Бизнес-Новости
Разное / Рыночная стоимость участка: Рыночная оценка земли — заказ услуги в «Априори»

Рыночная стоимость участка: Рыночная оценка земли — заказ услуги в «Априори»

Содержание

Оценка земельного участка

  • Начало
  • Описание
  • Регламент
  • Документы
  • Акты
  • FAQ
  • Контакты
  • Заказ

Оценка стоимости земельного участка

Как правило оценка земли проводится одновременно с оценкой недвижимости, однако в ряде случаев может потребоваться отдельная и независимая рыночная оценка земельного участка.

 

В каких случаях востребована оценка рыночной стоимости земельного участка:

• Земельный участок является объектом ипотечного кредитования или используется в качестве залогового имущества;  
• Земля вносится на баланс предприятия;  
• Участок является объектом аукционной продажи;    
• Участок сдается в аренду и необходимо определение годовой арендной платы;  
• При заключении договора купли-продажи и в других схожих ситуациях.

Оценка стоимости земельного участка с точки зрения инвестиционной стоимости определяется обычно для различных нужд бизнеса: например, для привлечения новых инвесторов.

Ликвидационная стоимость определяется в случае необходимости срочной реализации участка, а кадастровая стоимость позволяет исчислять размер земельных платежей.
В зависимости от цели проведения оценки (определение кадастровой, инвестиционной, ликвидационной или же рыночной стоимости) экспертами используются различные методы. 

Рыночная оценка земли и ее особенности 

Оценка участка земли имеет свою специфику, связанную с тем, что при осуществлении процедуры имеют значение не только физические, но и юридические характеристики объекта. К последним относится, например, категория оцениваемых земель (земли лесного фонда, земли водного фонда, земли сельскохозяйственного назначения и так далее). Также оценка рыночной стоимости земельного участка невозможна без учета ограничений, которые могут быть наложены на использование определенной территории. Например, юридически может быть ограничена этажность строительства на участке или поставлены другие условия, которые обязан соблюдать собственник земли.

Независимая оценка земельного участка учитывает и другие факторы, такие как месторасположение участка, его удаленность от городского или районного центра, наличие проведенных коммуникаций, престижность района, рекреационные характеристики, наличие водных ресурсов и многие другие. При этом каждый фактор имеет различную степень влияния для земель разных категорий: при оценке сельскохозяйственных земель наиболее важны одни критерии, а при оценке земель населенных пунктов – другие. 

Экспертная оценка земли: документация, порядок, сроки 

Для оценки участка необходимо подготовить следующие документы:
1.Правоустанавливающий документ на объект оценки; 
2.Кадастровый паспорт; 
3.Информацию о существующих ограничениях по использованию конкретного участка;
4.Данные о наличии и текущем состоянии всех проведенных инженерных коммуникаций.

Также при наличии этих документов лицо, обратившееся за оценкой стоимости земельного участка, должно предоставить сведения о ставке арендной платы и выплачиваемых налогов и договор об аренде. 

Порядок процедуры оценки земельного участка: 

«>

• Заключение договора на оценку объекта; 
• Сбор и анализ необходимой информации, как о физическом, так и о юридическом состоянии объекта; 
• Выбор методов оценки и проведение требуемых расчетов; 
• Определение итоговой стоимости земельного участка; 
• Составление официального отчета о выполненной процедуре. 

Результат проведения оценки земельного участка

По окончании оценки собственник получает на руки письменный отчет о выполненной процедуре, который имеет доказательную силу. Основные требования, как к порядку самой процедуры, так и к оформлению ее результатов изложены в Федеральном законе, а также в Стандартах оценки.

Стоимость оценки земли

Уточнить, сколько стоит оценка земельного участка, и в какие сроки будет выполнена процедура, можно, связавшись с представителями палаты при помощи контактов, размещенных в соответствующем разделе сайта.

«>

Нажмите, чтобы просмотреть все дополнительные услуги (развернуть)

  • Оценка недвижимости
  • Оценка ущерба
  • Оценка транспортных средств

Регламент

Стоимость и порядок оплаты

• Стоимость услуги определяется в соответствии с действующими тарифами
• Оплата в форме наличного и безналичного расчета

Процедура

1. Подача заявки 

2. Оформление договорных отношений с организацией-исполнителем и оплата услуги 

3. Предоставление Исполнителю копий требуемых для исследования документов 

4. Предоставление Исполнителю возможности проведения осмотра объекта оценки

5. Проведение Исполнителем расчета рыночной стоимости объекта оценки и оформление отчета об оценке объекта оценки 

6. Подписание сторонами акта об оказании услуг

Основание для отказа

• В соответствии со ст. 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.: «Оценщик имеет право: отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы»

• Отсутствие предоплаты

Документы

Документы для скачивания

Федеральный закон «Об оценочной деятельности»

  • Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступающими в силу с 1 апреля 2015 года)

    RTF

Перечень документов для проведения оценки земель

  • ПЕРЕЧЕНЬ для проведения оценки земель.doc

    DOC

  • Заказать услугу
  • Заказать звонок
  • Задать вопрос

Заказ услуги

Ваш запрос отправлен, спасибо за обращение.

Заказ звонка

Ваш запрос отправлен, спасибо за обращение.

Задать вопрос

Ваш вопрос отправлен, спасибо за обращение.
Отправить еще вопрос.

* Сведения об услугах носят справочный характер и не являются публичной офертой. Условия оказания услуг устанавливаются конкретным договором между Заказчиком и Исполнителем.

Смотрите также

Оценка стоимости земельного участка в Крыму

by admin

Оценка земельного участка в Крыму при обращении в нашу компанию будет стоить для вас от 3 000 р. при сроках выполнения 2 рабочих дня. При этом виде работ, в соответствии с определением данным в Федеральном законе от 29 июня 1988 г. № 135-ФЗ, определяется его кадастровая, рыночная, или иная стоимость. Чаще всего, рядовым гражданам приходится сталкиваться с оценкой рыночной или кадастровой стоимости. Под рыночной стоимостью земельного участка понимается наиболее вероятная цена, по которой данный участок может быть отчужден на открытом рынке в условиях свободной конкуренции.

Оценка рыночной стоимости проводится по желанию собственника независимым оценщиком, или оценочной компанией, на основании договора на проведение оценочных работ. Кадастровая стоимость земельного участка, в отличие от рыночной, определяется вне зависимости от желания владельца. В этом случае исполнитель определяется по результатам открытого конкурса, проводимого соответствующими государственными органами. Кадастровая стоимость используется налоговыми органами для определения налогооблагаемой базы, и как показывает практика, в разы превышает реальную рыночную стоимость. Однако законодательством предусмотрена процедура установления кадастровой стоимости на уровне рыночной, после проведения независимой оценки.

Стоимость работ по определению рыночной стоимости земельного участка в Крыму и сроки их выполнения


Для того чтобы ознакомиться с полным перечнем наших расценок на проведение оценочных работ можно перейти на следующую страницу: “Стоимость работ по проведению оценки” 

Указанные стоимость и сроки установлены для стандартных объектов недвижимости, расположенных в Крыму, в остальных случаях стоимость работ и сроки их выполнения определяются по взаимной договоренности с заказчиком.

Дополнительную информацию по оценке рыночной стоимости земельных участков, а так же по уменьшению кадастровой стоимости, вы можете получить позвонив по телефону, или отправив интересующий вас вопрос. Все консультации, осуществляемые в телефонном режиме или через электронную почту, выполняются нашими специалистами бесплатно.

Процедура выполнения работ по оценке земельных участков в Крыму

Любая оценка начинается с заключения договора , который согласно Федерального законодательства является основанием для проведения оценки. Договор на выполнение оценочных работ заключается между оценочной организацией или индивидуальным оценщиком и заказчиком работ. При этом, заказчик не обязательно должен являться собственником оцениваемого участка. В процессе договорной работы, заказчик и исполнитель определяются с целями проведения оценки земельного участка, в результате вырабатывается техническое задание, на основании которого оценщик выбирает методы и подходы с помощью которых будет определяться рыночная стоимость объекта оценки. 

После заключения договора на проведение оценки, специалист-оценщик анализирует документы, полученные им от собственника и выезжает на участок с целью его осмотра, в ходе которого проводится фотографирование объекта оценки и выявление его характерных параметров. По окончании полевой части работ, исполнитель приступает к обработке полученной информации, на основании которой формируется отчет об оценке.

Документы необходимые для проведения оценки земельного участка в Крыму

Свидетельство на право собственности на участок;
Кадастровый план земельного участка;
Сведения по наличию улучшений;
Сведения по обеспеченности инженерными сетями;
Арендные договоры;
Сведения по платежам за землю;
Сведения по сервитутам.

Цена участка и факторы, влияющие на неё

В последние годы жителей крупных городов, стремящихся перебраться за город, интересует цена участка и факторы, влияющие на нее. На самом деле механизм образования стоимости объекта недвижимости весьма сложен. В экономической литературе стоимость земельного участка подразделяется на несколько видов. Кроме того, существует масса методик и формул, по которым производится расчет цены участка.

Специалисты компании LANDBERRY на протяжении многих лет занимаются анализом рынка загородной недвижимости Ленинградской области, а также вопросами того, как формируется цена участка и факторы, влияющие на нее. Накопленные знания позволяют компании LANDBERRY оставаться лидером рынка по продаже загородной недвижимости долгие годы.

Для потенциального покупателя наибольший интерес представляет рыночная стоимость. Именно она является той наиболее вероятной ценой продажи участка. Она характеризует участок в открытом и конкурентном рынке и не ущемляет интересов как продавца, так и покупателя. Исключением являются ситуации, при которых представители сторон сделки испытывают давление чрезвычайных обстоятельств, которые искажают реальную рыночную стоимость земельного участка.

КАК ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ ЦЕНА УЧАСТКА И ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА НЕЕ?

На рыночную стоимость земельных участков наибольшее влияние оказывают следующие факторы: отчуждаемость, полезность, дефицитность, спрос, ликвидность. Именно оптимальное взаимодействие этих факторов ведет к равновесному формированию рыночной стоимости земли, объективной для конкретной рыночной сделки в определенный момент.

Остановимся на самых основных факторах, которые определяют оптимальное использование земельного участка. Именно они больше всего волнуют потенциального покупателя, и на них необходимо ориентироваться при оценке объективности стоимости земельного участка.

Месторасположение — тот основной фактор, который влияет на цену. Он характеризуется перспективностью расположения земельного участка, характером окружения и транспортной доступностью. Очень важно, сколько времени будет затрачиваться при поездке в город на личном или общественном транспорте. Крайне значимым аспектом при оценке земли является близость участка к населенному пункту и его инфраструктура: больницы, школы, детские сады, магазины. Экологическая обстановка, окружающий ландшафт, близость водоемов также играют не последнюю роль в оценке земли.

Законодательная допустимость определяет соответствие действующему законодательству варианта использования участка. Она определяется путем анализа многих факторов: экологических и строительных нормативов, наличия запретов на участке на строительство, ограничений этажности, негативных настроений у местного населения, соблюдения правил зонирования и много другого. По участку, например, могут проходить кабели, трубопроводы, наличие которых накладывает ограничения на строительство. Это именно тот случай, когда цена участка и факторы, влияющие на нее взаимосвязаны.

Физическая пригодность участка определяет перспективы создания улучшений. На нее влияют размер участка, качество грунта, топография, климат, экологические параметры, гидрогеологические и инженерно-геологические особенности участка и многое другое. Понятно, что для покупателя, который планирует построить на участке дачу или загородный дом, важно плодородие почвы, возможность бурения скважины для полива участка, комфортность климатических условий.

Технологическая обоснованность базируется на соотношении качества, сроков и затрат на реализацию будущего проекта, транспортную доступность, вероятность стихийных бедствий, возможность подключиться к коммунальным удобствам.

Для каждого покупателя цена участка и факторы, влияющие на нее, являются отправной точкой при выборе земельного участка. И, исходя из собственных желаний и финансовых возможностей, каждый участник сделки определяет для себя приоритетные факторы, которые должны определять стоимость земельного участка в отдельно взятом случае.

Оценка земельного участка для наследства с «Оценочной компанией №1»

Дома, участки, а так же доли

Работа в выходные

Оперативность — от 1 дня

14 лет на рынке

НЕЗАВИСИМАЯ ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ НАСЛЕДСТВА

«Оценочная компания №1» предлагает услуги по оценке  всех видов земельных (дачных участков) для вступления в наследство (оценка земельного участка для нотариуса). 

Мы проведем оценку в самые короткие сроки! 

СРОКИ И СТОИМОСТЬ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ НАСЛЕДСТВА

Срок оценки — 1-3 дня.

Стоимость оценки земельных участков для наследства  — 2500 руб!

ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ

Список необходимых документов

Наименование документа

Примечание

  1. Выписка из ЕГРН и/или св-во о праве собственности на дом

Обязательный документ

  1. Технический паспорт на дом

Предоставляется только при наличии

  1. Свидетельство о смерти

Обязательный документ

  1. Паспорт РФ Заказчика
  1. Правоподтверждающий документ (свидетельство о регистрации права/выписка ЕГРН/выписка ЕГРП).
  2. Кадастровый паспорт (документ не обязателен, предоставляется при наличии).
  3. Свидетельство о смерти.
  4. Паспорт РФ Заказчика (развороты с фотографией и пропиской).

КОГДА НУЖНА ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ НАСЛЕДСТВА?

  1. Оценка земельного участка для нотариуса необходима для вычисления размера государственной пошлины, которая оплачивается при оформлении прав на вступление в наследство. Нотариальная пошлина для наследников первой очереди составляет 0,3% от суммы, указанной в Отчете об оценке рыночной стоимости ценных бумаг для наследства, а для других категорий наследников  — 0,6% от суммы, указанной в Отчете об оценке рыночной стоимости ценных бумаг для наследства. 
  2. Оценка рыночной стоимости для наследства необходима и в том случае, когда наследники находятся в процессе разделения имущества. 

ЧТО НЕОБХОДИМО ДЛЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ НАСЛЕДСТВА?

  1. Оставляете заявку на Оценку земельного участка по тел. +7 (812) 450-90-90 или через электронную форму заявки на сайте.
  2. Отправляете нам на электронную почту или привозите в офис документы, озвученные Оценщиком. 
  3. Наш специалист в оговоренные сроки (1 день, возможна срочная оценка в день заказа) составляет Отчет об оценке.
  4. Забрать готовый Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка возможно в нашем офисе или вы можете заказать курьерскую доставку. 

Мы проводим оценку на территории всего Санкт-Петербурга и Ленинградской области! 

Рыночная оценка земли

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Государственная регистрация и кадастр недвижимости » Рыночная оценка земли

Если кадастровая стоимость земли имеет значение для налогообложения, то понятие рыночной стоимости земельного участка обладает важным практическим значением для субъектов земельных правоотношений.


Рыночная оценка земли

Определение рыночной стоимости земли необходимо для совершения с ней разрешенных видов сделок. Как и в случае с кадастровой стоимостью, оценкой рыночной стоимости уполномочены заниматься профессиональные оценщики, действующие в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Под рыночной стоимостью земли понимается наиболее вероятная цена, за который оцениваемый объект может быть продан на открытом рынке. Эта определение включает в себя несколько сопутствующих обязательных факторов:

  • Наличие конкурентного рынка оборота земли, так как его отсутствие приводит к искусственному ограничению спроса и предложения и напрямую влияет на ценовые характеристики объекта.
  • Наличие у сторон необходимой информации в отношении объекта сделки. Для формирования рыночной цены на земельный участок участники сделки должны полной, достоверной информацией о всех характеристиках земли, наличием либо отсутствием обременений и ограничений в пользовании участком, а также иными сведениями, влияющими на принятие свободного волеизъявления.
  • Отсутствие чрезвычайных обстоятельств, влияющих на свободу выбора субъектов сделки, а также на характеристики участка, являющегося предметом правоотношения.
  • Отсутствие принуждения к совершению сделки, когда обе стороны не обязаны ее осуществлять, а действуют в собственных интересах, основанных на доброй воле.

Рыночную оценку земли не используют для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.

Назначение рыночной оценки земель

Главная цель проведения рыночной оценки – соблюсти баланс интересов продавца и покупателя при заключении сделки отчуждения земельного участка. Также рыночная оценка имеет значение для целей бухгалтерского учета.

Из субъектного состава данного правоотношения следует, что проведение рыночной оценки не является обязательным условием для совершения сделки. Стороны вправе сами решать, заказывать ли оценку перед отчуждением земли или определить цену самостоятельно на свой страх и риск.

Тем не менее, субъекты потенциальной сделки могут не обладать всей полнотой данных, влияющих на цену земли:

  • Могут не знать текущее состояние спроса и предложения на рынке оборота земли;
  • Могут не владеть информацией, влияющей на ценовые характеристики земли;
  • Могут неверно оценивать влияние физических характеристик участка на его цену.

В силу профессионального статуса, оценщики обязаны владеть всей информацией, необходимой для проведения рыночной оценки объекта, а также несут ответственность за недостоверность составленного отчета. 

Субъекты, осуществляющие независимую рыночную оценку

Федеральный закон 135-ФЗ определяет, что определением рыночной стоимости земли уполномочены заниматься профессиональные оценщики, внесенные в соответствующий реестр.

Оценщик является физическим лицом и должен состоять членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Обязательным условием для деятельности оценщика является факт страхования его ответственности за потенциальный ущерб, который он может причинить в результате недобросовестного предоставления услуг.

Выбор конкретного оценщика зависит сугубо от желания заказчиков. На это решение может влиять наличие опыта оценщика, сложившаяся в регионе деловая репутация, а также иные факторы.  Оценщик, выбранный для проведения работ, обязан заключить с заказчиков договор в простой письменной форме, который помимо описания объекта оценки предусматривает согласование размера вознаграждения на выполненную работу. 

Правила проведения рыночной оценки

Правила проведения рыночной оценки земель определены ФЗ-135 и включают в себя следующие этапы:

  • Принятие решения о проведении оценки;
  • Выбор оценщика;
  • Проведение работ по определению рыночной стоимости объекта;
  • Составление итогового отчета;
  • Подписание акта выполненных работ и сдача результата заказчику.

Хотя для процедуры рыночной оценки предусмотрены единые правила, в отношении некоторых конкретных случаев они подразумевают исключения или особенности, влияющие на итоговый результат.

В частности, оценщик может самостоятельно применять совокупность методов исследования и оценки рынка оборота земель. Указанные методы оценщик выбирает исходя из собственного опыта работы на рынке, а также по итогам объективной оценки всех факторов, присущих обороту земли в регионе проведения исследования. Все выбранные методы оценщик обязан указать в итоговом отчете о рыночной стоимости с уточнением причин такого выбора.

Наибольший объем проводимых исследований связан с оценкой земель населенных пунктов, так как именно эти объекты имеют самый распространенный оборот сделок и представляют особую ценность для осуществления предпринимательской деятельности. Для оценки земель населенных пунктов оценщик обязан исследовать не только текущее состояние спроса и предложения на рынке, но и применять нормы территориального зонирования и кадастрового деления. Только сочетание этих предметов исследования даст максимально объективную оценку объекта.

Для клиента оценщика важно знать следующие условия:

  • Оценщик выступает в качестве члена саморегулируемой организации, а значит, контроль за его деятельностью осуществляет конкретная СРО. При возникновении конфликтной ситуации между заказчиком и оценщиком для разрешения спорных вопросов заказчик имеет право привлекать специалистов СРО.
  • Наличие заключенного договора с оценщиком дает возможность привлечь его к ответственности в случае предоставление недостоверной или искаженной информации в итоговом отчете. Ответственность оценщика наступает в рамках страхования его деятельности.
  • Заказчик имеет право привлекать оценщика на своей стороне при разрешении спорных вопросов в судебном порядке. В этом случае отчет об оценке будет использоваться в качестве доказательства, а сам оценщик будет выступать в суде в роли эксперта, специалиста или свидетеля.
  • Отчет об оценке земельного участка будет являться не только основанием для установления цены объекта при совершении сделки, но и может использоваться для изменения кадастровой стоимости земли, применяемой для целей налогообложения.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

порядок расчета и отличия от кадастровой цены

В законодательстве, когда речь заходит о стоимости земли, упоминается ее рыночная стоимость и кадастровая. Причем их величины могут весьма существенно отличаться. В связи с этим у граждан возникает вполне закономерные вопросы, зачем необходима кадастровая и рыночная стоимость земельного участка, на что она влияет и почему отличается? Дадим на них подробный ответ.

Рыночная и кадастровая цена: в чем разница

Для начала необходимо вспомнить, сто понимается под терминами «земля» или «земельный участок». Согласно определению, закрепленному в законодательстве — это часть поверхности суши, имеющая четкие границы. Земли, находящиеся на территории нашей страны, имеют владельцев, которыми могут быть граждане, различные организации, муниципальные образования и государство.

Все земельные участки должны быть поставлены их собственниками на кадастровый учет. Работами по составлению земельного кадастра занимается особый государственный орган, сотрудники которого в соответствии со своими инструкциями, определяют цену каждого участка. Для ее вычисления используются специальные методики, учитывающие влияние определенных факторов.

Та сумма, которую покупатель готов отдать за земельный участок, составляет его рыночную стоимость. На нее влияет, прежде всего, классическое соотношение спроса и предложения. Рыночная и кадастровая стоимость могут приблизительно совпадать или довольно серьезно различаться. Это не значит, что одна из них определена неверно. Просто на эти величины влияют совершенно разные факторы. Рыночная стоимость земельного участка обычно выше, причем разница порой достигает 30%.

Кадастровая оценка применяется для вычисления сумму земельного налога. Для граждан он составит до 0,3% на участки земель, предназначенных для сельского хозяйства, индивидуальной жилой застройки или занятий садоводством. За участки иного назначения, налоговая ставка будет выше — до 1,5% от кадастровой стоимости (КС).

Рыночная стоимость земли применяется для сделок, связанных с отчуждением участка, прежде всего для продажи. Она не может быть ниже кадастровой, но вполне допустимо совпадение этих величин. Владелец участка вправе сам установить цену на свое владение и продать землю за эту сумму, если на нее найдется покупатель. Походим образом соотносится и рыночная и кадастровая стоимость квартиры, да и любого другого недвижимого объекта.

Кто и как определяет кадастровую стоимость

Методология определения КС устанавливается законодательно, на федеральном уровне или в субъектах. Специфика подсчетов зависит от категории, к которой относится участок.  Кадастровые специалисты обязаны строго следовать предписанной процедуре и использовать специальные формулы. Об этом сказано в Земельном кодексе и законе, регулирующем оценочную деятельность.

Работы по кадастровой оценке земель производятся каждые пять лет. До начала нового цикла проверок действуют параметры, установленные ранее. Сохраняется и  вычисленная кадастровая стоимость каждого участка. Пересмотр параметров для производства оценки или сама переоценка участка могут производиться досрочно, на основании судебного решения. Инициатором разбирательства может выступать сам владелец земли или налоговый орган.

Результаты оценки участка кадастровыми специалистами рассматриваются специальной комиссией, а затем утверждаются на уровне субъектов РФ. Только после этого начинается начисление налога на землю. Проведение оценки  – одна из обязательных стадий при постановке участка на учет.

Применяемые к конкретному участку параметры оценки зависят от категории, к которой он относится. Так, при определении кадастровой стоимости участка, включенного в земли поселений и предназначенного для жилищного строительства, важное значение имеет статистика по рыночной стоимости участков и ее колебаниям за несколько последних лет. Те же критерии используются и при оценке земель, выделенных для садоводства, огородничества, строительства летних дач или гаражей.

При кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий большое значение имеет величина рентного дохода от их использования. Данный параметр применим и к участкам лесного фонда. Охраняемые территории, земли водоемов и прочие участки, расположенные вне населенных пунктов, оцениваются, исходя из затрат на поддержание или восстановление их естественного состояния и сохранение природного потенциала.

Для удобства дальнейших кадастровых работ, однородные по своим свойствам и назначению участки, расположенные в одной местности, объединяют в более крупные массивы — оценочные зоны. Внутри нее все участки будут иметь одинаковую КС. Зонирование территории наносится на карту, которая затем размещается на официальном портале Росреестра и доступна всем желающим.

Как формируется рыночная стоимость

Определением рыночной стоимости земельного участка занимаются не кадастровые инженеры, а независимые оценщики. Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности» и Методическими рекомендациями Росимущества. Однако законом не установлена обязательность обращения к профессиональным оценщикам. Владелец участка вправе сам установить на него цену, которую считает справедливой.

Самостоятельное определение рыночной стоимости обычно базируется на анализе объявлений о продаже недвижимости. Собрав статистику по ценам на участки с похожим расположением и свойствами, можно довольно точно оценить свою собственность. Однако есть вероятность упустить некоторые важные аспекты, которые будут очевидны профессионалу.

Как правило, для оценки рыночной стоимости земли используют следующие методы:

  • сравнительный;
  • доходный;
  • затратный.

Они используются по отдельности или в сочетании. Второй способ даст более точный результат, так как основывается на большем числе параметров. Рассмотрим эти способы подробнее.

Сравнительный метод

Такой подход удобно использовать, если рядом имеются аналогичные по свойствам участки, оценка которых уже производилась. Используя имеющиеся результаты можно по аналогии определить стоимость любого участка в том же массиве. Или вывести значение для удельной единицы: квадратного метра, сотки, гектара и т. д. Для этого суммируется стоимость всех оцененных участков, а затем делится на их общую площадь.

Доходный метод

Оценка производится на анализе дохода, который может получить владелец земли, используя ее согласно целевому назначению. Во внимание принимается не только текущее состояние дел, но и перспектива. Очевидно, что участки на окраине большого города рано или поздно будут использованы по жилую застройку или прокладку дорог. Следовательно, их стоимость будет выше, чем у аналогичных наделов вдалеке от населенных пунктов. Исключением могут стать земли вблизи популярных природных объектов или рекреационных зон. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры сразу увеличит рыночную стоимость таких участков.

Затратный метод

Подсчет рыночной стоимости участка может базироваться и на подсчете затрат, которые придется понести для его освоения и возведения капитальных строений. Для сравнения берутся и предполагаемые доходы  от использования построенной недвижимости. Рыночная цена будет приблизительно равна разнице между доходами и затратами. Метод требует учета большого числа факторов, но дает точный результат.

Кадастровая и рыночная оценка земель регулируются одними и теми же нормативными документами: Земельным кодексом и законом об оценочной деятельности. Однако цели при проведении каждой из них преследуются разные. Кадастровая стоимость служит базой для налогообложения, а рыночная — отражает цену, которую может потребовать за свой участок его владелец. Кадастровая стоимость при этом не может быть выше рыночной. Сроки проведения рыночной оценки определяет собственник земли, а перерасчет кадастровой стоимости проводится государственными служащими каждые пять лет.

Рыночная оценка земельных участков: понятие, методы, этапы



В статье рассматривается понятие рыночной оценки земельных участков, а также методы и ее этапы.

Ключевые слова: земля, рыночная оценка, сравнение продаж, продажи.

The article discusses the concept of market valuation of land, as well as methods and its stages.

Keywords: land, market valuation, sales comparison, sales.

Земля как вид недвижимости привлекательна для инвесторов, ведь ее ценность сохраняется во все времена.

В настоящее время всё более востребованным направлением оценочной деятельности является оценка рыночной стоимости земельного участка, что связано с развитием земельного рынка и ростом количества споров о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Рыночная стоимость земельного участка — это цена, зависящая от изменений на рынке недвижимости в районе нахождения земельного участка и в момент продажи.

Необходимость определения рыночной стоимости земельных участков возникает в следующих случаях:

− при проведении сделок с земельными участками;

− при возникновении спора о стоимости объекта оценки;

− при установлении стартовых цен на конкурсах и аукционах по продаже участков;

− при привлечении инвестиций;

− при изъятии участка у собственника для государственных и муниципальных нужд в целях определения размера компенсаций;

− при внесении прав на землю в уставные фонды юридических лиц;

− при реорганизации и ликвидации предприятий;

− при оспаривании результатов государственной кадастровой оценки земель и в иных случаях.

Применяется чаще всего при купле-продаже земельного участка или недвижимости, находящейся на участке, возведенного по нормам, предусмотренным для капитальных строений.

В данном случае основными факторами, влияющими на стоимость, выступают категория земли, наличие спроса на участок, и его региональное местоположение.

Оценка земли совершается произвольно, по усмотрению владельца недвижимости, и во многом ее успешная продажа зависит от актуальности данного предложения на рынке.

Важно также помнить, что чрезмерное повышение цены на участок может повлечь за собой неудачи в совершении имущественных сделок, а ее уменьшение — привести к убыткам продавца.

Таким образом, рыночная стоимость, может часто и значительно варьироваться, в зависимости от изменений на рынке недвижимости и других факторов.

Процедура рыночной оценки земельного участка регулируется нормами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1], федеральными стандартами оценки (далее — ФСО) и иными нормативными актами.

Согласно действующему законодательству оценка земельного участка как часть оценки недвижимого имущества включает в себя следующие этапы:

− составление задания на оценку;

− заключение договора на проведение оценочных работ, включающего задание на оценку;

− сбор информации по оцениваемому земельному участку;

− анализ рынка земельных участков;

− выбор и обоснование использования/неиспользования подходов к оценке объекта;

− расчет стоимости оцениваемого участка с применением подходов к оценке, предусмотренных ФСО;

− согласование результатов оценки и составление отчета об оценке земельного участка.

Процедура оценки земельного участка должна базироваться на нормах, установленных ФСО № 1 [2], ФСО № 2 [3], ФСО № 3 [4] и ФСО № 7 [5]. Применение данных стандартов является обязательным условием при оценке стоимости земельного участка. Согласно ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка оценивается исходя из вида его фактического использования.

Методической основой рыночной оценки земельных участков являются рекомендации, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 г. № 568-р [6].

Согласно методическим рекомендациям рыночная стоимость участка должна определяться исходя из его наиболее эффективного использования, т. е. наиболее вероятного использования участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, юридически разрешенным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость участка будет максимальной. Рыночная оценка может проводиться различными методами: сравнения продаж; выделения; распределения; капитализации земельной ренты; остатка; предполагаемого использования. Кроме того, в рекомендациях Минимущества РФ отдельно рассмотрены особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Определение рыночной стоимости земли сложный процесс призванный дать верное суждение о ликвидности выбранного участка для этого используют такие методы:

− Метод сравнения продаж;

− Метод выделения;

− Метод распределения;

− Метод капитализации земельной ренты;

− Метод остатка;

− Метод предполагаемого использования.

Каждый из этих методов применяется как для застроенных, так и для пустых участков рассмотрим каждый более подробно.

1) Сравнение продаж — применяется для оценки застроенных и не застроенных земельных участков основывается на сравнении недавно проведенных сделках продажи в близи участка оценки.

Для использования данного метода потребуется информация о ценах сделок.

Недостатки данного метода: не всегда удается узнать точную сумму сделка в таких ситуациях можно воспользоваться ценой предложения рынка (стоимость продажи), не всегда возможно подобрать аналоги.

2) Метод выделения — применяется для оценки застроенных земельных участков.

Заключается: в вычитании стоимости улучшений из стоимости комплекса в целом.

Потребуется: информация о ценах сделок с аналогичными строениями (улучшениями).

Недостатки: подходит только для земельных участков с улучшениями соответствующими его наиболее эффективному использованию, а также достаточно трудоемок процесс определения стоимости зданий.

3) Метод распределения — применяется для застроенных земельных участков.

Заключается: в выделении доли стоимости земельного участка из стоимости комплекса (земля + улучшения).

Потребуется: информация о недавних сделках, сведения о наиболее вероятной доле земельного участка в стоимости комплекса.

Недостатки: недостоверность оценки доли земельного участка.

4) Метод капитализации земельной ренты –применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

Потребуется: возможность получения земельной ренты от оцениваемого участка.

Заключается: определении ренты на земельный участок и общей прибыли приносимым им от сдачи в аренду.

Недостатки: неточность при подборе объектов аналогов и определении ставки капитализации.

5) Метод остатка — применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

Потребуется: возможность возведения улучшений, приносящих доход на оцениваемом участке.

Заключается: определении дохода от единого объекта недвижимости минус доход от улучшений.

Недостатки: сложность прогнозирования изменений дохода от земельного участка, а также высокая трудоемкость расчета стоимости зданий (улучшений).

6) Метод предполагаемого использования — применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

Потребуется: возможность использовать участок для получения дохода.

Заключается: в расчете денежных потоков от прибыли и затрат от использования, продажи, сдачи аренду земельного участка.

Недостатки: большой срок проведения оценочных работ на фоне большого количества возможных вариантов использования участка.

Из выше представленных данных можно делать выводы о стоимости земельных участков.

На практике рыночная оценка земельных участков проводится преимущественно с применением метода сравнения продаж при условии развитости земельного рынка. Для грамотного проведения оценки необходимо иметь достоверную информацию по рынку объектов, аналогичных объекту оценки.

Таким образом, мы видим проблематику рыночной оценки земельных участков — объекты оцениваются по основным параметрам, однако многие факторы не учитываются в оценочном процессе. Так, например, один земельный участок под индивидуальное жилищное строительство с ровным грунтом и в целом удобной почвой для возведения постройки будет по стоимости идентичен другому участку с болотом, при условии, что основные характеристики, перечисленные выше у обоих участков аналогичны. В связи с этим фактическая стоимость второго участка будет для владельца выше, так как ему придется вложить средства на его облагораживание.

Литература:

  1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 28.11.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // «Российская газета», N 148–149, 06.08.1998.
  2. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» // СПС «КонсультантПлюс».
  3. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» // // СПС «КонсультантПлюс».
  4. Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (ред. от 06.12.2016) «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» // // СПС «КонсультантПлюс».
  5. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» // СПС «КонсультантПлюс».
  6. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» // СПС «КонсультантПлюс».

Основные термины (генерируются автоматически): земельный участок, участок, рыночная оценка, рыночная стоимость, земельная рента, оценка, оцениваемый участок, предполагаемое использование, Сравнение продаж, стоимость комплекса.

Определение стоимости земли

Что такое стоимость земли?

Стоимость земли – это стоимость объекта недвижимости, включающая как стоимость самой земли, так и любые улучшения, которые были сделаны на ней. Это не следует путать со стоимостью участка, которая представляет собой разумную стоимость земли при условии отсутствия договоров аренды, ипотеки или чего-либо еще, что в противном случае изменило бы стоимость участка. Стоимость земли увеличивается, когда спрос на землю превышает предложение доступной земли или если конкретный участок земли имеет большую внутреннюю стоимость, чем соседние участки (например,г., нефть можно найти на суше).

Ключевые выводы

  • Стоимость земли – это стоимость земли, а также любых улучшений, которые были сделаны на ней.
  • Всегда обращайтесь к оценщику при оценке стоимости земли, так как он является профессионалом в определении потенциальных преимуществ или недостатков для каждой отдельной собственности.
  • Стоимость земли не совпадает со стоимостью участка.
  • Обычно стоимость земли определяется независимым оценщиком.

Понимание стоимости земли

Владельцы собственности используют стоимость земли, чтобы определить, сколько взимать плату с других сторон за ее использование.Например, человек, который сдает в аренду несколько акров сельскохозяйственных угодий владельцам ранчо для выпаса скота, определит сумму, которую нужно взимать, глядя на рыночную стоимость земли по сравнению с земельными налогами и ставкой капитализации.

Стоимость земли может быть определена на основе оценки недвижимости, проведенной третьими лицами. Оценка оценщика может иметь решающее значение для решений кредитора о предложении финансирования потенциальному покупателю или рефинансировании владельца недвижимости.

Оценка земли может включать сравнение ее состояния с аналогичной недвижимостью.Это не то же самое, что сравнительный анализ рынка, при котором сравниваются цены на недавно проданную аналогичную недвижимость.

Всегда полезно пригласить оценщика, так как он также изучит любые изъяны или дефекты имущества, которые могут повлиять на его стоимость.

Положение и местонахождение земли могут иметь прямое влияние на ее стоимость. Например, удаленный участок земли может иметь ограниченную ценность, поскольку он не имеет доступа к удобствам, коммунальным услугам, транспорту или другим ресурсам, которые могли бы сделать собственность полезной.Стоимость земли может увеличиться, если недвижимость расположена недалеко от популярного места, такого как город, развлекательный центр или услуги, которые пользуются спросом.

Особые соображения

Земля, находящаяся в регионе, подверженном экологическим рискам, может частично потерять свою ценность. Например, если недвижимость находится в районе, подверженном наводнениям, оползням или землетрясениям, эти опасности могут отпугнуть потенциальных покупателей от интереса к ней.

Возможность повторяющихся разрушений затруднит поддержание безопасного и постоянного присутствия на объекте.Любые улучшения, внесенные в собственность, могут быть утрачены в результате экологического бедствия. Риск для жителей и сотрудников, которые могут находиться на таком участке, может перевесить любые выгоды от использования земли.

Даже если земля расположена в лучшем месте и имеет доступ к желательным ресурсам, могут существовать смягчающие обстоятельства, препятствующие освоению или использованию земли в полной мере. Ограничительные соглашения могут запрещать владельцам собственности использовать обнаруженные там ресурсы, такие как нефть.

Оценка стоимости земли

Оценка стоимости земли

Содержимое

Природа земли и природных ресурсов

  • Характеристики земли
  • Земельная рента по сравнению с рыночной стоимостью

Принципы оценки земли

  • Полезность, редкость и желательность
  • Ограничения владения и землепользования
  • Факторы, влияющие на стоимость земли
  • Лучшее и лучшее использование земли
  • Процедуры оценки земель
           
    • Определение назначения
    • Определение необходимых данных и их источника
    • Сбор и запись данных
    • Проверка данных
    • Анализ и интерпретация данных
    • Оценка рыночной стоимости
    • Государственная экспертиза и анализ рыночной стоимости земли
    • Периодическое обновление оценок

Методы, используемые для оценки стоимости земли

  • Три подхода к оценке недвижимости
  • Специальные методы, используемые при оценке стоимости земли
  • Сравнение продаж
           
    • На единицу жилья
    • За квадратный фут
    • За акр
    • На переднюю опору
  • Пропорциональное соотношение
  • Анализ развития
  • Распределение
  • Добыча
  • Капитализация земельной ренты
  • Подразделение Развитие
  • Карты стоимости земли
  • Компьютерная оценка стоимости земли

Источник государственных доходов

  • Охрана окружающей среды
  • Эффективность государственных доходов
  • Сколько земельной ренты должно собирать сообщество?

Природа земли и природных ресурсов

Характеристики земли

Земля в экономическом смысле определяется как весь материальный Вселенной вне самих людей и продуктов людей.Он включает в себя все природные ресурсы, материалы, эфир, а также земля. Весь воздух, почва, минералы и вода включены в определение земли. Все, что свободно дается природой, и не созданный человеком, классифицируется как земля.

Земля занимает уникальное и ключевое положение в социальной, политической, эколого-экономическая теория. Земля поддерживает всю жизнь и стоит в центре человеческой культуры и институтов. Все люди во все времена должны пользоваться землей. Земля не имеет стоимости производство.Это дар природы человечеству, который позволяет жизни продолжать и процветать.

Уникальность земли проистекает из ее постоянного предложения и неподвижности. Земля не может быть произведена или воспроизведена. Требуется земля прямо или косвенно в производстве всех товаров и Сервисы. Земля является нашим самым основным ресурсом и источником всех богатство.

Земельная рента — цена, уплачиваемая ежегодно за исключительное право (монополия) на использование определенного места, участка земли или другого природное ископаемое. Люди получают заработную плату за труд, капитал получает проценты за инвестиции, а земля получает ренту за исключительную использование местоположения.Справедливость и эффективность требуют, чтобы местные широкая общественность, создавшая стоимость земли, должна платить за исключительное пользование земельным участком. Этот платеж имеет форму земельный налог.

Рассматривая мировую экономику, большинство людей думают, что земельная рента составляет лишь небольшую незначительную часть стоимость. Но по мере прогресса общества земля стала преобладающей. сила в определении прогресса или бедности всех людей в пределах сообщество. Земля в крупных городах стоит так дорого, что люди вынуждены отдаляться и преодолевать большие расстояния, чтобы добраться до работы и социальных достопримечательностей.В более развитых странах мира земельная рента составляет более 40% валовая годовая продукция.

Поскольку предложение земли фиксировано, спрос на землю увеличивается человек, арендная плата будет увеличиваться пропорционально. Спрос является единственным определитель земельной ренты. Изменения в земельной ренте и земельных налогах не влияют на предложение земли, потому что предложение земли фиксированы и не могут быть существенно расширены. Труд и капитал являются переменная в предложении. Более высокая цена на товары вызывает больше труд и капитал, чтобы стать доступными.Труд и капитал являются вознаграждены за свою работу. Высокая цена – стимул к работе тяжелее и дольше, при этом низкая цена не является стимулом для работы тяжелее и дольше.

Земельная рента, однако, не выполняет такой стимулирующей функции, потому что предложение земли фиксировано. Столько же есть в наличии независимо от того, насколько высока или низка цена. Здания не являются частью земельная рента. Земельная рента является результатом желания каждого, кто живет в сообществе, чтобы использовать землю. Экономическая рента является единственным источник дохода, который можно было бы использовать на общественные нужды не оказывая отрицательного влияния на производственный потенциал экономика.Экономисты считают ренту прибавочной выплатой что не является необходимым для обеспечения наличия земли. Когда сообщество захватывает земельную ренту для общественных целей, как эффективность и акции реализованы.

Экономическая рыночная стоимость аренды земли должна быть достаточной для финансирования государственных услуг и устранения необходимости повышения доходы от налогов, таких как подоходный налог или налог на заработную плату; продажи, налоги на товары или на добавленную стоимость; и налоги на здания, машины и промышленность. Государственные доходы не должны пополняться за счет налогов на людей и предприятия до тех пор, пока весь доступный доход был впервые собран из природных и созданных сообществом стоимость земли.Только в том случае, если бы земельной ренты было недостаточно, она была бы необходимо собирать какие-либо налоги.

Взимание земельной ренты населением за предоставление общественные нужды, возвращает преимущество, которое индивид получает от исключительное использование земельного участка на балансе сообщества, которые наряду с природой, способствовали ее ценности и позволили ее исключительное использование.

Земельная рента по сравнению с рыночной стоимостью

Рыночная стоимость земли – стоимость аренды земли за вычетом земельных налогов, разделить на ставку капитализации.(1) Каждый из этих терминов определяется следующим образом:

  1. Арендная плата за землю – это ежегодная плата, которую готовы платить физические лица. оплатить исключительное право пользования земельным участком сроком на время. Это может включать спекулятивные альтернативные издержки.
  2. Земельный налог – это часть стоимости арендной платы за землю, заявлено для сообщества.
  3. Ставка капитализации – это норма прибыли, определяемая рынком. что привлекло бы людей к инвестированию в использование земли, учитывая все риски и выгоды, которые могут быть осуществленный.
  4. Рыночная стоимость земли – это стоимость аренды земли за вычетом земли. налогов, деленная на ставку капитализации.

Математическое соотношение тогда:

Рыночная стоимость земли  =  Арендная плата за землю – Земельные налоги
Ставка капитализации
Стоимость арендной платы за землю = Рыночная стоимость  x  Ставка капитализации  +  Земельные налоги

Например, предположим, что арендная плата за землю составляет 1800 долларов США, земельный налог составляет 300 долларов, а ставка капитализации составляет 6%, что будет ли рыночная стоимость земли?

Рыночная стоимость земли  =  Арендная плата за землю – Земельные налоги
Ставка капитализации
Рыночная стоимость земли  =  1800–300 долл. США
6%
 =  1500 долларов
6%
 =  25 000 долларов США

Что произошло бы, если бы большая часть земельной ренты собрал? Давайте рассмотрим 1650 долларов, а не 300 долларов.

Рыночная стоимость земли  =  1 800 — 1 650 долл. США
6%
 =  150 долларов
6%
 =  2500 долларов

Если известны любые три фактора, можно вычислить четвертый. Вместо рыночной стоимости можно использовать термин арендная плата за землю. или наоборот, при обсуждении систем оценки земли.

Если только небольшая сумма земельной ренты должна быть капитализирована после сбора земельных налогов рынок земли мог снизиться. стоимость.Однако он будет по-прежнему иметь ту же арендную плату или продуктивная ценность для общества

Земельная рента не только является потенциально важным источником доходов, налог на землю является средством ограничения чрезмерных спекуляция ценами на землю. Это обеспечит равноправие возможность быть производительным была бы доступна для всех граждан. Имея ограниченные средства для инвестирования, люди могли бы инвестировать в производительные оборудования и заработной платы, а не в высоких ценах на землю, которые не производят дополнительных материальных благ.

Формула показывает, насколько просто было бы перевести рыночной стоимости к стоимости аренды или наоборот, в зависимости от политика любого народа. В США и большинстве других странах оценивается и оценивается стоимость земли. Земельный налог, однако являются частью земельной ренты. Баланс этой бумаги объяснит, как оценивается стоимость земли.

Принципы оценки земель

Оценка – это, по существу, экспертное мнение о рынке. стоимость сайта; оценщик должен представить тот, который поддерживаемым и понятным.Оценщик должен разработать и использовать специальная терминология, подходящая и относящаяся к оценке земли.

Земля — вся невоспроизводимая физическая вселенная, включая все природные ресурсы. Земельный участок включает в себя все внутри земли, под ее пределами и над ней, простираясь бесконечно в космос. Помимо места для дома или здание, земельный участок будет включать полезные ископаемые, воду, деревья, вид, солнце и воздушное пространство. Форма сайта может быть описывается как перевернутый конус с вершиной в центре земли и простирается вверх через поверхность в космос.

При оценке земельный участок — законченный земельный участок и готов к использованию в соответствии со стандартами, действующими в своей области. Это могут иметь необходимые коммунальные услуги, такие как газ, электричество, вода, телефон и канализация, с улицами, тротуарами дренаж и планировка завершены.

Процесс оценки по сути является оценкой прав пользоваться или владеть земельными участками. К другим видам прав относятся права на пользование недрами, прибрежные (водные) права, выпас скота права, права на древесину, права на рыбную ловлю, права на охоту, доступ права и права на эфир.

Оценщик основывает свою оценку рыночной стоимости земли на Основные экономические принципы, которые лежат в основе процесс оценки. Существует множество экономических принципов, которые люди и оценщики должны понимать и использовать при реализации суждения для оценки рыночной стоимости земли. необходимо обсудить несколько наиболее важных принципов.

Принцип замены утверждает, что значение собственности, как правило, определяется ценой, которую человек должны заплатить, чтобы приобрести столь же желательную замену собственности, при условии, что не возникнет дорогостоящей задержки в осуществлении замена.Человек заплатит за сайт не больше, чем должны быть оплачены за одинаково желательный сайт.

Принцип спроса и предложения гласит, что значение сайта увеличится, если спрос увеличится, а предложение остается такой же. Стоимость сайта уменьшится, если спрос снизился. Земля уникальна, поскольку предложение фиксировано; это стоимость напрямую зависит от спроса.

Принцип ожидания утверждает, что стоимость земли может увеличиваться или уменьшаться в ожидании будущего события, или будущая выгода или ущерб.

Принцип соответствия утверждает, что земля будет достигает своего максимального значения, когда он используется таким образом, который соответствует существующим экономическим и социальным стандартам в район.

Полезность, редкость и желательность

Стоимость земли можно рассматривать как отношение между желаемое местоположение и потенциальный пользователь. Ингредиенты, которые составляют ценность земли: полезность, редкость и желанность. Все эти факторы должны присутствовать, чтобы земля имела ценность.

Земля, лишенная полезности и дефицита, также не имеет ценности, поскольку полезность пробуждает желание использовать и способна дать удовлетворение. Воздух, которым мы дышим, полезен и обычно считается важным, так как он поддерживает и питает жизнь. Однако в экономическом смысле воздух не представляет ценности, поскольку он не присвоили и на всех хватает. Таким образом по крайней мере на данный момент дефицита нет. Это не может быть правда в будущем, однако, как знания о загрязнении воздуха и его влияние на здоровье человека заставляет людей осознать, что чистые и пригодный для дыхания воздух может стать дефицитным и впоследствии ценным.

Сами по себе полезность и редкость не придают ценности земле. Желание пользователя, подкрепленное платежеспособностью, также должно существовать. для формирования платежеспособного спроса. Потенциальный пользователь должен быть в состоянии участвовать в рынке, чтобы удовлетворить их желание.

Ограничения владения и землепользования

Хотя земля является даром природы, определенные правовые, политические и социальные ограничения были наложены в большинстве обществ на протяжении года. Каждая нация налагает определенные общественные ограничения на право собственности на землю и ее использование для общего блага всех граждан.Четыре К формам государственного контроля относятся:

  1. Налогообложение Полномочия облагать налогом землю для предоставления доходов и возместить обществу расходы, понесенные для оплаты для различных общественных благ, услуг и экологических защита, которую обеспечивает правительство;
  2. Eminent Domain Право на использование, владение или изъятие земли для общего общественного пользования и благ;
  3. Полиция Полномочия Право регулировать землепользование для благополучие общества, в сферах безопасности, здоровья, нравственности, общего благосостояния, зонирования, строительных норм, правил дорожного движения и санитарные правила;
  4. Конфискация Право на возврат земли в собственность агент, правительство, когда налоги не платятся или когда есть нет законных наследников.

Факторы, влияющие на стоимость земли

физические атрибуты земли включают качество местоположения, плодородие и климат; удобство для магазинов, школ и парки; наличие воды, канализации, коммунальных услуг и коммунальных транспорт; отсутствие неприятных запахов, дыма и шума; а также схемы землепользования, фасада, глубины, топографии, улиц и размеры лота.

юридические или правительственные силы включают тип и количество законов о налогообложении, зонировании и строительстве, планировании и ограничениях.

социальные факторы включают рост или убыль населения, изменения размеров семьи, типичного возраста, отношения к закону и порядок, престиж и уровень образования.

экономические силы включают уровень стоимости и дохода, рост и новое строительство, вакантность и наличие земли. Это влияния этих сил, выраженные независимо и в отношения друг к другу, которые помогают людям и значение меры оценщика.

Лучшее и эффективное использование земли

Земельный участок должен быть доступен для пользователей, которые могут сделать максимально эффективное использование сайта и максимизация преимущества сайта для всех людей.Надлежащая система оценивания и налогообложение земли может обеспечить надлежащее хозяйственное использование земли. земля. Высокий земельный налог на ненадлежащим образом благоустроенном участке имеет тенденцию заставить владельца сайта либо лучше улучшить свой сайт, чтобы получить большая отдача, с которой можно платить земельный налог, или искать кто-то еще со средствами для надлежащего улучшения сайта. Земля налог также может быть источником государственных доходов, которые местные руководящий орган мог бы использовать на благо всех людей. Перед оценка может быть продолжена, необходимо максимально эффективное использование определяется для каждого сайта.

Экономика производства должна обеспечивать атмосферу для наиболее эффективное использование всей земли. Оценка процесс основан на максимальном, лучшем и наиболее выгодном использовании земля. Высшее и наилучшее использование рассматривает только те виды использования, которые разрешено законом (соответствие вопросам зонирования, здравоохранения и общественного ограничения), физически возможный (имеет достаточный размер, грунт условия и доступность) и является экономически целесообразным (ожидаемый доход).Использование, отвечающее этим критериям и дает наибольшую чистую прибыль (наилучшая доходность) является самой высокой и лучшее использование.

Процедуры оценки земель

Оценка (или оценка) по существу является мнением значение, сделанное опытным знающим человеком. Специалисты известны как оценщики, которые основывают свои оценки рынка земли стоимости, на основных экономических принципах, которые служат основа процесса оценки. Любой может научиться делать это и научиться делать это лучше.

Оценка или процесс оценки представляет собой организованный процедурный анализ данных. Эта процедура включает в себя шесть конкретных этапов, каждый из которых содержит многочисленные процедуры.

1. Определение назначения

Цель — оценить рыночную стоимость всех земельных участков в пределах заданного района. Это будет включать производство предприятия, квартиры, коммерческие предприятия, одна семья дома, государственные земли, фермы и все другие земли и природные ресурсы различного описания.

Оценщик должен быть в состоянии подтвердить свою оценку земли рынок, как в обсуждении, так и в письменной форме. Оценщик должен определить и использовать специальную терминологию, подходящую и уместную для оценка земли. Экономическая земельная рента определялась как уплаченная стоимость или вмененное за исключительное право пользования земельным участком или природных ресурсов на определенный период времени, как правило, на один год.

2. Определение необходимых данных и их источника

Система оценки земельного рынка основана на данных, связанных с земельные атрибуты.Эти данные обычно включают карты; антенна фотографии; описания физических характеристик, таких как размер, форма, вид и топография; разрешенное использование; экономическая полезность; настоящее использование; доступные утилиты; близость к центру города или работа; и улучшения участка, такие как улицы, бордюры, желоба, тротуары и фонари. У правительств есть большая часть этих данных доступны в различных агентствах.

Каким образом в настоящее время определяются стоимость или плата за приобретение а платят землевладельцы? Ведутся ли записи для ценности или сборы, которые в настоящее время уплачиваются землевладельцами? Если рыночная стоимость земли была оценена в прошлом, попытки должны основываться на существующих системах, создавая постоянные улучшения сбора данных.

3. Сбор и запись данных

Большинство правительств не располагают всей этой информацией. в единой базе данных, способной к анализу. Эксперты должны определять; 1) какие земельные данные и системы оценки в настоящее время существуют, 2) насколько эффективно они работают, 3) как опираться и улучшить эти системы и 4) как внедрить процедуры для сбор дополнительных данных для улучшения оценки земли значения.

При отсутствии эффективных систем земельных доходов их можно создается примерно так, как показано ниже.Эксперты должны выяснить, какие земельные данные существуют в настоящее время и как они могут быть собраны для использования в системе оценки земли. Они должны собирать и поддерживать данные, необходимые из любых существующих записей, даже хотя в настоящее время он не хранится в одном источнике. Им следует определить, какие дополнительные данные будут ценными и из каких источников его можно получить. Им следует разработать процедуры для сбор любых дополнительных данных, необходимых для определения рынка земли значения и данные должны быть собраны для различий в характеристики для каждого сайта.

Оценщик может обучить небольшую команду находить и записывать дополнительные желаемые данные. Данные должны отображаться в удобном например, на карте рыночной стоимости земли или на компьютерной распечатке. В области, где нет систем или данных, простые отношения может быть нанесено на разрешенное использование (зона), расстояние до благоустройства (местоположение), физические характеристики (размер, топография, вид и так далее) и другие важные факторы. Данные могут быть собраны и проанализированы по району и типу потенциального использования.

Общение с жителями и бизнесменами может помочь определить параметры, которые люди в местном сообществе используют для определить выгодное расположение земельного участка. Интервью может показать, что расстояние до транспорта, такого как река, проезжая часть или общественный транспорт, имеет большое значение в умах людей. Или, могут преобладать другие факторы, такие как однородность район или расстояние до магазинов и школ. Планировщики, государственные служащие, агенты по недвижимости, оценщики и др. связанные с недвижимостью также могут предоставить полезные данные.(2)

Даже при отсутствии данных о продаже земли или рыночных данных конкретная факторы, влияющие на рыночную стоимость земли, хорошо известны большинство людей в любой области, даже в примитивных культурах. То работа оценщика заключается в том, чтобы умело определить относительную приоритеты, определенные местными жителями.

Образец типичных и разнообразных участков земли в пределах города может быть выбранным для демонстрации системы оценки земли. На основе изучения, рыночная стоимость земли может быть назначена компетентным оценщик.Оценщик может использовать несколько человек, обученных собирать и анализировать существующие данные, затем анализировать данные выборочного обследования и установить стандарты базовой рыночной стоимости в этом районе. То разница в рыночной стоимости атрибутов, которые улучшают или умаление от типичного сайта может быть добавлено или вычтено из базовая рыночная стоимость для других сайтов в исследовании. Эти особенности должны быть зафиксированы на карте земельного рынка, что показать первичные сайты с падающими рынками как желательность уменьшается или увеличивается по мере увеличения привлекательности.

Будут обсуждаться несколько примеров систем оценки земли. в этой статье на простом примере без значительной земли данные, к более сложному примеру с большим количеством земельных данных. То применяемые методы будут зависеть от данных рынка земли, которые существует в настоящее время и как эти данные могут быть собраны для использования в система оценки земли.

4. Проверка данных

Поскольку процесс оценки представляет собой заключение о рыночной стоимости, не основано на личном опыте оценщика, собранные данные должны быть проверены с помощью двух разных источников.Рыночные данные должны быть проверены лицом, непосредственно участвующим в перевод. Например, одна сторона может быть продавцом. агент, представляющий ответственного за продажу. Другая вечеринка может быть пользователем сайта, который соглашается на сумму продажи. Дополнительный источниками могут быть правительственные земельные агенты или должностные лица, знание о продаже из первых рук. Неточности также могут быть становится известно заинтересованным гражданам, если данные доступны для общественности.

5. Анализ и интерпретация данных

Баланс этого отчета будет сосредоточен на различных методы анализа и интерпретации данных рынка земли.Несколько методы будут предложены для обеспечения цели оценки рыночная стоимость всех земельных участков.

6. Оценка рыночной стоимости

После завершения анализа можно будет оценщик должен рационально оценить рыночную стоимость каждый земельный участок. Эта оценка послужит основой для стоимость, которую будет платить пользователь сайта за исключительное использование местонахождение (место). Оценщик назначит предварительную стоимость земли оценки, основанные на сравнительной предполагаемой полезности и желательность сайтов.Сначала они могли это сделать задача в общем виде, с пониманием того, что уточнения будут отражать новую информацию и общественное мнение.

7. Общественная экспертиза и анализ рыночной стоимости земли

Предварительная оценка стоимости земли, рассчитанная по каждому сайт, затем может отображаться на карте земельного рынка. Общественный экспертиза и анализ рыночной стоимости земельных участков поможет исправить ошибки в оценках. Люди, которые занимать землю приобретать навыки замечать небольшие различия в земле характеристики.Они могут объяснить оценщику, почему и как различия должны быть отражены в выводах о земельных значения.

После завершения адекватного выборочного обследования и положительное общественное мнение, результат может быть использован на протяжении Общая площадь. Эти результаты выборочных данных могут быть использованы для оценки сравнительные рынки каждого земельного участка.

Для обеспечения оптимального и справедливого использования земельных участков, земель оценки должны отражать отношение людей, которые может максимально и наилучшим образом использовать сайт, который был бы готовы платить больше, чем люди с неполноценным использованием в виду.Те, кто не требует и не желает платить земельный налог за лучший сайт будет использовать другой сайт, который отвечает их потребностям, желанию и бюджета, что делает его доступным для других, которые могут платить за лучший сайт.

8. Периодическое обновление оценок

Рыночная стоимость земли имеет тенденцию увеличиваться каждый год со скоростью обычно выше инфляции. Стоимость зданий имеет тенденцию к снижению каждый год из-за износа физической структуры или его функциональная целесообразность. Если оценки не сохраняются на регулярно (ежегодно) земля будет становиться значительно недооценены, а здания будут переоценены только через несколько годы.

Методы, используемые для оценки стоимости земли

Три подхода к оценке недвижимости

Оценка земли включает в первую очередь определение наибольшей и наилучшее использование сайта, оценивая стоимость по текущим теории оценки и сверки с окончательной оценкой стоимости.

Первым шагом в оценке земли является определение максимальное и лучшее использование сайта. Четыре критерия, которые являются самыми высокими и наилучшее использование должно соответствовать: физически возможно, юридически допустимо, финансово осуществимо и максимально продуктивно.Два виды анализов производятся при определении наивысшего и наилучшего использовать. Первый – это максимальное и лучшее использование сайта, если вакантный; второе — это максимальное и лучшее использование сайта как улучшены или, если они не разработаны, как предлагается улучшить.

Существует три стандартных подхода к оценке рыночной стоимости которые составляют основу современной теории оценки: стоимость 90 272 подход , подход сравнения продаж и подход дохода .

Затратный подход основан на том принципе, что информированный покупатель заплатит не больше, чем затраты на производство замещающее свойство с той же полезностью, что и предмет имущество.Это особенно применимо, когда имущество оценивается включает в себя относительно новые улучшения, которые представляют наивысшее и лучшее использование земли или относительно уникальное или специализированные улучшения расположены на сайте и для которых на рынке не существует сопоставимых объектов.

Метод сравнения продаж использует фактические цены рыночные сделки с аналогичным имуществом оценить стоимость сайта. Этот метод оценки является зависит от использования действительно сопоставимых данных о рынке или продажах которые произошли достаточно скоро, чтобы отразить рыночные условия относительно периода времени оценки.Этот Этот метод также может быть использован для оценки стоимости аренды.

Подход к капитализации доходов широко применяется в оценка объектов, приносящих доход. Ожидаемое настоящее и будущая чистая операционная прибыль, а также любые будущие реверсии, дисконтируются до текущей стоимости через процесс капитализации. Этот подход также зависит от рынка данные для установления текущих рыночных цен и уровней расходов для получить ожидаемую чистую операционную прибыль.

Полученные в результате значения трех подходов к стоимости коррелируют в окончательную оценку стоимости для сайт.Не всегда возможно или целесообразно использовать все три подходы к стоимости. Характер оцениваемого имущества, а количество, качество и тип доступных данных определяют использование каждого из трех подходов. Вариации на тройку подходы к стоимости могут быть разработаны. Несколько будут представлены в Эта бумага.

Специальные методы, используемые при оценке стоимости земли

В процессе оценки оценка стоимости земли является отдельной шаг, выполняемый путем применения сравнения продаж или доходов приемы капитализации.Самый надежный способ оценки земли значение по сравнению с продажами. Когда мало продаж доступно или когда показатели стоимости, полученные путем сравнения продаж требуют обоснования, другие процедуры могут быть использованы для оценки земля. Всего для определения стоимости земли можно использовать семь процедур. показания.

  1. Сравнение продаж Продажи похожих свободных участков анализируются, сравниваются и скорректировано, чтобы указать стоимость земли, находящейся оценил.
  2. Соотношение пропорциональности Связывание сайта с известным стандартным сайтом.Разница может выражаться в процентах. Эту процедуру можно использовать, когда их существование является малоценным свидетельством.
  3. Техника обработки остаточных земель Предполагается, что земля улучшена до наивысшей степени и лучшее использование. Все операционные расходы и доходы, относящиеся к другие агенты производства вычитаются, а чистый доход вмененный земле, капитализируется для получения оценки земли стоимость.
  4. Размещение Анализируются продажи улучшенной недвижимости и уплачиваемые цены. распределяются между землей и улучшениями.
  5. Добыча Стоимость земли определяется путем вычитания оценочной стоимости амортизированные улучшения от известной продажной цены имущество.
  6. Капитализация земельной ренты Данная процедура используется при аренде земли и капитализации ставки доступны, как и в хорошо развитых районах. Сеть земельная рента чистая сумма, уплаченная за право пользования и занимать землю оценивается и делится на землю ставка капитализации.
  7. Подразделение Девелопмент Общая стоимость незастроенной земли оценивается так, как если бы земля была разделена, разработана и продана.Затраты на разработку, затраты на поощрение и текущие расходы вычитаются из предполагаемая выручка от продажи, а прогноз чистой прибыли со скидкой в ​​течение расчетного периода, необходимого для рынка освоение разработанных участков.

С процессом оценки и подходами к оценке понятно, целесообразно рассмотреть методы и процедуры, используемые для анализа и интерпретации земельных данных. То выбор основан на том, какие данные доступны, их надежность и полезность в оценке стоимости.

Сравнение продаж

Это лучший метод для использования при наличии соответствующих данных. доступный. Этот пример основан на оценке данных рынка земли. для большого района на основе ограниченного присутствия рынка продаж, но с данными, доступными по различным характеристикам сайта для все свойства. Это основано на фактических данных сайта и продажах доказательства в оцениваемом районе.

В течение 12 лет автор был Комиссаром по оценке провинция Британская Колумбия, Канада.В течение этого времени, значительные данные были собраны по каждому земельному участку. Этот позволили более детально проанализировать стоимость земли и разработка и использование систем оценки земли. Компьютерные программы были написаны, которые позволили ежегодное обновление стоимости земли.

Профессия оценщика выиграла от существования правила оценки земли, основанные на предыдущем анализе. Базовый намерение состоит в том, чтобы предоставить средства измерения и применения правила оценка по сопоставимости продаж для целей оценки.

Рынок земли не является совершенным рынком, но состоит из выражения всех различных типов людей с точки зрения денег относительно возможного использования земли. Оценщик использует рыночные продажи и данные о сайте, чтобы оценить, какая стоимость будет заплачена за сайт, предполагая конкурентный рынок, привлекая знающих людей, которые обычно мотивированы и действуют в своих интересах.

Стандартные единицы измерения

Рынки земли могут быть оценены на основе определенной стоимости за единицу, и единица часто является одной из следующих:

  1. Для каждой жилой единицы
  2. За квадратный фут
  3. За акр
  4. На переднюю опору

Выбор наиболее подходящей единицы или комбинации единиц, это важно.Это решение, которое может быть принято только после тщательного анализа рынка и имеющихся данных.

Земля не всегда продается на одной и той же основе, а скорее на ценность в глазах пользователя. Никакая математика не может преобладает над основной целью достижения справедливой экономической стоимости, поскольку отражает поведение рынка. Это отменяет единицу измерения на роль средства для достижения цели. Мера может быть использована для помочь в интерпретации рыночных данных для нескольких сайтов (образец), так что все сайты могут быть правильно оценены (население).

Выбор конкретной единицы измерения определяется целесообразность. Например, пользователь многоквартирного дома. разделит использование большого сайта, но определенное воздушное пространство будет принадлежат им и имеют разную рыночную стоимость из-за высота, доступ, вид и предпочтения. При оценке городских земель, многие из оцениваемых сайтов будут иметь одинаковые размеры и выстроены более или менее ровными рядами на улицах, проспектах, бульвары и тупики. Многие из них будут одинакового размера с незначительные отклонения, связанные с топографией и формой.Оценщик вероятно, захотят принять стандартное значение сайта, которое включает большинство сайтов, для конкретной рассматриваемой области являются стандартными как в отношении вероятной рыночной стоимости, так и в отношении характеристик.

Стандартный жилой комплекс может хорошо реагировать на значение Per Жилой блок Зона . Коммерческое использование может быть лучше оценено используя значение на квадратный фут или на передний фут . Ферма или сельская местность участок можно лучше оценить, используя значение на акр .Однажды установлена ​​рыночная стоимость единицы измерения стандартный сайт репрезентативной области, значение станет база, с которой можно сравнивать все остальные сайты.

Корректировки должны быть сделаны для различий между стандартный сайт и любой другой сайт. Оценщик захочет изучить типичные отличия и внести индивидуальные уточнения. Могут быть причины увеличения значения характеристик которые лучше, чем стандартный сайт. Они сделают положительная корректировка желаемых характеристик, таких как превосходное расположение, вид, топография, услуги или доступ.

Также могут быть причины потери стоимости характеристики, которые уступают стандартному сайту. Они сделает отрицательную поправку на нежелательные характеристики, такие как плохое расположение, большее расстояние до транспорта, больше расстояние до административного центра, влажная земля зимой, избыток породы или плохой доступ

Оценка участка может быть суммирована в порядке единства Рейтинг, который будет на X% больше или меньше единицы (1,0), когда по сравнению с базовыми стандартными характеристиками площадки, принятыми для площадь плитки.

Стандартизированные корректировки

Стандартизированным методом является применение сравнительного метод для земельных рынков на рассмотрении. Вносятся поправки на расхождения со стандартным сайтом за счет использования определенного набора правил. Наиболее распространенными примерами являются те, которые используются для расстояния и размер. Методы родились из-за необходимости производить достоверные и беспристрастные оценки рынка за ограниченный период времени признание общепринятых принципов оценки.

Крайне важно проявлять благоразумие и рассудительность и лечить только стандартизированные методы в качестве руководства.Использование формул должно быть результат анализа и тестирования местного рынка. Требуются продажи похожи, за исключением одного отличия, которое заключается в том, что проанализировано. В результате будет получено значение этой разницы. Главный достоинством метода является его административная адаптируемость, позволяющая оценивать рынки земли на основе строгих сопоставимость. Ошибки становятся более легко обнаруживаемыми, особенно в случаях ошибок суждения и математики.

Ниже приведен пример сетки и плитки настройки. процедуры, которые обычно используются для оценки стоимости сайта после с учетом всех различий.Это показывает, как рыночная стоимость увеличиваться или уменьшаться из-за расстояния, размера, фасада и других важные характерные различия.

Доказательства продажи на жилую единицу часто указывают на то, что незначительные различия в сайтах, будь то фасад или размер, мало влияет на рынки. Оценщик мог выбрать стандартный сайт жилой единицы, как по местоположению, так и по рынку. Они приступят к вынесению суждений в отношении другие сайты на сайт, который был выбран в качестве эталона классифицируя их как стандартные, высшие или низшие.Ан отдельный сайт может иметь некоторые характеристики, которые превосходят и другие, более низкие. Метод сайта на единицу жилья пригодится при оценке квартир и домов. Это может также комбинировать с использованием другого метода, такого как метод квадратных метров.

Коррекция уникальных функций

После оценки базового значения отдельные сайты должны быть рассмотрены. Некоторые сайты имеют уникальные преимущества или недостатки по сравнению с другими сайтами. Актуальный рынок недвижимости значения различаются для каждого сайта и зависят от многочисленных индивидуальные особенности, качества, характеристики и ограничения Такие как:

расположение
коммунальные услуги
топография
трафик
зонирование
плотность использования
река
правила
площадка
вид
транспорт
шум
подъезд
фасад
парки
коммунальные услуги
Люди, как правило, готовы платить дополнительную стоимость за земельный участок с особыми преимуществами и будет платить меньшую стоимость за земельный участок с недостатками.Рыночная стоимость уникального различия будут определяться тем, насколько больше или меньше сайт пользователи в целом были готовы платить за эти функции. Этот рыночная разница должна определяться для каждого существенного переменная особенность.

Затем разницу можно преобразовать в корректировку стоимость. Например, если сайт лучше стандарта в район из-за удаленности от центра города 5% ($4.000), сайт размер 5% (4000 долларов США), место транспортировки 10% (8000 долларов США) и удобство отдыха 5% (4000 долларов США), сайт будет на 25% (20 000 долларов США) выше, чем на стандартном сайте.На самом деле большинство сайтов имеют множество небольших отличий, как положительных, и негатив со стандартного сайта.

Таблица корректировки продаж

На единицу жилья

$
ПЕРЕМЕННАЯ  =  СТАНДАРТ  >  ПРЕВОСХОДНЫЙ  <  НЕДОСТАТОЧНЫЙ
Базовая стоимость — $   80 000 долларов США   80 000 долларов США   80 000 долларов США
Центр города — мили 5 0 3 + 4000 7 — 4000
Размер — квадратные футы 10 000 0 12 000 + 4000 8 000 — 4000
Транспортные блоки 3 0 1 + 8000 6 — 6000
Рекреационные блоки 6 0 3 + 4000 10 — 3000
Скорректированное значение — 80 000 долларов США 100 000 долларов 63 000 долларов США

За квадратный фут Значение за квадратный фут в единице измерения имеет применение в оценке стоимости для коммерческих и промышленных земель, где применяемая ставка будет более постоянной в течение весь сайт.Размер сайта ограничивает или расширяет возможности использования и рыночная стоимость сайта. Применение рыночной стоимости за квадратных метров на жилые земли встречается нечасто.

За акр За пределами городской территории будет те посылки, которые настолько больше, что не ответят ну или вообще к стоимости участка жилой единицы, квадратному футу или единица измерения передней стопы. Где эти большие посылки являются нормой, единица измерения может быть лучше всего выражена как стоимость на акр.Однако поправочные коэффициенты будут совершенно другими. Они могут быть связаны с сельскохозяйственными преимуществами, такими как почва. плодородие, расстояние до рынков или водоснабжения.

Per Front-Foot Этот метод был полезен в центре города часть интенсивно развитых городов, где люди платят больше для воздействия на клиентов. Для тех сайтов, которые не идентичны к стандартному сайту необходимо будет сделать соответствующие корректировка вариаций ширины, глубины и других атрибутов которые отличаются от стандартного сайта.Общее количество вылетов из стандартный рынок передней ноги может быть выражен как скорректированный фасад. Именно на фоне этого скорректированного фасада принятая будет применено значение передней ноги.

Существует принцип торговли, согласно которому товары дешевле по дюжине. К тому же это могут быть передние ноги дешевле за единицу, когда общая сумма превышает среднюю, или стандартная ширина. Таблица ширины представляет собой ряд процентов корректировки больше или меньше 1,0, необходимые для корректировки фактического Маркет за Front-Foot любого сайта и приравнять его к Front-Foot стоимость принятого Стандартного сайта.

Пропорциональное отношение

Один из методов обеспечения безопасности системы оценки земли при продаже или данные об аренде недоступны, необходимо сделать оценку стоимости на основе на опыте других мест, где данные о земле уже существует. Это разновидность метода сравнения продаж. Это могут быть использованы для измерения рыночной стоимости земли или арендной стоимости земля.

Корректировки для использования и местоположения

Если в юрисдикции очень ограниченные земельные данные, такие как разрешенное использование (зонирование) и плотность населения, но не системы оценки, можно было бы построить простую модель.Оценщик может нарисовать сетку, показывающую потенциальное использование Y ось и результирующая рыночная стоимость земли на оси X.

В данном случае типичный участок жилого дома в крупном городе может быть присвоена базовая рыночная стоимость 1,00, к которой все остальные сайты будут сравниваться. Перемещение к лучшему местоположению и потенциальное использование положительно повлияет на рыночную стоимость земли способ. Отойти от базовой локации и использовать ту, которая была ниже, что негативно повлияло бы на рыночную стоимость земли. способ.

Корректировка дополнительных атрибутов и недостатков может производиться для каждого отдельного участка после того, как базовая рыночная стоимость оценивается сравнительным методом. Опыт от сравнительный город может быть заимствован и протестирован на местности для проверки результатов.

Диаграмма, иллюстрирующая взаимосвязь одного типа земли использование и местоположение, на другой участок земли с другим потенциалом использовать, можно создать. Отношения на следующей диаграмме были обнаружены во многих регионах мира.Однако, каждая область отличается, и новая подходящая модель должна быть разработана местными специалистами.

Эта модель может быть основой для рассмотрения различий которые являются частью местного общества города. Так должно быть изменены в соответствии с местным опытом. Это может быть достигается путем проведения местного расследования, основанного на опыт людей, которые понимают преимущество, которое одно место по сравнению с другим. Базовым фактором, который был равные сравнительной разнице, могут быть определены для каждого использование и местонахождение.Отдельные сайты затем можно было бы скорректировать для лучшие или худшие условия по сравнению с базой. А определенное значение может затем применяться ко всем сайтам, полученным на справедливое отношение к разным качествам.

Пропорциональные и рыночные значения

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ — РАСПОЛОЖЕНИЕ БОЛЬШОЙ ГОРОД ПРИГОРОД РАЗРАБОТКА СЕЛЬСКАЯ
КОММЕРЧЕСКАЯ
Центральный бизнес 20.00+      
Центр города 10.00 5,00 2,50  
Стандартный 3,00 2,00 1,00 .75
Вторичный 1,50- 1,00 .60 .50
ПРОМЫШЛЕННАЯ
Прайм 2.50+ 1,75 1,50 .95
Стандарт 1,50 1,00 .75 0,65
Низший .75- .50 .40 .25
ДОМ
Прайм 1,50+ 1,00 .75 .50
Стандарт 1,00 .75 .60 .40
Низший .65- .45 .40 .25
СЕЛЬСКОЕ И ФЕРМЕРСКОЕ ДЕЛО
Площадь в акрах .20+ .15 .10 .05
Площадь дальняя   .10 .05 .02
Интенсивное земледелие     .03 .02
Сельское хозяйство     .02 .01-
Основание для сравнения: Домашний сайт стандартного качества в крупном городе = 1.00

Анализ развития

Гипотетическое здание

Теоретический метод создания системы оценки земли, когда рыночные данные или данные о продажах недоступны, заключается в том, чтобы сделать оценку рыночная стоимость земли, основанная на чистом остаточном доходе от земли (общий доход за вычетом всех расходов, кроме стоимости земли). Это бы в результате развития гипотетического здания наивысшее и наилучшее использование для данного сайта.

Техника анализа развития будет использоваться, когда следующие данные могут быть обоснованно оценены: наилучшее использование земельный участок, гипотетическая стоимость здания, гипотетическая чистый доход на развитие и соответствующую капитализацию показатель.

Во-первых, оценщик должен определить, какие гипотетические улучшения будут представлять собой наивысшее и наилучшее использование (максимальное чистая стоимость земли) для участка.

Во-вторых, чтобы определить чистый доход от земли, оценщик должны оценить валовой возможный доход, который может быть получен от использования улучшений и сайта вместе взятых. Пособие за среднюю незанятость (неиспользование) в течение срока действия инвестиции было бы вычтено. Тогда вероятные операционные расходы (но исключая доход, относящийся к земле) будет оцениваться и вычитается.

В-третьих, оценщик должен будет оценить стоимость предлагаемое здание. Требуется часть чистой прибыли. вернуть инвестиции в гипотетическое здание и обстановка. Оставшийся доход будет доходом, остающимся до земля.

Остаточный доход от земли можно было бы использовать в качестве дохода источник (налоговая база) для финансирования общественных улучшений и услуг. То вся сумма может быть накоплена и использована в интересах все граждане. Если часть чистой стоимости земли не собранная, она будет преобразована в продажную цену и присвоено в частном порядке.

Цена продажи будет определяться путем капитализации оставшийся чистый доход, который не был собран в счет земельного налога. То чистые рынки были капитализированы по ставке, скажем, 6%, чтобы оценить рыночная стоимость земли. Эта скорость будет разной для разных виды и возраст имущества. Используя финансовый калькулятор, сумма в размере 12,05 долларов США должна быть выплачена в течение 50 лет. если бы проценты составляли, скажем, 6% годовых. Цена на землю какая потенциальный будущий пользователь должен будет заплатить землевладельцу, чтобы использовать сайт, если только вся чистая арендная плата не используется для общих цели сообщества.

Пример
за квадратный фут
Земля
Доход
Земля
Стоимость
Валовой возможный доход 24 $  
Надбавка за вакансию -1  
Операционные расходы -5  
Чистая прибыль до уплаты земельного налога $18  
Возврат стоимости строительства -12 $190
Остаток земли $6 -$100
Земельный налог -5 -$83
Чистый доход от земли $1 17 долларов

Распределение

Когда сложно найти свободные земельные участки, проданные или предлагаются для продажи, оценщик может использовать распределение подход.Как правило, существует типичное отношение стоимости земли к стоимость недвижимости (земля + здания) для отдельных категорий недвижимого имущество, с аналогичными характеристиками, в определенных местах.

Индивидуальная стоимость всего имущества (как земли, и здание) могут быть известны и доступны в публичных записях, но между землей и зданиями нет разделения. Время лучше всего потратить на анализ выборки домов, чтобы оценить типичная пропорция стоимости, которая представляет землю по сравнению с к зданиям.Затем этот процентный коэффициент может быть применен ко всем общей рыночной стоимости домов аналогичного типа в г. данного района, чтобы оценить стоимость земли на отдельном участке.

Если существующая практика присвоения итоговых значений была произвольным или не основанным на действительных рыночных условиях, этот метод не будет годен к употреблению. Справедливость и справедливость требуют, чтобы все рынки должны быть основаны на конкурентной системе, в которой все люди были предоставлены равные возможности для использования данного сайта. Как промежуточный шаг, оценка конкурентной общей стоимости может быть сделанные для разных типов собственности и местоположений, а затем может последовать распределение.

Анализ множества единиц, представляющих случайную выборку, будет проводиться, возможно, с использованием некоторых других методов что обсуждают. Из этого анализа типичный земельный фактор (отношения), для каждого типа собственности и местоположения, будет определенный. Земельный участок будет выделен из общей стоимость. В приведенном ниже образце оценщик может сделать вывод о том, что типичный коэффициент земли составлял 0,40 (40% земли и 60% зданий).

Анализ проб

Номер блока
Всего
значение
— Здание
часть
= Земля
часть
Коэффициент земли
Земля/Всего %
212 190 000 долларов США 114 000 долларов США 76 000 долларов США 40%
321 181 000 долларов США 105 000 долларов США 76 000 долларов США 42%
222 192 000 долларов США 117 000 долларов США 75 000 долларов 39%
311 192 000 долларов США 119 000 долларов США 73 000 долларов США 38%
Вывод: указанная земельная часть: 40%

После того, как часть была определена и проверена на точность, она могут быть применены ко всей совокупности рыночных данных для конкретная категория недвижимости в конкретном месте.То расчет можно произвести следующим образом:

Приложение для населения

Номер блока
Итого
значение x
Земля
коэффициент =
Земля
стоимость
215 193 000 долларов США .40 77 200 долл. США
305 185 000 долларов США .40 74 000 долларов США
301 189 000 долларов США .40 75 600 долларов США

Добыча

Метод извлечения является вариантом выделения и методы развития, при которых вклад рыночной ренты здание оценивается, а затем вычитается из общей арендной платы с остаток отнесен в качестве земельной ренты. Это было проверено ранее и выполняет анализ стоимости земли в упрощенном виде. способ. Это лучше всего использовать там, где улучшения или постройки вносили небольшой вклад в ренту, и большинство стоимости составляла стоимость земли.

Земля
Аренда
Доход   
Земля
Рынок
Стоимость
Валовой возможный доход 24 $  
Надбавка за вакансию -1  
Операционные расходы -5  
Чистая прибыль до уплаты земельного налога $18 $300
Возврат стоимости строительства -1 -$17
Остаточная стоимость земли 17 $ $283
Земельный налог -12 -$200
Чистый доход от земли 5 долларов 83 $

В этом примере 5 долларов за квадратный фут — это чистый рынок земли. отведено на землю.Земельный налог составляет 12 долларов за квадратный фут. стоимость земли составляет 83 доллара за квадратный фут.

Капитализация земельной ренты

Во многих частях мира, в том числе в пределах Соединенных Штатов В штатах земля принадлежит частному лицу или государственному учреждению и сдается в аренду арендаторам, которые строят здания и платят ежегодную арендная плата. Эти арендные платежи можно анализировать так же, как продажи и ориентировочная рыночная арендная плата. Эта арендная плата может быть капитализирована по соответствующему курсу для оценки рыночной стоимости.

Данная процедура применяется при аренде земли и капитализации ставки доступны, как и в хорошо развитых районах. Сеть земельная рента чистая сумма, уплаченная за право пользования и занимать землю оценивается и делится на землю ставка капитализации.

Сопоставимая арендная плата за землю По СФ Местоположение Транспорт Парковка Прил.SF
Сопоставимая арендная плата за землю 1 10,00 $ -0,50$ -0,50$ +0,75$ +$9,75
Сопоставимая арендная плата за землю 2 9,50 $ -0,25$ +0,50$ -0,25$ +$9,50
Сопоставимая арендная плата за землю 3 10,00 $ -$0,00 -0,50$ +$0.00 +$9,50
Рыночная аренда земли 9 долларов.50 арендная плата за квадратный фут /
10% = Стоимость 95,00 долларов США за квадратный фут

Rent 3 был лучшим сопоставимым, расположенным в том же районе и требуется только одна поправка на трафик, Rent 2 требуется три небольшие корректировки, а Rent 1 потребовала более масштабных корректировок. я заключить, что рассматриваемая земля имеет стоимость арендной платы в размере 9,50 долларов США за квадратный фут 10% = 95,00 долларов США за квадратный фут.

Подразделение развития

Общая стоимость незастроенной земли оценивается так, как если бы земли были разделены, разработаны и проданы.Затраты на разработку, затраты на поощрение и текущие расходы вычитаются из предполагаемая выручка от продажи, а прогноз чистой прибыли со скидкой в ​​течение расчетного периода, необходимого для рынка освоение разработанных участков. Это метод, используемый застройщиков, чтобы оценить цену, которую они могут заплатить за сырую землю.

Общая выручка от продаж, 50 сайтов на сумму 50 000 долларов США 2 500 000 долларов США
        Скидка 15 % на 50 месяцев 1 850 000 долларов США
        Стоимость подразделения, 1000 долл. США за сайт 50 000 долларов США
        Стоимость разработки, 15 000 долларов США за сайт 750 000 долларов США
        Себестоимость продажи, 10% от валовой продажной цены 250 000 долларов США
        Налоги, проценты, балансовая стоимость, 10% от чистой стоимости 50 000 долларов США
        Поощрительные расходы и прибыль, 10% от валовой продажной цены 250 000 долл. США
Чистая стоимость незастроенной земли 500 000 долларов
        Чистая стоимость за акр, 12.5 соток 40 000 долларов США
        Чистая стоимость на сайт, 50 сайтов 10 000 долларов

Карты стоимости земли

Рыночная стоимость, которая была рассчитана, должна быть отображается на карте земельного рынка. Это позволит оценщику просмотрите его рыночные данные и выводы о рыночной стоимости. Они могут затем оцените, была ли достигнута справедливость. Полевой обзор будет позволить ему сделать дальнейшие необходимые корректировки для других переменные, наблюдаемые в обзоре, и закончить свой проект.То оценщик обнаружит, что, когда результаты его анализа представленные, и используемые основные критерии корректировки, общественность понять логику оценок.

Компьютерная оценка стоимости земли

Во многих юрисдикциях имеется как предыдущая рыночная стоимость, оценки и некоторые данные сайта доступны на компьютере. Они могут быть возможность использовать эти данные в качестве основы для обновления рынка оценки.

Многие государственные учреждения уже собрали ограниченные данные о земле в компьютерной системе.(3) Анализируя рыночные тенденции, новые оценки рынка земли могут быть сделаны с одним коэффициентом обновления за каждое разрешенное использование земли в микрорайоне.

Вся страна сможет проводить ежегодную переоценку, обновляется записями компьютерных данных. Простая модель, используемая для компьютерный расчет стоимости земли или рыночной стоимости на 1 000 000 земельные участки могут быть основаны на тщательном анализе рынка значение выборки из 12 000 сайтов. (4) Местный оценочный комитет эксперты по земле могут определить классы землепользования, площади и рыночные значения для каждого типового участка в этом районе.А Географическая информационная система может использоваться для отображения стоимости земли, характеристики и статистические данные.

Преимущества использования автоматического обновления рынка включают в себя способности:

  1. Содействовать частому обновлению рынков, обеспечивая справедливое обращение со всеми арендаторами.
  2. Устранение арифметических ошибок при расчете стоимости земли.
  3. Повышение производительности оценщика по стоимости земли оценка.
  4. Использовать стандартизированные методы оценки, доказавшие свою эффективность. чтобы быть эффективными.

Источник государственных доходов

Какие факторы обуславливают рыночную стоимость земли и кому собственно принадлежит это преимущество рыночного дохода? Земля имеет рыночную стоимость по трем причинам: ограниченное предложение и «естественная» продуктивность почвы и природных ресурсов, предоставляемые государством услуги, включая планирование, улучшения, которые увеличить рыночную стоимость земли и рост сообществ и конкурентный спрос людей на исключительное использование первоклассных места.

Земельная рента – это цена, которую готовы люди и предприятия заплатить за исключительное право владения и пользования хорошей землей сайт в течение определенного периода времени. Например, люди предпочитают использовать сайты с хорошим расположением, потому что это дает им преимущество проводить меньше времени в пути, находясь рядом с тем, что они хотят делать и где они работают. Бизнесмен может продать больше товаров на сайте где каждый день проходит много людей, по сравнению с сайтом, где только мало кто пройдет.

Сбор земельной ренты должен использоваться в качестве дохода сообщества для обеспечения общественных нужд.Это возвращает преимущество индивидуальный землевладелец получает от исключительного пользования земельный участок, на баланс людей, которые живут в пределах сообщества и предоставили землевладельцу исключительное право пользования земельного участка за период времени.

Охрана окружающей среды

Ответственность за обеспечение что рыночная рента с земли собирается для общественных нужд. Когда большая часть земельной ренты не собирается, т. Сегодня в большинстве стран мира владельцы прав на землю получают права продавать стоимость общественных улучшений, сделанных все сообщество.Сообщество добавило к рыночной стоимости землю, внося улучшения, что увеличивает спрос и арендную плату за земля. Чем дольше собственники держат землю неиспользованной, тем больше будет бонус, который они получат.

Запрещая людям пользоваться хорошей землей, владельцы заставлять преждевременно использовать другие менее желательные земли, что дальше от города. Это увеличивает стоимость сообщества улучшения и арендная стоимость неиспользованного, но лучшего расположен, земля. Это ускоряет деградацию села. окружающей среды за счет неэффективного использования городских земель и создает огромные ненужное давление на природную среду.

Проблема, с которой мы сталкиваемся, заключается в том, что города по всему миру преждевременное распространение и использование земли, в которой нет необходимости, и не следует использовать. Это связано с тем, что неуплата земельной ренты субсидирует растрату природных ресурсов и загромождает окружающая обстановка. Города, собирающие полную арендную плату за землю более компактны и обеспечивают больше и менее дорогие удобства для своих граждан.

Любые шаги, направленные на внедрение принципов эффективного управления без взимание полной рыночной ренты с земли может привести к отказ.Люди руководствуются мотивом наживы. Когда люди могут получить большую прибыль, ничего не делая, но сохраняя землю, которую они не использовать в течение длительного периода времени, они будут делать это. Когда община получает полную рыночную ренту с земли, она устранить мотив удержания земли в неэффективном использовании, потому что незаработанная прибыль была собрана в качестве государственного дохода.

Эффективное землепользование привлекает всех людей, потому что оно превосходит политические ограничения большинства людей. Все понимают что земля в равной степени принадлежит всем людям.Они хотят чистую окружающей среды на земле и оставить здоровое наследство будущих поколений, независимо от их политических взглядов.

Основной функцией компетентного городского правительства является предоставлять хорошие общественные услуги, собирая земельную ренту созданные внутри сообщества для обеспечения эффективного использования земли и равные возможности для всех его граждан. Транспорт является важной функцией правительства, которая облегчит создание компактного города, где люди могут легко найти средства, которые они желают для образования, торговли, религии и отдых.Надлежащее землепользование со свободой людей добиться наиболее эффективного и эффективного использования земли, обеспечит желаемое сообщество. Компактный город уменьшит потребность в вторгнуться в пустыню и опустошить окружающую среду.

Эффективность государственных доходов

Адам Смит в The Wealth of Nations предположил, что любой «налог» должна быть плата за услуги, которые приносят пользу всем людям и более эффективно осуществляется совместными усилиями. Он постулировал четыре принципа налогообложения, которые любой источник выручка должна соответствовать:

  1. Свет на производство богатства и не препятствует или сократить производство;
  2. Дешевый в сборе, требующий небольшого количества сборщиков, простой в сборе понимать;
  3. Некоторые; нельзя избежать, мало возможностей для коррупция и обеспечивает достаточный доход;
  4. Справедливая и справедливая оплата за полученные выгоды, беспристрастный и справедливый.

Сбор государственного дохода от земельной ренты является единственным доходом источник или «налог», отвечающий этим критериям.

В то время как основным аргументом в пользу увеличения государственных доходов от земли ренты и природных ресурсов, потому что это справедливо и справедливо, это также самый эффективный метод увеличения дохода, который требуется для общественных объектов и услуг. Земля видна, нельзя скрыть, и его оценка менее навязчива, чем оценки доходов и продаж. Налоги на труд и капитал вызывают люди для рассмотрения альтернативных вариантов, включая работу с меньше усилий, что производит меньше реальных товаров.Например, налог на заработную плату снизит чистую заработную плату после уплаты налогов и ослабит стимул работать. Человек может быть готов много работать за зарплату в 20 долларов. в час, но решили бросить учебу, если налоги составят 8 долларов, а чистая заработная плата всего 12 долларов в час. Экономисты утверждают, что нынешние налоги приходится 25% потерь производства в США. Производство и потребление значительно улучшились бы, если бы общественное доходы поступали в основном от земли, а не от налога на заработную плату. То же самое происходит, когда здания и машины облагаются налогом.То налог на строительство снижает количество и качество зданий произведено. Налог на продажи, коммерческую деятельность или добавленную стоимость снижает потребление, производство и чистое богатство. Уклонение от уплаты налога с продаж в Соединенные Штаты превысили 30% в последние годы.

Как новые изобретения и более эффективные способы производства товаров обнаруживаются, экономическое благосостояние людей не улучшается, потому что они потеряли доступ к земле и должны платить как ренту, так и налоги. (5) Вместо того, чтобы арендная плата использовалась для предоставления общественных услуг, капитал и заработная плата должны быть истощены, что препятствует частному предприятие.

Когда арендная плата за землю берется для общественного производства и распространение не сдерживается. Это потому, что тот же арендная плата в противном случае была бы получена каким-либо частным индивидуальный. Арендная плата будет такой же, разница в том, как она используется. Имеются данные о том, что общины, поднимающие доходы от земли, а не от труда и капитала, больше процветающие, многие из которых повышают производительность более чем на 25% (6)

Сколько земельной ренты должно собирать сообщество?

Для сохранения окружающей среды необходимо и возможно лучше использовать наши сообщества.Если бы производители рыночная стоимость земли (природа, правительство и люди) не использовать земельную ренту, это сделает кто-то другой. Вот почему эффективная земля использование терпит неудачу при современных земельных системах в большинстве стран. Все страны собирают часть земельной ренты, возможно, 10%, 20% или 30%, но пока нет, собирайте всю рыночную ренту с земли.

Были проведены исследования, демонстрирующие, что сообщества процветать и преуспевать пропорционально проценту земли арендная плата, которую они собирают. Первые сообщества, решившие сбор всей земельной ренты будет иметь огромную конкуренцию преимущество перед всеми другими сообществами.Они смогут уменьшить или отменить регрессивные налоги на труд и капитал. Они будут привлечь новый бизнес и промышленность и стать процветающим.

Чтобы определить, сколько арендной платы за землю должно собирать сообщество давайте рассмотрим альтернативы. Все, что не собрано, будет быть капитализированы собственниками земли в рыночную стоимость. Покупка земли в завышенные рыночные цены являются препятствием для новой отрасли. Владельцы земли продать капитализированную земельную ренту (известную как стоимость земли), которая не получена сообществом, даже если это незаработанный доход.Это вызывает неравенство между землевладельцами и неземлевладельцами. В США 5% населения, не считая многие домовладельцы или фермеры владеют 70% всей национальной земли и ценности природных ресурсов.

Люди придут в хорошо управляемое сообщество, потому что они будут лучше, чем жить в одиночестве или в нищей локаль. Город должен обеспечить доход, чтобы обеспечить хорошее качественные услуги.

Этот доход лучше всего можно получить, когда сообщество восстанавливает стоимость выгод и услуг, которые он обеспечивает.Это делается путем сбора доходов от аренды земли. который отражает стоимость услуг и удобств, предоставляемых в этом сообществе. Земельная рента принадлежит всем в равной степени которые живут в регионе, которые помогли создать эту ценность. В хорошо управляемое сообщество. арендная плата за землю достаточна для обеспечения достаточное финансирование для требуемых социальных целей, и при условии, местная администрация города

Города, избравшие взимание земельной ренты в качестве основного источника дохода имеют то преимущество, что не требуют обременительных налогов для оплачиваются рабочими, бизнесменами, предпринимателями или гражданами.Людям, которые работают для создания богатства, должно быть разрешено сохранять что они производят. Когда труд не облагается налогом, большее производство и происходит потребление. Формируется инвестиционный капитал, который используется для производить больше богатства. Создаются новые рабочие места и экономическое разнообразие Результаты.

Каждый человек имеет право оставить себе то, что он производит, но не человек имеет право растрачивать то, что принадлежит всем людям, землю который включает в себя природную среду. У каждого человека должен быть возможность использовать лучшие земли для своего бизнеса или личных потребности, пока они готовы платить земельную ренту, которую другие землепользователи готовы платить.

Если стоимость земельной ренты превышает потребности общины в общественные услуги способ распределения избыточного дохода может легко найти. Чтобы сохранить справедливое общество, где никто не специальные льготы, за которые они не платят, важно собрать всю земельную ренту. Сообщество должно использовать то, что необходимые для общественных услуг и улучшений, таких как школы, больницы, парки, полиция, дороги, коммунальные службы и оборона и зарезервировать фонд на случай непредвиденных обстоятельств.

Этическое предложение может состоять в том, чтобы затем разделить избыточный доход что не нужно для общественных объектов и услуг в конце концов каждого года и отправить каждому гражданину в этом сообществе равное часть оставшейся выручки.Это похоже на метод используется на Аляске и в Альберте. Равенство возможностей быть продуктивной может быть достигнута только путем восстановления всех рыночная рента на землю и обеспечение того, чтобы все люди получали выгоду от ее стоимость.

Земельная рента не только потенциально является важным источником доходов, собирая все это, гарантировало бы, что равные возможность быть производительным была бы доступна для всех граждан. Люди могли финансировать полезные здания, оборудование и заработную плату, а не чем покупать землю по завышенным ценам.Многие страны, включая Соединенные Штаты, были начаты на предпосылке использования арендная плата за землю для финансирования коммунальных услуг. Многие страны страдают от экономического убытки, потому что они больше не собирают рыночную ренту с земли.

Стоимость земли может быть оценена с приемлемой точностью, при затратах, которые очень малы по сравнению с доходом, который будет полученный. Надлежащая система оценки и налогообложения земли может обеспечить надлежащее хозяйственное использование земли. Земельный участок должен быть доступным для пользователя, который может наилучшим образом использовать сайта и максимизировать преимущества сайта для всех людей.Земельный налог может стать основным источником государственных доходов, которые местные руководящий орган мог бы использовать на благо всех людей. Земельный налог может предотвратить раскулачивание наших детей, будущих производителей в обществе. Справедливость требует, чтобы стоимость земли, которая созданные обществом и природой, сделать доступными для общественности улучшения. Это обязанность хорошего правительства.


Примечания

1. Некоторые экономисты считают, что существует также спекулятивная премия, которую необходимо устранить.Здания не считаются землей и исключаются из любого обсуждения земельных налогов. [вернитесь]

2. Дополнительные характеристики земли и источники информации можно найти в руководствах Управление оценки и оценки имущества и Оценка земли Международной ассоциации оценщиков, 1313 East 60th St., Чикаго, Иллинойс 60637.
Учебный курс по методам оценки земли написан и прочитан для землевладельцев Ямайки в октябре 1990 года Тедом Гвартни, [email protected]ком [вернуться]

3. Когда автор был городским оценщиком в Саутфилде, штат Мичиган, единственными данными о земле, доступными в компьютерной системе, были первоначальные оценки стоимости земли, идентификатор разрешенного использования и классификация района (местоположения), сделанная несколькими годами ранее. [вернитесь]

4. Когда автор руководил Управлением по оценке Британской Колумбии, мы могли ежегодно оценивать 1 350 000 земельных участков, используя компьютерную систему оценки земли, которая учитывала все атрибуты земли, зонирование, физические характеристики и факторы рыночного спроса.Для анализа продаж и проверки результатов использовалась система множественного регрессионного анализа. [вернитесь]

5. Эта дилемма подробно описана во многих книгах. Возможно, наиболее известным является « Progress and Poverty » Генри Джорджа, опубликованный Фондом Роберта Шалькенбаха, 149 Madison Ave., #601, New York, NY 10016. [назад]

6. Потери народов , Фред Харрисон, изд., Othila Press, Лондон, 1998. [назад]

За акр Рыночная стоимость свободной земли

Сравнивать акры с акрами все равно, что сравнивать яблоки с апельсинами.Традиционно вопрос о том, как определить рыночную стоимость свободной земли, известен как дилемма инвестора, потому что, к сожалению, бывает трудно определить окончательную стоимость акра.

В результате оценка свободной земли может стоить дороже, чем традиционная оценка недвижимости. В зависимости от деталей собственности, оценка земли может оказаться более тщательной и сложной, включая анализ наилучшего и наилучшего использования наряду со значительным количеством фотографий. Оценка более крупного участка земли, который может быть перепрофилирован для любого из нескольких различных целей, может быть более сложной задачей, чем оценка дома, использование которого заранее определено для вас.Обычные подходы к оценке во многих случаях не работают с землей.

Риск может пугать инвестора, а стоимость акра может быть довольно субъективной. Поскольку всем нужен дом, но не всем нужна земля, обычно отсутствуют данные, когда речь идет о земле. Но есть надежда! К счастью для людей, желающих купить землю для продажи, есть надежные факторы, которые вы можете использовать, чтобы снизить некоторые риски и чувствовать себя в достаточной безопасности, когда дело доходит до оценки земли.

Чтобы узнать больше о реальном размере акра, загляните в наш блог, в котором мы обсуждаем размер акра земли.

Местоположение

Местоположение может быть одним из наиболее важных факторов при оценке стоимости земли. Большинство из нас слышали поговорку «место, место, место», когда кто-то имеет в виду то, что влияет на стоимость недвижимости. Ваша земля находится в сельской или городской местности? Как близко это к школе и каков уровень преступности в окрестностях? Чтобы узнать больше о рейтингах школ в вашем районе, посетите Great Schools или, если вам интересно узнать об уровне преступности в вашем регионе, посетите карту преступности ADT.Расположение также влияет на то, для чего может быть использовано имущество. Ваша земля находится в сельскохозяйственной, коммерческой или жилой зоне? Интересно, где самая дешевая земля? Читайте нашу самую дешевую землю в блоге США.

Коммунальные услуги

Имеются ли коммунальные услуги, септические системы или какие-либо колодцы для обслуживания объекта? Это одна из причин, по которой покупатели отказываются от сделки. Хотя стоимость коммунальных услуг, таких как электричество, варьируется в зависимости от местоположения, вы можете поспорить, что это будет довольно дорого.Таким образом, наличие или отсутствие в собственности этих современных предметов первой необходимости может значительно повлиять на ее стоимость.

Ограничения по зонированию

Чем больше у покупателя свободы для развития своей земли, тем больше потенциальная ценность. Местные органы власти определяют различные зоны для различных видов использования земли. Очень важно знать, для чего может быть использована земля, особенно какое использование является идеальным. Это коммерческая земля, на которой вы строите производственное предприятие, офис или дом? Если на него можно надстроить, есть ли ограничения по высоте? Какова почва? Это сельскохозяйственные земли, которые можно использовать для ведения сельского хозяйства? Можете ли вы использовать его в качестве охотничьих угодий или какого-либо вида рекреационной деятельности? Есть ли полезные ископаемые, которые можно добывать? Хотите узнать больше о землепользовании? Взгляните на нашу статью, проливающую свет на различные типы землепользования и собственности.

Хотите верьте, хотите нет, но между фермой и ранчо есть разница в расстоянии. Согласно сводке о стоимости земли за 2021 год Министерства сельского хозяйства США, средняя стоимость пахотных земель составляет 4420 долларов США, а пастбищных угодий — 1480 долларов США за акр. Чтобы узнать больше, зайдите в наш блог, где мы обсуждаем разницу между ранчо и фермой.

Если зонирование интересующей вас недвижимости не совпадает с вашими планами, возможно, вы сможете изменить ее зонирование. Если это то, что вас интересует, ознакомьтесь с нашей статьей, в которой подробно рассказывается, как перезонировать землю.

Прекращение апелляции

То, насколько желательна недвижимость, может повлиять на то, сколько кто-то готов за нее заплатить (или готов ли он вообще что-либо платить). Это земля на берегу? Или, что еще лучше, это остров на продажу? Есть ли у него «обузданная привлекательность»? Каково состояние лота? Он привлекателен со всех сторон? Насколько сложно вам будет продать недвижимость в будущем? Это сыграет роль, поскольку покупатели будут смотреть на этот район и представлять, что они могут с ним сделать.

Как выглядят соседние дома? Вы бы предпочли жить рядом с чистым, мирным ручьем или очистным сооружением? Желанной должна быть не только недвижимость, которая вас интересует, но и окружающая ее земля.Также необходимо выяснить, каковы планы, если таковые имеются, в отношении недвижимости рядом с вашей собственностью, потому что это может сильно повлиять на вас положительно или отрицательно.

Сопоставимые объекты

Одним из наиболее часто используемых инструментов при определении стоимости недвижимости является поиск сопоставимых объектов. В области оценки это называется методом сравнения продаж. Это относится к недавно проданным земельным участкам, которые аналогичны вашему земельному участку. The Balance опубликовал хорошую статью, объясняющую больше о подходе сравнения продаж в оценке недвижимости.Насколько они похожи на интересующую вас собственность и по какой цене они были проданы?

Компенсации относительно легко найти, когда речь идет о домах, но могут возникнуть трудности, когда речь идет о земле и других типах собственности. LandSearch — отличный ресурс, который можно использовать при исследовании земельных участков. Если вы ищете коммерческую недвижимость, Reonomy — отличный ресурс, поскольку они предоставляют до 100 точек данных по любой собственности, включая историю продаж, историю долгов и компенсацию.

Зоны затопления

От того, находится ли земля в зоне затопления, зависит, захочет ли покупатель строить на ней строительство, а также нести дополнительные расходы по страхованию от наводнения.Ознакомьтесь с записью в нашем блоге, чтобы узнать больше о том, как зоны затопления влияют на стоимость недвижимости, и найти инструменты, которые можно использовать, чтобы определить, находится ли ваша собственность в зоне затопления. Для некоторых покупателей обнаружение того, что недвижимость находится в зоне затопления, является нарушением условий сделки.

Доступ к собственности

Доступность является жизненно важным элементом оценки земли. Есть ли у многих способ добраться до него и насколько это легко? Существуют ли какие-либо сервитуты, связанные с недвижимостью? Очистка земли и доступ к ней могут обойтись дорого.По данным Fixr, средняя стоимость строительства подъездной дороги из гравия площадью 600 квадратных футов составляет 2300 долларов. HomeAdvisor сообщает, что средняя стоимость укладки асфальтового покрытия составляет 4560 долларов, а новая бетонная подъездная дорога в среднем чуть выше 3000 долларов, хотя асфальт обычно дешевле за квадратный фут. Нередки случаи, когда автономная земля не имеет выхода к морю и отсутствует законный способ добраться до нее. Чтобы узнать больше о жизни вне сети, прочитайте нашу статью о том, как жить вне сети.

Доступность

Спрос и предложение.Земля ничем не отличается. Если в регионе выставлено на продажу большое количество земли, она может стоить меньше, чем если бы доступной земли было мало. Редкость не превращается автоматически в ценность, но часто это оказывается так.

Топография

Топография — это форма земли. Рельеф земли может диктовать, для чего земля может быть использована, точно так же, как законы о зонировании и ограничения. ArcGIS — это картографическая и аналитическая платформа, предоставляемая Esri, которую можно использовать для просмотра топографии по всей территории США.S. Участок относительно ровный и ровный или он неровный и неровный с холмами или горами? Позволит ли контур земли кому-то строить на ней? Чем больше вариантов использования имеет недвижимость, тем больше потенциальный покупатель, как правило, готов заплатить за нее.

Древесина или ценные полезные ископаемые

Знаете ли вы, что пара сотен акров в одном месте может стоить столько же или больше, чем тысяча акров в другом месте? Как? Древесина. Древесина является чрезвычайно ценным ресурсом в зависимости от вида, размера, качества, условий выращивания и местного рынка.При оценке земли обязательно узнайте, считается ли она лесными угодьями и какой тип древесины существует на участке. Проведите точную инвентаризацию, а также выясните, как выглядит местный рынок.

Есть также много видов драгоценных минералов, которые встречаются на всей территории Соединенных Штатов, таких как золото, серебро, платина, палладий, нефть и природный газ, и это лишь некоторые из них. Наличие этих полезных ископаемых в собственности может значительно увеличить стоимость. Поэтому важно провести соответствующее исследование, чтобы выяснить, существуют ли они для оценки земли.Если вы ищете такую ​​землю, ознакомьтесь с нашей землей, выставленной на продажу с правами на добычу полезных ископаемых, или ознакомьтесь с нашей статьей о правах на добычу полезных ископаемых, если вы просто хотите узнать больше.

Сервитуты

Многие люди так и не избавляются от установки «Я не хочу делиться» или «Я буду делать то, что хочу», которая была у них в детстве. И когда дело доходит до их личного жизненного пространства, кто может их винить. Существует несколько типов сервитутов, которые могут существовать в собственности, но для простоты они могут предоставить кому-то другому доступ через вашу собственность, чтобы получить доступ к своей собственности, или ограничить то, что вам разрешено делать с ней.Уточните, есть ли какие-либо сервитуты, связанные с недвижимостью. Если вы хотите узнать больше о том, что такое сервитут, перейдите в один из наших блогов, где обсуждаются права на сервитут.

Состав почвы

Тип почвы, преобладающей на участке земли, может быть важным фактором в определении того, для чего вы можете использовать землю, и, как следствие, существенно влиять на стоимость. Типы почв особенно важны при оценке сельскохозяйственных угодий, но также играют роль и при оценке других типов.Почва является индикатором того, сколько работы вам предстоит сделать, чтобы обеспечить оптимальную, богатую питательными веществами среду для культур, которые вы будете выращивать. Он также может сказать вам, какой тип культур может процветать, или есть ли у культур вообще потенциал для роста. Служба охраны природных ресурсов Министерства сельского хозяйства США предоставляет полезные ресурсы для оценки типа почвы на вашей земле.

Водные объекты

Кажется, людей тянет к воде. Будь то невероятный пейзаж, успокаивающий эффект или все вышеперечисленное, земля на берегу моря является одним из самых востребованных видов собственности.Чтобы определить стоимость земли, обратите особое внимание на то, есть ли на участке водоемы. Участок, расположенный на берегу реки или на песчаном пляже, может стоить значительно больше, чем другой. Чтобы найти недвижимость с водными объектами, взгляните на наш участок на берегу моря, выставленный на продажу.

Цена за квадратный фут дома на юго-западе США может значительно отличаться от цены дома того же размера на юго-востоке. Точно так же цена акра земли варьируется в зависимости от многих переменных, таких как описанные выше.Хотя оценка земли не является точной наукой, вооружившись некоторыми важными фактами, она может стать отличной инвестицией.

Как определяется справедливая рыночная стоимость?

Что такое «Справедливая стоимость»?

Справедливая стоимость обычно считается справедливой рыночной стоимостью, т. е. самой высокой ценой, которую желающий покупатель, не испытывающий особого давления на покупку, заплатил бы за имущество, исходя из его наилучшего и наилучшего использования, если бы оно находилось в руках заинтересованного продавца. без особого давления на продажу. Согласно закону Флориды , стоимость имущества определяется в зависимости от того, что наступит раньше: дата перехода права собственности или дата судебного разбирательства.Стоимость имущества не включает в себя любое повышение или понижение стоимости, основанное на знании о предстоящем общественно-полезном проекте, в связи с которым имущество осуждается. Если стороны не приходят к соглашению о стоимости имущества или других связанных с этим убытках, стороны, как правило, привлекают оценщиков, инженеров, экономистов и/или экспертов по землепользованию для оказания помощи в переговорном процессе. В юридической фирме по правам собственности во Флориде у нас есть опыт, необходимый, чтобы знать, например, когда вызывать инженера-эколога, а не инженера-гидролога.Мы работали со многими экспертами и знаем, какие из них могут помочь вам выиграть дело.

Если дело рассматривается в судебном порядке, обе стороны обычно представляют экспертные заключения от многочисленных экспертов относительно «истинной» стоимости имущества и причиненного ущерба в результате конфискации.

При определении справедливой рыночной стоимости оценщики недвижимости обычно используют:

  1. Метод сопоставимых продаж, основанный на недавних продажах имущества, аналогичного оцениваемому имуществу
  2. Доходный подход, основанный на капитализации дохода, который имущество может принести за счет его наиболее эффективного и наилучшего использования
  3. Затратный подход, основанный на затратах на производство здания за вычетом износа и устаревания плюс справедливая рыночная стоимость участка

Поскольку трудно помешать государственному учреждению конфисковать вашу собственность, ваш лучший шанс на успех — обеспечить получение адекватной компенсации за вашу собственность.Это включает в себя определение наилучшей справедливой стоимости вашей собственности, а также полную компенсацию любых дополнительных убытков, понесенных в результате осуждения , включая потенциальные налоговые последствия в результате утраты Поправки 10 к Закону о налоговой защите «Спасите наши дома» и любых других изменения в выдающемся доменном праве.

Во Флоридской юридической фирме по правам собственности у нас есть опыт, связи и решимость предоставить вам наилучшую возможную компенсацию за это вторжение государственной власти.

Наши адвоката по осуждению представляют частную собственность и владельцев бизнеса по всему штату Флорида. Мы не берем плату за первоначальную консультацию, и в большинстве случаев правительство должно оплатить ваши судебные издержки и гонорары нашим адвокатам. Пожалуйста, позвоните или напишите нам сегодня, чтобы назначить первичную консультацию.

Рыночная стоимость — город Миннеаполис

Обзор рыночной стоимости

Почему важна оценочная рыночная стоимость

В штате Миннесота налоги на имущество обеспечивают большую часть финансирования услуг местных органов власти.Доля каждого имущества в налогах основана на его оценочной рыночной стоимости, использовании имущества и бюджете местного правительства. Оценочная рыночная стоимость – это цена, по которой недвижимость будет продаваться на открытом рынке.

Определение оценочной рыночной стоимости

Офис оценщика города Миннеаполиса предоставляет оценки, которые являются точными и справедливыми. Роль оценщика заключается в том, чтобы отражать рынок недвижимости и устанавливать оценочную рыночную стоимость, следуя рыночным тенденциям. Оценщик устанавливает стоимость и классификацию всего имущества 2 января каждого года для уплаты налогов в следующем году.

Как определяется стоимость вашего имущества (видео)

Ключевая информация, которую оценщик использует для оценки рыночной стоимости, включает местоположение, размер, возраст, разрешенные обновления и реконструкцию. Для коммерческой, промышленной и многоквартирной недвижимости важным фактором являются доходы и расходы, связанные с недвижимостью.

Просмотр информации о вашей собственности

Оценщик сравнивает вашу недвижимость с недавними продажами аналогичной недвижимости, чтобы определить предполагаемую рыночную стоимость.Ориентировочная рыночная стоимость основана не на отдельной продаже, а на анализе многих продаж, в результате которого определяется наиболее вероятная цена. Это массовая оценка.

Обзор продаж в вашем районе

Изменения рыночной стоимости

В некоторых районах Миннеаполиса наблюдается значительный рост стоимости по сравнению с предыдущим годом. Цены выросли из-за низких процентных ставок, низкого предложения жилья и высокого спроса. На приведенных ниже диаграммах показано типичное увеличение оценочной рыночной стоимости в районах Миннеаполиса.

Процентное изменение среднего значения для одной семьи