Бизнес-Новости
Разное / Рыночная стоимость объекта недвижимости: рыночная оценка недвижимости — ответы в сервисе отчетов на базе выписки ЕГРН

Рыночная стоимость объекта недвижимости: рыночная оценка недвижимости — ответы в сервисе отчетов на базе выписки ЕГРН

Содержание

Оценка стоимости недвижимости

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

  • рыночная стоимость — определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
    • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
    • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
    • объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
    • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
    • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
  • инвентаризационная стоимость — используются сборники УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости). На основании сборников определяется восстановительная стоимость объекта оценки, с помощью коэффициентов рассчитывается восстановительная стоимость на настоящее время. Для определения инвентаризационной стоимости из рассчитанной восстановительной стоимости объекта вычитается фактический износ объекта оценки. Инвентаризационная стоимость используется для расчета налога на объект оценки по 2012 год включительно;
  • ликвидационная стоимость — определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным;
  • кадастровая стоимость — определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

ГБУ СО «Госкадастроценка» | 05. Рассмотрение заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной

Общие положения

Постановлением Правительства Саратовской области от 25.12.2020 № 1034-П установлено, что 1 января 2021 года — дата перехода к применению на территории Саратовской области положений статьи 22.1. Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

С 1 января 2021 года устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной по заявлению заинтересованных лиц будет бюджетное учреждение.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее — заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается:

  • Лично в ГБУ СО «Госкадастроценка» по адресу: г. Саратов, ул. Зарубина, д. 176;
  • Почтовым отправлением в ГБУ СО «Госкадастроценка» по адресу: 410005, г. Саратов, ул. Зарубина, д. 176.
  • В форме электронного документа на электронный адрес: [email protected] (подписанного электронной цифровой подписью заявителя).

Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены:

  • Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете.
  • Доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Заявление об установлении рыночной стоимости возвращается без рассмотрения в случае:

  1. Если такое заявление подано без приложения, соответствующего требованиям настоящей статьи отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;
  2. Если такое заявление подано по истечении шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости;
  3. Если к такому заявлению приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный лицом, являющимся на дату составления отчета или на день поступления заявления об установлении рыночной стоимости работником бюджетного учреждения, в которое такое заявление подано.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

  1. Об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее — решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
  2. Об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее — решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости

Так как нормами Закона об оценке не предусмотрено направление Учреждением решения в адрес заявителя, рекомендуем обращающимся лицам указывать в заявлении адрес электронной почты для возможности направления копии решения в электронном виде.

Форма заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости Образец заявлений

 

Ознакомится с текстом решения Учреждения и отчетом о рыночной стоимости можно на сайте Росреестра. Ссылка

Кроме того, ознакомиться с картой объектов аналогов, используемых при проведении ГКО можно по Ссылке

Новый порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости | Новости Горного Алтая

На территории Республики Алтай с 1 января 2022 года действует новый порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Правообладателям объектов недвижимости следует подавать заявления об установлении рыночной стоимости в Государственное бюджетное учреждение Республики Алтай «Центр государственной кадастровой оценки».

С 1 января 2022 года нельзя подать заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Кроме того, установлен обязательный внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, то есть, подать в суд заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости возможно только после предварительного обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении рыночной стоимости и принятия по нему решения.

Заявителями могут быть юридические и физические лица, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в бюджетное учреждение заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием электронной почты. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждены приказом Росреестра. Бланк заявления можно скачать на сайте бюджетного учреждения http://cgko-ra.ru/.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя.

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости должен содержать выписку из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, рыночная стоимость которого устанавливается в указанном отчете.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Более подробную информацию можно получить по телефонным номерам: +7(38822) 4-71-78, +7(38822) 4-71-35; по адресу электронной почты: [email protected]; либо через форму обратной связи на сайте http://cgko-ra.ru/.

Рыночная стоимость недвижимости

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:

  • Для жителей Москвы и МО — +7 (499) 110-86-37
  • Санкт-Петербург и Лен. область — +7 (812) 426-14-07 Доб. 366

Для совершения грамотных и прибыльных сделок с недвижимостью недостаточно просто хотеть заключить сделку. Важно хорошо разбираться в вопросе и уметь сделать так, чтобы соглашение соответствовало всем требованиям. Одним из таких требований может быть проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества. При владении любой недвижимостью, загородный дом, квартира, земельный участок, гараж и пр. Оценка рыночной стоимости недвижимости — это процедура, которую проводят специализированные организации.

Рыночная оценка — это оценка рыночной стоимости имущества, а также других объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

При любых операциях с недвижимым имуществом нужно знать его примерную стоимость. Это позволит сориентироваться в определении цены при продаже объекта, сдаче в аренду и в иных случаях.

Для чего и как проводится оценка рыночной стоимости недвижимости

Рыночная оценка — это оценка рыночной стоимости имущества, а также других объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Рыночная оценка устанавливает наиболее вероятную рыночную стоимость, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине стоимости сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть оценка рыночной стоимости необходима когда:.

В отношении тех, чью рыночную стоимость вы хотите узнать. Это могут быть совершенно любые предметы движимого и недвижимого имущества. Среди наиболее востребованных услуг нашей компании. Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.

Зачастую, рыночная стоимость объекта недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения этой процедуры, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости. Оценка рыночной стоимости помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

Рыночная оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки не стоит рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных. Оценка рыночной стоимости недвижимости означает определение наиболее вероятной цены, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Выделяют три основных метода рыночной оценки объектов недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов. Основной метод рыночной оценки — это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе 90 процентов случаев. Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод оценки рыночной стоимости по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений.

Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений зданий, сооружений , а земля оценивается отдельно другими методами. Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли.

Следующим методом рыночной оценки, который применим именно для России,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной и точной рыночной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости. Рыночная оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов.

Этим объясняется и безусловный интерес к рыночной оценке, проявляемый со стороны местных администраций. Стоимость услуг по профессиональной рыночной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.

Специалисты нашей оценочной компании имеют богатый практический опыт и апробированные методики рыночной оценки недвижимого и движимого имущества, расчета рыночной стоимости имущества, что позволяет эффективно решать задачи, связанные с рыночной оценкой любых видов активов, вне зависимости от их количества и местонахождения.

Если Вам нужно получить рыночную оценку стоимости любого имущества — обратитесь к нам, используя контактную информацию. Звоните, мы поможем!

Оценка квартиры, комнаты, доли в квартире Оспаривание кадастровой стоимости квартиры Оценка загородной недвижимости коттеджи, дома, дачи Оценка земли Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков Оценка коммерческой недвижимости Оценка гаражей машиномест, гаражных боксов и т. Оценка автотранспорта автомобили, прицепы, мотоциклы Оценка ЖД транспорта вагоны, локомотивы и т. Оценка водного транспорта морских и речных судов Оценка воздушных судов Оценка транспорта Оценка оборудования Оценка акций Оценка бизнеса Оценка дебиторской задолженности Оценка имущества Оценка интеллектуальной собственности Оценка ценных бумаг Оценка ущерба, упущенной выгоды Оценка при заливе Оценка для нотариуса вступление в права наследства Оценка оружия.

Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков Оспаривание кадастровой стоимости квартиры. Информация для клиентов. Москва, ул. Декабрьская, д. Оценка водного транспорта морских и речных судов Оценка воздушных судов Оценка транспорта Оценка оборудования Оценка акций Оценка бизнеса Оценка дебиторской задолженности Оценка имущества Оценка интеллектуальной собственности Оценка ценных бумаг Оценка ущерба, упущенной выгоды Оценка при заливе Оценка для нотариуса вступление в права наследства Оценка оружия Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков Оспаривание кадастровой стоимости квартиры страницу в закладки Отправить Информация для клиентов Сведения по завершенным судебным процессам с участием наших специалистов Результаты экспертизы отчетов, выполненных нашими специалистами Статьи об оценочной деятельности Документы для оценки Правила работы нашей компании Договор об оказании оценочных услуг Ответственность перед клиентом Онлайн оценка недвижимости Процедура проведения оценки Наши клиенты Клиенты о нас отзывы и рекомендации Наши вакансии Статьи о бизнесе.

Рыночная оценка устанавливает наиболее вероятную рыночную стоимость, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине стоимости сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть оценка рыночной стоимости необходима когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект рыночной оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект рыночной оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; стоимость сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект рыночной оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект рыночной оценки выражен в денежной форме.

В отношении каких объектов может быть проведена процедура рыночной оценки? Рыночная оценка может быть проведена в отношении таких объектов, как: земельные участки объекты жилой недвижимости квартиры, коттеджи, дома объекты коммерческой недвижимости офисные помещения, гостиницы, торговые и складские площади объекты промышленной недвижимости здания, сооружения, промышленные комплексы инженерные коммуникации мосты, путепроводы, газо- и нефтепроводы, теплосети объекты незавершенного строительства Оценка рыночной стоимости помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение.

Рыночная стоимость недвижимости Оценка рыночной стоимости недвижимости означает определение наиболее вероятной цены, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями являются: Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.

Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

Методы рыночной оценки Основной метод рыночной оценки — это метод сравнительных продаж.

Рыночная стоимость и другие виды стоимости

Говоря простым языком, оценка недвижимости — это установление той цены за объект, за которую его можно продать в актуальных условиях рынка. Профессионалы используют для вычисления такой суммы один или сразу несколько методов оценки. Обратите внимание — на рынке недвижимости оценку предлагают в том числе частники-риэлторы. Такая оценка, если у риэлтора нет заодно квалификации эксперта, не будет принята банками или государственными органами. Будьте аккуратны в выборе подрядчика для оценки.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в Москве и Московской области

При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки. При осуществлении оценочной деятельности в зависимости от предполагаемого использования результата оценки определяется конкретный вид стоимости , в том числе:. Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки. Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Рыночная оценка

.

Оценка рыночной стоимости недвижимости: что это такое?

.

.

.

.

.

.

.

.

Аксиома о рыночной (кадастровой) стоимости воспроизводимых факторов единого объекта недвижимости | Власов

1. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1)», приказ МЭР России № 297 от 20.05.2015 г.

3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2)», приказ МЭР России № 298 от 20.05.2015 г.

4. Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», приказ МЭР России № 299 от 20.05.2015 г.

5. Федеральный стандарт оценки № 4 «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», приказ МЭР России № 508 от 22.10.2010 г.

6. Федеральный стандарт оценки № 7 «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», приказ МЭР России № 611 от 25.09.2014 г.

7. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. № 568-р.

8. Методические указания о государственной кадастровой оценке. Приказ МЭР РФ от 12.05.2017 № 226.

9. Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков, приказ МЭР России № 540 от 01.09.2014 г.

10. Оценка стоимости недвижимости. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. 704 с.

11. Ильин М.О. Оценка объектов капитального строительства для целей оспаривания // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. No.6 (177).

12. Лейфер Л.А., Крайникова Т.В. Практическое применение модифицированного метода выделения для оценки земельных участков и объектов капитального строительства. // Имущественные отношения в РФ. 2016. № 3(174). С. 31–48.

13. Власов А.Д., Понько В.А. Измерение астрогеофизического пространства/Вопросы моделирования геокосмических связей //Труды научного центра «Экопрогноз». вып. 1. РАСХН Сиб. отд-ние: Новосибирск, 1996. С. 29–38. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=14.

14. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска. – 4-е изд., перераб. и доп. Новосибирск: Изд-во СО РАН, 2007. 125 с. URL: http://www. cal.su/show_art.php?id=5.

15. Власов А.Д. Теоретические основы и социально-экономические предпосылки определения экономических нормативов рационального использования земельных ресурсов. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=92.

16. Власов А.Д. Доклад. Практика применения теории оценки недвижимости в России. URL: http://www.cal.su/show_art.php?id=103

17. Публичная кадастровая карта Росреестра. URL: www.maps.rosreestr.ru.

18. Фонд данных государственной кадастровой оценки. URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/ cc_ib_svedFDGKO.

19. Варламов А. А. Система государственного и муниципального управления: учебник. М : ГУЗ, 2014. 452 с.

20. Оценка недвижимости: учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федоотовой. 2-е изд., пере-раб. и доп. М.: Финансы и статиcтика, 2008. 860.

21. Коростелев С.П. Кадастровая оценка. Итоги. URL: http://www.labrate.ru/ articles/2016-1_korostelev.pdf.

22. Власов А.Д., Жарников В.Б. О рыночной (кадастровой) стоимости улучшений земельного участка. Вестник СГУГиТ. 2017. Том 33. № 3. С. 147–160.

В чем разница между рынком вашего дома и оценочной стоимостью? | Недвижимость

Понимание стоимости вашего дома является важной частью понимания вашего собственного капитала, того, что вы, вероятно, получите, если продадите недвижимость, и того, как обстоят дела на местном рынке недвижимости. Стоимость дома также является неотъемлемой частью определения того, сколько налога на недвижимость вы должны ежегодно платить местному правительству и правительству штата.

Но в зависимости от того, куда вы смотрите, значение может отображаться как совершенно разные числа.Различные оценки могут означать разные вещи и часто используются по разным причинам. Два типа, с которыми вы, скорее всего, столкнетесь, — это рыночная стоимость и оценочная стоимость.

Рыночная стоимость – это предполагаемая сумма, которую активные покупатели в настоящее время готовы заплатить за ваш дом. Рыночная стоимость вашего дома определяется оценщиком, которого обычно нанимают, когда ваш кредитор решает, сколько денег предоставить в виде кредита, или когда вы устанавливаете прейскурантную цену при выставлении вашего дома на рынок.

Оценочная стоимость, с другой стороны, берет рыночную стоимость и помещает ее в контекст ваших налогов на недвижимость.Во многих округах США оценочная стоимость представляет собой часть рыночной стоимости, рассчитываемую как процент от рыночной стоимости имущества. В результате оценочная стоимость недвижимости обычно ниже оценочной рыночной стоимости.

Даниэлла Хейл, главный экономист компании realtor.com, занимающейся информацией о недвижимости, объясняет, что рыночная стоимость основана на ожидании, что недвижимость будет продана в течение периода, когда рассчитывается стоимость. «Когда люди думают о стоимости дома, они часто имеют в виду: «Это цена, по которой я мог бы продать его, если бы я продал его сегодня» или «Вот как оценил бы его банк, если бы я пошел поговорить с ним». в банк по поводу получения кредита под залог дома или, возможно, рефинансирования моей ипотеки», — говорит она.

Самая серая область рыночной стоимости — это определение того, основана ли стоимость, которую вы присваиваете своему дому, на том, что согласно текущим рыночным условиям человек заплатит за ваш дом, или на том, что, по вашему мнению, человек должен заплатить за него.

По этой причине базовая рыночная стоимость на основе недавних продаж аналогичной недвижимости является ключом к обеспечению максимально точной цифры. Профессиональные оценщики играют важную роль в изучении недвижимости, ближайших недавних продаж и факторов, которые могут увеличить или уменьшить интерес к собственности, а затем определить стоимость дома на основе информации.

Оценщики часто нанимаются кредитором, и лучше, если они будут местными жителями, чтобы они понимали нюансы, которые могут быть неочевидны для иногороднего, хотя иногда для определения стоимости на в большем масштабе или быстрее. Кредитор может провести оценку имущества для выдачи ипотеки на покупку дома, для рефинансирования или для выдачи ссуды под залог собственного дома. Отдельные домовладельцы также могут заказать собственную оценку, чтобы лучше понять текущую стоимость своего дома, если они рассматривают возможность продажи, но не знают, какой должна быть запрашиваемая цена, или просто чтобы лучше понять свою чистую стоимость.Согласно Angie’s List, оценка обычно стоит от 300 до 400 долларов и оплачивается домовладельцем для личного пользования и покупателем для оценки, требуемой кредитором.

При оценке изучается информация о продаже близлежащих домов с аналогичной площадью, возрастом, количеством спален и другими характеристиками вашей собственности, которые были проданы недавно – чаще всего за последние шесть месяцев. Оценщики также будут учитывать основные различия, которые могут повлиять на оценку вашего дома.

Поскольку стоимость определяется рынком, проще определить более точную стоимость для домов, похожих на многие дома по соседству, чем для уникальных домов.Дом с тремя спальнями по соседству с такими же домами с тремя спальнями оценить относительно легко, но викторианский дом на оживленной улице, окруженной многоквартирными домами и многоквартирными домами, оценить будет сложнее.

Оценки стоимости дома также можно бесплатно найти в Интернете с помощью таких инструментов, как Zillow Zestimate, инструмент My Home от realtor.com или калькулятор цен на жилье Федерального агентства по финансированию жилищного строительства, но они вряд ли будут такими же точными, как оценщик. Хейл говорит, что онлайн-инструменты служат отличной отправной точкой, но они не учитывают текущие и местные события, которые могут играть более непосредственную роль в интересе покупателя и конечной ценности.«Рыночные условия могут повлиять на эту оценку», — говорит Хейл.

Рыночная стоимость даже становится частью расчета оценочной стоимости вашего дома. Но поскольку оценочная стоимость используется для расчета суммы, которую вы должны заплатить по налогу на недвижимость, оценочная стоимость также основывается на законах вашего штата, округа и даже города, объясняет Марджи Кьюсак, руководитель исследований Международной ассоциации оценщиков.

«Оценочная стоимость будет определяться правовой базой этой юрисдикции», — говорит она.«Во многих штатах есть ограничения по стоимости в законодательстве, поэтому у них может быть рыночная стоимость собственности. Но тогда у них есть допустимая оценочная стоимость по закону, от которой они отрабатывают, поэтому она становится очень локализованной».

Из-за специфики оценочной стоимости для вашего точного местоположения Кьюсак рекомендует всем домовладельцам, а также покупателям жилья, которые еще не платят налоги на недвижимость, хорошо разбираться в законах, применимых к этому району, и о том, как рассчитывается оценка. и куда уходят налоги на недвижимость.

«Вам действительно нужно прочитать уведомление об оценке», — говорит она. «Обычно это определяет, что означает оценочная стоимость для этого имущества».

Точные этапы оценки имущества также различаются в зависимости от юрисдикции. По словам Кьюсака, некоторые офисы оценщиков будут использовать алгоритм прогнозирования, чтобы помочь быстро определить оценочную стоимость большего количества объектов, в то время как другие будут проводить оценку на индивидуальной основе.

Многие офисы оценщиков хранят общедоступные онлайн-базы данных, которые позволяют вам получить доступ к информации об истории вашей собственности, включая документы о предыдущих продажах, а также к информации, которая влияет на оценку вашей собственности.

Что делать, если вы не согласны со стоимостью вашего дома?

Иногда домовладельцы не согласны с оценочной или оценочной стоимостью, присвоенной их имуществу. В обоих сценариях есть варианты оспаривания оценки.

Для оценки рыночной стоимости домовладелец или покупатель может запросить повторную оценку имущества с новой информацией, о которой оценщик, возможно, не знал раньше – например, готовый подвал может изменить стоимость дома, если можно посчитать в квадратных метрах.Оценщик может захотеть еще раз осмотреть недвижимость без дополнительной оплаты, если что-то было упущено, но вам также может потребоваться заплатить за еще одну полную оценку, чтобы полностью переоценить ваш дом.

Однако, когда кредитор проводит оценку и рассматривает стоимость, мало шансов, что вы сможете убедить кредитора изменить свое мнение о выдаче кредита или рефинансировании.

Что касается оценочной стоимости, во многих офисах оценщиков указана контактная информация, и иногда они проводят публичные форумы для обсуждения отдельных вопросов, связанных с информацией о стоимости имущества.Как и сам расчет оценочной стоимости, процесс подачи ходатайства о переоценке сильно различается в зависимости от штата и округа, поэтому лучше всего изучить веб-сайт вашего местного офиса оценщика для получения информации по обсуждению этого вопроса.

Понимание разницы между рыночной стоимостью и оценочной стоимостью

Хотя многие предполагают, что оценочная стоимость недвижимости и рыночная стоимость связаны, реальной корреляции часто нет. Это связано с тем, что они определяются по-разному и для разных целей.

Понимание рыночной стоимости

Проще говоря, рыночная стоимость дома — это точка, в которой готовность покупателя приобрести дом соответствует готовности владельца продать его. Рыночная стоимость дома может колебаться в зависимости от ряда факторов, включая доступный инвентарь, процентные ставки и сезон.

Рыночная стоимость – это оценка, полученная с учетом нескольких характеристик дома, включая:

  • Борьба с апелляцией
  • Состояние как снаружи, так и внутри
  • Размер партии
  • Стиль
  • Коммунальные услуги
  • Размер
  • Количество комнат
  • Качество строительства
  • Приборы в комплекте
  • Удобства
  • Тип и возраст систем отопления и охлаждения
  • Энергоэффективность

Помимо самого дома, для определения разумной рыночной стоимости используются и другие факторы.Они включают в себя местонахождение дома, недавние цены продажи аналогичных домов в этом районе, а также инвентаризацию домов по сравнению с количеством покупателей.

Рыночная стоимость недвижимости может быть использована для нескольких целей. Когда дом выставляется на продажу, листинговый агент будет использовать рыночную стоимость, чтобы работать со своими продавцами, чтобы найти справедливую цену листинга. Агент покупателя будет самостоятельно оценивать рыночную стоимость, консультируя своего клиента о том, что предложить. Определенной рыночной стоимости нет; все зависит от того, что покупатель готов заплатить и что продавец готов принять.

Понимание оценочной стоимости

Основной целью оценки стоимости дома является налогообложение. Оценочная стоимость дома определяется оценщиком. Оценщики работают в муниципалитете, который будет взимать налоги с имущества, чаще всего это округ, в котором находится имущество. Стандарты и критерии оценки различаются в зависимости от налогового региона, но это почти универсальные принципы.

Как правило, оценщик будет смотреть на цены продажи аналогичной недвижимости в этом районе, самую последнюю цену продажи собственности, стоимость любых улучшений, которые были сделаны в доме, доход, полученный от собственности, стоимость замены собственности и другие факторы.Затем это умножается на ставку налогообложения, которая представляет собой единый процент, установленный каждой налоговой юрисдикцией, обычно 80–90%. Например, если оценщик обнаружил, что стоимость дома составляет 100 000 долларов США в округе со ставкой оценки 90%, то оценочная стоимость будет составлять 90 000 долларов США.

Оценочная стоимость – это стоимость, на основании которой местное самоуправление рассчитывает налог на недвижимость. Важно отметить, что основной целью оценочной стоимости является налогообложение. Часто оценочная стоимость и рыночная стоимость будут сильно различаться, при этом оценочная стоимость будет ниже той, по которой недвижимость продается на открытом рынке.Например, если последний раз дом продавался 15-20 лет назад, скорее всего, его оценочная стоимость будет ниже, чем у аналогичного дома, проданного всего два года назад.

Кроме того, поскольку оценочная стоимость используется для расчета налога на недвижимость, домовладелец, недовольный оценкой своего имущества, обычно может подать жалобу в местный офис оценщика, которая может принимать форму налоговых льгот.

Оценочная стоимость в Нью-Йорке

В Нью-Йорке оценочная стоимость недвижимости определяется ставкой оценки рыночной стоимости.Ставка оценки, в свою очередь, зависит от налогового класса имущества. Недвижимость в налоговом классе 1 может рассчитывать на ставку оценки 6%, в то время как в классах налогообложения 2, 3 и 4 применяется ставка 45% при расчете оценочной стоимости.

Оценочная стоимость может увеличиваться из года в год независимо от фактической динамики рынка. Однако правовая база штата Нью-Йорк имеет ограничения в отношении того, насколько может увеличиваться оценочная стоимость для отдельных налоговых классов.

Для объектов недвижимости налогового класса 1 оценочная стоимость может увеличиваться на 6% по сравнению с прошлым годом, но не более чем на 20% в течение пяти лет.Оценочная стоимость недвижимости в налоговых классах 2a, 2b и 2c может увеличиваться на 8% в годовом исчислении и не более чем на 30% в течение пятилетнего периода. Следует отметить, что это относится к свойствам с количеством не более 10 квартир.

Объекты класса 2 с 11 или более единицами и объекты класса 4 подлежат переходной оценочной стоимости, что означает, что 20% изменений учитываются ежегодно в течение 5-летнего периода.

 

Следующая статья

В чем разница между ипотекой и соглашением?

Что такое справедливая рыночная стоимость?

Справедливая рыночная стоимость – это стоимость, по которой можно разумно ожидать продажи имущества на открытом рынке.Служба внутренних доходов (IRS) использует справедливую рыночную стоимость для определения долларовой стоимости благотворительных пожертвований, активов, которые конвертируются для коммерческого использования, а также в различных других вопросах, связанных с налогами.

Продолжайте читать, чтобы узнать больше о том, как определяется справедливая рыночная стоимость и как она сравнивается с другими оценками.

Определение и примеры справедливой рыночной стоимости

Справедливая рыночная стоимость – это цена, по которой недвижимость может быть продана на открытом рынке. Это означает, что и покупатели, и продавцы, которым известны соответствующие факты об имуществе, могут договориться о цене без принуждения к заключению сделки.Любые ограничения на то, как имущество может быть использовано после сделки, должны быть отражены в цене справедливой рыночной стоимости.

Как работает справедливая рыночная стоимость

FMV — это оценка рыночной стоимости имущества, основанная на том, о чем могут договориться образованные, желающие и не подвергающиеся давлению покупатель и продавец, каждый из которых действует в своих интересах.

Понятие справедливой рыночной стоимости широко используется в бизнесе и жизни. FMV используется для определения того, сколько вы можете списать за пожертвование имущества, которое вы делаете благотворительным организациям в качестве доброй воли.Он определяет, подлежит ли налог на дарение федеральному правительству, а также стоимость имущества для целей налога на наследство.

Понятие справедливой рыночной стоимости существует в течение определенного периода времени для совершения сделки. FMV может измениться, если изменится период времени транзакции.

Муниципальные налоги на имущество часто основаны на FMV. Он используется, когда вы подаете страховой иск, возможно, в результате автомобильной аварии, когда страховая компания покроет ущерб до справедливой рыночной стоимости вашего автомобиля.

Например, Фред продает свой дом Фриде за 125 000 долларов. Подвал дома затапливает при каждом сильном дожде, так что никто не захочет платить намного больше этой цены. Недвижимость соответствует критериям открытого рынка.

Фрида хочет получить недвижимость так же сильно, как Фред хочет ее продать, поэтому ни покупатель, ни продавец не находятся под давлением внешних сил. Фред не торопится продавать, Фрейда не торопится покупать, а Фрида полностью осведомлена о проблеме с подвалом, так что все критерии FMV соблюдены.Справедливая рыночная стоимость недвижимости, таким образом, составляет 125 000 долларов США.

Налоги на подарки

Теперь предположим, что Фред отдает дом своей дочери Мэри. Он должен будет заплатить налог на дарение, если не получит от нее компенсацию, равную или превышающую справедливую рыночную стоимость дома. Если Мэри ничего не дает Фреду взамен, то дом является подарком, и он будет учитываться как при освобождении Фреда от налога на дарение в размере 15 000 долларов в год, так и при его пожизненном освобождении от налога на дарение (поясняется ниже).

Однако предположим, что она платит ему 50 000 долларов за недвижимость.Дом по-прежнему является подарком, если его справедливая рыночная стоимость составляет 125 000 долларов. Разница между тем, что Мэри дала Фреду и FMV — 75 000 долларов — облагается налогом на дарение.

Ставка налога на подарки меняется ежегодно, но ставка, которую вы платите, зависит от общего размера ваших подарков. В дополнение к ежегодному освобождению от налога на подарки в размере 16 000 долларов США в 2022 году (по сравнению с 15 000 долларов США в 2021 году), вы также можете воспользоваться суммой своего пожизненного исключения, чтобы избежать налогов на подарки. Базовая сумма исключения, или сколько вы можете отдать на протяжении всей своей жизни, прежде чем взимать налог на наследство, ежегодно увеличивается.

Благотворительные пожертвования

Та же основная концепция применяется к пожертвованному имуществу, которое человек передает благотворительным организациям. Сколько кто-то готов заплатить вам в сегодняшней экономике за подержанный телевизор в его нынешнем состоянии? Это его справедливая рыночная стоимость.

К счастью, большинство квалифицированных благотворительных организаций публикуют в Интернете списки того, сколько стоят обычные пожертвования для целей налогообложения (при условии, что ваш подарок в хорошем состоянии). IRS, как правило, не позволит вам получить налоговый вычет за предметы, которые не находятся в «хорошем подержанном состоянии».«Хотя существуют исключения для предметов домашнего обихода стоимостью более 500 долларов США, сопровождаемых оценкой.

Чем не является справедливая рыночная стоимость

Существуют некоторые обстоятельства, при которых сделки на справедливом рынке не применяются. Они включают в себя выдающиеся домены, в которых имущество принимается вместо продажи. В этом случае продавец находится под давлением, поэтому критерии справедливой рыночной стоимости IRS не соблюдены.

Справедливая рыночная стоимость по сравнению с внутренней стоимостью по сравнению с навязанной стоимостью

  Справедливая рыночная стоимость Внутренняя ценность Навязанная стоимость
Факторы оценки На основе прецедента или экстраполяции Рассчитывается на основе основных факторов, как материальных, так и нематериальных Может быть основано на прецеденте или анализе
Кто определяет стоимость Покупатель и продавец Аналитик Суд или другой юридический орган

Факторы оценки

Оценка справедливой рыночной стоимости может быть основана либо на прецеденте, либо на экстраполяции.Пока покупатель и продавец договариваются о цене с полным знанием собственности и без давления, это справедливая рыночная стоимость. Место, время, сопоставимые прецеденты и личная оценка каждого человека, участвующего в сделке, — все это играет роль в формировании FMV.

Внутренняя стоимость может быть или не быть такой же, как справедливая рыночная стоимость, но она зависит от более глубокого анализа основных факторов и основных принципов. Внутренняя стоимость — это фактическая стоимость имущества или актива, основанная на аналитических методах и лежащих в основе восприятиях его материальных и нематериальных факторов.Этот расчет распространен на фондовом рынке; инвесторы анализируют ценные бумаги, чтобы найти предприятия, истинная или «внутренняя» стоимость которых ниже, чем справедливая рыночная стоимость, по которой они торгуются в настоящее время. Это также известно как инвестирование в стоимость.

Навязанные значения могут быть основаны на сочетании других стратегий, сочетающих анализ с соображениями справедливого рынка. В конечном счете, организация, определяющая стоимость, должна принять решение о факторах, которые следует включить в расчет стоимости.

Кто определяет значение

FMV — это субъективная интерпретация фактов и информации, доступных на момент оценки, и она уникальна для покупателя и продавца, которые определили, что цена была «справедливой».»

Внутренняя стоимость обычно определяется аналитиком, имеющим опыт анализа недвижимости и расчета цен. Эти значения могут отличаться от одного аналитика к другому, в зависимости от факторов, которые они включили в свои расчеты.

Юридический орган, такой как действующее налоговое регулирование или суд, устанавливает абсолютную наложенную стоимость имущества.

Ключевые выводы

  • Справедливая рыночная стоимость имущества – это цена, по которой покупатель и продавец могут прийти к соглашению.
  • Справедливая рыночная стоимость не применяется к ситуациям, в которых покупатель или продавец вынуждены закрыть сделку (например, в случаях обращения взыскания). Обе стороны должны иметь всю необходимую информацию об имуществе (например, знать о любых дефектах).
  • Справедливая рыночная стоимость обычно используется для расчета налогов, причитающихся с подарков, или вычетов, доступных для квалифицированных пожертвований.

Страховая стоимость и рыночная стоимость имущества

Нюансы страхования недвижимости могут быть непонятны даже для застройщиков и инвесторов.Как правило, когда речь идет о покупке или продаже, рыночная стоимость недвижимости является одним из основных факторов, влияющих на сделку с недвижимостью. Однако когда дело доходит до страхования, компании учитывают страховую стоимость имущества, а не его рыночную стоимость. Важно понимать, чем страховая стоимость отличается от рыночной стоимости, чтобы определить, что на самом деле покрывается вашим страховым полисом.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночная стоимость – это оценочная цена, по которой недвижимость может быть продана, и эта сумма используется для целей андеррайтинга кредита.Более точное определение рыночной стоимости доступно в Единых стандартах профессиональной практики оценки (USPAP) The Appraisal Foundation. Она определяется как наиболее вероятная цена предполагаемой недвижимости на открытом и конкурентном рынке, отвечающая всем условиям справедливой продажи, при условии, что на нее не влияют какие-либо неправомерные стимулы, при этом и продавец, и покупатель действуют со знанием дела.

При оценке недвижимости учитывается несколько факторов, в том числе несколько, на которые оценщик, продавец или покупатель не могут повлиять.Эти факторы включают экономику недвижимости в конкретном районе, темпы роста арендной платы, ставки капитализации и местоположение объекта. Однако это не окончательная цена, которую платит покупатель — покупательский спрос и рыночное предложение могут изменить ее. Рыночная стоимость может быть аналогична страховому покрытию, которое вы получаете для своей собственности, но это не обязательно.

Что такое восстановительная стоимость/страховая стоимость и чем она отличается от рыночной стоимости?

Определяется как затраты, понесенные для замены или ремонта поврежденного имущества всем, что было аналогично тому, из чего оно было первоначально изготовлено, без учета каких-либо вычетов на амортизацию.Проще говоря, это относится ко всем затратам, которые потребуются для реконструкции вашей собственности, исходя из текущих затрат на строительство, возраста собственности, размера, особенностей и ряда других аспектов.

В отличие от рыночной стоимости, страховая стоимость не включает стоимость приобретения земли и обычно основана на сумме, необходимой для покупки строительных материалов и найма подрядчиков для строительства замены.

Восстановительную стоимость имущества можно рассчитать несколькими способами.Один из способов может состоять в том, чтобы взять квадратные метры предполагаемой недвижимости и умножить ее на текущую восстановительную стоимость аналогичной недвижимости в этом районе. Другой способ — нанять лицензированного оценщика, чтобы получить более точную оценку стоимости замены.

Значение свойства имеет тенденцию меняться со временем. Четкое представление о рынке недвижимости и страховой стоимости может помочь вам получить наилучшее страховое покрытие, позволяющее эффективно защитить ваши существующие и будущие активы. Если вы хотите получить профессиональную помощь и экспертную информацию о ваших страховых потребностях, свяжитесь с Suburban Insurance Agencies, Inc.сегодня по телефону (630) 325-4000, чтобы назначить встречу.

Три подхода к оценке — недвижимость

Оценщик вашего округа и его оценщики используют один или несколько из трех подходов к оценке стоимости для проведения оценок, которые используются оценщиком для определения справедливой рыночной стоимости для целей налогообложения имущества. Подход по затратам оценивает стоимость на основе типичной стоимости материалов и труда, необходимых для строительства конструкции аналогичного размера и качества в этом месте, с учетом амортизации из-за возраста и состояния.Подход к сравнению продаж оценивает стоимость на основе цены на местном рынке, необходимой для приобретения недвижимости с аналогичным местоположением, качеством, размером, возрастом и состоянием. Доходный подход оценивает стоимость на основе типичного рыночного дохода аналогичного имущества.

Стоимостной подход к стоимости

При стоимостном подходе к стоимости стоимость приобретения земли плюс стоимость улучшений за вычетом любой начисленной амортизации равняется стоимости. Амортизация – это потеря стоимости по любой причине, которая может принимать форму физического износа, функционального устаревания или экономического устаревания.Основополагающая предпосылка затратного подхода заключается в том, что «потенциальный пользователь недвижимости не будет или не должен платить за недвижимость больше, чем будет стоить эквивалентное строительство». (ПРИНЦИП ЗАМЕНЫ)

 

Подход сравнения продаж к стоимости

Подход к сравнению продаж напрямую связан с рынком недвижимости. Стоимость оцениваемого имущества равна ценам продажи сопоставимых объектов плюс или минус любые корректировки. Подход сравнения продаж сравнивает объект недвижимости с другими объектами недвижимости с аналогичными характеристиками, которые были недавно проданы.Подход сравнения продаж учитывает влияние отдельных характеристик на общую стоимость имущества, а это означает, что общая стоимость имущества представляет собой сумму значений всех его характеристик.

 

Доходный подход к стоимости

Доходный подход определяет текущую стоимость будущих выгод, связанных с владением недвижимостью. Доходный подход бывает двух разных форм: подход на основе чистого дохода и подход на основе валового дохода.Чистый доход — это то, что осталось после вычета из потенциального валового дохода вакансий, убытков от сбора и допустимых расходов. Чистый доход делится на ставку капитализации (желаемую доходность инвестора) для оценки стоимости. В методе валового дохода доход умножается на коэффициент, чтобы получить значение. Метод чистой прибыли обычно применяется к более крупным коммерческим помещениям, таким как офисные здания, магазины, квартиры и отели/мотели.Метод валового дохода обычно применяется к жилой недвижимости, приносящей доход.

Разница между рыночной стоимостью и стоимостью инвестиций в коммерческую недвижимость

Стоимость традиционно определяется как способность товара распоряжаться другими товарами или услугами при обмене. В рамках этого широкого определения стоимости существуют различные виды стоимости, придаваемые недвижимому имуществу, такие как инвестиционная стоимость, рыночная стоимость, страховая стоимость, оценочная стоимость, ликвидационная стоимость или восстановительная стоимость.В этой статье мы рассмотрим различные виды стоимости недвижимости, а затем остановимся и сосредоточимся на разнице между инвестиционной стоимостью и рыночной стоимостью, которую часто путают профессионалы в области коммерческой недвижимости.

Виды стоимости недвижимости

Прежде всего, давайте кратко пробежимся по нескольким распространенным видам стоимости коммерческой недвижимости, затем углубимся в разницу между инвестиционной и рыночной стоимостью и поясним на примере.

Рыночная стоимость  это то, что обычно подразумевается, когда речь идет о стоимости имущества, и это стоимость, используемая для целей андеррайтинга кредита.Фонд оценки имеет конкретное определение рыночной стоимости, опубликованное в Единых стандартах профессиональной оценочной практики (USPAP). Согласно Оценочному фонду, рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, которую недвижимость могла бы принести на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, необходимых для справедливой продажи, когда покупатель и продавец действуют благоразумно и со знанием дела, и при условии, что цена не изменится. по неадекватным раздражителям.

Инвестиционная стоимость  относится к стоимости для конкретного инвестора на основе требований этого инвестора, налоговой ставки и финансирования.

Страховая стоимость   — включает стоимость разрушаемых частей имущества для целей определения страхового покрытия.

Оценочная стоимость — Оценочная стоимость — это стоимость, определенная местным налоговым инспектором для взимания налога на недвижимость.

Ликвидационная стоимость —  Ликвидационная стоимость определяет вероятную цену, по которой недвижимость будет продана во время принудительной продажи, такой как потеря права выкупа или налоговая продажа. Ликвидационная стоимость используется, когда существует ограниченное окно для рыночного воздействия или когда существуют другие ограничительные условия продажи.

Стоимость замещения –  Это стоимость замены конструкции замещающей структурой, идентичной или имеющей ту же полезность, что и исходное имущество.

Свойство может иметь любой из перечисленных выше типов значений в любой момент времени, при этом никакие два значения не обязательно должны быть одинаковыми. Это важный момент, который следует помнить, пытаясь понять стоимость коммерческой недвижимости. Это особенно верно при определении рыночной стоимости и инвестиционной стоимости.

Подходы к рыночной стоимости

Рыночная стоимость определяется оценкой. В процессе андеррайтинга коммерческого кредита большинству кредиторов потребуется сторонняя оценка, чтобы определить оценку рыночной стоимости, которая затем используется для определения соответствующей суммы кредита и стоимости залога.

Как оценщики определяют рыночную стоимость? Во-первых, прежде чем оценщик сможет оценить рыночную стоимость, необходимо определить наилучшее и наиболее эффективное использование имущества.Наилучшее и наилучшее использование — это законное использование имущества, приносящее наибольшую приведенную стоимость. Этот процесс обычно начинается с оценки законов о зонировании, чтобы понять разрешенные законом виды использования собственности.

После того, как законно разрешенные виды использования определены, рассматриваются физически возможные варианты использования в рамках постановлений о зонировании. При этом учитываются физические ограничения собственности, такие как топография, размер, планировка и т. д.

Наконец, финансовая осуществимость рассматривается для всех видов использования, которые разрешены законом и физически возможны.Финансово осуществимое использование, приносящее наибольшую финансовую отдачу, является наиболее эффективным и наилучшим использованием.

После того, как определено наиболее оптимальное использование, оценщик может определить рыночную стоимость. Оценщики могут использовать три основных подхода к оценке рыночной стоимости: подход сравнения продаж, затратный подход и доходный подход, используя либо метод прямой капитализации, либо модель дисконтированных денежных потоков. Мы подробно обсудим каждый из этих подходов здесь, но ниже мы кратко подведем итоги.

Подход сравнения продаж
Подход сравнения продаж связывает стоимость недвижимости с ценами, которые недавние покупатели заплатили за аналогичную недвижимость. В действительности нет двух абсолютно одинаковых объектов, но этот подход может обеспечить разумную оценку стоимости при наличии большого количества недавно проданных сопоставимых сделок.

Подход к капитализации доходов
При подходе к рыночной стоимости, основанном на доходах, стоимость имущества определяется доходом, который он производит.Двумя методами, используемыми для оценки имущества на основе дохода, являются метод прямой капитализации и метод оценки дисконтированных денежных потоков.

Затратный подход
Затратный подход основывает стоимость на стоимости воспроизводства имущества за вычетом начисленной амортизации. Начисленная амортизация может иметь три источника: физический износ, функциональное устаревание и внешнее устаревание. После определения восстановительной стоимости и вычета начисленной амортизации стоимость добавляется к стоимости земли для определения соответствующей стоимости на основе себестоимости.

Согласование стоимости
При полной оценке приведенные выше значения обычно согласовываются с использованием средневзвешенного значения для определения окончательной оценки стоимости. Например, может быть определено, что более высокий вес следует придать доходному подходу, поскольку имеющиеся сопоставимые данные о продажах являются слабыми, и поэтому это будет отражено в окончательной сверенной рыночной стоимости.

Подходы к инвестиционной стоимости

В то время как процесс оценки рыночной стоимости обычно используется при оценке для целей андеррайтинга кредита, при принятии решения о том, сколько заплатить за недвижимость, инвесторы также учитывают, сколько стоит недвижимость.Инвестиционная стоимость — это сумма, которую инвестор заплатил бы за конкретное имущество с учетом инвестиционных целей этого инвестора, включая целевую доходность и налоговую позицию.

Поскольку стоимость инвестиций зависит от инвестиционных целей инвестора, стоимость инвестиций уникальна для инвестора. Таким образом, разные инвесторы могут применять одни и те же методы оценки и при этом получать разную инвестиционную стоимость. Инвесторы могут выбирать из множества методов оценки при определении стоимости инвестиций, в отличие от оценщиков, которые должны придерживаться строгих процедурных правил.Ниже приведены наиболее распространенные меры инвестиционной стоимости:

Сопоставимые продажи (Comps) – это тот же подход к сравнению продаж, упомянутый выше, который используется оценщиками. Как правило, инвесторы сравнивают аналогичные свойства на квадратный фут или на единицу.

Множитель брутто-ренты – Это простое соотношение, которое измеряет инвестиционную стоимость путем умножения брутто-арендной платы, которую недвижимость производит за год, на рыночный мультипликатор брутто-арендной платы (GRM).Мультипликатор валовой арендной платы обычно получается из сопоставимых объектов на одном и том же субрынке.

Возврат денежных средств – Возврат денежных средств – это еще один простой коэффициент, используемый для определения стоимости инвестиций. Он рассчитывается путем деления условного денежного потока за первый год до налогообложения на общую сумму первоначальных инвестиций.

Прямая капитализация —  Это тот же метод прямой капитализации, упомянутый выше, который используется оценщиками. Капитализация потока доходов от собственности является очень распространенным и простым способом определения как рыночной, так и инвестиционной стоимости коммерческой недвижимости.

Дисконтированный денежный поток — Модель дисконтированного денежного потока используется для определения внутренней нормы прибыли, чистой приведенной стоимости и сравнения накопления капитала. Хотя приведенные выше простые коэффициенты быстры и просты, они имеют несколько встроенных ограничений, которые решаются с помощью анализа дисконтированных денежных потоков.

Инвестиционная стоимость по сравнению с рыночной стоимостью

Как показано выше, рыночная стоимость — это, по сути, стоимость имущества на открытом рынке, которая определяется оценкой.Инвестиционная стоимость, с другой стороны, определяется отдельным инвестором на основе его уникальных инвестиционных критериев и целей.

Давайте рассмотрим небольшой пример, чтобы проиллюстрировать эту разницу. Предположим, индивидуальный инвестор рассматривает возможность приобретения небольшого многоквартирного дома и прогнозирует следующие денежные потоки:

Как показано выше, используя ставку дисконтирования инвестора в размере 10%, недвижимость генерирует чистую приведенную стоимость с использованием заемных средств в размере 210 820 долларов США. Это имущество находится по контракту с общей покупной ценой 1 200 000 долларов США, но приведенный выше анализ предполагает, что инвестор может заплатить до 1 410 820 долларов США и при этом получить целевую доходность.Ознакомьтесь с интуицией, лежащей в основе IRR и NPV, чтобы узнать больше о том, как это работает.

Приведенный выше анализ с использованием заемных средств предполагает, что инвестор может получить кредит в размере 960 000 долларов США (80% кредита от стоимости), амортизируемый в течение 20 лет по ставке 5%. Но предположим, что в процессе андеррайтинга банк заказывает стороннюю оценку, и она составляет 1 000 000 долларов, а не 1 200 000 долларов, которые платит инвестор. Это также снижает поддерживаемую сумму кредита до 800 000 долларов США (на основе 80% LTV), а не до ожидаемых 960 000 долларов США.К сожалению, в этом сценарии получается, что продавец отказывается продавать менее чем за 1 200 000 долларов. Другими словами, это сделка выше рыночной, когда стоимость инвестиций выше рыночной стоимости. Есть ли еще смысл заключать сделку?

Давайте посмотрим, как новые денежные потоки выглядят для инвестора в этом новом кредитном сценарии:

Как показано выше, новая сумма кредита снижает доходность до 16% с 22%. Но это по-прежнему превышает требуемую доходность инвестора в размере 10%.Так есть ли смысл заключать сделку? Как всегда, это зависит.

В большинстве случаев инвестиционная стоимость и рыночная стоимость должны быть примерно равны, но иногда эти два значения будут расходиться. С одной стороны, инвестиционная стоимость может быть выше рыночной стоимости. Это может произойти, когда ценность для конкретного покупателя выше, чем ценность для среднего, хорошо информированного покупателя. Например, это может быть случай, когда компания расширяется до нового здания для продажи через дорогу, платя больше, чем рыночная стоимость, чтобы не допустить конкурентов на субрынок.Дополнительная стоимость сверх рыночной стоимости обеспечивает стратегическое преимущество и, следовательно, может быть оправдана. В случае инвестора стоимость инвестиций иногда может быть выше рыночной стоимости из-за благоприятных условий финансирования или налогового режима, который не подлежит передаче другим лицам.

С другой стороны, инвестиционная стоимость может быть ниже рыночной стоимости. Это может иметь место в том случае, если конкретный рассматриваемый класс активов не относится к типу недвижимости, на котором вы специализируетесь. Например, если вы в первую очередь являетесь застройщиком многоквартирных домов, а затем решаете оценить участок для возможного строительства отеля, ваша внутренняя инвестиционная стоимость может быть меньше рыночной стоимости из-за более крутой кривой затрат на обучение.Кроме того, инвестиционная стоимость может быть ниже рыночной стоимости, если вам требуется доход выше среднего на основе вашего существующего портфеля. В этих случаях иногда может возникнуть соблазн заключить сделку, даже если инвестиционная стоимость меньше рыночной стоимости. В этих случаях хорошо подумайте, прежде чем отвлекаться на что-то бессмысленное.

Заключение

Самая безопасная политика, конечно, состоит в том, чтобы убедиться, что транзакция имеет смысл как с точки зрения инвестиционной стоимости, так и с точки зрения рыночной стоимости.Имейте в виду, что инвестиционная стоимость гораздо более субъективна, чем рыночная стоимость, и поэтому ею можно злоупотреблять. Чтобы не стать жертвой злоупотребления инвестиционной стоимостью, лучше всегда оценивать рыночную стоимость всякий раз, когда существует соответствующий рынок. Будьте особенно скептичны, если кто-то утверждает, что инвестиционная стоимость отличается от рыночной стоимости таким образом, что это подтверждает его или ее коммерческий посыл. Возможно, они правы, но, как говорится, доверяй, но проверяй.

 

Различные методы оценки имущества — частные инвесторы

Недвижимость является самым большим активом, которым сегодня владеет большинство из нас.Зная оценку этого имущество пригодится по разным причинам, таким как налоги, продажа недвижимость, анализ инвестиций и управление финансами. Но для большинства нам важно знать только истинную стоимость или запрашиваемую цену свойство.

Что такое Основные методы оценки?

В соответствии с отраслевыми нормами стоимость недвижимости будет основываться на текущей рыночной стоимости и будущем росте недвижимости в районе, где находится недвижимость.Недвижимость не является ширпотребом, ее реальная стоимость осознается только через несколько лет.

Следовательно, становится важным принимать во внимание стоимость собственности наряду с социальными тенденциями, условиями окружающей среды и государственными нормами. Необходимо учитывать факторы, чтобы убедиться, что они не влияют ни на один из следующих пунктов ценности:

  • Коммунальные услуги, возможность учитывать будущее имущество требования владельца
  • Возможность передачи, удобство, благодаря которому право собственности права могут быть переданы в будущем
  • Спрос, право собственности и финансирование способности достичь этого
  • Дефицит, ограниченное предложение конкурирующих объектов
Метод оценки: Что разница между себестоимостью и ценой по сравнению со стоимостью?

Значение не всегда будет эквивалентно стоимости.Себестоимость — это фактические затраты на материалы, рабочую силу и другие периферийные устройства. Цена — это точная сумма, которую кто-то платит за то, что он хочет. Стоимость и цена будут влиять на стоимость, но они не играют никакой роли в определении стоимости.

Цена продажи недвижимости может составлять 300 000 долларов США, но стоимость той же недвижимости может быть выше или ниже этой суммы. Например, если владелец недвижимости обнаружит, что недвижимость продается без заземления, стоимость дома будет значительно ниже.

Метод оценки: Рыночная стоимость

Понимание рыночной стоимости недвижимости — это работа профессионалов — оценщиков.Оценщик даст точную оценку недвижимости в соответствии с действующими рыночными стандартами.

Отчеты, созданные оценщиками, будут затем использоваться инвестиционными компаниями в сфере недвижимости (государственными и частными) для принятия необходимых решений в отношении этого имущества.

Перед оценщиком стоит только одна цель — дать наиболее конкурентоспособную цену недвижимости с учетом текущего и ближайшего роста рынка.

Однако рынок цена не соответствует рыночной.Например, если продавец находится под давление, опасаясь взыскания, то недвижимость чаще всего не продается ниже рыночная стоимость.

Оценка имущества Методы

Перед оценщиком определяет стоимость имущества, они гарантируют, что они собирают все важные методические данные. Данные, которые включают в себя все, от владельцев до положение собственности в городе, городе, штате и стране. Чтобы проанализировать стоимость имущества, оценщик будет использовать пять подходов.

Подход I: Продажи Сравнение

Широко известный как рыночный подход, этот метод всегда зависит от данных, полученных от наиболее недавние продажи сопоставимых объектов. Находя самые последние здания которые были проданы аналогично вашей собственности и в том же районе, надеется покупатель чтобы найти справедливую рыночную цену на имущество во внимание. Эти сопоставимые свойства должны иметь законное сравнение и должны иметь:

  • Быть похожим в нескольких аспектах на вашу собственность
  • Должна быть продана в аналогичных рыночных условиях, как ваша
  • Должна быть продана в прошлом году в недавнем конкурентный рынок

Обязательно рассмотреть по крайней мере четыре сопоставимых оценщиком.Сопоставимое, которое имеет наибольшее влияние на стоимость имущества оказывают характеристики, размер и рынок место нахождения.

Правда, что нет каждое свойство будет одинаковым, при создании будут учитываться различные свойства корректировки и некоторые другие факторы, которые могут оказать некоторое влияние на стоимость, в том числе:

  • Состояние и возраст здания
  • Дата продажи, если есть экономические изменения, которые произошло между датой продажи и датой оценки
  • Условия продажи, например, имущество была продана родственникам или владельцу угрожала опасность
  • Местонахождение объекта, учитывая, что аналогичное имущество в в том же районе, будут иметь разные цены
  • Характеристики недвижимости (физические), которые также включают качество строительства, площадь жилой площади, апгрейды недвижимости и многое другое
Подход II: Стоимость Подход

Затратный подход просто, любой инвестор в недвижимость никогда не должен покупать недвижимость для сдачи в аренду по более высокой цене, которая требуется для создания копии собственности.Этот подход основан на общем методе оценки, методе сравнения продаж. Затратный подход наиболее эффективен, когда оцениваемое имущество то, что не часто продается, никогда не приносило дохода. Например, правительственные здания, больницы, школы или церкви.

После того, как оценщик оценивается стоимость земли, она складывается со стоимостью строительства здания. Существует несколько способов определения стоимости строительства. Один из Самый простой способ — узнать стоимость квадратного метра и умножить ее на сопоставимые квадратные метры.Кроме того, каждый инвестор в недвижимость должен учитывать амортизационные отчисления.

Амортизация

Амортизация означает любую состояние, которое могло негативно повлиять на стоимость имущества, и всегда считает:

  • Физическое, если имущество физически ухудшилось например, сломанная крыша, покраска и т. д.
  • Функциональные, дизайнерские или физические особенности, которые больше не обращение к владельцам недвижимости
  • Экономические, это когда недвижимость находится в нежелательное место

подход

  • Учитывать стоимость земли как освобожденную землю, которая были доступны для наилучшего использования, выполните это действие, используя продажи метод сравнения, так как земля не может быть амортизирована
  • Рассмотреть улучшение участка и строительство стоимость строительства
  • Учитывать сумму амортизации объекта улучшения, которые могут возникнуть в результате применения любого из коэффициентов амортизации
  • Вычесть сметную стоимость строительства из амортизация
  • Получите стоимость имущества, добавив расчетную стоимость земли к стоимости амортизации здания
Подход III: Доход Капитализация

Также известен как доходный подход, этот третий метод основан на чистом доходе, который имущество генерирует и норму прибыли, которую ожидает инвестор.Оценки в этом подход довольно прост, когда свойство в обсуждении будет получение дохода в будущем, и когда расходы на это имущество устойчивый и предсказуемый.

В доход метод капитализации, оценщики часто применяют метод прямой капитализации. подход к этому также:

  • Предсказать потенциальный годовой доход Определите общий валовой доход
  • Добавьте ставку капитализации к годовому доходу имущества, чтобы получить реалистичную оценку стоимости имущества
  • Вычесть годовые расходы на эксплуатацию для расчет чистого годового операционного дохода
Подход IV: Валовой доход Множитель

GIM (Множитель валового дохода) сравнивает и измеряет стоимость собственности, учитывая цену собственности, а затем разделив ее на общий доход.

Например, если вы вложили средства в коммерческую недвижимость стоимостью 300 000 долларов США и она ежегодно приносит 80 000 долларов США общей арендной платы, GIM будет рассчитываться путем деления стоимости недвижимости на арендную плату. Эта формула обычно используется для определения свойств, приносящих низкий доход по сравнению с их фактической рыночной стоимостью.

Данные об аренде и последние продажи как минимум трех идентичных объектов могут быть использованы для установления точный ГИМ.

Подход V: на дверь Значение

Этот метод редко используется для отдельных единиц, он всегда используется для оценки всего здания.Этот метод поможет определить общую стоимость здания на основе единиц, в которых он размещается.

Заключение Динамика рынка недвижимости меняется, что приводит к постоянно растущей конкуренции. Страховщики, продавцы, кредиторы, покупатели, инвесторы должны знать фактическую оценку недвижимости.

К настоящему времени мы знаем, что оценкой занимаются только профессионалы, любой человек, который участвовал в реальной сделке, получит базовое представление о различных методах оценки, которые используются в недвижимости.

Check Also

Стимулирование определение: Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?

Содержание Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?Смотреть что такое «Стимулирование» в других словарях:КнигиСтимулирование — это… …

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.