Воскресенье , 26 июня 2022
Бизнес-Новости
Разное / Тонкости покупки квартиры на вторичном рынке: 8 признаков квартир, которые опасно покупать :: Жилье :: РБК Недвижимость

Тонкости покупки квартиры на вторичном рынке: 8 признаков квартир, которые опасно покупать :: Жилье :: РБК Недвижимость

Содержание

история, виды сделок, нюансы проверки

Это именно тот случай, когда нездоровая подозрительность бережет кошелек! Как не «пролететь» с самой главной сделкой в жизни? Покупка квартиры – задача очень непростая, особенно при отсутствии опыта и профессиональной поддержки. Если действовать хаотично и быть неразборчивым в условиях при виде понравившегося жилья, можно упустить важные нюансы и затем столкнуться с проблемами. С другой стороны, чрезмерная осторожность и подозрительность приводят к тому, что жилье выбирается месяцами, а то и годами.


Мы постарались собрать полезную информацию о том, что стоит учитывать при покупке квартиры, чтобы свести риски к минимуму и как можно быстрее стать собственником нового жилья.


Покупка на вторичном рынке: изучаем объект

По мнению профессионалов, приобретать жилье на вторичном рынке стоит весной или осенью, когда отмечается заметное оживление. Цена несколько вырастает относительно летнего затишья, появляется неплохой выбор, и найти нужный вариант намного легче. Чтобы сэкономить время на поиски и существенно облегчить процесс заключения сделки, стоит призвать на помощь риелтора из проверенного агентства и заключить с ним договор.

Платить деньги частным посредникам только за «показ квартир» лишено смысла, так как большинство вариантов вам заведомо не подойдет. Многие «продавцы» и не намерены продавать свое жилье, а только желают получать от риелтора немного денег за «показы».


Когда приходит время осмотра жилплощади и знакомства с продавцами, лучше назначать встречу на дневное время, так как при естественном освещении изъяны жилья становятся заметнее. Стоит поинтересоваться у продавца, является ли он собственником жилья и попросить хотя бы паспорт и копии документов на квартиру. Если жилье продается по доверенности, нужны особые меры предосторожности – в идеале, стоит связаться с владельцем. В спорных, но весьма интересных случаях необходимо прибегать к помощи юристов и тщательно проверять доверительные документы.

Нужно внимательно относиться к ситуациям, когда недвижимость находится в долевой или совместной собственности, и особенно – к случаям, когда жилплощадь или ее часть принадлежит детям или недееспособными взрослым людям. В первом случае потребуется письменное согласие на продажу всех собственников, а во втором – разрешительный документ из органов опеки.

Если квартира приобреталась на материнский капитал, она оформлена на всех членов семьи, включая детей, которым в случае продажи должна быть предоставлена аналогичная доля на другой жилплощади. Эти вопросом стоит поинтересоваться дополнительно.

Необходимо ознакомиться с выпиской из домовой книги, справкой из ЕРГП, изучить техпаспорт. Если в квартире выполнялась перепланировка, важно, чтобы она была узаконена. Любые обременения, наложенные на недвижимость, должны быть сняты до начала официального оформления сделки. Сам дом тоже стоит проверить. Если вдруг он внесен в список на расселение, собственники не имеют права продавать квартиры, и такая сделка не будет зарегистрирована.


Просматривая официальные бумаги, стоит обращать внимания на исправления, правомерное внесение которых всегда должным образом заверяется. В некоторых правоустанавливающих документах встречаются обязательные условия, при несоблюдении которых сделка является недействительной. В этом случае надо запросить документальное подтверждение соблюдения таких условий.

Нюансы истории квартиры: причины для осмотрительности

«Квартирная история» очень важна, и игнорировать ее проверку ни в коем случае не стоит. Если жилплощадь за последние годы неоднократно меняла собственников, дарилась и продавалась, достаточно велик риск мошенничества. Осторожно надо относиться также к недвижимости, совсем недавно полученной по наследству. Не исключено, что могут появиться обиженные претенденты на квадратные метры, и сделка будет оспорена.

Покупателю стоит знать, что он может самостоятельно обратиться в ЕГРП и заказать выписку, где будет содержаться важнейшая информация о приобретаемой квартире. Для этого не надо получать согласие владельца жилья – сведения о недвижимости, касающиеся юридического обоснования права собственности и наличия обременений, не являются конфиденциальными. Перед подписанием договора стоит получить такую выписку и тщательно изучить все, что в ней содержится.


Внимание к собственнику: нездоровая подозрительность или обычная предосторожность?

Кроме базовых моментов, связанных с количеством собственников и наличием несовершеннолетних и недееспособных владельцев жилья, стоит узнать как можно больше о самом продавце недвижимости. Достаточно пообщаться с другими домочадцами и соседями, чтобы прояснить многие нюансы, связанные с репутацией владельца квартиры. Стоит поинтересоваться также его отношениями с законом.

Если человек находится под следствием или он в прошлом имел судимости, важно понять, насколько велик риск того, что он исчезнет с горизонта сразу после получения авансового платежа. Когда недвижимость в долевой собственности, даже если предоставлена разрешительная бумага, стоит лично поинтересоваться у других владельцев, действительно ли они не возражают против продажи.

Внимание к личностным нюансам – это не подозрительность, а предосторожность, и адекватные продавцы недвижимости именно так к этому относятся. Их не затруднит показать паспорт и не удивит желание рассмотреть фото. Для человека, заинтересованного в честном завершении сделки, это обычная формальность. Если человек на вопросы отвечает уклончиво и до последнего избегает предъявления документов, это повод насторожиться.


Стоимость, сроки и прочие нюансы сделки стоит подробно обсудить и тщательно зафиксировать в договоре. Лучше, если договор будет подписан в присутствии нотариуса и заверен государственным представителем. Важно помнить, что полноценное право собственности покупатель получает только после завершения регистрационной процедуры.

Передача денег: ответственный момент

Важно продумать все нюансы передачи денег — основная сумма может быть переведена на счет, переданы наличными или положены в банковскую ячейку. Впрочем, на этом этапе для многих все оказывается намного проще, чем на старте финансовых отношений. Если квартира покупателю нравится, и он заявляет о намерении ее приобрести, продавец, скорее всего, потребует небольшую сумму наперед, и это вовсе не прихоть. Он приостановит поиск новых претендентов на жилплощадь лишь при гарантии, что сделка не сорвется.

Стоит заключить договор аванса и, по факту передачи денег, непременно получить расписку, поскольку сам договорной документ не служит подтверждением оплаты, но именно в нем должна содержаться полная информация о том, какие именно штрафные санкции предполагаются в случае, если одна из сторон откажется от завершения сделки.


Кроме денежного вопроса, необходимо определиться с другими нюансами:

  • сроками снятия с регистрации прежних жильцов;
  • периодом, в течение которого жилплощадь будет освобождена физически;
  • сроками сбора недостающих документов.

Все детали прописываются в договоре, чтобы ситуация была контролируемой. Важно, чтобы в документах фигурировала реальная стоимость квартиры. Лишь в этом случае, если возникнут проблемы с переходом права собственности или станут реальностью судебные разбирательства, есть шанс вернуть полную сумму денег.

Виды сделок при покупке квартиры

Хорошо, если сделка является «прямой» или «свободной», то есть — продавец получает деньги, и сразу оформляется переход права собственности. Когда нынешний владелец недвижимости, реализуя квартиру, тут же приобретает жилье для себя, речь идет уже об альтернативной продаже. Во многих случаях приходится иметь дело с достаточно длинными «цепочками», и тогда заинтересованных сторон становится больше. Если у одной из них возникают непредвиденные сложности, процесс покупки/продажи может существенно затянуться.


Таким образом, альтернативная сделка требует грамотной организации, и лучше, если этим займется профессионал, который правильно составит схему и учтет все нюансы. Но в любом случае, регистрация права собственности может оказаться не такой быстрой, как предполагалось. Надо заметить, безальтернативные варианты можно считать большой удачей, поскольку квартир, находящихся в чистой продаже, на рынке несравнимо мало. Нередко, указывая в объявлении, что продажа является свободной, продавцы либо сами заблуждаются, либо просто таким нехитрым способом привлекают покупателей.

Покупка квартиры в новостройке

При покупке квартиры в построенном новом доме риски в плане истории отсутствуют, зато присутствуют риски иного рода – связанные с застройщиком и, собственно, объектом строительства. Необходимо внимательно ознакомиться с договором и поинтересоваться нюансами регистрационной процедуры. Чаще такое жилье приобретается на разных этапах строительства. В таком случае, важно не только найти подходящую новостройку, но и поинтересоваться репутацией девелопера. Стоит изучить отзывы, и еще до посещения офиса изучить всю информацию на сайте застройщика.

В настоящее время закон обязывает компании обнародовать на сайте абсолютно всю информацию, включая разрешительные документы, подробные проекты и даже финансовую отчетность.


Подписывая договор, стоит обратить внимание на название документа — речь в нем должна идти именно о долевом участии без всяких определений вроде «предварительный». Лишь в этом случае права дольщика будут защищены законодательно, и в ситуации форс-мажора государство окажет поддержку частному инвестору.

Важно внимательно относиться к этапу приемки квартиры, даже если завершение строительства ожидалось с огромным нетерпением. Если сразу не призвать застройщика к устранению изъянов, после регистрации права собственности сделать это намного сложнее.

Заключение

Таким образом, на всех этапах сделки необходимо проявлять бдительность и не идти безоговорочно на поводу у продавца, желающего как можно быстрее получить задаток и перейти к завершению сделки. Важно проверить все документы, оценить состояние квартиры и разобраться с видом продажи.

Если организационные и контрольные процедуры кажутся слишком сложными, лучше не экономить и призвать на помощь грамотного юриста (с репутацией и отзывами). Вознаграждение труда специалиста оправдает себя, поскольку избавит от многих хлопот, а главное, от риска потерять деньги и остаться без жилья.

Игорь Василенко

TОП-5 ошибок, совершаемых при покупке квартиры на вторичном рынке

В этой статье рассказывается о наиболее распространенных ошибках, допускаемых при покупке жилья на вторичном рынке. Также дадим советы, следуя которым можно их избежать. Покупка квартиры на вторичном рынке.

Нет человека не мечтающего о собственной квартире. Процесс этот весьма сложный и на этом пути легко допустить ошибки, о которых потом придется сильно пожалеть. Все ошибки можно разделить на две большие группы: ошибки, допускаемые из-за отсутствия специальных знаний, и ошибки, присущие русскому менталитету.

Рассмотрим подробнее пять наиболее распространенных ошибок при приобретении жилья на вторичном рынке.

1. Цена. Чем дешевле —тем лучше

На первом месте по распространенности ошибок стоит желание покупателя сэкономить на покупке.

И невдомек наивному покупателю, что если цена на квартиру ниже рыночной стоимости, значит тут не все чисто. На первый взгляд ничего настораживающего вроде бы и нет, но здесь явно кроются подводные камни, неведомые покупателю.

Например, можно попасть впросак, купив квартиру на первом этаже под которой находится линия метро. Испорченный отдых и бессонница вам гарантированы.

Как заранее можно узнать об этом, спросите вы.

Вряд ли продавец расскажет вам об этом. Можно, конечно, поспрашивать соседей. Но и это не гарантия, что вы узнаете про этот изъян покупаемой квартиры. Зато низкая цена сыграет свою роковую роль, в то время как она должна вас, напротив, насторожить.

Если вам попалась квартира стоимость которой ниже рынка больше, чем на 15-20%, большая вероятность, что тут есть проблемы. Даже исключая возможное мошенничество, нужно понимать, что, например, в квартире могло произойти что-то нехорошее, к примеру, убийство или пожар. Может быть в ней имеются трудноисправимые технические неполадки или это квартира с обременением.

Как минимизировать риск: До осмотра квартиры сформируйте список вопросов, которые стоит задать продавцу. Поговорите с соседями. Проверьте наличие ограничений на квартиру, взяв выписку из ЕГРН. И не забывайте про проверки, нужно проверить продавца на предмет банкротства, актуальность и желательно достоверность его паспорта, уточнить, нет ли у него крупных долгов.

2. Последствия приватизации

Бытует ошибочное мнение, что возможно приобрести неприватизированную недвижимость. Согласно действующему законодательству неприватизированную квартиру невозможно купить. Причина простая — без приватизации нет собственности и права распоряжаться квартирой.

Но проблемы могут возникнуть и с приватизированным жильем, особенно приватизированным давно. В этот период времени многие дети, проживающие и прописанные на тот момент в данной квартире, в процессе приватизации не участвовали. Но за ними сохраняется право пользования этой квартирой даже по достижении совершеннолетия.  Не факт, что подросший ребенок станет оспаривать в суде свое право, но вероятность есть.

Как минимизировать риск: Во избежание дальнейших проблем лучше позаботиться об архивной выписке из домовой книги, посмотреть, кто был прописан на момент приватизации. Хорошо, если имеющие право пользования были выписаны давно, по сути, тогда они право потеряли (особенно, если они уже взрослые). Если еще проживают, стоит выписать их до сделки и взять нотариальные обязательства, что претензий к сделке не имеют и ни на что не претендуют.

Закон о бессрочной приватизации принят

3. Тайные наследники

Недвижимость полученная по наследству требует особого внимания.

Часто случается, что наследники поздно узнают о смерти собственника недвижимости. Позже они могут появиться и претендовать на долю в имуществе. От такого поворота событий застраховаться невозможно. Да и проверить достаточно сложно.

Еще есть категория лиц, которые по закону могут претендовать на пусть и малую, но все же долю в наследстве. Это нетрудоспособные наследники, которые при жизни наследодателя находились на его иждивении. К этой же категории относятся и граждане, которые полностью находились на его попечении.

Как минимизировать риск: Если квартира наследственная, лучше застраховать себя и оформить титульное страхование. Оно защитит покупателя при потере права на собственность, в случае, если сделка будет считаться недействительной. Да и страховщик сам проверит, что нужно по квартире. Если в таком страховании откажут, задумайтесь и вы, стоит ли участвовать в такой сделке.

Также стоит попросить продавца составить нотариально заверенное согласие об урегулировании всех проблем, связанных с наследниками. Или включить этот пункт в договор приобретения.

4. Выписка из квартиры

Проблема эта может стать настоящей головной болью для новых владельцев квартиры.

Представьте ситуацию, когда хозяева квартиры не желают выписываться из нее до продажи и перехода собственности к вам. Часто это чисто технический вопрос и здесь нет никакого подвоха. Например, просто нужно немного время для переезда. Но когда продавец тянет время и уклоняется от конкретного ответа по срокам выписки, то лучшее решение для покупателя – отказаться от сделки. Это наиболее верное решение. Лучше вовсе отказаться от покупки, чем потом расхлебывать последствия совершенной ошибки — приобретения собственности с прописанными в ней гражданами.

Как минимизировать риск: обязать продавца и всех зарегистрированных в квартире выписаться до сделки. Либо, если все-таки договорились, прописать в договоре приобретения сроки выписки и предусмотреть доступ продавца к деньгам после регистрации перехода права после выписки.

5. Юридические и иные тонкости

Отсутствие информации о необходимых документах при заключении сделки о покупке жилья на вторичном рынке — еще одна серьезная ошибка у покупателей.

В отличие от новостроек квартиры на вторичном рынке имеют свою «историю» и возникает насущная необходимость ее проверки на юридическую чистоту.

Также следует обратить внимание на незаконную перепланировку, так как ответственность за нее будет нести уже новый владелец квартиры. А если в дальнейшем возникнет необходимость ее продать, сделать это будет трудно. Нужно понимать, что есть перепланировка, которую теоретически можно узаконить, и которую нельзя узаконить. Во-втором случае лучше отказаться от сделки.

Как минимизировать риск: проверять документы, лучше со специалистом (юристом). Не знаете, что и как, лучше опять же застрахуйте «титул», о котором рассказывали выше.

Для чего нужна страховка при ипотеке?

Вывод:

Покупая квартиру или дом не следует торопиться или руководствоваться эмоциями. Необходимо хорошенько все взвесить, прежде чем будет принято окончательное решение.

Покупка квартиры на вторичном рынке: специалисты советуют при выборе жилья руководствоваться следующими критериями:

• безопасность

• возможность

• подходящие характеристики

При их совпадении можно смело сказать — это мой дом!

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

Последние изменения:

Приобретение нового жилья – радостный и волнующий момент. Однако процесс таит риски, начиная от уловок мошенников и заканчивая появлением наследника, заявившего о своих правах или освободившегося из мест лишения гражданина, претендующего на пожизненное проживание. На что обратить внимание при покупке квартиры, чтобы получить желаемый результат, полностью соответствующий соотношению цены и качества? По отношению к объекту недвижимости и сделке применяется понятие «чистота», включающая «чистоплотность» продавца, посредников и документации.

Поиск жилья на вторичном рынке

Не зная конъюнктуры рынка недвижимости и правового поля оформления документов, что нужно знать при покупке квартиры, перспективный покупатель спешит довериться риелтору. Играя роль посредников, риелторы заинтересованы в получение максимальной прибыли от участия, зачастую используя наработанные «нечистоплотные» схемы:

  • Привлечение внимания. Размещая информацию о несуществующем объекте, риелторы надеются заполучить клиента, откликнувшегося на объявление. В процессе беседы выясняется, что жильё реализовано, но риелтор готов предложить варианты замены.
  • Создание искусственного ажиотажа. Тонкости продажи квартиры заключаются в психологическом воздействии на покупателя, вызванном частыми звонками якобы конкурентов, желающих приобрести именно это жильё.
  • Взятие «измором». Риелтор вводит покупателя в заблуждение показом неликвидных объектов, сопровождая рассказами о падении предложений и рисками при покупке квартиры. Вдруг неожиданно поступает информация о только что поступившей в продажу квартире с приемлемыми условиями, а подготовленный клиент уже не в состоянии объективно оценивать информацию.
  • Выбор времени просмотра. По разным причинам квартира может выигрывать в одно время суток (отсутствие шумных скандальных соседей, неугомонных детей этажом выше и т.д.) и проигрывать в другое.
  • Внесение задатка. Со ссылкой на требование руководства, в противном случае квартира будет продана другому клиенту, риелтор требует именно задаток, а не аванс, который возврату не подлежит, если покупатель откажется от сделки.

Заключая договор с посредниками, следует изучить «зону ответственности» риелтора и имидж агентства, поскольку желание сэкономить приводит к обратному результату. Рассуждая, как не прогадать при покупке квартиры и не переплатить посредникам, незатейливый покупатель забывает об избитой справедливой фразе о глупом, платящем дважды.

Проверка документов перед покупкой квартиры

Минимизировать риски при покупке вторичного жилья поможет изучение истории квартиры с акцентом на важные «исторические» события: смена собственников, прописка и выписка граждан, проведение перепланировки и её отражение в документации, основание получения в собственность.

Правоподтверждающий документ

Выписка из ЕГРН – единственный документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости. Это первое, на что смотреть при покупке квартиры, поскольку розовое свидетельство с середины 2016 года о праве собственности больше не свидетельствует. Советы по покупке квартиры специалистов по недвижимости – заказать выписку самостоятельно.

Из стандартной выписки можно узнать информацию на текущий момент времени:

  • ФИО всех собственников;
  • размеры долей, принадлежащих каждому владельцу;
  • дату получения жилого помещения в собственность;
  • наличие или отсутствие обременений или ограничений.

Из расширенной выписки можно узнать всю историю сделок с квартирой, начиная с 1998 года, с отражением правоустанавливающих документов. Если собственники менялись чаще одного раза в три года, то это однозначное зачисление объекта в группу риска при покупке вторичного жилья.

Правоустанавливающие и сопутствующие документы

Сопоставляя, какие документы нужно смотреть при покупке квартиры, главенствующую роль следует отдать не выписке из ЕГРН, подтверждающей только право собственности, а именно документам, на основании которых это право возникло.

Риски при покупке квартиры

Ряд оснований чревато рисками при покупке квартиры, на которые следует обратить внимание, изучив и проанализировав дополнительную информацию:

  1. Договор купли-продажи. Если продавец приобрёл квартиру за денежные средства и оформил на себя, как на единственного хозяина, то на первый взгляд – это безопасная покупка квартиры для покупателя. Однако следует проверить семейное положение, чтобы свести риски при покупке квартиры к минимуму. Если на момент покупки квартиры настоящий продавец состоял в браке, то имущество считается нажитым совместно и принадлежащим наполовину каждому, независимо от семейного положения в текущий момент времени. Дополнительно следует потребовать один из документов:
    • нотариально заверенное согласие супруги на продажу квартиры;
    • брачный контракт, содержащий пункт относительно недвижимости.
  1. Приватизация. Риски при покупке недвижимости сопряжены с «отказниками» — лицами, прописанными на момент приватизации, добровольно отказавшимися от участия в ней. Отказники имеют право пожизненного проживания с утерей при выписке добровольно. Нужно потребовать от продавца архивную выписку из домовой книги и изучить на предмет выписанных лиц:
    • осуждённых и отбывающих наказание в местах лишения свободы;
    • безвестно отсутствующих;
    • признанных судом умершими.

Любой из вышеперечисленного круга лиц при обращении в суд безоговорочно восстановит своё право проживания, поскольку добровольно не выписывался, а факт смены собственника при этом не будет иметь значения. Возможность столь замечательного соседства – вот что нужно учитывать при покупке квартиры с подобной историей.

  1. Наследование по закону. На что обратить внимание при унаследованной квартире – сопоставление сроков вступления в наследство и продажи. Например, если один из претендентов по уважительной причине не вступил в права наследования в течение шести месяцев, то суд продлит сроки, а недвижимость на тот момент вступившие в права наследники стремятся срочно продать.
  2. Договор дарения. От продавца следует потребовать технический паспорт, поскольку нюансы при покупке квартиры могут заключаться в перепланировке, о которой одаряемому не известно. Перепланировкой считается замена ванны на душевую кабину и наоборот. Для проверки узаконенности нужно сверить квартиру с техническим планом – приложением техпаспорта, выдаваемого БТИ.

Дополнительно следует потребовать справку с финансово-лицевого счёта об отсутствии задолженности перед предприятиями жилищно-коммунального хозяйства за предоставленные услуги.

Проверка участников и посредников сделки купли-продажи

Помимо документации на объект недвижимости важно, что проверить при покупке квартиры – это личности продавца и физических или юридических лиц, сопровождающих сделку.

Проверка продавца

Удостоверение личности продавца (общегражданский паспорт) – первый документ, который нужно проверить при покупке квартиры на официальном сайте МВД РФ по списку недействительных паспортов. Следующий шаг – сверка ФИО в паспорте с ФИО собственника, значащемся в выписке ЕГРН. Ошибочное занесение хотя бы одной буквы чревато проблемами, которые продавцу придётся решать в суде, поскольку документально он не является владельцем из-за чужой ошибки.

На сайте федеральной службы судебных приставов следует узнать информацию:

  • о невыполнении кредитных обязательств;
  • о задолженности по штрафным санкциям и алиментным платежам;
  • об ограничении права распоряжения имуществом;
  • о возбуждении процедуры банкротства;
  • не находится ли в розыске по подозрению в совершении преступления.

Советы при покупке квартиры на вторичном рынке специалистов – потребовать справку из психоневрологического диспансера о состоянии психического здоровья у собственника. Отсутствие документа позволяет родственникам оспаривать сделку в судебном порядке по причине недееспособности продавца.

Проверка поверенного

Риски покупки квартиры, которая реально не продаётся, возрастают при действии от имени продавца доверенного лица. Даже оформив доверенность с определённым сроком действия, доверитель на следующий день вправе её аннулировать, а документ на руках доверенного лица не отражает сущности.

Каждый день снятую копию доверенности необходимо проверять на официальном сайте нотариальной палаты на предмет отмены. Паспорт подлежит проверке на статус недействительных российских паспортов аналогично удостоверению личности продавца.

Проверка риелтора

Имидж агентства, опыт на рынке недвижимости – вот на что нужно обратить внимание при сотрудничестве с риелторскими компаниями. Для того, чтобы узнать зарегистрирована ли компания, необходимо зайти на сайт ФНС.

При желании и возможности можно обратиться в Российскую Гильдию Риелторов – сертифицированную организацию, постоянно отслеживающую изменения законодательства в сфере недвижимости.

Абсолютной гарантии «чистоты» сделки риелторы не дают. Прямая обязанность – посредническая «миссия», заключающаяся в подборе жилья и заканчивающаяся оформлением документов и получением гонорара за оказанные посреднические услуги.

Подводные камни и правовая помощь при покупке квартиры

Совершение сделки требует тщательного изучения и анализа документации, проверки личностей продавца и посредников. Существуют подводные камни при покупке вторичного жилья:

  1. Программа реновации. Собственники о готовящемся расселении узнают за год до сноса. Ряд владельцев вторичных квартир пытаются избавиться от недвижимости в кратчайшие сроки, поэтому покупателю следует ознакомиться с информацией о программе сноса в конкретном регионе.
  2. Долевая собственность. При покупке квартиры необходимо заключение отдельного договора с каждым совладельцем. Один из сособственников вправе действовать от лица остальных по нотариально заверенной доверенности.
  3. Наличие несовершеннолетних детей. Покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, имеет нюансы и особенности:
    • ребёнка когда-то не включили в процесс приватизации, а достигший совершеннолетия гражданин желает восстановить права;
    • ребёнок был несовершеннолетним на момент открытия наследственного дела и не смог вступить в наследование;
    • если квартира приобреталась за счёт средств материнского капитала, а родители не выделили несовершеннолетним долю в недвижимости.

До конца 2019 года материнский капитал выделялся на второго ребёнка и последующих детей, поэтому риски при покупке квартиры возникали при наличии двоих детей в семье и более. С 01.01.2020 года материнский капитал выделяется на первого ребёнка.

Если не учитывать юридические тонкости при покупке квартиры, то можно приобрести объект недвижимости, в лучшем случае, не соответствующий финансовым вложениям, а в худшем остаться без денежных средств и без жилья. Поэтому на юридическом сопровождении сделки не стоит экономить, ведь квартиру только счастливчики приобретают несколько раз в жизни.

© 2022 zakon-dostupno.ru


 

Три главных правила в покупке квартиры на вторичном рынке. Соблюдать легко, результаты – потрясающие

Автор На чтение 4 мин Просмотров 11 Опубликовано

Самое простое напоминание будущему хозяину квартиры. Все отточено практикой и обильно окроплено силой, слезами, временем и деньгами сотен покупателей.

1. Квартиру выбирают и умом, и сердцем

Если вы покупаете квартиру для проживания, нужно сочетать два противоположных подхода — эмоциональный и рациональный.

На первый взгляд, в этом нет ничего сложного: мы выбираем понравившуюся квартиру по нашим параметрам. А потом проверяем историю перехода права собственности, владельцев и так далее.

Все это правда.

Проблемы начинаются, когда покупка понравившейся квартиры сопряжена с риском. Что, с одной стороны, покупателю не кажется таким уж серьезным. С другой стороны, этих рисков можно было избежать, просто купив еще одну квартиру.

В этой сфере между покупателями очень много внутренних конфликтов. «Хочу и колоть, как говорится».

Добавление денежной дилеммы —

«Стоит ли покупать эту квартиру, которая хороша для всех, но дороже, чем наш покупной бюджет? Или стоит посмотреть другие варианты: будет ли квартира дешевле или чуть хуже этой?».

И сейчас в голове покупателя идет серьезная внутренняя борьба.

Хотя есть простое и почти идеальное решение: начать искать квартиру с уверенностью, что идеальная для вас есть и ждет вас.

А если вам попалась квартира, для которой нет четкого «Да!». В душе то это еще не ваш вариант. Нам нужно смотреть дальше.

Покупка квартиры в России — всегда набор рисков

2. Нет смысла кому-либо верить

Простое правило — «перед покупкой квартиры проверьте все и вся, НИКОМУ не доверяя и не доверяя».

именно этот огромный скептицизм может уберечь вас от будущих проблем с владением квартирой.

… Слова, документы, полученные кем-то без вашего личного присутствия: все это вы должны проверить.

Случаев того, как тотальное недоверие к покупателям спасало их от плохих квартир, домов, земли, бесчисленное множество.

И скользкие вопросы «Почему?» помогли покупателям сэкономить!

Вам должно быть понятно, кому, зачем и зачем вы платите те или иные деньги. Вы должны получить документальное подтверждение любого слова от продавца или агентов по недвижимости (включая ваше собственное).

Меньше слушайте, больше изучайте документы. И никому не верь.

Полное недоверие к словам и документам убережет от роковой ошибки

3. Квартира – объект повышенной опасности

Правовое регулирование процесса покупки, продажи и управления квартирой в нашей стране осуществляется очень странно.

Государственная регистрация смены собственника не гарантирует юридической чистоты квартиры.

Покупая квартиру в новостройке, вы точно не можете быть уверены, поэтому уже через пару лет после ввода дома в эксплуатацию вы сможете комфортно жить в своей собственности. И предъявлять претензии застройщику будет проблематично и не всегда выгодно.

Я не говорю о покупке домов и земли — есть юридические тонкости, и только лазейки в законодательстве могут оставить вас без денег и без земельного участка с домом на нем.

Может показаться, что это вас пугает. Ведь многие сделки проходят хорошо, и у владельцев новой жилой недвижимости больше нет серьезных проблем.

Прежде всего, как узнать, что у большинства собственников нет проблем с приобретенным жильем?

А во-вторых, даже если так, ?

Тот факт, что только небольшая часть сделок по покупке одних и тех же квартир оспаривается в суде, лично не дает вам оснований рассматривать покупку как простую и легкую сделку.

Если вам не нужно ничего контролировать, верьте всем на слово и убедитесь, что в случае чего государство вас защитит.

Пока покупка квартиры в России — это набор рисков. Что можно только свести к минимуму, но не полностью исключить.

**********************

Только соблюдение этих трех правил поможет вам избежать 90% ловушек и угроз на пути к вашей квартире.
Квартира, в которой вы будете получать удовольствие от жизни и не решите проблемы, которые возникли только потому, что вы решили «срезать углы» на этапе покупки».

# квартира # покупка квартиры # недвижимость # полезные советы

  • Об авторе
  • Хотите связаться со мной?

Журналисты «Утра России» рассказали о риске покупки квартиры по переуступке прав

Журналисты «Утра России» рассказали о риске покупки квартиры по переуступке прав

Покупая квартиру в новостройке не у застройщика, а у физического лица по переуступке прав по договору долевого участия человек может сэкономить немного денег, потому что цены такого жилья немного ниже рыночных. Но на этом все преимущества подобных сделок заканчиваются, как выяснили журналисты телеканала «Россия 1». Такая сделка несет в себе все те же правовые риски, что и покупка квартиры на вторичном рынке. Кроме того, покупатель лишается всех ипотечных льгот.

Объявлений о продаже квартир по переуступке прав в интернете становится все больше и больше. Многие граждане идут на сделку, полагая, что раз жилье новое, они смогут избежать большинства рисков. Но это далеко не так. Подобная сделка впоследствии может быть признана ничтожной, если, например, супруг продавца не давал на нее согласие, если продавец заявил, что он не осознавал, что делает, если он был признан банкротом и в ряде других случаев.

Героиня сюжета Анна уже пятый год борется за свои квадратные метры, ради которых она продала предыдущее и единственное жилье. Как оказалось, продавец, предложивший ей две квартиры по привлекательной цене, не имел на недвижимость никаких прав, и застройщик продал эти же квартиры другим людям. Поскольку сделка проводилась в простой письменной форме (без участия нотариуса) за ее чистоту и законность никто ответственность не нес, а все риски ложились на ее стороны. Продавец проблемного жилья просто исчез с деньгами. И теперь, пока идут долгие судебные разбирательства между Анной и застройщиком, женщина с семьей живет на съемной квартире.

Нередко физические лица, продающие жилье по переуступке прав, предлагают покупателю указать в договоре заниженную стоимость жилья. Они объясняют, что это «обычное дело», которое позволит им не платить налоги с продажи жилья, так как с момента его приобретения прошло слишком мало времени, либо грозятся поднять цену. Обычно покупатели соглашаются и подвергают себя еще одному риску, ведь если такая сделка будет оспорена, доказать, что квартира приобреталась за другую стоимость будет практически невозможно.

Эксперты заявляют о том, что в последнее годы общее количество мошенничеств с квартирами растет, а раскрываемость таких дел, напротив, падает. И одной из причин подобного положения дел является простая письменная форма сделки, когда продавец и покупатель могут фактически сами составить договор и отнести его в МФЦ. Большинство граждан не разбираются в сложных формулировках и юридических тонкостях подобного документа. Кроме того, при такой форме сделки существует риск, что подпись продавца будет попросту подделана, а он сам узнает, что лишился собственности лишь через продолжительное время.

Навести порядок на рынке недвижимости может помочь обязательная нотариальная форма для сделок с жильем. Это гарантирует чистоту и законность сделок, так как нотариус еще до удостоверения сделки проводит необходимый анализ документов. Он проверяет личности сторон и беседует с ними, разъясняя все пункты договора. Нотариус обязан убедиться в том, что стороны хотят заключить сделку именно на условиях, указанных в договоре и разъяснить все правовые последствия документа. После того, как договор будет подписан, нотариус направляет договор в Росреестр для регистрации права собственности. Кроме того, он может предложить безопасный и комфортный способ расчета по сделкам — депозит нотариуса. При таком способе расчета продавец не получит деньги, пока право собственности на недвижимость не перейдет к покупателю.

Немаловажно и то, что нотариус — единственный из профессиональных участников рынка недвижимости несет полную имущественную ответственность за свои действия. «В случае, если вина нотариуса будет доказана, вы всегда сможете взыскать с него ущерб в полном объеме, так как деятельность нотариуса застрахована», — пояснила член комиссии Федеральной нотариальной палаты по взаимодействию со СМИ и общественными организациями, нотариус Екатерина Лексакова.

Особенности покупки недвижимости в Турции, новости на Status Property

Мечта о собственном доме на берегу моря за границей для многих граждан становится сегодня реальностью. Альтернативным вариантом порой неоправданно дорогостоящим апартаментам в Испании, Италии и других европейских странах с выходом к морю, в последние годы является недвижимость Турецкой Республики. Именно в этой курортной стране реализуется огромное количество качественного и относительно недорогого жилья, а хорошо развитая инфраструктура обещает комфортное проживание и высокий уровень сервисных услуг всем иностранным собственникам.

Как показывает практика, инвестиции в турецкое жилье при правильном выборе – выгодное вложение капитала и гарантируют высокую ликвидность. Благодаря прекрасному средиземноморскому климату, длительному пляжному сезону и большому туристическому потоку апартаменты можно сдавать в аренду и получать пассивную стабильную прибыль. Однако такие заманчивые перспективы имеют и ряд особенностей, которые при незнании турецкого рынка и неправильном подходе, могут превратиться в итоге в камни преткновения на пути к осуществлению успешной покупки квадратных метров за рубежом.

Если вы уже нашли подходящий вариант, не торопитесь сразу же инвестировать в него средства. Для начала предлагаем разобраться вместе, что нужно знать о рисках при покупке квартиры в Турции.

Самые распространенные риски

Турецкое правительство с каждым годом все больше совершенствует и упрощает процесс приобретения собственности местными и иностранными гражданами, чтобы тем самым обеспечить максимальную прозрачность и безопасность заключаемых сделок купли-продажи. Тем не менее, человеческий фактор нельзя отменить и, безусловно, в Турции, как и в любой другой стране, встречаются случаи нечестного поведения агентов, продавцов, застройщиков. Зная о таких рисках, можно подстраховаться и попросту исключить их на самом раннем этапе. На что стоит обратить внимание при покупке недвижимости в Турции?

Недвижимость в Турции – подводные камни при покупке:

  • Покупка жилья на этапе строительства у непроверенного застройщика;
  • Неправильное оформление доверенности;
  • Покупка недвижимости без проверки документов;
  • Вопросы оплаты обслуживания жилья;
  • Размер жилплощади;
  • Нет Искана.

Рассмотрим каждый из этих случаев более подробно.

Недвижимости на этапе строительства у непроверенного застройщика

Доступная схема покупки турецкого жилья иностранными гражданами – рассрочка, оформленная на раннем этапе строительства, когда не только можно выплачивать сумму частями, но и сэкономить свои средства. Одним из рисков в этом случае может оказаться банкротство строительной компании, а значит угроза, что дом не будет достроен.

Опасно ли покупать недвижимость в Турции от застройщика? Подобные ситуации в курортных регионах страны – крайне редкие случаи, если не сказать, из ряда вон выходящие. Если для покупателя рассрочка самый приемлемый вариант, заранее стоит проверить девелопера и сам объект, есть ли какие-то обременения, долги, залог и прочие нюансы, которые могут повлиять на успешный результат строительства.

Исключить риск связаться с недобросовестных застройщиком поможет юрист, который будет сопровождать сделку, либо хорошее агентство недвижимости. Агентства дорожат своей репутацией и заранее проверяют размещаемые на сайте объекты, поэтому профессиональная помощь таких компаний – залог защиты ваших инвестиций.

Неправильное оформление доверенности

Доверенность нужна покупателю для того, чтобы переложить на доверенное лицо оформление документов при покупке жилья в Турции. Если иностранец решается на сотрудничество с частными риелторами или брокерскими фирмами с сомнительной непроверенной репутацией, это чревато неприятными последствиями. Например, мошенники могут при покупке недвижимости вместо документа на право собственности (ТАПУ), пользуясь незнанием клиентом процедуры и языка, оформить обычную нотариальную доверенность. Чтобы сделка с иностранным гражданином была законной, на ней должен присутствовать переводчик. В случае с мошенниками, переводчик ведет перевод устно, но при этом упускает часть важных деталей. Далее при возникновении проблем с контрактом, иностранец уже не сможет доказать своей правоты.

Поэтому не соглашайтесь на услуги бесплатных переводчиков, тщательно проверяйте документы, не передавайте денег до окончания сделки и помните о правильном выборе агентства недвижимости.

Многие иностранные покупатели, не имея лишнего времени и желания заниматься сбором, оформлением всевозможных документов для покупки жилья и проживания в Турции, делегируют эти обязанности на представителя агентства. Для этого оформляется нотариальная доверенность с ограниченным кругом полномочий действовать от имени клиента, что в случае в лицензированными риелторскими компаниями совершенно безопасно.

Покупка недвижимости без проверки документов

Основное правило покупки недвижимости в Турции заключается в тщательной проверке всех документов на выбранное вами жильё: не находятся ли квадратные метры в залоге, кому принадлежат апартаменты на момент продажи, есть ли ТАПУ и Искан (технический паспорт). Если каких-либо бумаг нет или их отказываются показывать, значит с объектом продажи что-то не так.

Один из случаев мошенничества с документами – продажа покупателю чужих апартаментов. Так, застройщик может строить многоквартирный дом на участке земли, имеющего другого владельца. По окончанию строительства часть построенных квартир будет передана по официальной договоренности собственнику земельного участка. Недобросовестная строительная фирма может продать иностранцу чужую квартиру, принадлежащую владельцу земли, а значит сделка в итоге окажется незаконной.

Помощь специалистов со знанием турецкого языка поможет решить любые подобный проблемы.

Вопросы оплаты обслуживания жилья

Ежемесячная оплата за обслуживание территории дома и его объектов инфраструктуры или Айдат – еще одна особенность покупки недвижимости в Турции, о которой стоит знать. После оформления договора купли-продажи каждый собственник, независимо от того, проживает он в квартире или нет, обязан оплачивать Aidat. Сумма зависит от инфраструктуры и количества жильцов в доме, так как делится на всех поровну.

При уклонении от своих обязанностей на собственника накладываются штрафы и административная ответственность. Поэтому мы рекомендуем заранее выяснять все нюансы по Айдату, чтобы покупка принесла вам только позитивные эмоции и не стала непосильным финансовым обременением.

Размер жилплощади

Измерение площади в Турции имеет некоторые отличительные особенности. При просмотре вариантов, вы должны учитывать, что указанные параметры – это общая площадь, охватывающая внешний периметр помещения (в том числе балкон, террасу) плюс часть лестничной площадки, равномерно поделенной на всех жильцов этажа. Эта специфика объясняется тем, что в государстве нет третьих лиц, которым мог бы принадлежать участок под домом, поэтому данная площадь делится между всеми жильцами. При покупке детально ознакомьтесь с проектом и метражом комнат, чтобы приобрести именно то, что необходимо. Наилучшее решение – приехать и самостоятельно посмотреть все интересующие параметры. При сотрудничестве с серьезным агентством потенциальным клиентам доступна услуга бесплатного ознакомительного тура.

Нет Искана

Iskan – официальный документ, наличие которого показывает, что дом может вводиться в эксплуатацию и пригоден к проживанию. Искан выдает строительной компании городская администрация и органы пожарной безопасности перед сдачей строения, тем самым подтверждая выполнение застройщиком всех норм и правил относительно качества строительства, наличия пожарных лестниц и установок, сейсмоустойчивости, соответствия построенного объекта изначальному генеральному плану проекта.

Именно поэтому, важно перед покупкой удостовериться, есть ли у застройщика Искан. Если технический паспорт отсутствует, это значит, что строение не сдано и не является пригодным к проживанию людей, а значит не может быть заселено. По закону, если на протяжении 5 лет девелопер не получит Искан, то его строительная лицензия аннулируется, а здание подлежит сносу по решению суда.

Покупка недвижимости в Турции. СОВЕТЫ

  • Совет №1: Покупать самостоятельно или сотрудничать с агентством?

Приобретение жилья за границей – ответственный шаг, который влечет за собой принятие ряда важных решений, влияющих на успех покупки. Если вы не знакомы с жизнью в Турции, не знаете тонкости местного законодательства, не владеете турецким, мы рекомендуем заручиться помощью нашего агентства недвижимости Status Property. Без профессиональной помощи, несмотря на прозрачность законов и поддержку иностранных капиталовкладчиков со стороны правительства, всегда остаются риски попасть на недобросовестных продавцов или выбрать неподходящую по разным параметрам жилплощадь.

Надежное риелторское агентство поможет избежать ошибок при выборе жилья и оформлении документов. Найти таких специалистов можно с помощью поиска в интернете. Попав на сайт компании, обращайте внимание на актуальность информации, наличие свежих обновлений, новостей, отзывов, визуальное качество веб-страниц, каталог представленных объектов. Если сайт вам понравился, это уже хороший признак, что с такими специалистами можно работать.
Позвоните в агентство недвижимости и пообщайтесь более подробно. Как показывает практика, буквально с первых минут разговора становится понятно, насколько профессиональные люди перед вами. Также стоит уточнить, как велик штат сотрудников, успехи и достижения команды и т.д.

  • Совет №2: Не пренебрегайте обзорной поездкой.

Риелторские компании с большим профессиональным опытом, серьезным отношением к своей работе и репутации, как правило, предлагают покупателю приехать на бесплатный ознакомительный тур в Турцию, чтобы лично посмотреть понравившуюся жилплощадь. Таким образом можно не только детально рассмотреть апартаменты, но и определиться с местом, где будет располагаться дом. Например, каждый из районов популярного курорта Алании на побережье Средиземного моря имеет свою специфику – от расположения до качества пляжей и инфраструктуры – поэтому покупатель заранее должен знать все особенности проживания в том или ином месте.

  • Совет №3: Экономия должна быть экономной.

Каждый инвестор стремится как можно эффективнее вложить свои средства. Покупая самостоятельно через интернет или, например, используя «сарафанное» радио, довольно сложно разобраться с реальной стоимостью объекта. Актуальный срез рыночных цен можно получить только у специалистов агентства, которые знают все нюансы ценообразования и готовы помочь сэкономить ваши средства без ущерба качества приобретаемой собственности.

  • Совет №4: Юрист в помощь.

Штат риелторских компаний и серьезных застройщиков полностью укомплектован специалистами, в том числе и юристами. Если это так, вы, как покупатель, можете положиться на их помощь. В ином случае мы рекомендуем обратиться к независимому юристу, который бы мог сопровождать сделку купли-продажи и поддерживать сугубо ваши интересы. Важно при этом, чтобы он мог свободно говорить если не на турецком, то на английском языке.

  • Совет №5: Проверка и оформление документов.

Советы при покупке недвижимости на берегу моря в Турции включают в себя правильное оформление документов на право владения собственностью, с учетом специфики и особенностей законодательства.

В Турецкой Республике орган, занимающийся оформлением документов на право собственности, это Кадастровое Управление. Именно здесь новому владельцу выдается ТАПУ или свидетельство на право собственности – единственный документ, имеющий юридическую силу, доказывающую абсолютное владение недвижимостью.

Иностранный покупатель может оформлять самостоятельно все необходимые документы. Тем не менее, рекомендуем заручиться поддержкой специалистов при оформлении бумаг, оплате государственных пошлин и налогов, проверке стоимости и др. Актуальны эти советы при покупке квартиры на вторичном рынке Турции, а также от застройщика.

Дополнительный бонус от агентств недвижимости – поддержка при заключении договоров на коммунальное обслуживание, помощь в покупке мебели и техники в новую квартиру и другие услуги в рамках послепродажного сервиса.

Обратите внимание на этапность и длительность оформления недвижимости в Турции, а также на право наследования недвижимого имущества, которое впоследствии по закону перейдет вашим детям или другим родственникам в собственность.

Квалифицированные специалисты агентства недвижимости Status Property смогут помочь разобраться в любых вопросах и превратить приобретение квадратных метров из хлопотного дела, в приятное времяпрепровождение на берегу Средиземного моря в Турции.

Обращайтесь!

Как избежать рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Приобретение недвижимости является знаковым событием для любого человека в том числе и военного. И несмотря на то что для простого гражданина сумма сделки внушительная, как показывает практика, попытка сэкономить на оплате помощи юристов и пренебрежительное отношение к правовой составляющей процесса купли-продажи недвижимости приводит не только к неожиданным денежным тратам, но и к потере самого жилья.


О том, на что необходимо обратить внимание при покупке жилья рассказали эксперты юридического бюро «Начфин.инф-39» Марина Байдак и Вадим Карпов.

История квартиры
В.К.: «Первое, что необходимо детально проверить, — это история квартиры. Отсутствие знаний о её прошлом может привести к признанию сделки недействительной. Чтобы этого не произошло, необходимо определить: каким образом квартира была приобретена продающим её собственником, продолжительность времени наступления права собственности на неё, круг лиц, фактически зарегистрированных в ней, а также лиц, имеющих право проживания в ней. В том числе осуждённых и находящихся в местах лишения свободы, проходящих военную службу, отказавшихся от участия в приватизации в пользу иных граждан. Также важно определить, имеется ли задолженность по коммунальным платежам и квартплате. Документы, позволяющие найти ответы на многие из перечисленных вопросов, следующие: свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, поквартирная карточка, финансово-лицевой счёт, выписка из домовой книги, материалы приватизационного дела и другие. Данные бумаги запрашиваем у собственника. Следующий этап проверки заключается в анализе документов, который поможет выявить следующие риски».

Риск обременения недвижимости правами третьих лиц

М.Б.: «Присутствие в квартире третьих лиц может означать, что независимо от смены собственника они будут иметь право пользования (постоянного) квартирой. Самые распространённые варианты — когда человек отказался от приватизации жилого помещения в пользу иных граждан либо лица, проживающего там по договору найма жилого помещения или безвозмездного пользования, либо проживают недееспособные граждане, пенсионеры, инвалиды, в том числе признанные установленным порядком нуждающимися в жилом помещении».

Риск незаконной приватизации

К.В.: «Тут, безусловно, необходимой процедурой является ознакомление с материалами приватизационного дела. Правом участия в приватизации жилого помещения обладают все зарегистрированные в квартире граждане. Законом предусмотрена возможность отказа от участия в приватизации в пользу иных лиц. Если о правах одного из членов семьи, в том числе несовершеннолетнего, «забыли», то сделку могут признать недействительной, а приватизацию незаконной. Насторожитесь, если на момент совершения сделки член семьи собственника квартиры по решению суда признан безвестно отсутствующим. Такой родственник может объявиться и заявить о своих правах на квартиру».

Риск нарушения прав супруга собственника квартиры

М.Б.: «Если квартира зарегистрирована на одного из супругов, то необходимо выяснить время приобретения квартиры и является ли она совместной собственностью супругов.

Если квартира приобреталась в период брака, то при регистрации права собственности новым владельцем необходимо представить в регистрирующий орган нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу недвижимости. Отсутствие согласия может привести к оспариванию сделки».

Риск нарушения прав наследников

В.К.: «Если продаваемая квартира была получена по наследству, то присутствует риск заявления требований на неё других наследников, которые смогут оспорить сделку. Минимизировать риск возможно, если сделку осуществлять не ранее чем через три года после вступления в наследство продавцом. Также не будет лишним заверение договора купли-продажи у нотариуса, чтобы вы могли быть признаны добросовестным покупателем».

Риски покупки жилья, приобретённого с использованием материнского капитала

М.Б.: «В случае приобретения квартиры с использованием материнского капитала у родителей возникает обязанность оформить доли в квартире на детей. Без выделения долей и без согласия органов опеки подобную квартиру продавать нельзя. Родители не спешат выделять доли детям, а при продаже жилья скрывают данный факт. Такую сделку могут признать недействительной.

Если у продавца не менее двух детей, один из которых родился после 1 января 2007 года (когда в России начали выплачивать материнский капитал), то необходимо у него запросить выписку из Пенсионного фонда о счёте, где хранится материнский капитал. Это позволит узнать, были ли потрачены средства со счёта или нет».

Риски приобретения жилья у доверенного лица

В.К.: «Подписывать документ с доверенным лицом стоит только тогда, когда все документы проверены и подтверждена их достоверность. При отсутствии продавца становится сложнее проверить его личность и дееспособность. Если выяснится, что у продавца имеется психическое заболевание, то договор купли-продажи может быть признан недействительным.

Когда все вышеперечисленные нюансы проверены, выходим на подписание договора, на этом этапе тоже существуют тонкости, о которых стоит знать».

Договор купли-продажи

М.Б.: «Что касается договорного этапа, то тут необходимо особенно внимательно относиться к оценке содержания договора купли-продажи, особенно если вам его навязывает продавец. Невнимательное отношение к основным разделам этого документа может также привести к нерешаемой проблеме.

Чтобы избежать отказа в регистрации договора купли-продажи квартиры, а также иных нежелательных последствий, необходимо внимательно изучить предмет договора — объект недвижимости, сведения о котором должны быть прописаны в тексте в полном соответствии с выпиской из ЕГРН.

Далее необходимо обратить внимание на разделы «Порядок расчётов» и «Права и обязанности». Важно, чтобы их содержание соответствовало устным договорённостям сторон договора.

Если квартира приобретается с мебелью, то не забудьте составить опись предметов интерьера. В обязательном порядке необходимо предусмотреть снятие с регистрации всех лиц, зарегистрированных в квартире, и ещё много других вопросов».

М.Б.: «Вот такой немалый перечень вопросов, который должен выяснить покупающий недвижимость. Считаем, что даже эти краткие рекомендации помогут гражданам избежать нежелательных последствий при признании сделки недействительной. Однако даже если продавец у вас не вызовет сомнений, целесообразно обратиться к юристу за консультацией и оценкой возможных рисков. Юристы нашей компании имеют значительный опыт в сопровождении сделок купли-продажи недвижимости. Мы представляем интересы наших клиентов с момента выбора объекта недвижимости и до получения документа о праве собственности. Таким образом, сопровождение сделки в нашей деятельности включает в себя комплекс правовых мероприятий: юридическая экспертиза «чистоты» объекта недвижимости, участие юриста в переговорах, составление соглашения о задатке, предварительного и основного договора купли-продажи, сопровождение клиента на всех этапах сделки».

С нами всегда можно связаться по телефонам: 400-634, 8-909-794-42-65.

«Сми о нас» — Источник


Смотрите также:

Читайте также

На что нужно обратить внимание при выборе квартиры

Первый этап покупки – выбор квартиры. Его можно считать самым сложным, ведь следует учитывать несколько важных моментов, нюансов, а также тонкостей определения. Что примечательно, о некоторых моментах многие даже не знают.

На что нужно обратить внимание при выборе квартиры

Какие плюсы и минусы выбора квартиры

Для того, чтобы разобраться с плюсами и минусами, необходимо определиться с расположением квартиры – она должна быть в новостройке или вторичном жилье.

Квартира в новостройке

Главным преимуществом такой квартиры является доступная стоимость. В большинстве случаев квартиры в строящихся домах будут стоить примерно на 15-20 процентов дешевле. Другие плюсы включают следующее:

  • улучшенная компоновка, отвечающая современным требованиям;
  • использование только современных материалов при строительстве;
  • использование новых технологий в процессе строительства;
  • отсутствие проблем с системами связи.

Но есть и минус — приобретение такого жилья в строящемся доме сопряжено с рисками. Пока дом строится, человек может купить не саму квартиру, а имущественные права, по которым она может быть получена. Еще одним недостатком является то, что в квартиру нельзя будет заехать, потому что придется ждать около года, пока дом будет достроен и сдан.

Важные советы:

  1. Не следует въезжать в дом сразу после родов или в течение 1-2 месяцев.Дело в том, что после сдачи несколько месяцев в квартирах будет ремонт, так что отдохнуть не получится;
  2. Не стоит заключать договор с компаниями или людьми-реселлерами, лучше всего работать напрямую с компанией-разработчиком;
  3. Также следует изучить документацию и устав застройщика, и его разрешение на выполнение работ;
  4. Если стоимость очень низкая, а сама компания хочет побыстрее избавиться от квартир, то лучше отказаться от сделки.

Вторичная квартира

Несмотря на большое количество новостроек, больше всего продается вторичное жилье.

Основные плюсы:

  • вводить можно быстро, не придется ждать несколько месяцев или целый год;
  • ремонт квартиры и косметический ремонт обойдутся не очень дорого и займут чуть меньше времени;
  • Коммунальные платежи
  • гораздо ниже, чем в новых домах.

Минусы:

  • здание не новое, а значит надо будет проверить качество систем связи и проводки;
  • вторичка
  • чаще всего охраняется домофоном;
  • состояние подъездов не лучшее;
  • дом стареет сам по себе, то есть там появляются серьезные трещины;
  • Квартира имеет свою историю, и не всегда она будет хорошей или в соответствии с законом.

Ипотека

При покупке жилья в ипотеку есть несколько важных ограничений:

  • квартира будет автоматически передана в залог;
  • жилье должно быть в черте города, ближе к центру;
  • дом не должен быть поврежден или подлежать сносу;
  • нельзя брать в ипотеку деревянные дома;
  • некоторые банки предъявляют минимальные требования.

Важные моменты

При выборе будущей квартиры важными становятся такие параметры как:

  • расстояние от квартиры до центра;
  • чистота территории и транспортная доступность;
  • этаж;
  • общая площадь;
  • наличие лифта, телефона или мусоропровода.

Кирпич или железобетон?

Если речь идет о новостройках, то большая их часть построена из железобетонных изделий. Данная технология позволяет снизить затраты со стороны застройщика и, как следствие, реализовать квартиры по оптимальной стоимости. Технология не нова и не инновационна, так как используется около 35-40 лет.

Но есть недостаток — летом в них очень жарко, а зимой прохладно. Проблема решаема — нужна вентиляция, но кто возьмет на себя такие заботы?

Еще одним недостатком железобетонных зданий является то, что большинство внутренних стен являются несущими, что является большим ограничением при перепланировке.Но плюс в том, что их много и с приемлемой стоимостью.

В кирпичных домах плюс в том, что несущими являются только наружные стены, поэтому внутри квартиры можно делать все, что угодно.

Инфраструктура

Независимо от типа дома — вторичка или новостройка, нужно обратить внимание на то, где этот дом находится. Есть ли поблизости парк, магазины или детская площадка (кому что надо).

Инфраструктура у всех разная, но важно, чтобы недалеко от дома была аптека и продуктовый магазин.

Дополнительным плюсом будет отсутствие шумящих объектов (это клубы, стоянки или магазины с алкоголем). Если поблизости строится что-то большое (новый дом, предприятие или что-то еще), то здесь тоже лучше отказаться.

Этаж

Если это квартира на первом этаже, то следует осмотреть подвал, а если на последнем этаже, то чердак. По мнению экспертов, оптимально было бы брать квартиру, расположенную между 4 и 12 этажами.

Соседи

Вы должны ознакомиться с ними еще до входа. И повод не нужен — просто постучи в дверь и представься соседом. Зачастую на то, чтобы узнать друг друга и поставить оценку, уходит пара минут.

Макет

Здесь есть несколько советов:

  • не стоит покупать недвижимость, которая будет располагаться возле лифта, так как будет много шума;
  • не рекомендуется приобретать угловую квартиру, так как она самая холодная;
  • по возможности нужно купить квартиру так, чтобы комнаты не были смежными с квартирой соседей.

Стоимость и обременение

Если квартира слишком дешевая, то это еще один повод насторожиться. Что касается обременений, важно убедиться, что квартира не находится в долгах или под арестом. Это еще одна причина отказаться от жилплощади.

секретов удачного листания. Перепродажа квартир как бизнес Как заработать на покупке квартиры в новостройке

По данным «Коммерсанта», рынок жилья в 2017 году продолжает проседать, особенно первичный сегмент элитной недвижимости, который только за весну потерял 20% своей стоимости.

Вторичный рынок падает немного медленнее.

Однако все, кто знаком с экономическими тенденциями, начинают покупать жилье по бросовым ценам. Почему? — Потому что все ждут начала экономического роста с конца 2017 года.

Покупай, когда дешево — продавай, когда дорого. Так что пришло время подумать об этом.

Коротко об актуальности сделок с жильем

Учитывая постоянное снижение цен в сфере жилья, как первичного, так и вторичного, статья о том, как заработать на недвижимости, представляется не совсем уместной.Но это только на первый взгляд.

Рынок недвижимости действительно нестабилен, но показывает определенные признаки восстановления.

Так что в целом падение продолжилось, но рынок жилья бизнес-класса на удивление вырос на 30%. Цена на торговую недвижимость и офисные центры тоже растет (правда, только в Москве).

Но так как это уже совсем другая весовая категория бизнеса, то сегмент коммерческой недвижимости мы рассматривать не будем — мало кто может себе это позволить.

Также не будем подробно останавливаться на вторичном рынке земли, так как он не только рухнул, но и стал практически бесперспективным (за исключением некоторых регионов).

Дело в том, что земли сельхозназначения и в городской черте продаются по бросовым ценам государством на аукционах, и поэтому спрос на вторичном рынке не очень высок — зачем переплачивать?

Хостел — это слегка облагороженный приют для тех, кому не по карману обычный отель.В последнее время они очень популярны среди студентов.

Суть такого заработка сводится к тому, что многокомнатная квартира обставляется кроватями в два, а то и в три этажа, и тогда сдаются не комнаты, а спальные места.

Такое место обычно очень дешевое, но в одном помещении, как шпрот в консервной банке, может быть очень много гостей, что обеспечит хорошую доходность, которая может даже превышать доход традиционных отельеров.

Итак, если посадить 5-6 человек в одну комнату, можно получить до 1000 рублей в сутки.

В случае проведения каких-то массовых мероприятий, например чемпионата по футболу или олимпиады, доходность может вырасти до 1000 рублей в час, но такие возможности крайне редки, хотя уже сейчас некоторые инвесторы ищут дешевые квартиры под общежития к очередному чемпионату мира по футболу.

ПС. Правда, тут есть нюанс – по закону такие массовые заселения официально можно делать только в нежилых помещениях – для этого нужна специальная коммерческая недвижимость.

Однако, если есть желание заработать и возможности для этого, то почему бы и не попробовать?

Схема с использованием договоров аренды и субаренды позволяет сдавать жилье сразу многим людям на почасовой основе — а значит выйдет такое же общежитие.

Из основных недостатков можно назвать быстрый износ квартир, ремонт и необходимость постоянной уборки, что, впрочем, компенсируется хорошим доходом для жителей крупных городов или заработка на недвижимости возле вокзалов.

Аренда комнаты в квартире аналогична, только вы снимаете не кровать, а комнату или всю квартиру. В отличие от традиционной аренды квартир, такая недвижимость должна иметь коммерческий статус, и обойти эти ограничения, как с общежитием, будет весьма проблематично.

Как заработать на нежилой недвижимости?

Чтобы статья была полной, необходимо хотя бы кратко упомянуть об аренде нежилой недвижимости, такой как гаражи, парковочные места и бокс.

Стать миллионером на аренде (особенно в субаренде) таких помещений проблематично, но дополнительный доход еще никому не мешал.

Предположим, у вас есть бокс или гараж в кооперативе, а может просто лишнее парковочное место, которое вы не собираетесь использовать. Допустим, у вас было две машины, но в кризис вы продали вторую, и сейчас место пустует.

Также можно купить гараж или даже несколько специально для нужд заработка.

Полноценный гараж в ценах 2017 года стоит около 300 000 руб.Если , то будет до 200 000 руб. Его аренда обойдется в 4-6 000 рублей в месяц.

Такой «инвестиционный портфель» будет долго окупаться, но не стоит забывать об инфляции и девальвации.

За последние 10 лет курс рубля резко упал, а цены на аренду выросли. То есть имеет смысл делать это не столько для заработка, сколько для сохранения своего капитала в будущем. Гараж можно продать, если что.

Кроме того, в сельской местности различные амбары и технические постройки, теплицы и т.п., можно сдавать в аренду так же, как и гаражи.

Как заработать на недвижимости без стартового капитала?

Все секреты создания пассивного дохода раскрыты в видео:

Итак, как заработать на недвижимости в России в 2017 году?

Короче говоря, очень аккуратно и с большой осторожностью.

Однако после кризиса 2015 года ситуация начала выправляться, а значит пора задуматься о как заработать на недвижимости — жилой или коммерческой уже не так важно.

Как мы уже говорили, покупать нужно, когда цены падают (как сейчас), а продавать, когда они растут, что, по прогнозам, произойдет в четвертом квартале 2017 года.

Полезная статья? Не пропустите новые!
Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту

Какие бы аргументы ни приводили финансисты по поводу других инструментов финансирования, недвижимость – это жилье человека, его дом, в нем он живет и там воспитывает своих детей. Человек всегда будет нуждаться в жилье. Те, кто владеет недвижимостью, всегда могут рассчитывать на стабильный источник дохода.В этой статье мы постарались систематизировать как можно больше информации о способах заработка на нем. Представлен краткий обзор 18 методов.

Способы получения дохода на основе сдачи в аренду недвижимого имущества

1) Купить квартиру и сдавать ее в посуточную аренду

Самый популярный способ заработка на недвижимости. На вопрос любого человека «как заработать на недвижимости» сразу ответят — сдавать ежемесячно. Предложений от арендаторов очень много – нужно просто отсеять неподходящие на ваш взгляд.Сюда входит вариант аренды комнаты в квартире или в общежитии.

Плюсы:

  • Что хорошо в этом методе, так это минимум телодвижений. Подпишите договор с арендатором один раз, а затем приезжайте раз в месяц получать деньги за проживание.

Минусы:

  • Относительно низкий доход. Если вы взяли квартиру в ипотеку, причем с минимальным первоначальным взносом, доход от аренды с ежемесячной сдачей вряд ли перекроет платежи по ипотеке.Идеальный вариант, когда вам досталась квартира по наследству, или вы просто заработали деньги без помощи банка.

2) Купить квартиру и сдавать ее посуточно

Более интересный способ заработка на своей квартире. Он предполагает практически ежедневный показ квартир, заселение, выселение и уборку. Лучший контингент для сдачи квартиры посуточно – это люди, путешествующие по делам, путешественники. Неподходящий контингент — ночные клубы и прочие любители развлечений, желающие снять квартиру, чтобы повеселиться.Еще одним плюсом людей, которые приезжают в командировку, является то, что они часто заселяются не на один день, а на неделю-две, что все равно для них гораздо выгоднее, чем жить в гостинице. Это люди, как правило, с приличным социальным статусом и никому не доставляющие проблем во время пребывания.

Плюсы:

  • Более высокий уровень дохода по сравнению с ежемесячной арендной платой.

Минусы:

  • Возможен материальный ущерб в случае заселения «не той» аудитории.Лучшая аудитория — это бизнес-путешественники и путешественники. Они доставляют минимум хлопот и часто сдают жилье не на одни сутки.
  • Регулярная уборка квартиры и стирка постельного белья

3) Купить квартиру и сдавать ее почасово

Самый агрессивный вариант сдачи квартиры в аренду, обеспечивающий максимальный доход. Для использования этого способа желательно наличие офиса или другой квартиры для проживания рядом со сдаваемой, так как заселять жильцами придется все время бегать.Соседи тоже могут быть недовольны постоянным хождением людей по участку.

Плюсы:

  • Очень высокий доход. Если у вас мощная рекламная поддержка, вы можете арендовать квартиру большую часть дня.

Минусы:

  • Возможен материальный ущерб из-за заселения сомнительной аудитории.
  • Вам необходимо постоянно находиться рядом с квартирой, чтобы иметь возможность регулярно въезжать и выселять жильцов.
  • Более частая уборка и стирка постельного белья.
  • Возможное недовольство соседей

4) Купить квартиру под общежитие

Пришедший с запада формат бюджетной гостиницы, который предполагает аренду койко-места в комфортабельной квартире. Количество спальных мест может достигать 10-12. Если на ум приходит общежитие с большим количеством гастарбайтеров, то это совсем не то. Хостел — помещение с очень хорошим ремонтом европейского уровня и со всеми удобствами, проживают там, в основном, русские.Большая часть клиентов – деловые путешественники и путешественники. Хостел – отличное решение для тех, кому необходимо переночевать, но не хочется платить большую сумму за квартиру посуточно. Аренда койки в общежитии в регионах на 2015 год стоит 400-500 рублей, так что согласитесь, это намного дешевле, чем в любой гостинице или в квартире посуточно.

Плюсы:

  • Очень высокий доход благодаря большому обороту клиентов
  • Регулярный доход за счет большого количества коек.Некоторые места еще будут заселены, что уже позволит вам быть в плюсе.

Минусы

  • Необходимо сделать очень качественный ремонт. Бабушкин вариант общежития вряд ли подойдет. Также потребуется купить несколько 2-ярусных кроватей.
  • Возможно недовольство соседей большим хождением людей
  • Необходимость иметь помощника или посвящать ему все свободное время, т.к. большое количество людей предполагает большую работу по заселению, выселению, уборке
  • Для качественной работы и максимального заработка потребуется регистрация ИП для выдачи проездных билетов посетителям.

Недавно вышедшая поправка к закону об общежитиях запрещает использование для них жилых помещений. Увы 🙁

Для работы по-белому с хостелами вам придется приобрести коммерческую недвижимость.

5) Купить таунхаус и сдавать его в аренду

Таунхаус – европейский малоэтажный тип жилья, отличающийся повышенной комфортностью проживания. Таунхаусы отличаются небольшим количеством соседей и расположением вдали от крупных районов мегаполиса.Как правило, это тихие укромные уголки жизни на окраинах города, в строящихся поселках и вблизи лесных массивов. Таунхаус мы выделили отдельно от обычной квартиры, так как он имеет свои особенности. Его также можно принимать ежемесячно, ежедневно или ежечасно.

Плюсы:

  • Более высокий статус жильцов — потому что жилье более высокого класса
  • Есть возможность перепланировки с целью увеличения количества квартир (разделка квартир под студию)

Минусы:

  • Более узкий рынок арендаторов – возможно, жилье придется сдавать в аренду дольше, чем обычно

6) Купить коттедж/загородный дом и сдавать его в аренду

Для тех, у кого есть свой коттедж, также нет проблем с получением от него дохода в виде аренды.При этом распространены как ежемесячные, так и ежедневные варианты доставки. Следует помнить, что при аренде коттеджа помесячно важную роль играет расположение коттеджа относительно транспортных развязок, так как большинство таких домов построено за чертой города.

Для владельцев больших коттеджей также возможна частичная сдача площадей (жить в одной части коттеджа, а сдавать другую) или аренда по комнатам.

Возможна также сдача коттеджа в аренду в определенное время года.Например, летом жить там самим, а зимой, чтобы жильцы не пустовали.

Очень шикарный вариант заработка на даче — сдать ее на Новый год. Наверное, всем знаком азарт с бронированием мест для отдыха на этот праздник. А встретить Новый год в красивом и уютном коттедже – очень хорошая идея. Также можно расширить опции – сдавать в аренду компаниям для проведения различных корпоративных мероприятий.

Плюсы:

  • Стабильный доход — снять коттедж можно в любое время года.Это комфортное проживание на свежем воздухе и изоляция от соседей.
  • Вариативность вида сдачи — можно сдавать часть коттеджа, можно сдавать по комнатам, можно сдавать в разное время года

Минусы:

  • Чаще всего коттеджи находятся за чертой города, поэтому здесь важна его транспортная геолокация.
  • Наибольшим спросом пользуется жилье небольшой площади — 50-80 кв.м. Как правило, коттеджи имеют гораздо большую площадь.Решение состоит в том, чтобы заполнить несколько арендаторов.

7) Купить или построить малоэтажный многоквартирный дом и сдавать его в аренду

Те, у кого есть значительный капитал, наверняка уже оценили преимущества инвестирования в многоквартирные дома. При этом здесь можно создать своеобразный доходный дом, где все квартиры будут сдаваться. Строительство и получение дохода от таких домов – тема для отдельной статьи. Что касается стоимости такого дома — то есть есть варианты строительства бюджетного жилья, например, из того же ЛСТК.Самое сложное в этом способе – найти подходящий земельный участок с удобной транспортной развязкой и наличием достаточного капитала.

Плюсы:

  • Высокий доход — большое количество сдаваемых квартир обеспечит стабильный доход даже при неполной заполненности.

Минусы:

  • Высокая стоимость первоначальных инвестиций;
  • Возможны долгие поиски подходящего земельного участка? если планируется строительство.

8) Купить недвижимость за границей и сдать ее в гарантированную аренду

Зарубежная недвижимость давно привлекает российских инвесторов всех мастей, от мала до велика, своими выгодными условиями. Есть мнение, что западный рынок недвижимости надежнее и в то же время прибыльнее.

Как заработать на зарубежной недвижимости, живя в России? Самое простое – купить его с заключением договора. гарантированная обратная аренда … (Поэтому метод впервые появился во Франции.) Что это за механизм? Вы покупаете недвижимость за границей, обставляете ее мебелью на свое усмотрение, а дочерняя компания застройщика сдает ее в аренду (по сути, это управляющая компания), выплачивая вам комиссию, в зависимости от страны, 2-6% годовых от стоимости жилья. Чем хорош этот способ, так это тем, что вам не нужно заниматься подбором арендаторов и другими организационными вопросами, а надежность зарубежной недвижимости вряд ли у кого-то вызовет сомнения.

За рубежом представлена ​​самая разнообразная недвижимость – это виллы, апарт-отели, мини-гостиницы, апартаменты, обычные апартаменты, дома на берегу моря. Учитывая высокий курортный спрос в некоторых странах, такая недвижимость вряд ли будет пустовать. Еще одним важным преимуществом инвестиций в зарубежную недвижимость является то, что ее стоимость намного ниже, чем, например, в Москве.

Плюсы:

  • Фундаментальный инструмент инвестора — все инвесторы от крупных до мелких вкладывают (или мечтают вложить) часть своих денег в зарубежную недвижимость.Он надежный и перспективный.
  • Возможность получать дополнительный доход находясь в России за счет гарантированной аренды.

Минусы:

  • Знание иностранного языка (не ниже английского) желательно;
  • Необходимость выезда к месту покупки недвижимости;
  • Существует мало информации о правовых и нормативных аспектах страны, в которой приобретается недвижимость.

9) Купить комнату в российской квартире и сдавать ее в аренду

Квартиры постепенно набирают популярность на российском рынке недвижимости.Это очень похоже на предыдущий пункт, но только это происходит в России, с соответствующей, знакомой социальной ситуацией. Квартиры напоминают обычные квартиры, но с уже оформленным интерьером. Также здесь все услуги, как и в других зарубежных гостиницах – услуги консьержа, доставка еды в номер и другие. Подробнее о них мы писали в отдельной статье.

Плюсы:

  • Стоимость российских квартир дешевле квартир соответствующих размеров;
  • Очень высокий сервис на уровне европейских зарубежных отелей;
  • Идеальное место для дополнительной квартиры;
  • Высокоразвитая инфраструктура района — рядом (а часто даже в самом здании) расположены рестораны, бары, фитнес-центры, салоны красоты и т.д.;
  • Возможность сдачи в аренду с помощью управляющей компании, которая сама займется заселением жильцов в вашу комнату.

Минусы:

  • Объект, недостаточно изученный с точки зрения законодательства, в частности, на него еще не распространяются законы 214-ФЗ и ряд других правовых ограничений.
  • Квартира является нежилым помещением, поэтому прописаться в ней невозможно.
  • Из предыдущего пункта следует, что квартиры могут быть только вторым и последующим жильем, что доступно очень немногим слоям населения.
  • Предложений на рынке пока мало, в основном в Московской области.

10) Купить коммерческое нежилое помещение и сдать его в аренду

Коммерческая недвижимость стоит особняком от инвестиционной темы. Коммерческая недвижимость представлена ​​самыми разнообразными объектами — складскими (теплыми и холодными), производственными помещениями, нежилыми помещениями на первом этаже жилого дома, площадями в торговых центрах, подвалами, подсобными помещениями, цокольными этажами и другими.Почему люди вкладывают деньги в такую ​​недвижимость? Ответ прост – на него есть большой спрос. Малый бизнес является основой экономики нашей страны, поэтому большое количество предпринимателей регулярно ищут места либо где трафик выше, либо где дешевле, либо просто для открытия новых точек.

Плюсы:

  • Стабильный доход. Даже в условиях экономического спада можно пойти на временные уступки арендаторам, пока они продолжают арендовать помещения.
  • Широкий выбор вариантов аренды — помещение можно разделить на несколько и сдавать по частям, что успешно практикуют многие.
  • В отличие от жилой недвижимости площадь помещений коммерческих объектов может исчисляться сотнями и тысячами квадратных метров, что, соответственно, существенно влияет на доход.

Минусы:

  • В кризис на рынке коммерческой недвижимости возможны большие потрясения.
  • На большие помещения бывает сложно найти арендаторов.

11) Перепланировка помещений с разбивкой на несколько отдельных изолированных помещений меньшей площади с дальнейшей их сдачей в аренду

Метод основан на увеличении количества изолированных квартир в пределах одного объекта. квартиру — можно сдавать как есть, а можно сделать там ремонт, и разбить на 2 изолированные квартиры-студии и сдавать каждую из них как отдельный объект, что по доходности примерно в полтора раза выше сдачи обычная квартира.

Перепланировка может производиться в различных объектах -1, 2, 3-х комнатные квартиры, коттеджи, таунхаусы. Есть некоторые тонкости в плане разрешения таких переделок, но все они, как правило, решаются несложно.

Плюсы:

  • Увеличение дохода за счет образования нескольких изолированных и не связанных между собой жилых домов

Минусы:

  • Необходимость ремонта, согласование перепланировки

12) Купить гараж/бокс/паркоместо и сдать его в аренду

Об этом писали в отдельной статье (см.).Этот способ для тех, кто не имеет большой суммы, но, тем не менее, хочет приобрести хоть какую-то недвижимость. Вы можете купить гаражи, гаражные боксы, машиноместа в подземных паркингах.

Плюсы:

  • Вход по низким ценам — некоторые объекты в регионах можно приобрести от 200-250 тыс. руб.

Минусы:

Способы, основанные на продаже недвижимости

13) Купить землю, а затем продать ее дороже

Один из самых простых способов заработать на инвестициях в недвижимость – это купить земельный участок.Вы можете купить землю, подержать ее какое-то время, не прилагая никаких усилий для ее обслуживания, а затем, после того, как она вырастет, выгодно ее продать.

Вы также можете построить дом, коттедж или даже таунхаус на купленном участке и дальше смотреть по обстоятельствам — либо продавать готовое жилое помещение, получив значительную выгоду от первоначальных затрат, либо сдавать его в аренду .

Плюсы:

  • Большой выбор земельных участков любого типа
  • Земля требует минимального внимания, если ваша цель состоит в том, чтобы удержать часть земли и продать ее по более высокой цене.

Минусы:

  • Чаще всего земля приобретается для дальнейшего строительства на ней домов, что соответственно требует новых затрат и строительных навыков (хотя бы поверхностных)

14) Купить квартиру на начальной стадии строительства и продать ее после сдачи дома в эксплуатацию

Данный способ предлагает покупку недвижимости, например, жилого многоквартирного дома, на ранней стадии строительства.Вы можете взять его с самого начала строительства, т.е. на этапе котлована или на его дальнейших этапах. Чем раньше вы купите квартиру на более ранней стадии строительства, тем выше наценка выйдет в итоге при сдаче этой квартиры в эксплуатацию.

После ввода дома в эксплуатацию купленную квартиру можно продать, разница между суммой первоначальных вложений может в некоторых случаях достигать 60-80%, но ждать придется в среднем 1,5-2 года .Также следует учитывать, что в России велик риск незавершенного строительства, даже несмотря на существенные поправки в 214 ФЗ. Есть шанс не получить заветную квартиру. Поэтому самый безопасный, а главное быстрый способ получить прибыль – это покупка квартиры на последних этапах строительства, например, на этапе возведения крыши.

Плюсы:

  • Нет необходимости въезжать и заселять арендаторов.Необходимо вложить деньги на определенном этапе строительства, а затем продать квартиру по гораздо более высокой цене.
  • Высокий доход за счет общего удорожания недвижимости, а также строительных материалов

Минусы:

  • Существует риск незавершенного строительства.

15) Купить квартиру в плохом состоянии, сделать в ней ремонт и продать дороже

Еще один популярный способ заработать на инвестициях в недвижимость – покупка недвижимости в плохом состоянии.Бывает так, что в квартире проживали люди из низших социальных слоев (наркоманы, пьяницы и т.п.), жизнь которых отражалась в квартире — везде грязь, ободранные и выцветшие стены, еле живая сантехника, зловонный запах испорченная мебель и т.д. … Бывают также случаи, когда квартиры после многолетнего проживания там продаются пенсионерами (отсюда и термин «бабушкин вариант»), что также накладывает отпечаток на состояние квартиры. В эту серию входит очень старая недвижимость, срок службы которой может достигать многих десятилетий.

Такие квартиры представляют особый интерес, так как сделав там качественный ремонт, можно поднять цену квартиры до среднерыночной стоимости. А если такая квартира находится в центре, то она выше среднерыночной цены. Сделав ремонт, и приведя квартиру в божеский вид, можно начинать сдавать ее помесячно, посуточно или просто продавать.

Плюсы:

  • После сделанного ремонта вы сможете получать стабильный доход как ежемесячно, так и просто оставайтесь в большом плюсе при продаже этой квартиры.

Минусы:

  • Стоимость ремонта
  • Поиск проблемного жилья требует времени, таких предложений на рынке не так много, и многие риелторы охотятся за ними.

16) Купить заложенную или арестованную недвижимость по низкой цене и продать по более высокой цене

При выдаче кредита банки часто берут в залог недвижимость заемщика. Иногда бывает так, что заемщик не в состоянии платить. Затем залог полностью передается банку, и банк старается продать его по максимально выгодной цене, лишь бы вернуть свои деньги с этого объекта (сумму, которую должен заемщик).Процедура торгов довольно сложная, и для того, чтобы разобраться во всех тонкостях, требуется время.

Плюсы:

  • Можно найти недвижимость по цене в разы дешевле рыночной

Минусы:

  • На поиск объекта и регулярный мониторинг объявлений требуется время.
  • Приобретение залога осуществляется с помощью денежных средств, дополнительные закладные здесь не предусмотрены

17) Построить дом с нуля и продать по окончании строительства

Можно строить как дома, так и коттеджи, малоквартирные дома (при наличии достаточного капитала), таунхаусы.

Плюсы:

  • Высокий доход в случае успешного завершения строительства и продажи объекта;
  • Возможность пользоваться объектом самостоятельно (загородный дом – мечта любого горожанина).

Минусы:

  • Вы должны быть в теме строительства, от выбора места до внутренней отделки.
  • Следите за ходом строительства, если вы нанимаете строителей.

Нетривиальные способы:

18) Использование транспортного контейнера в качестве жилья

Относительно новый для России формат загородного жилья, чем-то напоминающий обычные бытовые домики, но более комфортный. Это самый доступный дом, который вы можете построить. Зато тут ничего строить не придется, и это еще один плюс, достаточно привезти морской контейнер , например, 20- или 40-метровый, сделать ремонт внутри (см. фото), подвести коммуникации — тогда можно жить там самому, а можно даже сдавать в аренду, если участок находится недалеко от основных транспортных магистралей.

Для такого дома подойдет даже б/у контейнер, стоимость которого не превышает 100 000 руб. Внутренняя и внешняя отделка, плюс подключение коммуникаций, это еще около 50-80 тысяч рублей. И дом, можно сказать, готов. Самое интересное, что в дальнейшем его также можно будет перенести в другой район.

Представьте ситуацию. Вы купили земельный участок и начинаете строить. Вы хотите присутствовать на стройке, а может сами поработаете строителем.Такой контейнер подойдет для временного проживания на этапе строительства. В дальнейшем контейнер можно перевезти на другую площадку.

Что касается интереса инвесторов, как мы уже говорили, дом, в который можно переоборудовать такой контейнер, можно сдавать в аренду, если сделать красивую отделку. Возможно, при этом аренда такого жилья обойдется дешевле, чем в других домах, но желающих платить за жилье как можно меньше находится немало. Этот вариант идеален для тех, кто не готов платить много за аренду.

Также стоит рассмотреть этот вариант. Допустим, вы приобрели землю, может быть, даже в кредит, но пока не готовы ее строить. Поставить туда транспортировочный контейнер, сделать мелкий ремонт и сдать. Вырученные средства пойдут на погашение кредита или на дальнейшее строительство.

Плюсы:

  • Очень дешевое жилье;
  • Возможность создавать креативные дизайны как внутри, так и снаружи.

Минусы:

  • Если рассматривать сдачу такого жилья, то жить здесь согласятся не все.Однако если при ремонте применить фантазию и креатив, то этого можно избежать.

Опрос: в какую недвижимость лучше инвестировать?

Долгое время недвижимость была одним из самых надежных способов сохранения финансов. Такой гарантии нельзя ожидать ни от денег, ни от золота, ни от драгоценных камней. Ювелирные изделия и драгоценные металлы являются движимым имуществом и могут быть легко утеряны, в то время как наличные деньги подвержены инфляции и подвержены влиянию денежных реформ.Жилье, однако, всегда остается в цене. И даже может служить инструментом для получения прибыли. Если вы знаете, как заработать на недвижимости, вы можете создать очень реальный и надежный бизнес. Давайте кратко рассмотрим его основные схемы.

Как это работает

Итак, мы зарабатываем на продаже недвижимости. И не только на нем. Инвестировать в жилую недвижимость можно в разных масштабах и разными способами. А именно покупка и перепродажа квартир, сдача помещений в аренду или открытие собственного посреднического бизнеса в виде частного агентства недвижимости.Вы также можете купить или арендовать коммерческое помещение. Другая недвижимость (коттеджи) как объект перепродажи котируется меньше из-за высокой стоимости единицы жилья, но также достаточно востребована.

Не все эти методы доступны каждому. Покупка жилья или аренда коммерческого фонда требует очень и очень больших вложений первоначальных средств. Такие инвестиции могут себе позволить в основном коммерческие организации. Среди их возможностей — получение банковского кредита для собственного проекта. Но бизнес с недвижимостью, то есть заработок на сделках с ее куплей-продажей, доступен и физическому лицу с необходимым начальным капиталом.

Каковы основные риски

Основным бизнес-риском в этой сфере является отсутствие быстрой окупаемости и возможные потери в связи с этим. Наиболее популярным видом таких инвестиций является покупка дома (отдельной квартиры) с целью дальнейшей продажи. В последние годы из-за кризиса и падения цен в этой сфере объем вложений в такие сделки значительно сократился и составляет не более 15%. Это объясняется отсутствием повышенного спроса, в отличие от жилищного бума начала 2000-х.

Покупка дома в условиях растущего спроса на него гарантирует многократный заработок при его перепродаже. Особенно это касается тех, кто успел вложить свободные финансы в эту сферу в последние десятилетия прошлого века. Через 10-15 лет прибыль от таких сделок была десятикратной.

В настоящее время такого эффекта уже не предвидится, так как периодов особенно бурного роста спроса на жилье (и, соответственно, цен) в ближайшее время не предвидится.В настоящее время внутренний рынок находится скорее в нисходящей фазе. Значительно дорожают только объекты доступного жилья. В крупных городах, в том числе в столице, дорогая недвижимость не пользуется повышенным спросом.

О долевом строительстве

Лучший вариант для инвестиций – жилье в новостройках. Другая недвижимость («вторичка») такого эффекта не даст. Самая дешевая покупка будет в доме на стадии раскопок. Приобретая квартиру в начальной фазе строительства, вы экономите около 30% ее стоимости.На стабильном рынке именно на такую ​​цифру прибыли инвесторы могут рассчитывать как на вполне реальную.

Но не стоит сбрасывать со счетов огромную массу рисков системы долевого строительства. На самой ранней стадии их значение максимально. Чтобы снизить риски, следует выбирать только разработчиков с достаточным опытом и солидной репутацией. Косвенными, но не абсолютными признаками этого могут служить многие ранее введенные в эксплуатацию объекты, осуществляющие деятельность в соответствии с положениями Федерального закона от№ 214 «О долевом участии», система кредитных отношений с одним из государственных банков, которые, как известно, тщательно и тщательно выбирают партнеров.

Какие квартиры купить

Как заработать на недвижимости, имея необходимую для инвестиций сумму? Какую квартиру лучше купить? Если планируете продавать дальше, выбирайте монолитный дом. Это повысит будущую рыночную стоимость недвижимости. Кроме того, цена зависит от уровня прилегающей территории, качества инфраструктуры, наличия ряда необходимых социальных объектов в виде школы, детского сада, больницы и сети магазинов, хорошей транспортной развязки, а также в Москве — близость к метро и общий рейтинг района.

Тем, кто ведет бизнес в столице, рекомендуется сосредоточиться на планах строительства и расширения сети метрополитена. В Москве сегодня возрос интерес к недвижимости, расположенной за МКАД. Причины – подорожание таких квартир при подключении линии метро к бывшей отдаленной местности. Стоимость жилья увеличивается в таких случаях на 15-30%.

Что нужно знать о недвижимости в Подмосковье

Цены на жилье растут не только в Москве, но и в области.Самая дешевая недвижимость Подмосковья — квартиры в новостройках Зеленограда. Это связано с некоторой удаленностью города от МКАД. При этом инфраструктура этого района не хуже московской. Кроме того, стоит обратить внимание на районы Солнцево, где в этом году планируется открытие линии метро, ​​Южное Бутово, Дмитровский и др.

Еще один вариант инвестирования в недвижимость – сдача ее в аренду. Как заработать на аренде недвижимости? Арендное жилье практически всегда пользуется спросом.Ведь не каждый может позволить себе покупку собственной квартиры. Планировщику такого варианта требуется либо свободная недвижимость (квартира), либо некоторая сумма в виде начального капитала.

На эти деньги можно арендовать подходящее по параметрам жилье с целью последующей сдачи. Если у вас достаточно средств для покупки квартиры, которую вы потом сможете сдать в аренду, считайте, что ваш бизнес ждет неизбежный успех.

Результат — нескоро…

Но следует учитывать, что целенаправленная покупка квартиры для будущей сдачи в аренду – не самый быстрый бизнес. Его окупаемость не так велика. В Москве покупка средней однокомнатной квартиры оправдает себя лет через пятнадцать, для двухкомнатной этот срок составляет шестнадцать-восемнадцать лет, а стоимость трешки такова, что вы сможете вернуть все средства, вложенные в покупку, возможно, только через четверть века.

Как заработать на недвижимости с помощью ипотеки? И возможно ли это? Вопреки распространенной схеме с покупкой квартиры в ипотеку и последующей сдачей ее в аренду, окупаемость такого жилья не выдерживает никакой критики.Это имущество требует очень долгих платежей по кредиту с процентами. Процедура затягивается на десятилетия. В результате общая стоимость жилья завышена в два-три раза. Сдача такой квартиры в аренду не приносит ощутимой прибыли, максимум покрывает выплату кредита.

Какие квартиры сдаются

Итак, вы решили купить квартиру посуточно. Какой лучший выбор? Наиболее популярны однокомнатные. Их выбирают для аренды чаще всего.Требования к дому в этом случае не слишком высоки. Он может быть панельным или не слишком престижным. Если вы не допускаете мысли о будущей продаже такой квартиры или использовании ее для собственных нужд, бюджетное жилье в панельной пятиэтажке – хороший вариант с точки зрения экономии первоначальных вложений. Но, имея в виду возможную перспективу продажи, следует озаботиться его приемлемым качеством.

Чаще всего конечная перспектива такой квартиры – стать будущим местом жительства подрастающего поколения семьи инвестора.В этом смысле инвестиции в жилье — умный и перспективный шаг. К моменту совершеннолетия ребенка квартира окупится и многократно подорожает. Сдав невостребованное жилье в аренду, вы вернете первоначальные вложения и сможете практически бесплатно сделать отличный ценный подарок сыну или дочери на совершеннолетие.

Если нет денег

Можно ли заниматься недвижимостью, не вкладывая ни копейки начального капитала? Придется вас разочаровать — эта идея — одна из несбыточных сказок для любителей халявы.Даже решив сдать собственную квартиру, подумайте о необходимости привести ее в достойное состояние. То есть потребуется стоимость хорошего косметического ремонта.

Вложений потребует как поиск подходящих вариантов, так и оплата частичной или полной ЖКУ за приобретаемые объекты и многое другое. Поэтому без начальных средств в этом бизнесе делать нечего.

Московская недвижимость — золотая жила?

Столица с ее заоблачными ценами на жилье — самое перспективное место с точки зрения таких заработков для ее коренных жителей.Самый распространенный вариант вложений в недвижимость рядового москвича – это сдача собственной квартиры в хорошем районе за очень приличные деньги с переселением жить на съемную квартиру в любой из городов Московской области, где стоимость аренды составляет в несколько раз ниже.

Некоторые решают продать дорогую московскую недвижимость и купить более дешевую в Подмосковье. Разница в деньгах инвестируется в аренду дополнительных помещений с целью коммерческой аренды. Столичная квартира, к тому же, может быть переоборудована в общежитие и сдаваться посуточно.Как известно, розничные цены аренды несопоставимы с долгосрочной арендой.

Другие варианты

Как заработать на недвижимости, когда лишней жилплощади в вашем распоряжении нет и не предвидится? Если при этом вы живете в «двушке» или «трешке», и одна комната остается незанятой, эту свободную жилплощадь можно сдать в аренду.

Некоторые из «квартирных» предпринимателей целенаправленно покупают квартиры, выбирая самые «убитые» — без ремонта, часто в ужасном состоянии.Как правило — бывшая собственность алкоголиков и прочих люмпенов. Рыночная стоимость такого жилья чуть ниже средней, а раскошелившись на достойный ремонт, при последующей продаже есть возможность вернуть вложенные средства со значительной «добавкой». Ведь внутреннее состояние квартиры – это первое, на что обратит внимание потенциальный покупатель. Многие целенаправленно ищут жилье с ремонтом, так как нет ни сил, ни желания возиться самостоятельно, и готовы за это платить.

Есть такая профессия

Как заработать на недвижимости с нуля? Какой самый дешевый метод инвестирования? Пожалуй, здесь можно говорить о частной недвижимости. Посреднику в сделках с квартирами не нужен первоначальный капитал, ведь принцип такого заработка заключается в получении от клиента процента комиссии за оказанные услуги. Но этот бизнес никак нельзя отнести к легким и несложным. Тем, кто выбирает риелторскую деятельность, предстоит изучить огромный массив информации, активно передвигаться по городу, общаться с огромным количеством потенциальных клиентов, поиск которых для одиночного бизнесмена сложнее, чем для профессионального раскрученного агентства с достаточным возможности для саморекламы.

От риелтора помимо ловкости и проницательности требуются хорошие коммуникативные навыки и психологическое чутье. При этом первых результатов можно ожидать не раньше, чем через год. И поэтому на первых порах такую ​​деятельность имеет смысл вести только на основе дополнительного заработка – как стартовый этап в развитии будущего бизнеса.

В последние месяцы многие люди скупают недвижимость для вложения денег с целью дальнейшей продажи.Такой вид бизнеса, как перепродажа недвижимости, подходит далеко не всем. Во-первых, вам нужны большие первоначальные инвестиции. Во-вторых, есть опасность стать жертвой недобросовестной бизнес-схемы, а то и просто мошенничества. Крупные суммы денег всегда привлекают мошенников. Оба эти обстоятельства вызывают естественные сомнения, ведь риск достаточно высок. Как максимально обезопасить свои деньги? По мнению специалистов, только предварительное изучение бизнеса, причем вплоть до нюансов, поможет начинающему риелтору-самоучке минимизировать степень риска и обеспечить себе хороший, а главное, стабильный доход.

Существует множество способов организации бизнеса по перепродаже квартир. Существует несколько наиболее распространенных методов, которые пользуются популярностью у бизнесменов, занимающихся недвижимостью. Чтобы подробно рассмотреть каждую из них и не упустить важные детали, мы решили обратиться к одному из авторитетных источников на современном российском рынке недвижимости, генеральному директору Якушеву Артуру Михайловичу.

Артур Михайлович, распространено мнение, что на перепродаже квартир в новостройках можно хорошо заработать.Говорят, что покупка квартиры в самом начале строительства, когда строители буквально начинают рыть котлован, может принести от 200 до 300 процентов прибыли. Это так?

Покупка квартиры на данном этапе строительства связана с лучшей ценой и некоторым риском. Дело в том, что даже, казалось бы, почти готовый дом может довольно долго ждать подключения к нему коммуникаций и реальной сдачи в эксплуатацию. Это может происходить по разным причинам, но факт остается фактом: о названных вами цифрах до полной готовности объекта не может быть и речи.Это риск. Но даже на стадии, далекой от ввода в эксплуатацию, квартиру можно продать, но вряд ли удастся получить прибыль в желаемом размере.

Итак, с новостройками понятно: максимальная прибыль на стадии заселения, а до этого всякое бывает. Что можете сказать о приобретении так называемого вторичного жилья?

Вы можете купить недорогую квартиру без ремонта, обустроить ее, сделать косметический (или капитальный) ремонт и выгодно продать.Разумеется, денежные затраты на ее приобретение будут намного выше, чем на покупку квартиры в строящемся доме. При этом ремонт в купленной квартире лучше делать самостоятельно. На сегодняшний день существует множество стройматериалов, которые стоят относительно недорого и обладают хорошими эксплуатационными характеристиками. Потратив совсем небольшую сумму денег, вы сможете сделать качественный косметический ремонт в квартире, не прибегая к помощи специалистов, на оплату которых уйдет практически вся прибыль, о которой вы мечтали.Для этого не обязательно иметь профессиональные навыки или большую физическую силу, а с работой такого рода справится и обычная женщина. Таким образом можно неплохо сэкономить и, соответственно, неплохо заработать. Да, это большой труд, но он гарантированно окупится.

— Что еще можно использовать, чтобы заработать больше денег на продаже квартиры?

Многие люди в силу каких-то обстоятельств срочно нуждаются в продаже квартиры. Из-за срочности обычно выставляют квартиру на продажу по достаточно низкой стоимости.Если вы умело попросите скидку, продавцы наверняка ее вам предоставят. Они не станут торговаться по пустякам, потому что им нужно как можно быстрее получить деньги. После удачной покупки квартиры остается только выставить ее на продажу по устраивающей вас цене. Главное, не поддаваться азарту и не терять чувство реальности при подготовке к сделке: именно на стремлении к быстрой наживе ловят удачу мошенники, вовлекая покупателей в стремительном темпе и заставляя их сделать ошибку.

— Можете посоветовать начинающим риелторам работать с комнатами в коммуналках?

Данный способ приобретения недвижимости заключается в поэтапном приобретении отдельных комнат, расположенных в коммунальной квартире, которая, как правило, имеет достаточно большую площадь. Стоимость всех покупаемых вами отдельных комнат будет намного ниже цены одной многокомнатной квартиры.

Если к тому же эта коммуналка находится в престижном районе, ее стоимость при перепродаже будет еще выше.Таким образом, купив несколько отдельных комнат в коммуналке и сделав в них косметический ремонт, можно очень выгодно продать большую квартиру.

Однако следует учитывать, что при выкупе отдельных комнат в коммуналке оформление всего пакета документов на каждую комнату займет много времени. В процессе приобретения помещений могут возникнуть непредвиденные трудности, поэтому такой бизнес лучше осуществлять с привлечением профессиональных юристов и риелторов, что тоже стоит денег.

— Что нужно учитывать в первую очередь, начиная заниматься перепродажей квартир?

Тем, кто вступает в бизнес по перепродаже квартир, рекомендую покупать для начала только ликвидные квартиры — однокомнатные или двухкомнатные. Квартира с большим количеством комнат стоит намного дороже, а реальных покупателей значительно меньше.

При ведении такого бизнеса нужно набраться терпения и понимать, что задержки с продажей квартир случаются часто.Иногда приемлемую сделку купли-продажи квартиры приходится ждать довольно долго – от нескольких месяцев до нескольких лет.

Не забывайте о стоимости услуг риелтора и юриста. Пусть вы потеряете около 4%-6% от прибыли, но зато вы обезопасите себя от возможного обмана со стороны недобросовестных продавцов или — что тоже бывает! — покупатели. Квалифицированная помощь в продаже или покупке квартиры не лишняя даже для опытных участников рынка.

Если возникает ситуация, когда приходится долго ждать продажи купленной квартиры, ее всегда можно сдать как в долгосрочную, так и в краткосрочную аренду. Жильцов нужно предупредить, а в договоре прописать условие, что при фактической продаже квартиры они должны будут ее освободить. Снятая квартира не будет висеть мертвым грузом, а будет приносить реальные деньги, компенсируя упущенную выгоду из средств, «замороженных» в ожидании сделки.

— Благодарим Якушева Артура Михайловича, Генерального директора ГК «Горизонт Девелопмент», за подробные ответы и рекомендации.

Считаем полезным напомнить, что перепродажа квартир – дело весьма специфическое, сложное и рискованное. Изучайте опыт специалистов, вникайте во все тонкости, пользуйтесь поддержкой профессионалов, принимайте взвешенные решения.
Удачных продаж!

  • Преимущества покупки квартиры в новостройке на стадии раскопок
  • Эконом вариант: перепродажа новостройки гаражей

Покупка небольших квартир (19 — 35 кв.м) для дальнейшей перепродажи – хороший способ вложить деньги в новостройку, но, как и везде, здесь есть подводные камни.

Суть стратегии: купить квартиру или студию в новостройке (пока дом не сдан) и перепродать через год-два. Маленькие студии и однокомнатные лучше всего растут в цене и являются более ликвидными , чем большие квартиры.

Затраченное время — всего три дня … День на поиск подходящего объекта, второй день — подача документов в банк, третий — подписание договора.

При инвестировании в новостройки для перепродажи во время кризиса следует помнить о нескольких важных моментах:

  • новостройки лучше выбирать на последних стадиях строительства, т.к. есть вероятность незавершенного строительства;
  • Разработчики
  • нуждаются в тщательной проверке;
  • Продать новостройку на вторичном рынке сложно.

Несомненный плюс в том, что в период спада в экономике ценник на новое жилье значительно ниже.Но потом, при выходе из кризиса, недвижимость отыгрывает инфляцию, а деньги обесцениваются. То есть лучшая стратегия – покупать во время кризиса и продавать после преодоления кризиса, на пике цены.

Сейчас главная проблема на рынке недвижимости в том, что вторичный рынок заморожен. Юридически, если вы купили квартиру и застройщика и потом ее перепродаете (даже не прожив там ни дня), это уже перепродажа на вторичном рынке. Вторичная ипотека не очень выгодна, и многие предпочитают брать новостройки по более низкой процентной ставке.Поэтому можно рассмотреть все варианты инвестирования в новые дома и квартиры под аренду, а в дальнейшем уже выйти из сделки через продажу.

С другой стороны, до 1 июля 2018 года новостройку можно купить по очень привлекательной цене. В связи со вступлением в силу поправок к 218-ФЗ и постепенным отказом от дошкольного образования, эксперты ожидают роста цен на этом рынке на 20-30% осенью 2018 года. Так что уже сейчас можно купить квартиру в новом строительство на самых выгодных условиях, а рост стоимости через 1-2 года может быть намного больше стандартных 30-40% — 50-60%.

Представьте себе:

Вы купили квартиру за 2 100 000 руб.
За 6 месяцев вырос в цене до 2 600 000 — 2 700 000 руб.
По расчетам прибыль составит от 500 000 руб.

Смотреть фрагмент семинара Николая Мрочковского, где более подробно рассматривается стратегия инвестирования в новостройки для перепродажи:

(Фрагмент семинара )

Преимущества покупки квартиры в новостройке на стадии раскопок

С момента котлована до продажи всех квартир недвижимость дорожает примерно на 40-50%.Поэтому даже с учетом ипотеки покупать недвижимость выгодно: по кредиту мы платим 7-8%, за весь период строительства (1,5-2 года) недвижимость вырастает на 40-50%. Разницу оставляем себе.

Давайте посмотрим, как повышается стоимость новостройки при строительстве дома. Итак:

  1. Как только участок отгорожен и начинается строительство, это стартовая цена.
  2. Вырыли котлован, залили фундамент — плюс 10% к стоимости.
  3. Построены первые этажи — плюс еще 10%.
  4. Верхние этажи завершены — еще 10%.
  5. Дом сдан в госкомиссию — плюс еще 10%.
  6. Дали ключи — плюс еще 10%.

Таким образом, с учетом сметы вы можете рассчитать, на каком этапе вам наиболее выгодно вступать в сделку. Разумеется, имея в виду как конъюнктуру рынка, так и свои финансовые возможности.

Оценка потенциала квартиры в новостройке для перепродажи

Чтобы правильно оценить объект, необходимо сначала определить:

  1. Сколько комнат выгоднее сдавать? Какой размер?
  2. Чем отличается доходность однушки, двушки или трешки?
  3. По каким показателям определяется ликвидность объекта?

Ответ на эти вопросы вы найдете в видео « Оценка потенциала квартиры в новостройке для вторичной продажи ».

(Фрагмент семинара — Секреты движения денежных средств и создания капитала в сфере недвижимости)

2 главных правила, написанных кровью незадачливых инвесторов при инвестировании в новостройки:

  • тщательно подбирайте застройщиков и дома, учитывайте не только рентабельность, но и риски;
  • рассмотреть возможность выхода из сделки до сдачи объекта (санкции, приказ), а также продумать запасную стратегию – инвестирование в новостройки для последующей сдачи в аренду.

И вам не нужно класть все яйца в одну корзину. Если есть возможность разделить средства на несколько проектов, делите!

Эконом вариант: перепродажа новостройки гаражей

Реализовать стратегию перепродажи недвижимости можно не только с новостройками, но и с гаражами. Это отличный вариант, если вы пока не хотите сдавать квартиру. Дмитрий Корецкий в Барнауле инвестирует в строящиеся гаражи. Покупает их дешево на ранней стадии и продает в два раза дороже.Недавно на очередной встрече инвесторов на Инвестиционной Территории как раз рассказал о своем опыте:

Посмотреть видео «Убивающие инвестиции в гаражи»:

(Фрагмент записи живого собрания инвесторов проекта «Инвестиционная территория» в Москве)

Подводя итог: варианты есть, и их много. Главное изучить детали и просчитать риски!

Недвижимость и недвижимость: в чем разница?

Недвижимость vs.Недвижимость: обзор

Недвижимость и недвижимое имущество, безусловно, звучат очень похоже, и эти два понятия во многом связаны друг с другом, но между ними есть тонкие различия. Понимание этих различий может помочь вам понять нюансы земли, которой вы владеете, и того, как вы ею владеете. В то время как недвижимость часто относится к земле, термин «недвижимость» идет немного дальше и рассматривает права, связанные с этой землей.

Ключевые выводы

  • Недвижимость — это термин, который относится к физической земле, строениям и ресурсам, связанным с ней.
  • Недвижимое имущество включает физическое имущество в виде недвижимости, но расширяет свое определение и включает в себя совокупность прав собственности и прав пользования.
  • Различие наиболее полезно в мире недвижимости, где разные идеи могут применяться к владельцам по сравнению с арендаторами или арендаторами.
  • Для большей части населения понятие недвижимости включает в себя недвижимое имущество, но с юридической точки зрения это различие важно.
  • Недвижимое имущество состоит как из физических объектов, так и из прав общего права; недвижимость состоит только из физических объектов.

Недвижимость

Недвижимость — это просто участок земли плюс любые естественные или искусственные — искусственные — улучшения, которые пристроены или были добавлены. Природные объекты являются частью земли и включают в себя деревья, воду, ценные месторождения полезных ископаемых и нефть. Искусственные улучшения включают здания, тротуары и заборы. Недвижимость можно разделить на две большие категории — жилая и коммерческая.

Жилая недвижимость – это имущество, предназначенное для проживания одной или нескольких семей.Недвижимость может быть сдана в аренду или находиться в собственности, но термин жилая недвижимость чаще всего относится к собственности, которая сдается в аренду.

Коммерческая недвижимость имеет деловое назначение и направленность. Этот тип собственности включает в себя офисные здания, торговые центры, рестораны и другие подобные объекты. Коммерческая недвижимость может находиться в собственности или сдаваться в аренду.

Промышленная недвижимость является подразделением коммерческой недвижимости и включает объекты, в которых осуществляется производство, складирование, производство и сборка.

Недвижимость

Недвижимое имущество является менее часто используемым термином и, как таковое, менее понятной концепцией. Недвижимое имущество является более широким термином и включает в себя саму землю и любые здания и другие улучшения, связанные с землей. Он также включает в себя права пользования и владения определенной землей, а также любые ее улучшения.

Арендаторы и арендаторы могут иметь право проживать на земле или в зданиях (вознаграждение за недвижимое имущество), но эти вещи не считаются недвижимостью.

Недвижимое имущество включает недвижимость и добавляет набор прав. Этот пакет прав является широким термином, используемым для организации прав собственности, поскольку они относятся к недвижимости. В двух словах, это дает владельцам собственности возможность использовать свою собственность по своему усмотрению.

Пакет прав включает в себя пять различных прав собственника:

  1. Право владения – это право занимать имущество.
  2. Право контроля – это право определять интересы и использование для других.
  3. Право пользования – это право пользоваться имуществом без постороннего вмешательства.
  4. Право на исключение – это право отказаться от чужих интересов или использования имущества.
  5. Право распоряжения – это право определять, как и будет ли собственность продана или передана другой стороне.

Существуют и другие сложные исключения и ограничения этих прав и юридических процедур.

Ключевые отличия

В общем, разница между недвижимостью и недвижимым имуществом сводится к включению пакета прав.Недвижимое имущество состоит как из физических объектов, так и из прав общего права, тогда как недвижимость состоит только из физических объектов.

Финансирование Архивы — Страница 12 из 13

Кто-то должен написать приложение кондо. Приложение ничего не продавало, не издавало звуков и ничего не отслеживало. Это было бы просто приложение, на которое брокеры могли бы указать своим клиентам, как только возникнет список вопросов о взносах за квартиру.

И они всплывут.

Хотя некоторые из вопросов, которые я получаю почти каждый день, довольно проницательны и по делу, многие указывают на полное непонимание того, что такое «взносы» на самом деле.И это не простая концепция для объяснения. Одно-два предложения обычно не помогут. Может потребоваться не один, а два агента — агенты по закупкам и агенты по продажам, — чтобы заставить покупателя привыкнуть к идее взносов.

Кондоминиумы

все еще относительно новые для Ричмонда. В центре Ричмонда семь лет назад кондоминиумов на самом деле не существовало. Быстрый рост и рост кондоминиумов в городе создал крутую кривую обучения как для сообщества риелторов, так и для покупателей. Многие агенты старались изо всех сил разобраться в тонкостях владения квартирой.И им от этого лучше. Но многие агенты промахивались, и это отсутствие знаний привело к тому, что слишком много агентов по закупкам снабжали своих клиентов ложной информацией.

У пекарни на Маршалл-стрит структура взносов ниже, чем у Emrick Flats, несмотря на то, что профиль во многом похож. В чем разница?

Я взял на себя обязательство вернуть долг нашему замечательному сообществу по недвижимости и раз и навсегда объяснить, что такое плата за квартиру.

Для начала , это неверное утверждение ДОМА НА ОДНУ СЕМЬЮ НЕ ВЗНОСЯТ .Если вы покупатель, и ваш агент говорит вам об этом, покажите ему дверь. Они не понимают взносов. Позвольте мне повторить, , если ваш агент скажет вам, что дома на одну семью не облагаются взносами, увольте их.

В домах на одну семью есть взносы… вы просто не знаете о них так же, как в случае с квартирой.

Прежде чем мы двинемся дальше, давайте применим некоторые цифры, чтобы мы знали, о чем мы говорим.

Плата за большинство квартир в Ричмонде составляет примерно 2 доллара.50 – 3,50 за квадратный фут в год расходов на взносы. Давайте возьмем пример: квартира площадью 1000 квадратных футов с гаражом и лифтом обычно приносит 200-300 долларов в месяц в виде взносов или где-то около 3000 долларов в год.

Вы получаете счет за воду или канализацию в своем доме? Ну, в кондоминиуме вода и канализация, как правило, являются частью ваших взносов (200-300 долларов в год примерно в большинстве мест).

Как насчет страхования от опасностей? Группа квартир должна быть застрахована ассоциацией.Поэтому подавляющая часть вашего страхового счета включена в ваши взносы (около 500-700 долларов в год).

Так что, прежде чем волноваться о высокой плате за квартиру, подумайте, какие обычные операционные расходы включены в нее, а что вы не будете платить в ходе обычной деятельности.

Вторым (и наиболее неправильно понимаемым) компонентом взносов является бюджет на обслуживание и резерв.

Варианты кондоминиума в рамках «VCU Bubble» предлагают разные структуры взносов. Не забудьте сравнить услуги в рамках анализа общей стоимости владения.

У вас есть крыша в вашем доме на одну семью? Я собираюсь рискнуть и сказать «да». Что стоит заменить? Много. Когда это произойдет? Когда меньше всего можешь себе это позволить. Вы откладываете деньги на эту замену? Наверное, нет, верно?

В квартире люди.

Как насчет тех внешних стен, которые вы видите каждый день? Сколько стоит их красить или чистить? Сколько стоит заменить прогнивший сайдинг или деревянную отделку? Вы откладываете деньги на этот ремонт?

В квартире люди.

Каждый месяц ассоциация кондоминиумов отчисляет некоторую часть взносов на счет будущих ремонтов и технического обслуживания. Вместо того, чтобы ждать, пока потребуется ремонт, а затем просить каждого человека внести свою пропорциональную долю, деньги доступны. Если ремонт не нужен, то и деньги не тратятся. Он находится в учетной записи, готовый, когда это необходимо.

Но это еще не все. Кто косит газон? Кто чистит ваш бассейн? Кто чистит ваши водостоки? Ааа, вы начинаете понимать плату за квартиру, верно?

Если подумать, вложение 2000 долларов в год как на текущий, так и на будущий ремонт кажется разумным, не так ли? Когда вы оплачиваете 100 процентов расходов на ремонт и техническое обслуживание своего дома и сталкиваетесь с некоторыми дорогостоящими вещами, ваша чековая книжка почувствует эту боль.Посмотрите на прошлый год. А еще лучше, оглянуться на пять лет назад и посмотреть, сколько вы потратили на техническое обслуживание. Держу пари, что жизнь в кондоминиуме на самом деле дешевле, чем жизнь в доме на одну семью, если учесть всю стоимость владения.

Вот вывод: все улучшенные объекты недвижимости (частные, коммерческие, многоквартирные, кондоминиумы) имеют «сборы» под тем или иным названием. Вопрос в том, выплачиваются ли они коллективно авансом (как в многоквартирных домах) или в виде единовременной суммы задолженности (как в доме на одну семью).Глупо говорить, что у одного типа собственности есть взносы, а у другого нет, особенно если вы используете взносы как решающий фактор при принятии решения о покупке. Вы должны копать глубоко, чтобы сделать это уравнение яблоки к яблокам.

Изложите все это в электронной таблице и просмотрите бюджет ассоциации кондоминиумов (на что по закону вы имеете право), а затем примите решение. Есть много факторов, которые вы должны учитывать, когда думаете о жизни в кондоминиуме. Но не позволяйте взносам за квартиру иметь слишком большое влияние, по крайней мере, не понимая, как именно они соотносятся с жизнью одной семьи.

Возможности на сложных рынках: продажа с обратной арендой, строительство на заказ и другие новые структуры сделок с недвижимостью в ОАЭ | ТОО «Уайт энд Кейс»

На фоне снижения цен на нефть и сокращения государственных расходов рынки недвижимости в ОАЭ в последнее время смягчились, что привело к сокращению ликвидности и сокращению стоимости активов. Однако сложные рыночные условия также создали интересные возможности для сделок для инвесторов и девелоперов, готовых к риску и имеющих свободный доступ к капиталу.Например, за последние несколько месяцев мы стали свидетелями ряда приобретений проблемной недвижимости по цене ниже рыночной. Что особенно интересно на текущем рынке, так это то, что эти сделки все чаще осуществляются с использованием сложных технических структур транзакций, которые являются относительно новыми для ОАЭ.

В этом брифинге мы более подробно рассмотрим две из этих структур, а именно «продажу с обратной арендой» и «сборку на заказ». Мы также коснемся третьей структуры, «кредита с выкупом», которая, по нашему мнению, может со временем появиться на рынке.

Продажа с обратной арендой

Что такое сделка купли-продажи с обратной арендой?

В чистом виде продажа с обратной арендой предполагает продажу стороной имущества покупателю, при этом покупатель одновременно сдает имущество обратно в аренду продавцу на долгосрочной основе (обычно от 20 до 30 лет). Структуры продажи с обратной арендой распространены во всем мире, особенно на таких рынках, как Великобритания и США. Однако они появились в ОАЭ только в последние пару лет.Первые заметные сделки на рынке произошли в конце 2013 года, когда GEMS Education продала две свои академии в Дубае (одну — Emirates REIT, другую — Pinebridge) и одновременно сдала их в долгосрочную аренду.

Эти структуры наиболее уместны в контексте собственности, занимаемой владельцем, с относительно высокой капитальной стоимостью. Как таковые, они чаще всего используются в связи с такими активами, как больницы, гостиницы, торговые центры, супермаркеты и (как упоминалось выше) школы.Однако они все чаще используются в контексте других видов активов, таких как центры обработки данных, промышленные и складские помещения.

Характер структуры продажи с обратной арендой, когда сторона, предоставляющая финансирование, также получает право собственности на актив, однозначно отвечает требованиям исламского финансирования, а также является традиционным финансовым инструментом.

Почему они используются?

С точки зрения продавца, продажа с обратной арендой, по сути, является альтернативным методом финансирования, достигаемым за счет высвобождения капитала (в форме активов недвижимости) из его баланса.Выручка, полученная от продажи имущества, может быть реинвестирована в бизнес, использована для расширения или (что особенно важно в контексте проблемной продажи) использована для погашения долга. В дальнейшем продавец может продолжать вести свой бизнес в собственности в соответствии со своими новыми интересами в аренде, но ему не нужно беспокоиться об обычных рисках, бремени и обязательствах, связанных с владением недвижимостью (за исключением случаев, когда они были возложены на продавца в качестве арендатора по договору обратной аренды).

С точки зрения покупателя, продажа с обратной арендой, предполагающая долгосрочную аренду арендатору с сильным соглашением, является привлекательным предложением. Аренда обеспечивает долгосрочный, стабильный и предсказуемый доход, что-то вроде облигации по своей природе, но с дополнительным преимуществом фиксированного увеличения за счет периодического пересмотра арендной платы. Кроме того, продажа с обратной арендой также является игрой с капиталом, учитывая, что покупатель получит выгоду от любого увеличения капитальной стоимости основного имущества. Кроме того, во многих странах существует (учитывая их привлекательность для инвесторов) вторичный рынок для структур продажи с обратной арендой, что означает, что они сравнительно ликвидны как класс активов.

Как отмечалось ранее, прирост капитала (риск и вознаграждение за владение активом) вместе с получением дохода за счет сбора ренты также делает структуру привлекательной для поставщиков исламских финансов.

Почему они занимают видное место на текущем рынке?

Хотя в последние пару лет в ОАЭ использовались схемы продажи с обратной арендой, в последнее время они становятся все более актуальными. Экономический спад создал среду, в которой многие собственники-арендаторы все больше не могут пользоваться традиционными источниками финансирования (такими как банковское кредитование и IPO) и вместо этого вынуждены искать нетрадиционные источники финансирования, такие как продажа и -возвратный лизинг.Это создало возможность для инвесторов выйти на рынок продажи с обратной арендой в то время, когда (учитывая преобладающие экономические условия) они, как правило, могут приобретать активы сравнительно дешево и сдавать их в аренду с надбавкой к рыночной стоимости.

Как обычно оформляются операции продажи с обратной арендой в ОАЭ?

Хотя сделка продажи с обратной арендой концептуально очень проста, на практическом уровне существует множество различных способов ее структурирования.Например:

  • Покупатель может приобретать актив напрямую или, в качестве альтернативы, покупатель может приобретать юридическое лицо, которому принадлежит недвижимость.
  • Во многих случаях покупатель будет приобретать право собственности на актив. Однако так будет не всегда. В контексте ОАЭ покупатель может вместо этого приобретать право мусатаха, узуфрукт, право аренды или, потенциально, право на страт у продавца. Например, Emirates REIT владеет академией GEMS на юге Аль-Барши в соответствии с долгосрочной арендой (срок действия которой истекает в 2056 году).В этом контексте могут иметь значение ограничения на иностранное владение. Например, покупатель может не иметь законного права владеть титулом безусловного права собственности, и в этом случае стороны могут договориться о том, что продавец сохранит право собственности, но предоставит покупателю «виртуальную безусловную аренду» (или иное право собственности), при этом покупатель затем предоставление продавцу краткосрочной профессиональной заинтересованности.
  • Точно так же во многих случаях покупатель будет возвращать аренду продавцу. Однако, опять же, это не всегда будет иметь место, и в контексте ОАЭ покупатель может вместо этого предоставить продавцу мусатаха, узуфрукт или, возможно, стратовые проценты.Ключевым ограничением в этом отношении является то, что покупатель не может предоставить интересы, превышающие его собственные. Например, если у покупателя есть только договор аренды самой собственности, то он не может предоставить продавцу преимущественную долю (т. е. право собственности, мусатаха, узуфрукт или страт), и его единственным вариантом будет предоставление субаренды на более короткий срок. срок, чем его собственная аренда.
  • Покупатель может сдать продавцу все имущество в аренду. Однако в контексте большого участка или большого здания, которое не полностью занято продавцом, покупатель может в качестве альтернативы разделить имущество и сдать в аренду только часть его обратно продавцу.

Сборка в соответствии с

Что такое сделка build-to-suit?

В своей простейшей форме транзакция build-to-suit предполагает, что застройщик строит здание для назначенного жильца в соответствии со спецификацией жильца. После практического завершения здание передается арендатору, как правило, путем передачи права собственности или предоставления долгосрочной аренды. Модель распространена во всем мире. Однако, несмотря на то, что эта структура использовалась в ОАЭ в течение некоторого времени, например, продажа с обратной арендой, она действительно приобрела известность только в последние пару лет в форме крупных сделок, таких как новое строительство HSBC стоимостью 250 миллионов долларов США. Штаб-квартира в Дубае, которая в настоящее время разрабатывается компанией Gulf Resources.

Build-to-suit актуален в любом сценарии, когда арендатору требуются специализированные помещения, которые могут отсутствовать на открытом рынке в требуемом месте. Исторически чаще всего его видели в контексте офисных и в меньшей степени складских и производственных помещений. В ОАЭ мы все чаще видим его использование в больницах, школах и жилых помещениях для персонала.

Почему они используются?

С точки зрения арендатора, структура, построенная по индивидуальному заказу, обеспечивает индивидуальное пространство (которое может быть недоступно в другом месте в соответствующем месте), при этом арендатору не нужно брать на себя риск развития или владения или напрямую финансировать затраты на разработку.

С точки зрения разработчика, структура build-to-suit обеспечивает уверенность. По договору арендатор обязан приобрести соответствующую долю в собственности после ее практического завершения по заранее согласованной цене. Это означает, что застройщик имеет уверенность в результате до того, как он начнет работы по развитию, и (если он уже не владеет землей) даже до того, как он приобретет свою долю в земле. Наличие определенного арендатора, связанного контрактом с самого начала, значительно более привлекательно для большинства застройщиков, чем спекулятивная застройка, особенно на нестабильном рынке.Кроме того, помещения, построенные по индивидуальному заказу, могут принести застройщику более высокую прибыль, учитывая, что арендатор с большей вероятностью заплатит больше за пространство, которое было специально адаптировано для него, а не за обычное пространство, которое может не полностью удовлетворять его требованиям.

Почему они занимают видное место на текущем рынке?

Конструкции Build-to-suit уже некоторое время используются в ОАЭ. Исторически это было в значительной степени связано с отсутствием свободных офисных помещений класса А. Тем не менее, недавнее ослабление рынка недвижимости (как и в случае с обратной арендой) сделало построение по индивидуальному заказу все более актуальным.Экономический спад создал среду, в которой многие арендаторы не могут или не хотят привлекать финансирование для собственного развития (и в равной степени не хотят брать на себя риск развития и владения). Build-to-suit — это, по сути, альтернативный способ, с помощью которого арендаторы могут финансировать новые разработки, перекладывая первоначальные затраты и риски на застройщика. Это создает возможность для разработчиков вмешаться и взять на себя маржу для организации финансирования и принятия на себя этих рисков. Учитывая недавнее снижение цен на активы, застройщики в настоящее время могут сравнительно дешево приобретать землю под застройку.В условиях нынешнего неопределенного рынка застройщики также имеют преимущество уверенности в том, что арендатор (и цена) согласовываются в договоре до начала девелоперских работ, приобретения земли или иного вложения значительного капитала.

Как обычно оформляются сделки build-to-suit в ОАЭ?

Подобно соглашению о продаже с обратной арендой, сделка сборки на заказ концептуально очень проста, но на практическом уровне существует множество различных способов ее структурирования.Например:

  • Чаще всего застройщик является собственником земли, которой он владеет на этапе застройки. Земля может ранее принадлежать застройщику или может быть приобретена специально для целей рассматриваемой застройки. В этом сценарии здание обычно передается арендатору после его практического завершения.
  • Рассматриваемая земля также может принадлежать третьей стороне, которая заключила СП или иное соглашение с застройщиком.Эта структура относительно распространена в ОАЭ. В контексте СП землевладелец, как правило, передает свою землю СП, а девелопер вносит свой опыт и, возможно, некоторую долю капитала. В отличие от СП, договоренность также может быть структурирована в рамках простого контракта на застройку или соглашения мусатаха (по которому сторонний землевладелец сохраняет право собственности на землю, но предоставляет застройщику права мусатаха, позволяющие ему разрабатывать землю) . В любом случае здание (как указано выше) обычно передается арендатору после его практического завершения.
  • Рассматриваемая земля также может принадлежать оккупанту с самого начала. Эта модель менее распространена (особенно на текущем рынке), но, тем не менее, ее все еще можно увидеть в ОАЭ. Арендатор может уже владеть землей или приобрести ее специально для целей застройки. В этом сценарии право собственности принадлежит арендатору с самого начала, и, таким образом, передача или предоставление права собственности при передаче не происходит.
  • Хотя правообладатель земли на этапе застройки (будь то застройщик, арендатор, сторонний землевладелец или совместная компания) может владеть правом собственности на землю, это не всегда так.В контексте ОАЭ застройщик может вместо этого приобрести существующий (или получить новый) musataha, узуфрукт или право аренды на землю. Законы об иностранной собственности могут ограничивать тип доли, которой может владеть правообладатель.
  • Когда (в контексте первых двух строений, рассмотренных выше) завершенное здание передается арендатору после его практического завершения, это может происходить путем передачи арендатору права собственности. В качестве альтернативы оккупант может вместо этого получить права мусатаха, узуфрукта, аренды или страт.Если застройщик сохраняет долю в завершенном здании, он может удерживать ее для целей потока доходов (т. е. с целью получения арендной платы от арендатора) или может продать ее инвестору. Опять же, законы об иностранной собственности могут ограничивать типы интересов, которыми могут владеть различные стороны.

Кредит на владение

Что такое кредит в собственность?

В этом случае инвестор приобретает безнадежный кредит, обеспеченный недвижимостью (по сниженной цене, отражающей степень обесценения кредита), с целью принудительного взыскания обеспечения и вступления во владение имуществом.Эти сделки вышли на первый план после финансового кризиса последнего десятилетия на таких рынках, как Великобритания, Европа и США. Однако по причинам, обсуждаемым ниже, они еще не представлены в ОАЭ. Основное преимущество выдачи кредита в собственность заключается в том, что он создает вторичный рынок, на котором ипотечные кредиторы могут избавиться от проблемной задолженности, обеспеченной недвижимостью (например, для обеспечения постоянного соблюдения требований достаточности капитала), в то же время предоставляя оппортунистическим инвесторам инновационную возможность. метод приобретения недвижимого имущества с дисконтом к рыночной стоимости.

Почему мы думаем, что он может прибыть в ОАЭ?

Исторически сложилось так, что выдача ссуды в собственность была невозможна в ОАЭ, потому что правовая база не позволяла залогодержателю лишать права выкупа и вступать во владение собственностью, и единственным вариантом принудительного исполнения была продажа собственности на публичных торгах. Это остается в силе за пределами Дубайского международного финансового центра («DIFC») и глобального рынка Абу-Даби («ADGM»). Однако в рамках DIFC и ADGM залогодержатель имеет широкий спектр прав после дефолта залогодателя, включая право взыскать имущество и вступить во владение им, а также получать арендную плату и прибыль от него.Таким образом, эти режимы правоприменения открывают возможность для сделок ссуды в собственность в ОАЭ, хотя и в рамках DIFC и ADGM (и при условии, конечно, что соответствующий ипотечный договор не препятствует передаче ценной бумаги другому лицу). третья сторона). Насколько нам известно, на сегодняшний день в ОАЭ таких сделок не проводилось. Однако, поскольку рынки недвижимости и правовая база в ОАЭ продолжают развиваться, мы подозреваем, что со временем эти структуры могут начать появляться.

Заключение

Смягчение рынков недвижимости в ОАЭ создало экономическую среду, в которой продажи с обратной арендой, построение по индивидуальному заказу и другие «структурированные» сделки с недвижимостью стали более привлекательными и заметными. Однако, на наш взгляд, это также растущая изощренность инвесторов, девелоперов и других участников рынка, а также (неразрывно связанная с этим) растущая зрелость и надежность правовой базы в ОАЭ, что способствует более широкому использованию таких транзакций. структуры.

Ясно то, что эти структуры открывают новые способы приобретения, инвестирования, развития и работы с недвижимостью в ОАЭ. Хотя эти структуры стали более популярными во время (и в результате) ослабления рынков недвижимости в ОАЭ, мы считаем, что они останутся здесь и будут продолжать использоваться по мере укрепления рынков с течением времени.

Наконец, предостережение. Хотя эти структуры транзакций просты в концепции, на практике они сложны и запутаны, с множеством вариаций, тонкостей и движущихся частей.Есть много юридических и коммерческих вопросов, которые необходимо решить и проработать; например, могут иметь значение законы об иностранном владении, плата за передачу будет уплачиваться в обычном порядке, и могут потребоваться различные согласия третьих сторон. Поскольку эти структуры являются относительно новыми для региона, они могут быть незнакомы заинтересованным сторонам, таким как вышестоящие правообладатели, банковские кредиторы и соответствующие органы. Таким образом, мы советуем обращаться с этими структурами с осторожностью, и вам следует при первой же возможности проконсультироваться со своими юридическими и другими консультантами, если вы намереваетесь участвовать в них.

Нажмите здесь, чтобы скачать PDF.

Плюсы и минусы приватизации квартиры. Описание мотивов приватизации квартиры, частного дома, земельного участка. Зачем приватизировать? Отказ от приватизации и право на пожизненное проживание

Приватизировать вашу квартиру или нет это ваше добровольное и осознанное решение, согласованное с остальными зарегистрированными жильцами. Если квартира не приватизирована, вы теряете возможность:

Думая о том, можно ли сейчас не приватизировать свою квартиру, выжидая более подходящий момент, сегодня ответ — да.Программа бесплатной приватизации в России продлена на неопределенный срок.

Этот вопрос часто задают юристам. Ответ на него неоднозначен, для начала нужно разобраться в сути юридической процедуры. В первую очередь важно точно понимать, что сейчас стоимость приватизации несоизмерима с той ценой, которую придется заплатить государству после 1 марта 2017 года. Фактически сейчас жилье можно оформить бесплатно.

После регистрации права собственности арендаторов в Росреестре (ЕГРП) статус жилья изменится.Отныне такую ​​квартиру можно продать, подарить, завещать, сдавать в аренду. Но вы не можете обменять его на неприватизированную недвижимость. Есть возможность вернуть квадратные метры в состояние обратно, но процесс этот очень и очень долгий и сложный.

Простое определение термина «приватизация» не раскрывает огромного количества различных нюансов, связанных с этой процедурой. Рассмотрим самые распространенные вопросы.

контрастверкштатт/Фотолия

Стоит ли приватизировать квартиру – выбор каждого индивидуальный, но в процедуре есть существенный плюс – жилье вы получаете практически бесплатно.Расходы только на оформление документов.

Бесплатная приватизация жилья позволяет прописать в приватизированной квартире всех желающих, согласовывая вопрос только между собственниками долей. Это также облегчит процесс перепланировки. На нем можно заработать, сдав его в аренду. Вам будет проще составлять краткосрочные контракты и регулярно их продлевать. Если вы являетесь собственником квартиры, то вас уже не смогут выселить и выписать из нее, даже с большими долгами за коммунальные услуги.

find_in_page Похожие статьи

(нажмите, чтобы открыть)

Есть и психологический аспект прохождения процедуры платной и бесплатной приватизации квартиры — человеку просто приятно почувствовать себя собственником.

С изменением статуса жилья есть нюансы. Например, вы не можете обменять такую ​​квартиру на неприватизированную. Можно отказаться от приватизации, чтобы вернуть имущество государству, но это довольно сложный процесс.Также будет сложнее получить субсидию и другие льготы.

К преимуществам процедуры можно отнести то, что приватизированное жилье можно продать, купить меньшую квартиру, оставив разницу на свое усмотрение.

Бесплатная юридическая консультация

Мы ответим на Ваш вопрос в течение 5 минут!

Задать вопрос

Но есть и минусы, влияющие на отказ от приватизации, среди которых увеличение стоимости коммунальных платежей, ведь в них теперь будет входить содержание домовладения.Кроме того, вырастет налог на недвижимость. Также вы не сможете бесплатно получить большую недвижимость, например, когда дом подлежит сносу. Только компенсация. Поэтому нужно детально проанализировать, нужна ли в данном случае приватизация квартиры.

Бесплатная юридическая консультация

Мы ответим на Ваш вопрос в течение 5 минут!

Если вы только что приобрели дом, узнайте, как рассчитать налог на недвижимость?

Пожилой человек может завещать приватизированную квартиру родственникам, а часть расходов по приватизации переложить на их плечи.Его также можно использовать в качестве вклада по договору аннуитета или пожизненного содержания.

Причиной отказа от приватизации может быть риск потери жилья. Так как в случае беды новый вам сейчас не предоставят, только в отдельных труднодостижимых случаях. Можно оформить добровольное страхование квартиры, но это опять же дополнительные расходы, ежемесячные платежи.

Должники

Среди имеющих право приватизировать квартиру могут быть жильцы с задолженностью по коммунальным платежам.Эти две ситуации не должны влиять друг на друга, поэтому организации не могут вмешиваться в процедуру.

На отказ от приватизации может повлиять тот нюанс, что теперь квартира станет вашей собственностью, а в случае наличия других долгов (например, кредитов) на квартиру может быть наложен арест, и вскоре вы ее полностью лишаете. Их не выселяют из неприватизированного помещения за банковские долги.

Причина вторая: повышение налогов на недвижимость

С 2014 года в России постепенно начнут вводить единый налог на недвижимость.Ставка будет рассчитана с учетом последней кадастровой оценки. Это означает, что собственникам теперь придется платить процент от реальной рыночной стоимости недвижимости. Новая система неизбежно приведет к повышению налогов.

Особенно сильно это скажется на крупных городах, где установились относительно высокие цены на жилье. Исключение составят те граждане, которые владеют недвижимостью площадью не более 20 кв. Это означает, что если вы не планируете дарить или продавать свое жилье, возможно, будет выгоднее отказаться от приватизации квартиры.

Вопрос неясен, так как купить неприватизированную квартиру невозможно. То есть если вы его купили, то он уже приватизирован. Скорее всего, вы приобрели квартиру по другим причинам, не являющимся договором купли-продажи. В этом случае вы можете приватизировать его.

Что необходимо сделать после заключения договора купли-продажи?

Документы при покупке квартиры: посмотреть, подписать, получить

Если квартира приобретена по договору купли-продажи, переход права собственности по договору купли-продажи зарегистрирован в Росреестре, то больше ничего делать не нужно.Вы уже являетесь бесспорным владельцем квартиры. Квартиры, переданные гражданам органами местного самоуправления или Министерством обороны по договору социального найма, подлежат приватизации.

Если вы купили квартиру на вторичном рынке по договору купли-продажи и зарегистрировали ее в Росреестре, то у вас должна быть выписка из ЕГРН на простой белой бумаге с синей печатью. Там написано, что вы являетесь владельцем квартиры по этому адресу.

Также у вас должна быть копия договора купли-продажи квартиры, подписанного вами и продавцом, с квадратным синим штампом на обороте, где прописан регистрационный номер, который совпадает с выпиской из ЕГРН. Это значит, что недвижимость на вас оформлена правильно и вы являетесь собственником квартиры, никаких дополнительных «приватизаций» вам не нужно.

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Можно ли приватизировать комнату в общежитии?

Сущностью приватизации является приобретение лицом государственного или муниципального имущества в частную собственность.При этом приватизации подлежит только жилье, которое гражданин использует по договору социального найма.

Для чего нужен процесс приватизации? Главное – получить возможность распоряжаться недвижимостью: продавать, дарить, обменивать, завещать. Приобретая квартиру на вторичном рынке жилья, вы приобрели чье-то право собственности. В результате они сами стали собственниками помещения и автоматически получили право распоряжаться купленной недвижимостью.

Следовательно, приватизировать купленное жилье не нужно, вернее, невозможно. Квартира уже в вашей частной собственности. И это право перешло к вам — в результате сделки купли-продажи от предыдущего владельца. Неважно, каким образом он приобрел право собственности на квартиру в результате приватизации или иной сделки. Помещения уже находятся в частных руках, а потому сама суть процедуры приватизации явно теряется.

Важно отметить, что не имеет значения, куплена квартира в ипотеку или нет. До полного погашения ипотеки недвижимость находится в залоге у банка, однако право собственности наступает сразу после оформления. Так что ипотека тоже не повод для дальнейшей приватизации. После погашения кредита залог аннулируется, и в этом случае любая сделка с недвижимостью может быть совершена без участия банка.

Текст подготовила Мария Гуреева

Могу ли я купить или приватизировать чердак?

20 статей о том, как купить второй дом

Как сэкономить, если взяли ипотеку?

Нужна ли бедным приватизация?

Во-первых, домовладелец сможет его продать, а затем купить новый меньшей площади, а оставшиеся деньги потратить по своему усмотрению.Во-вторых, в плане содержания собственной квартиры она будет стоить гораздо дороже, чем муниципальная. Если раньше арендаторы должны были платить только квартплату, то теперь, как собственники, они обязаны нести расходы по содержанию общего имущества (подъезды, лифты, домофоны, консьерж и т. д.) наравне со всеми. Наконец, владелец обязан ежегодно платить налог, сумма которого за последние годы значительно увеличилась.

Как только вы станете собственником, вы больше не сможете улучшать свои жилищные условия за государственный счет.Только продать один дом и купить новый. Шансов получить бесплатное жилье сегодня несравненно меньше, чем в годы советской власти, но все же они есть. Например, жители аварийных домов могут рассчитывать на получение новых квартир и даже больших размеров. После приватизации квартиры в аварийном доме граждане смогут получить только компенсацию, но не новую квартиру.

Отсюда вывод: малообеспеченным гражданам следует хорошо подумать и все хорошенько взвесить, а еще лучше посоветоваться со знающим юристом.

Нужна ли приватизация пенсионерам?

Для человека пенсионного возраста комфорт проживания стоит на первом месте. После приватизации пенсионер сможет завещать квартиру своим родственникам, а также оформить дарственную, оговорив для себя право на проживание. В такой ситуации все расходы по приватизации также могут быть переложены на родственников.

Что касается одиноких пенсионеров, то после оформления права собственности жильем можно распоряжаться путем заключения договора аренды или пожизненного содержания.При этом такой договор может быть заключен с гражданами, с банком, а также с государством. Преимущества очевидны и ощутимы.

Не стоит забывать и о минусах регистрации прав собственности. Пенсионеру придется взять на себя все расходы по содержанию квартиры, а также риск ее потери. Если приватизированная жилплощадь сгорит, пострадает от стихийного бедствия, то государство никак не поможет пенсионеру, если только он не позаботился о страховке.Вот только оплата страховки — это еще одна статья расходов в длинном списке.

Нужна ли должникам приватизация?

Количество должников, чьи счета за коммунальные услуги растут с каждым днем, в нашей стране очень велико. С одной стороны, должники рискуют столкнуться с трудностями при сборе и подаче документов в Росреестр, но, с другой стороны, долги сами по себе не могут быть препятствием для принятия документов всеми инстанциями.

С завершением приватизации квартира становится ценным недвижимым имуществом, которым собственник отвечает по всем своим долгам.Если есть большой долг, то на жилье может быть наложен арест, и продать его не получится до полного погашения долгов. Если эта жилплощадь не единственная, то ее можно даже продать с аукциона, чтобы погасить долг.

Риск быть выселенным из коммуналки зависит от вида долга. Граждане не могут быть выселены за долги перед банками или небанковскими кредитными организациями. Однако потерять государственное жилье за ​​квартплату и коммунальные платежи все же можно.

Преимущества приватизации для всех

Наряду со сложностями, которые «обогатят» жизнь собственников с получением выписки из ЕГРП о регистрации права собственности, придут и преимущества, а именно:

  1. Вы сможете зарегистрировать на своей площади кого угодно. Вам останется только спросить совладельцев. Ни перед одной организацией собственник не обязан отчитываться о том, кто проживает в его доме.
  2. Ремоделирование становится намного проще.Согласование придется проводить только в жилищной инспекции, тогда как в муниципальной квартире потребуется обязательное разрешение местного муниципалитета.
  3. Нельзя выписывать из квартиры ее собственника или выселять. Даже при колоссальных счетах за коммунальные услуги есть риск быть отрезанным от электричества, воды и т. д. Но по этой причине нельзя терять жилье.
  4. Наконец, важно помнить и о психологическом аспекте: став владельцем, можно чувствовать себя гораздо увереннее.

Выгодно ли владение акциями?

Согласно Федеральному закону «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ (в редакции от 1 июля 2017 г.) квартира приватизируется один раз в жизни в добровольном порядке. Несовершеннолетние могут воспользоваться этим правом дважды — до 18 лет вместе с родителями и самостоятельно после достижения совершеннолетия.

Не подлежат приватизации следующие помещения:

  • городские кооперативные квартиры;
  • квартир и общежитий от предприятий;
  • частно-колхозное строительство в сельской местности;
  • общежитие;
  • жилье в городке при воинской части;
  • школы, больницы, дома отдыха;
  • имущество в аварийном состоянии.

Соответственно, жильцы этих домов и помещений не имеют права на приватизацию. Временные арендаторы тоже.

Думая о том, приватизировать свою квартиру или нет, в первую очередь преимущества всегда складываются на шкале:

Из всего вышесказанного несложно сделать вывод, что значит уже приватизированная квартира – это личная недвижимость, за которую отвечает физическое лицо, то есть вы. Но нельзя упускать из виду и недостатки этой конструкции для собственного ответа на вопрос, что все-таки лучше: приватизированная или муниципальная квартира.

К отрицательным моментам, связанным с приватизацией квартиры, можно отнести не только затраты времени и сил на походы к чиновникам и сбор документов. Основная часть негативных моментов касается последствий приватизации, к которым относятся:


Оказавшись в затруднительном финансовом положении, гражданин, приватизировавший квартиру, может снова превратиться из собственника в арендатора. Это бесплатная процедура, заключающаяся в передаче жилплощади обратно муниципалитету.При этом никакой прибыли вы не получаете, так как о продаже речь не идет.

Возвращая квартире статус социального жилья, необходимо помнить, что вы больше не сможете воспользоваться правом на приватизацию. Также важно учитывать принципиальные условия такого возврата – приватизированная квартира должна быть вашим единственным местом постоянного проживания, она не должна находиться под арестом, в залоге или иметь другие обременения. Кроме того, для возвращения квартире статуса социального жилья требуется согласие каждого собственника.

Также стоит знать: что такое долевая приватизация квартиры, плюсы и минусы такого процесса.

Проблемным вопросом является генеральная приватизация квартиры, у жильцов которой нет единого мнения относительно будущего собственника жилья.

Например, дети не могут решать судьбу жилого помещения, унаследованного от родителей, где они прописаны.

Квартира представляет собой единый имущественный комплекс.

И приватизировать его по частям нельзя. В результате жилье окажется в долевой собственности всех членов семьи, прописанных в нем.

Конечно, можно будет разделить квартиру на части, закрепить, по возможности, отдельные комнаты за каждым из собственников. Но в такой ситуации приватизация теряет свои основные преимущества.

Другие собственники не позволят распоряжаться всей недвижимостью, и продать одну комнату будет очень сложно.Люди просто не готовы отдавать большие деньги за недвижимость и жить, по сути, в коммуналке, от которой столько десятилетий пытается избавиться государство.

Владение частью жилплощади не даст, по сути, никаких преимуществ для собственников, кроме повышенных, хоть и незначительно, затрат.

В этом случае лучше подождать. Кто-то из родственников может переехать, выписаться, купить собственное жилье. В семье могут появиться дети, что даст возможность претендовать на большую квартиру.

Еще один случай, когда с приватизацией следует повременить, — проживание в государственной квартире многодетной семьи.

Такие семьи, как известно, находятся под особой опекой государства и очень редко имеют свободные деньги.

Выгодно ли приватизировать квартиру для большой семьи? Нет, повышение прожиточного минимума для многодетных родителей может стать серьезным ударом по бюджету.

Кроме того, всегда можно претендовать на улучшение жилищных условий за счет получения новой государственной квартиры взамен старой, где количество квадратных метров на человека уже не соответствует нормам.

Это касается, в первую очередь, жителей коммунальных квартир, а также ветхих и аварийных домов под снос. Именно они в первую очередь должны рассмотреть вопрос о необходимости приватизации квартиры. Дело в том, что при расселении неприватизированного жилья, если на одного человека приходится меньше квадратных метров, чем предусмотрено нормами, то можно рассчитывать на получение более просторной жилплощади.

Так, например, согласно части 5 статьи 1 Закона города Москвы от№ 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» каждому зарегистрированному нанимателю полагается не менее 18 квадратных метров жилых помещений. В России до сих пор много ветхих домов, особенно пятиэтажек в Москве. Так что тем, у кого есть шанс расселить дома под снос с расширением жилплощади, есть смысл повременить с приватизацией квартиры.

Старшее поколение еще помнит, как все квартиры были казенными и выдавались бесплатно, а сейчас даже представить сложно.

Вы сами должны решить, стоит приватизировать квартиру или нет.

Раприватизация

Что такое приватизация квартиры? Удивительно, но это обратный процесс приватизации.

Если недвижимость не была продана, подарена или передана по наследству, заявление можно подать в муниципальное жилищное управление. В Москве, например, это Управления жилищного фонда.

Исковое заявление о признании недействительной сделки приватизации жилого помещения.

К заявлению необходимо приложить техническую документацию на объект недвижимости, выписку из домовой книги (см. как получить выписку из домовой книги) и документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

В результате квартира станет муниципальной, а жильцы будут пользоваться ею на правах договора социального найма.

В этом случае арендаторы лишатся права на бесплатную приватизацию в будущем. Проводить такие манипуляции целесообразно только в одном случае – если ваша приватизируемая квартира находится в доме под снос.

Передача жилого фонда нанимателям, занимающим его на безвозмездной основе, является временной мерой. Каждый год правительство устанавливает дату, после которой бесплатно оформить жилье, занятое по договору аренды, уже нельзя будет.

Однако с каждым годом сроки бесплатной приватизации продлеваются, и арендаторы государственных квартир получают еще один шанс переоформить их на себя. Вы можете решить, стоит ли приватизировать квартиру лично вам или нет, до марта 2017 года.

Надеемся, теперь вы знаете, что значит приватизировать квартиру и кому выгоден этот процесс.

В 1991 году граждане России получили возможность передавать государственное жилье в частную собственность (ФЗ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации») с полными правами на квартиру, в которой собственник проживает под договор социального найма. Действующее законодательство гарантирует бесплатную приватизацию до 1 марта 2018 года. В дальнейшем придется внести частичную оплату, которая рассчитывается с учетом кадастровой стоимости жилья.

Приватизация квартир в 2017 году

Для оформления права собственности необходимо собрать определенные документы, часть из которых платные. В общем случае придется потратить до 3-5 тысяч рублей. (справочные — 100, 500, 700 руб.). По срокам процедура приватизации занимает около трех месяцев: два — на рассмотрение заявления и один — на регистрацию частной собственности. Либо можно обратиться в специализированную компанию и заказать услуги по приватизации квартиры.

Пошаговая схема действий следующая:

  1. Уточнить в ЖЭКе возможность приватизации с учетом действующего законодательства.
  2. Получить согласие прописанных жильцов квартиры. Безадресный отказ в приватизации оформляется нотариусом (500 руб.).
  3. Выберите форму собственности (единоличную или общую).
  4. Обратитесь в БТИ за техническим паспортом. Сотрудники БТИ проверят состояние квартиры, определят аварийность, наличие пристроек и изменений планировки.
  5. Подготовьте необходимые документы. Этот этап занимает основное время приватизации.
  6. Подготовить и подать заявление в ЖЭК городской или сельской администрации.
  7. На основании полученного решения подписать договор о переходе права собственности на квартиру.
  8. Оформить документы для регистрации в Росреестре, который через месяц выдаст соответствующее свидетельство о праве собственности.

В случае превышения срока регистрации (более одного месяца) вы можете подать жалобу в вышестоящие инстанции.

В чем особенность приватизации квартиры

Все этапы регистрации и оформления прав собственности легко пройти самостоятельно. Но чтобы не тратить время на саму процедуру, вы можете заказать услуги специалистов, которые подготовят, подадут и примут документы. Разумеется, такую ​​работу придется оплачивать. Цены зависят от выбранного региона и сложности оформления (незаконная перепланировка, количество прописанных и проживающих и т.д.).

Виды жилья для приватизации

Жильцы муниципальных и коммунальных квартир, имеющие соответствующий статус, смогут получить право собственности. Не подлежат приватизации следующие виды жилья:

  • частная или государственная жилая недвижимость;
  • аварийный корпус;
  • комнат общежития;
  • служебные квартиры или дома;
  • жилой фонд военных городков и поселков;
  • помещений на объектах, имеющих природоохранное значение.

Для государственной или официальной собственности делается исключение при наличии специального разрешения.

ВНИМАНИЕ! Квартиры с договором безвозмездного пользования не подлежат приватизации. Для недвижимости с договором социального найма вполне допустимо получение свидетельства о праве собственности.

Участие в приватизации

Право собственности приобретают жители, имеющие вид на жительство на указанную жилплощадь. Несовершеннолетних представляют их родители или опекуны, а временно отсутствующих (по болезни, лишению свободы, воинской службе) – органы государственной власти, оставляющие за собой соответствующую долю.

ВНИМАНИЕ! В соответствии со статьей 11 в приватизации участвуют граждане старше 18 лет. Это право может быть реализовано только один раз. Повторное участие предусмотрено только для несовершеннолетних, чьи права были нарушены.

Отказ в приватизации оформляется у нотариуса. Такой документ может пригодиться в будущем при разрешении споров.

Кто может управлять имуществом

Право собственности на жилье зависит от выбранной формы:

  • индивидуальный предприниматель — всем управляет собственник;
  • совместный — участвуют все жители;
  • поделился — для принятия решения нужно согласие всех жителей

Законодательство требует распределения акций для каждого участника приватизации.

Прием документов в БТИ

Для помещений с незаконной перепланировкой или пристройками необходимо:

  • восстановить исходную раскладку;
  • легализовать изменения и получить соответствующие документы;
  • заплатить штраф.

При соблюдении всех формальностей БТИ выдает техпаспорт, который затем сдается в ЖЭК регистрационной палаты.

Перечень документов на право собственности:

  1. Заявление от каждого участника приватизации.
  2. Оригиналы и копии паспорта, а для несовершеннолетних свидетельства о рождении.
  3. Жилищные документы (приказ, договор и др.).
  4. Свидетельство о регистрации.
  5. Кадастровый паспорт. Заказ по месту жительства или на сайте Госкадастра.
  6. Выписка с указанием прописанных в жилом доме (ЖЭУ, паспортный стол).
  7. Подтверждение прав на недвижимое имущество (справка из регистрационной палаты).
  8. Квитанция об оплате коммунальных услуг.
  9. Другие документы в зависимости от ситуации (смена фамилии, развод и т.п.).

Вам необходимо обратиться в ЖЭК администрации города. По нотариальной доверенности вопросы можно решить без участия всех жильцов.

Различия между приватизированным и неприватизированным жильем

После получения права собственности на квартиру участники становятся полноправными собственниками помещения. Этот вариант удобен и выгоден по ряду причин:

  1. Жилье находится в полной собственности собственника, который может его продать, поменять, перепланировать и т.д.без получения разрешения от государства.
  2. После смерти собственника имущество переходит по наследству родственникам.
  3. Собственникам необходимо произвести обязательные платежи за ремонт и т.п.
  4. Льготное переселение из приватизированной квартиры возможно только в аналогичную по метражу. В остальных случаях по 18 кв.м на жителя (Москва).

Необходимо помнить, что приватизированная недвижимость принудительно изымается в счет погашения долгов по кредитам или в связи с неуплатой обязательных платежей.С муниципальным жильем такие действия невозможны.

Процесс приватизации начался в 1990-х годах. Этот термин относится к процессу перехода государственного имущества в частную собственность. В 2017 году в жилищное законодательство внесены изменения, в соответствии с которыми приватизация признана бессрочной .

Но на данный момент кто-то спешит оформить квартиру в собственность, а кто-то, наоборот, не считает это целесообразным.Это связано с тем, что приватизация жилья , оформленная на основании договора социального найма, имеет как свои, так и .

Извечный вопрос, жилье это или нет, достаточно распространен и ответ зависит исключительно от индивидуального положения каждого гражданина, проживающего по договору социального найма.

Нужна ли приватизация квартиры?

Под приватизацией понимается процесс передачи жилой недвижимости, находящейся в государственной собственности, в руки собственника.Более подробно понятие «приватизация» раскрыто в статье 1 Закона РФ от 07.04.1991 № 1541-1.

Приватизировать жилье или оставить все как есть — индивидуальный выбор каждого человека. Право на приватизацию квартиры возникает у гражданина, проживающего в квартире, оформленной по документу социального назначения. Никто не вправе обязать приватизировать жилье.

Поскольку с 2017 года приватизация продлена на неопределенный срок, граждане, проживающие в квартирах по договору социального найма, имеют право самостоятельно решать вопрос о приватизации жилья и на какой срок.

Сидоров А.О. проживал с женой и трехлетним сыном в квартире, оформленной на основании договора социального найма. Вместе с женой они решили приватизировать свой дом. После подачи заявления о приватизации и имеющихся документов на квартиру Сидоров А.О. отказался от заключения договора приватизации, мотивируя это следующими моментами: в заявлении Сидорова А.О. не упомянул о своем трехлетнем сыне и не предоставил письменного согласия жены.

Следует отметить, что для кооперативной квартиры приватизация вообще не требуется. Это связано с тем, что квартира, приобретенная гражданином в жилищном кооперативе , не является государственной собственностью. Согласно российскому законодательству уплата паевого взноса в полном объеме устанавливается основанием для приобретения права собственности на жилое помещение — п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 1 ст.129 ЖК РФ.

Стоит ли приватизировать квартиру?

Прежде чем сделать выбор, связанный с приватизацией квартиры, необходимо знать плюсы и минусы самого процесса приватизации и его последствий.

Гражданин-собственник не имеет права на улучшение жилищных условий, в отличие от нанимателя, и если он захочет поменять квартиру на жилье большей площади, то это произойдет за его счет.

Малообеспеченные граждане могут столкнуться с финансовыми проблемами в будущем, если захотят приватизировать свое жилье, поэтому перед решением данного вопроса следует проанализировать все обстоятельства.

Престарелые пенсионеры, проживающие в муниципальном жилье, также имеют право на приватизацию. В этом случае граждане смогут завещать это жилье своим детям или внукам.

Но есть у и отрицательные стороны : если вдруг квартира будет разрушена в результате наводнения, пожара или другого бедствия, государство не предоставит новую жилплощадь. Собственник разрушенного жилья должен самостоятельно позаботиться о восстановлении квартиры.

Преимущества приватизации

Прежде всего, основным преимуществом приватизации является образование арендатором приватизируемой квартиры законного собственника . Получив такой статус, человек имеет право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению:

  • продавать;
  • дать;
  • обмен;
  • в аренду;
  • передать по наследству.

Кроме того, собственник такой квартиры может оформить перепланировку жилого помещения получить кредит под залог приватизированной квартиры и т.д.

Стоит отметить, что приватизация квартиры может быть отменена, другими словами деприватизирована .

Это означает, что гражданин имеет право отказаться от права собственности на квартиру и снова заключить социальный договор с государством. Но стоит знать, что такую ​​сделку можно совершить один раз.

Выселить собственника за долги в отличие от неприватизированной квартиры практически невозможно. Но следует знать, что в любом случае взыскать существующую задолженность с собственника за коммунальные услуги можно без определенных проблем в судебном порядке, но лишить собственника самого приватизированного жилья не получится.

Если случится так, что дом, в котором находится приватизируемая квартира, впоследствии будет признан аварийным, то взамен старого жилья собственнику будет предоставлено другое, равное по метражу.

Минусы приватизации

Ответственность за приватизированное жилье несет собственник . Если вдруг произойдут непредвиденные обстоятельства: пожар или потоп в муниципальной квартире, то в этом случае государство возместит ущерб.Если квартира приватизирована — ремонт и восстановление жилья будет на собственника пострадавшего жилого помещения.

Плата за недвижимость тоже велика минус при приватизации — каждый год в нашей стране увеличивается налог на недвижимость, а также размер взносов на содержание жилья и его ремонт.

Если в приватизированной квартире проживает одинокий старик , не имеющий материальной поддержки со стороны родственников или других лиц, то для него это может повлечь за собой большие денежные затраты.Но если жилье не приватизировано, то платить капитальный ремонт стоит государство будет дома.

Сколько квартир может быть приватизировано одним лицом

Каждый человек, проживающий в квартире на основании договора социального найма, имеет право на приобретение этой жилплощади в собственность в результате приватизации. Законно приватизировать жилье можно сразу . А вот несовершеннолетние гражданина могут по принять участие в приватизации, т.е. зарегистрировать иное муниципальное имущество по совершеннолетию .

Если лица, зарегистрированные в квартире, владеют другим жилым помещением, этот не служит ограничением для участия в процессе приватизации. Право на единовременную приватизацию имеют все граждане, проживающие в жилище по договору социального найма, независимо от количества собственных квадратных метров.

В оформлении квартиры в собственности участвуют как члены семьи нанимателя жилого помещения, так и граждане, не состоящие в родственных отношениях с нанимателем, но прописанные в данной квартире.

Иные права и обязанности и членов семьи нанимателя в отношении занимаемого помещения содержатся в ст. 69 ЖК РФ.

Возможна ли приватизация квартиры при наличии иного имущества

Согласно ст.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 07.04.1991 № 1541- 1 любой гражданин Российской Федерации, имеющий право пользования жилым муниципальным помещением на условиях социального найма, вправе приобретать его на условиях, предусмотренных законом.

Право собственности на другое недвижимое имущество (квартира, дом и т.п.) не влияет на право приватизации квартиры.

Нужно ли платить за капитальный ремонт, если квартира не приватизирована

Гражданин, проживающий в жилом доме на основании договора социального найма, обязан своевременно оплачивать за него и поддерживать в надлежащем состоянии (ст. 678 ГК РФ). Но согласно ст. 158 и ст. 169 Жилищного кодекса РФ ежемесячные взносы на капитальный ремонт обязаны вносить только собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

При этом собственником является гос., соответственно арендатор освобождается от обязанности по оплате капитального ремонта.

Можно ли приватизировать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Каждый гражданин страны может оформить муниципальную недвижимость в свою собственность, но о неоплаченных коммунальных платежах в законе ничего не сказано. Так счет за коммунальные услуги не лишает права гражданина осуществлять приватизацию жилья.

Многие граждане сталкиваются с такой ситуацией, что при обращении с заявлением о намерении приватизировать квартиру работники службы отказывают в выдаче необходимых документов в связи с наличием задолженностей.

В этом случае специалисты действуют незаконно, их действия могут быть обжалованы в суд.

Естественно, все госслужбы стремятся повлиять на будущего собственника жилья и заставить его оплатить все долги, но в данном случае их действия не оправданы.

Кто наследник, если квартира не приватизирована

Если гражданин проживал один в квартире по договору социального найма и его близкие родственники не были в ней прописаны , то они не имеют права наследовать такую ​​квартиру .В этой ситуации квартира будет передана во владение государству .

Если лицо сможет доказать, что являлось родственником по отношению к умершему наследодателю и проживало с ним до момента его смерти, то в судебном порядке можно попытаться получить разрешение на дальнейшее проживание в такой квартире. Суд учтет мнения и на основании следующих условий вынесет решение в пользу наследника, если:
наследник, если:

  • он и наследник являются близкими родственниками друг к другу и проживали вместе.
  • в этой квартире прописан наследник, являлся иждивенцем и вел общее хозяйство с наследодателем.

В этом случае нужно будет не только провести стандартную процедуру вступления в наследство, но и переоформить все необходимые документы на квартиру и стать другим арендатором.

После этих действий такой социальный наниматель квартиры имеет право приватизировать квартиру. Только при таких условиях можно стать собственником ранее не приватизированного жилья.

Вопрос

Кто оплачивает ремонт в квартире, занятой по договору социального найма и поврежденной пожаром?

Здравствуйте! Проживаю в квартире по договору социального найма. Недавно у соседей был пожар, квартира, в которой я живу, тоже немного пострадала. Кто должен проводить ремонт?

Ответить
Добрый день. Лицо, причинившее вред, обязано возместить его в полном объеме (статья 1064 ГК РФ).Так как вы проживаете в квартире, которая находится в муниципальной собственности, государство будет обязано оплатить ремонт. В свою очередь, его доверенные лица потребуют компенсацию от ваших соседей. Таким образом, вам не придется делать ремонт в квартире за счет собственных средств.

Приватизация – один из вполне законных способов приобретения жилья в личную собственность. Этот процесс имеет свои тонкости, а также преимущества и недостатки. С ними лучше разобраться заранее.

Уважаемые читатели! В статье рассказывается о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решит именно вашу проблему — свяжитесь с консультантом:

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Основные моменты

Раньше, до развала СССР, как такового личного имущества у граждан Союза просто не было.

При этом получить квартиру для проживания от государства можно было без труда.

Сразу после развала страны ситуация резко изменилась — появилось много возможностей получить квартиру за наличные или другим способом.

Одним из них является передача недвижимого имущества из государственной собственности в частную собственность. Эта процедура называется «».

Для выполнения такой процедуры необходимо выполнение ряда очень разных условий. В то же время приватизация сопровождается. Имеет свои преимущества и недостатки.

Все тонкости процесса указаны в специальном федеральном законодательстве. По возможности вам необходимо будет ознакомиться со всеми разделами данного нормативного документа.

Только так удастся избежать разнообразных трудностей в будущем. При отсутствии какого-либо опыта в данной сфере лучше всего получить предварительную юридическую консультацию.

Что это такое

Приватизация – это процесс изменения формы собственности с государственной на частную.Данная процедура должна осуществляться строго в рамках законодательных норм.

Установлен стандартный алгоритм выполнения такой процедуры. Это необходимо будет соблюдать.

При этом разрешена приватизация квартир, а частные дома только государственные.

Есть ряд объектов, которые не могут быть приватизированы.

Этот список в настоящее время включает:

  1. жилищный кооператив.
  2. Служебные квартиры.
  3. Квартиры в признанных домах.
  4. Комнаты общежитий и жилые помещения, находящиеся в ведении Министерства обороны.

Кооперативное жилье не предполагает приватизации. Так как, по сути, такое имущество не принадлежит государству. То же самое обычно бывает и со служебными квартирами.

В то же время с аварийным жильем, а также комнатами в общежитии есть определенные варианты. Сама приватизация обычно должна осуществляться без обращения в суд.

Но в некоторых случаях участие этого органа строго обязательно.

В первую очередь это относится к следующим ситуациям:

Сам процесс приватизации характеризуется некоторыми стандартными признаками:

Приватизацию провести несложно, но она имеет ряд определенных нюансов и тонкостей. Со всеми лучше ознакомиться заранее. В первую очередь с негативными моментами — благо таковые тоже имеют место быть.

К кому относится

К гражданам, желающим участвовать в приватизации квартиры, предъявляется ряд стандартных требований.

Стандартный список таковых сегодня включает:

  1. Гражданство Российской Федерации.
  2. Постоянно проживающий в определенной квартире и проживающий в данной жилплощади.
  3. Отсутствие ранее осуществленной приватизации жилых помещений.
  4. Участие в договоре социального найма.

Одним из основных пунктов является гражданство Российской Федерации. Поскольку соответствующие законодательные нормы распространяются только на таковых.

При отсутствии гражданства участие в приватизации, даже при соблюдении всех остальных требований, будет просто невозможно.

Прописка в квартире и ПМЖ в конкретном жилом помещении также строго обязательны — за некоторыми исключениями.

При этом предполагается, что ПМЖ не требуется для граждан, которые:

Также по законодательству РФ участвовать в приватизации можно будет только один раз в жизни.

Исключение делается только для граждан, которые просто впервые участвовали в приватизации.

В такой ситуации права выбора нет, принятие прав собственности осуществляется практически автоматически — но с разрешения органов опеки и попечительства.

Представляют интересы гражданина и подают все документы за него его законные представители. Это родители, или государственные органы.

При этом сам законный представитель интересов не имеет никаких прав на имущество, приватизированное несовершеннолетним.

Если первая приватизация была проведена до достижения 18 лет, то гражданин может участвовать в ней повторно.

Аналогичная ситуация и с совершеннолетними гражданами — но официально признана судами. Они также имеют право на приватизацию — при соблюдении остальных требований.

В свою очередь документы должны быть представлены соответствующими законными представителями данной категории граждан.Опять же, сами представители не будут иметь права приватизировать недвижимость.

Также конкретный претендент на приватизацию должен быть соответствующим образом отмечен в договоре социального найма. Если такого места нет, участвовать в приватизации тоже нельзя.

Но при этом не составит труда включить в договор социального найма, прописанного на постоянной основе. Этот процесс предполагает обращение в местную администрацию.

Где содержится

Процедура приватизации должна осуществляться с участием государственных муниципальных органов — на балансе которых находится конкретная квартира. А нужно просто подать заявку.

Отказ возможен только при наличии действительно серьезных оснований. Также при наличии на территории субъекта Многофункционального центра можно будет подать в него все требуемые документы.

Именно сбор необходимых бумаг предполагает посещение ряда самых разных учреждений.

Сегодняшний список включает:

  • Росреестр;
  • органы опеки и попечительства;
  • управляющая сервисная компания;
  • суд по месту нахождения имущества.

Если приватизация будет проводиться с участием граждан, возраст которых меньше 18 лет, то необходимо будет получить разрешение органов опеки и попечительства.

Срок действия такого документа не более 14 дней.Если приватизация проводится от имени недееспособного лица, потребуется обратиться в органы соцзащиты.

Не менее важным моментом является предоставление квартиры. Вам также нужно будет подготовиться — в некоторых случаях.

Если таких документов нет, то получить их можно будет, обратившись в БТИ.

При необходимости замерщик выезжает на квартиру для получения точных данных о площади и других работ.Кроме того, если он доступен, вам необходимо его зарегистрировать. Это можно сделать опять же через БТИ.

Одним из обязательных условий приватизации является оплата коммунальных услуг. Этот пункт нужно будет подтвердить.

Для этого достаточно посетить управляющую компанию конкретного многоквартирного дома – в котором находится само имущество.

Вам потребуется получить специальный сертификат — в котором отражена актуальная информация об остатке на счете.

В случае отказа уполномоченных муниципальных органов в проведении процедуры приватизации Вам необходимо будет обратиться в суд со стандартным заявлением и пакетом бумаг.

Также важно учитывать, что существует множество различных коммерческих юридических фирм, которые предлагают приватизацию за определенную сумму.

Прежде чем обращаться в то или иное заведение, вам нужно будет ознакомиться с отзывами о нем.

Сегодня в этом сегменте рынка юридических услуг довольно много мошенников.Поэтому не стоит обращаться в организации, которые начали работать сравнительно недавно.

Так что велик шанс стать жертвой мошенников или получить услуги ненадлежащего уровня. Стоит заранее ознакомиться со всеми тонкостями.

Так как есть плюсы и минусы приватизации жилья в России. В определенных случаях от такой процедуры лучше вообще отказаться.

Какие плюсы и минусы приватизации квартиры

До недавнего времени приватизация была совершенно бесплатной, достаточно было собрать документы и.Но с марта 2020 года такая процедура стала платной.

Со всеми его тонкостями нужно будет ознакомиться заранее. Предварительное рассмотрение законодательных норм позволит избежать нарушения собственных прав, контролировать их соблюдение.

Перед началом процесса приватизации необходимо ознакомиться со следующими вопросами:

  • положительные стороны;
  • отрицательных баллов;
  • в долевой собственности;
  • муниципальный;
  • ветхое жилье;
  • при сносе дома;
  • при наследовании;
  • важных нюансов;
  • законодательная база.

Положительные стороны

Главным положительным моментом данной процедуры является возможность проведения различных операций с личным имуществом после приватизации:

  1. Продажа
  2. Раздел и многое другое.

В свою очередь, пока недвижимость находится в собственности государства, гражданин просто не имеет права проводить с ней какие-либо процедуры.

Таким образом, практически без затрат на приватизацию до марта 2020 года можно было приобрести в личную собственность любое жилье, на которое был заключен договор социального найма.

Отрицательные точки

Единственным негативным моментом, который имел приватизацию до 2020 года, была необходимость уплаты имущественного налога на недвижимое имущество (исходя из возникновения прав собственности).

Также в случае затопления, возникновения иных происшествий, повлекших повреждение самой квартиры и имущества других граждан, проживающих по соседству, необходимо будет нести единоличную ответственность.

В остальном существенных минусов не было.Поэтому по возможности стоит приватизировать.

Так как стоимость недвижимости увеличивается с каждым годом. Очень небольшое количество людей может купить его самостоятельно, без посторонней финансовой помощи.

Таким образом, в целом приватизация имеет гораздо больше положительных сторон, чем отрицательных.

В долевой собственности

Часто возникает ситуация, когда в квартирах одновременно прописаны несколько граждан и все они имеют право на приватизацию.В такой ситуации оно осуществляется стандартным способом, но одним лицом от имени всех остальных.

Вам просто нужно оформить соответственно. При отсутствии таковой осуществить регистрацию будет невозможно. Со всеми тонкостями лучше всего разобраться заранее.

Единственный минус приватизации в долевую собственность – много тонкостей в случае продажи.

К ним относятся:

При всех недостатках и особенностях приватизации в долевом формате отказываться от выполнения такой процедуры не стоит.

Так как таким образом снова возможно получить недвижимое имущество в личную собственность — которое можно использовать по своему усмотрению.

Муниципальный

На сегодняшний день муниципальные квартиры на балансе государства являются его собственностью.

Соответственно, если необходимо провести капитальный ремонт самого помещения, коммуникаций или иным образом, он осуществляется именно за счет государства.

В отдельных регионах для квартир, проживание в которых осуществляется на основании договора социального найма, действуют льготные тарифы на коммунальные услуги.

Соответственно, после приватизации ремонт будет производиться только за счет частника, а также будут отменены различные льготы.

Именно поэтому, прежде чем приступить к приватизации, необходимо будет оценить свои финансовые возможности, все положительные и отрицательные моменты.

ветхое жилье

На сегодняшний день под термином «ветхое жилье» понимают помещение, износ которого в совокупном коэффициенте составляет не менее 70%.Но опять же, следует здраво оценить свои финансовые возможности.

Так как всегда есть вероятность, что такое жилье попадет под государственную программу реставрации. При этом после приватизации проводить ремонт можно будет только за свой счет.

При сносе дома

Согласно законодательству приватизация аварийного жилого дома и помещений в нем не допускается.

Но часто граждане пытаются осуществить эту процедуру — и не без оснований.Причина тому – возможность получить бесплатно жилье в новеньком доме.

Схема довольно проста:

  • решение суда о вызове скорой помощи повторно отменено в судебном порядке;
  • идет приватизация;
  • снова проводится распознавание аварийных домов.

Проделав такие нехитрые манипуляции, можно стать участником программы ветхого жилья или аналогичной.

Осуществляется как на региональном, так и на федеральном уровне. Вместо аварийного жилья от государства выдается новое.

В случае наследования

Еще один момент, почему квартиру нужно будет приватизировать, это то, что муниципальное жилье не может быть передано по наследству.

Таким образом, если не проведен процесс приватизации, в договоре социального найма не указан ответственный арендатор и его наследники — квартира полностью переходит в пользование государства.

В нем просто невозможно будет жить, а тем более проводить с ним другие процедуры.

Поэтому с приватизацией затягивать нельзя — если есть возможность ее осуществить.

В противном случае после смерти ответственного арендатора получить имущество в собственность будет просто невозможно. Также нужно будет заранее ознакомиться со всеми тонкостями операции.

Видео: плюсы и минусы приватизации

Важные нюансы

К основным нюансам, с которыми необходимо будет ознакомиться заранее, относятся следующие:

  1. После смерти ответственного арендатора приватизировать будет невозможно.
  2. Участие в приватизации возможно только один раз.
  3. С 03.03.17 отменена бесплатная приватизация — проводить такую ​​приватизацию нужно будет только за плату.

Законодательная база

Основным законодательным документом, на основании которого можно будет осуществлять процесс приватизации, является Федеральный закон:

Сегодня процесс приватизации имеет свои тонкости и нюансы. С ними лучше всего ознакомиться до сбора всех необходимых в этом случае документов.

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ 24/7 и 7 дней в неделю .

Большинство немцев не покупают дома, они сдают их в аренду. Вот почему — Кварц

Это просто факт. Многие немцы не решаются купить дом.

Уровень домовладения в стране является одним из самых низких в развитом мире и почти последним в Европе, хотя арендная плата в Швейцарии еще выше. Вот сравнительные данные за 2004 год, когда ОЭСР последний раз обновляла свои цифры. (Трудно найти свежие сравнения, так как некоторые страны публикуют данные о домовладениях лишь раз в несколько лет или около того.)

И хотя эти данные устарели, мы знаем, что уровень домовладения в Германии остается довольно низким. В 2013 году было 43%.

Это может показаться странным. Разве домовладение не является важнейшим винтиком любой здоровой экономики? Ну, как показывает Германия — и Гершвин писал — это не обязательно так.

В Испании около 80% населения проживает в собственном жилье. (Ура!) Но безработица составляет почти 27% благодаря лопнувшему гигантскому пузырю на рынке жилья. (Ууф.)

Только 43% владеют своим домом в Германии, где безработица составляет 5.2%.

Конечно, ничто из этого не объясняет, почему немцы так много арендуют. Выяснилось, что рынок недвижимости в Германии, связанный с арендой, восходит к крайне неприятному бизнесу конца 1930-х и 1940-х годов.

Война

AP Photo

Катание на роликах в Эссене, февраль 1949 г. Около 2,25 миллиона домов исчезли. Еще 2 миллиона пострадали.Перепись 1946 года показала, что в стране, которая в конечном итоге стала Западной Германией, требовалось дополнительно 5,5 миллиона единиц жилья.

Разрушено не только жилье в Германии. Экономика была куча. Финансирование было нулевым, а валюта практически ничего не стоила. (Люди обменивались.) Если у немцев было жилье, единственным способом его построить была какая-то государственная программа.

И не забывайте, что политическая ситуация в послевоенной Германии была еще достаточно напряженной. Лидеры беспокоились о повторной радикализации населения, возможно, даже о возвращении к фашизму.Коммунизм вырисовывался как еще большая угроза с такой высокой безработицей.

Первый министр жилищного строительства Западной Германии — бывший член Вермахта по имени Эберхард Вильдермут — однажды заметил, что «количество избирателей-коммунистов в европейских странах обратно пропорционально количеству единиц жилья на тысячу жителей».

Жилищная программа одновременно вернет людей к работе и снизит стресс, связанный с жилищным кризисом. Из-за таких политических опасений, а также из-за подлинной широко распространенной потребности Западная Германия разработала свою жилищную политику так, чтобы она приносила пользу как можно более широкой части населения.

Рост арендной платы

Getty Images/Keystone

Деревня хижин в Берлине, январь 1946 года.

Вскоре после основания Западной Германии в 1949 году правительство протолкнуло свой первый жилищный закон. Закон был разработан, чтобы стимулировать строительство домов, которые «с точки зрения их оснащения, размера и арендной платы предназначены и подходят для широких слоев населения».

Сработало. Жилищный бум процветал благодаря сочетанию прямых субсидий и щедрых налоговых льгот, доступных для государственных, некоммерческих и частных организаций.К 1956 году Западная Германия сократила нехватку жилья вдвое. К 1962 году нехватка составляла около 658 000 человек. Подавляющее большинство новых единиц жилья было сдано в аренду. Почему? Потому что был небольшой спрос со стороны потенциальных покупателей. Немецкий ипотечный рынок был невероятно слаб, и банки требовали от заемщиков больших авансовых платежей. Мало у кого из немцев было достаточно денег.

Почему Германия?

Стоит отметить, что Германия была не единственной страной, пережившей жилищный кризис после Второй мировой войны. У Британии были похожие проблемы.И его правительство также предприняло масштабные расходы на продвижение жилья. Однако британцы не остались арендаторами. Уровень домовладения в Великобритании составляет около 66%, что намного выше, чем в Германии.

Почему? Ответ, кажется, заключается в том, что немцы продолжали снимать жилье, потому что в Германии арендовать жилье вроде как приятно.

Экономисты считают, что жилищная политика Германии обеспечила гораздо лучший баланс между участием государства и частными инвестициями, чем во многих других странах. Например, в Великобритании, когда правительство предоставило жилищные субсидии для поощрения строительства домов после войны, право на них имели только организации государственного сектора, местные органы власти и некоммерческие застройщики.Это фактически вытеснило частный сектор с рынка аренды. В Германии «роль государственной политики заключалась в том, чтобы следовать третьему пути, который включал в себя установление тонкого баланса между «позволить рынку взорваться» неконтролируемым образом и задушить его деспотичным вмешательством», — писал экономист Джим Кемени из Немецкий подход к жилищной политике.

Великобритания также ввела строгие ограничения на арендную плату и стоимость строительства для застройщиков государственного жилья. При этих ограничениях страдало качество жилья.Со временем разница между строительством, финансируемым государством и частным сектором, стала настолько очевидной, что арендное жилье, которое в основном финансировалось государством, приобрело клеймо. Другими словами, он стал жильем для бедняков.

Германия также ослабила регулирование пределов арендной платы раньше, чем многие другие страны, по словам экономиста Михаэля Войтлендера, который много писал о рынке жилья Германии. Напротив, в Великобритании более жесткое регулирование арендного жилья продолжалось вплоть до 1980-х годов, что вынуждало арендодателей сокращать расходы на содержание и еще больше снижало качество жилья.

Низкая арендная плата

Конечно, все эти детали политики интересны. Но может быть и более простое объяснение популярности аренды в Германии. С одной стороны, это относительно дешево. (Германия указана выше как «Deu»). Что ж, несмотря на то, что политика страны, возможно, была немного более сбалансированной, чем в других странах, ее рынок аренды по-прежнему жестко регулируется, и правила довольно благоприятны для арендаторов.(Учитывая сильную политическую поддержку арендаторов в Германии, это не должно вызывать удивления.) Например, закон Германии позволяет правительствам штатов ограничивать рост арендной платы не более чем на 15 % в течение трехлетнего периода.

Налоговый режим

Getty Images/Sean Gallup

В Берлине появится новая поставка.

Есть еще одна довольно простая причина, по которой немцы реже владеют домами. Правительство это не поощряет. В отличие от стран с высоким уровнем домовладения, таких как Испания, Ирландия и США, Германия не позволяет домовладельцам вычитать проценты по ипотечным кредитам из своих налогов.(Подробнее о структуре европейских налоговых систем см. здесь.) Без этого вычета преимущества владения и аренды более сбалансированы. «И домовладельцы, и арендодатели в Германии практически не получают субсидий», — пишет Фойтлендер в статье о низком уровне домовладения в Германии.

Эти правила, солидный запас арендного жилья и тот факт, что цены на недвижимость в Германии исторически растут очень медленно — это совсем другая история — означают, что арендная плата в Германии не растет очень быстро. А поскольку одной из основных причин покупки дома является хеджирование от роста арендной платы, тенденция к медленному росту арендной платы в Германии приводит к уменьшению количества покупателей жилья и снижению доли домовладельцев.

Вносит свой вклад и ряд других элементов, но трудно отделить, что является причиной, а что следствием. Например, немецкие банки не склонны к риску, что делает получение ипотечных кредитов более сложным и дорогим. Другие утверждают, что предложение арендного жилья в Германии может быть выше из-за ее децентрализованного регионального подхода к планированию. (Великобритания гораздо более централизована.)

В Германии просто лучше с жильем?

Не обязательно. Не то чтобы немцы тратили намного меньше своей зарплаты на жилье.Приведенные ниже данные показывают, что немцы на самом деле платят за жилье больше (в процентах от располагаемого дохода), чем в таких помешанных на жилье странах, как США, Испания и Ирландия.

Но, учитывая экономические спазмы, от которых в последние годы пострадали экономики, помешанные на домах, такие как Соединенные Штаты, Испания и Ирландия, немецкий подход к жилью выглядит довольно хорошим прямо сейчас, даже если до краха низкий уровень домовладения был рассматривается как альбатрос на экономической шее Германии.

А немцам явно нравится, как работает их жилищная система.По данным ОЭСР, более 93% респондентов в Германии говорят опросникам, что они довольны своей текущей жилищной ситуацией. Это один из самых высоких показателей среди всех стран, опрошенных аналитическим центром богатых стран. С другой стороны, ирландцы и испанцы, где домовладение распространено гораздо шире, кажутся такими же счастливыми.