Предмет лизинга это: Ошибка выполнения

Что такое аванс (авансовый платёж)?

Аванс (авансовый платёж) — это первоначальный взнос, который уплачивается Лизингополучателем при подписании договора лизинга, является одним из платежей по договору и включается в общую сумму договора лизинга.

Что такое удорожание?

Удорожанием в лизинговой сделке называется отношение суммы переплаты к первоначальной стоимости лизингового имущества в результате исполнения сделки. Процент удорожания чаще всего указывается как средний процент удорожания за год.

На чьем балансе учитывается лизинговое имущество?

Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование Лизингополучателю, является собственностью Лизингодателя и может учитываться на балансе Лизингодателя или Лизингополучателя в зависимости от волеизъявления сторон, согласованного в договоре лизинга (п. 1 ст. 11, Федерального закона № 164-ФЗ).

Какие документы необходимо предоставить Лизингополучателю для рассмотрения заявки на лизинг?

Пакет документов, необходимый для рассмотрения лизинговой заявки, зависит от типа Лизингополучателя. Например, от ООО, как правило, требуются учредительные документы и документы финансовой отчетности, заверенные руководителем компании. Более подробно ознакомиться и скачать перечень документов Вы можете на нашем сайте

Что за услуга такая – лизинг? Отвечаем на частые вопросы

10 Ноября 2020

Что такое лизинг?

Лизинг – это способ приобретения автомобиля или другого имущества. Его часто сравнивают с арендой или кредитом. Но это не одно и то же. Финансовый лизинг — это трехсторонняя сделка: лизинговая компания покупает технику у поставщика и передает ее компании-получателю в пользование. В конце срока договора техника становится собственностью компании-получателя. Лизинг имеет множество преимуществ, которые делают его столь популярным не только во всем мире, но и в России. С лизингом компания-клиент получает дополнительные скидки, налоговые выгоды и упрощенные процедуры оформления сделки.

Что можно и нельзя брать в лизинг?

Предметом лизинга могут быть:

— транспортные средства: автомобили (легковые, коммерческие, грузовые)

Что нельзя взять в лизинг:

— сырье
— стройматериалы
— топливо
— продукты питания
— землю, леса, водоёмы, природные ресурсы

В чем заключается сделка?

Если очень кратко, то лизинговая компания (лизингодатель) приобретает в собственность имущество (предмет лизинга) у поставщика или продавца и передает его потребителю (лизингополучателю) в пользование. В течение срока действия договора лизинга лизингополучатель выплачивает стоимость приобретенного имущества, включая вознаграждение за предоставление финансирования. Когда стоимость по договору будет полностью выплачена, имущество переходит в собственность клиента.

Сделка лизинга на практике занимает от 1 дня до недели. Многое зависит от того, есть ли в наличии у поставщика предмет лизинга, который нужен клиенту или его требуется привезти на место сделки, а также от наличия необходимых документов у клиента.

Кредит и лизинг – в чем разница?

В кредите клиент получает деньги на покупку, а в лизинге – транспортное средство (или другую технику). В кредите клиент получает право собственности имуществом сразу при подписании договора. В лизинге – после окончания договора. В лизинге клиент законным способом экономит около 30% стоимости предмета лизинга за счет зачета НДС и снижения налога на прибыль. Это больше, чем при покупке предмета лизинга в кредит.

Кто может воспользоваться лизингом?

ВТБ Лизинг предоставляет услуги лизинга индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам. Если у клиента есть бизнес со сроком регистрации старше 6 месяцев и потребность в транспорте, добро пожаловать к нам!

Сколько стоит лизинг?

Узнать предварительные расчеты по договору лизинга очень легко:

Зайдите на главную страницу vtb-leasing.ru., немного вниз и найдите лизинговый калькулятор.
Внесите данные по желаемой сделке (срок договора, цена автомобиля, а также авансовый и выкупной платежи).

Всё готово — теперь можно ознакомиться с ориентировочной суммой ежемесячного платежа по договору. Удобно и то, что калькулятор сразу показывает величину выгоды за счёт снижения налога на прибыль и возврата НДС. Однако, калькулятор учитывает не все возможные условия, поэтому его результаты являются предварительными. Чтобы получить более полные и окончательные суммы по договору, оставьте заявку, и наш специалист составит коммерческое предложение именно для вашего бизнеса.

Лизинг — Условия покупки — Тойота Центр Сочи

Лизинг — это проще, чем Вы думаете!

В сделке лизинга, как правило, задействованы четыре стороны:

Лизингодатель — лизинговая компания, которая за свой счет приобретает, в ходе реализации лизинговой сделки, у продавца имущество в собственность (оборудование, автотранспорт, недвижимость) и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за указанную в договоре лизинга плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование.

Лизингополучатель — это Вы, частный предприниматель или предприятие, кто в соответствии с договором лизинга получает от лизинговой компании предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование для использования в предпринимательских целях.

Продавец — это поставщик оборудования, авто-дилер или риэлтерская компания, которые в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем поставляют последнему в обусловленный срок и на определенных условиях имущество, выбранное Вами и являющееся предметом лизинга. Поставка и передача предмета лизинга лизингодателю или лизингополучателю производится продавцом в соответствии с условиями договора купли-продажи, заключаемого между поставщиком и лизингодателем.

Страховщик — это страховая компания, которая, как правило, является партнером лизингодателя или лизингополучателя. Она участвует в сделке лизинга, осуществляя страхование имущественных, транспортных и прочих видов рисков, связанных с предметом лизинга и/или сделкой лизинга.

Как работает лизинг и насколько он доступен «КЛЮЧАВТО»?

1. Знакомство

Все начинается с телефонного звонка. Это все, что требуется сотрудникам автоцентра «КЛЮЧАВТО» для принятия первоначального решения о возможности финансирования того или иного проекта. Во время короткого телефонного интервью со специалистом отдела Вы сможете получить ответы на все интересующие Вас вопросы, касательно Вашего проекта по приобретению автомобиля в лизинг. Так же на основании предоставленных Вами данных о своем бизнесе и предстоящем проекте наши сотрудники смогут оценить их и подготовить индивидуально для Вас предложение по лизингу.

2. Согласование условий лизинга

После первого телефонного интервью мы попросим Вас заполнить небольшую заявку, в которой указываются основные данные о Вашей компании: род деятельности, регистрационные данные, контактные реквизиты и краткое описание лизингового проекта. В минимальные сроки после получения такой заявки и комплекта последней отчетности мы выдаем Вам окончательное лизинговое предложение.

3. Оформление
После нахождения взаимоприемлемых условий лизинга, мы просим Вас предоставить минимальный набор документов (учредительные документы и свидетельства о государственной регистрации), проверка которых занимает 1−2 дня. Затем происходит подписание всех необходимых договоров, заключаемых между четырьмя участниками сделки: лизингодателем, лизингополучателем, поставщиком и страховщиком.

4. Подписание договоров сделки лизинга
В ходе сделки, после заключения договора лизинга между лизингодателем и лизингополучателем, лизингодатель приобретает в собственность предмет лизинга (оборудование, транспорт или коммерческую недвижимость) указанные клиентом у поставщика, также определенного клиентом. В договоре купли-продажи предмета лизинга фиксируются обязанности последнего в определенные сроки поставить оборудование, его стоимость и порядок расчетов, качество и комплектность, обязательства по доставке и монтажу.

5. Поставка предмета лизинга
Предмет лизинга, как правило, доставляется непосредственно к клиенту лизингодателем, предварительно застраховав его в страховой компании от полного комплекса имущественных рисков, принимает у поставщика и передает Вам во владение и пользование по договору лизинга. С момента передачи оборудования клиенту на него возлагается ответственность за сохранность, надлежащие условия хранения и поддержание имущества в рабочем состоянии.

6. Реализация проекта
На протяжении срока договора лизинга право собственности на предмет лизинга остается за лизингодателем, а клиент использует оборудование в своих целях, ежемесячно выплачивая установленные договором лизинга платежи. В случае неосуществления выплат в соответствии с определенным в договоре графиком лизинговых платежей лизингодатель имеет право изъять оборудование, принадлежащее ему на праве собственности, и реализовать его на вторичном рынке. Если же клиент осуществляет лизинговые платежи в соответствии с графиком и полностью выплачивает сумму договора, право собственности на оборудование переходит к нему. Все доходы и прибыль, полученные клиентом в ходе использования оборудования, являются собственностью клиента.

Позвоните сейчас в «Тойота Центр Сочи» дилерской сети «КЛЮЧАВТО» и получите консультацию у квалифицированных специалистов!

Особенности заключения договора лизинга транспортных средств

Приобрести автомобиль в собственность можно, в том числе на основании договора лизинга, при заключении которого существует ряд особенностей.

По договору лизинга арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность выбранный арендатором (лизингополучателем) автомобиль у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю этот автомобиль за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что продавца выбирает лизингодатель, а также что по окончании срока действия договора аренды лизингополучатель вправе за определенную плату выкупить арендованный автомобиль.

То есть взять автомобиль в лизинг — значит арендовать автомобиль с правом последующего выкупа у определенного лица, которое прежде должно приобрести этот автомобиль у третьих лиц, выбранных лизингополучателем или лизингодателем. При этом лизингополучатель является арендатором автомобиля, а не собственником.

Чтобы приобрести автомобиль в лизинг необходимо соблюсти следующий порядок.

Во-первых, определится с продавцом автомобиля, а также маркой, моделью и комплектацией автомобиля. Предметом договора лизинга может быть любой автомобиль. После этого необходимо выбрать лизингодателя.

Лизингодатель — это физическое или юридическое лицо, которое приобретает в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.

Вне зависимости от того, кто именно выступает в качестве лизингодателя (банк, физическое лицо, лизинговая компания), следует внимательно ознакомиться со всеми условиями предлагаемого договора лизинга.

Обращаем внимание, что договор лизинга обязательно заключается в письменной форме. В соответствии с ним стороны сделки заключают обязательные и сопутствующие договоры.

К обязательным договорам относится договор купли-продажи предмета лизинга, заключаемый между лизингодателем и продавцом предмета лизинга.

К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и др.

После заключения договоров лизингодатель обязан предоставить имущество, являющееся предметом лизинга, в состоянии, соответствующем условиям договора лизинга и назначению данного имущества. Автомобиль передается в лизинг вместе со всеми его принадлежностями и со всеми документами (техническим паспортом и др.), если иное не предусмотрено договором лизинга.

По соглашению сторон автомобиль может быть зарегистрирован на имя лизингодателя или лизингополучателя. При этом в регистрационных документах обязательно указываются сведения о собственнике и владельце (пользователе) имущества.

Основной обязанностью лизингополучателя является соблюдение условий договора лизинга, обязанность уплачивать лизинговые платежи. Их размер, способ осуществления и периодичность определяются договором лизинга. Размер лизинговых платежей может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще чем раз в три месяца (если иное не предусмотрено договором).

Произведенные отделимые улучшения автомобиля являются собственностью лизингополучателя.

Лизингополучатель вправе потребовать возместить (если иное не предусмотрено договором лизинга) стоимость неотделимых улучшений автомобиля, произведенных им за счет собственных средств и с письменного согласия лизингодателя.

Договором лизинга может быть предусмотрено, что автомобиль перейдет в собственность по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон. Только после такого перехода лизингополучатель может стать собственником автомобиля.

Основные понятия автомобильного лизинга

Платеж по Договору лизинга, уплачиваемый Лизингополучателем до начала срока лизинга и зачитываемый в счет оплаты лизинговых платежей в порядке и в сроки, предусмотренные в Договоре лизинга.

Амортизационная группа

Амортизационная группа – это группа имущества с определенным сроком его полезного использования. Сроком полезного использования признается период, в течение которого объект основных средств или объект нематериальных активов служит для выполнения целей деятельности налогоплательщика. Срок полезного использования определяется налогоплательщиком самостоятельно на дату ввода в эксплуатацию данного объекта амортизируемого имущества в соответствии с Налоговым кодексом РФ и с учетом классификации основных средств, утверждаемой Правительством РФ.

Договор лизинга

Договор лизинга – договор, в соответствии с которым лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

Лизинг

Лизинг это – долгосрочная аренда (на срок от 6 месяцев до нескольких лет) машин, оборудования, транспортных средств, сооружений производственного назначения, предусматривающая возможность их последующего выкупа арендатором (лизингополучателем). Различают следующие виды лизинга:

— внутренний и международный – по наличию в сделке участников из разных стран;
— финансовый и операционный (оперативный) – в зависимости от степени вовлеченности при выборе имущества и ответственности лизингополучателя и лизингодателя;
— прямой, косвенный и возвратный – в зависимости от состава участников сделки.

Также лизинг различается по типу имущества, степени окупаемости имущества, в зависимости от условий амортизации.

Лизинг (возвратный)

Лизинг (возвратный) – разновидность финансового лизинга, при котором Продавец (поставщик) предмета лизинга одновременно выступает и как лизингополучатель.

Лизинг (операционный/оперативный)

Лизинг (операционный/ оперативный) – вид лизинга, при котором лизингодатель закупает имущество на свой страх и риск, а после передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование. Срок лизинга устанавливается по договору. В Российской Федерации операционный лизинг законодательно не регулируется, поэтому контракты, по сущности являющиеся операционным лизингом, заключаются в виде договоров аренды.

Лизинг (финансовый)

Лизинг (финансовый) – вид лизинга, при котором лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного продавца и передать лизингополучателю данное имущество в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение ив пользование. При этом срок лизинга по продолжительности равен сроку полной амортизации предмета лизинга или превышает его. Все риски по имуществу берет на себя лизингополучатель. По окончании срока действия договора лизинга предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя. Финансовый лизинг в свою очередь бывает прямым, косвенным и возвратным.

Лизингодатель

Лизингодатель – физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга.

Лизингополучатель

Лизингополучатель – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга.

Лизинговые компании

Лизинговые компании – коммерческие организации (резиденты Российской Федерации или нерезиденты Российской Федерации), выполняющие в соответствии с законодательством Российской Федерации и со своими учредительными документами функции лизингодателей. Лизинговые компании имеют право привлекать средства юридических и (или) физических лиц (резидентов Российской Федерации и нерезидентов Российской Федерации) для осуществления лизинговой деятельности в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

Методы и порядок расчёта сумм амортизации

Методы и порядок расчёта сумм амортизации – сумма амортизации для целей налогообложения определяется налогоплательщиками ежемесячно в порядке, установленном настоящей статьей. Амортизация начисляется отдельно по каждому объекту амортизируемого имущества.

Начисление и уплата налога на имущество

Налог на имущество (предмет лизинга) начисляет и уплачивает в бюджет – Балансодержатель.

Начисление и уплата транспортного налога

Транспортный налог на транспортное средство (предмет лизинга) начисляет и уплачивает в бюджет Компания (юр.лицо), которая зарегистрировала автотранспорт в МРЭО (с указанием этого юр.лица в свидетельстве о регистрации транспортного средства).

Начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества

Начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию. Начисление амортизации в отношении объекта амортизируемого имущества осуществляется в соответствии с нормой амортизации, определенной для данного объекта исходя из его срока полезного использования

Остаточная стоимость основных средств

Остаточная стоимость основных средств, определяется как разница между их первоначальной стоимостью и суммой начисленной за период эксплуатации амортизации.

Первоначальная стоимость имущества

Первоначальной стоимостью имущества, являющегося предметом лизинга, признаётся сумма расходов лизингодателя на его приобретение.

Предмет лизинга

Предмет лизинга – любые не потребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения. Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя.

Предмет лизинга переходит

Предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока Договора лизинга или до его истечения, на условиях предусмотренных соглашением сторон.

Поток денежных средств

Поток денежных средств – это разность между суммами поступлений и выплат денежных средств Компании за определенный период времени.

Продавец

Продавец – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения. Любой из субъектов лизинга может быть резидентом Российской Федерации или нерезидентом Российской Федерации.

Регистрация автохозяйства

Регистрация автохозяйства – это военно-транспортная обязанность по постановке на учет Компании в отделе военного комиссариата. Возлагается на юр.лицо, на которое в дальнейшем будет производиться регистрация автотранспорта в МРЭО (с указанием этого юр. лица в свидетельстве о регистрации транспортного средства).

Срок действия договора лизинга

Срок действия договора лизинга должен быть соизмерим по продолжительности со сроком полной амортизации предмета лизинга или превышать его.

Срок лизинга

Срок, на который Предмет лизинга передается Лизингодателем Лизингополучателю во владение и пользование по Договору лизинга.

Страховщик

Страховая компания, осуществляющая страхование имущественных, транспортных и прочих видов рисков, связанных с предметом лизинга и/или сделкой лизинга. Функцией страховщика в лизинговой операции является составление страхового договора при заключении сделки между лизингополучателем и лизингодателем.

Сублизинг

Сублизинг – вид поднайма предмета лизинга, при котором лизингополучатель по Договору передает третьим лицам (лизингополучателям по Договору сублизинга) во временное владение и в пользование за плату и на срок в соответствии с условиями Договора сублизинга) имущество, полученное ранее от лизингодателя по Договору лизинга и составляющее предмет лизинга.

Удорожание

В лизинге вместо термина «процентная ставка», который применяется в кредитовании, применяется термин «Удорожание», который обычно выражается в величине процентов в год. Удорожание в лизинге отличается от процентной ставки по кредиту и зависит от состава затрат (в состав затрат при расчёте лизинговых платежей может включаться большой набор затрат, сопутствующих сделке). Причём отличие (по величине удорожания) может быть как в большую сторону, так и в меньшую. Просто «в лоб» сравнивать Удорожание по лизингу с процентами по кредиту некорректно, особенно с учётом разницы в налогообложении кредитных и лизинговых операций. Если Удорожание больше, чем проценты по кредиту, то это вовсе не значит, что лизинг менее выгоден, чем кредит. Более объективным способом оценки эффективности того или иного способа «приобретения» имущества является расчет потока денежных средств за весь период сделки с учетом экономии на уплате налогов и величины суммы возврата НДС из бюджета.

Ускоренная амортизация

В соответствии с законом «О лизинге» (статья 31) и Налоговым кодексом (подпункт 1 пункта 2 статьи 259.3) балансодержатель предмета лизинга вправе применять в отношении лизингового имущества ускоренную амортизацию с коэффициентом до 3-х. При этом есть ограничение: коэффициент ускоренной амортизации (специальный коэффициент) не применяется в отношении имущества, относящегося к первой – третьей амортизационным группам (т.е. со сроком полезного использования от 1 года до 5 лет).

Учет предмета лизинга на балансе Лизингодателя

Учет предмета лизинга на балансе Лизингодателя (Балансодержатель – Лизингодатель) – на себестоимость товаров, работ (услуг) Лизингополучателя лизинговые платежи относятся полностью.

Учет предмета лизинга на балансе Лизингополучателя

Учет предмета лизинга на балансе Лизингополучателя (Балансодержатель – Лизингополучатель) – на себестоимость работ (услуг) Лизингополучателя относится амортизация объекта лизинга в соответствии с коэффициентом ускоренной амортизации. Лизинговые платежи, уплачиваемые Лизингодателю – относятся на расходы за вычетом амортизации.

Учредители лизинговых компаний

Учредителями лизинговых компаний (фирм) могут быть юридические, физические лица (резиденты Российской Федерации или нерезиденты Российской Федерации).

Аренда коммерческой недвижимости: демистификация соглашений о субординации

13 октября 2020 г.

By
Shawn M. Spalding
Адвокат, Stoll Keenon Ogden PLLC
(502) 568-5457
[email protected]

Вы продирались через новый проект аренды и приближаетесь к часто эзотерическому «шаблону», когда доходите до условий подчинения и доверенности. Каковы практические и юридические соображения, которые входят в положения о субординации; какова цель Соглашения о субординации, невмешательстве и привлечении к ответственности и почему вы должны обязательно внимательно прочитать этот раздел об аренде?

Чтобы узнать больше о субординации аренды и последствиях соглашений о субординации для арендаторов и кредиторов, нажмите «Подробнее» ниже.

Субординация аренды и ипотеки
Договор аренды предоставляет право доступа и использования арендованных помещений и поэтому рассматривается аналогично ипотеке или другому обременению — каждое из них представляет собой документ, представляющий требование третьих лиц ко всему или части лежащее в основе недвижимое имущество. Таким образом, аренда и интересы арендатора в арендованном имуществе регулируются многими из тех же юридических прав и обязанностей, что и другие держатели залога, включая порядок приоритета залога при обращении взыскания.

Приоритет
Приоритет среди этих конкурирующих интересов обычно определяется по принципу «первый по времени, первый по порядку». Общее правило во многих юрисдикциях заключается в том, что второстепенное право удержания аннулируется после обращения взыскания, в то время как старшее право удержания остается. На практике это означает, что договор аренды, возникающий после регистрации ипотеки, будет прекращен в случае обращения взыскания на такую ​​ипотеку. Досрочное прекращение аренды в этом сценарии противоречит первоначальным намерениям сторон аренды и может привести к нежелательным последствиям.Например, покупатель в случае обращения взыскания будет иметь право изменить существующие договоренности об аренде (например, прекратить предоставление определенных услуг или сдать в аренду помещение конкурентному арендатору), оставив арендатора в затруднительном положении. Без наличия письменного договора аренды аренда арендатора становится арендой по его желанию, что дает как арендодателю, так и арендатору право прекратить владение арендованным помещением после уведомления. И наоборот, если договор аренды предшествует зарегистрированной ипотеке, договор аренды будет иметь приоритет по отношению к такой ипотеке и, следовательно, не подвергается риску прекращения, если только не заключено отдельное соглашение об обратном.

Соглашение о субординации, невмешательстве и доверенности
Во избежание непредвиденных последствий, вызванных исключительно приоритетом ипотеки или аренды недвижимого имущества, стороны часто заключают соглашение о субординации, невмешательстве и доверенности («SNDA»). В SNDA арендатор соглашается подчинить требование о своем арендованном имуществе в помещении залогу ипотеки, а взамен залогодержатель соглашается, что это не будет мешать арендатору использовать и владеть помещением после обращения взыскания.Арендатор дополнительно соглашается с тем, что он будет признавать (т. е. доверенно) залогодержателя или правопреемника залогодержателя в качестве арендодателя в соответствии с применимой арендой после любого такого обращения взыскания. Таким образом, арендатор защищает свои интересы в аренде и арендованном имуществе, а залогодержатель гарантирует, что его залоговое право является приоритетным по отношению к арендованным интересам арендатора, и устанавливает прямое соглашение с арендатором.

Урегулирование субординации в договоре аренды
Современные договоры аренды часто предусматривают, что договор аренды автоматически подчиняется всем существующим и будущим закладным.Всем заинтересованным сторонам следует уделить пристальное внимание этому положению. Арендатор может возражать против такого полного подчинения и вместо этого предпочесть, чтобы было предоставлено условное подчинение, в соответствии с которым арендатор соглашается подчинять свои арендные проценты любой ипотеке при условии, что соответствующий залогодержатель подписывает и доставляет SNDA. Эта модификация эффективно поддерживает статус-кво в собственности и часто принимается заинтересованными сторонами в качестве разумного компромисса. Положения о субординации при аренде могут также касаться ряда дополнительных прав и обязанностей, таких как требования о сроках исполнения SNDA и предоставление залогодержателю возможности субординировать свою ипотеку по отношению к аренде.

Субординация аренды определяется рядом переменных, которые часто уникальны для каждой стороны и собственности. Поэтому всем сторонам рекомендуется соблюдать осторожность при заключении, составлении и принятии любого соглашения о субординации.

****

Stoll Keenon Ogden PLLC (SKO) понимает, что сейчас трудные времена для наших клиентов и нашей страны. Деятельность нашей фирмы не прерывалась, и наши адвокаты готовы служить, как всегда, уже более 120 лет.

Группа нашей фирмы по недвижимости оказывает юридическую помощь различным клиентам практически во всех аспектах планирования недвижимости. Пожалуйста, свяжитесь с ними для обсуждения договоров субординации и аренды коммерческой недвижимости.

Также не забудьте посетить веб-страницу Stoll Keenon Ogden’s Coronavirus Resource Resource для получения дополнительных статей и информации, связанной с последней информацией о новых законах и директивах, принятых федеральными, государственными и местными органами власти в ответ на пандемию коронавируса.

Договоры аренды и аренды — Студенческие юридические услуги

(Загрузить PDF-файл этого руководства)

Перед въездом

Чтобы получить совет по поиску квартиры, посетите сайт Cal Rentals. Как только вы найдете жилье, вы пройдете некоторые или все шаги, описанные ниже, прежде чем въехать.

Шаг 1: «Удержание» депозита

Как только вы найдете подходящую квартиру, арендодатель может запросить «удерживающий депозит», чтобы гарантировать, что арендодатель не сдаст квартиру кому-либо еще.Прежде чем платить этот сбор, узнайте, как и когда он будет применяться и что произойдет, если вы передумаете. Если арендодатель сдает квартиру другому лицу, вы имеете право на удерживаемый депозит и любые другие расходы, которые вы понесли.

Шаг 2: проверка кредитоспособности/плата за подачу заявки

По состоянию на начало 2009 года арендодатель может взимать с вас до 42 долларов США за проверку рекомендаций и кредита, что является суммой, основанной на увеличении индекса потребительских цен в Калифорнии с 1 января 1998 года.(Раздел 1950.6 Гражданского кодекса Калифорнии и данные CPI Департамента производственных отношений Калифорнии)

Шаг 3: Залог

Как только вы решите арендовать квартиру, арендодатель, вероятно, потребует залог. В соответствии с разделом 1950.5 Гражданского кодекса залог не может считаться «невозвратным». Другая важная информация о залоге:

• Сумма . Залог не может превышать двухмесячную арендную плату за немеблированное помещение или трехмесячную арендную плату за меблированное помещение.Арендодатель также может взимать дополнительную плату в размере до ½ месячной арендной платы, если у арендатора есть водяная кровать.
• Как можно использовать . В соответствии с разделом 1950.5 Гражданского кодекса арендодатель может использовать залог только для оплаты:
  • Невыплаченная арендная плата
  • Ремонт повреждений, выходящих за рамки «обычного износа»
  • Уборка помещений, при необходимости приведения их в тот же уровень чистоты, что и при въезде арендатора
  • Замена движимого имущества (если оно предусмотрено в договоре аренды)

Шаг 4: Соглашение об аренде/аренде

Соглашение об аренде имеет решающее значение, так как в нем указаны все условия соглашения между вами и арендодателем.Некоторые важные моменты, которые следует учитывать в договоре аренды/аренде, включают, помимо прочего:

• Продолжительность и срок аренды : как долго и является ли он периодическим (ежемесячным) или фиксированным (например, 12 месяцев). Это чрезвычайно важно, потому что арендатор по договору обязан платить арендную плату за весь срок аренды, даже если арендатор уходит раньше срока (с некоторыми ограничениями — см. ниже).
• Арендная плата : ежемесячная сумма, была ли какая-либо арендная плата внесена заранее, когда арендная плата должна выплачиваться каждый месяц, кому она должна быть выплачена, где она должна быть выплачена, а также любые штрафы за просрочку платежа.
• Гарантийный депозит : убедитесь, что сумма, которую вы платите, указана в договоре аренды.
• Количество людей , которым разрешено проживать в арендуемом помещении
• Обещания арендодателя о ремонте или улучшении и о том, когда они будут выполнены.
• Разрешены ли домашних животных
• Субаренда и права уступки арендатора
• Кто оплачивает коммунальные услуги (мусор, вода, газ, электричество, кабельное и т.д.)

Если вы не согласны с какой-либо частью соглашения, обязательно обсудите это с арендодателем ДО подписания соглашения. Если вы не соблюдаете условия соглашения, арендодатель может иметь право выселить вас.

Это должно быть в письменной форме?

Если срок аренды короче одного года, по закону он не должен быть оформлен в письменной форме. Устное соглашение об аренде по-прежнему является обязывающим соглашением между вами и арендодателем, но в случае возникновения проблем письменное подтверждение условий не предоставляется.Поэтому лучше иметь письменный договор.

Шаг 5: Соседи по комнате

При подписании договора аренды важно заранее предусмотреть непредвиденные обстоятельства, особенно когда речь идет о проблемах с соседями по комнате. Соглашение с соседом по комнате на веб-сайте SLS — полезный инструмент планирования.

Незаконная дискриминация

Арендодатель не может отказать арендатору в аренде или прибегать к любому другому виду дискриминации на основе определенных законом групповых признаков, к которым относятся: раса, цвет кожи, религия, пол, сексуальная ориентация, семейное положение, национальное происхождение, происхождение, семейное положение, источник дохода, инвалидность, состояние здоровья и личные характеристики.Если вы чувствуете, что стали жертвой незаконной дискриминации, действуйте быстро! Вам доступен ряд ресурсов, в том числе:

Проживание в помещениях

После того, как вы нашли арендуемую квартиру и подписали договор, вот что вы можете сделать, чтобы избежать проблем во время аренды:

Контрольный список для въезда

• При въезде распечатайте контрольный список инвентаризации. Вы можете найти копию на веб-сайте Cal Rentals.
• Проведите совместный осмотр квартиры с домовладельцем, используя контрольный список в качестве руководства.
• Чрезвычайно важно сразу же обращать внимание на любой ремонт или проблемы и СДЕЛАЙТЕ ФОТОГРАФИИ , чтобы избежать проблем, которые могут возникнуть при выезде – убедитесь, что функция «штамп даты» на вашей камере включена.
• Если есть какие-либо необходимые ремонтные работы, укажите их в контрольном списке, сохраните копию контрольного списка, а также отправьте его арендодателю заказным письмом для дополнительной записи ранее существовавших проблем в вашей квартире.

Аренда

Оплата аренды

Сумма, срок оплаты арендной платы и имя лица, которому должна быть выплачена арендная плата, должны быть указаны в вашем договоре аренды.Вас не могут обязать платить наличными, если вы не представили «опозоренный чек». Если вы платите наличными, получите квитанцию.

Повышение арендной платы

Арендодатель может увеличить вашу арендную плату при соблюдении следующих правил:

• Арендная плата НЕ МОЖЕТ быть повышена в течение первоначального фиксированного срока аренды, если в соглашении об аренде не указано увеличение.
• Если это указано в соглашении или если первоначальный срок аренды истек и теперь является помесячной арендой, арендодатель должен уведомить вас не менее чем за 30 дней до повышения арендной платы, если оно составляет 10% или менее.
• Увеличение более чем на 10% требует письменного уведомления за 60 дней.
• Арендодатель может получать более высокую арендную плату только за оставшееся время вашего проживания в нем (т. е. без ретроактивного сбора повышенной арендной платы).

Ремонт и техническое обслуживание

В течение срока аренды и арендодатель, и арендатор несут обязанности по техническому обслуживанию. За «обитаемость» отвечает арендодатель . Это означает, что арендодатель, как правило, несет ответственность за весь ремонт и техническое обслуживание, необходимые для поддержания пригодности квартиры для проживания, в том числе:

• Эффективная защита от непогоды, включая разбитые окна и двери
• Работа водопроводных, газовых и отопительных сооружений
• Функционирующая электрическая система
• Чистые и санитарные помещения
• Соответствующие мусорные баки в хорошем состоянии и полы
• Лестницы и перила в хорошем состоянии
• Рабочий туалет, умывальник и ванна/душ
• Рабочий дымовой извещатель

Примечание: Если вы связались со своим арендодателем по поводу определенного ремонта, который подпадает под действие гарантии пригодности для проживания, и он/она не сделал этот ремонт, могут быть доступны конкретные средства правовой защиты, такие как устранение проблемы самостоятельно и вычет стоимости из арендной платы или досрочного прекращения аренды без штрафных санкций.Приходите в студенческую юридическую службу за консультацией.

Арендатор отвечает за:

• Действия по поддержанию чистоты и неповрежденности коммунальных и жилых помещений
• Устранение любых повреждений, возникших в результате халатности арендатора
• Эффективное использование и эксплуатация газа и водопровода
• Удаление мусора санитарным способом
• Использование каждой комнаты по назначению (например, не использование спальни в качестве кухни)

Субаренда

При субаренде арендатор привлекает субарендатора, но по-прежнему несет обязательства по договору аренды.Первоначальный арендатор теперь находится в «середине», выступая в качестве арендодателя по отношению к субарендатору, но все еще арендатором по первоначальному договору аренды и ответственным за выполнение всех обязательств арендатора по первоначальному договору аренды.

Самым большим преимуществом субаренды является то, что кто-то другой оплачивает всю или часть вашей арендной платы. Но в зависимости от рыночных условий вам может потребоваться уменьшить сумму арендной платы, которую вы потребуете от субарендатора. Вам нужно подумать, лучше ли получить немного денег, чтобы покрыть расходы на аренду, или заплатить все самостоятельно.Но есть и риски:

• Если вы сдаете в субаренду всю или часть своей квартиры/дома, вы по-прежнему несете ответственность в соответствии с условиями договора аренды с арендодателем. Таким образом, если ваш субарендатор не в состоянии платить арендную плату или повредит квартиру, арендодатель будет ожидать, что вы оплатите арендную плату или стоимость устранения ущерба. Следовательно, это хорошая идея, чтобы попросить залог от субарендатора. .
• Поскольку арендодатель не имеет прямых договорных отношений с субарендодателем, только вы (как основной арендатор) имеете право выселить субарендатора.Поэтому, если арендодатель захочет выселить субарендатора, он должен будет выселить вас (даже если вы не виноваты).
• Еще один возможный риск заключается в том, что субарендатор может не покинуть квартиру по окончании срока аренды. Это особенно проблематично, если субарендатор перестал платить арендную плату. Если субарендатор продолжает жить в квартире после прекращения аренды, арендодатель может принять решение о выселении. См. раздел часто задаваемых вопросов ниже для обсуждения последствий выселения.
• Если некоторые из ваших соседей по комнате проживают в квартире, может возникнуть проблема, если ваши соседи по комнате не одобряют вашего субарендатора. Если у вас есть соглашение с соседом по комнате, письменное или устное, то условия соглашения будут определять, какой тип разрешения может быть необходим.

При субаренде обязательно:

• Заранее обсудите свои планы с арендодателем, ДАЖЕ ЕСЛИ ваш договор аренды прямо не запрещает субаренду. Помните, что несанкционированная субаренда МОЖЕТ привести к выселению.
• Поймите, что у субарендатора есть только те же права и обязанности, что и у вас (например, помесячная арендная плата или политика содержания домашних животных).
• Пообщайтесь с субарендатором и обсудите условия договора, так как субарендатор несет ответственность перед ВАС, а не арендодателем.
• Попросите арендодателя одобрить субаренду, подписавшись под строкой «Утверждено арендодателем» в конце документа.
• Чтобы обеспечить связь и избежать споров в будущем, изложите условия в письменном договоре субаренды .SLS имеет образец формы.

Продление договора аренды

Если срок действия вашей аренды подходит к концу и вы хотели бы продолжать жить там, сообщите об этом своему арендодателю ДО истечения срока. Если вы ничего не делаете, договор аренды автоматически становится ежемесячной периодической арендой (Гражданский кодекс, раздел 1945), но арендодатель потенциально может расторгнуть его с уведомлением за 30 дней (хотя это право арендодателя ограничено в некоторых городах — см. ниже). Если у вас есть договор аренды с фиксированным сроком, он может быть автоматически продлен арендодателем только на тот же срок (т.грамм. полный дополнительный год), если положение об автоматическом продлении включено жирным шрифтом размером не менее 8 пунктов непосредственно над местом, где вы подписываете договор аренды (раздел 1945.5 Гражданского кодекса).

Досрочное прекращение аренды арендатором

Информацию о досрочном расторжении договора аренды см. в памятке «Расторжение договора аренды».

Прекращение/выселение домовладельцем

Если вы арендуете помесячно, арендодатель обычно может расторгнуть договор, просто уведомив вас за 30 дней и, как правило, не указывая никаких причин, , если вы не проживаете в некоторых городах Калифорнии (включая Беркли, Окленд и Сан-Франциско). ), где «уважительная причина» требуется арендодателю для расторжения договора аренды. Проконсультируйтесь с SLS, если у вас есть вопросы о том, имеет ли увольнение «уважительную причину».

В особых случаях арендодатель может потребовать выселения с уведомлением за три дня, если арендатор:

• Неуплата арендной платы (квартиросъемщик может «вылечить», заплатив арендную плату)
• Нарушенное положение об аренде (квартиросъемщик может «лечить», исправив нарушение)
• Нанесен материальный ущерб сдаваемому в аренду имуществу
• Существенно мешал другим жильцам
• Использовал арендованное имущество в незаконных целях

Что делать, если вы получили уведомление о выселении или увольнении

Для 30-дневного уведомления (при условии, что «уважительная причина» не требуется или была предоставлена): Либо примите меры к выезду, либо, если вы хотите продолжать занимать арендуемое помещение, спросите у арендодателя, что вы можете сделать, чтобы это стало возможным. ЕСЛИ арендодатель согласен разрешить вам остаться, убедитесь, что это соглашение оформлено в письменной форме! В противном случае вы должны съехать. Убедитесь, что вы делаете это в течение отведенного времени; в противном случае арендодатель может подать иск о незаконном задержании и выселить вас. В этом случае обратитесь за помощью или проконсультируйтесь с SLS.

Для 3-дневного уведомления : Если ваше уведомление представляет собой требование об уплате арендной платы, в нем должна быть указана сумма арендной платы, которую вы должны заплатить. Вы должны либо: оплатить причитающуюся арендную плату, освободить квартиру в течение ТРЕХ дней, либо оспорить незаконные действия арендодателя в суде, если требуемая сумма арендной платы неверна.Если ваше 3-дневное уведомление относится к чему-то другому, в уведомлении должно быть указано, можете ли вы исправить проблему и остаться в отделении. Если это так, и вы хотите остаться в отделении, вы должны устранить проблему до третьего дня. Если вы не можете этого сделать, вы должны либо съехать, либо оспорить незаконные действия арендодателя в отношении задержания.
Примечание. Даже если в вашем уведомлении не указано, можете ли вы решить проблему, вы можете попытаться убедить своего арендодателя в этом решении.

Если вы считаете, что ваш арендодатель неправомерно уведомил вас о расторжении договора, проконсультируйтесь с SLS или другим юристом, чтобы оценить ваши варианты.

Общие рекомендации по работе с арендодателем

Связь. Старайтесь чаще разговаривать со своим арендодателем, чтобы избежать каких-либо проблем или решить любые проблемы, прежде чем обращаться за правовой защитой. И вы, и арендодатель обязаны вести дела друг с другом «справедливо и добросовестно». Если разговор с арендодателем не помогает, существует множество служб, которые могут вам помочь, например:

Переезд

Когда срок аренды истек, и вы готовы выехать из своей квартиры или дома, вам следует предпринять несколько шагов, чтобы избежать юридических проблем, когда вас не будет.

Предоставить и получить надлежащее уведомление

Наилучшей практикой является уведомление арендодателя за 30 дней о том, что вы планируете расторгнуть договор аренды (раздел 1946.1 Гражданского кодекса Калифорнии). Убедитесь, что вы ДАТИРУЕТЕ уведомление и сделаете копию для себя. Отправьте это уведомление в то же место, что и ваша арендная плата.

Прохождение и окончательная проверка

• Как и первоначальная проверка, окончательная проверка имеет решающее значение.
• Арендодатель должен уведомить вас в письменной форме о том, что арендатор имеет право на переговоры с арендодателем в течение разумного периода времени после того, как одна из сторон уведомила о расторжении договора (Гражданский кодекс 1950.5). Если ваш арендодатель этого не делает, обязательно попросите об этом!
• Проходку можно назначать не ранее, чем за 2 недели до даты расторжения. Постарайтесь сделать это как можно раньше, прежде чем вы съедете, чтобы у вас было достаточно времени для любого ремонта или уборки, которые вам могут понадобиться, чтобы получить возврат вашего полного депозита.
• Делайте фотографии!

Действия по возврату залога

Шаг 1: Укажите адрес для пересылки, чтобы ваш арендодатель мог вернуть вам залог.
Шаг 2: Знайте законные вычеты, которые может сделать арендодатель.

• Надлежащие вычеты включают невыплаченную арендную плату, фактические расходы на уборку (если жилище не находится в таком же состоянии чистоты, как на момент въезда арендатора) и ремонт сверх нормального износа (например, дыры в стенах).
• Неправомерные вычеты включают ремонт естественного износа (например, небольшие царапины или следы на стенах) и генеральную уборку, если помещение такое же чистое, как и в начале аренды.

Шаг 3: Когда вы получите свой депозит по почте, убедитесь, что вы получили подробный отчет о вычетах, чтобы вы точно знали, сколько было вычтено и по каким причинам. Вы имеете право на получение квитанций, если вычеты из депозита превышают 125 долларов США. (Гражданский кодекс, раздел 1950.5)

Если ваш арендодатель НЕ вернет вам залог в течение 21 дня или произвел неправомерные удержания, вы можете подать иск в суд мелких тяжб. Раздел 1950 Гражданского кодекса позволяет арендатору требовать штрафа в размере , удвоенного по суммы удержанного залога, если арендодатель удержал его недобросовестно.Обратитесь за помощью в Юридическую службу для студентов и посетите сайт sls.berkeley.edu, чтобы получить образец письма с требованием гарантийного депозита, которое вы должны отправить перед подачей иска по мелким искам.

Для квартир, контролируемых по арендной плате в Беркли, Совет по аренде предлагает процесс ходатайства о взыскании залога с арендодателя, который проще и быстрее, чем суд мелких тяжб. Вам нужно будет подать «Ходатайство арендатора об индивидуальной корректировке арендной платы». Дополнительную информацию см. на веб-сайте Rent Board.

Соседи по комнате и залог

Когда два или более соарендаторов делят арендуемое помещение, арендодатель не обязан возвращать залог до тех пор, пока все первоначальные арендаторы не уедут.Соседи по комнате должны заранее подписать соглашение, которое регулирует порядок обращения с залогом в случае, если один жилец выезжает раньше другого (других).

Изменения в договоре аренды: обратите внимание на раздел IRC 467

Авторы Пол Диллон и Майк Скьяво

Неудивительно, что беспрецедентный экономический спад, вызванный пандемией COVID-19, побуждает многих коммерческих арендаторов добиваться снижения арендной платы. Предприятия, испытывающие нехватку денежных средств, могут вести переговоры со своими арендодателями о всевозможных уступках в надежде пережить ближайшие недели и месяцы, пока экономическая активность не возобновится.Хотя изменение договоров аренды может быть обычным явлением в текущей экономике, неучет налоговых соображений может привести к непредвиденным последствиям.

На начальном этапе, как правило, все договоры аренды должны проверяться в соответствии с разделом 467 IRC. Этот раздел был принят в 1984 году главным образом как положение о борьбе со злоупотреблениями для прекращения операций типа налогового убежища, которые были предназначены для использования в своих интересах разницы в доходах и сроках вычетов между Налогоплательщики по методу начисления и кассовому методу. При возникновении таких ситуаций может применяться раздел 467, чтобы устранить разницу во времени и поставить как арендодателя, так и арендатора на одинаковые условия признания доходов и вычетов.Как правило, большинство стандартных договоров коммерческой аренды не подлежат каким-либо сложным расчетам на начальном этапе.

Однако многие модификации аренды в современной экономике могут непреднамеренно нарушать эти правила и приводить к значительным налоговым изменениям. Каждый раз, когда в договор аренды вносятся существенные изменения, его необходимо повторно проверить в соответствии с разделом 467, и именно тогда все может стать сложнее. Правила раздела 467 регулируют сроки получения дохода и расхода от аренды для целей налогообложения в определенных ситуациях, когда имеется значительная отсроченная или предоплата арендной платы и/или ступенчатая арендная плата.В зависимости от величины изменений раздел 467 может потребовать от арендодателя и арендатора использовать метод начисления для признания доходов и расходов от аренды независимо от их обычного метода учета. Кроме того, если пересмотренные условия аренды предусматривают значительную отсроченную (или предоплату) арендную плату по смыслу раздела 467, нормативные акты могут считать, что между сторонами существует заем, что вынуждает их также признавать процентные доходы и расходы. Другими словами, налоговые результаты могут сильно отличаться от результатов коммерческой сделки из-за этих сложных правил.

В качестве краткой иллюстрации: предположим, что у арендатора есть 10-летний договор аренды за 100 000 долларов в месяц. Они просят отсрочить арендную плату на 24 месяца, которая будет выплачена в последний год аренды. В общей сложности было отложено 2,4 млн долларов США, 1,2 млн долларов США на 2019 год и 1,2 млн долларов США на 2020 год. Это изменение приводит к тому, что аренда имеет отсроченную арендную плату в соответствии с разделом 467 и может потребовать от сторон признания доходов и расходов от аренды в соответствии с подходом пропорционального начисления арендной платы.

Предположим, что сумма, признанная в качестве арендной платы за 2019 год в соответствии с методом пропорционального начисления арендной платы, составляет 1 миллион долларов США.Это означает, что арендодатель признает валовую арендную плату в размере 1 миллиона долларов в текущем году и будет считаться возвращающим арендатору ссуду в такой же сумме. Следовательно, арендатор получит соответствующий арендный вычет. Разница в размере 200 000 долларов США рассматривается как вмененная процентная ставка, которая будет признаваться сторонами в течение срока условной ссуды.

В правилах говорится, что изменение договора аренды является «существенным», если изменяемые юридические права и обязанности и степень их изменения являются «экономически существенными» с учетом всех фактов и обстоятельств.Есть несколько безопасных убежищ для изменений условий аренды из-за рефинансирования арендодателем, корректировок ИПЦ, переноса расходов и минимальных корректировок фиксированной арендной платы. Но, учитывая серьезность текущей экономической ситуации, арендные каникулы, отсрочки и/или реструктурированные графики платежей могут быть достаточно значительными, чтобы превысить порог существенных изменений. В этом случае модифицированный договор аренды рассматривается как новый договор аренды с даты вступления изменений в силу и должен быть проанализирован в соответствии с разделом 467.

Соглашение об аренде согласно разделу 467 — это соглашение об использовании материального имущества, общая сумма платежей по которому превышает 250 000 долларов США, а также предоплата арендной платы, отложенная арендная плата и/или увеличение или уменьшение арендной платы («ступенчатая арендная плата»). Некоторые «дисквалифицированные» продажи с обратной арендой и долгосрочная аренда также могут подпадать под действие раздела 467, если за сделкой стоит мотив уклонения от уплаты налогов.

Несколько ключевых концепций, вероятно, будут иметь значение в текущем раунде пересмотра условий коммерческой аренды.Аренда «специально распределяет» фиксированную арендную плату, если в ней недвусмысленно указывается на периоды не более года фиксированная сумма арендной платы, за которую арендатор несет ответственность, и указанная общая сумма фиксированной ренты равна общей сумме фиксированной арендной платы, подлежащей уплате в соответствии с договором аренды. арендная плата на тот же срок. Здесь есть важный нюанс. Если существует несоответствие между тем, как арендная плата распределяется по договору аренды, и когда она подлежит уплате, это может вызвать проблемы, связанные с разделом 467, включая отложенную арендную плату.

«Отсроченная арендная плата» является техническим термином в разделе 467 мира: Если совокупная арендная плата, распределяемая по аренде в конце календарного года, превышает совокупную арендную плату, подлежащую уплате в конце года, следующего за годом, аренда имеет раздел 467 отложенной арендной платы.Если по аренде не предусмотрены адекватные заявленные проценты (110% от применимой федеральной ставки), доходы и расходы от аренды, а также процентные доходы и расходы должны признаваться с использованием расчета приведенной стоимости. Скорее всего, это станет неприятным сюрпризом для арендодателя и арендатора.

Правила раздела 467 сложны, содержат множество определенных терминов и могут быть незнакомы многим арендодателям и арендаторам. Всякий раз, когда вы пересматриваете условия аренды, какими бы незначительными они ни были, важно проконсультироваться с вашим консультантом Baker Tilly, чтобы убедиться, что вы не спровоцируете непреднамеренных налоговых последствий.

—

Представленная здесь информация носит общий характер и не предназначена для рассмотрения конкретных обстоятельств какого-либо физического или юридического лица. В определенных обстоятельствах следует обратиться за помощью к профессионалам. Налоговая информация, если таковая имеется, содержащаяся в этом сообщении, не предназначалась и не была написана для использования каким-либо лицом с целью избежать штрафов, и такая информация не должна толковаться как мнение, на которое может полагаться какое-либо лицо. На предполагаемых получателей настоящего сообщения и любых приложений не распространяются какие-либо ограничения на раскрытие налогового режима или налоговой структуры любой операции или вопроса, являющегося предметом настоящего сообщения и любых приложений.

Для получения дополнительной информации по этой теме свяжитесь с нашей командой.

Суд пришел к выводу, что пандемия не соответствует пункту

The Gap Inc. против Ponte Gadea New York LLC

Предположение о том, что пандемия COVID-19 и связанные с ней правительственные постановления о закрытии оказали существенное негативное влияние на розничных продавцов и других коммерческих арендаторов, не является чем-то новым, равно как и заявления этих арендаторов о том, что пандемия должна освободить их от обязанности платить за аренду.Что является новым или, по крайней мере, более новым, так это аргумент о том, что пандемия — это «несчастный случай», который позволит арендатору уменьшить свои арендные платежи или полностью расторгнуть договор аренды. Именно это утверждал арендатор в деле The Gap Inc. против Ponte Gadea New York LLC, № 20 CV 4541-LTS-KHP (S.D.N.Y., 8 марта 2021 г.), где суд вынес решение в порядке упрощенного производства в отношении арендодателя и отклонил аргументы арендатора о том, что он надлежащим образом расторг договор аренды из-за перебоев в работе, вызванных пандемией COVID-19.

Gap закрыл соответствующие магазины в марте 2020 года, когда штат Нью-Йорк приказал закрыть все второстепенные предприятия. В то время Gap перестал платить арендную плату и с тех пор не платит арендную плату. В июне 2020 года, получив от своего арендодателя уведомление о расторжении договора, Gap начала предлагать самовывоз в одном из соответствующих магазинов, позже добавив ту же услугу в другом магазине, и использовала оба места для выполнения онлайн-заказов. Кроме того, в июне 2020 года Gap подала в суд на своего арендодателя, утверждая, что договор аренды прекращен или должен считаться прекращенным с 19 марта 2020 года (начало государственных ограничений на блокировку), а арендодатель предъявил встречный иск о возмещении ущерба за неуплату арендной платы. и остаточная арендная плата после расторжения арендодателем договора аренды за неуплату.

Компания Gap пыталась уклониться от своих платежных обязательств по аренде, утверждая, что пандемия COVID-19 и связанные с ней правительственные постановления о закрытии привели к прекращению или условному прекращению аренды в марте 2020 года. Gap утверждал, что пандемия: (i) представляла собой «пострадавший» по аренде; (ii) сорвало цель аренды или сделало невозможным выполнение сторонами своих обязательств; и (iii) привело к отказу в рассмотрении. Gap также утверждал, что договор аренды должен быть изменен, потому что стороны допустили взаимную ошибку, не предусмотрев и не урегулировав возможную пандемию в договоре аренды.

Пострадавший

Договор аренды разрешал арендатору снижать арендную плату после несчастного случая, пока арендодатель устранял повреждения в помещении, и разрешал арендатору расторгнуть договор аренды, если ущерб не мог быть устранен. Суд Gap отметил, что в соответствии с условиями аренды несчастным случаем является событие, которое причиняет физический ущерб имуществу, которое может быть отремонтировано, и именно этот ущерб и способность арендодателя или его отсутствие ремонтировать имущество дает арендатору право уменьшить платежи или расторгнуть договор аренды.Суд установил, что пандемия не нанесла физического ущерба помещениям, которые можно было бы отремонтировать. Он пришел к выводу, что «само собой разумеется, что [арендодатель] не в состоянии проводить восстановительные работы, которые могли бы устранить пандемию или изменить правительственные ограничения, ограничивающие деятельность Gap». Суд пришел к выводу, что по договору аренды не произошло «несчастного случая», и, таким образом, Gap не было разрешено снижать арендную плату или расторгать договор аренды на этом основании.

Фрустрация цели и невозможность выполнения

Как мы обсуждали в нашем девятом предупреждении по темам несостоятельности, затрагивающим недвижимость, доктрина несостоятельности цели позволяет стороне уклоняться от выполнения своих обязательств по договору, когда непредвиденное событие делает договор практически бесполезным для этой стороны. См. Суд по делам о банкротстве отклоняет доводы розничного должника, основанные на законах штата, об отказе от уплаты арендной платы в соответствии с главой 11. Точно так же доктрина невозможности освобождает сторону от ее договорных обязательств, когда непредвиденное событие делает исполнение договора объективно невозможным. Здесь суд постановил, что доктрина не применяется. First , ​​ссылаясь на определение «форс-мажорных обстоятельств» в договоре аренды, которое включает «упреждение приоритетов правительства или другие меры контроля в связи с чрезвычайным положением в стране или другим чрезвычайным положением», но не имеет соответствующего права на снижение арендной платы, суд пришел к выводу, что стороны действительно предвидели и рассмотрели возможность того, что распоряжения правительства могут повлиять на выполнение условий аренды во время чрезвычайного положения; и в таком случае они не договорились о снижении арендной платы. Второе , как и в случае Чака Э. Чиз , ​​помещение можно было использовать, и действительно, арендатор здесь работал (на обочине) из обоих мест.

Неуважение и взаимная ошибка

Согласно доктрине невозмещения, сторона может расторгнуть договор, если контрагент не по своей вине существенным образом не обеспечивает исполнение, требуемое по договору. Здесь Gap утверждала, что, поскольку она не могла управлять магазинами, как планировала, она не получала оговоренное вознаграждение.Суд отклонил этот довод, мотивируя это тем, что Gap сохранил за собой торговые помещения для своей деятельности и, по сути, использовал помещения для хранения товаров и для самовывоза. В результате суд установил, что Gap получила возмещение или право пользования помещениями, о которых она договорилась по договору аренды.

Суд также отклонил довод Gap о том, что договор аренды должен быть изменен в соответствии с доктриной взаимной ошибки, поскольку стороны допустили взаимную ошибку при составлении договора аренды.Гэп утверждал, что так называемая «ошибка» заключалась в неспособности предвидеть и устранить возможность пандемии, такой как COVID-19. Однако договор аренды содержал положение о форс-мажоре, которое касалось влияния государственного регулирования на выполнение условий аренды, но не предусматривало соответствующего облегчения обязательств по уплате арендной платы. В результате суд постановил, что стороны не ошибались друг относительно друга в отношении условий аренды, а вместо этого поняли и рассмотрели тот самый вопрос, который Гэп утверждал как основу «ошибки».

Заключение

Многие договоры коммерческой аренды содержат недвусмысленные, абсолютные обязательства по уплате арендной платы, и большая часть судебных разбирательств, связанных с пандемией COVID-19, связана с попытками коммерческих арендаторов изменить простое значение своих договоров аренды на основе пандемии, форс-мажорных аргументов и справедливых теорий, таких как разочарование. цели. Эти усилия в значительной степени не увенчались успехом, и суды, как правило, не желали изменять условия контракта на основании таких аргументов и теорий.

Это дело представляет собой еще один, более новый (хотя дело было возбуждено прошлым летом) вариант аргументов арендаторов торговых площадей — о том, что пандемия COVID-19 является «несчастным случаем», позволяющим арендаторам расторгнуть свои договоры аренды. В целом суды до сих пор отклоняли аргументы, основанные на идее, что пандемия сродни пожару или другому событию, которое наносит физический ущерб определенному месту, который может быть устранен арендодателем.

Аренда | Encyclopedia.com

Договорное соглашение, по которому одна сторона передает другой стороне недвижимое имущество на ограниченный период, при соблюдении различных условий, в обмен на что-то ценное, но при этом сохраняет за собой право собственности.

Договор аренды может включать любое имущество, владение которым не является незаконным. Обычные договоры аренды включают соглашения об аренде недвижимости и квартир, производственного и сельскохозяйственного оборудования, а также потребительских товаров, таких как автомобили, телевизоры, стереосистемы и бытовая техника.

Аренда регулируется законами и нормами общего права или прецедентными прецедентами. Большинство договоров аренды регулируется законами штата, но договоры аренды с участием правительства США подпадают под действие федеральных законов. Как правило, федеральные законы об аренде аналогичны законам штатов.

Договор аренды создается, когда владелец имущества (оферент) делает предложение другой стороне (получателю оферты), а адресат принимает предложение. Оферта должна разрешать адресату оферты владеть и использовать имущество, принадлежащее оференту, в течение определенного периода времени без приобретения права собственности. Аренда также должна содержать возмещение, а это означает, что адресат оферты должен дать оференту что-то ценное. Возмещение обычно состоит из денег, но оференту могут быть переданы и другие ценные вещи.Наконец, оферент должен передать имущество адресату оферты или сделать его доступным для адресата оферты. При заключении договора аренды собственник имущества называется арендодателем, а пользователь имущества — арендатором.

Как правило, договор аренды может быть заключен в письменной или устной форме, но договор аренды определенных видов имущества должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Например, если арендатор стремится арендовать недвижимое имущество (землю или здания) на срок более одного года, договор аренды должен быть заключен в письменной форме. Некоторые договоры аренды должны быть написаны, подписаны и зарегистрированы в реестре сделок.Такие договоры аренды обычно касаются недвижимого имущества, которое будет сдаваться в аренду на срок более трех лет.

Срок аренды начинается, когда арендатор получает копию договора аренды. Однако аренда не обязательно должна быть передана непосредственно арендатору; достаточно, чтобы арендатор знал, что договор аренды находится в руках третьего лица, действующего от имени арендатора. Аренда может также вступить в силу, когда арендатор принимает на себя контроль над имуществом.

Во всех штатах договоры аренды коммерческих товаров и услуг строго регулируются законом.Законы о коммерческой аренде регулируют права и обязанности арендодателей и арендаторов при аренде коммерческих товаров. В большинстве штатов

принят раздел 2A единого коммерческого кодекса, который представляет собой набор образцовых законов, сформулированных Национальной конференцией уполномоченных по единообразным законам штатов и Американским институтом права. Законы, регулирующие коммерческую аренду, не применяются к аренде недвижимости, которая регулируется законами о арендодателе и арендаторе.

Во всех штатах суд может аннулировать недобросовестную аренду.Аренда является недобросовестной, если она неправомерно благоприятствует одной стороне по сравнению с другой. Например, предположим, что владелец малого бизнеса арендует имущество на 30 лет, чтобы управлять заправочной станцией. В договоре аренды содержится пункт о том, что арендодатель может отозвать договор без указания причины и без уведомления. Если арендатор выполняет свои обязательства по договору аренды, но арендодатель отзывает договор аренды без предварительного уведомления, положение, допускающее прекращение договора без предварительного уведомления, может быть сочтено недобросовестным. Определение недобросовестности должно быть сделано судьей или присяжными на основании фактов дела.Специалист по установлению фактов может учитывать такие факторы, как относительная переговорная сила сторон, другие условия аренды, цель аренды и потенциальные убытки для любой из сторон в результате условий аренды.

Коммерческая аренда должна содержать определенные гарантии. Если они этого не сделают, гарантии могут быть зачитаны в них судом. Одной из таких гарантий является гарантия товарного состояния. Как правило, эта гарантия требует, чтобы все арендованное имущество соответствовало своему основному назначению. Например, если пассажирское транспортное средство, арендованное для перевозки, выходит из строя, этот отказ может быть нарушением подразумеваемой гарантии товарного состояния, и арендатор может подать в суд на арендодателя за причиненный в результате ущерб.

Другой гарантией, подразумеваемой в коммерческой аренде, является гарантия пригодности для определенной цели. Эта гарантия применяется только в том случае, если арендодатель знает, как арендатор планирует использовать имущество, и что арендатор полагается на опыт арендодателя в выборе лучших товаров или услуг.

Арендатор может уступить договор аренды третьей стороне или правопреемнику. Уступка передает все права по аренде цессионарию на оставшийся срок аренды, а цессионарий принимает на себя договорные отношения с первоначальным арендодателем.Однако, если арендодатель не договорится об ином, первый арендатор по-прежнему сохраняет за собой первоначальные обязанности по договору аренды до истечения срока аренды. Как правило, уступка действительна, если она не запрещена арендодателем.

Уступка отличается от субаренды. При субаренде первоначальный арендатор предоставляет временные права по договору аренды третьей стороне, но третья сторона не принимает на себя договорные отношения с арендодателем. Первоначальный арендатор сохраняет те же права и обязанности по договору аренды и формирует вторичные договорные отношения с субарендатором.Как и переуступки, субаренда обычно действительна, если она не запрещена арендодателем.

Если арендодатель не выполняет свои обязательства по договору аренды, арендатор может предъявить арендодателю иск о возмещении убытков. Размер ущерба может быть разным. Если арендодатель нарушает договор аренды, отправляя несоответствующие товары или товары, которые не были заказаны арендатором, арендатор может отказаться от товаров, расторгнуть договор аренды и подать в суд на арендодателя с целью возмещения уже уплаченных денежных средств и возмещения убытков, причиненных отправкой товара. несоответствующий товар.Если арендатор не выполняет свои обязательства по аренде, арендодатель может расторгнуть договор аренды, приостановить или отменить поставку товаров или сдать товары в аренду другой стороне и взыскать с первоначального арендатора любую разницу между суммой, которую арендодатель получил бы по договору аренды. первоначальная аренда и сумма, которую арендодатель зарабатывает на новой аренде.

Одним из спорных видов аренды является аренда с выкупом. В соответствии с такой арендой арендатор платит определенную сумму денег за определенный период времени, и в конце периода арендатор получает полное право собственности на предмет лизинга.Аренда с выкупом часто связана с потребительскими товарами, такими как телевизоры, стереосистемы, бытовая техника и транспортные средства. Многие договоры аренды с выкупом предусматривают, что арендодатель может восстановить владение и право собственности на имущество в случае невыполнения обязательств арендатором. Такие оговорки были признаны недобросовестными, если они применяются после того, как арендатор заплатил сумму, превышающую рыночную стоимость предмета лизинга.

Например, предположим, что сторона арендует телевизор стоимостью 300 долларов. Аренда обязывает арендатора вносить платежи в размере 50 долларов в месяц в течение одного года.По истечении срока аренды арендатор заплатит за телевизор 600 долларов. Сумма общего платежа не может быть недобросовестной, потому что арендатор получает телевизор, не делая единовременного крупного платежа. Однако, если арендатор не выполняет свои обязательства после внесения платежа в размере 550 долларов, а арендодатель возвращает себе телевизор, суд может признать действия арендодателя недобросовестными и распорядиться о возврате телевизора арендатору.

дальнейшее чтение

Хаддлсон, Эдвин Э., III. 2003. «Лизинг — это отличительная черта!» Единый юридический журнал коммерческого кодекса 35 (зима).

Фишбейн, Бетт К., Лоррейн С. МакГарри и Патрисия С. Диллон. 2000. Лизинг: шаг к ответственности производителя. Нью-Йорк: ИНФОРМ.

перекрестные ссылки

Rent Strike; Субаренда.

Аренда для арендаторов медицинских учреждений: что вам нужно знать

Сдача помещений в аренду поставщикам медицинских услуг требует от сторон рассмотрения нормативных и законодательных требований, которые могут быть незнакомы арендодателям, традиционно сдающим в аренду офисные помещения.

Эта статья была опубликована в обзоре коммерческой недвижимости за третий квартал 2017 года.

Владельцы коммерческих офисных зданий часто сдают их арендаторам медицинских учреждений. Арендодатель не может рассматривать кабинеты врачей или диагностические лаборатории в качестве специализированных, но есть несколько положений об аренде. это может потребовать особого внимания, когда арендатор является поставщиком медицинских услуг.Кроме того, хотя коммерческий арендодатель, который не является врачом или поставщиком других медицинских услуг, не подпадает под действие Закона Старка. ¹ или Закон о борьбе с откатами, ²  более крупные арендаторы медицинских учреждений могут, тем не менее, потребовать, чтобы их арендодатели согласились соблюдать эти нормативные законы. Соответственно, арендодатели должны будут учитывать эти нормативные требования в своих договорах аренды.

Законы Старка и Законы о борьбе с откатами

Закон Старка и сопутствующие правила Центров услуг Medicare и Medicaid (CMS) запрещают врачу направлять пациентов Medicare и Medicaid для получения «специализированных медицинских услуг». ³  юридическому лицу, если врач или ближайший член семьи врача состоит в финансовых отношениях (включая владение/инвестиции или компенсацию) с юридическим лицом, если не указано иное или применяется безопасная гавань.Закон Старка также запрещает юридическим лицам предъявлять или требовать предъявления претензии любому физическому лицу, плательщику или другому юридическому лицу в отношении определенных медицинских услуг, оказанных по запрещенному направлению.

Федеральный закон о борьбе с откатами запрещает любое осознанное и умышленное предложение, оплату, ходатайство или получение вознаграждения в любой форме, прямо или косвенно, в обмен на или с целью побуждения (i) направления физического лица за услугу, оплата за которую может производиться Medicare, Medicaid или другой программой здравоохранения, спонсируемой государством, или (ii) покупка, аренда, заказ или организация или рекомендация покупки, аренды, заказа или договоренности любой услуги или предмета, оплата которых может быть произведена Medicare, Medicaid или другой программой здравоохранения, спонсируемой государством.

В то время как коммерческие арендодатели, которые не являются врачами (или ближайшими родственниками врача) и которые не направляют и не получают направлений от своих арендаторов, предоставляющих медицинские услуги, не подпадают под действие Старка и анти-откатов. законы, некоторые крупные арендаторы поставщиков медицинских услуг могут настаивать на строгом соблюдении этих нормативных законов из-за повышенного контроля со стороны органов здравоохранения. Хорошая новость для коммерческих арендодателей заключается в том, что Требования к безопасной гавани в соответствии с законами Старка и Законами о борьбе с откатами обычно выполняются в обычном ходе большинства коммерческих договоров коммерческой аренды:

• Договор аренды должен быть составлен в письменной форме и подписан сторонами.

• В договоре аренды должны быть указаны помещения, сдаваемые арендатором, и охватывать все площади, сдаваемые сторонами в аренду. Любое складское или другое помещение, которое арендатор арендует в дополнение к помещению также должны быть предусмотрены условиями аренды.

• Срок аренды и любые условия продления должны быть не менее одного года .Ни первоначальный срок аренды, ни периоды продления не могут быть менее одного года.

• Арендная плата за помещения (включая концессии арендаторов, такие как надбавки и бесплатные периоды аренды) должна рассчитываться по справедливой рыночной стоимости в соответствии со сделками аренды на коммерческих условиях . Арендная плата должна быть установлена ​​заранее и не может учитывать стоимость или объем каких-либо рефералов . Это требование вряд ли вызовет беспокойство, если арендодатель не является поставщиком медицинских услуг.Для целей регулирования справедливая рыночная стоимость означает стоимость сдаваемого в аренду имущества для общих коммерческих целей, без учета учитывать целевое назначение помещения. Для выполнения этих требований о «безопасной гавани» стороны должны подтвердить, что условия аренды поставщика медицинских услуг не более благоприятны, чем условия других арендаторов жилого помещения. строительство. Требование «устанавливать заранее» не запрещает повышение арендной платы в будущем, если существует определенная формула (например, корректировки, привязанные к индексу потребительских цен) для расчета арендной платы. будут увеличены в течение срока или указанного увеличения.

• Арендуемая площадь не должна превышать разумно необходимой для достижения коммерчески обоснованной цели аренды. Арендуемое помещение должно использоваться исключительно арендатором и не может быть передана или использована арендодателем или любой организацией, связанной с арендодателем.

Коммунальные и медицинские отходы

Пользователи медицинских кабинетов и лабораторий часто потребляют больше воды и электричества, чем обычные пользователи офисов.Кроме того, арендаторам поставщиков медицинских услуг может потребоваться бесперебойное электроснабжение, требующее установки резервные генераторы. Стороны должны определить, как стоимость этих коммунальных услуг и услуг, которые могут превышать использование другими арендаторами, будет оплачиваться арендатором по договору аренды.

Кроме того, арендаторы медицинских учреждений обычно производят медицинские отходы. Стороны должны распределить ответственность за разделение, хранение, удаление и утилизацию этих отходов в договоре аренды, все это должно быть сделано в соответствии с с действующим законодательством.Кроме того, сторона, ответственная за медицинские отходы (как правило, арендатор), должна возместить другой стороне любые несоблюдения закона или другие претензии, связанные с медицинскими отходами.

Охрана и доступ арендодателя

Закон о переносимости и подотчетности медицинского страхования (HIPAA) требует, чтобы арендаторы поставщиков медицинских услуг предпринимали шаги для предотвращения раскрытия защищенной медицинской информации (PHI). В типичном контексте арендодатель-арендатор любое раскрытие PHI скорее всего, будет случайным, но арендаторы должны по-прежнему следить за тем, чтобы их договоры аренды не позволяли арендодателям получать доступ или раскрывать PHI.Арендатор может потребовать, чтобы его арендодатель соблюдал принятый арендатором протокол безопасности. прежде чем войти в помещение, и арендатор должен потребовать, чтобы PHI и любое оборудование, содержащее PHI, были исключены из любых залогов арендодателя, чтобы арендодатель не имел законного права приобретать это имущество для удовлетворения любых требований, которые может быть у хозяина. Если арендатор хранит фармацевтические препараты или другие регулируемые вещества в помещении, стороны должны определить, кто несет ответственность за обеспечение безопасности помещения.Часто из-за соображений регулирования арендатор, скорее всего, несет ответственность за любую необходимую безопасность и может быть лучше всего подготовлен для заключения договора.

Улучшения арендатора

Арендаторам-пользователям медицинских услуг могут потребоваться более дорогие улучшения арендаторов, чем обычным арендаторам офисов. Полы, возможно, потребуется укрепить, чтобы выдержать тяжелое оборудование, или могут потребоваться перегородки, облицованные свинцом, для рентгеновских кабинетов. Экзаменационные комнаты могут Требуются раковины и специальные шкафы.Стороны должны рассмотреть объем любого потенциального разрешения на застройку или улучшение арендатора на ранней стадии переговоров об условиях аренды.

АДА

В соответствии с Законом об американцах-инвалидах 1990 года (ADA) офисы поставщиков медицинских услуг обычно считаются местами общественного пользования. И арендодатель, и арендатор подчиняются требованиям доступности в соответствии с АДА. Если в соответствии с ADA потребуется модернизация здания или собственности (например, увеличение количества парковок для инвалидов или пандусов), стороны должны договориться о том, кто несет ответственность за стоимость и эффективность этих улучшений. в аренде.

Хотя каждая аренда уникальна, при сдаче в аренду помещений поставщикам медицинских услуг стороны должны учитывать нормативные и законодательные требования, которые могут быть незнакомы арендодателям, традиционно сдающим в аренду офисные помещения. Стороны также должны договориться о распределении ответственности и затрат на любые специальные услуги или коммунальные услуги, предоставляемые арендатору.

Примечания

¹  §1877 Закона о социальном обеспечении, 42 U.SC 1395nn.

²  42 U.S.C. §1320а-7(б).

³  Назначенные медицинские услуги включают услуги клинических лабораторий; услуги физиотерапии; услуги трудотерапии; амбулаторная логопедическая помощь; радиология и некоторые другие услуги визуализации; услуги и расходные материалы для лучевой терапии; медицинское оборудование и расходные материалы длительного пользования; парентеральные и энтеральные питательные вещества, оборудование и расходные материалы; протезы, ортопедические и протезные приспособления и расходные материалы; медицинские услуги на дому; амбулаторный отпускаемых по рецепту лекарств; и стационарные и амбулаторные больничные услуги.

Материал в этой публикации был создан на дату, указанную выше, и основан на законах, решениях судов, административных постановлениях и материалах Конгресса, существовавших в то время, и не должен толковаться как юридический. консультации или юридические заключения по конкретным фактам. Информация в этой публикации не предназначена для создания, а ее передача и получение не являются отношениями между адвокатом и клиентом.