Вторник , 24 мая 2022
Бизнес-Новости
Разное / Сдать в аренду коммерческую недвижимость: Как сдать коммерческую недвижимость в аренду

Сдать в аренду коммерческую недвижимость: Как сдать коммерческую недвижимость в аренду

Содержание

Помещение под офис в аренду в Новосибирске

На нашем сайте реализованы возможности арендовать офис или сдать офисные помещения в аренду. Услуги по аренде офисов на нашем сайте реализованы в комплексном виде: вы можете искать арендатора для своего объекта или взять в аренду коммерческую недвижимость, подходящую вашей компании.

Вашему вниманию предложены объекты на любой бюджет: недорогой офис в отдалении от главных магистралей, помещение в бизнес-центре среднего класса или дорогой офис в самом центре города. Также в Жилфонде вам подберут помещения под офисы со вспомогательными площадями — складами или производственными цехами.

Совершение сделок по аренде помещений или отдельно стоящих зданий под офис в Новосибирске требует внимательного отношения к деталям соглашения. Поэтому совершать их следует с помощью специалистов. Компания Жилфонд оказывает услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью, помогает своим клиентам сдать или арендовать помещения, отстаивает их интересы при составлении договоров. Сотрудники нашей компании обладают большим практическим опытом в подборе коммерческой недвижимости под офисные помещения.

В случае, если вы рассматриваете возможность сдать офис в аренду, менеджеры Жилфонда найдут арендатора для вашего объекта, независимо от его стоимости.

Обратитесь в Жилфонд, чтобы осуществить наиболее выгодную и эффективную аренду офиса.

Компания предоставляет широкий комплекс услуг, аренда офиса, продажа бизнеса и другие услуги в области коммерческой недвижимости.

Можно ли сдавать аренду арендуемое помещение. Можно ли сдать коммерческую недвижимость в аренду бесплатно? Отношения агентства занятости с принимающей стороной

Российским законодательством не предусмотрено запрета на заключение договора аренды между индивидуальным предпринимателем и учредителем общества, являющимся супругом этого индивидуального предпринимателя. Однако такой договор не может быть безвозмездным.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В то же время содержание соответствующего условия договора может быть предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Так, в соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом — арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Исходя из вышеназванных норм закона, следует сделать однозначный вывод о том, что договор аренды не может быть безвозмездным.

В то же время согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ оформление арендной платы допускается не только в денежном виде, но также в виде:

Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

Предоставления арендатором определенных услуг;

Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Таким образом, в случае нежелания оформлять арендные отношения через денежный расчет вы вправе предусмотреть в договоре, например, что арендатор в качестве оплаты по договору обязуется произвести улучшение арендуемого им помещения, т.е. сделать ремонт.

Кроме этого, обращаю ваше внимание, что российским законодательством предусмотрен такой вид гражданско-правового договора, как договор безвозмездного пользования (договор ссуды), который также может быть заключен с целью оформления описанных вами отношений с супругой.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 690 ГК РФ предусмотрены некоторые ограничения, когда коммерческая организация не может выступать ссудодателем. Так, коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Иных ограничений законом не предусмотрено.

Итак, основным отличием договора безвозмездного пользования от договора аренды является его безвозмездность. Следовательно, по данному договору ссудополучатель не должен платить ссудодателю за занимаемое и используемое им помещение.

Кроме этого, договор безвозмездного пользования не подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Обращаю ваше внимание, что сделки юридических лиц между собой и гражданами должны заключаться в письменной форме (п. 1 ст. 161 ГК РФ). При этом на предпринимателей распространяются правила ГК РФ, предусмотренные для юридических лиц. В соответствии с п. 3 ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила Гражданского кодекса РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. Таким образом, если одной из сторон в договоре безвозмездного пользования выступает индивидуальный предприниматель, такой договор, под страхом недействительности, также должен быть заключен в простой письменной форме.

Подводя итог, следует отметить, что заключение договора аренды между супругами-предпринимателями не противоречит закону. Данный вывод подтверждается нормами законодательства, а также судебной практикой (например, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2015 № 11АП-502/2015 по делу № А55-20273/2014).

Многие хозяева квартир задаются вопросом:»За сколько сдать квартиру?». Вы должны определить сумму,которую хотите получать от квартиросъёмщиков именно себе. Оплата коммунальных услуг должна идти отдельно. Сумму оплаты Вы должны определить исходя из комнат в Вашей квартире. Если это однокомнатная квартира и в ней нет ремонта и современной бытовой техники или она вообще отсутствует,то сумма будет маленькой. А если квартира двухкомнатная с мебелью,бытовой техникой и хорошим ремонтом,то сумму оплаты лучше обсудить с агенством.


-своевременная оплата
-чистоплотность


Более прибыльно-это сдавать квартиру посуточно или по часам.

Как сдать квартиру в аренду

Но,требовательность для такого вида сдачи квартиры,это обязательное наличие бытовой техники(холодильник,микроволновая печь,стиральная машина,водонагревательный бак) всей требующей мебели(столы,стулья,тумбочки и шкафы) и наличие горячей воды. В некоторых квартирах,которые сдают по часам или посуточно,так же имеются джакузи или душевая кабина для большего удобства. Оплата за такого вида квартир,может превышать месячную оплату за проживание в обычной квартире.

В тяжелые кризисные времена каждый из нас старается не упускать ни единого шанса заработать лишнюю копейку — кто-то идет на вторую работу, другие занимаются фрилансом по вечерам, а кто-то решает сдать в аренду лишнюю квартиру, которая давно стоит без дела.

Аренда квартир — довольно не простая с юридической точки зрения сфера, в которой работают множество мошенников.

Как сдать квартиру в аренду официально и правильно?

Поэтому если вы решили заняться этим впервые, обратите внимание на несколько основных советов, которых рекомендуется придерживаться, чтобы не попасться на уловки и не потерять деньги вместо того, чтобы их заработать.

Сдаем квартиру в аренду — на что обратить внимание

В наше время широко распространены сайты с объявлениями о найме жилья, на которых потенциальные квартиросъемщики могут выбрать подходящую им квартиру по самым разным параметрам: мебели, близости к метро, виду из окна. К примеру, если их интересует аренда квартир на площаде рынок > Львов, то помимо расположения они могут выбрать и все остальные интересующие их характеристики своего будущего жилья на одном из сайтов по аренде недвижимости, к примеру, на www.dobovo.com. Именно поэтому к процессу создания объявления о сдаче квартиры в аренду стоит отнестись внимательно и по максимуму описать все плюсы, которыми, на ваш взгляд, оно обладает.

Так как же сдать жилье в аренду максимально быстро и просто? Казалось бы, ничего сложного — у вас есть собственность, которой вы вправе распоряжаться, и желающий снять её — отдавай ключи и бери деньги. Однако при таком легкомысленном подходе собственника квартиры может ожидать множество разочарований.

К процессу сдачи квартиры в наем нужно подходить ответственно и, что самое важное, грамотно с юридической точки зрения, т.е. обязательно с заключением договора, в котором необходимо описать все возможные нюансы, что бы избежать проблем и возможных затрат в дальнейшем.

Для человека, который собирается сдавать квартиру впервые, мы собрали несколько советов, которых рекомендуют придерживать опытные собственники помещений, давно занимающиеся подобной деятельностью.

Итак, если вы собрались сдать свою квартиру в аренду, и не хорошо знакомым людям, а посторонним, то вам стоит учесть следующие рекомендации.

  • После того, как вы нашли желающего снять вашу квартиру, приходит время заключить договор. Это очень важный документ, на основании которого в последующем будут решаться все возможные спорные моменты между вами и квартиросъемщиком. В договоре аренды обязательно нужно указать: ставку оплаты, сроки сдачи, опись имеющегося в помещении имущества и бытовых приборов, а также их состояние . В договоре обязательно должна быть пометка об обязанности в конце срока вернуть квартиру со всем имуществом в том же состоянии, в котором оно было на момент подписания договора. Данный договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке, только по соглашению сторон.
  • Обязательно пропишите в договоре условия выполнения взятых на себя обязательств квартиросъемщиком и варианты решения ситуации в случае их невыполнения. Например, в случае несвоевременной оплаты, можно прописать возможность рассрочки, либо немедленного освобождения помещения. Так же не стоит забывать о возможности досрочного расторжения договора без штрафных санкций с противоположной стороны, к примеру, в случае предупреждения не менее чем за месяц.
  • Немаловажно упомянуть и способ разрешения споров в случае порчи имущества, это может быть как денежное возмещение по рыночной стоимости, так и замена имущества на новое по согласованию с собственником жилья.
  • Один из самых главных и часто встречающихся моментов — возможность улучшить условия проживания съемщиком в счет арендной платы. В зависимости от срока аренды рекомендуется прописать такую возможность для съемщика (в том числе в счет арендной платы), но обязательно по согласованию с арендодателем.

© OchProsto.com

Добавлена 23 мая 2016 в категории Бизнес и работа
Тэги: other, аренда, квартира, недвижимость.

Перед тем как сдать квартиру в аренду,следует провести ремонтные работы,связанные со сменой труб и проводкой. А для тех кто сдаёт квартиру на самых верхних этажах,это обязательно,следует провести замену крыши,чтобы избежать последующего ремонта. Можно ли сдавать квартиру без ремонта? Конечно можно.Но,не каждый квартиросъёмщик решится снимать квартиру в плохом состоянии и делать ремонт за собственный счёт. Поэтому,следует произвести косметический ремонт,чтобы сдать квартиру намного быстрее. Сегодня многие предпочитают купить квартиру vyborstroi.ru в новостройке от 2000000 от застройщика и сдавать ее в аренду, окупая тем самым затраты на покупку.

Как правильно сдать квартиру?

Чтобы сдать квартиру и не иметь никаких претензий от квартиросъёмщиков,следует изначально рассказать в каком состоянии квартира и где нужно что-то отремонтировать,если такое имеется. Первым делом,нужно обсудить с квартиросъёмщиками все нюансы,которые связанные с квартирой и оплатой:
-Какого числа производится оплата
-В случае поломки электроприборов и бытовой техники,кто будет оплачивать ремонт или покупку нового
-Можно ли квартиросъёмщикам держать домашних животных

Перед тем,как заключить договор о снятии жилья,квартиросъёмщики смотрят какие квартиры сдают и в каком состоянии. Как сдать квартиру в аренду правильно? Для этого хозяину квартиры,следует обратиться в агенство и заключить с ними договор.В договоре описывается всё имущество,которое имеется в квартире:
-Мебель и их количество: тумбы,столы,стулья,шкафы и так далее
-Бытовая техника: холодильник,микроволновая печь,стиральная шина,водонагревательный бак,посудомоечная машина и так далее

После обращения,агенство размещает рекламу о сдаче квартиры,принимает звонки и показывает квартиру потенциальным квартиросъёмщикам,тем самым облегчая работу хозяину квартиры. Квартиросъёмщик имеет право отказаться от предложенной им квартиры или согласиться. В случае согласия,квартиросъёмщик должен заплатить полную месячную сумму оплаты квартиры за месяц агенству.

Сдавать ли квартиру в аренду? Перед этим,следует взвесить все за и против. Выгодно ли сдавать квартиру или это для того,чтобы квартира не стояла без хозяев и не случилось грабежей,решаете Вы. В лучшем случае,если Вы уезжаете из родного города и собираетесь сдавать квартиру,то искать квартирантов лучше среди знакомых или родственников. Так Вы будите знать,что квартира в хороших руках и не потребуется проверять квартирантов каждый месяц.

Можно ли сдавать квартиру в аренду?

Естественно можно. Сейчас большое количество молодых семей,которые нуждаются в отдельном жилье и готовы за это платить. Перед сдачей квартиры,Вы должны будите указать в договоре можно ли в Вашей квартире жить молодым семьям с детьми. Если Вы согласны на такие семьи то будьте готовы,что обои в Вашей квартире будут ободраны. И лучше сразу в договоре указать кто будет оплачивать покупку новых обоев. В большинстве случаев,это квартиросъёмщики.

Многие хозяева квартир задаются вопросом:»За сколько сдать квартиру?». Вы должны определить сумму,которую хотите получать от квартиросъёмщиков именно себе. Оплата коммунальных услуг должна идти отдельно. Сумму оплаты Вы должны определить исходя из комнат в Вашей квартире. Если это однокомнатная квартира и в ней нет ремонта и современной бытовой техники или она вообще отсутствует,то сумма будет маленькой.

Как сдать квартиру самостоятельно без агентства: три шага к подписанию договора

А если квартира двухкомнатная с мебелью,бытовой техникой и хорошим ремонтом,то сумму оплаты лучше обсудить с агенством.

Как быстро сдать квартиру? Что бы ускорить этот процесс лучше использовать рекламу,которую можно разместить в интернете. Чтобы процесс был ещё быстрее,нужно обязательно сделать фотографии всех помещений в квартире с хорошим ракурсом,чтобы каждая комната была видна. Следует указать все свои требования,которые Вы хотите от квартиросъёмщиков например:
-своевременная оплата
-отсутствие домашних животных
-чистоплотность
-семьи не имеющие детей и так далее


Более прибыльно-это сдавать квартиру посуточно или по часам. Но,требовательность для такого вида сдачи квартиры,это обязательное наличие бытовой техники(холодильник,микроволновая печь,стиральная машина,водонагревательный бак) всей требующей мебели(столы,стулья,тумбочки и шкафы) и наличие горячей воды. В некоторых квартирах,которые сдают по часам или посуточно,так же имеются джакузи или душевая кабина для большего удобства. Оплата за такого вида квартир,может превышать месячную оплату за проживание в обычной квартире.

Не задумывайтесь о том стоит ли сдавать квартиру,так как этот процесс может быть очень выгодным для Вас. Для этого,стоит всего найти хороших квартиросъёмщиков,которые бы устраивали Вас во всём и своевременно вносили оплату. Главное не сидеть на месте.

Как правильно сдать квартиру квартирантам? Для этого,нужно прежде всего обратиться в агенство и оно сделает всё то,что делали бы Вы. Вам не надо будет не кого искать и бегать показывать квартиру. Вам придётся сидеть на диване и ждать звонка о том,что нашли квартирантов. Вы за эту процедуру ничего не заплатите. Платить нужно будет квартиросъёмщикам.

Что бы найти удачных квартирантов,Вам следует поговорить с ними и сделать выводы о людях. Как говориться: «Встречают по одёжке,а провожают по уму».

Мы открыли эту рубрику, чтобы Наймодатели (Арендодатели) и Наниматели (Арендаторы) жилых помещений четко знали свои права и обязанности. Мы будем ее пополнять при малейшем изменении в законодательной системе РФ.

Договор аренды или договор найма?

В чем отличие договора аренды от договора найма при аренде квартиры, каковы их особенности

При сдаче помещения за плату в пользование стороннему лицу или организации заключать договор надо. Это понимают большинство собственников квартир или офисов, желающих сдать свое имущество за плату во владение и пользование другому лицу. Ведь договор снимет большинство проблем, связанных с дальнейшей эксплуатацией их недвижимости, устранит возможные споры и претензии. Подобный договор поможет составить нотариус, агентство недвижимости или юридическая контора. Зачастую специалисты озаглавливают документ «Договор аренды жилого помещения» вместо «Договор найма жилого помещения». Что уж говорить о содержании подобных актов..? О том, в чем разница между договором аренды и договором найма, какие проблемы можно избежать путем правильного составления документа, какой договор надо регистрировать, а какой — нет, в беседе с корреспондентом Робертом Эффе разъясняет юрист RealEstate.ru Наталия Трояновская:

Договор аренды и найма, разные понятия. В каких ситуациях лучше использовать первый, а в каких — второй договор?

И договор аренды, и договор найма — это договоры имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. А выбирать между этими двумя типами договоров, как правило, не приходится, так как тип используемого договора определен объектом (жилое или нежилое помещение) и субъектным составом сторон договора (юридическое или физическое лицо снимает объект). Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений. Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма. При договоре найма — собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона — наниматель. При договоре аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор. И хочу подчеркнуть, что недопустимо в договоре аренды квартиры заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма, поскольку эти договоры регулируются разными главами ГК РФ, это разные договоры.

Кому выгоднее сдать свою квартиру, юридическому лицу или гражданину?

Если квартира сдается юридическому лицу, то единственная возможность предусмотренная законодательством — это использовать договор аренды. А в случае, если квартира сдается гражданину (физическому лицу), то заключается договор найма. Если у собственника квартиры есть возможность выбирать, кому сдать, то следует учитывать различия в правовом регулировании этих договоров. Так, например, договором аренды можно предусмотреть возможность его расторжения по основаниям, предусмотренным договором, во внесудебном порядке, в то время как договор найма по инициативе наймодателя можно расторгнуть только в судебном порядке и только по очень ограниченным основаниям. И потом — думаю, со мной многие согласятся, поскольку это логично — с юридического лица проще взыскать неуплаченную арендную плату, а также ущерб, который мог быть причинен жилому помещению, либо соседним жилым помещениям. Ведь место нахождения юридического лица определено и известно. Кроме того, юридические лица представляются более платежеспособными по сравнению с физическими лицами (гражданами). Добавлю, что юридическое лицо может использовать арендованную квартиру только для проживания граждан.

С другой стороны, некоторые собственник,и сдавая квартиры в аренду, предпочитают иметь дело с гражданами, поскольку в этом случае они видят и знают человека, который будет пользоваться их квартирой «в лицо». Для кого-то из собственников важно то обстоятельство, что договор найма, даже заключенный на максимальный срок (пять лет), не подлежит государственной регистрации. Судя по словам риэлторов, собственники-граждане предпочитают сдавать свои помещения гражданам же, а не фирме. Следовательно, договор найма используется чаще.

Расскажите, пожалуйста, об особенностях правового положения сторон по договору.

В договоре найма права нанимателя, как «слабой стороны» в договоре законодательством защищены особо. Условием расторжения договора нанимателем в одностороннем порядке являются предварительное предупреждение наймодателя и согласие с этим постоянно проживающих с нанимателем граждан. При соблюдении этих условий договор считается расторгнутым независимо от согласия наймодателя. А по инициативе наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут без согласия нанимателя только в судебном порядке и только по основаниям, предусмотренным законодательством. Такими основаниями могут быть: — невнесение нанимателем платы за жилое помещение за полгода, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае неуплаты денег более двух раз в установленный договором срок; — если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, либо наниматель (или другими гражданами, за действия которых он отвечает) разрушает или портит жилое помещение. Договор найма заключается на определенный срок — не более 5 лет. Истечение этого срока не означает необходимости оставить нанятое помещение, поскольку наниматель имеет право на возобновление договора на новый срок. Не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. Либо наймодатель должен предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в наем это свое жилое помещение с момента прекращения договора в течение целого года. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. С точки зрения собственника жилого помещения, у нанимателя достаточно прав, чтобы надолго поселиться в чужой квартире.

Можно ли в договоре сократить объем прав нанимателя?

Закон выделяет договоры найма на короткий срок (краткосрочный наем), которым признается срок договора до одного года.

Всё о том, как сдать квартиру в аренду правильно: плюсы и минусы процедуры

Краткосрочный коммерческий наем уменьшает объем жилищных прав у нанимателя и членов его семьи. Вселение граждан осуществляется с согласия наймодателя, нанимателя и иных лиц, совместно с ним постоянно проживающих, у нанимателя по краткосрочному договоре нет права вселять временных жильцов и поднанимателей, отсутствует преимущественное право на возобновление договора на новый срок, нет права заменять нанимателя в договоре, и т.д. При краткосрочном найме объем жилищных прав проживающих может не уменьшиться, если стороны договора найма предусмотрят соответствующие положения в договоре. Можно ли ряд пунктов, например, из договора найма вписать в договор аренды, если это представляется необходимым? Например, стороны считают, что это более точно отражает их отношения.

Главное, чтобы договор соответствовал обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. То есть, если в законе изложена норма, регулирующая те или иные отношения по договору, и там нет ссылки на возможность предусмотреть иное развитие событий, то действовать надо по уже написанным правилам. Глава 35 ГК РФ применяется к договору найма жилого помещения, гл. 34 ГК РФ — к договору аренды. С другой стороны, поскольку, оба эти договора являются разновидностями договоров имущественного найма (хотя и регулируются разными главами ГК и формально договор найма не является отдельным видом договора аренды), полагаю, что в договор найма можно включать отдельные положения главы 34 ГК РФ в случае, если эти отношения специально не урегулированы положениями главы 35 ГК РФ и если эти положения не противоречат природе договора найма. Написав в названии «Договор найма на 5 лет» можно ли уберечься его от регистрации? Ведь договор аренды не регистрируется только, если он заключен на срок до 1 года?

Помните, что вид гражданско-правового договора определяется не названием, а содержанием этого договора.

Соответственно, недопустимо в договоре аренды заменить наименование сторон и назвать такой договор договором найма. В соответствии с П.1 ст. 164 ГК РФ, если стороны заключают договор найма жилого помещения, (нанимателем является физическое лицо), государственная регистрация такого договора не требуется вне зависимости от срока его действия, поскольку регистрация договоров найма законом не предусмотрена. Если жилое помещение передается юридическому лицу, то должен быть заключен договор аренды (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ), который подлежит государственной регистрации в случае, если он заключен на год или более. В случае, если такой договор назван договором найма (кстати, мне приходилось видеть такие договоры), то все равно по своей природе он будет являться договором аренды и к нему будут применяться правила ГК о договоре аренды, в том числе и необходимость госрегистрации. Следовательно, такой договор будет считаться незаключенным и никаких правовых последствий для сторон не вызовет.

Сдаем квартиру в аренду: грамотно, прибыльно, безопасно

Как сдать дом в аренду

Российский рынок аренды недвижимости в настоящее время представлен не только городскими квартирами, но и частными домами. По оценкам специалистов, этот сегмент сейчас переживает настоящий «бум». Запросов и предложений большое количество и с той, и с другой стороны.

  1. Для начала правильно оцените район расположение дома. Дом находится в городской черте, коттеджном поселке или в деревне? Какое расстояние до города? А состояние дорог? Имеется ли охрана? Что вы можете сказать об инфраструктуре, есть ли магазины, аптеки, детский сад, школа, спортивные площадки?
  2. Дом относится к новостройкам или старым постройкам, так называемый деревенский вариант? Если новострой, то какая категория люкс, бизнес или эконом? В каком состоянии находится дом сделан качественный ремонт, косметический или отсутствует совсем? Имеется ли мебель и бытовая техника, каково ее состояние? Важно наличие и обустроенность придомовой территории: у роскошного особняка должен быть ландшафтный дизайн, бассейн с качественной системой очистки. Есть ли в деревенском доме вода и канализация? Имеется сад-огород?
  3. Определитесь со сроком сдачи загородного дома на долгий срок, на определенное время, например, летние месяцы или на короткий период. Сейчас выгодно сдавать дом посуточно: на выходные или праздничные дни. Готовы ли вы к такому варианту? Есть ли у вас возможность осуществлять постоянный поиск жильцов, контролировать их, регулярно делать уборку после окончания аренды?
  4. Заранее ознакомьтесь с ценами на подобные предложения. Просмотрите сайты и газеты. Определите сумму аренды и порог, до какого можно снизиться; учите затраты на коммунальные услуги и другие расходы, например, охрану. По возможности, отключите стационарный телефон: слишком много случаев, когда квартиранты неожиданно съезжают, оставляя счета за междугородние переговоры.
  5. Сделайте генеральную уборку и в доме, и на приусадебном участке. Неприбранность и неухоженность участка могут произвести плохое впечатление. Семейная пара с детьми заинтересуется безопасным и удобным местом для игр во дворе. Согласны ли вы выполнить это требование и изменить что-то на участке?
  6. При формировании цены вам нужно учесть различные нюансы. Например, стоимость аренды частного дома снижается при удаленности от города, а также при отсутствии охраны или парковки. Красивый дом может привлечь внимание арендатора, но разбитые дороги или полупьяные соседи отпугнут. Не замалчивайте недостатки, честно расскажите о них, в противовес негативным моментам лучше обратите внимание арендатора на преимущества. Честность всегда производит хорошее впечатление.
  7. Если вы сдаете коттедж за несколько тысяч долларов, то искать жильцов нужно только через агентство недвижимости. Такие арендаторы не читают объявления в газетах. Да и в других случаях надежнее обратиться к специалистам, которые уже давно работают на этом рынке.
  8. Не забудьте про договор, который сможет защитить в случае мошенничества. Запомните, что договор с физическим лицом называется договором найма, вы наймодатель, а квартиранты наниматель. В договоре укажите информацию о нанимателе: паспортные данные (снимите на телефон копию паспорта), прописку, контакты. Расспросите о месте работы, постарайтесь получить как можно больше информации и перепроверить ее.
  9. Укажите срок проживания и стоимость арендной платы. Обозначьте период, когда сторонам нужно предупредить друг друга о досрочном расторжении договора.
  10. Перечислите в договоре имущество, которое находится в загородном доме, укажите его состояние и штрафы при его порче.
  11. Не забывайте оговорить возможность периодически приезжать в гости к арендаторам. Поясните, что эта мера необходима, ведь вы являетесь собственником и должны знать состояние и дома, и имущества.
  12. Не лишним будет напоминание, о том, что вы, как наймодатель, должны ежегодно платить налоги.

Сдача недвижимости в аренду дело хлопотное, но, чтобы проблемы обошли вас стороной, будьте заранее очень внимательны это настроит ваших жильцов на ответственное отношение к вашей собственности.

Специальных норм, регулирующих правоотношения в рамках договора аренды нежилого помещения, ГК РФ не содержит, а общие положения об аренде (параграф первый гл. 34 ГК РФ) никаких ограничений по субъектному составу договора не устанавливают. Отсюда следует, что арендатором нежилого помещения может выступать любое дееспособное физическое лицо.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества. Сразу отметим, что использование нежилых помещений для проживания граждан законом не допускается.

Тот факт, что физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (арендатор), будет использовать арендованные нежилые помещения в целях осуществления предпринимательской деятельности, не является основанием для признания договора аренды недействительным или незаключенным (смотрите также постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 марта 2004 г. N А33-3839/03-С2-Ф02-744/04-С2).

Кроме того, очевидно, что заключение договора аренды порождает лишь право арендатора требовать передачи ему вещи в пользование (во владение и пользование) (ст. 606 ГК РФ). Само по себе заключение такого договора не свидетельствует о ведении арендатором предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Статус же индивидуального предпринимателя может быть приобретен арендатором и после заключения договора, например тогда, когда он фактически начнет использовать это имущество для предпринимательской деятельности.

Таким образом, законом не запрещено передавать нежилые помещения в аренду физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями. Для арендодателя заключение договора с таким лицом негативных правовых последствий не влечет.

Что же касается правовых последствий использования нежилых помещений в целях ведения предпринимательской деятельности для арендатора, то следует учитывать, что занятие предпринимательской деятельностью без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя является незаконным и может повлечь привлечение такого лица к административной (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовной (ст. 171 УК РФ) ответственности. Кроме того, гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, не вправе ссылаться в отношении заключенных им сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (ст. 23 ГК РФ).

В том случае, если физическое лицо зарегистрировано как ИП, вопрос не возникает вообще: всем понятно, что предприниматели могут арендовать помещения под офисы, магазины, склады или цеха – и могут, если есть такая возможность, сдавать такую недвижимость в аренду. Но обязательна ли регистрация в ЕГРИП для того, чтобы заключать такие договора?

В действительности – нет. Ст. 608 ГК РФ гласит, что сдавать имущество в аренду может либо собственник, либо уполномоченное им лицо, либо тот, кому в силу закона предоставлено право действовать от имени собственника. Ни о каких дополнительных ограничениях (например, о необходимости иметь статус ИП и пройти регистрации в ЕГРИП) закон больше не упоминает и никаких барьеров не устанавливает.

Статья 608 ГК РФ. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Самого по себе факта сдачи в аренду недвижимости любого типа для того, чтобы говорить о предпринимательстве, недостаточно. Пленум ВС РФ в 2004 году постановлением №23 , касающимся незаконного предпринимательства, разъяснил, что если у физического лица есть недвижимость, но лично ему она в данное время не нужна – оно вправе использовать его, в том числе и для сдачи в аренду (п. 2 постановления). Аналогичная позиция высказана и в п. 13 постановления Пленума ВС РФ №18 от 2006 года .

Таким образом, однократной сделки недостаточно для того, чтобы привлекать гражданина к ответственности за незаконное предпринимательство – либо требовать от него, чтобы он срочно зарегистрировался в ЕГРИП. Требуется, чтобы такие сделки были систематическими.

Можно ли физлицу быть арендодателем?

Для организации

Прямого запрета на это нет. Согласно ст.130 и ст.213 ГК РФ , гражданин вправе иметь в собственности любое имущество, на которое законом не установлены ограничения – и распоряжаться своей собственностью так, как сочтёт нужным.

Соответственно и запрета на сдачу в аренду недвижимости от физлица юрлицу с точки зрения действующего законодательства нет – и в обозримом времени не ожидается.

Для другого физлица

На вопрос, можно ли сдать в аренду нежилое помещение физлицу, ответ с позиции закона положительный. Нормы ГК, касающиеся договора аренды, никак не ограничивают субъектный состав участников правоотношения. Соответственно, нет никаких ограничений и на договоры, по которым один гражданин, не являющийся ИП, сдаёт в аренду недвижимость второму лицу, тоже не имеющему предпринимательского статуса, любой объект недвижимости – в том числе и нежилой.

Само по себе заключение договора об аренде имущества даёт арендатору право лишь требовать, чтобы объект был ему передан. Вопрос о том, что арендатор потом с ним будет делать, законом не рассматривается, и никаких ограничений не ставится. Соответственно, даже если один гражданин сдал нежилой объект другому, а тот использовал его для незаконного предпринимательства – договор всё равно не будет признан недействительным.

Есть ли ограничения?

Единственное ограничение для аренды, установленное законом – это необходимость платить налоги. НДФЛ никто не отменял – и потому если физлицо сдает в аренду нежилое помещение, необходимо будет заплатить:

  • 13% — если он не ИП;
  • 6% – если ИП на «упрощёнке».

Однако ЕГРН, где фиксируются права на недвижимость, не знает разделения граждан на ИП и не ИП – в нём различие установлено лишь на уровне «физические лица – организации». Потому сам по себе договор может заключаться без ограничений.

Можно ли заключить договор в качестве арендатора?

Что касается вопроса, может ли физическое лицо снять в аренду нежилое помещение, то здесь тоже нет ограничений. Более того, часть недвижимого имущества, не относящегося к жилью, может быть использована и для личных целей. К примеру, никаких запретов гражданину арендовать гараж для размещения своей личной машины, которая не используется для коммерческой деятельности, закон не содержит.

Другое дело, что аренда явно коммерческой недвижимости может вызвать вопросы со стороны контролирующих органов – и даже спровоцировать проверку. Но сам по себе закон запрета на такие действия не содержит.

Заключение

Таким образом, имея в своей собственности нежилую недвижимость, гражданин вправе сдавать её, не регистрируясь в качестве ИП в ЕГРИП. В том случае, если сделка была разовой и не имеет признаков систематичности, никаких препятствий закон не устанавливает.

Вопросы могут возникнуть лишь в тех случаях, когда объект носит явные признаки коммерческого предназначения – но даже в этой ситуации прямого законодательного запрета нет.

как выбрать коммерческую недвижимость — блог о коммерческой недвижимости AMO.ru

Эксперты сходятся в своих оценках: структура интереса покупателей сегодня распределяется следующим образом:

  • 1 место – торговая недвижимость;
  • 2 место – офисная;
  • 3 место – помещения в МФЦ (многофункциональных комплексах).

Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, которые необходимо проанализировать перед тем, как принять решение о покупке. Если вы приобретаете крупный объект, оптимальным вариантом станет обращение в консалтинговую фирму, которая сможет детально проанализировать его инвестиционную привлекательность объекта и предложить экономические модели окупаемости. Если речь о небольшом магазине или офисе – даже по суперпривлекательной цене — лучше запастись терпением и проанализировать все «за» и «против».

Локация

Разговор о локации без привязки к конкретному бизнесу бесполезен. Маленький продуктовый магазин в спальном районе города может принести вам куда больше дохода, чем такой же, но в центре: жители престижных домов скорее отправятся в крупные маркеты. И наоборот, большой и хорошо оформленный ресторан на отшибе не привлечет посетителей даже низкими ценами и вкусной кухней.

С офисной недвижимостью немного сложнее. Поскольку арендные ставки в центре высоки, компании готовы работать и за пределами ТТК, если их бизнес это позволяет. Но вопрос транспортной доступности здесь крайне важен: востребованы офисы, которые находятся на небольшом удалении от метро и находятся в районе с развитой инфраструктурой.

Конкурентное окружение

Не оценив конкурентное окружение, невозможно спрогнозировать будущий доход от аренды. Пожалуй, это самый сложный и затратный по времени пункт. Если помещение имеет определенное назначение – магазин, парикмахерская, салон красоты – это упрощает дело, так как вы сможете самостоятельно проанализировать, много ли вокруг конкурентов, какими преимуществами и недостатками обладает ваше помещение.

Кто потенциальный арендатор офисной недвижимости – сказать невозможно. На помощь приходят специализированные порталы (в том числе и AMO.RU), с помощью которых вы сможете посмотреть, какие бизнес-центры есть в районе, какова динамика арендных ставок, часто ли меняются арендаторы.

Неукоснительно следуйте правилу «доверяй, но проверяй»: конечно, собственник помещения будет убеждать вас, что арендаторы выстроятся в очередь, а арендные ставки здесь максимальны. На деле все может оказаться, мягко говоря, не так.

Выгодно ли приобретать коммерческую недвижимость в новостростройках? С одной стороны вы сможете «застолбить» удачное место, с другой – нет гарантий, что по соседству не построят здание-конкурент (супермаркет или деловой центр). При этом инфраструктура у новостроек, как правило, развита плохо. Поэтому такой вариант стоит рассматривать, если большинство домов в квартале уже сданы, а строительства новых объектов не предвидится.

Качество и состояние помещения

Объект ритейла, расположенный на первом этаже элитного дома и аналогичное помещение в типовой новостройке имеют существенные отличия. Точно так же офис класса А и В отличается от класса С. Престижность офиса – это имидж, реноме компании, поэтому благонадежные арендаторы вряд ли обратят внимание на старое здание с устаревшими инженерными системами и неудобной кабинетной планировкой. В то же время небольшой офис, расположенный в солидном БЦ, окажется куда более востребованным.

Другие STOP-моменты, которые понизят востребованность помещения:

  • Недостаточная мощность энергосети. Очень важный фактор для магазинов, кафе, салонов красоты и других арендаторов с большим количеством оборудования;
  • Наличие жилых квартир сверху. Если соседи затопят помещение, ремонт придется переделывать, а работу останавливать. К тому же жильцы нередко пишут жалобы на шум, запахи и прочие неудобства;
  • Отсутствие собственной парковки перед зданием;
  • Непрезентабельный фасад;
  • Плохая работа управляющей компании.

Делать ли ремонт?

Понятно, что отделка существенно увеличит ваши затраты. Но если помещение в ужасном состоянии, арендаторы просто не обратят на него внимания. Поэтому косметический ремонт в нейтральных тонах лучше сделать.

Офис или ритейл?

Прибыльность у помещений формата street-retail немного выше, чем у офисов, но и проблем с ними гораздо больше. Поэтому если вы не хотите рисковать, мы рекомендуем обратить внимание на небольшие (до 100 м2) офисные блоки в готовых или строящихся бизнес-центрах с хорошей локацией. Доходность такого варианта – 18-20%. Преимущества – современные планировки, надежные инженерные системы, профессиональная управляющая компания. Вам не придется то и дело срываться с места, чтобы решить очередную возникшую проблему – с этим справится сервисная служба.

Мнения экспертов:

Михаил Миронов, коммерческий директор «Р7 Групп»:

— Компаниям с непрофильными активами в виде коммерческой недвижимости крайне сложно конкурировать на рынке недвижимости с девелоперами. Неэффективное управление и неправильная оптимизация активов принесут своему владельцу скорее убытки, чем прибыль. Причина — отсутствие опыта в принятии стратегических решений в области управления недвижимостью. А более глубокое погружение в управление непрофильными активами может негативно сказаться на ведении профильного бизнеса.

По данным причинам такие компании все чаще прибегают к консалтинговым услугам в сфере управления недвижимостью. Значение профессионального консалтинга нельзя недооценивать. Разработка  стратегии управления, политика выбора оптимальных арендных ставок, оперативное реагирование на изменения в области ценообразования, налогообложения – все это требует опыта, аналитики и глубокого знания рынка изнутри. Полный пакет консалтинговых услуг позволяет экономить время клиента и оптимизировать затраты.

Анжелика Белянина, руководитель отдела продаж CapitalRent:

— Доходность качественного помещения может достигать до 10% годовых, что выгоднее, чем любой вклад в банке. Если собственных активов для покупки не хватает, инвестор может консолидироваться с кем-то или кредитоваться. Собственник помещения всегда может изменить модель и срок возврата инвестиций путём смены арендатора на более платёжеспособного или на группу арендаторов.

Оптимальным решением для частных инвесторов может стать готовый арендный бизнес. В год такой бизнес приносит от 10 до 12 % годовых в валюте. В 2017 году аналитики нашей компании зафиксировали трехкратный рост спроса на коммерческую недвижимость, в которой уже есть арендатор с долгосрочным контрактом. Эта тенденция сохраняется.

Не стоит пренебрегать консультацией профессионалов, которые знают конъюнктуру рынка. Это не эмоциональная покупка, а математический расчет. Высокая ликвидность – одно из основных преимуществ инвестиций в этот вид недвижимости. Хорошо организованный арендный бизнес избавит вас от дополнительных трудозатрат. Иногда наши клиенты принимают решение сохранить его за собой, даже если они уезжают за границу или меняют вид деятельности.

Сдача в аренду нежилой недвижимости, площадь которой превышет 300 кв. м.

Здравствуйте, Оксана!
Помогите разобраться между законом и налоговой!
Налоговая уже месяц и 10 дней не дает КОНКРЕТНОГО ответа ни письменно, ни устно, ни на e-maіl, ни по справочному телефону ГНИ Украины — только ничего не проясняющие цитаты из закона.
Пожалуйста ответьте – последняя надежда на Вас! Все партнеры по аренде ожидают договоров и все в панике.

Вопросы:
Я сдавал свою коммерческую недвижимость площадью 270 и 260 м.кв. (два разных объекта),  работал как частный предприниматель на едином налоге без наёмных работников и оборотом менее 500 000 грн. в год. С 1.01.2012 в связи с подписанием Закона № 4014-6:
1) Могу ли я сдавать один объект 270 м.кв. (290 м.кв. общая) оставаясь частным предпринимателем на едином налоге по 2 группе, а второй объект 260 кв.м (400 кв.м. общая) сдавать как физическое лицо, с налогом на доход 15%? Т.е. СОВМЕЩАТЬ?

 

Общая площадь
(кв.м)


Сдается в аренду
(кв.м)


Система

налогообложения


Объект №1


290


270


Ед. налог 2-я гр.


Объект №2


400


260


Физ. Лицо (15 %)


Если нельзя по 2-й гр., может сразу писать заявление по 3-й гр. или ждать сначала отказа по 2-й гр.?
2) Что писать в заявлении? Если только площадь 1-го объекта и на 2-ю группу,

 

Общая площадь
(кв.м)

Сдается в аренду
(кв.м)

Система

налогообложения

Объект №1

290

270

Ед. налог 2-я гр.

и заявление будет принято не разбираясь инспектором, а проверка позже возьмет штраф 15% со всего дохода, заявив потом, что если всей вообще сдаваемой недвижимости у меня более 300 кв.м, то на едином налоге я не могу работать вообще?
Т.е. должна ли налоговая, при подаче мною заявления на единый налог, знать про 2-й или 3-й и т.д. объекты (общей площадью > 300 кв.м ) чтоб разрешить или нет работать на 1-м объекте (до 300 кв.м) по единому налогу?
Говорят, что принимают заявления не разбираясь в деталях деятельности, а потом при проверках возьмут 15 % с дохода или штрафы.
3) Если подать заявление на 2-ю группу, а позже налоговая проверка определит, что должна быть 3-я группа, то будет штраф 15 % от дохода?
4) Почему один объект может  быть сдан по единому налогу, а один из трех при соблюдении норм п.291.5.3 нет? Т.е. почему минимум 300 кв.м. (или 100 кв.м жилой) на едином налоге не гарантировано для любого гражданина?
5) Что делать, если по первому объекту налоговая откажет в возможности работать на едином налоге и возможно ли это оспаривать в налоговой?
Группа предпринимателей, г. Винница.


Добрый день!
1) Вы можете сдавать одновременно и как предприниматель (до 300 метров кв. нежилой) и как физическое лицо остальную площадь. При этом во второй группе Вы можете сдавать физическим лицам или плательщикам единого налога.
2) В заявлении Вы должны указать группу, а также виды деятельности: аренда собственного или арендованного помещения, аренда оборудования и другие (количество видов деятельности не ограничено). Договор аренды физического лица заключается отдельно и не касается единого налога, с него уплачивается ПДФО.   
3) Да, если Вы не правильно определили группу – например, сдали в аренду плательщику налога на прибыль или бюджетной или неприбыльной организации, то будет штраф 15%.
4) п. 291.5.3. НКУ определяет не один объект аренды, а общую площадь сдаваемых помещений. Граждане – физ. лица имеют право сдавать в аренду недвижимость без ограничения, но с уплатой налога с доходов физических лиц (15-17%).
5) Подав заявление в налоговую на вторую группу единого налога, необходимо оставить копию заявления с входящим номером, для дальнейшего оспаривания незаконного отказа.

С уважением, Дмитрий Куценко
юрист Всеукраинского объединения
малого и среднего бизнеса «ФОРТЕЦЯ»

Ваш справочник по элементам коммерческой аренды (условия, определения)

Если у вас возникли проблемы с пониманием тонкостей коммерческой аренды, вы не одиноки. Помогая сотням клиентов обеспечить наилучшие структуры аренды для своих нужд, мы в AQUILA понимаем, насколько сложно может быть расшифровать отраслевой язык, который они часто используют.

Чтобы помочь нашим клиентам понять структуру коммерческой аренды, мы составили обзор общих условий аренды и точек переговоров , которые мы видим сегодня в Остине.

Прочтите сейчас:  Переговоры об аренде: что нужно учитывать помимо арендной ставки

Поскольку аренда офисных, промышленных и торговых площадей различается, мы также указали, что является общим для каждого из этих конкретных секторов.

Если вы хотите узнать о различных типах структур аренды, мы также написали статью о типичных типах коммерческой аренды в Остине.

Независимо от того, на каком этапе лизингового путешествия вы находитесь, важно, чтобы вы хорошо понимали, что входит в договор аренды.

 

Элементы договора аренды / Пункты переговоров

Большинство из этих факторов обсуждаются задолго до составления договора аренды. В процессе письма о намерениях (LOI) арендодатели и арендаторы будут обсуждать и договариваться по каждому пункту аренды через своих брокеров, и только когда обе стороны соглашаются с условиями, составляется официальный документ об аренде.

Для простоты мы не вдавались в подробности о том, когда согласовывается каждый пункт, но в целом условия, согласованные в LOI, включают, как минимум:

  • Срок, тариф и эскалация
  • Концессии (TI и бесплатная аренда)
  • Парковка
  • Варианты субаренды, расширения и продления

Срок аренды

Срок аренды является важным фактором в процессе аренды, и, к счастью, его относительно легко понять.

Любая коммерческая аренда, которую вы подписываете, будет заключаться на определенное количество месяцев и обязывает вас платить за пространство в течение всего периода действия вашей аренды. Из-за этого важно быть уверенным в своем решении, когда вы решаете, на какой срок вы хотели бы арендовать помещение.

Краткосрочная и долгосрочная аренда

Плюсы и минусы различных условий аренды зависят от типа вашей компании и от того, как вы хотите структурировать свои расходы.

Вообще говоря, краткосрочная аренда обеспечивает большую гибкость, не привязывая арендатора к долгосрочным обязательствам.Вместо того, чтобы ограничиваться одним зданием, арендатор может переезжать чаще, чем позволяет более длительный срок аренды. Тем не менее, краткосрочная аренда также означает, что в будущем меньше определенности в отношении арендной платы. Чем чаще у арендатора истекает срок аренды, тем больше ему приходится пересматривать условия и есть шанс, что с него будет взиматься более высокая арендная ставка. Краткосрочная аренда также обычно не предлагает столько уступок (доллары арендатора за улучшение, бесплатная арендная плата и т. д.), потому что у арендодателя меньше времени для возмещения этих расходов.

С другой стороны, долгосрочная аренда позволяет зафиксировать арендную ставку на более длительный период. В Остине более длительная аренда также предлагает больше вариантов концессии, поскольку арендодатели обычно получают больше выгоды от обеспечения долгосрочного арендатора. Однако, с точки зрения арендатора, долгосрочная аренда не дает такой гибкости, поскольку они обязуются арендовать помещение на гораздо более длительный срок.

Термин, который вам следует искать, действительно зависит от конкретной ситуации в вашей компании.

Прочтите сейчас:  На какой срок коммерческой аренды следует подписывать?

Например, быстроразвивающийся стартап с непредсказуемым будущим и короткой финансовой историей, скорее всего, получит наибольшую выгоду от краткосрочной аренды (в Остине краткосрочная аренда может длиться от одного до трех лет).С другой стороны, если компания имеет устоявшуюся историю и хорошо представляет себе, какими будут доходы в будущем, она может предпочесть более длительный срок аренды (в Остине это может быть любой срок, превышающий пять лет).

Это может быть одним из первых пунктов, о которых вы договариваетесь, поскольку он влияет на многие другие факторы, включенные в договор аренды. Однако на таком рынке, как сегодня в Остине, арендаторы не могут выбирать срок аренды, а арендодатели настаивают на более длительных договорах аренды.

Срок аренды важен не только для арендатора, но и для арендодателя, поэтому важно заранее определить, сможете ли вы и арендодатель договориться об условиях, которые устроят обе стороны.

Базовая рента

Базовая арендная плата — это заранее установленная сумма арендной платы, которую должен платить арендатор, независимо от того, какие операционные расходы или доходы были в каком-либо месяце. Эта ставка часто указывается за квадратный фут в год, а это означает, что арендатор площадью 10 000 квадратных футов, платящий базовую ставку в размере 20 долларов США за квадратный фут, будет платить 200 000 долларов США в год в качестве базовой арендной платы. Хотя поначалу это может показаться простым, все становится сложнее, когда вы действительно начинаете вникать в детали.

Сдаваемых в аренду квадратных футов vs.Полезные квадратные футы

В коммерческих зданиях существует разница между сдаваемыми в аренду квадратными футами и полезными квадратными футами, и эта разница должна быть ясной, чтобы вы могли по-настоящему понять, что такое базовая арендная плата.

Полезные квадратные футы — это фактическое количество квадратных футов, которое арендатор будет занимать для ведения бизнеса. Если вы думаете о пустом офисе, везде, где вы можете пройти, это пространство попадает под полезные квадратные футы. Сюда входят офисы, общие рабочие зоны, кухни и туалеты, расположенные в самом пространстве.Однако эти квадратные метры не являются числом, которое вы должны использовать для расчета арендной платы.

Сдаваемых в аренду квадратных футов включает в себя общую полезную площадь в квадратных футах, а также пропорциональную долю общих площадей здания. Чтобы рассчитать, какая часть общих площадей должна быть включена в арендуемые квадратные футы арендатора, арендодатель сначала определяет коэффициент нагрузки (или надбавки) здания. Коэффициент нагрузки рассчитывается путем деления общей арендуемой площади здания на полезную площадь здания.

Коэффициент нагрузки = Общий арендуемый SF / Общий полезный SF

Затем этот коэффициент нагрузки умножается на полезную площадь в квадратных футах арендатора, чтобы определить арендуемую площадь в квадратных футах.

Rentable SF = Полезный SF арендатора x Коэффициент нагрузки

Арендуемые квадратные футы — это число, используемое для расчета стоимости аренды. В Остине большинство арендодателей продают площади через RSF. Например, если наш предыдущий арендатор площадью 10 000 кв. футов арендовал здание с коэффициентом загрузки 1,15, его сдаваемая в аренду площадь будет составлять 10 000 квадратных футов, а полезная площадь — 8 695 квадратных футов.

Как видите, в базовую ставку входит гораздо больше, чем вы могли бы предположить, и тонкости коммерческой аренды на этом не заканчиваются.

Эскалации

Чем дольше срок аренды, тем больше арендодатель подвержен инфляции и росту арендных ставок на рынке. Если арендатор подписал договор об аренде за 20 долларов за квадратный фут, но через 5 лет средняя рыночная цена составляет 30 долларов за квадратный фут, что может сделать арендодатель, чтобы сохранить ставки близкими к рыночному уровню без необходимости каждый год пересматривать условия аренды?

Многие арендодатели требуют повышения базовой арендной платы в своих договорах аренды, чтобы учесть эту проблему.Эскалация используется как способ для арендодателя ежегодно постепенно увеличивать базовую арендную плату, чтобы не отставать от растущих рыночных ставок.

Арендаторы также могут получить выгоду от эскалации, поскольку это позволяет им платить более низкую базовую арендную плату в первые годы аренды. Без эскалации арендодатель, скорее всего, будет взимать высокую ставку за весь срок аренды.

Существует несколько различных типов эскалаций, и у каждого из них есть свои уникальные условия.

Сумма

В этом типе эскалации заранее определенное увеличение базовой арендной платы согласовывается обеими сторонами в процессе переговоров.Каждый год базовая арендная плата будет увеличиваться на эту установленную сумму и будет увеличиваться до тех пор, пока не истечет срок аренды. В Остине эти типы эскалации обычно составляют от 0,50 до 1 доллара за квадратный фут.

Пример 20 долл./кв. фут с ежегодным повышением на 0,50 долл. США
Год 1 Год 2 Год 3 Год 4 Год 5
20,00 долл. США/фут 20,50 $/фут 21 доллар.00/сф 21,50 долл. США/фут 22,00 $/фут
Процент

Подобно определенной сумме эскалации, процентная эскалация представляет собой заранее установленное процентное увеличение базовой арендной платы. Каждый год текущая базовая арендная плата будет увеличиваться на процент, согласованный обеими сторонами. Большинство процентных эскалаций в Остине обычно составляют от 2% до 3% в год.

Пример 20 долл. США/ф. с ежегодным повышением на 2 %
Год 1 Год 2 Год 3 Год 4 Год 5
20 долларов.00/сф 20,40 долл. США/фут 20,81 долл. США/фут 21,22 долл. США/фут 22,65 $/фут
Индексированный

Индексированные повышения вносят немного больше вариаций в арендную ставку арендатора, поскольку они не увеличиваются на заранее определенную величину. Вместо этого эскалация следует за индексом (обычно индексом потребительских цен) и увеличивается в зависимости от суммы индекса.

Интересно, что индексированное повышение может также привести к снижению арендной платы, если используемый индекс показывает снижение из года в год.Как правило, этот тип эскалации используется только в крупных и сложных договорах аренды, поэтому конкретные условия будут различаться в каждом конкретном случае.

Пример 20 долл. США/фут с годовыми изменениями ИПЦ (на основе договора аренды, подписанного в 2013 г.)
Год 1 Год 2 Год 3 Год 4 Год 5
+1,7% +0,2% +1,1% +1,9%
20 долларов.00/сф 20,34 $/фут 20,38 $/фут 20,60 долл. США/фут 21,00 $/фут

Операционные расходы

Владение зданием и его эксплуатация недешевы, поэтому арендодатели часто предпочитают перекладывать хотя бы часть расходов на своих арендаторов. Как мы упоминали выше, разные типы аренды учитывают операционные расходы по-разному, но независимо от структуры аренды на операционные расходы всегда стоит обращать внимание, поскольку они могут составлять значительную часть ваших общих затрат.

Как и в случае с базовой арендной платой, операционные расходы рассчитываются на основе пропорциональной доли арендатора в арендуемых квадратных футах здания. Как и базовые ставки, эксплуатация/расходы указаны на квадратный фут в год, а это означает, что наш арендатор с арендной площадью 10 000 квадратных футов будет платить 150 000 долларов в год, если операционные расходы составят 15 долларов на квадратный фут.

Чтобы узнать больше о том, что такое операционные расходы и что в них включено, прочитайте нашу статью Что такое операционные расходы на коммерческую недвижимость (Op/Ex)?

Прекращение расходов

Ситуация начинает усложняться, когда в игру вступают ограничения расходов, также известные как базовые годы.При валовой аренде, поскольку арендодатель несет ответственность за эксплуатационные расходы здания, он предпочитает некоторую страховку для защиты от повышения налогов или чрезмерного использования арендатором коммунальных услуг. Для этого они вводят остановку в базовом году, которая будет действовать в течение всего срока аренды.

После первого года аренды арендатором арендодатель регистрирует операционные расходы и информирует арендатора о понесенных расходах. В течение оставшейся части аренды арендатор несет ответственность за любые операционные расходы, превышающие уровень, установленный в базовом году.

Например, предположим, что операционные/расходы базового года установлены на уровне 10 долл./кв. фут. В следующем году, если эксплуатация достигает 15 долларов за квадратный фут, арендатор обязан выплатить разницу в 5 долларов за квадратный фут в соответствии с условиями аренды сверх своей валовой арендной платы. Эта договоренность защищает арендодателя от необходимости платить неожиданно большое увеличение операционных/расходов и позволяет арендатору платить операционные/расходы только в том случае, если они превышают остановку базового года.

Как мы упоминали выше, включение остановки расходов в валовую аренду делает ее очень похожей на то, что может быть достигнуто с арендой NNN.Рыночные условия будут определять, какой из них более распространен.

Бесплатная аренда

Все мы знаем, что в этом мире нет ничего по-настоящему бесплатного, и то же самое можно сказать о бесплатной ренте. Хотя это может быть фантастическим преимуществом как для арендатора, так и для арендодателя, тонкости и причины, по которым предлагается бесплатная арендная плата, необходимо рассмотреть немного подробнее.

Бесплатная арендная плата — это, по сути, то, на что это похоже; арендодатель предлагает арендатору определенное количество месяцев не платить арендную плату. Эти бесплатные месяцы, также известные как сниженная арендная плата, обычно предоставляются в первые несколько месяцев аренды, но также могут распространяться на весь срок аренды.

Бесплатная арендная плата, однако, может немного ввести в заблуждение, поскольку часто это не означает, что арендатор ничего не платит за эти месяцы. В большинстве случаев не нужно платить именно базовую арендную плату, при этом операционные расходы и другие расходы, не связанные с базовой арендной платой, по-прежнему оплачивает арендатор.

Так почему же арендодатель предлагает арендатору бесплатную арендную плату?

Расходы на переезд, связанные с переездом в новое помещение, могут быть большими расходами для арендаторов, что потенциально может повлиять на то, чтобы они остались в своем нынешнем помещении.Чтобы бороться с этим, особенно если в здании много свободного места, арендодатель может сделать первые несколько месяцев аренды менее дорогими для арендатора, чтобы побудить их подписать договор аренды и переехать.

Однако самым большим недостатком бесплатной арендной платы с точки зрения арендатора является то, что арендодатель может потребовать более высокую арендную ставку, чем если бы бесплатная арендная плата не предлагалась. Хотя это не всегда так, арендатор должен решить, перевешивает ли выгода от месяцев бесплатной арендной платы в начале аренды потенциально более высокую арендную ставку на протяжении оставшейся части аренды.

Улучшения арендатора

Вы хотите отремонтировать свое новое офисное помещение, чтобы оно лучше соответствовало культуре вашей компании, но не хотите оплачивать всю стоимость наличными? Именно здесь могут вступить в игру переговоры об улучшении арендатора.

Улучшения арендатора (TI) — это заранее установленная надбавка на строительство, предоставляемая арендодателем арендатору, обычно указанная в расчете на квадратный фут. Это пособие используется арендатором для улучшения своего недавно арендованного помещения или существующего помещения, где арендатор продлил срок аренды, будь то что-то такое простое, как новая краска, или что-то настолько сложное, как полная реконструкция.

Прочитайте тематическое исследование, чтобы узнать, как AQUILA смогла использовать обновление Capital Factory, чтобы получить надбавку TI, необходимую для удовлетворения потребностей рынка.

Для арендатора TI действительно может стать отличным способом привести помещение в соответствие со своими потребностями без необходимости полностью платить за него из собственного кармана. Однако, как и со многими вещами в коммерческой недвижимости, TI не так прост, как кажется.

TI — это то, что должно быть заключено в договор аренды, что иногда может быть проблемой в зависимости от рынка.Когда спрос высок и арендодатели без проблем заполняют свободные площади, может быть сложнее договориться о TI при аренде. Арендодатель также обычно имеет право голоса в том, на что вы можете использовать свое пособие TI, поэтому оно, вероятно, не покроет все ваши расходы на ремонт.

На рынке с низким спросом арендодатель с большим количеством свободных площадей может предпочесть согласиться на изрядную надбавку к TI, чтобы стимулировать арендаторов арендовать площадь, а не оставлять площадь незанятой.

Кроме того, некоторые арендодатели предлагают большие скидки на TI даже на рынках с высоким спросом в обмен на то, что арендаторы подписывают долгосрочные договоры аренды.Хотя это может быть большой первоначальный расход из собственного кармана, возможность подписать с арендатором долгосрочный договор аренды по выгодным ставкам может оказаться выгоднее для арендодателя в долгосрочной перспективе и позволит арендатору минимизировать свои первоначальные затраты. .

Другие факторы, которые могут повлиять на получение арендатором TI, включают:

Если вы планируете улучшить свое новое помещение, стоит потратить время на то, чтобы оценить, во что, вероятно, будут входить улучшения, прежде чем заходить слишком далеко в переговорном процессе.Наем менеджера проекта может быть большим преимуществом в этом процессе, и обычно экономия средств, которую они приносят проекту, намного превышает затраты на наем менеджера проекта.

Соответствие ADA

В Законе об американцах-инвалидах (ADA) говорится, что арендаторы и арендодатели несут ответственность за обеспечение доступности здания для людей с ограниченными возможностями. Это касается не только внешнего вида здания, но и мест общего пользования, а также собственного пространства. В то время как большинство современных зданий построены с учетом ADA, более старые здания могут потребовать внесения этих улучшений.

Для арендаторов это означает, что вы потенциально можете нести ответственность за значительные затраты на улучшение. Если в договоре аренды не указано, кто несет ответственность за какие расходы, вам может потребоваться оплатить полную стоимость улучшений в вашем помещении сверх пропорциональной доли затрат на улучшение мест общего пользования.

Чтобы избежать этих затрат, есть несколько пунктов, которые мы рекомендуем обсудить при аренде.

  • Требовать от арендодателя покрытия любых расходов на улучшения ADA в вашем помещении
  • Если вы не можете добиться от арендодателя согласия с этими условиями, убедитесь, что в ваш op/ex не могут быть включены никакие улучшения ADA для мест общего пользования.Если здание требует значительных улучшений, вы не хотите, чтобы эти расходы перекладывались на вас.

Однако самое простое решение – попросить арендодателя гарантировать, что здание соответствует требованиям ADA, прежде чем вы подпишете договор аренды . Таким образом, вероятность того, что вам придется платить за серьезные улучшения, намного ниже.

Варианты субаренды и расторжения договора

Независимо от продолжительности аренды всегда есть вероятность, что вы захотите (или вам понадобится) покинуть помещение до истечения срока аренды.

Арендодатель будет иметь право голоса в том, что может сделать арендатор, поэтому очень важно подумать об этих положениях, прежде чем подписывать договор аренды. Мы рекомендуем запрашивать эти положения в первоначальном запросе предложений. Делая это, арендатор сообщает арендодателю, что эти положения чрезвычайно важны.

Пункт
о субаренде

Субаренда или передача аренды другому арендатору — отличный вариант для арендатора, который не хочет или не может продолжать аренду.Таким образом, первоначальный арендатор получает возможность переехать в другое место без необходимости платить полную цену за пространство, которое он не использует, а новый арендатор получает возможность переехать в помещение, которое в противном случае ему пришлось бы ждать, часто по сниженной ставке. .

Однако субаренда не так проста, как передача договора аренды и уход. Во-первых, арендодатель имеет право решать, разрешено ли вам вообще сдавать квартиру в субаренду. Арендодатели обычно не любят субаренду и могут колебаться, соглашаясь на нее.Если вы не договорились о благоприятном положении о субаренде в первоначальном договоре аренды, ваши права на субаренду могут быть ограничены.

Даже если вы можете сдать в субаренду, это не означает, что вы будете полностью свободны от своих обязательств. Вы по-прежнему несете ответственность за уплату арендной платы до истечения срока аренды, а это означает, что если новый арендатор перестанет платить, вы должны продолжать выполнять свои обязательства по аренде. Кроме того, большинство арендаторов, ищущих субаренду, как правило, не готовы платить полную запрашиваемую арендную ставку, поэтому вполне вероятно, что вы все равно будете платить часть арендной платы даже после того, как съедете.

Субаренда Stonelake 6 компании StrongBox была ярким примером того, как возможность субаренды пространства позволила найти творческое решение для изменяющейся компании. Прочтите пример из практики, чтобы узнать, как компании AQUILA удалось создать изделия, отвечающие их новым требованиям к размерам, и сэкономить клиенту значительные деньги.

Пункт о прекращении действия

Возможность расторжения — это еще одно положение, о котором следует помнить при выборе нового пространства. Если арендодатель сдает помещение в аренду на 10 лет, а вы готовы взять на себя обязательство только на пять лет, вы можете запросить вариант прекращения аренды, который позволит вам отменить аренду через пять лет.Арендодатели, как правило, неохотно предоставляют их, но этот вариант стоит рассмотреть.

Варианты расторжения — это отличные права на аренду, но есть некоторые недостатки, которые необходимо учитывать. Поскольку TI и комиссионные выплачиваются в начале аренды, но предназначены для всего срока аренды, арендатор должен заплатить штраф за прекращение аренды, который будет включать возврат «неиспользованных» сумм, возникающих в результате расторжения части аренды. В зависимости от размера помещения и срока аренды это может быть большой расход для арендатора.Штрафы за расторжение могут также включать в себя бесплатную арендную плату, предоставленную арендатору, а также предполагаемое время простоя, приведшее к расторжению договора.

Права на продление

Право на продление дает арендатору возможность первым сказать, желает ли он продлить договор аренды на новый срок. Вместо того, чтобы рисковать передачей пространства другому арендатору, этот пункт дает текущему арендатору гарантию, что у него будет возможность остаться в том же наборе, когда истечет срок аренды.

Например, если соседний арендатор заинтересован в расширении вашего помещения, арендодатель может быть склонен предложить ему ваше помещение, а не разрешить вам продлевать договор аренды, особенно если этот арендатор занимает больше квадратных метров, чем вы.При возможности продления арендодатель должен сначала предложить помещение вам, независимо от любых других заинтересованных сторон.

Как правило, срок продления составляет от трех до семи лет, а арендная ставка соответствует текущей рыночной арендной плате на момент продления. Учитывая, что «рыночная арендная плата» является субъективной и что есть другие условия, которые подлежат обсуждению в процессе продления, рекомендуется всегда использовать брокера, представляющего арендаторов, при работе над продлением.

Права на расширение

Опция расширения — это то, на что это похоже; это дает арендатору возможность первым сказать, хотят ли они арендовать больше площади.Если ваша компания растет, придет время, когда вы должны будете решить, сохранить ли то же количество квадратных футов, которое у вас есть в настоящее время, или увеличить площадь. Для арендаторов, желающих расшириться, это вариант, который вы должны рассмотреть.

Две формы вариантов расширения, которые обычно используются на современном рынке, — это право первого отказа (ROFR) и право первого предложения (ROFO). По сути, это не позволяет другим арендаторам подписать договор аренды на расширение площади в здании до того, как вам будет предоставлена ​​такая возможность.Основное различие между ними заключается в том, что право первого отказа обычно распространяется на свободное пространство в здании, а право первого предложения распространяется на любое пространство, которое становится доступным в здании в течение срока действия арендатора.

Узнайте больше о правах на расширение в нашей статье 3 типа дополнительных условий в коммерческой аренде: преимущества и недостатки.

Статья

о переезде

В некоторые договоры аренды включается пункт о переселении, который позволяет арендодателю переселить вас в другой номер, если он «сопоставим» с помещением, в котором вы сейчас находитесь.Если вы обеспокоены тем, что ваше определение сопоставимого жилья не совпадает с определением арендодателя, вы можете рассмотреть вопрос об исключении каких-либо положений о переселении из договора аренды в процессе переговоров. Это особенно актуально, если важно расположение вашего люкса в здании (например, на первом или последнем этаже).

Однако, если арендодатель не желает полностью удалять пункт, вам следует запросить некоторые непредвиденные обстоятельства:

  • Поскольку переезд может быть дорогим, требующий от арендодателя покрытия любых расходов на переезд может значительно сэкономить в случае переезда.Это включает в себя любые стационарные или залоговые документы, которые вам нужно будет перепечатать для переезда.
  • То же самое касается любых затрат на ремонт , которые могут быть понесены, так как новое пространство может потребовать некоторой работы, чтобы сделать его сопоставимым с вашим предыдущим пространством.
  • Кроме того, вы должны убедиться, что в договоре аренды указано, что вы будете получать ту же арендную плату, удобства и сопоставимую площадь в квадратных футах , что и ваш первоначальный номер .

Все это говорит о том, что то, о чем вы договариваетесь в начале договора аренды, может оказать серьезное влияние на то, что произойдет во время действия договора аренды.Хороший брокер, представляющий арендаторов, посоветует вам, какие пункты могут вызвать проблемы в будущем и как минимизировать любые риски, связанные с этими пунктами.

Парковка

Парковка для сотрудников имеет большое значение в Остине, особенно в районе с высокой плотностью населения в центре города, где месячная плата может составлять 200 долларов и более за место. Из-за этого парковка может быть одной из наиболее важных деталей при ведении переговоров об аренде в Остине.

Парковка для коммерческих помещений указывается как соотношение мест на 1000 кв. футов.Например, если арендодатель предложит соотношение 4:1000 нашему арендатору площадью 10 000 квадратных футов, у арендатора будет 40 парковочных мест, которые он может предложить своим работникам. Это важный момент переговоров при аренде, потому что, если у вас слишком мало места для парковки (или вы вообще не договорились о парковке), ваши сотрудники могут остаться без места для парковки.

Эти коэффициенты и затраты можно использовать аналогично TI и бесплатной аренде, при этом арендодатели могут предлагать более высокий коэффициент или более низкие первоначальные затраты на парковку, чтобы сделать пространство более привлекательным.

Помимо наличия достаточного количества парковочных мест для ваших сотрудников, вам также необходимо учитывать:

  • Сколько парковочных мест вам нужно для посетителей и клиентов
  • Если ваша ежемесячная стоимость установлена ​​или арендодатель может ее увеличить
  • Крытая или открытая парковка
  • Если ваши места зарезервированы или не зарезервированы

Поскольку вопрос о парковке в Остине очень актуален, мы углубились в эту тему:

Другие вопросы для переговоров

Даже после того, как вы уладили все эти вопросы, остается множество других уступок, о которых вам нужно помнить, когда вы решаете, что вы хотите включить в договор аренды.Некоторые из них:

  • Часы работы/доступ по выходным
  • Вывеска
  • Ограничения по плотности
  • Гарантийный депозит и/или аккредитив

Знание рынка и опыт, необходимые для успешной навигации и использования этих точек переговоров и уступок, является одним из многих преимуществ найма брокера, представляющего интересы арендаторов, который будет помогать вам на протяжении всего процесса аренды.

 

Какие условия аренды являются общими в Остине?

Теперь, когда вы понимаете, что входит в договор аренды, мы можем приступить к рассмотрению общих структур аренды, которые мы видим сегодня в Остине.Поскольку договоры аренды могут сильно различаться в зависимости от типа здания, мы разбили обзор на офисные, складские, складские и торговые помещения.

Типичная аренда офиса в Остине, штат Техас

Рынок офисной недвижимости в Остине почти полностью основан на аренде NNN, поэтому арендаторы будут платить базовую ставку в дополнение к своей пропорциональной доле операционных расходов.

Арендные ставки обычно указываются за квадратный фут в год и могут сильно различаться в зависимости от субрынка.Прочтите сообщение в нашем блоге Сколько стоит аренда офисных помещений в Остине, штат Техас? Или загрузите наш отчет о рынке офисной недвижимости в Остине, чтобы узнать больше о текущих арендных ставках на трех основных субрынках.

Условия аренды офисных помещений в Остине в основном определяются в каждом конкретном случае, но есть некоторые общие правила, которые вы можете применить. В новых зданиях арендаторам обычно требуется подписывать договоры аренды на срок от семи до десяти лет и более, в то время как старые здания, скорее всего, согласятся на более короткие сроки.Строительство нового здания является рискованным вложением в коммерческую недвижимость, поэтому арендодатели хотят убедиться, что они максимально ограничивают количество вакансий после завершения строительства.

Надбавки

TI также различаются в каждом конкретном случае. Как правило, если новый арендатор подписывает долгосрочный договор аренды, арендодатель с большей вероятностью предложит TI, чем если бы это была краткосрочная аренда. Однако если арендатор подписывает продление, маловероятно, что ему будет предложено TI. То же самое можно сказать и о бесплатной аренде, поскольку арендатор не будет нести никаких расходов на переезд, если он будет оставаться в одном и том же помещении.В среднем в Остине вы можете ожидать от 40 до 60 долларов в TI за помещения в состоянии оболочки (новые здания) и от 10 до 20 долларов за помещения второго поколения. Это действительно зависит от того, что требует арендатор и что арендодатель готов дать.

Парковка — еще один аспект аренды офисов в Остине, который варьируется в зависимости от того, где находится здание. В центральном деловом районе количество парковочных мест настолько ограничено, что арендодатели могут взимать 200 долларов и более в месяц за одно зарезервированное место и не намного меньше за незарезервированное место.В офисных зданиях, расположенных дальше от центра города, например, в The Domain, парковка для арендаторов в настоящее время бесплатна.

Типичная аренда складских помещений в Остине, штат Техас

Аренда складских помещений немного отличается от аренды офисных помещений.

Арендные ставки промышленных предприятий в Остине обычно указываются ежемесячно, а не ежегодно.

И хотя большинство промышленных арендных плат в Остине основаны на NNN, не дайте себя обмануть, если увидите, что базовая арендная ставка кажется чрезвычайно низкой.

Самая большая разница между арендой склада и офиса заключается в операционных расходах. В промышленных зданиях арендатор часто отвечает за управление системами отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электричеством и уборкой. Поскольку один арендатор склада может быть складом, потребляющим минимальное количество электроэнергии, в то время как другой арендатор в том же здании может быть производителем, потребляющим больше электроэнергии, чем обычно, с каждого арендатора взимается плата за его индивидуальные расходы, а не распределяется стоимость на всех. арендаторов поровну.

Сроки аренды складских площадей в среднем несколько меньше, чем офисных; обычно от трех до семи лет.

Хотя бесплатная арендная плата и надбавки за TI не редкость, для их получения может потребоваться немного больше переговоров, и они могут быть не такими щедрыми, как при аренде офисов.

Что касается парковки, то арендодатели редко взимают ежемесячную плату. Хотя количество мест, которые разрешено использовать арендатору, по-прежнему рассчитывается по соотношению, места предоставляются в порядке очереди.Поскольку в промышленных помещениях, как правило, плотность сотрудников ниже, чем в офисах, коэффициент парковки также обычно ниже.

Типичная гибкая аренда в Остине, штат Техас

Гибкое пространство, иногда называемое ценностным офисом, также относится к промышленной категории. Однако, как правило, он меньше, мельче и имеет меньшую высоту в свету, чем большинство складов. Этот тип собственности называется «гибким», потому что некоторые арендаторы используют его для офиса, некоторые для склада, а некоторые для комбинации.

Гибкая аренда в основном аналогична аренде складских помещений, но с офисным компонентом она также имеет некоторые сходства с арендой офисных помещений.

Как и большинство договоров аренды в Остине, гибкое пространство почти всегда сдается в аренду на основе NNN. Арендная ставка будет немного выше, чем у склада, но не так высока, как у офиса, и часто указывается на годовой основе.

Что касается op/ex, большинство договоров гибкой аренды имеют ту же форму, что и договоры аренды складских помещений; арендодатель несет ответственность только за обслуживание конструкции и внешнего вида, а арендатор заботится об ОВК, электрике и уборке. Обо всем этом, конечно, можно договориться, но большинство арендодателей сделают все возможное, чтобы передать арендатору как можно больше расходов на обслуживание.

Условия аренды и парковки для гибких площадей в основном такие же, как и для склада, но надбавки TI часто немного более щедрые. Поскольку в здании обычно есть офисный компонент, улучшения обходятся дороже, чем просто отделка пустого склада.

Типичная аренда розничной торговли в Остине, штат Техас

Аренда торговых площадей в Остине также в основном осуществляется на основе NNN, хотя арендаторы некоторых объектов недвижимости в желаемых местах могут подписывать процентную аренду. Например, ресторан, подписывающий договор аренды в самом сердце Домена, может подписывать процентную аренду, чтобы арендодатель мог разделить прибыль, которую предлагает это место.

Надбавки

TI не так уж отличаются для розничной аренды. Аренда первого поколения, требующая капитального ремонта помещения, часто будет иметь TI в размере от 25 до 50 долларов за квадратный фут, в то время как аренда второго поколения может иногда получать TI в размере от 5 до 15 долларов за квадратный фут. Структура бесплатной арендной платы также похожа на ту, что встречается в аренде офисных и промышленных помещений, но арендаторы розничной торговли редко получают бесплатную арендную плату на нынешнем конкурентном рынке Остина.

При аренде розничной торговли стоимость парковки предоставляется в соотношении к площади в квадратных футах.Наиболее заметным отличием является то, что различные типы торговых площадей должны иметь разные соотношения в зависимости от того, где они расположены и какой тип бизнеса ведется, и город играет большую роль в принятии решения о том, какими должны быть эти соотношения. Поскольку плотность продолжает расти, мы можем увидеть, как парковки для торговых площадей в Остине начинают меняться.

 

Нужна помощь с арендой?

Как видите, договоры аренды коммерческой недвижимости — сложные договоры.Хотя поначалу это может показаться сложным, понимание того, как работает аренда и о чем можно договориться, может помочь вам получить наилучшие условия для ваших нужд.

К счастью, вам не нужно проходить этот процесс в одиночку. Если вы готовы двигаться вперед в процессе аренды или просто хотите узнать больше об аренде коммерческой недвижимости в Остине, свяжитесь с нашей командой по представлению арендаторов сегодня.

Популярные статьи:

Понимание списка арендной платы за коммерческую недвижимость

Когда инвесторы в недвижимость оценивают возможную покупку недвижимости для сдачи в аренду или банк выдает возможный кредит, одним из первых документов, который они запросят, является «список арендной платы» или «отчет об арендной плате».

В этой статье подробно описывается документ о платежной ведомости и подчеркивается его полезность в процессе комплексной проверки CRE. Начнем с простого определения.

Что такое рента?

Счет арендной платы — это важный документ, в котором перечислены все арендаторы в собственности. При инвестировании в недвижимость это важная часть процесса должной осмотрительности, и обычно ее предоставляет текущий владелец или управляющая компания. Формат ведомости арендной платы может быть разным — иногда это файл Excel, иногда — распечатанный отчет, — но все они содержат одну и ту же общую информацию:

.
  • Имя арендатора : Имя текущего арендатора, занимающего определенное место в собственности.Если на момент составления списка арендной платы помещение не занято, имя арендатора может быть «свободным».
  • Номер квартиры : номер квартиры или квартиры, которую занимает арендатор.
  • Размер квартиры : количество квадратных футов (или квадратных метров), занимаемых арендатором. Например, арендатор может занимать 1000 квадратных футов площади. Это число особенно важно, потому что арендная плата часто взимается — и арендные платежи рассчитываются — на основе квадратного фута.
  • Процент от чистой сдаваемой в аренду площади : расчетное значение, основанное на размере квартиры арендатора, которое представляет собой процент от общей площади, занимаемой арендатором. Например, если арендатор занимает 1000 квадратных футов в здании площадью 10 000 квадратных футов, он занимает 10 % чистых арендуемых квадратных метров.
  • Арендная ставка : Сумма арендной платы, уплачиваемая арендатором. Часто для этой информации есть два столбца. Первый обычно выражается в виде стоимости квадратного фута в год, а второй – это общая сумма валовой месячной арендной платы, которая рассчитывается путем умножения общей арендованной площади SF на валовую арендную плату PSF.
  • Годовая арендная плата : расчетное значение, представляющее общую годовую арендную плату за помещение. Его можно получить путем умножения месячной арендной платы на 12. Например, если арендная плата за помещение составляет 1000 долларов США в месяц, общая годовая арендная плата составит 12 000 долларов США.
  • Дата начала аренды : Дата вступления аренды в силу.
  • Дата окончания аренды : Дата окончания срока аренды.
  • Срок аренды : расчетное значение, представляющее общий срок аренды.Обычно выражается в месяцах.
  • Гарантийный депозит : Некоторые ведомости арендной платы, особенно для многоквартирных домов, могут содержать раздел о сумме залога, который в настоящее время удерживается для арендатора.

Ролл обычно хранится в электронной таблице, поэтому каждый из вышеперечисленных элементов представляет собой столбец. Это может выглядеть примерно так (опять же, фактический формат может сильно различаться от одного списка арендной платы к другому):

.

В рамках этой статьи мы создали шаблон платежной ведомости, который можно бесплатно загрузить, нажав здесь.

Почему важен список арендной платы

Нет сомнений в важности списка ренты, но его полезность зависит от точки зрения человека, который его просматривает. Для инвестора его анализ является важной частью процесса комплексной проверки перед покупкой. Для банкира или кредитора это является важной частью процесса андеррайтинга кредита. В любом случае есть несколько ключевых идей, которые можно получить из списка арендной платы:

  • Доход от собственности : Сумма годовой арендной платы для всех арендаторов дает представление об общем годовом доходе от собственности.Например, если есть 3 арендатора, чья годовая арендная плата составляет 10 000 долларов США каждый, общий доход от собственности составит 30 000 долларов США. Это полезная отправная точка для расчета чистого операционного дохода от собственности или чистого денежного потока после операционных расходов.
  • Концентрация арендаторов : В коммерческой недвижимости с несколькими арендаторами обычно бывает один или несколько «якорных» арендаторов, которые арендуют большую часть площади в собственности. Например, в розничном торговом центре, привязанном к продуктовому магазину, продуктовый магазин арендует большую часть квадратных метров в собственности и поддерживается несколькими другими более мелкими арендаторами.Аренда продуктового магазина создает «концентрацию» пространства в руках одного арендатора и повышает риск-профиль объекта. Если якорный арендатор решит не продлевать договор аренды, его может быть трудно заполнить, и это может привести к резкому сокращению дохода от собственности.
  • Концентрации с истечением срока действия :  Если срок аренды для нескольких арендаторов истекает примерно в один и тот же день, это представляет собой потенциальный риск, о котором инвесторы и/или кредиторы хотели бы знать.В худшем случае ни один из арендаторов не продлевает договоры аренды, что приводит к резкому сокращению доходов от собственности до тех пор, пока помещения не будут сданы в аренду. Меньший доход от аренды равняется более низкому чистому операционному доходу и более низкой оценке.
  • Список арендаторов : Кто является арендаторами, оказывает большое влияние на профиль риска объекта. Например, список арендной платы, заполненный неизвестными местными предприятиями, представляет больший риск, чем список арендной платы, заполненный признанными на национальном уровне компаниями, которые, как известно, сильны в финансовом отношении.По этой причине банкиры и инвесторы любят просматривать имена каждого арендатора и использовать их для исследования их финансового состояния.
  • Продолжительность аренды : продолжительность каждой аренды важна, поскольку она позволяет банкиру и/или кредитору прогнозировать, как долго будет продолжаться поток дохода, полученный от аренды. Роллы арендной платы с арендаторами на долгосрочной аренде предпочтительнее, чем с арендаторами на более короткий срок. На самом деле большинство списков арендной платы, как правило, содержат как долгосрочную, так и краткосрочную аренду.
  • Сопоставимая недвижимость :  С точки зрения инвестора рентная ведомость может быть особенно полезной в качестве инструмента для сравнения рыночных ставок от одной собственности к другой. Например, если целевая недвижимость имеет среднюю арендную ставку в размере 15 долларов США, но аналогичные объекты на том же рынке сдаются в аренду за 18 долларов США, это может быть признаком того, что есть возможности для повышения арендной платы, что является положительным фактором для инвесторов.
  • Свободность/занятость:   Список арендной платы помогает инвесторам определить общее количество занятых арендных единиц по сравнению с общей суммой, доступной для аренды.Большое количество вакансий повышает риск собственности, если только нет уважительной причины и/или незавершенных договоров аренды для новых арендаторов.
  • Комплексная проверка :  Наконец, ведомость арендной платы может быть полезным инструментом для предварительной проверки инвестиций в недвижимость. Владельцы коммерческой недвижимости, особенно мелкие, печально известны плохим ведением учета. Таким образом, рентную ведомость можно использовать в качестве инструмента для оценки точности заявленного дохода. Например, если сумма общего дохода от аренды, указанная в ведомости арендной платы, составляет 50 000 долларов США в год, а в отчете о прибылях и убытках указано 75 000 долларов США, это может быть признаком того, что один из двух документов неверен.

Хотя это может показаться скромным документом в виде электронной таблицы, приведенные выше пункты подтверждают идею о том, что ведомость арендной платы является важным инструментом, который можно использовать для понимания состояния имущества.

Резюме и выводы

Сводка об аренде – это документ, в котором содержится ключевая информация об арендаторах, занимающих сдаваемое в аренду коммерческое помещение. Его формат может различаться в зависимости от владельца недвижимости или типа недвижимости, и обычно он предоставляется существующим управляющим недвижимостью в рамках процесса комплексной проверки перед покупкой и/или кредитом.

Несмотря на возможные различия в формате, все списки арендной платы содержат одни и те же основные данные, включая такие сведения, как: имя арендатора, арендованный SF, арендная ставка, дата начала аренды, дата окончания аренды и номер квартиры.

Анализ арендной платы может предоставить ключевую информацию, такую ​​как концентрация арендаторов, наличие вакантной недвижимости, потенциальный доход от аренды и сравнение арендной ставки с рыночной арендной платой для сопоставимых объектов на том же рынке.

Лучше арендовать или владеть коммерческой недвижимостью? Как предприниматели могут принять решение

Партнер/исполнительный вице-президент,  Major Properties Недвижимость .

гетти

Если вы занимаетесь малым бизнесом, вам может быть интересно, следует ли вам арендовать или владеть своей собственностью. Как партнер и исполнительный вице-президент брокерской компании по коммерческой недвижимости, я получаю от клиентов один из наиболее часто задаваемых вопросов: «Должен ли я купить или арендовать коммерческое здание?»

Ну, как и все в жизни, мой ответ: «Это зависит».

В конце концов, у каждого варианта есть свои плюсы и минусы, которые важно взвесить.

Причины рассмотреть лизинг

Есть несколько причин, по которым вашему бизнесу может быть выгоднее арендовать коммерческую недвижимость, в том числе:

• Ваш бизнес растет, и вы не знаете, как быстро вы перерастете собственность.

• Существуют нестабильные рыночные условия, поэтому заключение договора аренды на срок от трех до пяти лет дает вам больше спокойствия.

• Капитала мало, и у вас недостаточно денег для первоначального взноса.

• Ваша компания молода и все еще находится в «фазе строительства».

• Ваша компания впервые вышла на рынок, или ваша клиентская база находится в ограниченном географическом районе, и единственный вариант — сдать в аренду, не теряя клиентов.

• Ваше время истекает, и вам нужно здание в течение следующих 30-60 дней.

• У вас есть возможность получить выгодные условия аренды.

Причины задуматься о приобретении

Тем не менее, бывают случаи, когда владение недвижимостью лучше подходит для вашего бизнеса, например:

• Покупка дает вам полный контроль над недвижимостью, и вам не нужно отчитываться перед арендодателем.

• Вы строите капитал и долгосрочное богатство.

• По моему опыту, многие малые предприятия могут приобрести недвижимость с первоначальным взносом в размере 10%, используя кредит от Администрации малого бизнеса.

• Если бизнес разорится, вы его закроете или захотите продать, у вас есть недвижимость, на которую вы можете опереться, или вы можете сдать ее в аренду арендаторам.

• Вы можете увидеть определенные налоговые льготы (хотя сначала вам следует проконсультироваться со своим бухгалтером).

Принятие решения о покупке или аренде

Как видите, на самом деле нет однозначного ответа на вопрос, стоит ли покупать или арендовать.Прежде чем делать такие крупные инвестиции в бизнес, вам необходимо рассмотреть цели вашего бизнеса, доступ к капиталу и прогнозируемый рост. Помня об этих трех факторах, вы можете получить представление о том, что ваш бизнес может реально себе позволить, а также принять решение, соответствующее вашему видению компании.

Если вы склоняетесь к покупке, также стоит подумать о том, как вы поведете себя в случае рецессии, если вам придется закрыть бизнес и т. д. Например, я часто вспоминаю экономический спад 2008 года, когда я видел много предприятия разоряются.Кризис 2008 года оказал значительное влияние на экономику, и некоторые из моих клиентов, владевших своей коммерческой недвижимостью, жили лучше, чем те, у кого ее не было. Конечно, многие из этих клиентов были в бизнесе более 20 лет, и к тому моменту они очень мало или вообще ничего не должны были за свою недвижимость. Таким образом, даже несмотря на то, что бизнес мог развалиться, их инвестиции в недвижимость выжили.

В другом случае у меня был клиент, который владел заводом по производству солений в Лос-Анджелесе.У него не было никого в семье, кому он мог бы передать бизнес, директор старел, бизнес больше не рос, а предприятие стало устаревшим для любого другого бизнеса по производству продуктов питания. Поскольку бизнес замедлялся, недвижимость, которой он владел, росла в цене. Владелец был очень умен; он не только владел предприятием, но и приобрел большую часть собственности, прилегающей к заводу-изготовителю. В результате он смог продать недвижимость застройщику, который планировал построить жилье.

Я даже был свидетелем клиентов с недвижимостью, которые в конечном итоге опередили бизнес. Некоторые владельцы бизнеса, которых я знаю, просто сделали выбор в пользу своего здания, и со временем они продолжали приобретать все больше недвижимости.

Как владелец бизнеса, важно думать о таких сценариях. Точно так же, как вы думаете о своих продуктах, своем маркетинге, своих продажах и своих клиентах, решение о собственности или аренде может иметь большое значение.


Деловой совет Forbes — передовая организация по развитию и созданию сетей для владельцев и лидеров бизнеса. Имею ли я право?


Чистая эффективная арендная плата в коммерческой недвижимости — Кредиты на коммерческую недвижимость

Какая чистая эффективная рента?

Чистая эффективная арендная плата (ЧЭА) — это расчет средней месячной арендной платы, который включает уступки арендодателя по аренде, как правило, бесплатный месяц арендной платы. Например, если квартира рекламировалась с чистой эффективной арендной платой в размере 1500 долларов США в месяц при аренде на 12 месяцев с бесплатной арендной платой в течение одного месяца, на самом деле ежемесячная арендная плата может составлять 1625 долларов США.Однако, если вы возьмете всю арендную плату, уплаченную за 13-месячный период, на самом деле средняя или «чистая эффективная» арендная плата составит 1500 долларов в месяц.

Чистая эффективная арендная ставка: 1500 $ x 13 = 19 500 $

Рыночная арендная ставка: 19 500 $/12 = 1 625 $/месяц могут ввести в заблуждение тот факт, что ежемесячная арендная плата на самом деле ниже, чем они будут платить, чистая эффективная арендная плата может быть эффективным инструментом для арендодателей и управляющих недвижимостью.И, поскольку арендатор не обязательно планирует продлевать договор аренды после того, как его первоначальный договор аренды истек, это может быть выгодной сделкой и для арендатора. Как правило, арендодатель не будет предлагать такую ​​​​же уступку по аренде при продлении аренды (особенно для многоквартирного дома), и в приведенном выше примере арендатору, вероятно, придется платить 1625 долларов в месяц за каждый месяц их второго (12- месяц) аренда.

Чистая эффективная арендная плата, улучшения арендаторов и коммерческая аренда

Чистая эффективная арендная плата также может быть основным фактором при аренде крупных коммерческих помещений, например, офисных или торговых площадей.В дополнение к месячной бесплатной аренде (или аналогичным скидкам на аренду) в этой ситуации чистая эффективная арендная плата может также включать в себя улучшения арендатора, которые необходимо учитывать для получения точного числа.

При аренде промышленных и торговых помещений чистая эффективная арендная плата также может рассчитываться на основе квадратного фута (PSF), например, 30 долл. США за кв. футов (psf)/месяц. Для этих типов аренды текущая стоимость всех будущих денежных потоков суммируется и делится на количество периодов для определения чистой чистой прибыли. Кроме того, поскольку коммерческая аренда часто длится дольше, чем аренда многоквартирных домов, уступки арендаторам могут быть более сложными, например, бесплатная арендная плата в течение шести месяцев каждые четыре года.

Например, если арендатор подписал договор аренды на 12 лет на площади 5000 кв. футов по цене 30 долл. США за квадратный фут в месяц, он будет платить следующую сумму в течение всего срока аренды:

30 долл. США/ psf/месяц * 5 000 кв. футов = 150 000 долларов США в месяц * 144 месяца (12 лет) = 21 600 000 долларов США

Однако, если они получают 6 месяцев бесплатной аренды каждые 4 года, они получат скидку в размере:

150 000 долларов США. /месяц * 6 месяцев * 3 (4-летние периоды) = 2 700 000 долларов США

Теперь, если мы возьмем эту информацию, мы сможем рассчитать NER на квадратный фут для недвижимости.

$21 600 000 — $2 700 000 = $18 900 000/5000 кв. футов/144 месяца = $26,25/тыс.кв.фут/месяц Итак:

18 900 000 — 300 000 долл. США (60/тыс. кв. фут. * 5 000 кв. футов) = 18 600 000 долл. США/5 000 кв. футов/144 месяца = 25,88 долл. США/кв. фут/мес.

Кто за что платит? 8 видов аренды коммерческой недвижимости, которые необходимо знать

Существует почти дюжина видов аренды коммерческой недвижимости, каждый из которых имеет свою арендную плату, плату и порядок расходов.

Какие существуют виды коммерческой аренды? Кто платит налог на имущество при коммерческой аренде? Кто платит страховку? Это очень важно для понимания ваших обязанностей и вашего риска в качестве арендатора или арендодателя.

Какой тип аренды вы сейчас используете? Каковы ваши обязанности в модифицированной валовой аренде, чистой аренде или абсолютной аренде?

Используйте это руководство, чтобы осветить путь.

8 видов аренды коммерческой недвижимости

Разбивка расходов на недвижимость является основным отличием аренды коммерческой недвижимости.В одних случаях арендодатель берет на себя всю ответственность (и расходы) по содержанию, питанию и страхованию имущества, а в других — арендаторы — полностью или частично.

Вот 8 наиболее распространенных договоров коммерческой аренды и распределение обязанностей по каждому из них.

05

4 5

аренду аренды арендатор Pays Alandlord Pays
Грубый Аренда Налоги
Страхование
Все коммунальные услуги и обслуживание всего здания
Модифицированный Валовой доход Арендная плата
Коммунальные услуги и содержание отдельных единиц
Налоги
Страхование
Коммунальные услуги и содержание мест общего пользования
Нетто
ОДИН СЕТЬ 4 Аренда
Коммунальные услуги
Фиксированная часть налога на недвижимость

5 Часть налога
Страхование имущества
Утилиты и обслуживание общих зон
Ремонт 4
Double Net Аренда
Коммунальные услуги
Фиксированная часть имущества налог е и страхование
Часть налогов и страховки
Коммунальные услуги и обслуживание мест общего пользования
Ремонт
Тройная сеть Аренда
Коммунальные услуги
Фиксированная часть налогов на имущество, страхование и содержание мест общего пользования
Часть налогов, страхование , И общая площадь Техническое обслуживание
Ремонт
Абсолютная Net Аренда
Все налоги на имущество, страхование, коммунальные услуги, обслуживание общего пространства и ремонт
None
процент Аренда
процентных доля ежемесячных продаж

Страхование
Все коммунальные услуги и обслуживание всего здания

 

Общая аренда

Также называемая арендой с полным спектром услуг, валовая аренда возлагает все операционные расходы на арендодателя.К ним относятся налоги, коммунальные услуги, техническое обслуживание (снаружи и внутри), уборка и страхование имущества, в то время как арендаторы платят только базовую арендную плату.

Модифицированная валовая аренда

Модифицированная валовая аренда представляет собой один шаг по сравнению с валовой арендой или арендой с полным обслуживанием, требуя, чтобы арендодатель занимался страхованием собственности и обслуживанием мест общего пользования, но оставлял арендатору коммунальные услуги, уборку и техническое обслуживание отдельных квартир. Арендатор также платит базовую арендную плату.

Чистая аренда

При чистой аренде арендатор платит арендную плату плюс фиксированную плату за операционные расходы, такие как обслуживание мест общего пользования, налоги, страхование и т. д.Существует 4 различных типа чистой аренды (см. ниже).

Единая чистая аренда (N-аренда)

При единовременной чистой аренде арендатор платит арендную плату плюс долю налога на имущество. Они также несут ответственность за коммунальные расходы, техническое обслуживание и другие сборы, связанные с их отдельной единицей.

Двойная чистая аренда (NN-аренда)

Двойная чистая аренда на один шаг выше одинарной чистой аренды. Помимо уплаты арендной платы и доли налога на недвижимость, они также платят часть страховых взносов за недвижимость.

Тройная чистая аренда (аренда NNN)

Тройная чистая аренда является одним из наиболее широко используемых видов аренды коммерческой недвижимости. При таком соглашении арендатор платит арендную плату, долю налога на имущество, долю страховки и фиксированную плату за содержание общих помещений и эксплуатационные расходы.

Абсолютная чистая аренда

Эти соглашения, также называемые абсолютной арендой или абсолютной тройной чистой арендой, возлагают на арендатора все финансовые обязательства по зданию, включая налоги, техническое обслуживание, страхование, ремонт и многое другое.Это дает им контроль и свободу в отношении собственности, но также означает полную ответственность в случае катастрофы или полной гибели.

Процентная аренда

Это обычная аренда торговых центров в торговых центрах и торговых площадях, требующая от арендаторов уплаты базовой арендной платы плюс процент от их ежемесячных продаж. Процент идет на эксплуатационные расходы и техническое обслуживание здания, хотя фиксированной платы за эти расходы нет.

Права арендатора коммерческой недвижимости в Пенсильвании

Управляете ли вы бизнесом в арендованном коммерческом помещении?

Аренда коммерческой недвижимости — это недорогая альтернатива собственному кирпичу и раствору.Для некоторых владельцев бизнеса преимущества более низких затрат на содержание, налоговых льгот и гибкости часто могут перевешивать затраты и обязательства, связанные с владением недвижимостью, но есть и недостатки.

Те, кто сдает в аренду коммерческую недвижимость, могут столкнуться с бременем арендодателей, управляющих недвижимостью и жестких или препятствующих договору аренды.

Несмотря на эти недостатки, понимание своих прав как арендатора может помочь вам избежать проблемных ситуаций. Каковы ваши права арендатора коммерческой недвижимости в Пенсильвании? Читай дальше что бы узнать!

Срок аренды и выселение

По закону владельцы бизнеса имеют право вести свой бизнес в течение всего срока аренды.

Арендодатели не могут выселять предприятия из собственности без уважительной причины. Невыплаченная арендная плата, неоднократные просроченные арендные платежи или нарушение условий аренды являются примерами уважительной причины.

В Пенсильвании арендодатели могут выселить арендаторов, как только арендная плата просрочена. Если иное не указано в договоре аренды, арендная плата считается просроченной на следующий день после ее уплаты.

В соответствии с законодательством штата Пенсильвания арендодатели могут направить уведомление о выходе арендаторам, не уплатившим арендную плату.Затем у арендатора есть десять дней с даты вручения Уведомления о выходе, чтобы выехать или оплатить причитающуюся арендную плату.

Если срок аренды составляет один год или меньше, и у арендодателя есть уважительная причина для выселения, он должен дать арендатору 15 дней на то, чтобы покинуть помещение. При аренде на один год или более арендодатель должен предоставить арендатору 30 дней на выезд.

Арендодатели также могут выдать Уведомление о расторжении договора, если договор аренды не был продлен, а арендатор ежемесячно выплачивал арендную плату.

Могут ли арендодатели поднять арендную плату?

Арендодатели не могут повышать арендную плату до окончания срока аренды, даже если стоимость имущества увеличилась на протяжении всего срока аренды.

Повышение арендной платы часто учитывается при долгосрочной аренде. Если в договоре аренды указано повышение арендной платы и арендатор подписывает договор, он соглашается заплатить более высокую указанную сумму по истечении первого года.

Если арендодатель и арендатор желают продлить договор аренды, новая сумма арендной платы и любые повышения арендной платы должны быть указаны в соглашении.

Что, если аренда переживет бизнес?

Если компания прекращает свою деятельность, пока договор аренды все еще действует, ее могут поймать на необходимости платить и завершать договор аренды. Некоторые владельцы бизнеса решают столкнуться с выселением, прекратив арендную плату; однако это может привести к множеству последствий, включая денежные суждения и судебные иски.

В идеале аренда коммерческой недвижимости должна быть долгосрочной на срок от трех до пяти лет. Это дает предприятиям возможность обосноваться в определенном месте и с самого начала финансово процветать.Для арендодателей это обеспечивает постоянную арендную плату.

Но, учитывая неопределенность начала нового бизнеса, долгосрочная коммерческая аренда не всегда выгодна. Вот почему двухлетняя коммерческая аренда стала заметной альтернативой для многих лизинговых компаний.

Конфиденциальность

Арендаторы имеют право на конфиденциальность. Пока то, что вы делаете, является законным, арендодатели не могут вмешиваться в вашу повседневную деятельность или мешать вам вести свой бизнес так, как вам заблагорассудится.

Только в экстренных случаях арендодатель может войти в помещение без разрешения.В противном случае арендодатели должны уведомить арендатора за разумный период времени для предоставления разрешения.

Улучшение и техническое обслуживание имущества

Арендодатели занимаются общим содержанием и обслуживанием имущества, а арендаторы несут ответственность за то, чтобы оставить имущество в том виде, в котором оно было найдено. В договорах аренды часто указывается, за что отвечает арендодатель, например, за электрические или водопроводные системы.

Вообще говоря, когда арендаторы подписывают договор коммерческой аренды, они соглашаются с тем, что недвижимость соответствует их потребностям и не требует дополнительных улучшений.Потенциальные арендаторы могут запросить улучшения в рамках договора аренды. Арендодатель может быть готов заплатить за улучшения, но это не всегда так.

После подписания договора аренды арендаторы должны получить разрешение от арендодателя на внесение улучшений. Во избежание споров арендаторы должны воздерживаться от внесения улучшений без разрешения арендодателя.

Понимание ваших прав в качестве арендатора коммерческой недвижимости

Вы начинаете бизнес в Пенсильвании и планируете сдавать в аренду коммерческую недвижимость? Вы в настоящее время столкнулись с спором о коммерческой недвижимости с арендодателем или управляющей компанией?

Адвокаты Hoegen & Associates, P.C. здесь, чтобы помочь. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы поговорить с одним из наших опытных юристов по недвижимости.

Коммерческие и офисные помещения в аренду на Манхэттене, Нью-Йорк

Исследуйте коммерческую недвижимость Манхэттена вместе с Corbett & Dullea

От роскошных корпоративных офисных помещений до просторных торговых площадей, коммерческая недвижимость Манхэттена может предложить массу предложений с множеством предложений недвижимости с точки зрения размера, суммы арендной платы и архитектуры. Вам просто нужно сотрудничать с надежным риелтором, чтобы получить лучшее предложение на рынке; и кто подходит под это описание лучше, чем Corbett & Dullea Real Estate! Начните поиск коммерческой недвижимости на Манхэттене  с нами сегодня!

Манхэттен: деловой центр Нью-Йорка

Статус Нью-Йорка как глобального финансового и делового центра основан на существовании Манхэттена, который привлекает более двух третей работающего населения со всего мегаполиса.Неудивительно, что это один из самых популярных районов для сдачи в аренду офисных помещений на Манхэттене .
Почему вам стоит подумать об аренде коммерческого помещения на Манхэттене?

  • Манхэттен, где расположены NYSE, NASDAQ, AMEX, NYMEX и другие финансовые институты мирового значения, является ядром американской финансовой индустрии. Веская причина для поиска офисного помещения в Финансовом районе, Манхэттен .
  • В этом городе больше всего штаб-квартир, чем в любом другом городе.
  • Манхэттен известен как «Мировая столица СМИ».
  • На Мэдисон-авеню в Манхэттене находятся лучшие рекламные агентства мира.
  • Силиконовая аллея — это «место» для технологических отраслей, включая телекоммуникации, цифровые и новые медиа, финтех, биотехнологии, разработку программного обеспечения и т. д.
  • Это питательная среда для стартапов нового века, работающих по вертикали.

Независимо от того, к какой отрасли вы принадлежите, Manhattan предлагает идеальные условия, чтобы не отставать от конкурентов.

Check Also

Стимулирование определение: Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?

Содержание Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?Смотреть что такое «Стимулирование» в других словарях:КнигиСтимулирование — это… …

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.