Доверительное управление недвижимостью что это такое: договор, как передать квартиру, риски

alexxlab 27.02.1974 Разное Leave a comment 130 Просмотры

Содержание

Доверительно управление недвижимостью: квартира, коммерческая недвижимость.

Огромное количество людей, в собственности которых находятся квартиры, дома или коммерческая недвижимость, нередко уезжает в страны Европы или Азии с целью кратковременного или постоянного проживания. Именно в такие важные жизненные моменты особенно востребованным и актуальным становится профессиональное доверительное управление объектом недвижимости. За счет привлечения услуг нашей компании, вы можете получить стабильный и высокий источник дохода от сдачи недвижимости.

Доверительное управление – это сложная и ответственная работа, стоимость которой 10-25% от стоимости ежемесячного дохода. Окончательная цена зависит от объема предоставленных агентством услуг. Доверьтесь нашим профессионалам.

Как отдать недвижимость в доверительное управление?

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, а в частности 53 главе данного документа, подобная услуга нормируется 1012 статьей ГК, в которой идет речь о том, что:

Договор доверительного управления жилым или не жилым объектом недвижимости определяет право одной стороной (в дальнейшем называемой учредителем управления) передать в распоряжение другой стороне (в дальнейшем называемой доверительным управляющим) в рамках строго ограниченного срока имущество.
Сторона, получившая городскую квартиру или коммерческую недвижимость, обязуется взять на себя решение вопросов, связанных с управлением и контролем переданного имущества, действуя исключительно в интересах либо самого учредителя управления, либо другого иного лица, которое будет им указано.
В течение действия договора, предусматривающего доверительное управление имуществом, доверительный управляющий имеет полное право совершать в отношении переданного ему объекта недвижимости практически любые юридические и фактические действия, которые могут представлять интерес для выгодоприобретателя. Закон или договор могут ограничивать его в отношении отдельных действий.

При передаче имущества в доверительное управление не происходит смена прав собственности в сторону доверительного управляющего.

Основные преимущества доверительного управления.

К основным положительным сторонам данной услуги стоит отнести возможность получения стабильного дохода собственником объекта недвижимости.

Он становится доступным после сдачи имущества в аренду, не требуя от владельца квартиры или офиса участия в решении вопросов, связанных с содержанием объекта недвижимости. Эту ношу несёт на основании ранее подписанного договора доверительного управления, выбранное клиентом агентство недвижимости.

Наибольшей популярностью услуга доверительного управления пользуется среди граждан зарубежных стран, нередко имеющих на территории Российской Федерации один или сразу несколько объектов жилой и коммерческой недвижимости. Постоянными клиентами агентства недвижимости все чаще и чаще становятся лица, которые вынуждены уехать на заработки в зарубежные страны либо собственники жилой недвижимости, не имеющие желания или возможности самостоятельно сдать в аренду свое жилье. Мотивацией подобных поступков выступает желание провести холодную русскую зиму в жарких государствах или организация семейного отпуска на популярных зарубежных курортах. Россияне любят отдыхать за границей, знакомясь с историей и культурой древних народов, а также с легкостью соглашаются сменить обстановку, чтобы полюбоваться красотами Египта, Турции, Греции, Кипра или Таиланда.

В такой ситуации договор доверительного управления помогает клиентам агентства недвижимости не только решить вопрос наиболее выгодной и удобной для собственника сдачи объекта недвижимости, но и застраховать себя от непредвиденных расходов или неприятностей, связанных с действиями недобросовестных Арендаторов. Для этого в документе тщательно прописываются все пункты, призванные регулировать права и обязательства участников сделки, указывая, каким именно образом, кем и как будет сдаваться недвижимость, а также обозначая количество людей, имеющих право на проживание в ней.

Обычный договор аренды или доверительное управление – в чем разница?

Агентство занимается поиском арендатора, создает и заключает с ним договор, получает плату за аренду, а также перечисляет ее доверителю. В обязанности его сотрудников также входит контроль выполнения договорных обязательств со стороны квартиросъемщика и предоставление других услуг.

Хотите избежать проблем? Обратитесь к профессионалам!

Наше риэлтерское агентство возьмет на себя все проблемы, хлопоты и риски, которые связаны с доверительным управлением объекта недвижимости, полученного по договору. После подписания договора с вами, Мы будем представлять ваши интересы, занимаясь в дальнейшем:

подбором клиентов, полностью отвечающих требованиям учредителя;
составлением и подписанием бумаг или документов, предварительно составленных вместе с Вами;
оценкой стоимости аренды;
рекламой объекта недвижимости, предлагаемого для сдачи в аренду;
поиском арендатора и демонстрацией ему имущества;
приёмом и передачей квартиры нанимателю;
контролем внесения нанимателем установленной арендной платы;
контролем своевременной оплаты всех коммунальных услуг;
передачей любым удобным способом денежных средств, полученных от сдачи квартиры, ее собственнику;
ведением и предоставлением отчётов о проделанной работе;
периодической проверкой сдаваемого объекта недвижимости с целью предотвращения ущерба;
контролем сохранности имущества, присутствующего в квартире;
юридическим сопровождением сделки.

Доверительное управление недвижимостью

Люди, в собственности которых находятся квартиры, дома или коммерческая недвижимость, нередко уезжают в другую страну либо город с целью кратковременного или постоянного проживания.

Именно в такие важные жизненные моменты особенно востребованным и актуальным становится профессиональное доверительное управление объектом недвижимости. За счет привлечения услуг нашей компании, вы можете получить стабильный и высокий источник дохода от сдачи недвижимости.

Основные преимущества доверительного управления.

К основным положительным сторонам данной услуги стоит отнести возможность получения стабильного дохода собственником объекта недвижимости. Он становится доступным после сдачи имущества в аренду, не требуя от владельца квартиры или офиса участия в реше- нии вопросов, связанных с содержанием объекта недвижимости. Эту ношу несёт на основании ранее подписанного договора доверительного управления, выбранное клиентом, агентство недвижимости.

Наибольшей популярностью услуга доверительного управления пользуется среди граждан зарубежных стран, нередко имеющих на территории Российской Федерации один или сразу несколько объектов жилой и коммерческой недвижимости. Среди постоянных клиентов агентства недвижимости все чаще становятся лица, которые вынуждены уехать на заработки в зарубежные страны либо собственники жилой недвижимости, не имеющие желания или возможности самостоятельно сдавать в аренду свое жилье. Договор доверительного управления помогает клиентам нашего агентства недвижимости не только решить вопрос наиболее выгодной и удобной для собственника сдачи объекта недвижимости, но и застраховать себя от непредвиденных расходов или неприятностей, связанных с действиями недобросовестных арендаторов. Для этого в документе тщательно прописываются все пункты, призванные регулировать права и обязательства участников сделки, указывая, каким именно образом, кем и как будет сдаваться недвижимость, а также обозначая количество людей, имеющих право на проживание в ней.

Обычный договор аренды или доверительное управление – в чем разница?

Обычный договор аренды позволяет риэлтерскому агентству выступать только в роли посредника, занимаясь лишь поиском нанимателя. Доверительное управление заметно расширяет обязанности сотрудников фирмы, которые предоставляют одополнительный перечень услуг, полностью отвечающий потребностям и пожеланиям владельца недвижимости. Мы занимаемся поиском арендатора, заключаем с ним договор, получаем плату за аренду, а также перечисляем ее доверителю, сдаем показания приборов учета воды и электроэнергии, оплачиваем коммунальные платежи. В обязанности сотрудников также входит контроль выполнения договорных обязательств со стороны квартиросъемщика , контроль за техническим и санитарным состоянием объекта.

Хотите облегчить свою жизнь? Обратитесь к профессионалам!

Мы возьмем на себя все заботы, хлопоты и риски, которые связаны с управлением объетом Вашей недвижимости. Согласно договору, подписанного с вами, мы будем представлять ваши интересы, занимаясь в дальнейшем:

оценкой стоимости аренды квартиры;
рекламой объекта недвижимости, предлагаемого для сдачи в аренду;
поиском арендатора и демонстрацией ему имущества;
составлением и подписанием договора аренды;
приёмом и передачей квартиры нанимателю;
получение от нанимателем установленной арендной платы;
своевременная оплата всех коммунальных услуг;
передачей любым удобным способом денежных средств, полученных от сдачи квартиры, ее собственнику;
ведением и предоставлением отчётов о проделанной работе;
периодической проверкой сдаваемого объекта недвижимости с целью предотвращения ущерба;
контролем сохранности имущества, присутствующего в квартире;
контроль за техническим и санитарным состоянием кавртиры.

Доверительное управление – это сложная и ответственная работа, стоимость которой 20 — 25% от стоимости ежемесячного дохода. Окончательная цена зависит от объема предоставленных агентством услуг. Доверьтесь нашим профессионалам.

Как отдать недвижимость в доверительное управление (квартира, коммерческая не- движимость)? – Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, а в частности 53 главе данного документа, подобная услуга нормируется 1012 статьей ГК, в которой идет речь о том, что:

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.
Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».
При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Если Вы проживаете постоянно в другом городе или стране, часто уезжаете в командировки, либо по каким-то другим обстоятельствам у Вас нет времени и возможности самостоятельно следить за порядком в сдаваемом жилье — мы предлагаем Вам заключить договор доверительного управления Вашей квартирой с нашим агентством недвижимости.

За разумное вознаграждение мы поможем Вам уладить быстро и качественно все технические и бытовые вопросы в вашей квартире. Заключив с нами договор, Вы передаете нам обязанности по контролю за соблюдением порядка в Вашей квартире, своевременному взиманию и передачей Вам удобным Вам способом арендных платежей, контролю за своевременной оплатой счетов на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Особенности доверительного управления недвижимостью

Комментарии-Методика

ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ, ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ

ОСОБЕННОСТИ ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

В последнее время все больше собственников предпочитает сдавать имеющуюся у них недвижимость в доверительное управление. В результате они получают прибыль от использования своего имущества — правда, за вычетом расходов на его содержание и вознаграждения доверительного управляющего. Следует отметить, что доверительное управление недвижимым имуществом имеет свои особенности, о которых мы поговорим в нижеприведенном материале.

Особенности доверительного управления имуществом установлены главой 53 ГК РФ.

Согласно статье 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. Доверительный управляющий обязуется осуществлять управление полученным по договору имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

На основании статьи 1014 ГК РФ учредителем доверительного управления в общем случае является собственник имущества. Доверительным управляющим согласно статье 1015 ГК РФ может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Имущество не подлежит передаче в управление госоргану или органу местного самоуправления (пункт 2 статьи 1015 ГК РФ). Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1013 ГК РФ объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество. Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, в доверительное управление не может быть передано (пункт 3 статьи 1013 ГК РФ).

Статьей 1017 ГК РФ предусмотрено, что договор доверительного управления имуществом должен быть заключен только в письменной форме. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора (Постановление ФАС Уральского округа от 23.01.2008 г. N Ф09-10967/07-С4 по делу N А50-7673/2007-Г27).

При этом договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (пункт 2 статьи 1017 ГК РФ).

На практике довольно часто возникает вопрос: с какого момента договор доверительного управления недвижимостью считается заключенным?

Согласно пункту 2 статьи 433 ГК РФ, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 224 ГК РФ предусмотрено, что передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

В силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как было отмечено выше, согласно пункту 2 статьи 1017 ГК РФ передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Статья 550 ГК РФ устанавливает форму договора продажи недвижимости: договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 ГК РФ).

Как указано в пункте 1 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон № 122-ФЗ) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Исходя из анализа пункта 6 статьи 12 Федерального закона № 122-ФЗ Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержит записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, концессионном соглашении, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и др.).

Согласно позиции арбитров, изложенной в Постановлениях ФАС Уральского округа от 11.04.2007 г. по делу № Ф09-2494/07-С6, ФАС Поволжского округа от 24.01.2008 г. по делу № А49-2407/06-84/24 договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключенным не с момента его подписания сторонами, а после передачи имущества доверительному управляющему при условии, если такая передача удостоверяется государственной регистрацией.

Кроме того, В Постановлении ФАС Уральского округа от 23. 01.2008 г. № Ф09-10967/07-С4 суд решил, что полномочия доверительного управляющего на распоряжение имуществом возникают только с момента государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление.

ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 10.07.2007 г. по делу № Ф04-4363/2007(35794-А03-13) передал дело на новое рассмотрение, при этом указав, что в соответствии со статьей 1012 ГК РФ договор доверительного управления имуществом относится к категории реальных договоров и считается заключенным с момента передачи имущества.

В Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 26.06.2007 г., 19.06.2007 г. по делу № Ф03-А73/07-1/1656 суд указал, что государственной регистрации подлежит не сам договор доверительного управления, а передача имущества в доверительное управление. При этом действующее законодательство не содержит запрета на исполнение договора до государственной регистрации перехода имущества.

Таким образом, на сегодняшний день у арбитров нет единого мнения относительно момента, с которого договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключенным. В такой ситуации можно порекомендовать доверительному управляющему, все-таки осуществлять полномочия по распоряжению недвижимым имуществом после государственной регистрации передачи имущества.

Отметим, что для третьих лиц — арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги, договор доверительного управления недвижимым имуществом вступит в силу только с даты государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. Стороны должны обязательно учитывать данное положение, поскольку до регистрации передачи имущества все права и обязанности перед третьими лицами несет сам собственник, а не доверительный управляющий.

В силу пункта 3 статьи 1017 ГК РФ несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора (Постановления ФАС Дальневосточного округа от 06. 09.2011 г. № Ф03-4112/2011 по делу № А51-11667/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 29.06.2011 г. по делу № А15-1751/2010).

Договор заключается на срок, не превышающий пяти лет, хотя для отдельных видов имущества законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор доверительного управления. Если ни одна из сторон договора по окончании срока его действия не заявит о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Так, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 08.06.2009 г. № Ф03-2207/2009 по делу № А73-9612/2008 суд правомерно отказал управляющему в продлении договора на тех же условиях и на тот же срок, поскольку учредителем управления в положенный срок было направлено доверительному управляющему письмо о расторжении договора доверительного управления и об обязании возвратить имущество.

Согласно пункту 1 статьи 1012 ГК РФ передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. То есть, имущество, переданное в доверительное управление, продолжает оставаться собственностью учредителя управления.

При этом доверительный управляющий, осуществляя управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом (пункт 2 статьи 1012 ГК РФ).

Необходимо учитывать, что сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего (пункт 3 статьи 1012 ГК РФ).

Таким образом, передача недвижимого имущества в доверительное управление ни каким образом не сказывается на арендаторах: договоры аренды недвижимого имущества, заключенные с собственником такого имущества, сохраняют свою силу. При этом собственник и доверительный управляющий заинтересованы в том, чтобы довести до сведения арендаторов информацию о заключении договора доверительного управления. Это необходимо для того, чтобы свои обязательства по договору аренды арендаторы исполняли доверительному управляющему. Кроме того, после заключения договора арендаторам следует обращаться к управляющему и за реализацией своих прав по договору аренды. Это обязательно потребует заключения дополнительных соглашений к договорам аренды о перемене лиц в обязательстве.

При этом необходимо учитывать, что на основании статьи 651 ГК РФ договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации. Следовательно, нужно регистрировать и все дополнительные соглашения к таким договорам аренды.

К договорам аренды, которые будут заключены доверительным управляющим в период действия договора доверительного управления, применяются обычные правила договора аренды. Единственной особенностью является тот факт, что они заключены не самим собственником имущества, а его доверительным управляющим.

Напомним, согласно пункту 3 статьи 1012 ГК РФ сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».

При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом (Постановление ФАС Поволжского округа от 19.09.2005 г. по делу № А55-6159/04-36).

На практике у сторон может возникнуть вопрос: на каких именно документах следует проставлять такую пометку (только при подписании договоров, дополнительных соглашений и т.п. или же во всех случаях, когда организация выступает в качестве доверительного управляющего)? Так, например, довольно часто пометка «Д.У.» делается не только в тех или иных документах, адресованных доверительному управляющему, но и в платежных поручениях на уплату его каких-либо платежей. Некоторые организации ставят пометку «Д.У.» рядом с наименованием управляющего даже в платежных поручениях на уплату арендной платы. Это неправильно, объясним почему.

В пункте 2.10 Положения Центрального Банка Российской Федерации от 03.10.2002 г. № 2-П «О безналичных расчетах в Российской Федерации» (далее — Положение № 2-П) установлены реквизиты, обязательные для расчетных документов. В частности, наименование получателя средств, номер его счета и идентификационный номер налогоплательщика (ИНН). Вместе с тем следует обратить внимание читателей на то, что пометка «Д.У.» не является частью наименования организации. Таким образом, в соответствии с Положения № 2-П нет необходимости указывать в платежном поручении пометку «Д.У.».

В графе же «Назначение платежа» платежного поручения необходимо сделать ссылку на документ, в соответствии с которым производится платеж.

Таким образом, использование пометки «Д.У.» не должно вступать в противоречие с нормативными актами, устанавливающими порядок оформления документов в той или иной сфере.

Согласно пункту 1 статьи 1018 ГК РФ имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

Если доходы от доверительного управления недвижимым имуществом поступают не на отдельный счет, доверительный управляющий считается действующим в своих интересах, а не учредителя. Это дает основания собственнику расторгнуть договор доверительного управления (Постановление ФАС Уральского округа от 09.01.2007 г. по делу № Ф09-11495/06-С6).

Доверительный управляющий представляет учредителю управления (и выгодоприобретателю) отчет о своей деятельности в сроки и порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом (пункт 4 статьи 1020 ГК РФ).

Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества (статья 1023 ГК РФ).

При этом доверительный управляющий должен документально подтвердить факт несения расходов, обусловленных доверительным управлением недвижимым имуществом. В противном случае ему может быть отказано в возмещении необходимых расходов. Так, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 20.01.2011 г. по делу № А28-6975/2010 суд вынес решение об отказе в удовлетворении искового требования о взыскании задолженности по договору доверительного управления, поскольку отсутствовали достоверные и достаточные доказательства факта несения доверительным управляющим расходов, обусловленных доверительным управлением конкретным имуществом.

Беляева Н.А.

Доверительное управление имуществом в Сочи (Адлер)

Сочи – красивый город, с развитой инфраструктурой и особой колоритной атмосферой!

Стать владельцем недвижимого имущества в Сочи – это весьма перспективное решение! Сдача в аренду жилых метров отдыхающим или бизнес-площадей предпринимателям будет приносить стабильный доход с наименьшими временными затратами. Однако было бы преувеличением сказать, что сдаваемое в аренду имущество не требует четкого контроля. Для того чтобы не возникало проблем и арендная плата поступала бесперебойно, необходимо затрачивать силы и время на решение некоторых хозяйственных вопросов и урегулирование важных моментов, связанных с эксплуатацией недвижимости. Не всегда и далеко не у всех есть на это время и возможности. Мы готовы помочь владельцам недвижимости в Сочи в означенном направлении.

Наше агентство предлагает услуги по доверительному управлению имуществом в Сочи!

Весь груз возможных проблем наше агентство возьмет на себя, тем самым освободит вас от сложностей, связанных со сдачей в аренду недвижимости.

Кому необходима услуга?

Доверительное управление имуществом в Сочи – услуга, которая особенно востребована:

У владельцев частной недвижимости, работающих за границей или проживающих в удаленных от черноморского побережья регионах страны.
Такой вариант услуги может заинтересовать владельцев недвижимости, которым предстоит длительная поездка в командировку или временный переезд.
Доверительное управление имуществом – это выгодный вариант для тех, кто не имеет свободного времени на осуществление контроля за сдаваемой в аренду недвижимостью по каким-либо иным причинам.

Что мы предлагаем?

Услуга – доверительное управление имуществом в Сочи предполагает выполнение следующих пунктов взаимоотношений:

Поиск добропорядочных нанимателей;
Заключение договора в соответствии с требованиями заказчика и с учетом действующего законодательства;
Осуществление описи имущества;
Контроль над соблюдением чистоты и порядка в сдаваемом в аренду помещении;
Оплата счетов за коммунальные услуги;
Проведение необходимых ремонтных работ;
Страхование недвижимости.

Доверив свое недвижимое имущество нашему агентству, вы сможете спокойно заниматься своими делами, при этом получая своевременную арендную плату.

Мы работаем со всеми типами недвижимости!

Если вы являетесь владельцем частного дома, квартиры или апартаментов, расположенных на территории Сочи, услуга доверительного управления имуществом вам доступна!

Владельцам коттеджей, гостиничных комплексов и бизнес-площадок мы также предлагаем ознакомиться с нашим уникальным предложением.

Наше агентство возьмет на себя все заботы, связанные с контролем над недвижимостью, сдаваемой в аренду.

Доверительное управление недвижимостью: договор, функции, специфика, нюансы

Граждане вправе инвестировать капитал в недвижимость. Впоследствии приобретённые объекты требуют к себе пристального внимания. Если нет времени, желания или способностей для этого – процесс предлагают вести профессионалу.

Доверительное управление недвижимостью – это процедура делегирования прав лицу, квалифицирующемуся на рынке риэлтерских услуг или индивидуальному предпринимателю. Права владения отчуждаются со стороны владельца недвижимого имущества – в сторону посредника.

Юридическая сила процесса заключается в доскональном правовом оформлении передачи дома или квартиры, и разрешения распоряжаться и организовывать участие переданного объекта в экономическом и коммуникативном контексте, соответствующем ст.53 ГК РФ.

Благодаря этому недвижимость «работает», умножает инвестиционные вклады владельца и принося вознаграждение управляющему субъекту.

Кроме недвижимости, к имуществу, переданному в распоряжение посреднику, иногда относятся:

облигации или акции;
паи инвестиционных (иных) фондов;
финансы.

Партнёрские отношения складываются на основании взаимного выгодного сотрудничества сторон и юридически определяются составлением договора между сторонами. Когда речь идёт о недвижимости, управляющий чаще сдаёт объект в аренду.

В результате соглашения о доверительных действиях, происходит отчуждение права распоряжения объектом, в пользу узаконенного договором лица.

Этот вид юридического действия отличается от договора субаренды, который на первый взгляд, имеет подобные тенденции.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
Москва и область:
+7 (499) 110-93-68
Остальные регионы:
+8 (800) 550-59-06

Договор доверительного управления недвижимостью

Составление договора аренды сторон о том, что принадлежащая лицу недвижимость отчуждается арендатору не непосредственно, а опосредованно действиями доверительного управляющего – неотъемлемое правило для таких ситуаций.

Оно даст шанс сторонам заключить соглашение о привлекательных и не обременительных способах привлечения в собственную пользу инвестиций, создав симбиотические свойства взаимодействия.

Контракт предусматривает использование преимуществ одного субъекта для пользы обеих сторон.

Соглашение требует фиксирования условий на бумажном носителе, в юридически корректной форме, с соответствующим удостоверением.

Текст договора начинается с определения:

времени и места составления;
сторон соглашения;
предмета договора.

Стороны включают личные данные и впоследствии именуются Доверителем и Доверительным управляющим. К предмету договора относится объект недвижимости, либо иное имущество, переданное актом управляющему.

Предмет описывается подробно, с указанием кадастровых и технических характеристик или иных отличительных свойств, которые делают его юридически узнаваемым из числа подобных.

Предметом договора становится и функциональная деятельность в отношении объекта – рамки и границы, допустимые для распоряжения им.

Далее лаконично включаются пункты:

Установленный порядок для формирования имущественного распорядительного базиса. В подпунктах раскрывается подробное содержание недвижимого имущества, относящегося к передаче на контрактной основе. Определяют правила, которыми руководствуется управляющий.
Права и обязанности Вверителя.
Права и обязанности доверительного управляющего.
Предоставление отчётов по управлению, расчёты и взаиморасчёты сторон.
Ответственности каждой стороны в исполнении установленных положений.
Расторжение договора по взаимному соглашению и в одностороннем порядке. Санкции и пени при нарушении выплат.
Разрешение споров.
Заключительные положения. Здесь предусматриваются нюансы, выражающие специфику ситуации или отношений между сторонами.
Реквизиты, юридические или почтовые адреса сторон.

Форма договора соответствует правилам составления документации, установленным для составления контрактов.

Составляется в письменном виде (ст. 1017 ГК РФ), удостоверяется соответствующим образом и регистрируется в Росреестре при условии, что контрактные отношения планируется продлить на срок более года.

Подобный контракт составляется не только между физическими лицами, но и между юридическими, а также – между физическим и юридическим лицом (ст. 1014 ГК РФ).

Нередко компании и предприятия вверяют распоряжение территориями цехов или объектами, владельцами которых являются учредители, профессионалам. В их число входят как фирмы, специализирующиеся на управлении недвижимостью, так и компетентные управляющие, работающие на индивидуальной основе.

Запрещена подобная деятельность лишь для государственных и административных структур, а также – в отношении объектов, являющихся муниципальной собственностью.

Срок договора устанавливается по усмотрению сторон, но не более чем на 5 лет. По окончании срока, при отсутствии претензий сторон и уведомления участников о прекращении действия договора, он пролонгируется на тот же срок, на установленных условиях.

Намерение прекратить действие соглашения сопровождается уведомлением контрагента о прекращении срока взаимодействия с предложением провести взаиморасчёты и принять актом приёмки вверенный объект.

Передача уведомления фиксируется инициатором прекращения взаимодействия и сохраняется, на случай рассмотрения дела в суде.

Функции доверительного управляющего

В число распорядительных и организационных действий лица в отношении переданного объекта входят:

наблюдение за порядком на территории объекта;
ответственность за сохранность;
передача в аренду;
извлечение пользы для владельца объекта.

При распоряжении недвижимым имуществом, исполняет функции:

Самостоятельно ищет арендаторов, оформляет договора аренды, регистрирует их, сдает квартиры.
Взимает арендную плату, уплачивает налоги на сдаваемое имущество, проводит взаиморасчёты.
Оплачивает коммунальные услуги, ремонтирует и устраняет неполадки.
Контролирует сохранение изначального состояния объекта и имущества, находящегося на ввереной территории.
Решает спорные вопросы с арендаторами, коммунальными организациями, с муниципалитетом и т.п. При необходимости выступает в суде.
Ведёт документацию, составляет отчёты и предоставляет владельцу по требованию.

Специфика управления жилой недвижимостью

Как правило, вменяется риэлтерским компаниям или индивидуальным риэлторам в пользу лиц, владельцев домов и квартир, предназначенных для сдачи в аренду. Применяется, когда владелец живёт на территории другого региона или населённого пункта.

После передачи права распоряжения, управляющий принимает дом или квартиру в ведение и добросовестно ухаживает за ней.

Он находит жильцов и составляет с ними соглашение о правилах, сроках и предоставлении выплат. Следит за соблюдением правил использования жилья. Требует от жильцов сохранять и поддерживать порядок в квартире или доме.

В случае нарушений, вправе распорядиться о выселении жильцов и вменить им материальную ответственность за причинённый вред.

Управляющий вправе выступить в суде с требованием:

проведения ремонта;
замены испорченной сантехники;
приобретения новой мебели взамен испорченной.

Для этого ему требуется составить письменное соглашение об использовании квартиры жильцами, которое можно даже не удостоверять. А также передавать квартиру в использование актом (см. Приём-передача квартиры).

Таким же образом принимать её после переезда квартирантов, проверяя сохранность и качество использованного имущества.

Предпочтительными оказываются квартиры среднего уровня, которые пользуются спросом как у арендаторов, так и у управленцев, ставящих жильё себе на баланс. Квартиры эконом-класса не дают ощутимой прибыли индивидуальным предпринимателям, но пользуются спросом на рынке.

Это позволит ставить «на поток» работу с жильём, тем более, что она не требует кропотливого и бесперебойного подхода. Этого нельзя сказать об элитном жилье. Здесь нужен такой механизм, которым владеет эксперт в области управления недвижимым имуществом.

Владельцы такого жилья заинтересованы вступить в отношения, позволяющие делегировать организацию работы с объектом – доверительному управляющему. Но не каждый из них с лёгкостью берётся за такие квартиры и дома.

Несмотря на то, что элитное жильё сулит немалые суммы вознаграждений – оно ставит сложные задачи для исполнения посредником.

Нюансы распоряжения коммерческой недвижимостью

Коммерческие площади иногда пустуют, требуя расходов на содержание и эксплуатацию. Поиск организатора нередко приводит к взаимной выгоде, что позволяет приобрести преимущества там, где при бездействии собственников предусматриваются только бессмысленные расходы.

Права распоряжаться объектами передаются на основании договора, составленного и удостоверенного сторонами, при необходимости – зарегистрированного в кадастровых записях Государственного кадастра недвижимости (ГКН).

Само помещение и расположенное на его территории имущество, передаётся актом приёма-передачи. По завершении срока действия договора при расторжении взаимодействия, возвращается владельцу также – актом приёмки.

Управляющий использует собственный ресурс при поиске арендаторов на вверенные площади объекта. По условиям договора, вправе воспользоваться ресурсом владельца недвижимости.

По нахождении заинтересованных лиц организовывает для них просмотры территории, ведёт переговоры. После выбора арендатора, составляет и удостоверяет договор аренды дома, выступая в качестве арендодателя и юриста одновременно, сопровождает оформление регистрации в записях ГКН.

При возникновении изменившихся обстоятельств ведёт переговоры, действуя в интересах доверителя.

Для этих юридических отношений складываются условия, в которых доверителем вправе выступать только учредитель – владелец площадей. Делегирование права должно сопровождаться юридическим оформлением и документальным подтверждением.

Руководство предприятия, не имеющее площадей в собственности, не вправе ими распоряжаться и передавать данные полномочия посреднику или управляющему.

Налогообложение

Исправная выплата налога – одно из существенных условий для владельца недвижимости. Возникает дилемма, которая способна поставить под сомнение успешность заключённой сторонами сделки.

Если вместе с правами распоряжения имуществом отчуждается ответственность налогообложения – сделка не кажется такой уж привлекательной. Ведь чем дороже стоимость жилья, которое на текущий момент простаивает – тем выше налоговая ставка.

То же касается земельного налога, который вменяется владельцу недвижимости за земельный участок, на котором располагаются жилые или нежилые площади, при условии, что земли в использовании или в собственности учредителей.

В соответствии со ст. 375 НК РФ, налогообложение происходит в адрес владельца недвижимости.

Если организация выплаты налога и подачи налоговой декларации делегирована посреднику – он представляет для отчёта документацию, подтверждающую произведённые выплаты. В этом случае уплаченная сумма изымается из прибыли.

Оставшиеся после высчитывания расходов средства делятся между партнёрами. При этом управляющему отчуждаются денежные средства в размере 10-18% с суммы остатка.

После начисления, каждая сторона самостоятельно выплачивает налоги с принадлежащей ей суммы, по итогам налогового периода.

Доверительное управление недвижимостью, что это такое – управляющая компания ГК

Отвечает руководитель отдела новостроек «Юринфо недвижимость» Сергей Исаков:

Такие компании предлагают заключить договор на управление собственностью – в данном случае аренду квартиры. Один из плюсов – то, что клиенту не нужно самостоятельно заниматься сдачей в аренду своих квартир как посуточно, так и в долгосрочную аренду. Безусловно, если квартира у клиента одна, то теоретически ее можно сдавать и договариваться самостоятельно каждый раз. А если таких квартир несколько? Искать на каждую квартиру съемщика – достаточно трудоемкий процесс.

При доверительном управлении, естественно, какой-то процент от прибыли придется платить компании. Но есть и определенные преимущества: при смене съемщика заказывается клининговая служба, которая готовит квартиру к сдаче в аренду следующим физическим лицам. Как таковых рисков нет, потому что оформляется нотариальная доверенность на управление собственностью. Никто из компании доверительного управления не может распоряжаться квартирой как угодно, поскольку в договоре заранее прописано, что данная недвижимость предназначена только для сдачи в аренду.

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Доверительное управление – это сервис, определенные услуги на рынке недвижимости, которые регламентируются законом, и, на мой взгляд, это выгодно для тех, у кого не одна, а несколько квартир. Или если, например, человек находится за границей: ему удобно, что специалисты компании следят за его квартирой. Они информируют об износе мебели, о том, что необходимо для ремонта – все это фиксируется фотоотчетами. Сам клиент только получает прибыль.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Доверительное управление недвижимостью (квартирой) регулируется законодательно. Выглядит это так: Вы заключаете договор с агентством недвижимости или риелтором, в договоре прописываете все необходимые условия по управлению Вашей недвижимостью. Плюсы: это экономит Ваше время, Вам не нужно встречаться с жильцами самой, тратить время на поездки и показы квартиры, подачу объявлений, подбор жильцов и т. д. Хотя, учитывая, что Вы уже подали объявление, Вы уже сделали большую часть работы по сдаче. Из минусов:

эта услуга платная, и агентству недвижимости необходимо платить процент либо от сделок, либо ежемесячное вознаграждение;
риелтор заинтересован в сдаче Вашей квартиры хоть кому-либо, то есть Вы не контролируете, кто там живет;
оплату квартиры вовремя, состояние квартиры контролирует именно агентство недвижимости, а не Вы. Для кого-то это плюс, но на практике недобросовестные агентства могут обмануть Вас как собственника.

В любом случае рекомендую Вам обязательно изучить текст договора на доверительное управление. Он должен быть не «типовым», скачанным из интернета, а сделанный под Вас и Ваши пожелания. Доверительное управление выгодно для Вас, если Вы не живете в городе, где находится квартира, и не имеете возможности приезжать туда часто.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как выгодно сдать квартиру?

Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:

Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.

В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.

Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.

Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.

Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.

Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:

Правоотношения по поводу доверительного управления регламентирует гражданское законодательство.

Заключая договор доверительного управления, Вы остаетесь собственником квартиры, а управляющий сможет совершать в отношении квартиры действия, предусмотренные договором и законом, но только в Вашу пользу и в Ваших интересах. Такие правила установлены статьями 209 и 1012 ГК РФ. Иными словами, управляющий сможет сдавать квартиру с Вашего согласия и передавать Вам полученный доход, но не сможет по собственной воле ее продать, подарить и совершить другие действия, в результате которых собственником недвижимости станет иное лицо.

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. При этом предельный срок доверительного управления составляет пять лет.

К минусам указанного вида правоотношений можно отнести снижение прибыли собственника. Услуги управляющего необходимо оплачивать, поэтому снижается доход хозяина квартиры по сравнению с суммами, которые он мог бы получать, сдавая жилье самостоятельно.

Также можно столкнуться со злоупотреблением полномочиями и неправомерными действиями со стороны управляющего. Например, недобросовестный управляющий решит сдавать помещение посуточно без уведомления собственника и получит в результате таких действий большую прибыль, чем предполагалось по условиям соглашения. До собственника в этом случае доход от аренды в полной мере не дойдет.

Для того чтобы обезопасить себя, стоит передавать свое имущество в доверительное управление только проверенным компаниями или ИП, имеющими хорошую репутацию. Договор необходимо заключать с соблюдением правил, установленных главой 52 второй части ГК РФ.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если Вы живете в другом городе, то доверительное управление при сдаче арендаторам на длительный срок Вам очень удобно. Вы заключаете договор с агентством за комиссию с каждого ежемесячного платежа и комиссию за сдачу и ежемесячно получаете перевод (за минусом 10-20% от арендной платы). Контроль за оплатой коммунальных услуг, получение платежей вовремя и смену арендаторов берет на себя агентство.

Если же Вам предлагается управление Вашей недвижимостью в качестве гостиничного посуточного проживания или хостела, то прибыль Ваша будет больше, но и рисков больше. Могут быть недовольны соседи, управляющая компания, могут вызывать полицию, происходить пожары и заливы, а отвечать за все Вам. И имущество портится в квартире гораздо быстрее, чем при долговременной сдаче.

Самый печальный случай – это когда у Вас берут квартиру в управление, говорят, что будут сдавать на долгий срок славянам, а сами заселяют 50 таджиков. Через месяц Вы имеете капитальный ремонт своей недвижимости и колоссальный жизненный опыт.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как опознать мошенников на рынке аренды жилья?

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

Доверительное управление (ДУ) – услуга, предоставляемая управляющими компаниями или банками на рынке ценных бумаг.

При доверительном управлении клиент по договору передает управляющей компании денежные средства или другие активы. Та осуществляет сделки от своего имени, но в интересах клиента, за что получает вознаграждение в виде части заработанной прибыли либо как процент от стоимости активов, находящихся в управлении.

В России доверительное управление имуществом регулируется ст. 1012 Гражданского кодекса РФ.

Для того чтобы инвестиционная компания или банк имели возможность оказывать услуги по доверительному управлению на рынке ценных бумаг, они должны иметь специальную лицензию, получаемую в ФСФР.

Услуги по доверительному управлению, как правило, оказываются клиентам индивидуально, под личные запросы и инвестиционные цели. Поэтому вложение средств через такой договор обходится дороже, чем покупка паев или акций инвестиционных фондов.

Результаты доверительного управления в наибольшей степени зависят от профессионализма тех сотрудников, которые его осуществляют. Поэтому, заключая соглашение, необходимо интересоваться результатами работы именно того специалиста, которому будет доверено совершать сделки.

Доверительные управляющие в большинстве случаев не могут гарантировать доходность, которая зависит от экономической конъюнктуры. Если это делается, то инвестору стоит серьезно задуматься о надежности компании: достаточно ли у нее собственных средств для выполнения своих обязательств перед всеми клиентами в случае неблагоприятной ситуации на непредсказуемых рынках.

Как правило, в договоре об управлении активами прописывается класс инструментов, в которые предполагается инвестировать денежные средства. Таким образом клиент может определить приемлемое для портфеля соотношение риска и доходности.

Доверительное управление активами предлагается большинством крупных инвестиционных компаний, а также банками в рамках эксклюзивных программ обслуживания private banking. Средняя стоимость услуги составляет около 15% от полученной прибыли.

01/09/2017 Я принял решение прекратить розыск активов, украденных владельцами ООО «Первый доверительный управляющий» накануне введения запрета на операции летом 2015 года. Правоохранительным органам и Банку России неинтересно заниматься этим делом. Умываю руки. Увы.

26/06/2017 Сроки предоставления налоговых деклараций за 2016 год истекли. Я демонтировал компьютер, где велся учет стоимости вложений в ценные бумаги по портфелям клиентов. Надеюсь, что у всех клиентов получилось подтвердить обоснованность затрат для учета НДФЛ. Скоро я намерен прекратить поддерживать данный сайт.

07/09/2016 Уважаемые клиенты! Среди полученных Вами активов существовала обыкновенная акция ПАО «Дорогобуж», полученная Вами в результате конвертации привилегированных акций. До сих пор она не была допущена к торгам на Московской бирже. Сейчас осуществлена еще одна конвертация, в Ваших брокерских отчетах должна появиться обыкновенная акция «Дорогобужа» с кодом регистрации 1-01-02153-A. Данная бумага участвует в торгах. Теперь Вы можете ее продать.

26/07/2016 Банк России своеобразно оценил мои усилия по возврату Вам активов, зависших в «ПДУ». Мой квалификационный аттестат аннулирован. Подробности на странице «Решения ЦБ РФ»

12/05/2016 Итак, возврат активов закончен. Мне не удалось возвратить только три портфеля, оставшиеся в АО «Открытие Брокер». Его юристы отказались признать мои полномочия как генерального директора «Первого доверительного управляющего» на основании решения суда и не допустили меня к счетам «ПДУ». Я честно сделал все, что мог. Клиенты, которым не повезло, вправе обращаться за помощью в Банк России:
— Департамент рынка ценных бумаг и товарного рынка
— Служба по защите прав потребителей финансовых услуг и миноритарных акционеров

и в правоохранительные органы:

— ОБЭП ЦАО г.Москвы

Если кто-то еще не получил от меня справки, подтверждающие затраты на покупку ценных бумаг для расчета НДФЛ, обращайтесь — по мере возможности буду делать. К сожалению, не удается найти общий язык с компанией «ФИНАМ», которая отказывается принимать любые документы, мною подготовленные, и уклоняется от диалога по существу проблемы.

23/03/2016 31 марта 2016 я намерен закрыть счета «Первого доверительного управляющего» в НРД. Если кто-то по каким-то причинам не подал своему брокеру поручения на зачисление бумаг, срок подачи таких поручений истекает 29 марта. Пожалуйста поторопитесь.

15/03/2016 По запросу готов предоставить Вам файл с правильными названиями ценных бумаг и их кодами государственной регистрации (некоторые депозитарии требуют их вместо кода ISIN).

Так же по запросу я предоставляю отчет управляющего о покупной стоимости ценных бумаг с указанием дат их покупки.
Не стесняйтесь связываться со мной пожалуйста.

09/03/2016 ПРОШУ ПОДТВРЕДИТЬ ПОЛУЧЕНИЕ АКТИВОВ И ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ ПО ЭЛЕКТРОННОЙ ПОЧТЕ. ПОДГОТОВКОЙ ОТЧЕТНОСТИ ДЛЯ ВАШЕГО БРОКЕРА Я ЗАЙМУСЬ В БЛИЖАЙШЕЕ ВРЕМЯ.

27/02/2016 Вам выслан е-мэйл с двумя файлами.
1. Поручение на перевод активов от имени «Первого доверительного управляющего».
2. Справка о стоимости приобретения ценных бумаг.

Вы должны связаться со своим брокером и с его помощью на основе этих документов сделать поручения на прием каждой ценной бумаги. На каждую бумагу отдельное поручение.
Обращаю Ваше внимание на обязательные поля при заполнении поручений, по которым осуществляется квитовка поручений отправителя и получателя ценных бумаг:
— дата сделки 26/02/2016
— дата расчетов/период исполнения поручения: с 29/02/2016 по 29/03/2016.

При заполнении поля «Основание» Вы пишите: Договор ДУ-(Ваш номер) от (Дата), депозитарный договор (с Вашим брокером под его диктовку номер и дата). У разных депозитариев могут свои формулировки, поэтому их лучше уточнять у них. Брокер может затребовать у Вас Ваш экземпляр Договора ДУ с «Первым доверительным управляющим».

Это важно для соблюдения требования регулятора о том, что смена собственника активов не происходила.

Если что-то нужно уточнить или поправить, связывайтесь со мной.

Отвечаю на некоторые общие вопросы депозитариев получателя

1) референс — не обязательное поле, т.к. я передавал поручения в НРД по 16 форме на бумажном носителе.

2) у ПДУ не было депозитарной лицензии, потому нет «междепозитарного договора». Вместо него Договор счета 2903 ДУ/ДДУ-0 от 16/03/2009
3) код идентификатора МС0290300000

Интересные статьи

Доверительное управление недвижимостью

Елена Ситникова, к.ю.н.,
юрист АКГ «Интерэкспертиза»

Передача недвижимого имущества в доверительное управление – удачное решение проблемы эффективности его использования. Однако его реализация на практике может вызвать у собственника немало трудностей. Избежать их поможет точное соблюдение гражданского законодательства Российской Федерации.

Как правило, недвижимое имущество обеспечивает его владельцу не только получение доходов. С его содержанием и использованием связано множество хлопот. Из-за этого в последнее время все больше собственников предпочитает сдавать имеющуюся у них недвижимость в доверительное управление. В результате они только получают прибыль от использования своего имущества – правда, за вычетом расходов на его содержание и вознаграждение доверительного управляющего. Необходимо отметить, что доверительное управление недвижимым имуществом имеет свои особенности по сравнению с доверительным управлением ценными бумагами. Это приводит к возникновению на практике множества вопросов.

Договор вступает в силу

Напомним, что из себя представляет договор доверительного управления имуществом. Одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. Другая же сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (п. 1 ст. 1012 ГК РФ). Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. При этом передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

В то же время в порядке исполнения договора продажи недвижимости существует одна особенность. Его исполнение до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Таким образом, стороны договора доверительного управления могут предусмотреть в нем, например, что договор вступит в силу со дня его подписания. Они могут даже сразу передать имущество. Однако для третьих лиц – арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги, – дело обстоит немного иначе. Для них договор вступит в силу только с даты государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. Это положение обязательно необходимо учитывать. До регистрации передачи имущества все права и обязанности перед третьими лицами несет сам собственник, а не доверительный управляющий.

Несоблюдение требований о регистрации передачи имущества влечет за собой недействительность самого договора доверительного управления.

Регистрировать или нет

Соглашение об изменении или расторжении договора, по общему правилу, заключается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). В соответствии со статьей 1017 Гражданского кодекса, договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора. Из этого следует, что и все дополнительные соглашения к договору доверительного управления также должны быть обязательно заключены в письменной форме.

Как следует из положений гражданского законодательства РФ, сам договор доверительного управления недвижимым имуществом в государственной регистрации не нуждается. Регистрировать нужно только передачу недвижимого имущества в доверительное управление. Соответственно, если изменения и дополнения к договору касаются не непосредственно недвижимого имущества, а лишь порядка управления им, то регистрации они также не требуют.

Арендаторов следует информировать

Согласно статье 1012 Гражданского кодекса, передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. При этом, осуществляя доверительное управление имуществом, управляющий вправе совершать в отношении него любые действия в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК РФ). Естественно, они должны осуществляться в строгом соответствии с договором доверительного управления. Необходимо учитывать, что сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени (п. 3 ст. 1012 ГК РФ). При этом он должен указать, что действует в качестве такого управляющего.

Таким образом, передача недвижимого имущества в доверительное управление никоим образом не сказывается на арендаторах: их договоры с собственником имущества сохраняют свою силу. Однако собственник и доверительный управляющий заинтересованы в том, чтобы довести до сведения арендаторов факт заключения договора управления имуществом. Это нужно для того, чтобы свои обязательства по договору аренды арендаторы исполняли доверительному управляющему. К нему же им надлежит обращаться и за реализацией своих прав по договору аренды. Сделать это можно, заключив дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества о перемене лиц в обязательстве. При этом необходимо учитывать, что договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ). Соответственно, необходимо регистрировать и все дополнительные соглашения к таким договорам аренды.

Что же касается договоров аренды, которые будут заключены доверительным управляющим в период действия договора доверительного управления, то вопросов здесь не возникает. К ним будут применяться обычные правила договора аренды. Единственной особенностью будет являться тот факт, что они будут заключены не самим собственником имущества, а его доверительным управляющим.

Где должна стоять отметка

Как уже было сказано, при совершении сделок с переданным в управление имуществом доверительный управляющий должен указать, что является таковым. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве. В письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего должна стоять пометка «Д.У.».

На практике часто возникает вопрос о том, на каких именно документах она должна проставляться. Только при подписании договоров, дополнительных соглашений, писем и т. п. – или во всех случаях, когда организация выступает в качестве доверительного управляющего? Например, зачастую отметка «Д.У.» проставляется не только в тех или иных документах, адресованных доверительному управляющему, но и в платежных поручениях на уплату его каких-либо сумм. Так, ряд организаций ставит пометку «Д.У.» рядом с наименованием управляющего даже в поручениях на уплату арендной платы. Это не совсем верно. В соответствии с Положением Центрального Банка РФ от 3 октября 2002 года № 2-П «О безналичных расчетах в Российской Федерации» (п. 2.10), расчетные документы должны содержать ряд реквизитов. В частности, наименование получателя средств, номер его счета и идентификационный номер налогоплательщика (ИНН). Между тем, следует обратить внимание на тот факт, что пометка «Д.У.» не является частью наименования организации. Таким образом, в соответствии с требованиями названного Положения, в платежном поручении не следует указывать пометку «Д.У.». В графе же «Назначение платежа» платежного поручения, на наш взгляд, следует сделать ссылку на документ, в соответствии с которым производится платеж.

Как не обидеть управляющего

Принимая недвижимое имущество в доверительное управление, многие доверительные управляющие ставят перед собственником следующий вопрос. Они просят выделить им под офис часть помещений в передаваемом здании для реализации функций по договору доверительного управления. Здесь необходимо учитывать, что управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом (п. 3 ст. 1015 ГК РФ). В связи с этим очень важно правильно оформить такие отношения. Можно предложить несколько способов решения этой проблемы. Наиболее простой – это исключить из состава передаваемого в доверительное управление имущества помещения, которые управляющий собирается использовать под офис. Вместо этого следует сдать их ему в аренду по отдельному договору. Например, в доверительное управление может быть передано здание за исключением комнат № 1-15 на первом его этаже.

Согласно статье 1023 Гражданского кодекса, доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления. Также ему необходимо возместить обоснованные расходы, произведенные при доверительном управлении имуществом. Делать это следует за счет доходов от использования этого имущества. В связи с этим, в договоре доверительного управления можно предусмотреть следующее. Право пользования помещением в здании, переданном в доверительное управление, можно рассматривать как одну из составных частей такого вознаграждения. Также в договоре можно установить, что право пользования частью помещения в здании, переданном в доверительное управление, является компенсацией расходов управляющего. При этом такая часть помещения должна учитываться доверительным управляющим отдельно от имущества, переданного ему в доверительное управление.

Совет: не торопитесь с передачей
Владимир Мещеряков, руководитель авторского коллектива книги «Годовой отчет-2004», глава экспертной коллегии журнала «Практическая бухгалтерия»
Заострю внимание читателей на одном спорном моменте, связанном с передачей недвижимого имущества в доверительное управление. Он напрямую связан с минимизацией налогообложения.
Не секрет, что часто у материнской компании возникает необходимость в передаче имущества (в том числе недвижимого) своей дочерней структуре. При этом, как правило, более предпочтительной для собственника группы оказывается передача на безвозмездной основе. Такой способ позволяет избежать уплаты налога на прибыль. Норма, указывающая на это, содержится в подпункте 11 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса.
Однако сочетание безвозмездной передачи недвижимого имущества с последующей его передачей в доверительное управление таит серьезную проблему. В том же подпункте Налогового кодекса есть такие слова: полученное имущество не признается доходом, если в течение года со дня его получения оно не передается третьим лицам. Возникает вопрос: что же подразумевается здесь под словом «передача»? Ответ на этот вопрос можно найти в письме Минфина России от 14 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/75. В нем однозначно указано, что в данное понятие включается и передача имущества в доверительное управление.
Вывод из этого прост. Если полученная дочерней компанией недвижимость была передана в доверительное управление в течение одного года, то заплатить налог на прибыль все-таки придется. Поэтому, если группа компаний серьезно заинтересована в минимизации налогообложения, советую не торопиться с передачей такого имущества в доверительное управление. Проведя его безвозмездную передачу, необходимо выждать срок, не меньше одного года.

Доверительная собственность

Что такое трастовая собственность?

Доверительная собственность относится к активам, которые были переданы в доверительные отношения между доверительным управляющим и доверительным управляющим для назначенного бенефициара. Доверительная собственность может включать любой тип активов, включая наличные деньги, ценные бумаги, недвижимость или полисы страхования жизни. Трастовая собственность также упоминается как «трастовые активы» или «трастовый корпус».

Ключевые выводы

Трастовая собственность относится к активам, переданным в траст, которые контролируются доверительным управляющим от имени бенефициаров доверительного управляющего.
Собственность траста в некоторых случаях снимает налоговые обязательства по активам с доверительного управляющего перед самим трастом.
Планирование наследства позволяет передать собственность доверительного управления непосредственно назначенным бенефициарам после смерти доверительного управляющего без завещания.

Общие сведения о трастовой собственности

Доверительная собственность обычно связана со стратегией имущественного планирования, используемой для облегчения передачи активов в случае смерти и уменьшения налоговых обязательств. Некоторые трасты также могут защищать активы в случае банкротства или судебного процесса.

Доверительный управляющий должен управлять трастовой собственностью в соответствии с пожеланиями доверительного управляющего и в интересах бенефициара. Доверительным управляющим может быть физическое лицо или финансовое учреждение, например банк. Доверительный управляющий, который иногда называют «учредителем» или «лицом, предоставившим право», также может выступать в качестве доверительного управляющего, управляющего активами в интересах другого лица, например сына или дочери.

Независимо от роли, которую играет доверительный управляющий, физическое лицо или организация должны соблюдать определенные правила и законы, регулирующие функционирование доверительного фонда любого типа.После передачи собственности в траст сам траст становится законным владельцем активов. В безотзывном трасте активы больше не могут контролироваться или требоваться предыдущим владельцем.

Типы трастов

Физические лица могут учреждать несколько различных типов трастов. Но обычно они делятся на две категории: отзывные трасты и безотзывные трасты.

Отзывный траст

В отзывной договоренности доверительный управляющий сохраняет законное владение и контроль над активами траста.По этой причине доверительный управляющий будет нести ответственность за уплату налогов на доход, генерируемый этими активами, и доверительный фонд также может облагаться налогом на наследство, если его стоимость превышает порог освобождения от налогов на момент смерти лица, предоставившего право.

Безотзывное доверие

При наличии безотзывного траста доверительный управляющий передает законное право собственности на активы траста доверительному управляющему. Однако это означает, что эти активы покидают собственность человека, эффективно снижая налогооблагаемую часть имущества человека.Доверительный управляющий также отказывается от определенных прав на исправление доверительного соглашения. Например, доверительный управляющий обычно не может менять бенефициаров безотзывного траста после того, как они были созданы. Это не относится к отзывным трастам.

Доверительный управляющий может называться доверителем или донором в определенных ситуациях.

Оплата в случае смерти (POD) Траст

Трасты могут быть созданы в течение жизни человека или после смерти лица, предоставившего право.Эта ситуация применяется к трастам, подлежащим выплате при смерти (POD), которые передают активы бенефициару после смерти доверителя. Вообще говоря, этот тип траста и подобные ему называются завещательными трастами, потому что собственность фактически передается после смерти доверительного управляющего. Активы в этих трастах передаются непосредственно предполагаемым бенефициарам после смерти доверительного управляющего, что означает, что они избегают зачастую длительного и дорогостоящего процесса завещания. Завещание — это юридический процесс проверки и распределения активов, изложенный в завещании.Эти трасты также могут быть указаны в завещании человека.

Living Trust

Активы в живых трастах могут быть переданы в течение жизни доверительного управляющего. Например, несколько человек открывают доверительные счета в банках в интересах своих детей или для финансирования своих расходов на обучение в колледже. Доверительный управляющий тщательно управляет активами, хранящимися на счете, для достижения этой цели, но дети не имеют полного доступа к фондам или свободы тратить доход от фонда по своему усмотрению.Примером такого рода договоренностей является учетная запись единого акта подарков несовершеннолетним (UGMA). В некоторых случаях бенефициары, такие как дети, будут иметь доступ к активам траста и доходу, который они получают, только по достижении определенного возраста.

Определение доверия

Что такое траст?

Траст — это фидуциарные отношения, в которых одна сторона, известная как доверительный управляющий, предоставляет другой стороне, доверительному управляющему, право владения титулом на имущество или активы в пользу третьей стороны, бенефициара.Трасты создаются для обеспечения правовой защиты активов доверительного управляющего, чтобы убедиться, что эти активы распределяются в соответствии с пожеланиями доверительного управляющего, а также для экономии времени, сокращения бумажной работы и, в некоторых случаях, для избежания или уменьшения налогов на наследство или наследство. В сфере финансов траст также может быть разновидностью закрытого фонда, созданного как публичная компания с ограниченной ответственностью.

Ключевые выводы

Доверительный фонд — это фидуциарные отношения, в которых доверительный управляющий предоставляет другой стороне, известной как доверительный управляющий, право владения титулом на собственность или активы в пользу третьей стороны.
Хотя трасты обычно ассоциируются с неработающими богатыми, они представляют собой универсальные инструменты, которые можно использовать в самых разных целях для достижения конкретных целей.
Каждый траст делится на шесть широких категорий — живые или завещательные, финансируемые или нефинансируемые, отзывные или безотзывные.

Общие сведения о трастах

Трасты создаются учредителями (физическим лицом и его или ее юристом), которые решают, как передать часть или все свои активы доверительным управляющим.Эти попечители хранят активы бенефициаров траста. Правила траста зависят от условий, на которых он был построен. В некоторых регионах пожилые бенефициары могут стать попечителями. Например, в некоторых юрисдикциях концедент может быть пожизненным бенефициаром и доверительным управляющим одновременно.

Доверие можно использовать для определения того, как следует управлять деньгами человека и распределять их, пока этот человек жив или после его смерти. Доверие помогает избежать налогов и завещания.Он может защитить активы от кредиторов и может диктовать условия наследования бенефициарам. Недостатки трастов в том, что для их создания требуются время и деньги, и их нелегко отозвать.

Доверительный фонд — это один из способов обеспечения несовершеннолетнего бенефициара или лица с психической инвалидностью, которая может ограничить его способность управлять финансами. Как только бенефициар будет признан способным управлять своими активами, он получит доверительное управление.

Категории трастов

Хотя существует множество различных типов трастов, каждый попадает в одну или несколько из следующих категорий:

Живой или по завещанию

Живой траст, также называемый трастом между живыми, представляет собой письменный документ, в котором активы лица предоставляются в качестве траста для использования и выгоды в течение всей жизни.Эти активы передаются его бенефициарам в момент смерти человека. У физического лица есть доверительный управляющий-преемник, который отвечает за передачу активов.

Завещательный траст, также называемый завещательным доверием, определяет, как активы человека обозначаются после его смерти.

Отзывный или безотзывный

Отзывное доверие может быть изменено или прекращено доверительным управляющим в течение его жизни. Безотзывное доверие, как следует из названия, — это доверие, которое доверитель не может изменить после его учреждения, или доверие, которое становится безотзывным после его смерти.

Живые трасты могут быть отзывными или безотзывными. Завещательные трасты могут быть только безотзывными. Безотзывное доверие обычно более желательно. Тот факт, что он не подлежит изменению и содержит активы, которые были окончательно выведены из владения доверительного управляющего, — это то, что позволяет минимизировать налоги на наследство или вообще избежать их.

С финансированием или без финансирования

Накопительный траст имеет активы, вложенные в него доверительным управляющим в течение его жизни.Нефинансируемый траст состоит только из трастового соглашения без финансирования. Нефинансируемые трасты могут финансироваться после смерти доверительного управляющего или оставаться нефинансируемыми. Поскольку нефинансируемый траст подвергает активы многим опасностям, которых он призван избегать, важно обеспечить надлежащее финансирование.

Общие цели трастов

Целевой фонд — это древний инструмент, восходящий к феодальным временам, который иногда вызывает презрение из-за того, что он ассоциируется с праздными богатыми (как в уничижительном слове «ребенок доверительного фонда»).Но трасты — это универсальные механизмы, которые могут защитить активы и направить их в нужные руки в настоящем и в будущем, спустя долгое время после смерти первоначального владельца активов.

Траст — это юридическое лицо, нанятое для владения имуществом, поэтому активы, как правило, безопаснее, чем у члена семьи. Даже родственник с лучшими намерениями может столкнуться с судебным иском, разводом или другим несчастьем, подвергая эти активы риску.

Хотя они кажутся ориентированными в первую очередь на состоятельных лиц и семей, поскольку их создание и содержание может быть дорогостоящим, они также могут оказаться полезными для лиц, принадлежащих к более среднему классу, — например, для обеспечения ухода за иждивенцами с физическими или умственными недостатками.

Некоторые люди используют трасты просто для конфиденциальности. Условия завещания могут быть публичными в некоторых юрисдикциях. Те же условия завещания могут применяться через траст, и люди, которые не хотят, чтобы их завещания были опубликованы публично, вместо этого выбирают трасты.

Трасты также могут использоваться для имущественного планирования. Обычно имущество умершего человека передается супругу, а затем поровну делится между оставшимися в живых детьми. Однако детям, не достигшим 18-летнего возраста, необходимо иметь опекунов.Попечители имеют контроль над активами только до тех пор, пока дети не достигнут совершеннолетия.

Трасты также можно использовать для налогового планирования. В некоторых случаях налоговые последствия использования трастов ниже по сравнению с другими альтернативами. Таким образом, использование трастов стало основным продуктом налогового планирования для физических и юридических лиц.

Активы в трасте получают выгоду от увеличения базы, что может означать значительную экономию на налогах для наследников, которые в конечном итоге унаследуют траст.Напротив, активы, которые просто передаются при жизни владельца, обычно имеют его или ее первоначальную стоимость.

Вот как работает расчет: акции, которые стоили 5000 долларов при первоначальной покупке и которые стоят 10000 долларов, когда их унаследует бенефициар траста, будут иметь базис в 10000 долларов. Если бы тот же бенефициар получил их в качестве подарка, когда первоначальный владелец был еще жив, их базовая сумма составила бы 5000 долларов. Позже, если акции будут проданы за 12000 долларов, лицо, унаследовавшее их от траста, должно будет заплатить налог с прибыли в 2000 долларов, в то время как тот, кому были предоставлены акции, должен будет заплатить налог с прибыли в размере 7000 долларов.(Обратите внимание, что повышенная основа применяется к унаследованным активам в целом, а не только к тем, которые связаны с трастом.)

Наконец, человек может создать траст, чтобы иметь право на участие в программе Medicaid и при этом сохранить хотя бы часть своего состояния.

Типы трастовых фондов

Ниже приведен список некоторых наиболее распространенных типов трастовых фондов:

Credit Shelter Trust: Этот траст, который иногда называют обходным трастом или семейным трастом, позволяет человеку завещать сумму, не превышающую (но не превышающую) освобождение от налога на наследство.Остальная часть имущества переходит к супруге без уплаты налогов. Средства, размещенные в фонде кредитного приюта, навсегда освобождаются от налогов на наследство, даже если они растут.

Доверительный фонд пропуска поколений: Этот доверительный фонд позволяет лицу передавать активы без налогообложения бенефициарам, по крайней мере, на два поколения их младших поколений — как правило, их внукам.

Квалифицированный траст для личного проживания: Этот траст удаляет дом человека (или загородный дом) из его имущества. Это может быть полезно, если недвижимость может сильно подорожать.

Страховой траст: Этот безотзывный траст защищает полис страхования жизни внутри траста, тем самым удаляя его из налогооблагаемого имущества. Хотя человек больше не может брать взаймы под полис или менять бенефициаров, вырученные средства можно использовать для оплаты имущественных издержек после смерти человека.

Квалифицированный траст с прекращаемой долей собственности: Этот траст позволяет человеку направлять активы конкретным бенефициарам — их оставшимся в живых — в разное время. В типичном сценарии супруг (а) будет получать пожизненный доход от траста, а дети получат то, что осталось после его смерти.

Separate Share Trust : Это доверие позволяет родителям устанавливать доверительные отношения с различными функциями для каждого бенефициара (т. Е. Ребенка).

Spendthrift Trust: Этот траст защищает активы, которые человек помещает в траст, от требований кредиторов. Этот траст также позволяет управлять активами независимому доверительному управляющему и запрещает бенефициару продавать свою долю в трасте.

Благотворительный фонд: Этот фонд приносит пользу определенной благотворительной или некоммерческой организации.Обычно благотворительный фонд создается как часть плана по наследству и помогает снизить или избежать налогов на наследство и дарение. Остаточный благотворительный фонд, финансируемый в течение жизни человека, распределяет доход между назначенными бенефициарами (например, детьми или супругом) в течение определенного периода времени, а затем передает оставшиеся активы благотворительной организации.

Доверительный фонд для лиц с особыми потребностями: Этот доверительный фонд предназначен для иждивенцев, получающих государственные пособия, такие как пособие по инвалидности социального обеспечения.Создание траста позволяет инвалиду получать доход, не влияя на государственные выплаты и не теряя их.

Слепой траст: Этот траст позволяет доверительным управляющим управлять активами траста без ведома бенефициаров. Это может быть полезно, если получателю необходимо избежать конфликта интересов.

Totten Trust: Это доверие, также известное как счет с выплатой в случае смерти, создается в течение срока действия доверительного управляющего, который также выступает в качестве доверительного управляющего.Обычно он используется для банковских счетов (в него нельзя положить физическое имущество). Большим преимуществом является то, что активы в трасте избегают завещания после смерти доверительного управляющего. Этот вариант, который часто называют «доверием бедняков», не требует письменного документа и часто ничего не стоит для создания. Его можно установить, просто указав в названии счета такой язык, как «В доверительном управлении», «К оплате». on Death To »или« As Trustee For ».

За исключением, пожалуй, траста Totten, трасты — это сложный инструмент.Для правильного создания траста обычно требуется экспертная консультация доверительного поверенного или трастовой компании, которая создает трастовые фонды как часть широкого спектра услуг по управлению недвижимостью и активами.

Основные причины использовать трасты в сфере недвижимости

Рассмотрите более глобальный подход к инвестированию в недвижимость с использованием земельных трастов. Инвесторы должны приобретать новую операционную систему для своей недвижимости. Так же, как Windows Vista включает текстовый редактор, электронные таблицы, электронную почту, управление контактами, Photoshop и многое другое.

Земельный траст как операционная система обеспечивает преимущества на всех этапах вашего бизнеса в сфере недвижимости. Он обеспечивает структуру управления, систему партнерства и синдикации, альтернативу финансирования, инструмент планирования недвижимости, межсетевой экран и многое другое.

Рассмотрение земельного фонда как просто юридического лица, владеющего титулом, упускает из виду многие из его лучших особенностей. Доверительный фонд предоставляет программное обеспечение для многих инвестиционных стратегий, которые приносят множество преимуществ его пользователям. Например:

Метод приобретения

Траст — отличное средство для использования в переговорах.Принципы неизвестны, и с ними следует консультироваться для утверждения любых изменений. Если только переговорщик не имеет полномочий принять определенные условия. Сделка может быть частной, особенно если собственность передана в доверительное управление текущим владельцем и что бенефициарная доля приобретается сразу после этого. Это дает множество преимуществ, касающихся закупочной цены, проблем с приправой, необоснованной прибыли, затрат на закрытие и т. Д.

В 1963 году, вскоре после того, как Флорида утвердила статут о земельном фонде, несколько трестов и корпораций приобрели около 27000 акров земли недалеко от Орландо.Эта конфиденциальность намерений доступна любому физическому или юридическому лицу и часто используется для приобретения участков у нескольких владельцев.

Эти переговоры с третьей стороной снимают стресс и улучшают результаты.

Структура управления

Анонимность траста полезна при управлении любым имуществом, поскольку условия траста диктуют допустимое поведение, правила оплаты, сроки, требования к техническому обслуживанию, возмещения и десятки других процедур, которые необходимо соблюдать, поскольку доверие диктует .Арендаторы, соседи, соблюдение кодекса, зонирование и все виды бюрократии вовлечены и иногда сбиваются с толку правилами траста.

Отсутствие личного участия делает решение сложных ситуаций арендатора менее стрессовым, более безличным и более принудительным, чем личное общение. Как мне сказали, некоторые инвесторы, вероятно, сами придумывают правила.

Управляющий недвижимостью является просто агентом доверительного управляющего и обязан следовать букве закона, как указано в условиях доверительного управления.Разногласия или запросы арендаторов должны быть отправлены доверенному лицу, которое в некоторых случаях должно получить одобрение бенефициара, что
часто является сложным и длительным процессом.

Координатор партнерства и синдикации

Конфиденциальность и гибкость земельного фонда — это гораздо более простое средство для разделения владения недвижимостью с несколькими людьми, чем использование арендатора в общих или совместных интересах арендатора, что должно быть отражено в актовые записи.Смена собственника посредством уступки бенефициарных интересов может происходить в частном порядке, без свидетелей или нотариусов.

Скорость, конфиденциальность и стоимость партнерства в земельном фонде намного выше, чем у альтернативы. При продаже недвижимости партнеры могут направить выручку в разные стороны. Кто-то может произвести обмен 1031, а кто-то может забрать наличные. В партнерстве это очень сложно, дорого и требует много времени.

Альтернатива финансирования

Кредитование или заимствование в земельном фонде происходит быстрее, дешевле и безопаснее, чем с использованием доверительного договора или ипотеки.Процедуры Единого коммерческого кодекса четко закреплены в законе и могут использоваться инвесторами в земельные фонды. Обычно заемщик подписывает вексель, соглашение об обеспечении представляет собой договор доверительного управления, уступка бенефициарного интереса
заемщиком кредитору в качестве обеспечения ссуды. По умолчанию процедура приобретения собственности происходит быстрее и дешевле, чем обращение взыскания.

Как заемщик, поставив своего кредитора в более безопасное положение, с меньшими затратами и более коротким временем восстановления, вы сможете брать деньги в долг по более низкой ставке и быстрее.

Инструмент планирования недвижимости

Завещания можно избежать с помощью трастовой собственности, указав бенефициаров-правопреемников в трастовом соглашении, предусматривающем упорядоченную передачу собственности желаемым сторонам, а также избегая необходимости завещания наследства в различных штатах.

Платформа для подарков

Дарить выгодные акции намного проще, используя сертификаты бенефициарного интереса, представляющие текущий лимит в 12 000 долларов. Это можно сделать в частном порядке, не затрагивая интересы общественности.

Заключительный выбор

Поскольку владение недвижимостью в трасте считается личной собственностью, ее можно покупать и продавать в частном порядке без использования титульных агентов или агентов условного депонирования. Доли, представляющие интерес, могут быть переданы без свидетелей или нотариусов. Частную продажу или покупку или обмен 1031 можно закрыть в вашем офисе или удаленно. Рекомендуется использовать договор купли-продажи и заполнить заключительное заявление HUD-1. Форму можно найти на сайте HUD @ hudclips.org

Брандмауэр и фильтр спама

Trust обеспечивает защиту от вирусов и фильтрацию нежелательных сообщений намного лучше, чем программное обеспечение Norton или McAfee. Арендаторы, отклоненные кандидаты, поверенные по непредвиденным расходам, торговцы, продавцы, все самые разные бюрократы и другие нежелательные лица сочтут почти невозможным проникнуть в эту защиту.

Заключение

Изменение вашей бизнес-модели на доверительное управление — простой процесс. Есть договор на доверительного управляющего и договор доверительного управления.Доверительное соглашение — это просто договор между двумя сторонами, доверительным управляющим и лицом, предоставившим право. Другие вспомогательные документы используются для покупки, продажи, изменения, залога, аренды и иного управления недвижимостью. Вы не найдете больше бумажной работы и не намного меньше, но преимущества огромны. Возьмите курс
Land Trust, когда он предлагается, запишите урок на DVD, купите книгу, одолжите или воспользуйтесь плагиатом форм или воспользуйтесь некоторыми из умных методов, с которыми вы знакомы, чтобы получить возможность формировать свои собственные трасты. Всегда рекомендуется опытный поверенный по доверительному управлению, но его редко можно найти.

Ваш экспертный ресурс для контроля чековой книжки Ira, опционов, бирж 1031 и информации о трастах

1722 S. Missouri Ave.
Clearwater, FL 33756
727-581-7000

Важность передачи недвижимости в траст

Понимание Земельный фонд, инвестиционная недвижимость в аренду, коммерческая недвижимость, дома для отдыха и другая недвижимость

Когда дело доходит до недвижимого имущества, существует множество различных вариантов доверительного управления. Жилой комплекс, земля / участки, дома для отдыха, коммерческая недвижимость, инвестиционная недвижимость в аренду и т. Д., у каждого свое предназначение и предназначение. Давайте посмотрим на трасты собственности и посмотрим, подходят ли они для вашей следующей покупки недвижимости.

Что такое земельный фонд?

Доверительный фонд недвижимости, также известный как земельный фонд, — это договорная организация или договоренность, которая частично контролирует собственность через владение собственностью от имени собственника. Владелец отказывается от контроля над собственностью, чтобы оградить себя от определенных судебных разбирательств и налоговых обязательств. Несмотря на то, что передача права собственности произошла, первоначальный владелец собственности не отказывается от своих претензий на право владения недвижимостью.Вот как работают земельные трасты, а также плюсы и минусы передачи недвижимости в траст.

Источник: https://companiesinc.com/asset-protection/land-trust-definition/

Как работает земельный фонд?

Чтобы понять, как работает траст недвижимого имущества, в первую очередь важно понять, кто каждая из вовлеченных сторон и чем они занимаются. Как упоминалось выше, земельный траст — это договорное соглашение, по которому владелец собственности (учредитель или лицо, предоставившее право) инициирует и передает право собственности на указанное имущество другой стороне, известной как доверительный управляющий.Доверительному управляющему представлены условия траста, и он должен действовать в лучших интересах бенефициара (лица или группы лиц, для которых создается траст). Довольно часто учредитель и бенефициар являются одним и тем же лицом.

В большинстве случаев доверительный управляющий отчитывается перед бенефициаром о принятии управленческих решений. По сути, договор доверительного управления землей заключается между доверительным управляющим и бенефициаром / учредителем. Что касается трастов недвижимости, эти управленческие решения касаются таких вещей, как аренда, улучшение / развитие, занятие и продажа собственности.

Плюсы и минусы доверительного управления недвижимостью

Владельцы брокерской компании Red Hawk Realty Донн Бри и Мерия Друлинер обсуждают преимущества (плюсы) передачи собственности в траст.

Плюсов:

1. Снижает налоговое бремя

Несмотря на то, что вы, возможно, слышали, траст недвижимости не поможет вам избежать уплаты налогов. Однако существуют определенные налоговые льготы для передачи вашей земли в траст. В зависимости от местного законодательства ваша собственность может находиться в районе, где подоходный налог с предприятий ниже, чем подоходный налог с физических лиц.В этом случае вы можете создать свой бизнес в качестве бенефициара. Кроме того, траст также может снизить налоговое бремя для ваших наследников в зависимости от их предполагаемого использования унаследованного имущества.

2. Позволяет остаться анонимным

При передаче права собственности на собственность трасту публичные записи, связанные с этим имуществом, будут изменены на имя доверительного управляющего, а не на ваше. Это поможет вам сохранить частную собственность вдали от юристов.

3. Защищает от ответственности

Траст обеспечивает ограниченную дополнительную защиту ответственности.Передача земельных активов в траст не позволяет другим узнать вашу чистую стоимость. Однако имейте в виду, что настоящий судебный процесс раскроет детали вашего доверия, поскольку вы являетесь учредителем — поэтому он не обеспечивает вам общий уровень доверия.

4. Помогает минимизировать сложность завещания

Завещание — это официальное свидетельство завещания, при котором имущество умершего передается наследникам. Земельный траст исключает завещание, потому что он помещает защищенные активы в транспортное средство, где земля плавно передается бенефициару в случае смерти учредителя.

5, упрощает передачу собственности

Если концедент и бенефициар живы, траст может избежать уплаты налогов, связанных с обменом, в зависимости от штата, в котором находится недвижимость.

Минусы:

1. Потеря кредитов вторичного рынка

Рефинансирование или получение займа под недвижимость может быть затруднительным, если право собственности находится в доверительном управлении. В этом случае вам могут понадобиться частные кредиторы для помощи с рефинансированием. Свяжитесь с нами, если вам нужна помощь в поиске кредита на частную недвижимость.

2. Заблуждения о налогах, защите и конфиденциальности

Существует много ложных представлений о земельных трастах и предлагаемых ими гарантиях, льготах и конфиденциальности. Во-первых, земельные трасты защищают бенефициаров от любой ответственности. Это не так, и во многих штатах суды имеют прецеденты против такой позиции. Суды также могут потребовать полного раскрытия информации о праве собственности в гражданских и уголовных жалобах. Наконец, IRS требует, чтобы все трасты, включая земельные трасты, платили налоги с помощью формы 1041.

3. Стоимость открытия траста

Создание земельного траста требует юридических консультаций и авансовых платежей, все из которых зависят от типа собственности, местоположения и количества собственности в трасте.

4. Неудобство при передаче недвижимого имущества в траст и из него

Передача собственности в траст и из него требует времени, особенно в форме оплачиваемых часов адвоката и времени обработки. Когда дело доходит до доверительных действий, важно установить ожидаемые сроки.

Как создать земельный фонд

Если вы заинтересованы в создании траста для следующей покупки недвижимости, свяжитесь с нами. Мы работаем с опытными консультантами, которые помогут вам создать траст на любую недвижимость. Важно найти профессиональную помощь, чтобы вы могли воспользоваться всеми преимуществами создания земельного фонда, не подвергая себя судебным тяжбам. Свяжитесь с нами сегодня: (800) 371-6669

Trust Account Management — Программное обеспечение для управления жилой недвижимостью

Что такое трастовые фонды?

Целевые фонды представляют собой наличные или безналичные средства, но обычно представляют собой денежные средства, полученные и депонированные на трастовый счет.Регулярно управляющие недвижимостью, маклеры и продавцы получать наличные, чеки или другие платежи от имени других лиц в ходе своей деятельности. Эти средства поступают «в доверительное управление» и создают фидуциарную ответственность перед владельцами фондов.

Управляйте своим доверительным счетом с помощью Rentables

Открытие трастового счета в финансовом учреждении обеспечивает лучший бухгалтерский контроль над доверительными фондами и отделяет средства клиентов от собственные средства предприятия или управляющего имуществом.Чтобы реализовать эти преимущества и удовлетворить нормативные требования к доверительному учету, важно, чтобы вы поддерживали полный запись о том, кому принадлежат средства на доверительном счете. Если вы работаете в сфере управления недвижимостью вы знаете, насколько это может быть сложно. Позвольте Rentables помочь вам управлять своей доверительной учетной записью и упростите свой бизнес по управлению недвижимостью.

Когда происходят транзакции, влияющие на доверительный счет, такие как полученная арендная плата, оплаченные счета или привлеченных доходов владельцев, основная проблема заключается в том, какая часть общего баланса принадлежит каждому клиент или бенефициар.При каждой транзакции Rentables ведет необходимый учет. для определения баланса каждого получателя. Наше программное обеспечение для управления недвижимостью также может помочь вам готовить банковские выверки, отчеты о получателях, регистры владельцев и многое другое. Будь вы Управляющий недвижимостью, брокер или бухгалтер, Rentables может упростить и организовать ваш бизнес.

Ключевые преимущества трастового счета

Получайте деньги быстрее
Когда вы используете доверительный счет для депонирования собираемой ренты, вы можете собирать плату за управление заранее.Вам не нужно пересылать чек владельцу, создайте счет на комиссию за управление и дождитесь, пока владелец заплатит вам.
Соответствие стало проще
Независимо от того, используете ли вы трастовый аккаунт или нет, вы все равно подпадаете под действие нормативных требований. требования к бухгалтерскому учету. Аренда позволяет легко соответствовать требованиям и поддерживать надлежащие учет каждого имущества.
Зарабатывайте банковские кредиты и другие льготы
Хотя вам может быть разрешено взимать проценты с залоговых депозитов, находящихся в вашем трасте счета, большинство банков предоставят вам кредит на другие услуги за проведение большого ежемесячного остаток средств.

Нарушения доверительного счета

Государственные и местные законы и стандарты определяют, как управляющий должен обращаться с недвижимостью и контролировать целевые фонды.Несоблюдение этих стандартов может привести к неблагоприятным последствиям для бизнеса. последствия, такие как приостановление или отзыв их лицензии на недвижимость и возможность нести материальную ответственность за любой ущерб, понесенный клиентами. Управление вашим доверительная учетная запись с Rentables может помочь вам сохранить свою доверительную учетную запись, пока предотвращение наиболее частых нарушений.

Три самых крупных нарушения трастовых счетов:

Допущение отрицательного остатка денежных средств на объекте недвижимости
Несвоевременная подготовка выверки банковских счетов
Несвоевременное внесение средств собственника

Трасты как инструмент планирования недвижимости

Эта статья представляет собой базовый обзор концепций, относящихся к трастам как инструментам планирования наследственного имущества, и предназначена для того, чтобы дать людям возможность учитывать их при участии в процессе планирования наследственного имущества.Не считайте эту статью исчерпывающей, поскольку тонкости закона о трастах довольно сложны и будут варьироваться в зависимости от конкретной ситуации. Эта статья носит образовательный характер и не может считаться юридической консультацией. Проконсультируйтесь с квалифицированными юридическими и налоговыми специалистами, которые могут дать квалифицированный совет по конкретным потребностям.

Доверительный фонд — очень полезный и гибкий инструмент для планирования недвижимости, но, вероятно, наиболее часто используемый метод управления имуществом. Траст — это искусственный объект, что-то вроде корпорации, созданный с помощью документа или инструмента.

Для траста требуются четыре основных элемента — доверительный управляющий, трастовая собственность, трастовый документ и известные или явные бенефициары. В трастовом документе указываются правила работы траста, полномочия доверительного управляющего, бенефициары по участию в доходах и основной сумме траста, а также инструкции по распределению трастовой собственности.

Как создается траст?

Траст создается посредством юридического документа, известного как трастовое соглашение .Лицо, которое создает траст, по закону может называться доверителем, поселенцем или доверителем . Этот документ содержит инструкции, касающиеся управления активами траста, того, как активы должны быть распределены из траста, и дальнейшие инструкции относительно того, что произойдет с трастом, если лицо, создавшее траст, станет некомпетентным или умрет. Это может включать распределение активов среди бенефициаров траста и прекращение траста. Бенефициары траста также указаны в трастовом соглашении и могут включать лицо, учредившее траст, супруга, родственников, друзей, церкви и / или благотворительные организации.

Как финансируется траст?

Физическое лицо, создающее траст, должно предпринять шаги, чтобы изменить название собственности для каждого актива, который будет передан в траст, с имени физического лица на имя траста. Этот процесс известен как финансирование траста . Нередко отдельные лица оформляют документы, необходимые для создания траста, но не могут завершить и поддерживать процесс финансирования траста. Активы, находящиеся в совместном владении (например, совместные арендаторы с правом наследования или общие арендаторы), не могут принадлежать трасту, если совместная собственность не разделена.Другие виды собственности, такие как наличные деньги, личное имущество или недвижимость, могут быть переданы в траст.

Кто управляет трастом?

Активы
Trust управляются доверительным управляющим в соответствии с инструкциями, содержащимися в трастовом документе. Доверительным управляющим может быть лицо, учредившее траст (доверитель), или юридическое лицо (банк или трастовая компания), другой член семьи, друг или их комбинация.
Доверительный управляющий должен поддерживать высокую степень ответственности, известную как доверительное управление .Доверительный управляющий не может делать рискованные спекулятивные инвестиции за пределами инструкций, изложенных в трастовом соглашении, и может нести личную ответственность за убытки траста.
В обязанности доверительного управляющего входит получение и управление активами доверительного управления, сбор доходов, бухгалтерский учет, налоговая отчетность и платежи, инвестиции и распределение доходов в соответствии с соглашением о доверительном управлении. Доверительный управляющий или лицо, предоставляющее право, могут сохранять полный контроль над трастом до его смерти или некомпетентности.На этом этапе преемник доверительного управления вступает во владение и следует инструкциям, содержащимся в трастовом документе.
Сколько стоит создание и поддержание траста?
Трасты иногда продвигаются как инструмент, позволяющий избежать затрат на процесс завещания. Однако затраты на создание траста, вероятно, превысят затраты на составление завещания. Также обратите внимание, что, хотя активы траста не включаются в процесс завещания, когда имущество передается в траст и передается в него, существуют комиссии, связанные с доверительным управлением и администрированием.В то время как член семьи, выступающий в качестве доверительного управляющего, может отказаться от платы, большинство не членов семьи, банки и трастовые компании будут взимать плату за управление имуществом. Сборы могут варьироваться в зависимости от типа управляемого имущества. Например, если траст владеет сельскохозяйственной землей, доверительный управляющий может требовать вознаграждения управляющего фермой (например, 10% от валового дохода). Трасты, состоящие из корпоративных акций, облигаций или других инвестиций, требующих надзора, могут облагаться годовой комиссией за управление (от 0,05% до 2% от стоимости имущества в трасте, в зависимости от долларовой стоимости траста).Может быть минимальная годовая плата. В любом случае важно учитывать комиссию за доверительное управление в течение всего срока существования траста, а также комиссию за управление трастом на момент смерти доверительного управляющего в сравнении с затратами на завещание.
Нужен ли мне траст?
Трасты — это инструмент в наборе инструментов планирования недвижимости, но они необходимы не всем. Процесс имущественного планирования включает оценку того, полезен ли траст в определенных обстоятельствах. Первым шагом является выявление и оценка активов недвижимого имущества.Затем каждый человек должен определить, когда желателен переход к другому человеку, что может произойти при жизни, в момент смерти или в другое время в будущем. Пожизненные подарки могут быть уместны для различных целей, и доверие для этого процесса не требуется. Тем не менее, человек, который желает подарить актив (например, сельхозугодья), но сохранить пожизненный доход, может использовать сохраненное пожизненное имущество, но траст также может достичь этой цели. Если будущие поколения являются частью плана — например, передача доходов от фермы детям и сельскохозяйственных угодий внукам, этот процесс может быть осуществлен через предоставленное пожизненное имущество или через трастовый документ.Эти примеры показывают, что там, где имения больше по стоимости, сложнее и включают в себя несколько поколений, тем более вероятно, что траст может стать полезным инструментом. Другие ситуации могут включать защиту активов от расточительного наследника или родственников. Когда происходят повторные браки с участием детей или других наследников от предыдущих браков, траст может разработать планы на эти ситуации. В то время как альтернативные инструменты принятия решений (например, доверенности) могут использоваться для обеспечения последующего управления в случае некомпетентности, траст также может способствовать плавной передаче управления, когда доверительный управляющий становится некомпетентным или больше не желает управлять трастом.
Каковы основные типы трастов?
Двумя основными типами трастов являются живых (или межжизненных ) трастов и завещательных трастов. Живое доверие устанавливается живым человеком, а завещательное доверие устанавливается в завещании и возникает в момент смерти при определенных обстоятельствах.
Завещательный траст устанавливается завещанием и возникает в момент смерти при определенных обстоятельствах.Примером общего завещательного доверительного фонда является доверительный фонд, который создается после смерти обоих родителей несовершеннолетних детей для целей финансирования потребностей в благосостоянии, здоровье и образовании детей до будущей даты, когда доверительное управление будет распущено после того, как эти цели будут достигнуты. .
Живой траст создается живым лицом, и существует два основных типа живых трастов: отзывный и безотзывный .
Отзывный траст передает собственность в траст, но оставляет за лицом, предоставившим право, право изменять, исправлять или прекращать траст.Типичная отзывная трастовая договоренность предусматривает, что лицо, предоставляющее право, получает доход на оставшийся срок жизни лица, предоставляющего право, с распределением между бенефициарами (супругой, детьми, внуками и т. Д.) В случае смерти.
Отзывный траст не сохраняет налоги на наследство или наследство. Сохранение контроля над трастом облагает собственность федеральным налогом на наследство и налогом штата на наследство, где это применимо. См. Информационные файлы C4-24, Федеральные налоги на имущество и C4-25, Налог на наследство штата Айова. Поскольку отзывный траст облагается государственным налогом на наследство, имущество становится частью наследства для целей расчета гонораров адвоката и исполнителя, если необходимо завещание наследства.Если все или большая часть имущества умершего включена в отзывный траст при смерти, упрощенная форма завещания может быть возможна с потенциальным сокращением затрат на урегулирование наследства. Поскольку он включен в состав недвижимости, он получит новую налоговую базу.
Безотзывный траст не может быть изменен, дополнен или прекращен лицом, предоставляющим право. Передача собственности завершена без сохранения полномочий над трастом или его имуществом. Передача собственности завершена с учетом налогов на дарение, а стоимость безотзывного траста не облагается федеральным налогом на недвижимость, гонорарами адвоката или исполнителями.Если имущество было передано в безотзывный траст в течение трех лет после смерти, его стоимость будет облагаться государственным налогом на наследство. Как правило, имущество, переданное в дар, не включается в общую массу для целей федерального налога на имущество, даже если подарок был подарен в течение трех лет после смерти. Безотзывные трасты используются редко, так как немногие люди готовы отказаться от полного контроля над своей собственностью в течение жизни. Поскольку активы в безотзывном трасте обычно не включаются в состав наследства, для них не применяется новая налоговая база.
Другие распространенные типы трастов
Credit Shelter Trust (обходной траст или семейный траст)
Этот тип траста может быть учрежден в завещании, в котором завещание покойника завещает трасту сумму, не превышающую, но не превышающую, сумму, которая максимизирует использование единого кредита по федеральному налогу на имущество. Остальная часть имущества переходит к выжившему супругу без уплаты налогов. Попав в обходной траст, эти активы освобождаются от налога на наследство и могут вырасти без федерального налога на имущество.
Доверительный фонд пропуска поколений (Доверительный фонд «Династия»)
Этот доверительный фонд позволяет физическому лицу переводить значительную сумму денег без уплаты налогов бенефициарам, которые удалены как минимум на два поколения, обычно внукам. Траст может приносить доход детям в течение их жизни. Для членов семьи в последующих поколениях могут создаваться следующие друг за другом пожизненные владения. Поскольку дети не владеют активами в трасте, имущество, находящееся в предоставленном пожизненном имуществе, не облагается налогом в имуществе умершего пожизненного арендатора для целей федерального налога на имущество.Такое доверие может быть полезным инструментом для детей, не имеющих хороших навыков управления деньгами или вовлеченных в проблемы, связанные с кредиторами или разводом. Возможно пропустить более одного поколения. Страхование жизни также может быть составной частью траста. В отношении передач без передачи поколений налог на передачу без передачи поколений обычно взимается по самой высокой федеральной ставке налога на имущество и дарение (в настоящее время 40%). Однако предоставляется исключение для передач без генерации в размере 11 580 000 долларов на одного передающего (2020).Оценка особого использования земли доступна при расчете налога на пропуск поколения для прямых пропусков. Если Конгресс не примет меры, налоговые законы вернутся к освобождению от налогов в размере 5 миллионов долларов (с поправкой на инфляцию) и максимальной предельной ставке в 55% в 2026 году. Федеральное освобождение от налога на наследство для наследников 2021 года увеличится до 11,7 миллиона долларов на человека или 23,4 доллара. миллионов на одну супружескую пару.
Qualified Personal Residence Trust
Этот траст полезен для снятия стоимости основного места жительства или дома для отдыха с недвижимости.Это может быть полезно, если дом, вероятно, вырастет в цене, и есть предпочтение избежать продажи и использования налогового кредита на прирост капитала (250 000 долларов для физических лиц, 500 000 долларов для пар, если дом использовался в качестве основного места жительства для минимум два года из пяти, заканчивающихся с даты продажи). Атрибуты налога на наследство отличаются для Квалифицированного траста на личное проживание по сравнению с трастом на частное проживание, поэтому следует проконсультироваться с квалифицированным налоговым специалистом.
Безотзывный траст по страхованию жизни
Этот тип траста используется для отмены страхования жизни из имущества, помощи в уплате налога на наследство или предоставления денежных средств бенефициарам для других целей. Полис должен принадлежать трасту, и бывший владелец должен отказаться от прав собственности (например, заимствования под полис или смены бенефициаров). Бенефициары получают доход, не облагаемый налогом. Перенос существующего полиса подлежит трехлетнему периоду обзора.
Crummey Trust
Этот тип траста используется для передачи собственности несовершеннолетним и сохранения контроля после того, как им исполнится 18 лет. Траст создается и часто финансируется за счет ежегодных денежных взносов. Концепция заключается в том, чтобы воспользоваться преимуществом ежегодного исключения подарков (15 000 долларов США для физических лиц или 30 000 долларов США для пар в 2020 году), соблюдая требование о том, чтобы это был подарок «в виде« настоящего интереса », но с привязкой собственности до тех пор, пока детям не будет разрешено ее получить. , возможно, по достижении нескольких возрастов.После получения средств у несовершеннолетних есть 30 дней, чтобы потребовать подарок. Однако несовершеннолетнему сообщают, что подарки прекратятся, если они востребованы.
Квалифицированный Доверительный фонд собственности на терминал (Q-TIP)
Доверительный фонд Q-TIP может быть полезен в семьях с разводом, повторным браком или приемными детьми, и есть желание направить активы конкретному бенефициару. Например, переживший супруг будет получать доход от траста, а бенефициары (дети от первого брака) получат основную сумму или остаток после смерти пережившего супруга.Активы не будут включены в имущественную массу лица, предоставившего право, но будут включены в наследственную массу оставшегося в живых супруга.
Траст для лиц с особыми потребностями
Эти трасты, иногда называемые «трастами по дополнительным потребностям», создаются для удовлетворения потребностей инвалидов. Такое доверие часто предназначено для обеспечения координации с государственными программами, чтобы лицо оставалось право на получение пособий.
Благотворительный фонд остатка
Этот траст позволяет лицу, предоставляющему право, сделать благотворительный подарок и при этом сохранить поток доходов от подарка.Доверительный фонд может быть создан для обеспечения потока доходов в течение нескольких лет в зависимости от жизни лица, предоставившего право, или жизни бенефициара. В конце срока оставшиеся активы идут в пользу назначенной благотворительной организации. Например, пожертвованная земля может быть сохранена до смерти лица, предоставившего право, и тогда бенефициар получит поток доходов. Можно подарить другие активы, такие как машины или запасы зерна. Возможно удержание подоходного налога, и вычет может быть перенесен на пять лет вперед.Благотворительные трасты на оставшуюся часть выплачивают фиксированный процент, в то время как благотворительный траст на оставшуюся ренту выплачивает фиксированную сумму в долларах.
Дополнительные ресурсы
Лицо, принимающее решения в области сельского хозяйства Университета штата Айова — переход и планирование недвижимости
Центр сельскохозяйственного права и налогообложения Университета штата Айова
Estate Planning, Расширение Университета Миннесоты
Отзывные живые трасты — Публикация № MT199612HR, Расширение
государственного университета Монтаны
Этот материал основан на работе, поддержанной USDA / NIFA под номером награды 2010-49200-06200.
Мелисса О’Рурк, специалист по расширению фермерского хозяйства и управления агробизнесом, 563-382-2949, [email protected]
Кельвин Лейболд, специалист по расширению фермерского хозяйства 641-648-4850, [email protected]
Руководство для индивидуальных исполнителей и попечителей
Понимание воли
Очень важно прочитать и понять завещание или доверие, чтобы вы знали, кто являются бенефициарами, что они должны получить и когда, и кто, если таковые имеются, являются вашими со-доверенными лицами.
Все ли будет открыто или будут созданы новые трасты, которые могут просуществовать несколько лет? Обязан ли траст определенное распределение («Весь доход, полученный каждый год, должен выплачиваться моей жене, Нэнси»), или он оставляет это на усмотрение попечителя («Мой попечитель должен распределять такой доход, который, по ее мнению, необходим для образования и поддержка моего сына Алана, пока он не достигнет 25 лет »)? В документе часто содержатся важные указания фидуциару, например, какие активы следует использовать для уплаты налогов и расходов.В документе обычно довольно подробно перечисляются полномочия доверительного управляющего.
Большинство доверенных лиц нанимают поверенного, который специализируется в области трастов и имений, чтобы помочь им в надлежащем выполнении своих обязанностей. Совет адвоката очень полезен для обеспечения того, чтобы вы понимали, что предусматривают завещание или доверие и применимое законодательство штата. Например, на первоначальной встрече адвокат обычно рассматривает шаг за шагом многие ключевые положения завещания или доверительного управления (или и того, и другого), чтобы вы поняли свою роль.Помните, что если вы соглашаетесь на назначение в качестве исполнителя или доверительного управляющего, вы будете нести ответственность за понимание и выполнение условий траста или завещания.
Управление недвижимым имуществом
Доверительный управляющий обязан взять под свой контроль (маршалировать) все активы, составляющие имущество или траст. Особенно, когда фидуциар вступает в должность после смерти лица, предоставившего право или наследодателя, крайне важно как можно скорее обезопасить и оценить все активы. К некоторым активам, таким как брокерские счета, можно получить доступ сразу после выполнения определенных условий.Типичные предварительные условия — это получение исполнителем официального разрешения, иногда называемого Завещательными письмами, от суда и предъявление свидетельства о смерти. На другие активы, такие как страхование, возможно, потребуется подать заявление. Обычная практика заключается в привлечении профессионального оценщика для оценки материального имущества умершего, такого как домашняя мебель, автомобили, ювелирные изделия, произведения искусства и предметы коллекционирования. В зависимости от характера и стоимости собственности, это может быть обычная деятельность, но вам могут потребоваться услуги специалиста-оценщика, если, например, у умершего были редкие или необычные предметы или он был серьезным коллекционером.Недвижимость, жилая или коммерческая, и любые деловые интересы также должны быть оценены. Помимо предоставления оценки активов, которые могут быть включены в инвентаризацию по требованию суда или в налоговую декларацию штата или федерального правительства, оценка может помочь доверительному управляющему определить, достаточно ли страхового покрытия активов умершего. Соответствующее страхование должно поддерживаться на протяжении всего срока пребывания в должности доверительного управляющего. Доверительный управляющий также должен оценивать финансовые активы, включая банковские счета и счета ценных бумаг.Имейте в виду, что для налоговых деклараций по федеральному налогу на имущество, не подлежащим уплате федерального налога на имущество, допустимы определенные оценки. Это может снизить затраты на оценку, которые должны быть понесены.
Работа с долгами и расходами
Обязанностью доверительного управляющего является определение того, когда должны быть оплачены неоплаченные в случае смерти счета и расходы, понесенные при управлении имуществом, а затем их оплата или уведомление кредиторов о временной задержке. В некоторых случаях имуществу может быть нанесен ущерб, если определенные счета, такие как счета за страхование имущества или от несчастных случаев, или налоги на недвижимость, не будут своевременно оплачены.В большинстве штатов требуется письменное уведомление любым известным или обоснованно установленным кредиторам. Хотя большинство счетов не представляет проблем, в необычных обстоятельствах целесообразно проконсультироваться с юристом, поскольку доверительный управляющий может быть привлечен к личной ответственности за ненадлежащее расходование имущества или трастовых активов или за неспособность должным образом защитить имущественные активы, например, путем обеспечения надлежащего страхования. покрытие.
Доверенное лицо может отвечать за подачу ряда налоговых деклараций. Эти налоговые декларации включают окончательную налоговую декларацию за год смерти умершего, налоговую декларацию за текущий год, если необходимо, и декларации за предыдущие годы, которые могут быть продлены.Нередко умершие, которые болели в течение последнего года или лет своей жизни, пропускали подачу деклараций. Единственный способ быть уверенным — это провести расследование. Кроме того, если стоимость имущества (по завещанию или доверию) до вычетов превышает сумму, защищенную суммой освобождения от налога на имущество, которая является скорректированной на инфляцию в размере 5 миллионов долларов (5,25 миллиона долларов в 2013 году), потребуется федеральная налоговая декларация. быть поданным. Даже если стоимость недвижимости не превышает сумму освобождения от налога на наследство, может потребоваться подача федеральной налоговой декларации.Согласно концепции переносимости, если у умершего остался супруг (а), и он или она намеревается использовать какое-либо освобождение от налога на наследство, которое умерший супруг не использовал, необходимо подать налоговую декларацию на наследство.
Поскольку имущество или траст сам по себе является налогоплательщиком, необходимо получить новый идентификационный номер налогоплательщика и подать фидуциарную налоговую декларацию по наследству или трасту. Идентификационный номер налогоплательщика можно получить онлайн на веб-сайте IRS. Вы не можете использовать номер социального страхования умершего для наследства или каких-либо трастов, которые существуют после смерти умершего.
При планировании подоходного налога важно отметить, что имущество или траст и его бенефициары могут не входить в одни и те же категории подоходного налога. Таким образом, выбор времени для определенных рассылок может сэкономить деньги для всех заинтересованных сторон. Также следует проявлять осторожность, потому что трасты и владения подчиняются различным правилам, которые могут быть довольно сложными и могут достигать самых высоких налоговых ставок при очень низком уровне дохода. Некоторые составители налоговых деклараций и бухгалтеры специализируются на подготовке таких фидуциарных налоговых деклараций и могут быть очень полезны.Они знакомы со сроками подачи документов, смогут определить, должно ли имущество или траст ежеквартально платить расчетные налоги, и могут помочь вам спланировать распределение или другие шаги по снижению налоговых расходов.
Большинство расходов, понесенных фидуциаром при управлении имуществом или трастом, должным образом оплачиваются из активов умершего. Сюда входят расходы на похороны, гонорары за оценку, гонорары адвокату и бухгалтеру, а также страховые взносы. Следует вести тщательный учет и всегда получать квитанции.Если какие-либо расходы подлежат оплате вам или кому-либо из ваших родственников, проконсультируйтесь с юристом о любых особых мерах предосторожности, которые следует принять.
Финансирование наследства
Завещания и трасты часто предусматривают особые подарки в виде наличных («Я даю своей племяннице 50 000 долларов, если она переживет меня») или имущества («Я отдаю свои дедушкины часы своей внучке Нине») до оставления остатка имущества или остатка, распространяется. Остаток может быть распределен напрямую или в дальнейшем доверительном управлении, таком как доверительный фонд для пережившего супруга или доверительный фонд для несовершеннолетних детей.Убедитесь, что все долги, налоги и расходы оплачены или предусмотрены, прежде чем передавать какое-либо имущество бенефициарам, потому что вы можете быть привлечены к личной ответственности, если не останется недостаточно активов для покрытия расходов на наследство. Хотя обычно от бенефициара получают квитанцию о получении и возмещении, в которой говорится, что он или она соглашается возместить любое избыточное распределение, произведенное по ошибке фидуциаром, на практике часто бывает трудно получить такие средства. В некоторых штатах вам потребуется одобрение суда, прежде чем любое распространение может быть произведено.Если выплаты производятся текущим трастам или в соответствии с формулой, описанной в завещании или трасте, лучше всего проконсультироваться с юристом, чтобы убедиться, что финансирование завершено должным образом. Налоговые последствия распределения иногда могут быть неожиданными, поэтому важно тщательное планирование.
Доверительное управление
Трасты предназначены для разделения дохода и основной суммы. Многие трасты, особенно старые, предусматривают, что доход распределяется между одним человеком и один раз, а основная сумма — тому же человеку в другое время или другому человеку.Например, многие трасты для пережившего супруга предусматривают, что весь доход должен выплачиваться супругу, но предусматривают выплату основной суммы (совокупности) супругу только в ограниченных обстоятельствах, таких как неотложная медицинская помощь. После смерти пережившего супруга оставшаяся сумма основного долга может быть выплачена детям умершего, на благотворительность или другим бенефициарам. Выплаты доходов и распределение основной суммы могут производиться наличными или по усмотрению доверительного управляющего путем распределения ценных бумаг, а также наличными. Никогда не делайте предположений, поскольку условия каждой воли и доверия сильно различаются.Не существует такого понятия, как «стандартное» распределение.
Если фидуциар не имеет финансового опыта, ему или ей следует обратиться за профессиональным советом относительно инвестирования трастовых активов. Помимо инвестирования для получения хороших результатов инвестирования, доверительный управляющий должен инвестировать в рамках разумного правила инвестора соответствующего штата, которое регулирует траст или имущество, и с тщательным учетом условий завещания или траста, которые могут изменить применимые в других отношениях нормы законодательства штата.Квалифицированный консультант по инвестициям может помочь доверительному управляющему решить, как инвестировать, какие активы продать, чтобы получить наличные деньги для покрытия расходов, налогов или прямых денежных пожертвований, а также как минимизировать налоги на прибыль и прирост капитала. Простое сохранение инвестиций, которыми владел умерший, не будет защитой, если наследник заявляет, что вы не инвестировали разумно или нарушили закон, регулирующий трастовые инвестиции. В любом случае важно иметь письменное заявление об инвестиционной политике, в котором указывается, какие инвестиционные цели преследуются.
В течение периода администрирования доверительный управляющий должен предоставить ежегодную налоговую декларацию (называемую Графикой K-1) каждому бенефициару, который облагается налогом на любой доход, полученный трастом. Доверительный управляющий также должен ежегодно подавать декларацию о доходах траста. Доверительный управляющий может нести личную ответственность по выплате пени и штрафов, если налоговая декларация не подана и налог не уплачен в установленный срок, как правило, 15 апреля.
Закрытие поместья
Estates может быть закрыт, когда исполнитель оплатил все долги, расходы и налоги, получил налоговые льготы от IRS и государства и распределил все имеющиеся активы.Трасты прекращают свое действие, когда происходит событие, описанное в документе, например смерть бенефициара, или дата, описанная в документе, например, дата достижения бенефициаром указанного возраста. После этого доверительному управляющему дается разумный период времени для фактического распределения. В некоторых штатах требуется, чтобы ходатайство было подано в суд до того, как активы будут распределены, а имущество или доверительное управление закрыто. Когда такая формальная процедура не требуется, тем не менее хорошей практикой является требовать от всех бенефициаров подписать документ, подготовленный поверенным, в котором они одобряют ваши действия в качестве доверенных лиц и подтверждают получение причитающихся им активов.Этот документ защищает доверительного управляющего от последующих претензий со стороны получателя. Эти формальности рекомендуются, даже если другие наследники являются родственниками, так как это само по себе никогда не является гарантией того, что у одного из них не будет проблемы и подать иск против вас. Наконец, необходимо подать окончательную налоговую декларацию и сохранить резерв на покрытие любых причитающихся, но неуплаченных налогов или расходов на наследство.
Общие вопросы
Как мне стать владельцем (владельцем) банковских и других счетов?
Каждый банк, трастовая компания или инвестиционная компания может иметь свой собственный формат, но обычно вы можете использовать для траста «Элис Кэрролл, Доверительный управляющий, Льюис Кэрролл Траст от 19 января 1998 года» или, сокращенно, «Алиса. Кэрролл, Доверительный управляющий по соглашению от 19 января 1998 г.«Для поместья следует использовать« Элис Кэрролл, исполнитель, поместье Льюиса Кэрролла, покойный ».
Как мне поставить свою подпись в доверительном управлении?
Исполнитель подписывает: «Алиса Кэрролл, исполнитель (или личный представитель) поместья Льюиса Кэрролла, умерла». Доверенное лицо подписывает: «Алиса Кэрролл, Доверенное лицо»
Где я могу держать имущество или трастовые активы?
Вам следует открыть инвестиционный счет в банке, трастовой компании или брокерской компании на имя имущества или траста.Все расходы и выплаты должны производиться с этих счетов, и вы должны регулярно получать отчеты.
Как (и сколько) мне будут платить?
Поскольку работа в доверительном управлении требует много времени и зачастую затруднительно, за ваши услуги уместно получать деньги. В завещании или трасте может быть указана компенсация, на которую вы имеете право. Если в документе нет, многие штаты либо предоставляют фиксированный график сборов, либо разрешают «разумную» компенсацию, которая обычно учитывает размер наследства, сложность и время, затраченное фидуциаром.Гонорары исполнителя или доверительного управляющего являются вам налоговой компенсацией. Некоторые штаты не разрешают вам выплачивать компенсацию самостоятельно без постановления суда, поэтому спросите своего адвоката, прежде чем выписывать себе чек. Многие доверенные лица в той же семье, что и умерший, быстро отказываются от платы. Однако перед этим проконсультируйтесь с поверенным по наследству и убедитесь, что вы понимаете весь объем своих обязанностей и любые последствия отказа.
Что делать, если получатель жалуется?
Даже профессиональные доверенные лица, такие как трастовые компании, время от времени получают жалобы от бенефициара.Лучший способ справиться с ними — это сделать все возможное, чтобы их избежать, в первую очередь, следуя рекомендациям, изложенным в этих часто задаваемых вопросах, и проконсультировавшись с юристом, имеющим опыт управления имуществом. Многие жалобы возникают из-за того, что бенефициары не осведомлены об управлении трастом или имуществом. Обязательно частое общение с бенефициарами. Наилучший подход во всех случаях — проявлять инициативу, общаясь в рамках процесса управления имуществом или трастом и решая все вопросы с надлежащей формальностью.Если жалоба касается не только обычных вопросов, проконсультируйтесь с юристом, который специализируется на вопросах доверительного управления и имущественного права.
Могу ли я привлечь к суду или нести личную ответственность?
Ваши ошибки или неправильное управление трастом или имуществом могут повлечь за собой личную ответственность. Распространенные ошибки включают неуплату налогов или своевременную подачу отчетности, неправильный инвестиционный выбор (слишком консервативный, слишком спекулятивный или предпочтение одного бенефициара по сравнению с другим), самоокупаемость (покупка активов для себя или члена семьи из имения или траста, будь то по рыночной цене), либо прекращение действия страхования имущества или страхования от несчастных случаев, что приводит к потере имущества или траста.Лучшая защита для вас — это получить хорошие профессиональные советы как можно раньше в процессе, регулярно общаться с бенефициарами, относиться ко всему с соблюдением соответствующих формальностей, как если бы вы не были связанной стороной (даже если вы им являетесь), и полностью документировать свои действия и решения. .
Как я буду освобожден от должности доверительного управляющего по окончании администрирования? Что, если я хочу уйти в отставку?
Независимо от того, прекращаете ли вы действовать в качестве доверительного управляющего из-за прекращения действия наследственного имущества или траста или желаете уйти в отставку до завершения вашей административной деятельности, вы должны быть уволены либо местным судом, либо бенефициарами.В некоторых штатах выписка — это формальный процесс, который включает в себя подготовку отчетности. В других штатах вас могут выписать по относительно простому документу, подписанному получателями. Если вы уходите в отставку до завершения работы вашей администрации, проверьте завещание или трастовый документ, чтобы узнать, кто станет вашим преемником в качестве доверенного лица. Если преемник не назван, вам может потребоваться судебное разбирательство, чтобы назначить преемника, прежде чем вы сможете уволиться.
.
No related posts.

Доверительное управление недвижимостью что это такое: договор, как передать квартиру, риски

Related Articles

Цель набора персонала: Понятие, цели, задачи отбора и найма персонала. Источники найма персонала на современном предприятии

Что снимать на ютуб: 40+ идей для видео на YouTube

Как оформить собственность: Как правильно оформить новостройку в собственность?

Доверительно управление недвижимостью: квартира, коммерческая недвижимость.

Как отдать недвижимость в доверительное управление?

Основные преимущества доверительного управления.

Обычный договор аренды или доверительное управление – в чем разница?

Доверительное управление недвижимостью

Особенности доверительного управления недвижимостью

Доверительное управление имуществом в Сочи (Адлер)

Наше агентство предлагает услуги по доверительному управлению имуществом в Сочи!

Кому необходима услуга?

Что мы предлагаем?

Доверительное управление недвижимостью: договор, функции, специфика, нюансы

Договор доверительного управления недвижимостью

Функции доверительного управляющего

Специфика управления жилой недвижимостью

Нюансы распоряжения коммерческой недвижимостью

Налогообложение

Доверительное управление недвижимостью, что это такое – управляющая компания ГК

Отвечает руководитель отдела новостроек «Юринфо недвижимость» Сергей Исаков:

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:

Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Интересные статьи

Доверительное управление недвижимостью

Доверительная собственность

Что такое трастовая собственность?

Ключевые выводы

Общие сведения о трастовой собственности

Типы трастов

Отзывный траст

Безотзывное доверие

Оплата в случае смерти (POD) Траст

Living Trust

Определение доверия

Что такое траст?

Ключевые выводы

Общие сведения о трастах

Категории трастов

Живой или по завещанию

Отзывный или безотзывный

С финансированием или без финансирования

Общие цели трастов

Типы трастовых фондов

Основные причины использовать трасты в сфере недвижимости

Важность передачи недвижимости в траст

Понимание Земельный фонд, инвестиционная недвижимость в аренду, коммерческая недвижимость, дома для отдыха и другая недвижимость

Что такое земельный фонд?

Как работает земельный фонд?

Плюсы и минусы доверительного управления недвижимостью

Плюсов:

Минусы:

Как создать земельный фонд

Trust Account Management — Программное обеспечение для управления жилой недвижимостью

Что такое трастовые фонды?

Управляйте своим доверительным счетом с помощью Rentables

Ключевые преимущества трастового счета

Нарушения доверительного счета

Трасты как инструмент планирования недвижимости

Трасты как инструмент планирования недвижимости

Как создается траст?

Как финансируется траст?

Кто управляет трастом?

Сколько стоит создание и поддержание траста?

Нужен ли мне траст?

Каковы основные типы трастов?

Другие распространенные типы трастов

Дополнительные ресурсы

Руководство для индивидуальных исполнителей и попечителей

Понимание воли

Управление недвижимым имуществом

Работа с долгами и расходами

Финансирование наследства

Доверительное управление

Закрытие поместья

Общие вопросы