗ для застройщика через эскроу-счета направлено на защиту денежных средств покупателя недвижимости.
Подробнее о эскроу-счетах вы узнаете, прочитав статью «Что такое эскроу-счет — порядок открытия и изменения».
Расчеты в ДДУ по счету эскроу и без него
В чем основные существенные различия между двумя формами расчетов по договорам ДДУ?
|
Оплата по договору эскроу-счета |
Оплата без использования эскроу-счета |
|
Денежные средства дольщика замораживаются на специальном счете в банке |
Денежные средства дольщика поступают непосредственно на счет застройщика |
|
Застройщик вынужден пользоваться кредитными средствами, что может привести к увеличению стоимости строительства |
Застройщик по своему усмотрению распоряжается денежными средствами
|
|
Дольщики имеют гарантии сохранности своих денежных средств |
Дольщик не застрахован от банкротства застройщика и прочих негативных факторов |
|
Застройщики освобождены от дополнительных мер обеспечения исполнения своих обязательств |
Застройщик обязан делать отчисления в размере 1,2% от стоимости проекта в государственный компенсационный фонд |
|
Требования к застройщикам значительно мягче |
К застройщику (его руководителям, уставному капиталу, условиям допуска к началу строительства) предъявляются высокие требования |
Счет эскроу для застройщика по закону № 214-ФЗ
Рассмотрим метод эскроу-счетов в разрезе применения закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — закон № 214-ФЗ). До начала масштабного перехода к проектному финансированию российское законодательство (ст. 12.1 закона № 214-ФЗ) предусматривало несколько способов обеспечения исполнения застройщиком своих обязанностей перед дольщиком, которые вводились поочередно, то сосуществуя, то заменяя друг друга. Среди них:
- поручительство банка;
- страхование гражданской ответственности;
- залог;
- взносы застройщика в государственный компенсационный фонд долевого строительства;
- расчеты через эскроу-счета.
Обратите внимание! С 01.07.2018 застройщик, получивший разрешение на строительство, вправе самостоятельно выбирать способ обеспечения своей благонадежности из двух: применение расчетов через эскроу-счета или взнос в компенсационный фонд.
Счет эскроу — что это для застройщика
Для застройщика схема расчетов выглядит следующим образом.
Дольщик после регистрации ДДУ открывает в уполномоченном банке эскроу-счет, на который перечисляет денежные средства (свои либо с привлечением средств ипотечного кредитования). Эти деньги будут храниться на счете до момента, когда застройщик в установленном законом порядке (п. 6 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ) сможет получить к ним доступ. Это произойдет при совокупном стечении следующих обстоятельств:
- получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
- зарегистрировано право собственности в отношении одного объекта долевого строительства.
До момента получения доступа к денежным средствам дольщиков при отсутствии собственного финансирования строительства застройщик вынужден пользоваться кредитными средствами того самого банка, в котором открыты счета эскроу и хранятся деньги дольщиков. Выдавая застройщику кредит, размещенный на специальном счете, банк получает возможность контроля за целевым направлением денежных потоков. После раскрытия счетов эскроу банк направляет депонированные средства на покрытие полученных застройщиком кредитов и прочих издержек банка, а оставшиеся средства поступают в распоряжение застройщика.
Плюсы и минусы эскроу-счета для застройщика
Эксперты отмечают, что система расчетов в долевом строительстве через счета эскроу имеет для застройщиков плюсы и минусы.
К минусам нововведения относится следующее:
- Застройщик лишился бесплатного финансирования строительства за счет средств дольщиков.
- За кредитные деньги банку необходимо платить проценты, размер которых не ограничен.
- Банк контролирует сделки застройщика с использованием кредитных средств.
- Банк вправе отказать в проведении банковской операции по специальному счету застройщика. Урегулирование разногласий с банком может повлечь за собой увеличение сроков строительства.
Однако есть и несомненные плюсы:
- Застройщики получили пусть дорогое, но стабильное финансирование, не зависящее от темпов продаж объектов недвижимости в рамках проекта.
- Нет больше необходимости в дополнительных формах обеспечения, а значит, и в дополнительных затратах, в том числе в отчислениях в компенсационный фонд, оплате страховых взносов, поручительстве банка и пр. (п. 7, ст. 15.4 закона № 214-ФЗ).
Переход застройщика на эскроу-счета
С 01.07.2018 по 01.07.2019 застройщики переходят на эскроу-счета: в этот период они вправе применять по своему усмотрению как систему расчетов через эскроу-счета, так и взносы в компенсационный фонд.
Важно! С 01.07.2019, в соответствии с требованиями п. 5 ст. 8 закона «О внесении изменений…» от 01.07.2018 № 175-ФЗ, все расчеты по договорам долевого участия в строительстве объектов, не введенных в эксплуатацию, допускаются только через эскроу-счета. Основное условие — договор ДДУ с первым дольщиком представлен на регистрацию после 01.07.2019 (даже если заключен такой договор был раньше).
Переход застройщиков на систему расчетов через эскроу-счета идет медленными темпами. Это обусловлено тем, что в законодательстве содержится много пробелов. Они касаются размера процентной ставки по кредитам, ее зависимости от степени готовности проекта, порядка поэтапного доступа к эскроу-счетам по мере выполнения каждого значимого этапа строительства.
Какие застройщики работают с эскроу-счетами
01.05.2019 вступает в силу постановление Правительства РФ от 22.04.2019 № 480, которым определено, какие застройщики работают с эскроу-счетами, а за кем сохраняется право привлекать средства дольщиков без использования счетов эскроу. Согласно документу застройщик вправе вести расчеты по-другому, если:
- Количество заключенных ДДУ подтверждает реализацию не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.
- Готовность объекта составляет от 30%.
Меньшая готовность объекта допускается в следующих случаях:
- Готовность не менее 15%, если объект строится в рамках договора о развитии застроенной территории (комплексном освоении или развитии), заключенного с госорганами или местной властью или когда договором предусмотрена передача в государственную или муниципальную собственность объектов инфраструктуры и снос аварийного жилья.
- Готовность не менее 6%, если застройщик включен в перечень системообразующих организаций РФ, достраивает проблемное жилье либо приобрел права на строительство после банкротства первоначального застройщика.
Важно! Застройщики, не подпадающие под данный документ, обязаны работать по системе расчетов через эскроу-счета после 01.07.2019.
Требования к застройщику при использовании эскроу-счетов
Общие требования к застройщикам, ведущим свою деятельность в рамках закона № 214-ФЗ, достаточно жесткие. Предусмотрены они ст. 3 закона № 214-ФЗ. Требования к застройщику при использовании эскроу-счетов законодателем установлены более мягкие (п. 6 ст. 15.4 закона № 214-ФЗ). Застройщик, в соответствии со ст. 2 закона № 214-ФЗ, должен:
- быть зарегистрированным юридическим лицом в организационно-правовой форме ООО или АО;
- иметь не менее 3 лет опыта участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 5000 квадратных метров в совокупности, что подтверждается наличием соответствующих разрешений на ввод в эксплуатацию;
- иметь в собственности или на праве аренды или субаренды земельный участок для ведения строительства;
- привлекать денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законом № 214-ФЗ;
- содержать в своем наименовании термин «специализированный застройщик».
***
Итак, новый способ расчетов по договору ДДУ — через эскроу-счета — задуман для удобства застройщиков и обеспечения гарантии покупателям квартир.
Автор: RusЮрист
rusjurist.ru
В нынешнем виде эскроу-счета финансово не выгодны ни застройщикам, ни дольщикам
На рынке долевого строительства происходят глобальные изменения, наиболее масштабные со времен принятия в 2004 году закона №214-ФЗ. Касательно перемен ведется много споров, при этом ключевым вопросом является: смогут ли эскроу-счета решить проблему обманутых дольщиков..?
Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у экспертов, почему в существующем виде механизм использования эскроу-счетов не выгоден ни застройщикам, ни дольщикам.
«Подводные камни» для дольщиков
Из-за несовершенства нынешней схемы дольщики несут финансовые потери, говорит руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов.
Как напомнил эксперт, 25 октября прошлого года Владимир Путин поручил правительству организовать поэтапный переход первичного рынка недвижимости от долевого строительства к проектному финансированию. Эксперт отмечает, что при новой схеме с покупателями квартир в новостройках, как и раньше, должны заключаться договора долевого участия (ДДУ), но оплата по ним будет переводиться не напрямую застройщику, а на спецсчет эскроу в банке, где деньги будут храниться до сдачи объекта в эксплуатацию. Застройщик может получить эти средства только после того, как передаст дольщику готовую квартиру. Если же строительство дома будет заморожено, дольщик сможет забрать свои деньги и выйти из проекта.
Теоретически такая схема должна полностью исключить риски для дольщиков, но на практике все обстоит иначе, говорит Логинов. Сторонники нововведений стараются не отмечать, что дольщик может вернуть свои деньги только, расторгнув ДДУ, то есть отказавшись от приобретенной квартиры. Но если он по-прежнему собирается претендовать на объект, придется пройти через все сложности, связанные с процедурой банкротства застройщика. И в этом случае правовое положение дольщиков со счетами эскроу почти ничем не отличается от статуса «обманутых дольщиков», поясняет Логинов.
При этом, по словам эксперта, не возвращать назад свои деньги, будучи взамен включенным в реестр кредиторов обанкротившегося застройщика, дольщик может по ряду причин.
Основная – некомпенсационность эскроу-счетов. Согласно закону, банк не начисляет проценты на деньги, которые хранятся на таких счетах. Так, дольщику вернут ровно ту сумму, которую он заплатил. Так как в среднем строительство многоквартирного дома в России занимает 1,5-2 года, а прогнозируемая Центробанком инфляция составляет 4%, за время нахождения на спецсчете деньги обесценятся как минимум на 6-8%. И то, если уровень инфляции не превысит ожидаемые показатели.
Еще одним «но» является прогнозируемое подорожание недвижимости. Эксперты оценивают, что в ближайшие годы квадратный метр жилья может вырасти в цене на 20-30%, в связи с этим дольщик сталкивается с непростым выбором. Что в результате будет выгоднее: дождаться квартиры по ранее заключенному ДДУ, сроки которого будут сдвинуты на 2-3 года вперед, или забирать с эскроу-счета деньги, которых уже не хватит для покупки квартиры такой же площади?
Еще сложнее придется гражданам, привлекающим для покупки кредитные средства: при использовании эскроу-счетов они потерпят убытки. Ипотечные заемщики, приобретающие квартиру по ДДУ, за свой счет оплачивают только первоначальный взнос, а остальную сумму (так называемое тело кредита) дает банк. В результате на счете эскроу хранится полная стоимость объекта долевого строительства, а его покупателю приходится каждый месяц вносить платежи по ипотеке. Стоит отметить, что при этом дольщик погашает не только тело кредита, но и выплачивает банку проценты (на сегодняшний день ипотечная ставка в среднем составляет 8-9% годовых). Если же объект перейдет в разряд долгостроя, при выходе из проекта дольщик получит лишь первоначальный взнос и часть тела кредита, которую успел выплатить банку к моменту расторжения ДДУ. Выходит, что около 2-х лет он выплачивал проценты, которые никто возвращать не будет.
Теоретически у дольщика есть право в судебном порядке взыскать средства с застройщика, но поскольку тот уже будет в стадии банкротства, получить какие-либо деньги вряд ли удастся. Кроме того, в этом случае будет присутствовать тот же фактор обесценивания денег из-за инфляции, поэтому общая картина не такая уж и радужная, поясняет Логинов.
Эксперт резюмирует недостатки новой схемы: дольщики, которые предпочтут быстро вернуть свои деньги со счетов эскроу, понесут финансовые потери, а те, кто решит дожидаться своей квартиры по ДДУ, пополнят ряды обманутых дольщиков. Но поскольку с 1 июля следующего года использование эскроу-счетов станет обязательным, есть надежда, что власти пересмотрят законодательные механизмы, отмечает Логинов. Сегодня такие предложения обсуждаются на уровне Госдумы и правительства.
Новые препятствия для девелоперов
По словам главного финансового директора Группы «Эталон» Кирилла Багаченко, в глобальной мировой практике механизм депонирования полной стоимости жилья на счетах эскроу вплоть до окончания строительства практически не применяется. Как правило, застройщик получает их траншами по мере прохождения значимых стадий строительства. Если монолитный каркас уже есть, имеет ли смысл чрезмерно страховать клиента, храня все его деньги на спецсчете? Ведь из-за этого растут издержки застройщика и себестоимость строительства – а значит, и цены на квартиры, говорит эксперт.
Также, по словам Багаченко, девелоперы до конца не знают, как взаимодействовать с банковским обществом. Всё ещё не известно, во сколько будут обходиться деньги, привлекаемые застройщиками в виде кредитов для ведения строительства.
Судя по имеющейся информации, необходимо убеждать Центральный Банк РФ (далее-регулятор) смягчать условия для застройщиков, поскольку мы говорим, что банки могут бесплатно пользоваться средствами на эскроу-счетах. Но это не совсем так: есть отчисления в АСВ, операционные издержки, и деньги будут эффективно обходиться примерно в 1,8-2%. Следовательно, сложно будет выдавать их менее чем под 4-4,5%. Багаченко надеется, что регулятор сможет каким-то образом добиться снижения ставок.
Подведем итоги
В нынешнем виде эскроу-счета финансово не выгодны ни дольщикам, ни застройщикам, а их применение может быть интересно только банкам, которые безвозмездно (за минусом небольших издержек по ведению этого вида счетов) смогут пользоваться средствами, хранящимися на эскроу-счетах, в своих бизнес-целях. Кроме того, зарабатывая проценты на ипотечных платежах, которые фактически не покидают банковских счетов одного банка до сдачи строящегося объекта недвижимости в эксплуатацию, частично кредитуя этими же средствами застройщика, зарабатывая дополнительно и на нём.
superrielt.ru
Счета эскроу в долевом строительстве ⋆ Сделки с недвижимостью в России 2019
Счета эскроу в долевом строительстве — теперь обязательная процедура. Но только для тех строящихся объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после 01.07.2018 года.
Оплата по Договору участия в долевом строительстве(ДДУ) на строящиеся объекты, разрешение на строительство которых получено до вышеуказанной даты, происходит по старым правилам — после регистрации Договора долевого участия в Росреестре.
Однако теперь денежные средства дольщик обязан отдать застройщику только безналичным путем на расчетный счет юридического лица.
Счета эскроу в долевом строительстве
Уже состоялись первые сделки с участием счета эскроу в долевом строительстве.
Конечно застройщику такой способ оплаты абсолютно невыгоден.
Содержание статьи подробное:
Что такое эскроу счет ?
Специальный условный счет, на котором учитываются денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств
С одной стороны эскроу счет обеспечивает сохранение средств дольщик, с другой стороны — застройщик получает эти средства при выполнении своих обязательств по строительству, которые прописаны в ДДУ.
Оказывается поправки в Ф№-214 «Об участии в долевом строительстве», вступившие в силу в начале июля 2018 года, для получения средств с эскроу счета требуют от застройщика выполнить дополнительное условие!
А именно:
зарегистрировать право собственности в Росреестре хотя бы одной квартиры и предоставить сведения об этом в банк эскроу-агент.
Ведь нередко бывало, что застройщик сдавал многоквартирный дом в эксплуатацию, но не ставил его на кадастровый учет и Росреестр отказывал дольщикам в регистрации права собственности.
А кадастровый учет такого объекта требовал дополнительных расходов на услуги кадастрового инженера.Такая ситуация сильно затягивала сроки регистрации права собственности участниками долевого строительства.
Чтобы исключить подобные обстоятельства — внесли изменения в закон.
Изменения в Ф№-214 «Об участии в долевом строительстве»
Вот как прописано это в законе:
Статья 15.5. Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве
6. Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и
сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 настоящего Федерального закона, этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).
Расторжение договора эскроу и возврат средств дольщику
Дольщик имеет право расторгнуть Договор участия в долевом строительстве даже в одностороннем порядке и вернуть себе денежные средства со счета эскроу в долевом строительстве.
7. Помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям: 1) при расторжении договора участия в долевом строительстве; 2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке.
Если при оплате по ДДУ использовались кредитные средства — деньги будут возвращены банком на залоговый счет, права на который переданы кредитору.
Для возврата средств дольщик должен предоставить эскроу-агенту (банку, в котором открыт такой счет) сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
8. В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет, права по которому переданы в залог банку или иной кредитной организации, предоставившим денежные средства участнику долевого строительства для оплаты цены договора участия в долевом строительстве, если такое условие предусмотрено договором, заключенным между участником долевого строительства и кредитором. Договор счета эскроу должен содержать информацию о банковском счете депонента, на который перечисляются денежные средства в случае неполучения банком указания клиента об их выдаче либо переводе при прекращении такого договора по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи.
Кроме того, теперь у Росреестра есть обязанность информировать эскроу-агента о расторжении ДДУ. В течении 5 рабочих дней регистрационная служба должна направить на электронный адрес, указанный в ДДУ, сведения о погашении записи о его регистрации.
Переход прав на эскроу счет при переуступке прав и обязанностей по ДДУ
С момента государственной регистрации Договора(Соглашения) о переуступке права требования , все права и обязанности по Договору эскроу счета переходят новому участнику долевого строительства.
ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве»
Как купить квартиру у подрядчика дешево и безопасно
Всегда рада разъяснить. Автор
Разъяснение других сложных моментов
exspertrieltor.ru