Воскресенье , 26 июня 2022
Бизнес-Новости
Разное / Сдавать квартиры и не работать: Сдаю квартиру и ничего не делаю

Сдавать квартиры и не работать: Сдаю квартиру и ничего не делаю

Содержание

«Я ничего не делаю, и мне это нравится» Откровения москвички, которая сдает жилье и принципиально не работает: Дом: Среда обитания: Lenta.ru

Москвичей принято ругать — в основном за то, что «зажрались» — целыми днями сидят в офисах, пьют кофе или смузи, иногда рассекают на дорогих машинах по городу с непонятными целями, а зарабатывают в действительности на приезжих — сдают им квартиры, доставшиеся от бабушек и дедушек.

Любой более-менее адекватный человек, конечно, понимает, что это сильно утрированная картина: большинству жителей столицы все-таки приходится трудиться, и многие из них вообще не имеют собственных квартир в Москве, не говоря уже о «лишних» квадратных метрах, которые можно навязать арендаторам.

На деньги от сдачи жилья в городе живут единицы — чтобы получить должный уровень доходов, нужна не одна, а как минимум две свободные квартиры (если не брать в расчет элитную недвижимость — но такая редко достается по наследству). Кроме того, москвичи неохотно позволяют себе безделье даже при наличии источника «легких» денег — темп города не дает расслабиться.

Вырваться из потока московской суеты смогла Нина — 39-летняя безработная, в прошлом директор по маркетингу в российском подразделении крупной иностранной фирмы. Женщина сознательно отказалась от неплохой должности и теперь обеспечивает себя, сдавая в аренду двух- и трехкомнатную квартиры в центре города. Сама она, уволившись, поселилась в скромной «однушке» в спальном районе далеко за МКАД. Свою историю Нина рассказала «Дому»:

С работы я ушла два года назад, когда сын закончил школу и уехал учиться в Германию. Все совпало тогда — я осталась одна, в то же время наконец достроили дом, в котором я сейчас живу, а главное — поняла, что работать больше не хочу и не буду, и могу себе это позволить.

Фото: Александр Зеликов / ТАСС

У меня три квартиры. Двухкомнатная в самом начале Ленинского проспекта досталась от родителей, «трешка» на Чистых прудах, где мы жили семьей — это жилье мужа. Он рано умер, и сына я воспитывала практически одна. Квартира огромная, в старом доме. Можно было давно продать, положить деньги в банк и жить на проценты. Но мой сын ходил в хорошую школу в том районе, да и я не сразу пришла к тому, что можно переехать из центра.

Вообще лет примерно с 20 и до недавнего времени думать о том, как я живу, куда бегу, зачем пропадаю на работе, мне было особо некогда. Когда у мужа случился инсульт, из которого он не выбрался, у сына был активный переходный возраст со всеми составляющими — хамством, зависанием у друзей, прогулами школы, курением и алкоголем. Слава Богу, он сам из этого выбрался и сейчас, кажется, вырос в нормального человека.

А я тогда делала карьеру — казалось, по-другому нельзя — надо содержать семью. Зарабатывала на «однушку» для сына. Она ему пока не нужна и наверное уже не пригодится. Очень надеюсь, что он останется за границей, сможет там закрепиться.

В общем, к 37-ми я вымоталась так, что не хотелось уже ничего. На работе все, чего можно было достичь, достигла. Стало казаться, что моя деятельность никому и не нужна. Раздражали корпоративные порядки, сплетни, интриги — все то, чем, по сути, я жила больше десятка лет.

С кризисом в компании «воздух» вообще испортился до невозможности. Приезжие боссы из Европы стали приглашать в переговорные моих коллег, с которыми много лет проработали бок о бок, отбирали телефоны и вынуждали увольняться, стремясь дать отступные поменьше. Меня все это не коснулось, но было противно.

Материалы по теме:

Так что ушла я сама. Сделала ремонт в новой квартире и довольно быстро в нее заселилась. До центра, где я прожила всю прошлую жизнь, мне теперь добираться полтора часа. Но я туда почти и не езжу. И машину продала — ни к чему она мне теперь: все рядом, все — от хлеба до нового дивана — можно найти в радиусе километра. И в этом плюс спальных районов.

Мамину квартиру на Ленинском я сдала за два дня при помощи риелтора, которого порекомендовали знакомые. Ценник не задирала, за два года ни разу его не поднимала. Сейчас и ситуация рыночная этого делать не позволяет — квартир полно, а ремонт у меня там мамин, не ковры на стенах, конечно, но и не евро. Жильцы мои — двое братьев из Казани — как заехали, так и живут там, я с ними почти не общаюсь. Деньги переводят на карту.

С «трешкой» на Чистых прудах были сложности. Она большая, но не элитная — ремонт хоть и современный, но изрядно поистаскавшийся. Кто только не приходил ее снимать: и таджики, и группа молодых девчонок, непонятно чем зарабатывающих на жизнь, и даже один англичанин-коммунист в грязных джинсах, приехавший в Москву, чтобы «поближе познакомиться с Лениным».

В итоги сдала за месяц при содействии того же риелтора. Заехала семья москвичей — пара с двумя детьми. Одного им уже помогла устроить в местную школу, надеюсь, они со мной надолго. Очень приличные люди.

Бывшие коллеги (из числа тех, что не перестали со мной общаться после увольнения — их единицы) и друзья часто спрашивают, чем я занимаюсь целыми днями. Я отвечаю, что ничем. Так и есть. Встаю, пью кофе на лоджии. Читаю книги, хожу за продуктами. Недавно в секцию пилатеса записалась. Стала рисовать, пока по самоучителю. Может, тоже пойду на какие-нибудь художественные курсы.

Выращиваю цветы, чего раньше никогда не делала. Летом катаюсь на велосипеде, зимой много гуляю по парку, который тут в двух шагах. С соседями особо не дружу — не сложилось. И дом большой, здесь добрососедством и не пахнет. А мне и не надо этого. Я за годы работы наобщалась столько — до старости хватит.

Не трачу и половины денег, выручаемых от сдачи квартир в аренду. Откладываю на счет в банке, часть отправляю сыну.

Своего образа жизни не стыжусь совершенно. Я много пережила за последние 15 лет — смерть мужа, мамы, тяжелое взросление сына и непростые периоды на работе. И если могу уйти на пенсию до сорокалетия — то почему нет?

Не уверена, конечно, что так и буду жить здесь до глубокой старости. Может, продам одну из квартир и куплю дачу или уеду за границу, поближе к сыну. Или снова куплю машину и отправлюсь в путешествие по всему миру — когда-то мечтала об этом. Но пока есть мои 35 метров, спокойное течение времени, никаких дедлайнов, офисных истерик, звонков, переговоров. И главное — никуда не надо бежать.

Нищие рантье — бывает и такое: как живут такие люди в Москве

В Москве, да и во многих других крупных городах, есть такая социальная страта, как нищие рантье. Смешно звучит?

А всё просто: у семьи или у одного человека волей случая есть две квартиры — одна сдаётся в аренду, в другой — живут сами. Весь доход — от аренды. Мало? В Москве не менее 30 тысяч, а у многих и 50 и выше. Конечно, этого мало. Но, психология такая.

Плохая еда, отсутствие развлечений, теснота, зато на работу не надо ходить!

❗️Так вот, мы открыли тг-канал, в котором команда пишет мысли по текучке — сейчас работаем с криптой, NFT, p2e (инвестиции, запуск, продвижение). Вы знаете, что делать: https://t.me/+ZxiOULipNZo0NmYy.

Люди не хотят работать, обожают пить пиво и безвылазно сидеть дома, за компьютером. Играют в игры и при этом мечтают поселиться в теплых странах, к примеру, на Гоа, и ничего не делать. Для реализации этой мечты необходимо только одно, чтобы умерла еще одна бабушка и им досталась ещё одна квартира.

Кстати, много дауншифтеров — именно из этой категории. Встречал такого в Таиланде: сократили на работе — сдал квартиру и уехал.

У меня в соседнем подъезде есть такой мужичок. У него 3 квартиры: в однушке — он живёт, две двушки сдаёт. Квартиры ему достались от бабушек-дедушек-родителей. Ни где не работает. За всю жизнь проработал 2 года — с 93 по 95 год. Всё, далее получил первую двушку и стал рантье.

Иногда он ремонтирует свой жилой фонд, докупает технику, мебель. 1 день в месяц посещает свои объекты, забирает деньги, оплачивает коммуналку.

Если в стране ничего не случится, то он и дальше так будет жить, до конца. Кстати, вполне может себе позволить зимовку в тёплых странах, но не любит уезжать из Москвы.

Чем можно занять оставшиеся дни месяца? Он читает книги, подолгу сидит в парке, посещает галереи. Человек не усложняет себе жизнь и на вид — вполне счастлив.

Но бывают и другие примеры. Лично не знаком, но рассказали про одну семью, там 3 поколения: родители, дети и их дети — ютятся в однушке, хотя есть трёхкомнатная квартира где-то неприлично в центре. Сдают, как мне рассказали, за 90 т.р. в месяц. Никто не работает, все живут на эти деньги. Как живут? Подозреваю, очень плохо.

Истории от наших читателей:

…у меня есть среди знакомых такой нищий. У него две однокомнатных квартиры на одной лестничной клетке. Одну он сдаёт, в другой живёт сам. Не работает уже больше 10 лет. Живёт сам и ему вполне хватает денег от арендаторов. Я бы не стал осуждать таких людей. Что ж им работать за 40-50 тысяч? Уж лучше, если есть возможность, наслаждаться жизнью.

… В соседнем доме живёт девушка лет 30 (мы с ней когда-то встречались, теперь просто друзья). У неё в собственности весь этаж в подъезде. Дело в том что там были коммунальные квартиры, она скупала комнату за комнатой. Теперь сдаёт. У нас институт рядом, поэтому полно желающих снять недорогое жильё. Но нищей я бы её не назвал. Ездит на дорогом немце, одевается по моде, часто ездит за рубеж.

Автор поста: Alex Hodinar
Частный инвестор с 2006 года (акции, недвижимость). Владелец бизнеса, специалист по интернет маркетингу.

Риски сдачи квартиры в аренду

Многие считают — какая удача иметь квартиру в Москве, можно просто ее сдать и получать деньги, ни о чем особо не заботясь. Конечно, речь идет об одной квартире, то есть, когда это не бизнес, а вроде бы легкий доход.

Если вы имеете несколько жилых объектов и занимаетесь их сдачей, это уже организованная деятельность — ваша работа, тонкости которой следует тщательно изучить. Однако и одну жилплощадь не выйдет сдавать совсем уж без напряжения — есть причины для беспокойства. Рассмотрим, какие риски при сдаче квартиры часто волнуют арендодателей.

Посредники-мошенники

Столкнуться с аферистами, которые выдают себя за посредников в поиске арендаторов — вполне обоснованное опасение наймодателей московских квартир. В последнее время часто можно услышать истории, как квартиросдатчикам по телефону якобы агент крупной риэлторской компании предлагает быстро найти тех, кто желает снять их квартиру. Условие — предоплата на указанный номер карты. Люди платят, ждут услугу, не получают ее и только потом пытаются выяснить в агентстве недвижимости, их ли сотрудник — тот, по телефону. Хотя именно с выяснения нужно было начинать!

Советы всем, кому звонят с такими предложениями. Вам назвали имя крупной риэлторской компании? Прежде чем верить и переводить деньги, позвоните, напишите или придите в офис этой фирмы и узнайте, числится ли у них сотрудник с таким именем и номером телефона — обман вскроется быстро.

Важно помнить: при сдаче квартиры через солидное агентство не требуется предоплата — комиссионные риэлтор получает только после подписания договора найма между арендатором и арендодателем.

Жильцы-беглецы

Практически все при аренде квартир опасаются того, что договор найма будет расторгнут раньше оговоренного срока. (Мы не будем останавливаться на случаях, когда стороны договариваются устно и без всяких документов — тут риски увеличиваются в разы, и ведь так уже почти никто не делает.)

Чем эта история неприятна арендодателю? Придется искать нового жильца — это простой квартиры и потеря дохода, новая нервотрепка и снова опасения.

Чтобы избежать таких неожиданностей, обязательно в договоре найма пропишите срок аренды (например, вы планируете сдать квартиру на год или 11 месяцев), а на случай досрочного расторжения договора — необходимость того, чтобы стороны уведомили друг друга о своих планах не позднее чем за месяц, и так или иначе компенсировали ущерб.

Полезно знать: для арендатора «самовольный» выезд из квартиры (т. е. раньше срока и без предупреждения) может грозить серьезными убытками — ведь договор найма в этом случае продолжает действовать. Это означает, что по закону арендатор должен продолжать вносить плату за проживание в снятой им квартире, даже если он поселился в другом месте.

Неопознанные проживающие, субаренда и дети

Один из любимых страхов арендодателей — что в квартире могут поселиться не те, с кем заключали договор найма. Например, вы сдали квартиру в долгосрочную аренду семейной паре, а вместе с ними поселится орава родственников, либо квартиру пересдадут в субаренду и устроят там офис или подпольное казино.

Совет: проверяйте — наведывайтесь в сдаваемую квартиру раз в месяц, попросите соседей держать вас в курсе, все ли спокойно, не появляются ли посторонние люди слишком часто. По закону квартира может быть передана в субаренду только с письменного разрешения собственника. И даже если запрет на данную деятельность не оформлен документально, квартиросъемщик не имеет на нее никаких законных оснований. В случае нарушения вы имеете право расторгнуть договор в одностороннем порядке, выселить всех, а при нанесении вреда имуществу требовать компенсацию через суд.

Многие собственники опасаются принимать в качестве квартиросъемщиков людей с маленькими детьми, считая, что в случае чего договор с ними расторгнуть нельзя. Однако данная установка действует только при социальном найме жилого помещения. Договор коммерческого найма может быть расторгнут, если квартирант не выполняет по нему свои обязательства — и неважно, проживает он с несовершеннолетними детьми или нет.

Порча имущества

Большинство тех, кто сдает квартиры в долгосрочную аренду, дорожат этим имуществом, однако далеко не все заботятся о том, чтобы составить подробное описание передаваемого внаем жилья и скарба. Как правило, собственники просят агента по недвижимости вписать в приложение к договору найма только дорогостоящие предметы бытовой техники и мебели.

При знакомстве и оформлении договора стороны обычно пребывают в состоянии некоторой эйфории — они хотят сразу наладить контакт, понравиться друг другу и на бытовые мелочи часто не обращают внимание. Им вроде бы неудобно показаться чересчур дотошными. На практике множество обид и ссор между сторонами возникает именно из-за мелочей — разбитых тарелок, испорченных кастрюль и так далее.

Совет, проверенный временем: не ленитесь, заранее самостоятельно опишите состояние квартиры как можно подробнее (стены, окна, потолок и пол, двери, сантехника) и составьте перечень всех предметов с указанием срока службы и степени изношенности. Иногда владельцу полезно объективно оценить свое имущество.

И обязательно оставьте арендаторам инструкции по пользованию бытовой техникой — стиральной или посудомоечной машиной, плитой, духовкой, кондиционером и т. д. В договоре пропишите ответственность квартирантов за порчу имущества и размер залоговой суммы на такие случаи. Опыт показывает: только документы имеют силу, эмоциональные выпады без доказательств терпят провал.

Неоплата проживания и ЖКУ

Опасение финансовых потерь знакомо практически всем наймодателям жилья: вдруг квартиранты лишатся дохода и будут оттягивать выплаты, а то и совсем не смогут платить за проживание…

Если ваши жильцы — добропорядочные граждане, попавшие в непростую ситуацию, и вы не хотите их терять, можно временно предоставить скидку по арендной плате. Опыт самоизоляции весной этого года показал, что найти новых желающих снять жилье в Москве трудно, и нужно быть лояльнее. Некоторые наймодатели даже устроили квартирантам «арендные каникулы» — обычно условием является выполнение косметического ремонта съемного жилья в счет арендной платы.

Если вы с вашими арендаторами не оговаривали уменьшение платы или отсрочку, то действовать нужно по установленному порядку. В частности, установлены штрафные санкции — 0,1% от ставки найма за каждый день просрочки. Если сроки нарушаются дольше чем 10 дней, собственник вправе расторгнуть договор найма, а квартирант обязан освободить жилплощадь в течение 3 суток. При этом по закону он обязан оплатить арендодателю весь период фактического проживания в квартире.

Очень важно и для собственников, и для нанимателей: не пренебрегайте заполнением расписок в получении арендной платы, бланков для дополнительных финансовых договоренностей и т. д.

Для предотвращения неоплаты ЖКУ многие арендодатели квартир самостоятельно собирают с жильцов показания счетчиков и соответствующие суммы, и сами вносят деньги по квитанциям.

Проблемы с соседями

Вы не способны, да и не имеете права контролировать действия жильцов — они могут быть шумными, невежливыми и т. д. Соседи, в свою очередь, тоже способны неслабо докучать вашим жильцам, скандалить. Споры нередко возникают из-за парковочных мест.

Выход один — договариваться. Не уходите от проблемы, иногда можно приплатить соседям за контроль, иногда — припугнуть их законом о невмешательстве в личную жизнь.

Если скандалисты — жильцы, придется несладко: с ними крайне сложно взаимодействовать и еще труднее выгнать. Выгоднее отказаться от таких квартирантов. Как правило, неуравновешенных людей видно невооруженным глазом. Но лучше все-таки посоветоваться с риэлтором — у этих специалистов очень богатый опыт общения, они профессиональные переговорщики и сразу распознают скандалиста.

Сложности договора

Не все арендодатели хотят заключать договор с арендаторами — боятся «светить» свои документы, считают договор лишним обременением или вообще никчемной бумажкой. Но они забывают, что этот документ может защитить их в суде при возникновении серьезных конфликтов, поможет вернуть деньги и т. д.

Советы: не допускайте того, чтобы документы о праве собственности на квартиру попали в чужие руки; впишите в договор паспортные данные и контакты арендатора и всех, кто будет проживать с ним на вашей жилплощади; регулярно навещайте квартиру и проверяйте состав жильцов. Для субаренды (вдруг вы не против) обязательно оформляется договор поднайма.

Установите срок внесения арендной платы — лучше на месяц вперед, чтобы не переживать о том, что жильцы уедут, не заплатив. Не забывайте про залоговую сумму и пропишите правила ее траты и возврата; укажите ответственность квартиросъемщика за поломку техники при неправильной эксплуатации.

Чтобы ничего не забыть и не перепутать, сдавайте через агентство по аренде квартир. Только выбирайте крупную компанию, которая давно работает на рынке — вам будет спокойно, и услуги обойдутся бесплатно. У крупной риэлторской фирмы есть собственная база квартир, и новые арендодатели ее пополняют своими объектами — получается взаимовыгодное сотрудничество.

Кроме того, клиенты солидного агентства обеспечены профессиональной поддержкой в течение всего срока найма: их курируют специалисты в недвижимости, и если возникнут трудности, всегда можно обратиться за содействием.

Сколько можно заработать на сдаче квартиры

 

«Куплю и сдам квартиру», – думает такой инвестор. Однако, не будучи специалистом в данном вопросе, достаточно сложно заранее прикинуть, стоит ли овчинка выделки. Выясняем, как заработать на сдаче в аренду жилой недвижимости, тем самым «отбивая» расходы на ее покупку.

 

Какие квартиры сдавать лучше всего?

 

Одна из самых распространенных и одновременно с этим наиболее серьезных ошибок, которые совершают люди, которые намерены купить и сдать квартиру, – это приобретение жилья «под себя». К примеру, вы намерены сдавать новую квартиру на протяжении пары десятков лет, а потом переехать в нее на время заслуженного отдыха. В мечтах вы видите себя вдалеке от городского смога и суеты мегаполиса, поэтому покупаете жилье на лоне природы, за городом. Но дело в том, что основной процент потенциальных арендаторов – это приезжие, которые оказались в городе в связи с необходимостью работать или учиться именно здесь.

Оптимальный выбор квартиры для сдачи – это спокойный спальный район и дом в 5–7 минутах ходьбы от метро.

 

Купить и сдать квартиру: кому?

 

Немаловажно, кого вы видите в качестве арендатора принадлежащей вам жилой недвижимости. Если вас не смутит проживание в ней студентов, вахтовиков или трудовых мигрантов, то расходами на ремонт, приличную мебель и современную бытовую технику можно и пренебречь. Если же вы ориентированы на долгосрочную сдачу в аренду приличной семье – возможно, с детьми – то без свежего косметического ремонта, стиральной машины, микроволновки и прочих радостей современного человека не обойтись.

 

Как бы то ни было, всю мебель, аппаратуру и бытовую технику подробно опишите в тексте договора аренды на тот случай, если случайно или намеренно арендаторы их повредят. Что касается ремонта, то для съемной квартиры его стоимость не должна превышать размер арендной платы за один-два месяца.

 

Квартира-эксклюзив

 

Сдавая в аренду квартиру, в принципе, можно вернуть ее стоимость в течение 15–20 лет. То есть, если квартира куплена в ипотеку – при наличии солидного первоначального взноса, – можно выплатить банку долг за счет полученных от сдачи недвижимости средств.

Другой вариант «отбить» стоимость квартиры – за гораздо меньший в сравнении с жильем эконом-класса срок – это инвестиция в так называемое эксклюзивное жилье. Это расположенные прежде всего в центральной части города квартиры, совершенно не похожие на типовые, – лофты, мансарды, жилье в полуподвальном помещении, квартиры на верхнем этаже с выходом на крышу и т. п.

Огромные окна с видом на красоты города или красочные витражи, пропускающие причудливо раскрашенные в разные цвета солнечные лучи, балкончики необычной формы с коваными перилами и старинные камины – вот лишь малая часть того, что может сделать вашу квартиру привлекательной для высокопоставленных арендаторов, готовых платить за аренду впечатляющие суммы.

Наиболее желанный квартиросъемщик для желающих купить и сдать квартиру, не похожую на другие, – это топ-менеджеры, которые приехали из-за рубежа жить и работать в нашей стране. Эти люди знают толк в достойном жилье и не видят ничего необычного в том, чтобы платить за него хорошие деньги. Кроме того, иностранцы – в отличие от некоторых наших соотечественников – в большинстве своем крайне бережно относятся к чужому имуществу. Наконец, в большинстве случаев в договоре в качестве арендатора прописано не физическое, а юридическое лицо – работодатель экспата. Это хорошо для арендодателя в том случае, если возникнет какая-либо спорная ситуация.

 

Сдача в аренду квартиры в ипотеке

 

Согласно действующему законодательству, купить и сдавать квартиру в залоге не запрещается. В любом случае следует узнать, есть ли в договоре ипотеки с банком пункт о запрете на аренду данного жилого объекта третьими лицами. Если его нет, то препятствовать сдаче квартиры представители банка не вправе.

В среднем доход от аренды не превышает 8–10% от стоимости квартиры ежегодно. Однако собственнику следует принимать во внимание и возможные сложности с поиском добросовестного платежеспособного арендатора на длительный срок, и необходимость незапланированных трат – например, замену текущих кранов, косметический ремонт и т. д., и постоянно растущие коммунальные платежи, и возможную порчу имущества жильцами.

Вместе с тем купить и сдавать квартиру с целью покрыть за счет арендной платы платежи банку имеет смысл. Но имеет его такое приобретение только в том случае, когда есть средства на первоначальный взнос в размере хотя бы половины стоимости жилья. Иначе вы не только не извлечете из своей квартиры выгоды, но еще и окажетесь в минусе – ежемесячный взнос по ипотеке, оплата коммунальных платежей и мелкие досадные расходы, которые так или иначе ожидают любого владельца недвижимости, в сумме могут превысить размер ежемесячной арендной платы в два и более раз.

 

«Вторичка» начинает и выигрывает

 

Эксперты в сфере недвижимости сходятся во мнениях по поводу того, что купить и сдавать квартиру – объект вторичного рынка – целесообразнее, чем жилье в новостройках. Несмотря на возможную ветхость инженерных коммуникаций, старый фонд имеет ряд преимуществ перед свежепостроенными зданиями.

Прежде всего это развитая инфраструктура района, налаженная транспортная сеть и наличие в непосредственной близости от дома магазинов, банков, салонов и прочих необходимых для нормальной жизни объектов. Кроме того, владельцу квартиры в старом доме не придется сталкиваться с возможными проблемами в ходе усадки его фундамента. Наконец, в новостройке не угадать, кто окажется вашими соседями, а в старом фонде это известно заранее – едва ли кто-то из арендаторов захочет жить рядом с буйным алкоголиком или регулярно закатывающей по ночам бурные многочасовые скандалы супружеской парой. Стабильность и уверенность важны не только для собственников, но и для арендаторов жилья.

 

Жанна Хайруллина, БКН.РУ

 

Доход от сдачи квартиры и почему эту прибыль так сложно получить

Владельцы вдруг перепавших им квартир радостно потирают руки. Вот будем теперь ее сдавать, а сами ничегошеньки не делать. С одной стороны, повод для радости действительно имеется, а с другой — доход от сдачи квартиры может оказаться не таким уж и большим. Есть смысл разобраться с этой темой получше.

Редакция «Так Просто!» не принадлежит к развеивателям мифов, но остудить твой порыв всё же считаем необходимым. Потому что не всё так радужно, как кажется. Знаем, что многие люди очень бы хотели стать успешными рантье и жить просто за счет пассивного дохода. Просто это не будет легко.

© Depositphotos

Доход от сдачи квартиры

Давай для начала выясним, кто такой рантье. На самом деле это человек, который живет на проценты от своего капитала. Но сейчас этот термин приклеился к тем, кто сдает одну или несколько квартир. Их так и называют — квартирные рантье. Интересное начинается с самого начала, так что советуем читать внимательно.

Доход от сдачи квартиры

  1. Налоги
    Мы полагаем, что ты гражданин законопослушный, а потому со своего дохода станешь платить налоги. Тут вообще два варианта развития событий: либо ты всё делаешь по чесноку, либо остаешься «в тени», и тогда твой доход больше. Это также имеет свои плюсы и минусы. Если ты крупный рантье и сдаешь сразу несколько квартир, тогда рекомендуем работать «по-белому».

    © Depositphotos

    Во-первых, не придется объясняться с полицией по поводу того, что в твоей квартире делают «эти люди», если вдруг возникнут какие-то непредвиденные обстоятельства. Во-вторых, есть люди, которые просто не станут снимать квартиру без внятного договора: им нужно понимать, за что конкретно они отвечают и как. В-третьих, ты лучше защищен законом в общем.

  2. Клиенты
    Независимо от того, платишь ты налоги или нет, присмотрись к людям, которые собираются у тебя жить. Никто не застрахован от того, что в его прихожей окосевшие постояльцы поджарят шашлык. Расхлебывать всё равно будешь ты. Самый лучший вариант — это пары без детей, иностранцы или бизнесмены, худший — это знакомые и дальние родственники. Выбирать тебе.

    © Depositphotos

    В случае, если квартира одна и работаешь «в темную», можно селить и студентов. Однако обязательно проверять, что там у них творится. Нужно быть готовым к тому, что они не смогут вовремя заплатить за квартиру. По сути, для них нужны минимальные вложения, квартиру можно сдавать «как есть», главное — дать им хороший Интернет и стиралку. И всё будет хорошо.

  3. Имущество
    Нередко можно услышать о том, что клиенты относятся к имуществу чересчур потребительски. В этом есть зерно истины, поскольку тут работает утверждение «не свое — не жалко!» А как ты хотел? Вообще настоящий рантье никогда не сидит без дела, особенно если у него несколько квартир, которые сдаются, скажем, посуточно. Поверь, всегда есть чем заняться.

    © Depositphotos

    В любом случае у тебя должен быть правильно составленный договор, который имеет юридическую силу. Не стесняйся оговаривать все моменты, а заодно и выяснить у клиентов, как они видят жизнь в твоей квартире. Чтобы гарантировать форс-мажоры, бери у них депозит: это та финансовая прокладка, которая поможет чувствовать себя более-менее спокойно.

  4. Ремонт
    Перед сдачей и после нее, пожалуй, придется потратиться на ремонт. Даже если он косметический, это всё равно влечет за собой расходы. Кроме этого, возможен ремонт текущий: там дверь подправить, там микроволновка сломалась, там замок заклинило. Всё это будет нагружать только твой собственный карман.

    © Depositphotos

    Возможны штуки и похлеще. Квартиранты могут быть хорошими и позитивными ребятами, но вот с внимательностью может не сложиться. Забудут, скажем, перекрыть воду перед тем, как отправиться в поход, и вот тебе уже звонят соседи снизу и в нецензурных выражениях сообщают, что ты попал. Тут, конечно, глаз да глаз.

  5. Доход
    Давай гипотетически посчитаем все твои затраты и ликвидность квартиры. С налогами и ремонтом по-хорошему отними процентов тридцать от того, что у тебя получается на руки. А то и больше. Вдруг ты живешь в другом городе и придется часто ездить? А еще подумай над тем, сколько вообще можно поднять на твоей хрущевке, если она стоит где-то на отшибе.

    © Depositphotos

    Всегда дороже будет квартира, которая находится в густонаселенном районе с хорошей инфраструктурой и транспортом. Если внутри нормальный ремонт и есть современная техника, это тоже бонус. Плюс квартира полностью твоя и не в кредите. Тогда она станет приносить доход сразу. Однако в некоторых случаях придется ждать, пока она окупится.

От редакции

Легко не будет, это точно. Но у нас есть две жизненных ситуации, которые показывают совершенно разные результаты. Одна женщина мучится с квартирантами, постоянно что-то ремонтирует, постоянно разборки. Другая на деньги с квартиры прикупила домик в пригороде и чувствует себя великолепно. У обеих квартиры в столице в похожих районах. И вот что здесь не так?

© Depositphotos

Обязательно напиши в комментариях, удается ли тебе получать достойный доход от сдачи квартиры и что приходится для этого делать. Ведь не может быть, чтобы это доставляло такую массу хлопот! Читай нашу статью о том, что пишут другие рантье о том, каково им приходится с современными квартирантами. Спасибо, что остаешься с нами!

«Циан» попробует сделать ненужными риэлторов на аренде → Roem.ru

>> Вот пишу же — сравните с другими сегментами рынка

А как вам по-русски написать, чтобы было понятно — ЭТО НЕ БИЗНЕС?

Это просто ключевая вещь. Ну, не бизнес это сдача квартир. Не бизнесмены их сдают. Это даже не частные лавочки. Слышали, наверное, про такую профессию «москвич»?

Там таксопарки работают, а здесь частники, которые трясутся за свою недвижимость. Вы им предлагает работать с ней, как каршеринг работает со своими тачками.

Представьте себе на секунду, что в каршеринге частные тачки населения. Как тогда бы работал каршеринг? Представили?

Молодец, что сказать. Но аноним и дебил я, конечно.

>> но я вот уверен, что за сам факт равноправия арендодателя и арендатора какая-то часть съемщиков вполне готова платить

Посмотрите, как выше Синодов сопротивляется этому. Но у него бизнес-подход, как у продавца придорожного шашлыка в районе Геленджика.

Но я вам опять повторю, что вопрос не в равноправии. Большее количество обязанностей приводит к большему количеству споров. По судам бегать и выяснять не хочется. Это может себе позволить бизнес, но не может себе позволить бабушка-собственник.

Если сервис на себя готов переложить риски и тех и других и решать спорные вопрос, тогда дело сдвинется с мертвой точки. А до тех пор: — равноправие? Спасибо, не надо.

Собственник готов подвинуться с правами, если сервис готов будет за него вы****ть съёмщика в случае чего. Потому что сейчас съёмщик может пожать плечами и забить на всё. Частный собственник не готов иметь съёмщика, бизнес вряд ли готов иметь съёмщика до последнего, а сервис типа ЦИАНА может катком проехаться, если понадобится (теоретически).

Правильно, когда Яндекс придёт и будет подогревать тему деньгами, тогда что-то сдвинется. Но только за счёт их денег.

Они смогут организовать какие-то «льготные» страховые решения.
Они смогут организовать какие-то «приёмки/передачи».
Они смогут организовать какие-то «репутационные риски» и для тех и других.

Например, тот же AirBnb в Москве своих фотографов посылал по адресам, чтобы они делали фотографии для сайта. Это не была платная функция.

По аналогии и здесь может быть будет человек от «яндекса», который будет присутствовать при приёме/сдачи квартиры и фиксировать «нарушения».

Возможно это будет, например, платная услуга: опись какая-нибудь. Приходит такой сотрудник и описывает всё. типа зае-сь всё было и приходит при съезде жильца и описывает, как стало. Дальше всё решается в рамках договора. Написано, что испортил столешницу? Будь любезен оплати новую такую же. Если она стоит на рынке 100ку = выложи сотку. Не хочешь по-хорошему, выложишь через суд. Судом будет заниматься «яндекс».

>> Боже мой! Анонима обидели!

Господин Синодов, можешь гулять. Твой уровень понятен, спрячься за тенью Ашманова. Единственное за что мне обидно так это за то, что на роеме всё чаще комментарии уровня Дзена.

Субаренда как бизнес

1. Ошибка в локации. При неправильном выборе района вы рискуете получить убыточный объект. Люди просто не будут заселяться. И вы будете терять деньги на простое. Обязательно изучите рынок(см. пункт 2 плана: «Анализ рынка»)

2. Проблемы с собственником. Всегда есть риск попасть на неадекватного Собственника. И тут последствия могут быть самыми разными: начиная от хамства до расторжения договора сразу после сделки. Чтобы избежать этих неприятностей, тщательно проводите переговоры. Узнайте что за человек перед вами, какие у него планы и намерения относительно недвижимости. Ни в коем случае нельзя обманывать Собственника, будто вы берете квартиру для собственного проживания. Собственник — ваш партнер на долгие годы. Обязательно прописывайте в Договоре пункт о субаренде и ваши договоренности. Всё должно быть на бумаге, а не на словах.

3. Неадекватные жильцы. Неадекватные жильцы принесут вам всё, что угодно, кроме стабильного пассивного дохода. Но тут, как и в ситуации с Собственником вы полностью владеете ситуацией и сами решаете работать с таким человеком или нет.

Обязательно заключайте договор с жильцами, фотографируйте их паспорт, узнавайте о месте работы, берите залог за сохранность имущества. Не лишнем будет пообщаться хотя бы 10 минут, чтобы понять, что за человек перед вами. Если случилось так, что жилец начал вести себя неадекватно — вы имеете полное право расторгнуть с ним договор.

4. Неплатежеспособные клиенты. Случается такое, что по каким- то причинам жилец становится неплатежеспособным (увольнение или систематические задержки зарплаты). При отсутствии контроля вы рискуете не просто не получить свою прибыль, но и уйти в минус в итоге оплатив за такого клиента и аренду и коммунальные услуги.

Для того, чтобы не попасть в такую ситуацию, тщательно отслеживайте дату оплаты клиентов. Прописывайте в Договоре штрафы за просрочки платежей и ваше право на расторжение Договора в одностороннем порядке при неуплате услуг. Самое главное в этом вопросе — ваша бдительность и своевременный контроль.

5. Ошибка при выборе квартиры. Кроме локации, можно ошибиться и с самой квартирой. Квартира с запахами, старым ремонтом или неадекватными соседями явно не будет пользоваться спросом. Даже если люди и будут заселяться, они всегда будут в поиске лучшего варианта и съезжать при первой возможности. Таким образом вы получите не пассивный доход, а самую настоящую работу. Вам придётся постоянно искать новых жильцов, выезжать на показы и т. д.

Для того, чтобы этого избежать, выбирайте квартиры комфорт класса с современным ремонтом и мебелью, исправной сантехникой, при возможности в новых домах и развитых районах. Также при выборе объекта задайте себе вопрос: «Хотели бы вы жить в такой квартире?». При правильном выборе квартиры жильцы будут проживать у вас максимально долго.

Получить ваучер по 8 программе сложно. Найти арендодателя, готового принять это, сложнее.

МАКИННИ, Техас. Как потенциальный арендатор, Б.Р. Уильямс рано поняла, что ей нужен сценарий, чтобы привлечь потенциальных арендодателей: упомяните ее звездную историю аренды. Подчеркните, что жилищные ваучеры по Разделу 8 предназначены для «арендодателя», поскольку большая часть арендной платы ежемесячно вносится прямым депозитом. Всегда произносите волшебные слова: «Это безотказная система».

Иногда питч срабатывал. Но даже тогда Уильямс часто появлялся, чтобы посмотреть квартиру, только чтобы узнать, что она больше недоступна.

«Думаю, по телефону они не могли сказать, что я черный», — сказал 62-летний мужчина. За почти 30 лет участия в программе жилищных ваучеров у нее был только один белый арендодатель.

Ваучеры

Housing Choice Vouchers, более известные как ваучеры Раздела 8, призваны стать выходом из бедности для более чем 2 миллионов семей, которые используют их каждый год. Ваучеры позволяют арендаторам с низким доходом, таким как Уильямс, найти приличное жилье в районах, которые чиновники по жилищным вопросам называют безопасными, «многообещающими», которые они обычно не могут себе позволить.

По крайней мере, это намерение. Вместо этого такие арендаторы, как Уильямс, часто оказываются в ловушке ограниченных возможностей.

В середине августа Министерство жилищного строительства и городского развития США объявило, что проведет серию форумов арендодателей в выбранных городах, чтобы узнать от владельцев недвижимости о том, как сделать ваучерную программу более привлекательной для них. Агентство рассчитывает внести изменения в программу на основе того, что оно слышит.

Опыт Уильямса, знакомый многим получателям 8-й программы, показывает, насколько сложно будет преодолеть сопротивление арендодателей.

Согласно отчету Urban Institute, опубликованному в августе этого года, арендодатели регулярно дискриминируют арендаторов с помощью ваучеров на жилье, особенно арендодатели в районах с более высокой арендной платой, с высококачественными школами, транспортом и рабочими местами.

Хотя некоторых арендодателей привлекает перспектива арендной платы, поддерживаемой федеральным правительством, исследование Университета Джона Хопкинса, опубликованное в мае, показало, что многих отталкивает бюрократия программы Section 8. (HUD заказал оба исследования.)

«Очень сложно найти квартиру для аренды с ваучером на жилье», — говорит Марта Гальвес, старший научный сотрудник Института урбанистики и соавтор исследования. «Если семья [использующая ваучеры на жилье] хочет попасть в определенный район, потому что там есть хорошая школа, ей, возможно, придется очень много работать, чтобы сделать это, и у них это может не сработать».

Ставки высоки: исследования указывают на тесную связь между районом, в котором растут дети, и их жизненными перспективами.

Исследование, проведенное Гарвардским университетом, показало, что дети из бедных семей, которые переезжают в перспективные районы до достижения ими 13-летнего возраста, с большей вероятностью поступят в колледж, получат более высокие доходы и проживают в более благополучных районах, став взрослыми. Они также реже становятся родителями-одиночками.

«Постоянная работа»

Пределы дохода для участия в программе сильно различаются от округа к округу, и различные жилищные органы также могут устанавливать свои собственные пределы дохода. Но семьи должны быть очень бедными, чтобы претендовать на это, и в большинстве случаев очень бедными.

Например, в округе Даллас, штат Техас, средний доход домохозяйства держателя ваучера в 2017 году составлял 14 116 долларов.

Семьи, получающие ваучеры по Разделу 8, обязаны платить 30 процентов своего дохода за аренду. Федеральное правительство покрывает разницу до определенной суммы, которая основана на справедливой рыночной арендной плате (FMR) для этого района. Владельцы ваучеров могут выбрать жилье с более высокой арендной платой, но они несут ответственность за уплату любой суммы, превышающей стандарт оплаты HUD.

Часто ваучеров недостаточно, чтобы вывезти семью из бедных районов с расовой сегрегацией. Даллас, благодаря постановлению суда о десегрегации 1990 года, обязан предоставить некоторым семьям с низким доходом ваучеры большего размера, чтобы они могли переехать в районы с большими возможностями.

Эти ваучеры на жилье позволили Уильямс вырастить своих семерых детей в пригородных районах в хороших школьных округах в районе метро Далласа. У нее мог бы быть дом с двором и собаки, а ее дети могли бы кататься на велосипедах и устраивать ночевки.

«Это оказалось очень полезным», — сказала Уильямс, мать-одиночка. «Мы могли бы вести нормальный образ жизни».

Тем не менее, сказала она, у программы есть свои ограничения.

Всякий раз, когда Уильямс приходилось переезжать, например, когда умер ее арендодатель и его семья торопилась продать недвижимость, она снова оказывалась на рынке жилья, изо всех сил пытаясь найти достойное место для жизни своей семьи. Ей приходилось переезжать восемь-десять раз.

«Я был бы так огорчен», — сказал Уильямс, который работал учителем-заместителем и санитаром на дому.«Это было похоже на работу на полный рабочий день, с утра до вечера, с утра до вечера. Вы не поверите, сколько бензина я сжег».

Личные предубеждения

исследователя Urban Institute изучили объявления об аренде жилья в Форт-Уэрте, штат Техас; Лос-Анджелес; Ньюарк, Нью-Джерси; Филадельфии и Вашингтоне, округ Колумбия, чтобы определить, насколько сложно владельцам ваучеров найти квартиру. В среднем исследователям пришлось просмотреть 39 объявлений, прежде чем они нашли одно, отвечающее требованиям HUD по стоимости и размеру.

А дальше все стало еще сложнее: большинство арендодателей, которым звонили исследователи, сказали, что не берут ваучеры. Некоторые из тех, кто согласился показать свою квартиру владельцу ваучера, выступили против арендатора.

Арендодатели в Форт-Уэрте, Лос-Анджелесе и Филадельфии отказывали держателям ваучеров по гораздо более высоким ставкам: 78, 76 и 67 процентов соответственно. В Вашингтоне, округ Колумбия, и Ньюарке, штат Нью-Джерси, где действуют местные законы, защищающие владельцев ваучеров от жилищной дискриминации, процент отказов был намного ниже — 15 и 31 процент соответственно.

По словам Гальвеса, более низкий уровень отказов предполагает, что жилищное законодательство может облегчить владельцам ваучеров поиск жилья.

В двенадцати штатах и ​​во многих городах действуют законы, запрещающие арендодателям отказывать в предоставлении жилья на основании ваучера на жилье или получающего государственную помощь, по данным Совета по исследованию бедности и расы, организации, занимающейся вопросами гражданских прав и политики, базирующейся в Вашингтоне.

постоянного тока

В марте Вашингтон стал последним штатом, принявшим закон об «источниках дохода».Он вступит в силу в конце сентября.

Но такие законы не нужны, чтобы привлечь больше домовладельцев, сказал Грег Браун, старший вице-президент по связям с правительством Национальной ассоциации квартир, отраслевой группы, базирующейся в Александрии, штат Вирджиния.

«Вместо повсеместного требования принимать ваучеры по Разделу 8, почему бы не взглянуть на то, где программа испытывает трудности, и не сделать ее чрезвычайно простой в использовании?» — спросил Браун. «Нет никаких сомнений в том, что программа невероятно важна и невероятно ценна для обеспечения того, чтобы семьи имели доступ к доступному жилью.Но это также невероятно сложно [для арендодателей]».

По словам Брауна, упрощение оформления документов и проверок, а также создание фонда возмещения убытков арендодателям помогут привлечь больше арендодателей.

Барьером также являются негативные стереотипы о держателях ваучеров по 8-й программе.

Для исследования Университета Джона Хопкинса исследователи опросили домовладельцев в Балтиморе, Кливленде и Далласе. Они обнаружили, что две трети арендодателей, которые сдавали жилье арендаторам по 8-й программе, испытали то, что они описали как негативный опыт, и поклялись никогда больше не сдавать жилье держателям ваучеров.

Однако исследователям было трудно отделить реальные происшествия от личных предубеждений.

«Они не управляют своей жизнью, как мы. Их не так воспитывали, как нас», — сказал им один из домовладельцев. «Я вырос в достойной среде; большинство из них — нет».

Некоторые арендодатели сказали, что им не нравится прыгать через бюрократические проволочки, от оформления документов до плановых проверок жилья, чтобы проверить на предмет проблем со здоровьем и безопасностью, таких как свинцовая краска и неисправное электричество.

Другие ошибочно полагали, что органы государственного жилищного строительства обязаны встать на их сторону в спорах о возмещении ущерба — и были разочарованы, когда они этого не сделали, — сказал Филип Гарбоден, профессор доступного жилья в Гавайском университете в Маноа и один из участников исследования. соавторы.

«Арендодатель занимается бизнесом», — сказала Александра Альварадо, директор по маркетингу Американской ассоциации владельцев квартир, членской организации профессиональных управляющих недвижимостью, базирующейся в Калабасасе, Калифорния. «Вы пытаетесь снизить риск. Если группу считают рискованной, они не захотят идти на такой риск».

Тем не менее, по словам Альварадо, нет никаких доказательств того, что держатели ваучеров повреждают имущество чаще, чем другие арендаторы. По ее словам, при условии, что у потенциального арендатора чистая история аренды и солидный кредит, ее организация призывает арендодателей «не допускать дискриминации в отношении источника» арендной платы.

Надежда в почтовых индексах

Цель программы Section 8 — дать семьям с низким доходом возможность уехать из районов с высоким уровнем бедности. Тем не менее, большинство получателей ваучеров не делают этого, в значительной степени потому, что ваучеров HUD недостаточно для покрытия арендной платы в районах с более высоким доходом.

Исторически HUD определял стоимость ваучеров на основе справедливой рыночной арендной платы во всем мегаполисе. Но несколько лет назад агентство начало экспериментировать с привязкой суммы ваучера к арендной плате в каждом почтовом индексе.

В 2016 году администрация Обамы издала новые правила, требующие, чтобы 24 городских района использовали новую формулу. (Район метро Далласа также должен участвовать из-за судебного урегулирования.) Администрация Трампа пыталась приостановить действие правила в прошлом году, но федеральный судья восстановил его.

Защитники жилья надеются, что это изменение даст владельцам ваучеров больше возможностей.

В отчете, опубликованном ранее в этом году Центром недвижимости и городской политики Фурмана при Нью-Йоркском университете, прогнозировалось, что количество единиц жилья, доступных получателям 8-й программы в 24 городских районах, увеличится почти на 9 процентов, в дополнение к предоставлению большего количества единиц жилья. варианты жилья для бедных семей за пределами бедных районов с низкой арендной платой.

«Это означает более безопасные районы с низким уровнем бедности и лучшими школами», — сказала Кэтрин О’Реган, один из соавторов отчета. «Это то, что вы ищете. Это меняет экономическую мобильность и результаты взрослых для детей с низким доходом».

Аренда квартиры от Жилищной комиссии Сан-Диего

Жилищная комиссия Сан-Диего (SDHC), в том числе ее некоммерческая организация Housing Development Partners (HDP), владеет и/или управляет более чем 4100 арендными единицами жилья, которые доступны по доступной арендной плате для жителей с низким и средним доходом.

Соответствующие требованиям домохозяйства с годовым доходом, не превышающим 80 процентов среднего дохода по региону (AMI) Сан-Диего, могут арендовать жилье в SDHC по ставкам ниже рыночных.

Пожилые люди с низким доходом и люди с ограниченными возможностями могут арендовать жилье в SDHC, если их доход не превышает 80 процентов AMI Сан-Диего.

Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) ежегодно определяет AMI Сан-Диего.

Арендное жилье для пожилых людей, семей, ветеранов, рабочих и жителей с особыми потребностями — одно из нововведений в портфеле недвижимости HDP.

Программа преодоления трудностей COVID-19

SDHC разработала программу, основанную на потребностях, чтобы помочь семьям в доступном арендном жилье SDHC, которые потеряли доход из-за COVID-19, который влияет на их способность платить арендную плату.

Семьи, которые могут продемонстрировать, что они потеряли заработную плату не по своей вине, непосредственно в результате пандемии COVID-19, и в результате оказались в финансовом затруднении, будут иметь право на участие в этой программе.

Программа поможет жителям домов, находящихся в собственности или под управлением SDHC, включая HDP.Карта свойств SDHC/HDP с возможностью поиска доступна ЗДЕСЬ. Участники SDHC, получающие помощь в аренде жилья по разделу 8 по ваучеру на выбор жилья, не имеют права на участие в этой программе, но им следует обратиться к своим помощникам по жилищным вопросам для получения информации о политике SDHC в отношении трудных условий для домохозяйств, которым оказывается помощь в аренде.

Жители SDHC, пострадавшие от COVID-19, могут подать заявку на участие в программе SDHC Hardship, нажав ЗДЕСЬ

Для получения дополнительной информации о действиях в ответ на COVID-19 нажмите ЗДЕСЬ. Семьи, которые не проживают в собственности SDHC/HDP, могут ознакомиться с информацией о временном запрете города Сан-Диего на выселение, нажав ЗДЕСЬ, и/или могут позвонить по номеру 2-1-1 для получения помощи.

Подать заявку на аренду от SDHC

Чтобы подать заявку на аренду в SDHC, загрузите и заполните новый пакет заявок и отправьте его контактному лицу интересующей вас недвижимости.

Заявки принимаются, если в собственности есть квартира. Если свободных квартир нет, пожалуйста, сообщите управляющему недвижимостью, что вы хотите, чтобы вас добавили в список интересов для следующей доступной единицы.

Найти арендуемую недвижимость SDHC

прав арендаторов в Миннесоте | LawHelp Minnesota

У вас может быть возражение против выселения
«Возражение» — это довод или причина, которую вы предоставляете суду в поддержку вашего дела.
Хотя в этом буклете не обсуждаются все возможные средства защиты, в него включены наиболее распространенные средства защиты. Если вы проживаете в государственном или субсидируемом государством жилье, в вашем случае могут применяться дополнительные меры защиты (см. , Глава 10. Государственное и субсидируемое жилье ). Обратитесь к юристу или в местный отдел юридических услуг, чтобы выяснить, какие средства защиты применимы к вашему делу.

Вы можете использовать эту форму «Ответ», чтобы перечислить свои возражения в ответ на жалобу домовладельца о выселении (незаконное удержание).Чтобы использовать этот ответ, сделайте следующее: 

  1. Напишите имена сторон и номер дела из Повестки в отведенном для этого месте.
     
  2. Отметьте те средства защиты, которые применимы к вашему делу.
     
  3. Подпишите форму и поставьте дату.
     
  4. Передайте одну копию заполненного ответа администратору суда и одну копию домовладельцу на слушании, а копию оставьте себе. Помните, что у вас может быть право подать заявление на освобождение от регистрационного сбора.
     

Примечание
Форма ответа не содержит некоторых средств защиты, которые применимы только к государственному и субсидируемому государством жилью. Если вы живете в государственном или субсидируемом жилье (включая жилье по Разделу 8), обратитесь за помощью к юристу или в местный отдел юридических услуг.

Неправомерное вручение судебных документов о выселении – «Сервис»
Существуют правила о том, как судебные документы должны быть переданы (вручены) вам. Ваш арендодатель не может подать в суд на ваше выселение без надлежащего вручения вам документов.Вы должны получить повестку и жалобу не менее чем за 7 дней до судебного заседания. В большинстве случаев Повестка и Жалоба должны быть доставлены лично кем-либо, кроме домовладельца. Эти бумаги нельзя давать человеку, который не проживает в вашей квартире или не имеет «подходящего возраста и благоразумия», например, малолетнего ребенка. Домовладелец может отправить документы на ваш адрес только в том случае, если вас не могут найти в округе после того, как документы были доставлены дважды. По крайней мере, одна из этих попыток должна быть сделана между 18:00.м. и 22:00

Уведомления арендодателя, регистрация и лицензии на аренду
Уведомления
Ваш арендодатель не может подать иск о выселении, если вы не знали имен и адресов владельца или управляющего квартирой, а также имен и адресов агентов арендодателя, которые может принимать уведомления от вас.

Регистрация
Если у вашего арендодателя есть торговая марка и он не является корпорацией, арендодатель должен зарегистрировать торговую марку у государственного секретаря.Если арендодатель не регистрируется, суд должен приостановить дело о выселении до тех пор, пока арендодатель не зарегистрируется. В этом случае домовладелец должен заплатить вам 250 долларов. Позвоните государственному секретарю по телефону (651) 296-2803, чтобы убедиться, что арендодатель не является корпорацией, и узнать, зарегистрировано ли торговое наименование. Государственный секретарь может предоставить вам свидетельство о том, что торговая марка не зарегистрирована.

Лицензии на аренду
Миннеаполис и некоторые другие города требуют, чтобы арендодатели имели лицензии на аренду, прежде чем арендовать недвижимость.Если вы обнаружите, что ваша квартира не имеет лицензии, вы должны получить справку из ЖЭУ об отсутствии лицензии. В зависимости от вашего города арендодатель может не иметь права выселять вас за неуплату арендной платы, если у арендодателя нет лицензии.

Дела о невыплате арендной платы
Если в жалобе указано, что вы должны арендную плату, у вас будет защита, если вы сможете доказать, что вы уже заплатили арендную плату. Принесите в суд все квитанции, погашенные чеки или свидетелей, чтобы показать, что вы заплатили арендную плату.

Если вы заплатили часть арендной платы, а арендодатель не выдал вам квитанцию ​​о том, что вы должны заплатить оставшуюся часть арендной платы, ваш арендодатель может не иметь возможности выселить вас за неуплату оставшейся части арендной платы. Сюда входят частичные платежи, сделанные за месяц, в течение которого вы находитесь в суде. Тем не менее, вы по-прежнему можете быть должны арендную плату своему арендодателю, который может удержать часть вашего залога, когда вы выедете, или подать на вас иск в арбитражный суд, чтобы взыскать его.

Если вы удержали арендную плату, потому что ваш арендодатель не сделал необходимый ремонт, вы должны предъявить удержанную арендную плату (наличными) в суд, поскольку вам может потребоваться внести ее в суд. Кроме того, принесите все фотографии, письма домовладельцу, отчеты об инспекции и свидетелей, которые помогут доказать вашу правоту. Вы можете попросить судью снизить арендную плату из-за проблем с ремонтом (см. Подача иска о снижении арендной платы в Глава 5. Закон штата Миннесота о средствах правовой защиты квартиросъемщиков ).

Если вы предъявляете причитающуюся арендную плату в суд (или если вы заплатили арендную плату после того, как арендодатель подал иск), вы можете попросить суд предоставить вам до 7 дней для оплаты иска арендодателя и штрафа за просрочку, если суд прикажет вам заплати за это.Сборы арендодателя обычно указываются в жалобе.

Дела о повышении арендной платы
Если ваш арендодатель неправомерно поднял арендную плату, суд должен вынести решение о том, что вы не должны платить увеличение. Арендодатель должен надлежащим образом уведомить вас о повышении арендной платы и не может повысить арендную плату в ответ на ваши действия (см. Судебные иски и репрессалии в Глава 6. Отравление свинцом ). Вы должны подать в суд на сумму арендной платы, которую вы должны были до повышения. Если судья решит, что увеличение было правильным, вам придется заплатить повышенную сумму арендной платы. Суд скажет вам, когда вам нужно будет заплатить прибавку.

Дела о невыплаченных штрафах за просрочку платежа
Многие домовладельцы взимают штраф за просроченную арендную плату и добавляют его к сумме, которую вы должны. Если вы не согласились на пеню за просрочку платежа, вы должны сообщить об этом судье. Даже если договор аренды позволяет арендодателю взимать плату за просрочку платежа, она может быть недействительной. Чтобы быть законным, плата за просрочку платежа должна быть разумной и должна покрывать только те расходы, которые арендодатель заплатил в связи с задержкой вашей арендной платы. Это не должно быть пенальти. Поговорите с юристом, чтобы узнать, взимает ли ваш домовладелец штраф за просрочку платежа.

Уведомление о выселении Случаи
Если в жалобе указано, что вы получили уведомление о выселении, но не выехали, убедитесь, что домовладелец направил вам надлежащее уведомление . Арендодатель, как правило, не должен объяснять причину направления вам уведомления, но он не может принять ответные меры против вас (см. Судебные иски и репрессалии в Глава 6. Отравление свинцом ).Если ваш арендодатель принял от вас арендную плату после даты, когда вы должны были выехать, уведомление о выезде было аннулировано. Принесите в суд все квитанции, погашенные чеки или показания свидетелей, чтобы доказать, что ваш арендодатель получил вашу арендную плату.

Случаи нарушения условий аренды
Если в жалобе указано, что вы нарушили договор аренды, а вы так не считаете, представьте в суд фотографии, документы, квитанции и свидетелей, которые помогут вам доказать свою правоту. Если ваш арендодатель принял от вас арендную плату после дат, когда, по словам арендодателя, вы нарушили договор аренды, арендодатель, возможно, отказался от права использовать эти инциденты в качестве причины для вашего выселения.

Если в жалобе указано, что вы допустили незаконные наркотики в собственность, это может быть защитой, если люди, которые живут с вами, имели наркотики или допустили их в собственность, если только домовладелец не может доказать, что вы знали или имели основания для этого. знать об этой деятельности.

Если у вас есть инвалидность и вы считаете, что нарушение вами договора аренды могло быть связано с вашей инвалидностью, вы можете иметь возражение против выселения, если ваш арендодатель не предпринял разумных усилий для компенсации вашей инвалидности.Вы должны попросить арендодателя учесть вашу инвалидность. Предложите разумный план, чтобы предотвратить возникновение других проблем в будущем. Сделайте свое предложение в письменной форме.

Если вы проживаете в государственном или субсидируемом государством жилье, вас могут выселить только в случае серьезных или неоднократных нарушений существенных условий договора аренды или по другой уважительной причине. Однако некоторые договоры аренды по Разделу 8 теперь могут быть расторгнуты без причины в конце первого года аренды или в конце следующего срока, который начинается в конце первого года.Если у вас есть вопросы, вам следует обратиться к юристу или в местный офис юридических услуг.

Случаи невыплаты арендной платы и нарушения условий аренды
Если в жалобе указано, что вы должны быть выселены из-за неуплаты арендной платы и нарушения условий аренды, суд должен сначала рассмотреть иск о нарушении условий аренды. Вы не должны платить удержанную арендную плату в суде в это время. Если суд решит, что вы нарушили договор аренды и вам необходимо переехать, вам не придется платить удержанную арендную плату в суде.Если суд решит, что вы не нарушали договор аренды, то суд будет рассматривать иск о неуплате арендной платы.

Существуют и другие средства защиты в делах о выселении
Помните, что рассмотренные выше средства защиты являются лишь некоторыми из наиболее распространенных средств защиты, доступных в делах о выселении. Вам следует поговорить с адвокатом, чтобы убедиться, что вы рассмотрели все средства защиты, применимые к вашему делу.

Варианты, если ваш арендодатель отказывается производить ремонт

Если ваш арендодатель не производит ремонт после того, как вы уведомили его в письменной форме или по приказу Совета здравоохранения сделать ремонт, вам, возможно, придется рассмотреть другие варианты:

Удержание арендной платы
Ремонт и вычет
Организация
Разрыв договора аренды
Обращение в суд

Ознакомившись с возможными вариантами, вы можете проконсультироваться с организацией по защите интересов арендаторов или юристом (см. Справочник).

1. Удержание арендной платы

Один из способов заставить арендодателя исправить плохие условия — удержать всю или часть арендной платы до тех пор, пока арендодатель не выполнит ремонт. Это называется «удержание арендной платы». 44

Арендаторы имеют право удерживать арендную плату, поскольку арендодатели обязаны предоставить безопасное и пригодное для проживания жилье в соответствии с гарантией пригодности для проживания. Если арендодатель нарушает это обязательство, обязательство арендатора по уплате полной суммы арендной платы прекращается до тех пор, пока не будет произведен ремонт. 45 Арендатор может захотеть удержать всю или часть арендной платы, в зависимости от серьезности нарушений. 46 В законе не указано, сколько и как долго вы можете удерживать.

Если вы планируете удержать арендную плату, очень важно сделать это правильно. Прежде чем вы начнете воздерживаться, очень внимательно прочитайте следующие разделы этой главы. Используйте образец письма об удержании арендной платы (форма 12).

Примечание

Если вы проживаете в гостинице или мотеле или проживаете в меблированных комнатах менее 3 месяцев подряд, вы не имеете права удерживать арендную плату, чтобы арендодатель сделал ремонт.Для получения дополнительной информации о правах арендаторов ночлежных домов см. Главу 15: Комнаты.

а. Когда вы можете удержать арендную плату

Прежде чем вы сможете удержать арендную плату, вы должны выполнить определенные требования. 47 Если вы можете ответить утвердительно на все пять приведенных ниже вопросов, вы выполнили эти требования и можете на законных основаниях удерживать арендную плату.

  ДА НЕТ
В вашей квартире есть дефектные условия?
Представляют ли эти условия «угрозу или существенный ущерб» здоровью, безопасности или благополучию кого-либо, проживающего в доме? (См. контрольный список Жилищного кодекса (буклет 2)).
Знает ли арендодатель о неудовлетворительных условиях (и знает ли об этом до того, как вы просрочили арендную плату)?
Были ли условия вызваны кем-то или чем-то, кроме вас самих или кем-то, находящимся под вашим контролем (например, гостем или членом семьи)?
Может ли ваш арендодатель сделать ремонт без вашего постоянного выезда?

Если вы ответите «да» на все пять вопросов, вы можете на законных основаниях удерживать арендную плату, и ваш арендодатель не может выселить вас, хотя и может попытаться.Если арендодатель пытается вас выселить, а вы должным образом удерживаете арендную плату, ваш арендодатель может нарушать другие законы. См. Главу 12: Выселения – Репрессивные выселения.

б. Удержание дает вам возможность вести переговоры

Удержание арендной платы — самый прямой способ заставить арендодателя произвести ремонт. Чаще всего это также самая успешная тактика. Это особенно успешно в здании, где арендаторы соглашаются объединиться, чтобы не платить арендную плату. См. Главу 10: Организационные вопросы о том, как организовать кампанию по удержанию арендной платы.

Пока вы удерживаете арендную плату, у вас есть больше возможностей для переговоров с арендодателем о том, что вы хотите. Вот некоторые из вопросов, по которым вы можете договориться:

  • Дата, когда арендодатель начнет и завершит ремонт,
  • Сколько арендной платы вы будете платить (или удерживать), пока ремонт будет завершен, и
  • Какую часть удержанной арендной платы вы вернете (если таковая имеется) после надлежащего завершения ремонта.

в. Защитите себя, когда вы отказываете

Право на удержание не означает, что вы имеете право проживать в своей квартире без арендной платы.Удержание арендной платы — это способ заставить арендодателя сделать ремонт. После того, как арендодатель сделает ремонт, вы должны возобновить выплату арендной платы.

Лучший способ защитить себя, пока вы удерживаете арендную плату, — это взять деньги за аренду и отложить их на банковский счет, отдельный от любого другого банковского счета, который у вас есть. (Не храните наличные деньги в своей квартире.) Хотя закон не требует, чтобы вы вносили арендную плату в банк, есть несколько причин, по которым это хорошая идея.

  • Во-первых, если ваш арендодатель попытается выселить вас, вы можете доказать суду, что у вас были деньги для оплаты арендной платы, и что вы не просто прекратили платить, потому что не могли платить.Открытие отдельного банковского счета также укрепит ваше дело и вызовет больше доверия у судьи, если вы подадите на арендодателя в суд или если арендодатель попытается вас выселить.
  • Во-вторых, если судья в конце концов прикажет вам выплатить часть или всю удержанную арендную плату арендодателю, у вас будут эти деньги. Если вы не заплатите, вас могут выселить. Крайне необычно, чтобы судья пришел к выводу, что условия настолько плохи, что вы имеете право удержать всю (100%) арендную плату, поэтому так важно откладывать эти арендные деньги.
Примечание

По закону, после того как ваш арендодатель сделает ремонт, вы не обязаны автоматически возвращать арендодателю удержанную вами арендную плату. Только судья может приказать вам сделать это. Вы можете принять решение сохранить часть или всю удержанную вами арендную плату из-за влияния этих условий на использование вами квартиры. Если ваш арендодатель решит подать на вас в суд, чтобы вернуть удержанную арендную плату, объясните судье, как эти условия повлияли на вас и вашу семью. В зависимости от ситуации судья может принять решение о том, что вы можете оставить себе часть или всю удержанную арендную плату. 48 Чтобы попытаться избежать суда и выселения, вы также можете договориться с арендодателем о справедливой сумме, которая будет выплачена арендодателю за период, когда вы жили в плохих условиях.

д. Будьте готовы к тому, как может отреагировать ваш арендодатель

Хотя у вас есть законное право удерживать арендную плату, ваш арендодатель может попытаться вас выселить. Лучший способ защитить себя от выселения — убедиться, что вы:

Копия акта жилищной инспекции, в которой точно описаны нарушения правил, является лучшим способом документирования нарушений государственного Санитарного кодекса.Это также является доказательством того, что арендодатель знал об условиях. 49 Опять же, если у вас есть фото- или видеокамера (или вы можете ее одолжить), сфотографируйте плохие условия в идеале с отметкой даты и времени. Если вы распечатываете фотографии, напишите дату и время, когда они были сделаны, на обратной стороне фотографии. Хорошая картинка будет стоить тысячи слов, если вам нужно доказать, что плохие условия существуют.

Если домовладелец хочет вас выселить, он должен обратиться в суд и получить разрешение судьи.Если судья установит, что вы выполнили все требования закона об удержании арендной платы, у вас будет правовая защита от выселения. 50 Это означает, что судья не должен давать домовладельцу разрешение на ваше выселение, и вы можете оставаться в своем доме. Вы также можете предъявить ей юридический иск о возмещении денежного ущерба. См. Главу 12: Выселения для получения дополнительной информации о выселениях и Главу 13: Когда обращаться в суд с арендодателем для получения дополнительной информации о других судебных исках.

Судья может также обязать вас выплатить суду сумму, называемую справедливой арендной платой.Справедливая арендная плата – это стоимость вашей квартиры со всеми ее проблемами и нарушениями кодекса 51 (см. вставку после этого раздела). Если судья приказывает вам заплатить суду деньги, попросите судью также приказать арендодателю исправить все дефекты. В идеале вы хотите, чтобы суд удержал ваши арендные деньги до тех пор, пока домовладелец не сделает ремонт. Несмотря на то, что суд может разрешить вашему арендодателю использовать деньги, которые вы платите суду, для ремонта, вы можете попросить судью провести слушание до возврата этих денег арендодателю. 52 Это даст вам возможность сообщить судье, устранил ли арендодатель какие-либо проблемы.

В конце дела о выселении, если судья установит, что из-за нарушения кодекса ваш арендодатель должен вам такую ​​же сумму или больше, чем вы должны ей, вы выиграете дело и сможете остаться в своей квартире. Если, с другой стороны, суд установит, что вы должны арендодателю деньги, вы можете остаться в своей квартире только в том случае, если вы уплатите сумму, которую вы должны суду. (Вот почему важно откладывать деньги за аренду — чтобы, если судья скажет, что вы должны деньги, вы могли заплатить и остаться.) Вы должны уплатить эту сумму суду в течение 7 дней с момента получения извещения суда о причитающейся сумме. 53 В противном случае вас могут выселить. Суд также может потребовать от вас оплатить определенные судебные издержки. 54

Определение справедливой стоимости аренды: пример

Поскольку ваша плита не работает, ваш туалет сломан, вода протекает через потолок, а домовладелец отказывается предоставить вам детектор дыма, вы удерживаете всю свою арендную плату. Ваша арендная плата составляет 900 долларов в месяц.

Прежде чем вы начнете удерживать, вы письменно уведомите своего арендодателя обо всех этих условиях и получите акт жилищной инспекции. Вы также откладываете деньги за аренду в банк.

После 3 месяцев удержания арендной платы (всего 2700 долларов США) ваш арендодатель решает попытаться выселить вас вместо того, чтобы делать ремонт. Она подает иск о выселении в суд на основании неуплаты квартплаты. Выслушав обе стороны дела, судья приходит к выводу, что вы надлежащим образом удержали арендную плату. Судья также считает, что в течение 3 месяцев, когда вы удерживали арендную плату, справедливая арендная плата за вашу квартиру со всеми нарушениями кодекса составляла 450 долларов в месяц, в отличие от 900 долларов в месяц, которые вы платили.

После этого суд вышлет вам уведомление о том, что вы должны заплатить 1350 долларов за 3 месяца удержания арендной платы плюс судебные издержки. Если вы заплатите эту сумму суду в течение 7 дней после получения этого уведомления, вы можете остаться в своем доме. Вы также можете оставить себе оставшиеся 1350 долларов, которые вы удержали.

Если вы не оплатите 1350 долларов плюс судебные издержки в течение 7 дней, арендодатель имеет право выселить вас. Вот почему так важно откладывать арендную плату на отдельный банковский счет .

2.Ремонт и вычет

При определенных условиях арендаторы в штате Массачусетс имеют законное право произвести ремонт и вычесть до 4-месячной арендной платы для его оплаты. 55 Это называется «ремонт и вычет». Преимущество выбора ремонта и вычета состоит в том, что ремонт будет сделан. Недостатком является то, что вы берете на себя ответственность за то, чтобы ремонт был сделан хорошо. См. образец письма о ремонте и вычете (форма 13).

а. Когда вы можете отремонтировать и вычесть

Чтобы иметь возможность вычесть стоимость ремонта из вашей арендной платы, должны быть выполнены определенные условия.Если вы можете ответить «да» на все пять вопросов ниже, вы можете восстановить и вычесть.

  ДА НЕТ
Имеются ли нарушения, которые «угрожают или наносят существенный ущерб» здоровью, безопасности или благополучию арендатора, подтвержденные жилищным инспектором или признанные судом?
Направили ли вы арендодателю или ее агенту письменное уведомление о нарушениях?
Домовладелец не смог существенно завершить ремонт в течение 14 дней после этого письменного уведомления или в более короткий срок по распоряжению жилищной инспекции?
Были ли условия вызваны кем-то или чем-то, кроме вас самих или кем-то, находящимся под вашим контролем (например, гостем или членом семьи)?
Предоставили ли вы домовладельцу доступ в ваш дом для ремонта?

б.Что можно починить

По закону вам разрешено ремонтировать что-либо в вашей квартире или в местах общего пользования вашего дома. Если есть нарушения, затрагивающие несколько квартир или целый дом, группа жильцов может собраться и произвести ремонт. Убедитесь, однако, что все согласны, что у вас есть заверенный отчет Совета здравоохранения, в котором задокументированы проблемы, и что вы направили домовладельцу письменное уведомление о нарушениях. Затем каждый арендатор может вычесть до 4 месяцев арендной платы за свою долю от общей суммы.

Например, вы и другие жильцы можете отремонтировать котел в вашем доме, а затем все затронутые жильцы могут впоследствии вычесть до 4 месяцев арендной платы, в зависимости от стоимости ремонта.

с. Сколько можно вычесть

В соответствии с законом вы можете вычесть только арендную плату за 4 месяца в течение любого 12-месячного периода. Вы не можете накопить удержанную арендную плату за месяцы в течение нескольких лет, а затем вычесть арендную плату более чем за 4 месяца в течение одного года. Если вы решите отремонтировать и вычесть, сохраните все счета и квитанции за материалы и работу в качестве доказательства ваших затрат.Помните: когда вы делаете ремонт, вы берете на себя ответственность за то, чтобы убедиться, что он сделан правильно. Когда вы нанимаете кого-то для ремонта, спросите, какие сложности или риски могут возникнуть при выполнении ремонта. Также рекомендуется получить рекомендации для всех, кого вы нанимаете, и несколько оценок за работу, чтобы вы могли показать, что расходы на человека, которого вы нанимаете, разумны.

д. Что делать, если арендодатель считает, что вы вычли слишком много

Если арендодатель считает, что вы вычли слишком большую сумму на ремонт, он может обратиться в суд, чтобы попытаться вернуть часть этих денег.Однако закон не позволяет вашему арендодателю выселить вас, если суд сочтет, что вы вычли слишком большую арендную плату. 57 Арендодатели также не имеют права повышать арендную плату за ремонт, который вы законно сделали в соответствии с законом о ремонте и вычетах, за исключением случаев, когда есть постановление суда, разрешающее повышение арендной платы. 58

Если ваш арендодатель все же подаст на вас в суд, чтобы попытаться вернуть возможные вычеты из избыточной арендной платы, не игнорируйте судебное уведомление. Чтобы показать, что вычеты были чрезмерными, арендодатель должен показать, что вычеты были в размере арендной платы более чем за 4 месяца в течение 12-месячного периода или были необоснованными с учетом обстоятельств.При принятии решения о том, были ли вычеты необоснованными, судья рассмотрит, какие альтернативы были у арендатора на момент первого сообщения о нарушениях, насколько срочным был ремонт, а также качество и стоимость выполненных работ. 59

Ремонт незначительных нарушений правил, таких как экраны, небольшие протечки или небольшие дыры в стенах, вероятно, не будет признан судом разумным, если их не так много, что вы можете доказать, что общий эффект опасен. 60 Это сложно сделать.

3. Организовать

Если другие жильцы в вашем доме или сообществе сталкиваются с плохими условиями, есть способы работать вместе, чтобы улучшить условия жизни для всех. Все арендаторы могут согласиться удерживать арендную плату до тех пор, пока арендодатель не сделает ремонт. Группа арендаторов может попросить судью приказать арендодателю произвести ремонт. Если арендодатель категорически отказывается исправить плохие условия, арендаторы могут обратиться в суд с просьбой назначить временного арендодателя, называемого ликвидатором, для проведения ремонта. Дополнительную информацию см. в разделе этой главы под названием «Приемное участие».Арендаторы также могут организовать и вместе оказать давление на местный совет здравоохранения, чтобы он проверил их квартиры и обеспечил соблюдение Санитарного кодекса штата и местных санитарных постановлений.

Глава 10: Организация работы содержит информацию о том, как начать организовывать арендаторов. Он также даст вам конкретные организационные шаги, которые вы можете предпринять, чтобы сделать ремонт.

4. Разорвите договор аренды

Когда в вашей квартире очень серьезные нарушения санитарного кодекса и вы чувствуете, что должны переехать, закон позволяет вам расторгнуть договор аренды.Если у вас нет договора об аренде, вы можете выехать, не уведомляя арендодателя за 30 дней (или любое другое уведомление, которое может потребоваться в вашей ситуации). Вы можете расторгнуть договор аренды или выехать без обычного уведомления, потому что арендодатель нарушил свои обязательства по предоставлению пригодной для проживания квартиры в соответствии с гарантией пригодности для проживания. 61

Если вы выедете досрочно, ваш арендодатель может попытаться подать в суд на вас за досрочный выезд и на остаток арендной платы, причитающейся по любому договору аренды.По этой причине, прежде чем съехать, будет разумно получить отчет Департамента здравоохранения в качестве доказательства нарушений в вашей квартире.

Имейте в виду

Если нарушения не являются серьезными, вы можете быть привлечены к ответственности за оплату арендной платы, если вы уйдете без надлежащего уведомления.

Когда вы выезжаете из-за серьезных нарушений, вы имеете право на возврат залога. Если вам придется обратиться в суд, чтобы вернуть свой залог, вам, возможно, придется доказать, что условия в вашей квартире были достаточно суровыми, чтобы позволить вам покинуть квартиру.Для получения дополнительной информации о возврате гарантийного залога и выезде см. Главу 3: Гарантийный депозит и арендная плата за последний месяц и Главу 11: Переезд.

5. Обратиться в суд

Если ваш арендодатель отказывается делать ремонт, вы можете обратиться в суд. Суд имеет право сделать несколько вещей. Судья может:

  • Прикажите арендодателю сделать ремонт,
  • Прикажите своему арендодателю выплатить вам деньги за причиненный вам вред,
  • Назначить управляющего: лицо или организация, назначенные судом для управления имуществом и его ремонта (см. раздел в этой главе «Управление конкурсным производством») 62 ,
  • Оштрафуйте вашего арендодателя или посадите его в тюрьму за нарушение закона.

Существует четыре типа жалоб, которые вы можете подать в суд с требованием, чтобы арендодатель произвел ремонт:

  1. Ходатайство арендатора;
  2. Чрезвычайный судебный запрет, также называемый временным запретительным судебным приказом;
  3. Заявление о возбуждении уголовного дела;
  4. Гражданский иск.

а. Ходатайство арендатора

Арендаторы могут попросить судью приказать арендодателю исправить условия, нарушающие санитарный кодекс штата (или местное постановление о здравоохранении, если оно более строгое).Это называется ходатайством арендатора. 63 См. образец Заявления арендатора о введении в действие санитарного законодательства (форма 14). Когда вы подаете ходатайство арендатора, судья может:

  • Приказать арендодателю сделать ремонт или
  • Назначьте временного арендодателя, называемого приемщиком, для выполнения ремонта.

Преимущество подачи петиции арендатором заключается в том, что это может быть безопасным способом сделать ремонт без удержания арендной платы, а судебный сбор за подачу иска невелик. 64 Если вы удерживаете арендную плату, вам, возможно, придется обратиться в суд, чтобы защитить себя от выселения. Если вы подаете петицию арендатора, вы, а не ваш арендодатель, обращаетесь с этим вопросом к судье. Ходатайство арендатора также дает вам больше возможностей для переговоров с арендодателем о том, что вы хотите. Дополнительную информацию о ведении переговоров см. в Главе 14: Использование судебной системы — Переговоры о хорошем мировом соглашении и Главе 10: Организация — Обсуждение решения с домовладельцем.

Когда вы подаете ходатайство арендатора, судья также имеет право принимать некоторые другие решения.Судья может решить, что до тех пор, пока ваш арендодатель не сделает ремонт, ваша арендная плата должна быть снижена до справедливой стоимости аренды вашей квартиры. Справедливая стоимость аренды — это стоимость вашего дома со всеми его проблемами. Судья может потребовать, чтобы вы заплатили эту сумму секретарю суда (в дополнение к любой прошлой арендной плате, которую вы удержали или задолжали), пока арендодатель занимается ремонтом. 65 В идеале вы хотите, чтобы суд удержал эти деньги до тех пор, пока арендодатель не сделает ремонт, чтобы у арендодателя был какой-то стимул для его выполнения.Однако судья может передать эти деньги вашему арендодателю на ремонт. 66

Примечание

Судья также имеет право в ходатайстве жильца приказать Совету здравоохранения осудить очень опасное здание. Это может привести к выселению жильцов. 67 (Подробнее об осуждении см. в этой главе «Что делать, если ваше здание осуждено».)

б. Чрезвычайный судебный запрет

Если вы хотите, чтобы судья приказал вашему арендодателю произвести срочный ремонт, вы можете подать жалобу и попросить суд вынести судебный запрет. 68 Судебный запрет — это распоряжение суда, в котором вашему арендодателю предписывается принять незамедлительные меры для решения проблемы или прекратить делать что-либо незаконное. Например, судья может приказать арендодателю немедленно отремонтировать систему отопления.

В большинстве случаев арендаторы запрашивают экстренный судебный приказ, называемый временным запретительным судебным приказом или ВЗ, когда они впервые обращаются в суд и подают жалобу. Поскольку это чрезвычайная ситуация, вы можете запросить TRO без предварительного уведомления арендодателя.См. временный запретительный судебный приказ (форма 15).
Или попробуйте интерактивное интервью MassAccess «Жалоба на временный запретительный судебный приказ», в котором вы можете заполнить, просмотреть, подписать и отправить запрос на временный запретительный судебный приказ в суд со своего смартфона или компьютера.

 

Если судья выдает вам ВНЖ, то она действительна только на короткий срок — максимум 10 дней. Если вам нужно, чтобы судебный приказ действовал более 10 дней, вы должны попросить суд назначить другое слушание, на котором вы можете запросить так называемый предварительный судебный запрет.Предварительный судебный запрет – это постановление, которое может распространяться на более длительный период времени. Если вы используете Форму 15, вы можете запросить слушание для предварительного судебного запрета одновременно с запросом на получение ПВП.

Если вы получили ТРО от судьи, немедленно отнесите его копию в офис шерифа или констебля. Шериф или констебль должны вручить его вашему арендодателю. TRO не годится, если ваш арендодатель не знает об этом. Если ваш арендодатель отказывается подчиняться TRO, вам следует снова обратиться в суд и сообщить об этом судье.Если судья установит, что ваш арендодатель не соблюдал ТРО, арендодатель может быть обвинен в неуважении к вам и может быть арестован и оштрафован.

Когда вы подаете жалобу с целью получения ПВП и предварительного судебного запрета, вам также необходимо будет оплатить сборы за подачу и обслуживание. Если вы не можете позволить себе эти сборы, вы можете попросить суд отменить или отменить сбор за подачу и уплатить сбор за обслуживание. Для этого используйте форму Affidavit of Indigency (Буклет 9).

с. Уголовное дело

Если ваш арендодатель отказывается производить ремонт, вы можете подать заявление о возбуждении уголовного дела (и оплатить регистрационный сбор) или попросить Департамент здравоохранения подать заявление о возбуждении уголовного дела.Вы можете делать это одновременно с другими стратегиями. Поскольку на то, чтобы назначить слушание по уголовному делу, суду может уйти несколько недель, эта стратегия обычно не дает быстрого результата. Однако уголовная жалоба может привести к тому, что арендодатель будет вынужден заплатить штраф или провести время в тюрьме. Преимущества уголовного иска перед гражданским иском:

  • Это может оказать дополнительное давление на арендодателя в плане проведения ремонта.
  • Если Департамент здравоохранения подаст заявление о возбуждении уголовного дела, возможно, вам не придется обращаться в суд, поскольку инспектор может представить все необходимые доказательства.

Основным недостатком уголовного дела является то, что вы теряете контроль над делом. Дело будет вести помощник окружного прокурора или городской прокурор. Вы или ваш адвокат не контролируете повседневное направление иска. Кроме того, вы должны быть готовы и способны появляться в суде, иногда раз в неделю, если вы являетесь лицом, подающим жалобу. Вы можете получить более быстрые результаты, если подадите гражданский иск или ходатайство арендатора.

Существует два вида уголовных дел, которые арендаторы могут возбудить против арендодателей, не устранивших нарушения СанПин.Во-первых, когда арендодатель не соблюдает санитарный кодекс. 69 Вы или Департамент здравоохранения можете подать такую ​​жалобу. 70 Штрафы за нарушение Санитарного кодекса штата могут составлять от 10 до 500 долларов в день. 71

Второй тип случаев, когда арендодатель не обеспечивает отопление, горячую воду или другие коммунальные услуги или мешает вам спокойно наслаждаться. Только арендаторы, пострадавшие от неправомерных действий арендодателя, могут подать уголовную жалобу такого типа.Чтобы подать жалобу такого типа, вам не нужна инспекция Департамента здравоохранения, хотя это очень полезно. В дополнение к штрафу вашего арендодателя, судья также может приговорить арендодателя к тюремному заключению на срок до 6 месяцев за нарушение закона о спокойном отдыхе.

д. Гражданская жалоба

Если арендодатель отказывается устранять нарушения кодекса, жильцы могут подать гражданский иск или иск о мелких претензиях. Дело о мелких исках — это гражданский иск, сумма которого не превышает 7000 долларов США. 72 В гражданском иске вы подаете иск против вашего арендодателя о денежном возмещении вреда, который вы понесли или страдаете из-за нарушений кодекса; и вы также можете попросить судью издать судебный запрет (см. раздел Чрезвычайный судебный запрет).Вы также можете назначить управляющего (см. раздел «Управление делами»). Если вы подаете гражданский иск против своего арендодателя из-за того, что он не сделал ремонт, вы можете включить в него в основном шесть типов судебных исков:

  • Нарушение гарантии обитаемости,
  • Нарушение тихого наслаждения,
  • Несправедливые и вводящие в заблуждение действия,
  • Халатность,
  • Причинение эмоционального стресса,
  • Неприятности.

Каждое из этих юридических требований описано в Главе 13: Когда обращаться в суд на арендодателя.По мере чтения вы можете обнаружить, что ваш арендодатель нарушил другие законы. Прежде чем вы решите подать иск против вашего арендодателя, вам необходимо тщательно оценить силу вашего дела.

О Вне досягаемости | Национальная жилищная коалиция с низким доходом

Пандемия COVID-19 и ее экономические последствия подчеркивают необходимость усиления системы жилищной защиты в Соединенных Штатах. COVID-19 стал экономической катастрофой для многих домохозяйств, в основном цветных людей, именно потому, что многие уже не могли позволить себе свои дома.Юрисдикциям по всей стране пришлось создать новые программы экстренной помощи в аренде жилья, потому что допандемические программы жилищной помощи, если они вообще существовали, были недостаточны для обеспечения жильем арендаторов. Еще долго после того, как опасности для здоровья населения и экономический кризис постепенно отступят, низкооплачиваемые работники и арендаторы с низким доходом будут по-прежнему находиться в шатком положении, пока мы не создадим постоянные решения широко распространенной недоступности жилья.

Работник, работающий полный рабочий день, должен получать почасовую оплату в размере 24 долларов США.90 в среднем, чтобы позволить себе скромный арендный дом с двумя спальнями в США. Эта заработная плата за жилье для дома с двумя спальнями на 17,65 долларов выше, чем федеральная минимальная заработная плата в размере 7,25 долларов, и на 6,12 долларов выше, чем средняя по стране почасовая заработная плата в размере 18,78 долларов, заработанная арендаторами. . В 10 штатах и ​​округе Колумбия заработная плата за жилье с двумя спальнями составляет более 25 долларов в час.

Арендаторы с самыми низкими доходами сталкиваются с самой большой проблемой в поиске доступного жилья. Средний работник с минимальной заработной платой должен работать почти 97 часов в неделю, чтобы позволить себе арендовать дом с двумя спальнями, или 79 часов в неделю, чтобы позволить себе арендовать дом с одной спальней по средней справедливой рыночной арендной плате.Ни в одном штате человек, работающий полный рабочий день за федеральную минимальную заработную плату, не может позволить себе квартиру с двумя спальнями по справедливой рыночной ренте. Только в 218 округах из более чем 3000 по всей стране работник, работающий полный рабочий день и получающий минимальную заработную плату, может позволить себе арендовать дом с одной спальней по справедливой рыночной ренте.

В большинстве районов США семья из четырех человек с доходом на уровне бедности зарабатывает не более 26 500 долларов и может позволить себе ежемесячную арендную плату в размере не более 663 долларов. Средняя рыночная арендная плата по стране за дом с одной спальней составляет 1061 доллар в месяц и 1295 долларов за дом с двумя спальнями, что далеко не по карману бедной семье.

Работники с минимальной заработной платой — не единственные работники, которым трудно платить арендную плату. Заработная плата за жилье с двумя спальнями в размере 24,90 долларов США недоступна почти для 60% всех наемных работников. Средней почасовой оплаты в размере 21,22 доллара едва хватает, чтобы позволить себе квартиру с одной спальней, а почти половина всех работающих зарабатывают меньше этой суммы. Средняя заработная плата арендатора, 18,78 долларов в час, меньше, чем национальная заработная плата на жилье с одной спальней.

Простое введение в закон о арендодателях и арендаторах

Мы все можем стремиться стать домовладельцами, но когда мы только начинаем свою жизнь, большинство из нас часто арендует жилье.

Вне зависимости от того, переезжаете ли вы в первый раз или являетесь серийным арендатором, экономящим на первой покупке дома, большинство из нас в какой-то момент своей жизни снимет квартиру или дом. Это означает, что мы вступаем в мир подзаконных актов, к которым мы, возможно, не готовы.

Аренда — это не просто поиск места, подходящего для вас и ваших потребностей по доступной цене. Нет. Сюда входят арендодатели с несколькими страницами договора аренды, в котором подробно описывается все, что идет с ключами. Правила аренды будут составлены таким образом, чтобы арендодатель получил максимальную выгоду, поэтому важно знать свои права как арендатора, прежде чем ставить подпись под пунктирной линией.

Права этих арендаторов варьируются от штата к штату, но независимо от того, где вы живете, если вы снимаете или планируете арендовать квартиру, вы можете защитить свою безопасность, здоровье и финансы, понимая правовые и незаконные методы аренды.

Ваши права арендатора

Недискриминация

Закон о справедливом жилищном обеспечении, впервые принятый в 1968 г. и измененный с тех пор, запрещает дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, происхождения, религии, пола, семейного положения или инвалидности.Закон о справедливом жилищном обеспечении применяется как к аренде, так и к продаже недвижимости. Поэтому вам не могут отказать в аренде на основании любого из упомянутых защищенных классов.

В некоторых штатах, таких как Массачусетс, эта защита также распространяется на людей, которые используют федеральные субсидии или субсидии штата для полной или частичной оплаты своей арендной платы.

Если вы считаете, что подверглись дискриминации, обратитесь в Департамент жилищного строительства и городского развития (1-800-669-9777), чтобы подать жалобу.

Тихое удовольствие

Предполагается, что все арендованные владения должны предусматривать право «тихого пользования».Это означает, что вы, как арендатор, имеете право на разумную свободу от беспокойства со стороны арендодателя.

Если нет чрезвычайной ситуации (например, пожара или стихийного бедствия), ваш арендодатель должен предварительно уведомить вас, прежде чем войти в помещение.

Обитаемость и ремонт

Одним из больших преимуществ аренды перед владением собственным домом является то, что ваш арендодатель несет ответственность за содержание здания. Если котел сломается в разгар зимы и потребует ремонта за 1500 долларов, он не выйдет из вашего кармана.

Арендодатели несут ответственность за то, чтобы арендованное жилье было безопасным и пригодным для жилья, а также за устранение любых серьезных проблем, которые делают жилье менее пригодным для жизни.

Арендная плата непригодна для жилья (например, без отопления, надлежащей сантехники или электричества) — это аренда, по которой вы можете прекратить платить арендную плату или сделать ремонт самостоятельно и вычесть расходы из будущей арендной платы.

Однако арендаторы обязаны содержать некоторые вещи, в том числе:

  • Содержание квартиры в чистоте и санитарии.
  • Безопасная эксплуатация газовых, электрических и сантехнических приборов.
  • Утилизация мусора.
  • Не сносить и не повреждать какую-либо часть здания.
  • Устранение любого ущерба, причиненного арендаторами, гостями или домашними животными.

Как насчет проблем между капитальным ремонтом (за который отвечает арендодатель) и мелкими ремонтными работами, которые оплачивает арендатор? Когда дело доходит до ремонта протекающих кранов, скрипучих половиц или даже перегоревших лампочек, некоторые домовладельцы могут быть заведомо скупы (или просто медлительны).

Один из способов заслужить благосклонность своего арендодателя (и избавить себя от множества печалей) — выполнить мелкие ремонтные работы, например, заменить лампочку, самостоятельно.

Некоторые вещи будет труднее получить, чем другие. Если вы просите новую посудомоечную машину, вы мало что можете сделать, если арендодатель не хочет ее ставить. или сломанный замок) вы должны быть тверды в требовании ремонта.

Сначала уведомите своего арендодателя в письменной форме о требуемом ремонте. Затем дайте ему или ей разумное количество времени, чтобы исправить ситуацию. Согласно большинству законов, 30 дней является разумным, но это зависит от серьезности ремонта. Два дня могут быть разумными, если проблема в сломанном обогревателе зимой.

Если ваш арендодатель не выполнит требования, у вас есть несколько вариантов:

Метод ремонта и вычета

В некоторых штатах (чтобы убедиться в этом, обратитесь к законодательству вашего штата) арендаторы могут оплатить любой ремонт, который влияет на здоровье и безопасность (например, протекающую крышу, отсутствие горячей воды, утечку газа или канализацию), а затем вычесть стоимость ремонта из арендной платы (при условии, что она не превышает месячной арендной платы).

Очевидно, вы должны задокументировать все (в том числе сообщить о дефекте арендодателю, предоставить ему разумное количество времени для выполнения требований и любой ремонт, за который вы платите).

Метод ликвидации

Если дела обстоят настолько плохо, что вы не можете безопасно жить в квартире, у вас может быть законное право отказаться от квартиры и перестать платить арендную плату. Очевидно, что это крайняя мера, и вы можете ожидать какой-то юридической борьбы, если при этом нарушаете договор аренды.Но если квартира явно небезопасна и арендодатель не предпринял никаких усилий, чтобы исправить ситуацию, закон, как правило, отдает предпочтение вам как арендатору.

Где узнать о правах арендатора

RentLaw.com — одно из лучших мест, где можно найти законы штата, касающиеся аренды и справедливого жилья.

В каждом штате издается Справочник по правам арендаторов, который обычно можно загрузить в формате PDF либо в Департаменте недвижимости, либо в Департаменте по делам потребителей. Вот некоторые из наиболее распространенных проблем арендаторов по штатам, хотя обязательно ознакомьтесь с законами о арендодателях и арендаторах вашего штата, поскольку они могут часто меняться.

14 дней 1 период аренды 96 дней 9 дней 296 дней 96 дней 2 5 14 дней 90
Государство Гарантийный депозит возвращен Гарантийный депозит
максимум
Уведомление о повышении арендной платы Уведомление о доступе в помещение Уведомление о выселении в связи с просроченной арендной платой
Алабама 60 дней 1 месяц Н/Д 2 дня 7 дней
Аляска 14 дней 2 месяца 30 дней
24 часа 7 дней 24 часа — 9 6 дней
Аризона 14 дней 1.5 месяцев 30 дней
2 дня 5 дней 10 дней
Арканзас 60 дней 2 месяца 1 период аренды
Н/Д, но «разумный» 3 дня
Калифорния 21 день 30 дней 60 дней
24 часа 3 дня 3 дня
Колорадо От 30 до 60 дней, указано в аренде Без ограничений Указано в аренде Неприменимо, но «разумно» 10 дней
Коннектикут 30 дней 2 месяца Н/Д Н/Д, но «разумно» 5 дней 5 дней
Делавэр 20 дней 1 месяц 60 дней
2 дня 5 дней 7 дней
Флорида 15 дней Без ограничений 15 дней 12 часов 3 дня 15 дней
Грузия Не указано Без ограничений 60 дней
Аренда Не указано; в судебном порядке Не указано; в судебном порядке
Гавайи 14 дней 1 месяц 45 дней
2 дня 5 дней Немедленно
Айдахо 21 день Без ограничений 15 дней Н/Д, но «разумно» 3 дня 3 дня
Иллинойс 30-45 дней Без ограничений 30 дней
24 часа
5 дней 5
Индиана 45 дней Без ограничений 30 дней
24 часа 10 дней Немедленно
Айова 30 дней 2 месяца 60 дней 24 часа 30 дней 30 дней
Канзас 30 дней 1 месяц 30 дней
24 часа 3-10 дней
Кентукки 60 дней Без ограничений 30 дней
2 дня 7 дней 15 дней
Луизиана 30 дней Без ограничений 10 дней
Нет 5 дней 5 дней
Мэн 21-30 дней 2 месяца 45 дней 24 дня 7 дней 7 дней
Мэриленд 45 дней 2 месяца 45 дней Н/Д, но «разумно»
5 дней
Массачусетс Немедленно За 1 месяц Надлежащее уведомление Н/Д, но «в разумных пределах»
14 дней 3
Мичиган 30 дней 1.5 месяцев 30 дней 24 часа 7 дней От 24 часов до 30 дней
Миннесота 21 день Без ограничений 1 период аренды плюс 1 день Нет Немедленно 7 дней
Миссисипи 45 дней Без ограничений Аренда 30 дней 3 дня 30 дней
Миссури 30 дней 2 месяца Н/Д Нет 5 дней 10 дней
Монтана 10 дней Без ограничений 30 дней 24 часа 3 дня 14 дней
Небраска 2 недели 1 месяц 30 дней 24 часа 3 дня 14 дней
Невада 30 дней 3 месяца 45 дней 24 часа 3 дня 3 дня
Нью-Гэмпшир 30 дней 1 месяц 30 дней Н/Д, но «разумно» 7 дней 96 дней
Нью-Джерси 30 дней 150% от арендной платы 30 дней Н/д, но «разумно» Немедленно 90 дней
Нью-Мексико 30 дней 1 месяц 30 дней 24 часа 3 дня 7 дней
Нью-Йорк 14 дней 1 месяц 30 дней Н/Д, но «разумно» 3 дня 10 дней
Северная Каролина 30 дней 1.5 месяцев Нет 24 часа 10 дней Аренда
Северная Дакота 30 дней 1 месяц 30 дней Н/Д, но «разумно» 3 дня 3 дня 9029
Огайо 30 дней Без ограничений
30 дней 24 часа 3 дня 3 дня
Оклахома 30 дней Без ограничений
В аренду 24 часа 5 дней Возможно, немедленно
Орегон 31 день Без ограничений
90 дней 24 часа 3 дня 14 дней
Пенсильвания 30 дней 2 месяца 30 дней 48 часов 10 дней 10 дней
Род-Айленд 20 дней 1 месяц 30 дней 2 дня 5 дней после 15 дней опоздания 96 дней 902
Южная Каролина 30 дней Без ограничений Нет Не применимо, но приемлемо 5 дней 14 дней
Южная Дакота 14 дней 1 месяц
30 дней 24 часа 3 дня 96 дней 9022
Теннесси 30 дней Без ограничений Нет 48 часов 14-30 дней 7-14 дней
Техас 30 дней Без ограничений 30 дней Н/Д, но «разумно» 3 дня 3 дня
Юта 30 дней Без ограничений 15 дней 24 часа 3 дня 3 дня
Вермонт 14 дней Без ограничений, кроме городов Берлингтон и Барре, 1 месяц 60 дней (Берлингтон 90 дней) 48 часов
Вирджиния 45 дней 2 месяца Нет 24 часа 5 дней 30 дней
Вашингтон 21 день Без ограничений 14 дней 2 дня 20 дней 10 дней
Западная Вирджиния 60 дней 1 месяц Нет Нет Немедленно 10 дней
Висконсин 21 день Без ограничений Нет 12 часов 5 дней 14 дней
Вайоминг 30 дней Без ограничений Нет Нет 3 дня 3 дня

Залог

В большинстве штатов законодательно установлен крайний срок, в течение которого арендодатель должен вернуть вам залог после вашего выезда.

Например, в Калифорнии у арендодателя есть до 21 дня, чтобы вернуть ваш гарантийный залог. В штате Массачусетс домовладелец должен немедленно вернуть вам залог.

В Арканзасе, Кентукки и Западной Вирджинии у домовладельца есть 60 дней. Убедитесь, что у арендодателя есть ваш правильный адрес для пересылки, чтобы вы могли вовремя вернуть свои деньги.

Многие штаты также требуют, чтобы арендодатели предоставили вам подтверждение внесения депозита на счет, предназначенный исключительно для вашего депозита, на который начисляются проценты и которые будут выплачиваться вам.Если вы снимаете квартиру на длительный срок, вам могут ежегодно выплачивать проценты.

Некоторые вещи, которые не являются «правами»

Делайте то, что хотите в «вашем» доме

Тот факт, что вы проживаете в собственности, не означает, что ограничений нет. В договоре аренды может быть указано, что вы не можете курить в помещении или иметь домашнее животное. Если вас поймают на нарушении договора аренды, это является основанием для выселения, а законы о выселении в некоторых штатах предусматривают уведомление за три дня. Если вас поймают за чем-то незаконным на территории, например, с наркотиками, это является основанием для немедленного выселения.

Как арендатор вы также несете ответственность за чистоту и безопасность имущества. Хотя арендодатель несет ответственность за ремонт сломанного крана, если вы не содержали его в чистоте и он сломался из-за нечистоплотности или отсутствия ухода, вам фактически придется заплатить цену. Ничего не идет в аренду.

Если вы проживаете в квартире и у вас есть соседи, делящие стены, у них есть право на тишину. Если вы шумите и нарушаете порядок, ваш арендодатель также может возбудить иск о расторжении договора аренды.

Поиск соседа по комнате

Если вы снимаете квартиру в одиночку, но понимаете, что финансовое положение будет лучше, если у вас будет сосед по комнате или если вы влюбитесь и захотите, чтобы кто-то переехал к вам, вам действительно нужно получить разрешение от арендодателя.Как и вы, домовладелец имеет право проверить въезжающего человека. 

О да, и плохие новости, если у вас есть сосед по комнате, который внезапно перестает платить за аренду. Вашему арендодателю все равно, кто из вас будет платить, если ему платят каждый месяц. Вы ответственны.

Бытовые удобства

Арендаторы по закону не имеют права на парковочное место во дворе, прачечную, кондиционер или работающую посудомоечную машину. При определенных условиях аренды эти привилегии могут быть обещаны как часть договора аренды, но ваше «право» на эти удобства во многом зависит от языка подписанного вами договора аренды.

Если договор об аренде прямо не гарантирует вам наличие выделенного парковочного места 24 часа в сутки, 7 дней в неделю, 365 дней в неделю, у вас может не быть серьезных средств правовой защиты, если сын арендодателя начнет парковаться на вашем месте.

В некоторых штатах подробно описывается, что должен предоставить арендодатель. Например, в Алабаме требуется кондиционер . Предварительная проверка законов может дать вам некоторые льготы.

Самый важный совет по защите ваших прав: записывайте все

К сожалению, слишком многие люди думают, что отсутствие договора аренды — это привилегия для арендаторов или признак дружелюбия арендодателя.Хотя аренда квартиры без арендной платы может иногда сработать, это также может иметь неприятные последствия.

Да, договоры аренды налагают на арендаторов определенные обязанности, но они также определяют условия договора между арендодателем и арендатором. В случае возникновения разногласий у обеих сторон есть рекомендации по их разрешению.

Помимо договоров аренды, очень важно документировать все ваши контакты с арендодателем. Сюда входят арендные платежи и любые запросы на ремонт. Можно сначала позвонить по телефону, но всегда следует отправить письмо или электронное письмо, например:

.

Было приятно поговорить с вами вчера о нашей квартире.Мы очень благодарны вам за то, что вы услышали наши опасения по поводу протечки крыши нашей спальни и за то, что вы согласились, чтобы кто-нибудь проверил ее в течение недели. Если что-то изменится, пожалуйста, сообщите нам как можно скорее.

Серьезно, не забудьте страховку арендатора

Одно из новых дополнений, появившихся в договорах аренды, — это требование арендодателя о наличии у арендатора страховки арендатора. Арендодатели могут включить этот предмет в договор аренды и запросить подтверждение страховки. Поскольку арендодатель несет ответственность за структуру здания, то, что находится внутри, является вашей ответственностью.

Страхование арендаторов похоже на страхование домовладельцев, но оно покрывает потерю или повреждение личного имущества арендатора, такого как одежда, ювелирные изделия, электроника и мебель. Некоторые страховые полисы арендаторов также покрывают ответственность в связи с травмой в арендованных помещениях.

Почему арендодатель может захотеть, чтобы у вас была страховка арендатора? Скажем, пожар вспыхнул из-за вашей небрежности, например, из-за того, что вы оставили горящую свечу на ночь? Страховка арендатора покроет ущерб. Даже если ваш арендодатель не требует этого, вам будет выгодно иметь его.

Хорошей новостью является то, что страхование арендаторов не так дорого, как вы думаете. Тем не менее, когда дело доходит до поиска подходящего покрытия с наименьшими затратами, есть компании, которые упрощают этот процесс.

Арендатору всегда стоит позвонить в несколько разных страховых компаний и поискать хороший страховой тариф для арендатора. Если что-то случится во время вашего проживания, вы будете рады, что выбрали дополнительную защиту для своих личных вещей. Отличным местом для начала является Policygenius , веб-сайт, который просматривает онлайн-рынок в поисках лучших доступных страховых тарифов — попробуйте их, чтобы увидеть, сможете ли вы найти для себя идеальный полис.

Lemonade — еще одна перспективная страховая компания, предлагающая страховку арендаторам всего за 5 долларов в месяц (но это зависит от выбранного вами плана). Это одноранговая страховая компания, а это означает, что группа людей объединяет свои ресурсы, уплачивая страховые взносы в общий котел. Всякий раз, когда член группы предъявляет претензии, он берет деньги из банка.

Еще стоит упомянуть Молодой Альфред . Процесс от начала до конца проходит быстро и безболезненно, и они работают с десятками компаний, чтобы помочь найти полис, который соответствует вашим потребностям.Перед покупкой полиса не требуется телефонного звонка, и Young Alfred информирует вас на каждом этапе пути.

Примечание. Даже если у вашего соседа по комнате есть страховка арендной платы, неплохо было бы оформить собственную страховку. Адвокат Аарон Ларсон пишет на юридическом веб-сайте ExpertLaw: «Обычно, даже если люди живут как соседи по комнате, договор аренды, проводимый одним соседом по комнате, не распространяется на имущество другого».

Что делать, если вы считаете, что ваш арендодатель нарушает ваши права

Если вы считаете, что ваш арендодатель нарушает ваши права арендатора, лучше всего поднять трубку телефона и поговорить с квалифицированным специалистом, который может вам помочь.

Если вы не знаете, что делать в вашей ситуации, обратитесь в Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD). HUD предлагает бесплатные консультации по вопросам аренды во всех 50 штатах. (Вот как найти одобренного HUD консультанта по вопросам жилья в вашем районе.)

Если консультант по жилищным вопросам подозревает, что у вас проблемы с законом, вам необходимо поговорить с адвокатом. Просто получение адвоката на гонораре может стоить несколько тысяч долларов, в зависимости от вашей ситуации. Если адвокат считает, что ваши права были нарушены, он или она может согласиться взять ваше дело на безвозмездной основе, но маловероятно, если вы не сможете доказать свою неплатежеспособность.Однако в большинстве штатов Министерство юстиции будет предоставлять бесплатные юридические услуги тем, кто классифицируется как малообеспеченный. Этот веб-сайт юридической службы Министерства юстиции может помочь вам найти местных адвокатов и ресурсы для самопомощи. Другие могут найти квалифицированного адвоката, используя справочную службу юристов ABA.

Резюме

Когда мы сдаем квартиры, нам часто кажется, что вся власть принадлежит арендодателю, но на самом деле это совсем не так. У арендаторов МНОГО прав, но большинство из них просто не осознают этого.

Если вы попали к неряшливому арендодателю, часто стоит провести небольшое исследование, чтобы определить, действительно ли он или она нарушает закон, и что вы можете с этим поделать.

Подробнее

Справочник по разделу 8 Жилье и ваучер выбора жилья

Если вы являетесь частным домовладельцем в округе Кук, потенциальный арендатор может спросить, принимаете ли вы «Раздел 8» для частичной арендной платы. Арендодателям Чикаго было запрещено отказывать в аренде арендаторам на основании их «источника дохода» в течение более 20 лет в городе Чикаго.Совсем недавно запрет распространился на весь округ Кук. Другими словами, каждому арендодателю округа Кук потенциально необходимо понимать, как действует Раздел 8, особенно ту часть Раздела 8, которая касается ваучеров на выбор жилья. Эти ваучеры, по сути, представляют собой субсидии на аренду, предназначенные для того, чтобы арендаторы с низким доходом могли обеспечить себе жилье в любой частной квартире. Следующие часто задаваемые вопросы содержат краткий обзор программы ваучеров на выбор жилья, администрируемой Жилищным управлением Чикаго.

К чему относится «Раздел 8» и каково его происхождение?

Раздел 8 получил свое название от Раздела 8 Закона о жилье 1937 года, важной части законодательства Нового курса, принятого во время Великой депрессии. В соответствии со статьей 8 Закона о жилье (в который на протяжении многих лет неоднократно вносились поправки) федеральное правительство оказывает как помощь арендаторам, так и помощь в рамках проектов домохозяйствам с низкими доходами. Помощь арендатора предоставляется вместе с арендатором и позволяет семье переехать из одной частной квартиры в другую без потери субсидии на аренду.Помощь на основе проекта привязана к конкретному имуществу и приносит пользу только жителям, проживающим в этом месте.

В 1983 г. Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD), действуя в соответствии со статьей 8 Закона о жилье (с поправками, внесенными Законом о жилищном и муниципальном развитии 1974 г.), реализовал первую федеральную программу ваучеров на выбор жилья для предоставления субсидии на аренду жилья семьям, ищущим жилье в квартирах частного сектора. Ваучеры на выбор жилья должны были осуществляться через местные агентства государственного жилищного строительства, такие как Чикагское жилищное управление.

Как семьи с низким доходом могут получить помощь в рамках программы ваучеров на выбор жилья в Чикаго?

Чтобы получить помощь в рамках программы «Ваучер на выбор жилья» (HCV), проводимой Чикагским жилищным управлением (CHA), потенциальные арендаторы в Чикаго должны иметь низкий доход, повезти в одной из редко проводимых лотерей списка ожидания, и обычно терпят долгое ожидание. В настоящее время список ожидания на получение ваучеров на выбор жилья настолько длинный, что некоторые начинающие арендаторы по 8-й программе в Чикаго ждут уже более десяти лет.В 2008 году после длительной общегородской информационно-пропагандистской кампании и подачи десятков тысяч регистрационных форм примерно 40 000 потенциальных жильцов из Чикаго были случайным образом выбраны из лотереи и заняли места в списке ожидания. По мере поступления средств претенденты на участие в программе исключаются из списка ожидания и проверяются на соответствие требованиям, что влечет за собой личное собеседование со всеми взрослыми, проживающими в домохозяйстве, соответствие различным критериям дохода и другим критериям, многоуровневые проверки (для отсеивания мошенников), и прохождение проверки на наличие судимостей (для лиц 18 лет и старше).Метод расчета семейного дохода включает в себя рассмотрение широкого круга критериев с множеством вычетов (в общих чертах аналогичных тем, которые содержатся в федеральном налоговом кодексе). Вообще говоря, доход участвующей семьи не может превышать 50 процентов среднего дохода в данном районе с поправкой на размер семьи. (Конкретные пределы дохода ежегодно публикуются HUD.) Потенциальные арендаторы, которые соответствуют требованиям приемлемости и имеют частное жилье, обычно платят 30% своего скорректированного дохода в счет арендной платы, в то время как федеральное правительство оплачивает остаток через CHA.Между тем, лотереи не было с 2008 года, и с тех пор лист ожидания закрыт.

Вкратце, как действует программа ваучеров на выбор жилья в районе Чикаго?

Соответствующие критериям арендаторы находят желаемый объект аренды на рынке аренды частных квартир в Чикаго и подают заявку на стандартную процедуру подачи заявки домовладельцем. В случае одобрения арендодателем сдаваемая внаем квартира осматривается представителем ЦДХ, чтобы убедиться, что арендная плата соответствует основным стандартам качества жилья.Если это так, запрашиваемая ежемесячная арендная ставка пересматривается CHA, чтобы убедиться, что она соответствует требованиям справедливой рыночной арендной платы с учетом таких факторов, как размер, местоположение, тип аренды, состояние и удобства. После утверждения арендной ставки арендатор подписывает стандартный договор аренды с арендодателем и вносит заранее определенную часть арендной платы (обычно не менее 30% от скорректированного дохода семьи). Тем временем арендодатель заключает дополнительное соглашение с ЦДХ, в котором, среди прочего, ЦДЖ обязуется выплачивать остаток ежемесячной арендной платы непосредственно арендодателю, а арендодатель соглашается, среди прочего, поддерживать квартиру в соответствии с со стандартами качества жилья HUD, взимать разумную арендную плату, давать согласие на проверки, связанные с арендой, и сотрудничать с «проверками соблюдения равных возможностей».”

Может ли арендодатель отказать в приеме жильцов из Чикаго с ваучером на выбор жилья?

Не в округе Кук. 8 мая 2013 года Совет округа Кук одобрил резолюцию, запрещающую арендодателям отказывать арендаторам на основании их статуса в соответствии с Разделом 8. Ранее Закон штата Иллинойс о справедливом жилищном обеспечении запрещал арендодателям отклонять заявления на основании таких неизменных характеристик, как раса, этническая принадлежность, религия, пол, возраст, инвалидность, наличие детей или сексуальная ориентация.«Источник дохода» теперь присоединяется к списку защищенных классов в округе Кук. Резолюция была направлена ​​​​на то, чтобы побудить малоимущих граждан переехать в пригороды и уменьшить высокую концентрацию бедных районов. Постановление округа Кук, вступившее в силу в августе 2013 года, распространяет на пригороды запрет, который уже существует в городе Чикаго в течение последних двадцати лет.

Может ли арендатор из Чикаго отклонить процесс подачи заявки по причине, отличной от дискриминации?

Да.Владелец или управляющий квартирой может использовать свой стандартный процесс подачи заявки при оценке потенциального арендатора. Например, если владелец или менеджер обычно проводит проверку кредитоспособности всех заявителей и/или связывается с бывшими арендодателями для получения рекомендаций, чтобы рассмотреть такие фоновые факторы, как история оплаты счетов, уважение собственности арендодателя, отношения с соарендаторами. , соблюдение существенных условий аренды, собственник или менеджер может взять на себя эти процессы при оценке заявки потенциального арендатора.

Что происходит после того, как арендатор проходит процесс подачи заявки арендодателем?

Если потенциальный жилец, получивший ваучер на выбор жилья, проходит процесс подачи заявки, арендодатель заполняет так называемое Заявление об утверждении аренды (ЗТС) (копия доступна здесь) и подает его в CHA. Арендодатель также должен предоставить форму W-9, подтверждение права собственности (как правило, зарегистрированный акт), соглашение об управлении (если применимо) и (для юридических лиц) свидетельство о хорошем состоянии.Владелец также должен подтвердить самую последнюю арендную плату, взимаемую за аренду, и объяснить любую разницу между предыдущей арендной платой и арендной платой, запрашиваемой сейчас.

После того, как арендодатель подает RTA, CHA проводит проверку на наличие судимостей, проверку кредитоспособности и проверку владельца, а также проверяет, чтобы все налоги на имущество были внесены. CHA также может дисквалифицировать потенциального арендодателя по многим другим причинам, включая, помимо прочего, историю несоблюдения обязательств по Разделу 8, участие в деятельности, связанной с наркотиками, доказательства мошенничества или коррупции или агрессивное поведение по отношению к сотрудникам CHA. .Между тем, примерно через три-пять дней после получения RTA представитель CHA связывается с арендодателем, чтобы назначить так называемую проверку стандартов качества жилья (HQS), которая обычно проводится примерно через семь-десять дней после получения RTA. Владелец не обязан платить за осмотр. CHA предлагает потенциальным арендодателям Контрольный список самопроверки HQS (который предположительно похож на настоящий), копия которого доступна здесь. Для одержимых арендодателей CHA предлагает более объемное руководство HQS.

Если арендная плата проходит проверку HQS, CHA проверяет запрошенную арендную плату, чтобы обеспечить соответствие преобладающим рыночным ставкам с учетом таких факторов, как размер, местоположение, тип арендуемой квартиры, состояние имущества и удобства. (Предусмотрена компенсация за коммунальные услуги.) Если арендная плата утверждена, арендодатели, которые впервые участвуют в программе ваучеров на выбор жилья, должны представить дополнительные документы и посетить так называемый брифинг для владельцев в одном из двух мест в Чикаго. Затем владелец подписывает договор аренды с арендатором и заключает договор о «помощи по оплате жилья» (или HAP) с CHA.Контракт HAP требует включения отдельного дополнения к договору аренды (копия которого содержится в самом договоре HAP). Теоретически платежи начинаются через десять дней после подписания документов об аренде, после чего платежи CHA по жилищной помощи отправляются арендодателю по почте в начале каждого последующего месяца.

Насколько строг процесс проверки CHA?

Все квартиры, сдаваемые в аренду держателям ваучеров, должны соответствовать ряду правил охраны здоровья и безопасности, известных как Стандарты качества жилья.Арендная плата проверяется до первоначального подписания договора аренды, а затем не реже одного раза в год. Владелец (или представитель владельца) должен присутствовать во время осмотра, чтобы обеспечить доступ к основным системам здания. Фактическая проверка занимает от 20 до 45 минут, а результаты проверки доводятся до сведения арендодателя в течение семи дней. В ходе проверки охвачены 13 ключевых аспектов качества жилья, а именно:

  • Санитарно-технические помещения
  • Приготовление пищи и удаление мусора
  • Космос и безопасность
  • Тепловая среда
  • Освещение и электричество
  • Структура и материалы
  • Качество воздуха в салоне
  • Водоснабжение
  • Краска на основе свинца
  • Доступ
  • Участок и окрестности
  • Санитарное состояние
  • Датчики дыма.

Если квартира не прошла проверку, у арендодателя есть ограниченное время, чтобы сделать соответствующий ремонт и запросить повторную проверку. Если это не удается, то CHA указывает арендатору найти другую аренду. Если квартира проходит проверку и подписывается договор аренды, арендодатель обязан разрешить КДЖ возвращаться для дополнительных проверок не реже одного раза в год при условии, что арендатор остается в аренде. Если арендодатель не устранит какие-либо выявленные недостатки в течение указанного времени после повторной проверки, субсидия на аренду ЦДХ будет уменьшена в течение периода, когда ремонт был просрочен (хотя арендаторы по-прежнему будут обязаны вносить свою долю арендной платы). ).По усмотрению ЦДХ договор ГАС может быть даже расторгнут.

Может ли арендатор из Чикаго внести залог или оплатить сбор за въезд?

Да. Пока арендодатель обращается с потенциальным арендатором так же, как и с арендаторами без ваучеров, никаких ограничений на гарантийные депозиты не налагается.

Срок действия ваучера истекает по окончании годовой аренды? Если нет, может ли арендодатель повысить арендную плату за квартиру?

Поскольку размер семьи и место работы часто меняются, CHA признает необходимость поиска новой квартиры владельцами ваучеров.Соответственно, семья не лишается своего права на участие в программе ВГС по окончании первого года годовой аренды (хотя каждая семья обязана сдавать справку о доходах не реже одного раза в год). В результате семья, получающая помощь (и по-прежнему имеющая право на помощь в будущем), может переехать, оставаясь в программе. В качестве альтернативы семья может продлить существующий договор аренды, даже если арендодатель требует увеличения ежемесячной арендной платы, при условии, что критерии андеррайтинга соблюдены, как и в первый раз.Однако CHA может провести переоценку разумности месячной арендной платы в любое время после подписания договора аренды и обязан провести повторную оценку, если справедливая рыночная арендная плата уменьшится на пять процентов или более по крайней мере за шестьдесят дней до годовщины аренды. аренды или любого продления.

После подписания договора аренды должны ли относиться к арендатору иначе, чем к арендатору с «рыночной ставкой»?

Нет. Арендатор, участвующий в программе HCV, имеет все права и несет все те же обязанности, что и любой другой арендатор.Арендаторы, которые не платят арендную плату или иным образом нарушают договор аренды, могут быть выселены, как и любые другие арендаторы. (Когда арендаторы HCV не выполняют свои обязательства, CHA продолжает выплачивать субсидируемую часть арендной платы до тех пор, пока не будет издан приказ о выселении.)

Получил ли Domu отзыв от домовладельцев из Чикаго о программе ваучеров на выбор жилья в Чикаго?

Мы попросили нескольких местных домовладельцев поделиться своими оценками программы ВГС.

Check Also

Стимулирование определение: Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?

Содержание Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?Смотреть что такое «Стимулирование» в других словарях:КнигиСтимулирование — это… …

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.