Четверг , 26 мая 2022
Бизнес-Новости
Разное / Покупка квартиры в ипотеку без риэлтора: Можно ли обойтись без риэлтора?

Покупка квартиры в ипотеку без риэлтора: Можно ли обойтись без риэлтора?

Содержание

Можно ли обойтись без риэлтора?

Некоторые считают, что найти на сайте-агрегаторе квартиру с определенными параметрами — дело на пару вечеров. Дальше — договаривайтесь о цене и идите в банк на сделку. Зачем платить ощутимую для кошелька комиссию, если все легко и просто сделать самостоятельно?

Самостоятельная работа

Подобного мнения придерживается одна из постоянных читательниц Циан.Журнала Елена: «Я знаю, какую квартиру хочу, в каком районе, с каким видом из окна и с какой кухней и спальней. «Свою» квартиру узнаю из тысячи, но объяснять это постороннему человеку слишком долго и доходчиво все равно не получится. Еще и доплачивать придется!»

«Квартиру меняют один-два раза в жизни — значит, это тот случай, когда лучше поднапрячься и найти именно то, что тебя устраивает, а не компромисс, без души подобранный кем-то чужим», — уверена покупательница.

«Ту самую» квартиру Елена ищет почти год: обстоятельства позволяют ей не торопиться, да и поиски доставляют удовольствие, признает наша собеседница. По ее словам, было несколько вариантов, на которые она была готова согласиться, но что-то каждый раз останавливало — вариант за время раздумий уходил, а Елена возвращалась к агрегаторам, ставшим почти родными.

На практике такая позиция имеет право на существование, но свободного времени на поиски хватает далеко не всем. К тому же риэлтор занимается не только поиском. А для чего он еще нужен?

Для безопасности

Способны ли вы оценить чистоту квартиры? И речь идет о тараканах не по углам кухни, а в голове у продавца. Неназванные собственники, сомнительные дарственные, залоги, неожиданные планировки и прочие «разлученные в роддоме близнецы» — вы уверены, что сумеете разглядеть и предотвратить все эти повороты сюжета?

Профессиональный риэлтор, зная подноготную рынка, еще на этапе отбора убережет вас от риска связаться с «нехорошей» квартирой. В итоге вы не потратите ресурсы на замечательный во всех смыслах вариант (подходящий и по цене, и по виду из окна), единственным недостатком которого было скромное обременение — например, отбывающий срок второй собственник, без которого квартира была бы продана, но спустя четыре года он вернется и подкинет неожиданностей.

«Риэлтор с самого начала отметает небезопасные или непокупаемые варианты — это происходит на этапе прозвона по базам, — рассказывает Циан.Журналу эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков. — Он уже по первым признакам поймет, где не стоит тратить время даже на просмотр квартиры».

Следующий этап, продолжает Сергей Вишняков, — просмотр, на котором риэлтор подметит и признаки неузаконенной перепланировки, и странности в поведении продавцов (допустим, уже после продажи они могут подать в суд из-за недееспособности собственника), и настораживающие моменты в самом доме, где расположена интересующая вас квартира.

Покупка недвижимости всегда несет риски и финансового характера: риэлтор способен вовремя и грамотно оценить ликвидность объекта, если его клиента интересует инвестиционная покупка. Так покупатель будет защищен от лишних или нерациональных трат.

мнение клиента

«Я недавно продала квартиру в Подмосковье, а взамен приобрела жилье внутри МКАД. Риэлтор сэкономил кучу не только времени и нервов, но и денег. Даже с учетом комиссии агента сделка оказалась намного выгоднее, чем если бы мы занимались ей сами: риэлтору удалось сторговать сумму, ощутимо превышавшую ее гонорар».

Елена М.

мнение риэлтора

«Экономия времени, умение видеть хорошие варианты и отсекать мошенников, недобросовестных продавцов, умение читать документы, умение торговаться. Недавно я продавала квартиру, покупатель была без риэлтора, банк навязал ей кучу лишней фигни. За деньги, естественно. Ну и святая вера, что банк проверяет документы, поэтому в ипотечных сделках риэлторы без надобности. Банку пофиг, кто там наследники, какая история у квартиры. В моей практике я говорила «нет» квартирам с мутной историей, где сиделка отжала квартиру у пенсионерки или где бывший собственник был судим за продажу резиновой прописки нелегалам. В обоих случаях Сбербанк дал одобрение».

Яля Д.,
риэлтор

Аренда полегче будет?

Неоднозначная позиция сложилась насчет аренды. Некоторые считают, что реально справиться своими силами, другие полагают, что и в этом случае риэлтор пригодится: он гарантирует хоть какую-то безопасность при дальнейшем проживании на съемном жилье.

А как у них

«Нормальный риэлтор где-нибудь в америках и европах — своего рода гарант от плохих сюрпризов. Если они случаются, его долг — взять их решение на себя. Вплоть до защиты в суде. В РФ, говорят, такое тоже встречается, но реже. На «долгосрочку» без риэлтора-гаранта вообще ничего и никогда не найдешь!»

Варвара В.

как у нас

«При аренде, как показывает практика, риэлтор тоже полезен. Если взглянуть на группы в соцсетях типа Flats for friends и другие, там просто вакхнаналия по ценам творится: +10% по их меркам — это демпинг. Но это классическое «скупой платит дважды» или «сэкономил на риэторах — терпи». Там, где хозяин ставит цену, он зачастую руководствуется не рынком, а своими «хотелками»: «однушки» за 45 тыс. в Павшинской пойме как вариант нормы».

Одая Г.

Для экономии

Циан.Журнал опросил тех, кто имеет хоть какой-то опыт сделок с недвижимостью — будь то аренда или продажа. Оказалось, за редким исключением люди считают, что без агента лучше даже не начинать.

«Мы в свое время пробовали сами искать варианты параллельно с риэлтором — все время налетали на альтернативы или еще какую-то чушь».

Николай Б.

«Они экономят время как минимум. Не хочу лазить по трем базам, ковырять одинаковые объявления, договариваться, торговаться. Я умею, но какого черта я должна потратить на это кучу времени, оторвав его от семьи и работы! Вот если человек дома сидит и ему по кайфу, тогда ковыряйтесь на здоровье, ходите на 100 тыщ просмотров, выбирайте из 10 агентов на той стороне самого лояльного».

Анна М.

«У меня есть отличные истории, когда покупан (покупатель. — Прим. ред.) на сделке портил все одним неверным движением мозга, просто потому что был без риэлтора. И ты понимаешь, что у тебя есть твой клиент и еще вот этот чужой ребенок, который самый умный».

Станислав Л., риэлтор

Знать, кого нанимать

Есть проблема и в том, что не каждый риэлтор обладает необходимыми навыками — тогда надежда на него чревата теми же потерями, признает Сергей Вишняков.

«Ко мне нередко обращаются за сопровождением сделки для клиентов, уже имеющих риэлтора: в какой-то момент они начинают сомневаться в правильности проведения сделки с точки зрения ее безопасности — в том числе и проверки юридической чистоты», — поясняет эксперт.

Некоторые считают, что на сделке достаточно одного риэлтора — хотя бы и со стороны продавца: документы он проверит, галочку для подписи поставит, а большего от него вроде и не требуется. Ошибочный вывод!

«Многие покупатели надеются на помощь со стороны риэлтора, работающего от продавца. И почему-то не задумываются, что каждый риэлтор представляет интересы той стороны, что его наняла».

Сергей Вишняков,эксперт по безопасности сделок с недвижимостью

Резюмируя, эксперт говорит, что лучше иметь своего риэлтора, чем никакого. Кстати, есть клиенты, считающие, что юрист будет полезнее.

«На «вторичке» много кидалова, за этим (необходим риэлтор. — Прим. ред.). Но юриста на сделку нанять дешевле».

Виктор С.

«Нужен не риэлтор, а юрист. В большинстве случаев объект так или иначе ищешь сам, бегаешь сам, договариваешься сам. А уже потом, когда сделка близка, юрист проверяет все документы и ведет ее».

Марина Э.

Без третьей стороны

Конечно, есть ситуации, когда удастся обойтись и без третьей стороны. Например, вы покупаете квартиру напрямую у очень надежного застройщика, и нет нужды по 30 раз перепроверять документы и искать подкрепление безопасности сделки.

Коммерческий директор инвестиционной компании Glincom Иван Татаринов считает, что покупатель может заключать сделку без риэлтора, если он сам выбрал подходящий объект и знает, что именно хотел бы купить и почему (например, понравилась локация или оформление дома).

«Но даже в этом случае стоит прибегнуть к юридической экспертизе проекта и девелопера. Для проверки чистоты сделки и надежности застройщика, на мой взгляд, лучше привлекать независимых экспертов, которые никоим образом не будут заинтересованы в сделке и проведут абсолютно беспристрастную проверку документов».

Иван Татаринов,коммерческий директор инвестиционной компании Glincom

Еще один вариант — попробовать сэкономить на услуге подбора квартиры: выбрать подходящий вариант самостоятельно, а дальше подключать профессионала.

Профессионализм в цене

Итог доводам за и против подводит основатель сообщества в Facebook «Найди своего риэлтора. Спроси у риэлтора» Ольга Цанова: «Без риэлтора можно обойтись, если вы хорошо ориентируетесь на рынке, если сделка действительно простая, если вы продаете свою квартиру, а к вам приходит покупатель со своим риэлтором. Даже в новостройке не страшно довериться улыбчивому менеджеру и купить квартиру, не заметив слишком узкую балконную дверь, или не осознав, что солнечный свет будет появляться только 29 февраля, или не разобравшись, что доступ к канализации будет только в вашей квартире, так что ради прочистки всей домовой системы сантехники будут ходить непосредственно к вам. Хотя в случае с новостройкой рисков все-таки меньше, чем со вторичкой».

А еще, уточняет эксперт, общения с риэлтором легко избежать, если вам все равно, что, где и за сколько покупать или продавать, — такие случаи тоже встречаются, пусть и нечасто.

«Когда есть вагон свободного времени и запас терпения отвечать на бесконечные телефонные звонки, когда вы готовы показывать квартиру в любой момент или постоянно ездить на просмотры, когда нет работы и личной жизни, когда совсем неважно, что получится в итоге, — вот тогда разумно заниматься сделкой самостоятельно. Результат окажется ровно таким же, зато вы добьетесь его самостоятельно».

Ольга Цанова,основатель сообщества в Facebook «Найди своего риэлтора. Спроси у риэлтора»

О бессмысленности риэлторских услуг чаще всего говорят те, кто не сталкивался с покупкой и/или продажей недвижимости, а значит, не сталкивался и с услугами агентов, продолжает Цанова.

«Такое мнение встречается у 95% людей с отсутствием опыта. В итоге результаты вашего мини-опроса оказались для меня несколько неожиданными, хотя и радостными. Работая в области продаж недвижимости, я вижу, что без услуг ориентирующихся на рынке специалистов новичкам действительно сложно справиться. Даже при наличии удобнейших агрегаторов и появления все новых и новых банковских услуг, работа риэлтора все равно остается востребованной — хорошие специалисты обычно завалены запросами».

5 шагов для самостоятельной покупки недвижимости БЕЗ риэлтора

1. Поиск квартиры

Мысленно представьте жилье мечты: район, дом, этаж, сколько комнат… И, конечно, цену.
Затем приступайте к поиску. Вы сможете это делать самостоятельно — через сайты, доски объявлений. 
Помните, что  если вы не нашли подходящий вариант, то всегда можно обратиться за помощью к риэлтору. У многих агентств существует закрытая база объектов, которые могут не выходить в рекламу.
Нашли несколько объектов? Договаривайтесь о просмотре. Выбирайте лучший. Затем приступайте к следующему шагу

2. Проверка документов

Это самый ответственный момент покупки! Особенно, если в квартире несколько собственников. 
Не забудьте проверить задолженности и обременения. Сложности могут возникнуть так же, если собственником квартиры является несовершеннолетний ребенок. Внимательно изучите порядок действий конкретно в вашем случае.

3. Подготовка документов к сделке

Все чисто? 
Если у продавца есть агент из крупного агентства — вносите аванс. Делать это нужно только в офисе и с обязательной распиской с поручительством фирмы. 
В случаях, когда агент работает на себя, мы не рекомендуем вносить какие-либо наличные средства до регистрации сделки.
Продавец снимает объявление с рекламы. Составляете договор купли-продажи, согласовываете все нюансы и берете номерок в МФЦ для регистрации сделки.

4. Регистрация сделки

В назначенный день приходят обе стороны.
Подписание договора проходит в МФЦ, где вам сообщают в какой срок произойдет переход прав собственности. После этого производите расчет с продавцом.
Спустя указанное время вы становитесь собственником недвижимости.
С этой шпаргалкой, вы самостоятельно можете приобрести квартиру мечты. 
Но если у вас  возникают сложности на одном из этапов, мы рекомендуем Вам выбрать агента, который поможет вам сэкономить время, нервы и деньги.

Список агентов АН РК вы можете найти в разделе О компании

Почему лучше покупать квартиру с помощью риелтора?

Нужен ли риэлтор при покупке квартиры? Чаще всего нужен, потому что любая сделка с недвижимостью – риск, избежать которого поможет грамотный агент. Однако многие не обращаются за помощью из-за желания сэкономить на комиссии или страха нарваться на «черного риелтора». Мы постараемся развеять миф о том, что агентство недвижимости – ненужный посредник, ведь его услуги могут оказаться очень полезными, когда вы покупаете или продаете жилье.

Причины обратиться к профессионалу

Для чего нужен риэлтор при покупке квартиры:

  • вы экономите время, которое потратили бы на прием звонков, показ недвижимости и согласование деталей будущей сделки;
  • профессионал поможет установить правильную цену на жилье и подобрать подходящий встречный вариант;
  • он юридически грамотно составит договор и будет сопровождать вас во время его подписания;
  • в большинстве агентств предусмотрена правовая экспертиза документов;
  • вам могут предложить выгодные условия ипотеки или приобретения квадратных метров у застройщика.

Люди, отказывающиеся от помощи риэлтора в покупке квартиры или другой недвижимости, могут попасть в неприятности. Например, приобретут землю с обременением, не позволяющим строить дом, или совершат сделку, которая впоследствии будет оспорена в суде. Всего этого можно было бы избежать, просто внимательно проверив документы – но, увы, о подобных подвохах покупатели и не слышали.

Правильная цена

При продаже квартиры собственники обычно выставляют ее за цену, взятую из интернета. Но чаще всего она не соответствует рынку, поэтому просмотров почти нет. Это и понятно: каждый объект требует индивидуального подхода, а на цену могут влиять факторы, не учитываемые владельцем. Агент оценит жилье профессиональным взглядом и рассчитает адекватную стоимость.

А зачем тогда нужен риэлтор при покупке квартиры? Он поможет выбрать наилучший вариант из сотен представленных на рынке и снизить цену. Да-да, торг тоже входит в его обязанности, и разница может быть равнозначна сумме вознаграждения.

Проверка истории и обременений

Основная проблема при покупке квартиры – проверка правовой чистоты документов и цепочки собственников. К примеру, договор составляется продавцом так, что его можно оспорить. В результате покупатель останется и без жилья, и без денег, потому что мошенники не собираются ничего возвращать.

Агент по недвижимости внимательно проверит документы и составит юридически грамотный договор. Учитывая высокие риски, вопрос, нужно ли нанимать риэлтора при покупке квартиры, уже не возникает.

Профессиональное сопровождение сделки

Что еще надо знать про покупку квартиры через риэлтора? Он будет вашим помощником на всех этапах: от показа вариантов до момента передачи ключей. Чувствовать надежное плечо профессионала и не заниматься бюрократией – вот каковы плюсы от сотрудничества с агентством недвижимости. Особенно это касается сложных сделок: с выделением долей, по военной ипотеке или с использованием жилищных субсидий.

Выгодная ипотека

Солидные агентства имеют партнерские связи с банками: поданная вами заявка на кредит будет рассмотрена быстрее, а иногда еще со скидкой к процентной ставке. Если в организации есть кредитный брокер, он сможет посоветовать наиболее выгодные условия ипотеки.

Большое количество сторон

Без риэлтора не обойтись, если вам предстоит подписание договора со множеством сторон или вы участвуете в большой цепочке купли-продажи. Если хотя бы одно звено в ней распадется, под угрозу попадают все намеченные сделки. Специалист проследит, чтобы все прошло как надо, и будет держать связь с представителями других участников.

Профессиональная помощь риелторов от компании «Трансферт»

Чтобы покупка или продажа недвижимости прошла спокойно и без затруднений, советуем обратиться в агентство недвижимости «Трансферт». Специалисты сопроводят сделку от начала до конца и ответят на волнующие вас вопросы. Кроме того, если планируете оформить ипотеку, вам посодействуют и в этом деле. Репутация и надежность компании подтверждается 24-летним опытом работы на рынке недвижимости и сотнями довольных клиентов.

Узнайте также:

Что нужно спросить у продавца перед покупкой квартиры?

Почему важна юридическая проверка недвижимости?

Как купить дом без агента по недвижимости

3 августа 2021 г. 28 марта 2022 г., Ханна Тан

Обновлено 28 марта 2022 г.

Хотя это может быть не для всех, но купить дом без риэлтора возможно. Независимо от того, планируете ли вы покупку инвестиционной недвижимости или впервые покупаете жилье, вот вопросы, которые следует задать при покупке дома без риелтора, а также на что обратить внимание при самостоятельной навигации по рынку жилья.

Что нужно знать при покупке дома без агента по недвижимости

Начнем с часто задаваемых вопросов о покупке дома без риелтора.

Можно ли купить дом без риелтора?
Да, но имейте в виду, что каждая покупка дома уникальна, и у вас будет несколько дополнительных обязанностей при самостоятельной покупке дома.

Если вы работаете без агента, можете ли вы покупать только те дома, которые выставлены на продажу собственником (FSBO)?
Нет. Вы можете сделать предложение о покупке любого дома так же, как если бы вас представлял агент.

Если вы покупаете без агента по недвижимости, будет ли агент продавца удерживать дополнительную комиссию?
Если вы не будете осторожны, это может случиться.Многие листинговые агенты, также известные как агенты продавца, имеют контракты со своими клиентами с переменной комиссией. Если у покупателя нет агента, агент по листингу автоматически получает «остаточную» комиссию, которая обычно достается агенту покупателя.

Даже если вы покупаете дом без риелтора, вам все равно нужно нанимать адвоката?
Да. Когда вы покупаете дом, вы имеете дело с несколькими юридическими контрактами и процессами, и заниматься этим без адвоката может быть рискованно.Услуги юриста, как правило, будут стоить намного меньше, чем комиссия, которую получает агент покупателя. (Имейте в виду, что в некоторых штатах требуется адвокат по недвижимости, даже если вы работаете с агентом по недвижимости.)

Отнесутся ли к вам продавцы серьезно, если вы не воспользуетесь услугами агента?
Все продавцы разные. Некоторые могут быть счастливы работать с вами, а другие могут быть не заинтересованы. Однако, если вы сделали свою домашнюю работу, можете предоставить подтверждение финансового состояния и у вас есть все документы в порядке (например, предварительное одобрение), вы повысите свои шансы на хороший прием от продавца жилья.

Вы все равно не платите своему агенту; продавец делает. Экономит ли покупка дома без риелтора деньги?
Ведутся споры о том, чьи деньги платят агентам, но для большинства людей важно следующее: именно продавец определяет, какой процент комиссионных выплачивается их агенту и агенту покупателя. Если вы можете договориться с продавцом о снижении цены дома в обмен на то, что он ничего не платит агенту покупателя, то это деньги, которые вы можете сэкономить.Узнайте больше о комиссии агента по недвижимости.

Вам нужно присутствие агента для инспекций и оценок?
Обычно для осмотра дома или процесса оценки требуется присутствие лицензированного агента, и, как правило, это агент покупателя. Вы можете получить согласие листингового агента на выполнение этих задач в интересах закрытия сделки. Опять же, все разные; некоторые агенты по листингу будут счастливы сделать все возможное, чтобы закрыть сделку, в то время как другие будут настаивать хотя бы на частичном сокращении того, что было бы выплачено вашему агенту по недвижимости.

На что обратить внимание при покупке дома без риелтора

Даже если вы готовы купить дом без агента по недвижимости, это может быть рискованно. Прежде чем принять решение, вот некоторые вещи, чтобы рассмотреть.

Почему некоторые покупатели отказываются от работы с риелтором 

  • Вы сэкономите деньги. Одна из главных причин, по которой покупатели могут отказаться от работы с агентом по недвижимости, — это экономия денег. Не имея агента покупателя, вы будете иметь больше переговорных возможностей в своем предложении, поскольку продавец будет платить только 3% комиссионных по сравнению с обычными 5-6%, до тех пор, пока агенту продавца не разрешено захватывать полная комиссия 6%.Это эффективно сэкономит продавцу тысячи долларов и выделит ваше предложение.
  • Полное владение процессом покупки жилья. Без агента покупателя в качестве посредника вы будете работать напрямую с продавцом. Вы будете иметь полный контроль и сможете общаться с продавцом для ответов и переговоров, что потенциально сэкономит ваше время, поскольку вы будете работать в соответствии с вашими временными рамками.

Причины купить дом с помощью риелтора

  • У вас может не быть знаний о рынке. Главная привлекательность работы с агентом по недвижимости — это его опыт. Покупка дома — одно из самых крупных финансовых вложений, и вам понадобится эксперт, который разбирается во всех тонкостях процесса покупки жилья. Если вы решите купить дом без агента, вам придется потратить некоторое время на самостоятельное исследование.
  • Язык недвижимости сложен. Если вы отказываетесь от работы с агентом покупателя, вы будете нести ответственность за понимание и управление сложной документацией, связанной с покупкой дома.Ошибки могут привести к срыву сделки, а партнерство с агентом гарантирует, что на вашей стороне будет эксперт, который проведет вас через весь процесс.
  • Договариваться о правильной цене и условиях продажи может быть непросто. Агенты служат связующим звеном между вами и продавцами или агентами продавца. Ведение переговоров о покупке дома требует навыков, и решение о том, сколько предложить, является важным шагом при покупке дома. У опытных агентов есть данные о районе и опыт, которые помогут вам найти дома в рамках вашего бюджета и понять, что представляет собой выгодная сделка.

Стоит ли покупать дом без агента по недвижимости?

Если вы решите пойти по пути покупки дома без риелтора, вам нужно будет немного поработать, чтобы подготовиться к процессу покупки дома. Агенты по недвижимости обладают отраслевыми знаниями и опытом для проведения продажи дома, поэтому они могут дать представление о том, чего вам следует ожидать. Они также полезны при осмотре домов, ведении переговоров с продавцом, создании предложения и понимании местного рынка.

Еще одним важным соображением является ваш уровень комфорта при работе с документами, связанными с продажей дома. Работа с агентом по недвижимости может дать вам душевное спокойствие, зная, что на вашей стороне есть профессионал, который понимает все непредвиденные обстоятельства, юридические вопросы и другие мелкие детали, которые вы, возможно, пропустили.

Однако, если вам удобно заниматься этим самостоятельно, вот что вам нужно сделать при покупке дома без риелтора.

Как купить дом без риелтора

1.Поиск подходящего дома для вас

Начните так же, как и при покупке любого дома: изучите местный рынок жилья и сузьте список районов, чтобы найти дома для продажи, соответствующие вашим критериям. Оттуда вы можете начать составлять бюджет того, сколько вы можете себе позволить, и найти дома, которые соответствуют вашему ценовому диапазону.

2. Найдите адвоката по недвижимости

Покупка дома — это инвестиция, поэтому, прежде чем вы зайдете слишком далеко, важно найти и нанять хорошего юриста по недвижимости для работы.Опытный адвокат по недвижимости будет вам полезен, как только вы начнете заниматься оформлением документов и юридическими вопросами покупки дома без риелтора. Кроме того, они помогут вам ориентироваться в документах, разрешать споры и делать осознанный выбор, поэтому вы можете быть уверены, что ваша транзакция будет надежной.

3. Посмотреть дома на продажу

Как только вы найдете дом в Интернете, вы должны увидеть его лично, либо посетив день открытых дверей, либо запланировав экскурсию для просмотра объявления. Вы также должны уточнить у агента по недвижимости, что покупаете дом без агента по недвижимости.Если агент по листингу просит вас подписать какие-либо формы, сначала попросите их просмотреть своего адвоката.

4. Получите предварительное одобрение жилищного кредита

Прежде чем сделать предложение, обязательно получите предварительное одобрение ипотечного кредита у кредитора. В письме с предварительным одобрением указывается сумма, которую вы можете потратить на дом, и дается оценка размера ипотечного кредита, который вы можете взять, и процентной ставки, которую вы можете рассчитывать на выплату. Это также убеждает продавца в том, что вы можете подтвердить свое предложение, что особенно важно при покупке дома без риелтора, так как подтверждает, что вы серьезный и квалифицированный покупатель.

5. Просмотрите информацию о продавце 

Прежде чем с головой погрузиться в предложение, ваш следующий шаг — узнать все, что возможно, о доме. Попросите продавца раскрыть информацию продавца, в которой перечислены любые известные проблемы, такие как повреждение водой, заражение, асбест и другая информация, такая как сервитуты или ремонт. Вы также можете подготовить несколько ключевых вопросов, которые нужно задать при покупке дома, чтобы убедиться, что вы не оставите камня на камне.

6. Сделайте и обсудите предложение

Как только вы найдете подходящий дом, вы захотите сделать предложение.Тем не менее, вы должны проявить должную осмотрительность и просмотреть предложения в вашем регионе, чтобы убедиться, что вы платите справедливую цену. Вам также нужно следить за местным рынком жилья, чтобы определить, покупаете ли вы на рынке покупателя или продавца. Эти фрагменты информации являются ключевыми ориентирами, когда дело доходит до ценообразования вашего предложения.

Агент по листингу также может рассчитывать на получение доли комиссионных, которая обычно достается вашему агенту. Убедитесь, что в вашем предложении указано, что продавцу не нужно будет выплачивать долю комиссии агента покупателя.Это должно быть согласовано в письменной форме и проверено вашим адвокатом. Кроме того, будьте готовы к пересмотру условий и убедитесь, что ваше предложение включает все непредвиденные обстоятельства, которые защитят ваши задатки, если сделка сорвется во время закрытия.

7. Проведение инспекций и оценок

После того, как вы сделаете предложение, вам нужно будет решить две основные задачи — осмотр дома и оценку дома. Вам понадобится агент, присутствующий во время выполнения обеих этих задач; обычно этим занимается агент покупателя.Поскольку у вас нет агента покупателя, вам нужно будет попросить агента по листингу взять на себя дополнительную работу, связанную с домашним инспектором и оценкой. Некоторые могут быть счастливы сделать все возможное, чтобы закрыть сделку, в то время как другие могут потребовать компенсацию или фиксированную плату.

8. Закрыть сделку

Закрытие дела на дому требует оформления большого количества документов, и именно здесь ваш адвокат действительно получает гонорар. Убедитесь, что они просмотрели все контракты и формы. Как только вы закончите, чернила высохнут, и продавец получит средства на покупку, дом ваш.

Примечание. Информация на этой странице не предназначена для юридической консультации. Прежде чем совершить покупку дома без агента, вам следует проконсультироваться с лицензированным и квалифицированным юристом по недвижимости.

Дом не продается — можете ли вы предложить его купить?

На лужайке перед домом нет вывески «Продается» и нет объявлений в Интернете, поэтому можно с уверенностью сказать, что очаровательный дом, который привлек ваше внимание, не продается. Тем не менее, вы не можете не мечтать о том, чтобы когда-нибудь владеть им.Технически его нет на рынке, но это не значит, что вы не можете хотя бы попробовать , чтобы его купить. Худшее, что могут сказать владельцы, это нет, верно?

Вы можете предложить купить дом, который не продается, но приготовьтесь к отказу или, возможно, к тому, что владелец потребует больше, чем оценочная стоимость дома. Но ничто не мешает вам попробовать.

«Если продавец не думал о продаже, он может захотеть больше, чем выдержит рынок, просто потому что… или он может вообще не захотеть продавать», — говорит Лана Лавенбарг , риелтор® из Re/Max Ideal Брокеры в Грантс-Пасс, Орегон.«Лучший способ — спросить».

Как разместить предложение о доме, который не продается

Во-первых, вы должны попытаться выяснить, почему недвижимость не выставлена ​​на продажу; это поможет вам адаптировать ваше предложение к ситуации.

Например, если недвижимость ранее была выставлена ​​на продажу, но срок ее действия истек или ее отозвали, это может означать, что владелец был недоволен агентом по продаже или реакцией рынка, или планы владельца изменились. В этом случае владелец может быть более открыт для предложений.Вы можете либо обратиться к владельцу напрямую, либо нанять агента по недвижимости, чтобы он связался с владельцем от вашего имени.

Однако, если недвижимость свободна, вам или вашему агенту по недвижимости может потребоваться дополнительная работа, чтобы найти владельца и определить, можно ли вообще продать недвижимость. Дом может быть лишен права выкупа, осужден или ожидает судебного разбирательства — все ситуации, которые могут повлиять на возможность продажи дома или нет.

Но если вы определили, что слепое предложение может повлиять на домовладельцев, подумайте дважды, прежде чем напрямую обращаться к ним с холодным письмом.

«Большинство писем, отправляемых по почте, игнорируются», — говорит Кэтрин Бишоп , риелтор компании Keller Williams Realty в Студио-Сити, Калифорния. «Вы конкурируете со всеми кампаниями с письмами «мы купим ваш уродливый дом», которые продавцы выбрасывают».

Вместо этого она рекомендует вам попросить вашего агента по недвижимости представить специальное предложение в письменной форме с письмом, объясняющим, почему вы хотите купить их дом.

Конечно, предлагая дом, который вы видели только с улицы, вы можете пропустить важный ремонт, который необходимо сделать.Возможно, дому нужна новая крыша или в ванной внизу есть неприятный случай черной плесени, которую необходимо искоренить. Самый большой риск — предложить слишком много денег за дом, в котором есть серьезные проблемы.

«Когда я делаю предложение о доме, который не выставлен на продажу, я всегда рекомендую покупателю включить в него оценку на случай непредвиденных обстоятельств», — говорит Бишоп.

Будьте готовы к отказу

Все имеет свою цену, но когда дело доходит до домов и сентиментальных связей людей с ними, иногда деньги не могут конкурировать.Некоторым не хватит денег, чтобы передать ключи от своего имущества.

Брюс Эйлион , агент по недвижимости и поверенный из Re/Max Town and Country в Атланте, представлял интересы покупателя, который положил глаз на участок земли и дал Эйлиону все необходимое, чтобы получить землю, но хозяина нельзя было переубедить.

«Он заставил меня доставить контракт без цены и карт-бланш, при условии должной осмотрительности», — говорит Эйлион. «Это было отклонено».

Поэтому, когда вы делаете предложение о доме, который не продается, делайте это уверенно, но будьте готовы к тому, что домовладелец скажет «нет».

Если вам нужна недвижимость, которой нет на рынке, не помешает ее приобрести. В конце концов, вы никогда не узнаете, если никогда не попробуете.

Покупка дома в Калифорнии без агента по недвижимости

Многие покупатели жилья в Калифорнии рассматривают возможность самостоятельной покупки дома без помощи агента по недвижимости. Сегодня мы рассмотрим плюсы и минусы покупки дома в Калифорнии без риэлтора, а также то, что именно эти специалисты по жилищному строительству делают для своих клиентов.

Чем занимаются агенты по недвижимости в Калифорнии?

Давайте начнем с распространенного вопроса среди тех, кто впервые покупает дом: нужно ли мне обращаться к агенту по недвижимости при покупке дома в Калифорнии?

Нет. Вы не обязаны работать с агентом. Нет закона, согласно которому покупатели жилья в Калифорнии должны быть представлены специалистом по недвижимости во время сделки купли-продажи. На самом деле, многие люди предпочитают покупать дом самостоятельно, без агента — и по разным причинам.

Но работа с опытным агентом имеет ряд существенных преимуществ. Как покупатель дома, вы должны тщательно рассмотреть эти преимущества, прежде чем принимать решение.

Преимущества использования агента по недвижимости включают в себя:

  • Вам будет легче найти дом. Агенты по закупкам очень хорошо умеют прислушиваться к тому, что их клиенты хотят от дома, и сосредотачиваться на целевом районе, чтобы найти подходящую недвижимость. Это может сэкономить ваше время и энергию.
  • Вы увидите весь рынок. Некоторые продавцы выставляют свои дома на популярных сайтах, таких как Realtor.com и Zillow. Другие могут пропустить эти сайты и использовать только службу множественных списков (MLS). Когда вы работаете с агентом по недвижимости, вы сможете увидеть списки MLS, которые вы могли упустить из виду при покупке самостоятельно. Вы также можете узнать о домах с номерами или , которые появятся на рынке, что даст вам преимущество перед другими покупателями.
  • Вы сделаете более выгодное предложение. Предложение о покупке — один из самых важных шагов в процессе покупки дома, если не самый важный. Ваш агент по недвижимости в Калифорнии поможет вам определить разумную сумму предложения, исходя из последних продаж в этом районе и текущих рыночных условий. От этого может зависеть, будет ли ваше предложение принято или отклонено.
  • Вы избежите ошибок в контрактах. Договор купли-продажи недвижимости является важным документом, который прокладывает путь для остальной части сделки.Он включает в себя цену покупки, условия продажи, дату закрытия и многое другое. Это также может дать вам юридическую основу для отказа от сделки при определенных условиях. Агент по недвижимости может помочь вам заполнить этот и другие документы правильно и в полной мере.

Покупка дома без агента

При покупке дома в Калифорнии без агента вам придется сделать все вышеперечисленное самостоятельно — и даже больше.

  • Вам нужно будет найти недвижимость, отвечающую всем вашим требованиям.
  • Вам придется проанализировать рыночные условия, чтобы убедиться, что цена, запрашиваемая продавцом, является разумной.
  • Вам нужно составить предложение о покупке со всеми необходимыми непредвиденными обстоятельствами.
  • Вам придется договариваться с продавцами, если они не примут ваше первое предложение.

И это не говоря уже обо всех деталях, которые необходимо урегулировать в процессе условного депонирования до окончательного закрытия.

Если вам удобно справляться с этими вещами самостоятельно — и в то же время не отставать от требований вашей повседневной жизни — тогда вы можете быть тем человеком, который может купить дом в Калифорнии без агента по недвижимости.Но если что-то из этого кажется пугающим или незнакомым, вам следует серьезно подумать о работе с агентом.

Продавец обычно платит комиссионные

Также важно понимать, что в Калифорнии обычно продавец платит комиссионные агенту по недвижимости. Хотя нет закона, согласно которому требует этого, обычный обычай в штате заключается в том, что продавец платит комиссию листинговому агенту, и эта комиссия делится с представителем покупателя по недвижимости.Иногда соотношение 50/50, но может быть и больше, и меньше.

Ключевым моментом здесь является то, что покупатели жилья могут получить профессиональное представительство, не платя за это напрямую . Это должно быть важным соображением для тех, кто думает о покупке дома в Калифорнии без агента по недвижимости.

Получить предварительное одобрение на получение кредита: В наши дни многие агенты предпочитают работать с покупателями жилья, у которых уже есть финансирование. Итак, если вы планируете использовать ипотечный кредит для финансирования своей покупки, вам нужно предварительно получить одобрение на получение кредита, прежде чем искать агента.Мы можем помочь. Свяжитесь с нашими сотрудниками по любым вопросам, которые у вас есть, или чтобы начать процесс предварительного одобрения.

5 шагов для покупки дома без риэлтора

Было время, когда потенциальные покупатели жилья не рассматривали покупку дом без агента по недвижимости на их стороне. Времена изменились. Спасибо в часть многочисленных ресурсов, доступных в Интернете, многие покупатели на дому отказываясь от помощи агента по недвижимости, и исследуют, посещая и торги по домам все самостоятельно.

Если вы планируете построить новый дом, есть возможность оформить сделку без помощи риелтора. Читайте дальше, чтобы узнать, что нужно, чтобы купить новый дом без профессионала в сфере недвижимости, представляющего вас.

1. Исследования

Покупка дома требует много исследований. Для новостроек в г. В частности, вам нужно будет изучить стили дома, доступность, цены, места застройки, репутация и качество застройщика, ставки по ипотечным кредитам и варианты, по крайней мере.

Национальная ассоциация домостроителей (NAHB) советует с самого начала уделить время изучению: «Вы Вы должны делать покупки для вашего строителя так же тщательно, как вы делаете покупки для своего дома. Будь то вы покупаете квартиру, таунхаус, дом в микрорайоне или построенный по индивидуальному проекту дом, вы хотите знать, что вы покупаете дом хорошего качества от уважаемый застройщик».

Если вы из тех, кто не возражает против такого рода исследований и продолжает их, когда возникают вопросы, требующие дополнительных исследований, у вас есть хорошая основа для покупки дома без агента по недвижимости.

2. Связь

Будьте готовы много общаться, если покупаете дом без риелтора. В дополнение к большому количеству вопросов к застройщику, вам нужно будет поговорить с ипотечными или строительными кредиторами, жилищными инспекторами, агентством по титулу и, возможно, с адвокатом по недвижимости, и это лишь некоторые из них. Недостаточно просто задавать вопросы или следовать указаниям, вам нужно знать, какие вопросы задавать, понимать ответы и понимать, что это значит для вас.

В зависимости от того, проектируете ли вы дом по индивидуальному заказу или покупаете недавно построенный дом, у вас будет еще больше вопросов, и вы можете ожидать много общения со строителем. Если вам нравится узнавать о новых вещах, разговаривать с людьми и анализировать свои варианты, это может быть отличным опытом обучения.

«Закрытие дома может быть очень стрессовое время для покупателей», — говорит Тери Уилбер, специалист по работе с клиентами. координатор Grenadier Homes в Далласе, штат Техас. «Связь с  консультант по продажам и строитель — это ключевой фактор, помогающий упростить беспокойство.Когда покупатель информируется на протяжении всего процесса, стресс снижается. значительно снижается.»

3. Переговоры

Переговоры о цене продажи, пожалуй, самая известная из операций риелтора. Сервисы. Если вы считаете, что при покупке новостройки не нужно договариваться дома, подумай еще раз. При продаже дома всегда есть место для переговоров. Строители, как правило, не снижают продажную цену, потому что это создает прецедент для сделать то же самое для будущих покупателей, но с ними часто можно договориться «в задней части.Застройщик может быть готов оплатить расходы на закрытие или добавьте обновления или дополнения бесплатно, чтобы сделать продажу.

Вам не нужно быть профессионалом в дебатах, чтобы вести переговоры о продаже дома, но это помогает иметь уверенность, чтобы просить о повышении или о сделках, а также знать, когда принять предложение или отказаться.

4. Организация

Продажа дома сопровождается большим количеством документов. Вы должны отслеживать контракт на строительство или продажу, а также различные сроки на протяжении всего процесса: профессиональные услуги для планирования и обновления, варианты и заказы на изменение для отслеживания и управления.Это даже не включает все документы и запросы, которые вы будете получать от кредитора!

Достаточно ли вы хорошо организованы, чтобы не отставать от сроков и сроков выполнения, отвечать на звонки, когда это необходимо, встречаться с поставщиками услуг, планировать проверки и знать, что должно произойти и когда нужно продвигать транзакцию? Если это так, то вы, безусловно, можете продолжать многие части сделки с недвижимостью. Если нет, наймите агента по недвижимости, чтобы он сделал это за вас.

5. Внимание к деталям

Как дела с мелким шрифтом? Контракты на покупку жилья в значительной степени совсем мелкий шрифт. В то время как существующие договоры купли-продажи жилья обычно стандарт, это не всегда так со строителями. У каждого застройщика может быть свой собственный договор и способ подачи информации. Вы должны уметь читать через эту информацию, переварите ее и поймите, что она значит для вас.

В контрактах

будут указаны такие вещи, как цена продажи и любые улучшения или специальные условия, о которых вы договорились, дата закрытия и требования закрытия (включая любые деньги, которые вы должны будете внести для закрытия), а также любые ковенанты или ограничения в отношении собственности, среди прочих.Вам также необходимо прочитать документы от кредитора, которые содержат информацию о вашей ипотечной ставке, сумме кредита и условиях платежа. У вас также будут документы для рассмотрения и подписания от вашей страховой компании.

Ознакомьтесь с дополнительными советами по покупке жилья на NewHomeSource.com

Исследуйте NewHomeSource, чтобы узнать больше статей о покупке жилья совет. Найдите информацию о работе со строителями, финансировании вашего нового дома, советы по переезду и многое другое!

Лия Хассанали (Liyya Hassanali) — менеджер проектов и специалист по контент-стратегии в Kinship Design Marketing, бутик-агентстве, которое предоставляет маркетинговые стратегии и контент для архитекторов, дизайнеров интерьеров и ландшафтных дизайнеров.Она является ветераном индустрии маркетинга и рекламы с более чем 15-летним стажем, тесно сотрудничая со своими клиентами, чтобы предоставить письменный контент, который соответствует их маркетинговым целям и приносит результаты.

Лия увлечена дизайном и декором дома и признается, что является зависимой от HGTV и Pinterest. Когда она не предоставляет услуги по написанию контента для своих клиентов, ее можно найти на сайтах, посвященных домашнему декору, или когда она проводит время со своей семьей.

6 секретов, как выгодно купить дом

Покупка дома — самая крупная финансовая сделка, которую когда-либо совершает большинство людей.И поскольку вы можете купить только один дом за свою жизнь, есть риск, что вы совершите много ошибок.

Кроме того, большинство людей, с которыми вы будете иметь дело в процессе покупки жилья, будут более опытными, чем вы. Есть опасность, что они воспользуются вашим невежеством.

Итак, вот шесть способов стать опытным покупателем жилья. Эти советы помогут вам найти дом, который подходит именно вам, избегая при этом распространенных ошибок, и при этом могут сэкономить вам тысячи долларов.

1) Покупайте дом только в том случае, если вы планируете жить в нем долгое время

(Эд Суоминен)

Многие люди хотят как можно быстрее купить дом, потому что считают, что платить за аренду — это «выбрасывать деньги на ветер». Но слишком быстрая покупка дома может оказаться еще большей финансовой ошибкой, чем его полное отсутствие.

Начнем с того, что идея о том, что аренда — это выбрасывание денег, немного ошибочна. Почти каждому необходимо взять ипотечный кредит, чтобы покрыть стоимость своего первого дома.И в первые несколько лет 30-летней ипотеки лишь небольшая часть каждого платежа идет на погашение основного долга. Большая часть денег идет на выплату процентов, которые по сути являются «арендной платой», которую вы платите банку за использование их денег. Платить «арендную плату» банку не менее расточительно, чем платить арендную плату домовладельцу.

Что еще более важно, продажа дома и покупка другого — дорогостоящий процесс, обычно стоящий от 6 до 10 процентов от стоимости дома. Таким образом, если вы покупаете дом, а через пару лет вам нужно его продать, эти транзакционные издержки сведут на нет весь капитал, который вы могли накопить.

Таким образом, вам следует покупать только в том случае, если вы планируете жить в одном и том же доме в течение пяти или более лет. Если вы ожидаете, что в ближайшие несколько лет вам понадобится другой дом — потому что вы можете переехать в другой город по работе, вам понадобится дом побольше для размещения растущей семьи или вы просто не знаете, какой дом дом, который вам понадобится через несколько лет — лучше продолжать снимать, пока вы не будете готовы обустроиться.

2) Не торопитесь покупать дом

Когда дело доходит до покупки дома, поспешность приводит к потерям.(Гай Си)

После того, как вы приняли решение о покупке, важно не торопить процесс поиска дома. «Когда у меня были клиенты, заключавшие сделки с недвижимостью, о которых они сожалели, они почти всегда совпадали с нехваткой времени», — сказал Зак Тойч, консультант по личным финансам из Вашингтона, округ Колумбия, в интервью 2014 года. «Вы почти всегда переплачиваете по сравнению с тем, что заплатили бы, если бы придерживались более осторожного графика».

Это означает, что при переезде в новый город вам следует подумать об аренде на несколько месяцев, пока вы ищете постоянное жилье.Хотя платить арендную плату, когда вы могли бы построить собственный капитал, может показаться пустой тратой денег, сумма, которую вы переплачиваете из-за поспешной покупки, или стоимость повторного переезда после покупки дома, который не соответствует вашим потребностям, может превзойти ваши расходы. стоимость аренды за несколько месяцев.

3) Тщательно выбирайте риэлтора

Теоретически вы можете купить дом без агента по недвижимости, но для большинства покупателей имеет смысл нанять профессионала, который проведет вас через весь процесс. Многие покупатели находят риелторов, обращаясь к друзьям и родственникам за рекомендациями.Вы также можете найти риэлтора через онлайн-каталог.

Независимо от того, как вы находите потенциальных риелторов, важно запрашивать рекомендации. Лучший признак того, будет ли риелтор служить вам хорошо, — это то, были ли его прошлые клиенты довольны их услугами.

При оценке агентов по недвижимости важно помнить, что их стимулы не совпадают с вашими собственными приоритетами как покупателя. Вы хотите лучший дом по самой низкой цене — и вы, возможно, будете готовы довольно долго ждать подходящей сделки.Напротив, агенты зарабатывают больше денег, когда они могут заключать сделки как можно быстрее, и они зарабатывают больше денег, когда их клиенты тратят больше.

Национальная ассоциация риэлторов имеет этический кодекс, который обязывает ее членов защищать интересы своих членов, поэтому теоретически такой конфликт интересов не должен иметь значения. Но, конечно, некоторые агенты более этичны и добросовестны, чем другие.

«Одним из признаков того, что человек имеет дело с хорошим риелтором, является то, что он готов сделать предложение, и риэлтор побуждает его подумать о том, находится ли эта недвижимость в плохом состоянии или по завышенной цене», — сказал мне Тойч.«Это хороший показатель, если ваш риелтор готов нажать на тормоз вместо газа».

Агентам платят независимо от того, заключают ли их клиенты хорошие сделки. Действительно, если покупатель переплачивает, его агент фактически получает немного большую комиссию. Но хороший агент по недвижимости все же посоветует проявлять осторожность, если он чувствует, что покупатель предлагает за дом больше, чем он стоит, или упускает из виду серьезные недостатки.

Поэтому, когда вы выбираете риелтора, хорошо бы спросить предыдущих клиентов, как часто он предупреждал их не делать предложения о недвижимости.Если потенциальный риэлтор регулярно побуждает клиентов искать более выгодную сделку, это хороший знак. С другой стороны, если покупатели говорят, что они чувствовали давление, чтобы сделать предложение по каждой недвижимости, которую они видели, это признак того, что агент может не заботиться об интересах клиентов.

4) Установите бюджет и придерживайтесь его

Вам, наверное, не нужен такой большой дом. (Кей Генслер)

Покупка дома — увлекательное занятие, и возникает естественное искушение купить самый большой дом, который вы можете — едва — позволить себе.Но Тойч сказал мне, что большинство людей в долгосрочной перспективе будут счастливее, если купят дом дешевле, чем максимальная сумма, которую им ссудит банк.

Мало что может вызвать больший стресс, чем владение домом, который вы едва можете себе позволить. Это может уберечь вас от финансового краха на одно увольнение или неотложную медицинскую помощь. Это также может ограничить вашу свободу устроиться на более полезную, но менее прибыльную работу, начать собственное дело или сократить часы работы, чтобы проводить больше времени с близкими.

Поэтому важно решить, сколько вы готовы потратить, а затем отказаться от превышения этой суммы.По словам Тойча, один из способов сделать это — установить для себя ограничение в процессе предварительного одобрения ипотеки. По его словам, вместо того, чтобы получать предварительное одобрение на максимальную сумму, которую банк готов предоставить, вы можете запросить предварительное одобрение только на ту сумму, которую планируете потратить.

Получив этот документ на руки, покажите его своему риелтору — и не упоминайте, что вы могли получить предварительное одобрение на большую сумму. Если вы пытаетесь купить дом менее чем за 400 000 долларов, но ваш риелтор знает, что банк готов предоставить вам кредит в размере 600 000 долларов, он может посоветовать вам рассмотреть возможность покупки домов дороже установленной вами цены.С другой стороны, если ваш риэлтор знает, что вы предварительно одобрены только на 400 000 долларов, он покажет вам только дома ниже этого лимита.

Это также может дать вам больше рычагов влияния в переговорах между вашим агентом и продавцом. Очевидно, что со стороны вашего риэлтора было бы неэтично говорить агенту с другой стороны стола, что вы можете позволить себе платить больше. Тем не менее, ваш риелтор не может быть великим блефом. Когда он говорит агенту продавца, что вы больше не можете платить, он будет более убедительным, если действительно поверит в это.

Вы всегда можете вернуться в банк и запросить предварительное одобрение на более высокую сумму, если вы обнаружите, что более низкий потолок является сдерживающим фактором. Но необходимость сделать этот дополнительный шаг поможет уберечь вас от импульсивной покупки, о которой вы можете потом пожалеть.

5) Выберите себе инспектора

(том)

После того, как вы сделали предложение о доме и оно было принято продавцом, следующим шагом будет проверка дома на наличие таких проблем, как протечки, термиты или плесень.Большинство агентов по недвижимости предложат связать покупателя с инспектором. Но вообще лучше выбирать инспектора самостоятельно.

В конце процесса поиска дома проходит инспекция. Если инспектор не обнаружит никаких проблем, сделка состоится, и агент получит свою комиссию. С другой стороны, если инспектор найдет проблемы, это будет означать дополнительную работу для агента. Как минимум, это будет означать дополнительный раунд переговоров, чтобы заставить продавца компенсировать покупателю проблемы.Если обнаружатся особенно серьезные проблемы, вся сделка может сорваться, а значит, процесс поиска дома придется начинать заново.

Так что, хотя в интересах покупателя выбрать опытного и агрессивного инспектора, агенту по недвижимости лучше иметь инспектора, который не так привередлив. Хотя немногие агенты по недвижимости намеренно порекомендуют некомпетентного инспектора, вы можете получить более тщательную проверку, если отклоните рекомендацию своего агента и выберете инспектора на основе собственного независимого исследования.

6) Рассмотрите возможность использования Redfin вместо обычного агента

(Тимоти Б. Ли)

Агенты по недвижимости выполняют множество полезных услуг, включая консультирование клиента о состоянии рынка, помощь клиенту в просмотре домов для продажи, написание предложений, ведение переговоров с продавцами и сопровождение покупателя при оформлении документов на покупку.

Традиционные услуги в сфере недвижимости очень персонализированы. Агент часто возит покупателя по городу, показывая районы, отвечающие его критериям, и объясняя тонкости местного рынка.Традиционный риелтор будет служить единым контактным лицом на каждом этапе процесса покупки дома, от первоначального сравнения покупок до подписания контракта.

Этот подход хорошо работает для многих покупателей. Но другие предпочитают более самостоятельный подход. И для них хорошим вариантом может стать онлайн-риелтор Redfin.

Redfin выполняет те же основные действия, что и обычный агент покупателя. Наемный агент Redfin покажет вам дома, напишет предложения и проведет переговоры с продавцами от вашего имени.Но Redfin использует командный подход, при котором разные функции выполняются разными агентами. А модель Redfin зависит от большей инициативы клиентов.

«Redfin идеально подходил для таких людей, как я, потому что с ним было очень легко оставаться организованным и не сбиться с пути», — сказала Эдриэнн Олдридж в 2014 году, через несколько месяцев после того, как она купила дом в районе Портленда. «Их агенты очень хорошо осведомлены и отзывчивы, но они не собираются помогать вам в поиске домов для просмотра.»

Одним из традиционных преимуществ Redfin было то, что компания предлагала покупателям большие скидки. Традиционно агент покупателя получает 3-процентную скидку с продажной цены — это означает, что ваш агент получает около 12 000 долларов, если вы покупаете дом за 400 000 долларов. В прошлом Redfin возвращала покупателям половину этой комиссии.

Но в последние годы Redfin стал больше похож на обычного риелтора. Теперь он предлагает более обширный и персонализированный сервис. Это означало меньшие скидки.

Например, еще в 2014 году Redfin предлагал скидку в размере 3300 долларов США покупателям, покупающим дом стоимостью 400 000 долларов США в Вашингтоне, округ Колумбия. Сегодня скидка сократилась до 1800 долларов. На дом стоимостью 800 000 долларов скидка Redfin сократилась с 8 600 долларов в 2014 году до 4 800 долларов сегодня.

Итак, если вас пугает идея поиска недвижимости в Интернете или вы хотите, чтобы единый контактный центр шаг за шагом провел вас через процесс покупки дома, традиционный риелтор может стоить дополнительных денег. Традиционный риелтор также является хорошим выбором, если вы покупаете в сжатые сроки или вы настроены на покупку в конкретном районе с высоким спросом.

Но если вы готовы набраться терпения и спокойно ищете что-то в Интернете, Redfin может сэкономить вам немного денег.


Можете ли вы действительно продать свой дом без агента по недвижимости?

В связи с тем, что цены на жилье сегодня продолжают расти, все больше и больше владельцев задаются вопросом, имеет ли смысл продавать без использования агента, чтобы сэкономить на комиссионных за продажу. Хотя продажа дома без агента по недвижимости требует некоторого времени и усилий, это определенно можно сделать.

В этой статье мы начнем с обсуждения плюсов и минусов отказа от услуг агента по недвижимости. Затем мы объясним шаги, которые необходимо выполнить, чтобы продать свой дом без агента по недвижимости, в том числе, как определить правильную запрашиваемую цену и некоторые из лучших веб-сайтов для самостоятельной продажи вашего дома.


Еда на вынос

  • Три причины для продажи дома без агента по недвижимости: экономия на комиссионных за продажу, больший контроль над сделкой и конфиденциальность сделки.
  • Потенциальные недостатки продажи без агента по недвижимости включают неверную оценку дома и необходимость вести переговоры самостоятельно.
  • Пять шагов к продаже дома без агента: определение рыночной стоимости, подготовка недвижимости к продаже, маркетинг дома, переговоры о покупке и продаже и управление закрытием сделки.

 

 

Преимущества продажи дома без агента по недвижимости

Давайте начнем с рассмотрения некоторых потенциальных преимуществ отказа от обращения к агенту по недвижимости при продаже дома:

1.Экономьте деньги

Для большинства людей самым большим преимуществом оформления FSBO (продажа владельцем) является экономия денег за счет отсутствия необходимости платить комиссию за продажу.

Комиссия за продажу недвижимости обычно составляет процент от продажной цены дома. Например, если дом продается за 300 000 долларов, а комиссия с продажи составляет 6%, продавец платит комиссию агенту по недвижимости в размере 18 000 долларов.

Согласно Realtor.com, комиссия делится между агентом покупателя и агентом продавца.Конечно, если вы продаете свой дом без помощи агента по недвижимости, вы все равно можете согласиться «сотрудничать» с агентом по недвижимости.

Агент покупателя, который приводит готового, готового и способного покупателя, как правило, будет рад получить комиссию с продаж в размере 3%, что означает, что продавец в этом примере все равно сэкономит 9000 долларов США на комиссии с продаж.

2. Больше контроля

Продажа без агента по недвижимости также может дать вам больший контроль над всем процессом продажи, начиная с того момента, когда дом будет выставлен на продажу, до дня, когда закрывается условное депонирование и покупатель получает ключи.

Например, вы можете контролировать цену, указанную в листинге, изучив последние данные о продажах в Интернете или наняв оценщика, который поможет определить реальную рыночную стоимость недвижимости. Для сравнения, агент по недвижимости может предложить вам «конкурентоспособную» цену на дом, чтобы агент быстрее получил комиссию за продажу.

У вас также больше контроля над расписанием показов и проведением дней открытых дверей. Если у вас есть сдаваемая в аренду недвижимость, занятая арендаторами, показы агентом по недвижимости могут быть чрезвычайно разрушительными для арендатора и даже могут дать арендатору повод расторгнуть договор аренды, если его права будут нарушены.

3. Повышенная конфиденциальность

В течение 1 рабочего дня после публичного размещения собственности согласно Политике сотрудничества MLS брокер по листингу должен представить листинг в MLS (служба множественного листинга). Как только недвижимость появляется в MLS, любой, у кого есть доступ к MLS или веб-сайтам синдицированных списков, таким как Realtor.com, может узнать все, что нужно знать о вашем доме.

В некоторых случаях хорошей маркетинговой стратегией может быть информирование как можно большего числа людей о том, что дом продается, например, когда вы продаете основное место жительства людям, которые хотят купить собственный дом.

Но некоторые продавцы могут предпочесть продавать без листинга в обмен на большую конфиденциальность и безопасность. Например, если вы владеете арендуемой недвижимостью, вы можете сосредоточить свой маркетинг на других инвесторах в недвижимость, а не иметь дело с непродуктивными запросами от широкой публики или звонками от агентов по недвижимости, которые видели дом на MLS.

 

Как продать дом без агента по недвижимости

Вот основные шаги, которые необходимо выполнить, чтобы продать дом без агента по недвижимости, а также некоторые из лучших способов выставить свой дом на продажу без агента по недвижимости.

1. Определить рыночную стоимость

Определение правильной рыночной стоимости вашего дома является ключевым шагом для продажи без агента. Слишком высокая цена может привести к тому, что ваше объявление застрянет на рынке в течение нескольких месяцев, в то время как случайно заниженная цена вашего дома — это все равно, что оставить деньги на столе.

Вот несколько основных способов определения рыночной стоимости дома:

  • Заказать оценку у лицензированного оценщика недвижимости. Оценка дома обычно стоит от 300 до 425 долларов за дом на одну семью.Страница поиска оценщика на Realtor.com и обращение к торговому представителю в местной титульной компании за рекомендацией — это два способа найти профессионального оценщика.
  • Попросите агента по недвижимости провести сравнительный анализ рынка. Также известный как CMA, большинство агентов по недвижимости более чем готовы вытягивать комиссионные за продажи и составлять CMA бесплатно, чтобы помочь оценить стоимость вашего дома. Даже если вы не укажете им свой дом, агент может получить предложения от потенциальных покупателей, которых он представляет.
  • Используйте онлайн-инструменты, чтобы проверить последние распродажи и активные цены. Хорошими источниками для просмотра списков недвижимости и изучения тенденций продаж являются Realtor.com, Redfin, Trulia, Zillow и Roofstock. Композиции, которые больше всего похожи на продаваемый дом, как правило, лучше всего использовать. Обязательно учитывайте такие факторы, как площадь, количество комнат, состояние недвижимости, дата строительства и размер участка.

2. Подготовка собственности

Покупатели, ищущие основное место жительства, как правило, более субъективны, чем инвесторы, которые больше всего озабочены расчетами.

Если вы продаете свой дом жильцу-владельцу, будьте готовы сделать любой необходимый ремонт, перекрасить каждую комнату в современные дизайнерские цвета, навести порядок, переместив лишнюю мебель и коробки на хранение за пределами участка, а также профессионально очистить и дезодорировать дом. .

С другой стороны, если вы продаете свой дом для сдачи в аренду, ваша подготовительная работа будет несколько иной. Инвестор по-прежнему будет ожидать, что дом будет в хорошем состоянии, но он будет так же заинтересован в понимании потенциальной рентабельности инвестиций.

Потратьте немного времени и соберите папку покупателя с такими документами, как договор аренды с арендатором, ведомость арендной платы и копии счетов за недавний капитальный ремонт. Если вы используете бесплатное программное обеспечение для финансирования аренды недвижимости, такое как Stessa, распечатайте финансовые отчеты за прошлый год и с начала года, такие как отчет о прибылях и убытках и отчет о чистом движении денежных средств.

3. Выставить свой дом на продажу

Есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы выставить наш дом на продажу, включая проверенные временем задачи, такие как установка вывески «Продается», найм кого-то для разработки рекламного флаера, который можно распечатать или отправить по электронной почте, и создание бесплатный веб-сайт недвижимости с помощью конструктора веб-сайтов, такого как Weebly или Wix.

Большинство покупателей используют онлайн-ресурсы при покупке дома, а это означает, что как никогда важно продавать свой дом через Интернет. Некоторые из лучших веб-сайтов для выставления дома на продажу без агента включают Zillow, Redfin, Trulia, FSBO.com и даже Craigslist.

Еще одно хорошее место для выставления дома на продажу в Интернете — Roofstock Marketplace. Продавцы платят только 3% комиссионных за продажу или 2500 долларов США, в зависимости от того, что больше, на Roofstock, и вы можете выставить на продажу дом на одну семью или небольшой многоквартирный дом, даже если дом никогда раньше не использовался в качестве сдаваемой в аренду недвижимости.

Roofstock имеет глобальную сеть покупателей и продавцов, которые всегда в поиске хорошей недвижимости для сдачи в аренду. На самом деле, менее чем за 6 лет Roofstock заключил сделки по аренде на одну семью (SFR) на сумму более 4 миллиардов долларов.

4. Заключить договор

Отказ от использования агента по недвижимости для продажи вашего дома означает, что вы должны быть готовы к переговорам с потенциальным покупателем или агентом по недвижимости покупателя. Агенты обязаны относиться к широкой публике справедливо и профессионально, даже если человек, с которым они имеют дело, не является их клиентом, но вы все равно можете сохранять бдительность.

Если покупатель пытается снизить цену, сделав предложение ниже запрашиваемой вами цены, или просит бесчисленные непредвиденные расходы и помощь в закрытии, вы можете делать встречные предложения до тех пор, пока не придете к соглашению.

Соглашение о купле-продаже должно включать все детали сделки, включая сумму задатка, покупную цену и первоначальный взнос, непредвиденные обстоятельства, такие как оценка и осмотр, любые заключительные уступки, сделанные продавцом, а также дату и место закрытия.

Обычно договор купли-продажи недвижимости для конкретного штата можно получить у местного юриста по недвижимости. Если вы продаете на Roofstock, вы можете управлять предложениями полностью онлайн, и команда Roofstock поможет с контрактом, как только вы примете победителя торгов.

5. Управление закрытием

В каждом штате есть определенный юридический процесс для закрытия сделок с недвижимостью. В некоторых штатах при заключении сделки требуется адвокат по недвижимости, в то время как в других штатах используется компания условного депонирования / титула или их комбинация.

Согласно компании Stewart Title Guaranty, закрытие сделки с недвижимостью осуществляется в соответствии со следующими основными этапами:

После подписания договора купли-продажи копия доставляется агенту условного депонирования, обычно с внесением задатка. Публичные записи ищут такие документы, как документы, ипотечные кредиты и залоговые права, проверяется законный владелец имущества и определяются любые долги перед имуществом.

Агент условного депонирования изучает инструкции и требования кредитора (если покупка финансируется), собирает все юридические и кредитные документы, готовит заключительные заявления и составляет график закрытия.

Продавец подписывает акт и заключительное заявление под присягой, покупатель подписывает новую записку и ипотеку, любой существующий кредит выплачивается, и все стороны получают деньги, включая продавца, адвокатов и агентов по недвижимости. Сделка регистрируется в округе, где находится недвижимость, и полисы титульного страхования отправляются новому кредитору и покупателю.

 

Компании, покупающие дома за наличные

Другой вариант продажи дома без агента по недвижимости — это продажа через iBuyer.iBuyers, также известный как Instant Buyer, может быть хорошим вариантом для продавцов, которые не хотят иметь дело с хлопотами обычного процесса продаж, такими как ремонт, проведение дней открытых дверей или обсуждение договора купли-продажи.

Продать iBuyer за наличные можно всего за несколько простых шагов:

  • Отправьте адрес своей собственности онлайн или позвонив в iBuyer.
  • Получите предложение наличными в течение 1-2 рабочих дней.
  • Назначьте время для осмотра вашего дома компанией iBuyer.
  • Просмотрите и примите окончательное предложение или выберите другой способ продажи дома.
  • Закрыть и получить наличные в течение 10-14 рабочих дней.

Чтобы узнать больше о том, как продать свой дом за наличные, посетите раздел Предложения Roofstock.

 

Заключительные мысли

Продажа вашего дома без агента может быть хорошим способом сэкономить деньги на комиссионных за продажу и иметь больший контроль над сделкой. Но продажа дома самостоятельно потребует времени, усилий и работы.Владельцы недвижимости, которые продают недвижимость без агента по листингу, должны обязательно тщательно изучить местный рынок, чтобы установить правильную запрашиваемую цену, выбрать правильные места для рекламы и быть готовыми к переговорам, когда появится подходящий покупатель.

 

Как оформить продажу владельцем в Нью-Джерси [Без риелтора]

Процесс продажи владельцем в Нью-Джерси может сэкономить тысячи на комиссионных, дать вам контроль и конфиденциальность, а также быстро выйти на рынок. Интернет-инструменты делают это возможным , , но будьте готовы потратить время и силы. Вы готовы «продать свой дом без риелтора в Нью-Джерси»?

В этом блоге рассказывается, как оформить продажу от собственника (FSBO) в Нью-Джерси. Читайте дальше, чтобы узнать, что вам нужно сделать, чтобы подготовиться, методы для квалификации покупателей, контракты на продажу по контрактам владельцев штата Нью-Джерси, этапы продажи и процедуры закрытия. Продажа дома владельцем в Нью-Джерси может быть успешной при наличии правильной стратегии и знаний.

Позвоните нам по телефону 201-389-8275 или посетите страницу «Свяжитесь с нами», чтобы получить квалифицированную юридическую помощь от контракта до закрытия.

Шаг 1: Подготовка к продаже

Капитальный ремонт

Устранение крупных дефектов до продажи во избежание задержек.

Покупатели, обнаружившие существенные дефекты во время проверки, скорее всего, потребуют от вас ремонта, отмены продажи или снижения цены. Кредиторы и муниципальные инспекторы иногда настаивают на устранении серьезных проблем.

Примеры капитального ремонта:

  • Электропроводка и электрика. Выключатели с двойным отводом, отсутствие прерывателя цепи замыкания на землю («GFCI») вблизи воды, выключатели без маркировки и опасность возгорания (в частности, панели Federal Pacific).
  • Крыша. Утечка, плохой дренаж, чрезмерный износ, запруды, отсутствие черепицы и запруды, проблемы с дымоходом и неправильная гидроизоляция.
  • Механические, водопроводные, ОВКВ.  Центральное кондиционирование, печь, водонагреватель, водоотливной насос, септики, трубы.
  • Экологические проблемы. Плесень, радон, асбест, угарный газ, загрязнение почвы и подземные резервуары.
  • Фонд. Признаки дефектов фундамента могут включать наклонные или неровные полы, двери и окна, которые не открываются/закрываются должным образом, трещины и трещины во внутренних/наружных стенах и полах, оседание или проседание здания, влажные подвальные помещения, шкафы и прилавки с зазорами и отделением от стен.

Закон штата Нью-Джерси требует от продавцов сообщать ничего не подозревающим покупателям о «скрытых дефектах материала».Исправление этих дефектов до продажи делает раскрытие информации продавцом менее тревожным. Ознакомьтесь с нашим блогом «Продажи как есть» в Нью-Джерси — Закон о раскрытии информации , где подробно обсуждается раскрытие информации продавцом.

Косметические улучшения

Улучшенная косметика помогает продавать быстрее и дороже. Привлекательная недвижимость привлекает больше покупателей, а конкуренция способствует увеличению выручки от продажи и выгодным условиям контракта (т. е. задаток, проверка в случае непредвиденных обстоятельств, финансирование и оценка в случае непредвиденных обстоятельств, дата закрытия сделки).

Модернизация экстерьера улучшает «привлекательность сдержанности», что увеличивает стоимость на 3-5% согласно Consumer Reports. Для улучшения внешнего вида рекомендуются ландшафтный дизайн и уход за газонами, мойка под давлением снаружи и крыши, покраска дома, дверей и ограждений, ремонт трещин на дорожках, добавление окон и освещение.

Идеи для того, чтобы сделать интерьер более эстетичным, включают в себя устранение беспорядка и тщательную уборку, удаление личных вещей, обновление кухни и ванной комнаты, ремонт или замену напольного покрытия, а также преобразование подвала или чердака в жилое помещение.

Собрать документы

Покупатели через своего адвоката и титульную компанию обычно запрашивают документы. Некоторые документы могут быть затребованы до заключения полностью обязывающего договора купли-продажи, а другие могут быть обязательными для закрытия. Заблаговременный сбор ожидаемых документов может предотвратить задержки и даже провал продажи.

Разрешения. Разрешения обычно требуются при установке механических систем (центральное кондиционирование воздуха, печь, водонагреватели), внесении дополнений или преобразований (новые ванные/спальни, жилые помещения, палубы) или при устранении экологических проблем (системы радона и подземные нефтяные резервуары). .Покупатели, кредиторы и муниципалитет будут запрашивать разрешения в рамках утверждения продажи.

«Обратное название». «Вторичное право собственности» относится к документам, полученным при покупке недвижимости, включая акт (свидетельство о передаче права собственности), полис страхования титула (подтверждение «чистого титула») и обзор (карта с указанием границ участка). Предоставьте их покупателю заранее, чтобы решить проблемы заранее.

Документы товарищества собственников жилья.  Покупатели, покупающие в застройке, проводят «должную проверку» самого сообщества, в том числе запрашивают Основной акт или Генеральную декларацию, учредительные документы, подзаконные акты, правила и положения, бюджеты, отчет с денежными резервами и информацию о сборах, услугах. , судебные иски, банкротства и специальные оценки.

Судебные протоколы. Перед закрытием сделки титульные компании «изучают» историю судебных исков, связанных с собственностью. Увольнение любых случаев обращения взыскания, налоговых продаж, банкротств или споров о праве собственности доказывает, что дело разрешено.

Гарантии и счета. Являются ли недавние ремонтные работы коммерческим аргументом в вашем маркетинге? Предъявите покупателю счета-фактуры для подтверждения и гарантии уверенности в том, что новый ремонт будет исправлен, если работа была бракованной.

Внутрисемейные переводы. Завещания, свидетельства о смерти, доверенности и документы о завещании могут потребоваться для наследства или «исков о выходе» от пожилых родителей к детям.

Аренда и подтверждение аренды. Покупатели, приобретающие недвижимость с арендаторами, должны ознакомиться с договором аренды, чтобы понять права арендатора. Они также могут запросить подтверждение арендной платы, чтобы убедиться, что арендатор платит, и коммунальные услуги для оценки рентабельности.

Выплата ипотеки. Закладные должны быть полностью погашены при закрытии. Обратитесь к своему кредитору за заявлением о «выплате», чтобы оценить чистую выручку от продажи при закрытии. Знание финансов помогает в планировании вашего следующего шага.

План переселения

Переезд необходим при продаже собственности, занимаемой собственником. Заранее зная свой план, вы сможете структурировать непредвиденные обстоятельства продажи, сроки и заполняемость после закрытия.

Можно использовать «непредвиденный случай продажи собственности», чтобы эта продажа произошла только в том случае, если вы можете приобрести другую собственность.Если вам нужно время после закрытия, чтобы переехать, вы можете запросить «обратную аренду» в качестве арендатора или краткосрочное «соглашение об использовании и размещении». Если вы находитесь в ситуации с началом или окончанием аренды, установка более длинной/быстрой даты закрытия может сэкономить деньги.

Шаг 2: Изучите рынок и установите цену

Разумное установление прейскурантной цены является важной частью процесса продажи владельцем в Нью-Джерси. Это исключительно ваше решение без помощи агента по недвижимости.

Низкая запрашиваемая цена привлекает некачественных покупателей или инвесторов в недвижимость, и вы рискуете получить цену продажи ниже реальной рыночной стоимости.Слишком высокие цены могут отпугнуть покупателей, показаться нереалистичными и трудными для работы, и привести к тому, что ваша недвижимость останется на рынке до тех пор, пока вы не снизите цену.

Лицензированный оценщик может предоставить квалифицированное заключение относительно рыночной стоимости приблизительно за 500,00 долларов США. Агенты по продаже недвижимости также предоставляют бесплатную оценку рыночной стоимости (называемую «Сравнительный анализ рынка») в качестве бесплатной услуги. Онлайн-оценки, такие как «Zestimate», обеспечивают приблизительную рыночную стоимость.

Отправной точкой для определения цены продажи является анализ продаж сопоставимой недвижимости.Данные доступны на Zillow и Redfin.

Сосредоточьтесь на композициях, которые похожи на ваши по следующим характеристикам:

  • Расстояние. Физическое расстояние от компа до вашей собственности – рекомендуется не более ½ мили.
  • Микрорайон. Сосредоточьтесь на свойствах в том же районе. Если ваша собственность представляет собой квартиру или таунхаус, просмотрите предложения в том же сообществе.
  • Недавность. Композиции, проданные за последние 3 месяца, являются лучшими.Более 6 месяцев имеет ограниченную ценность.
  • Жилая площадь. Жилая площадь может быть определена как площадь с отоплением/центральным кондиционированием воздуха.
  • Возраст. Год постройки дома.
  • Размер партии. Общая площадь земли.
  • Спальни/ванные комнаты. Количество спален/ванных комнат в собственности.
  • Уровень ремонта. Недавно отремонтированные дома будут продаваться дороже.
  • Основные удобства. Такие элементы, как бассейн, центральное кондиционирование воздуха, подъездная дорожка, готовый подвал/чердак, являются существенными особенностями.

После того, как вы определили набор лучших предложений, которые должны обеспечить диапазон, по которому вы можете ожидать, что ваша недвижимость будет продаваться. Скорректируйте цену вверх для критериев, которые делают ваш дом более желанным, и вниз для менее желательных. Как обсуждалось выше, оценщик или риэлтор могут предоставить конкретные рекомендации.

Активные списки (в отличие от исторических продаж) также являются полезным индикатором.Если сопоставимые объекты не продаются по определенной цене, скорее всего, вам нужно будет установить цену ниже для быстрой продажи. Если объекты недвижимости исчезают с рынка или запасов мало, подумайте о том, чтобы разместить их над недавними продажами, чтобы получить оценку.

Шаг 3. Выставление собственности на продажу

Продажа дома владельцем в Нью-Джерси означает работу агентом по недвижимости. Онлайн-реклама теперь доступна бесплатно на таких сайтах, как Zillow, Trulia, For Sale By Owner и Craigs List.

Создание описания листинга

Онлайн-списки потребуют от вас представить описание сопроводительного списка, включая основную информацию, такую ​​​​как спальни и ванные комнаты, площадь в квадратных футах, размер участка, системы отопления и возраст.

Списки также позволяют описать недвижимость. Хотя выделение ключевых особенностей и недавних ремонтов является обязательным, точное представление поможет избежать пустой траты времени или недовольных покупателей. Раскрытие основных недостатков «как есть» также сэкономит ваше время.Добавление профессиональной фотографии позволит покупателю получить четкое представление о состоянии до того, как он свяжется с вами для планирования показа. Упомяните специальные условия, которые вы сделаете покупателю, где это применимо, такие как гарантия на дом, кредиты на покрытие расходов, финансирование продавца или гибкая дата закрытия.

Листинг с фиксированной оплатой

Листинг с фиксированной оплатой позволяет вам получить доступ к Службе множественного листинга («MLS») без уплаты комиссии агенту по недвижимости. Вместо процента от продажной цены продавцы платят риелтору фиксированную плату в обмен на то, что недвижимость размещается на MLS в течение установленного периода времени.Некоторые агенты предлагают услуги поддержки за дополнительную плату, такие как дни открытых дверей, фотосъемка и показы.

Преимуществом листинга с фиксированной оплатой является максимальное раскрытие листинга MLS без уплаты комиссий листинговым агентам в размере от 2 до 3% в зависимости от рынка. Даже в случае листинга с фиксированной оплатой вы все равно можете заплатить комиссию от 2 до 3% агенту по недвижимости покупателя.

Шаг 4: наймите адвоката по недвижимости

Как только ваше объявление становится активным, предложения начинают поступать.Телефонные звонки, электронные письма и показы могут показаться подавляющими. Вы должны выбрать наилучшее предложение – эта работа обычно предназначена для риелторов.

Адвокат по недвижимости может помочь вам выбрать правильное предложение, если вы продаете свой дом без агента. Подтверждение наличия средств, предварительное одобрение, мотивация и основные условия контракта помогают ориентироваться на законных покупателей.

Продавцы часто увеличивали свою чистую выручку от продажи в результате нашей юридической помощи в решении проблем с кредиторами, залогами/ипотеками и проверками:

  • Продавец владел кондоминиумом через внутрисемейную передачу, а покупатель обнаружил федеральный налоговый залог на сумму более пятидесяти тысяч долларов.Наша фирма оспорила залог, потому что он охватывал налоговый период, когда родители имели долю в пожизненном имуществе, а правила IRS требовали, чтобы залоговое удержание было погашено после прекращения действия пожизненного имущества. Продажа прошла без уплаты нашим клиентом налогового долга.
  • Судебные решения против продавца были найдены из-за банкротства и неоплаченных кредитных карт. Наша фирма открыла счет условного депонирования после закрытия сделки, договорилась о снижении суммы выплаты, и залоговое удержание было снято.
  • Покупатель запросил снижение цены в связи с косметическими дефектами и заменой функционирующих механических систем, срок службы которых истек.Наша фирма структурировала продажу как продажу «как есть», чтобы исключить косметические и функциональные системы из проверки. Покупатель отозвал запросы на проверку.
  • Перед закрытием кондоминиума ассоциация домовладельцев выставила счет продавцу в размере нескольких тысяч в качестве капитала и комиссионных за перевод в отчете об урегулировании. Этот платеж должен был быть произведен покупателем, и в расчетную ведомость были внесены поправки, чтобы снять плату.

Просмотрите наш блог Требуется ли адвокат по недвижимости в Нью-Джерси? для подробного обсуждения услуг, которые вам предоставит юридическая профессия.

Шаг 5. Квалификация потенциальных покупателей

Квалификация потенциального покупателя предотвратит трату времени на покупателей, которые не могут позволить себе купить недвижимость. Снятие вашего дома с продажи из-за того, что сделка развалится через несколько недель, мягко говоря, разочаровывает.

Судите о покупателе по тому, есть ли у него: (1) финансовая возможность закрыть сделку; и (2) мотивированы довести продажу до конца.

Предварительное одобрение. В предварительном одобрении указывается, сколько денег покупатель может занять.Кредиторы оценивают доход, активы, занятость и кредитный рейтинг, а затем выдают письмо с указанием суммы и процентной ставки, одобренной покупателем. Предварительная квалификация происходит без проверки кредитоспособности и меньшего количества информации, поэтому она не так надежна, как предварительное одобрение . Запросите письменное подтверждение предварительного одобрения покупателя. Убедитесь, что сравните фактическую сумму , которую они одобрили для покрытия покупной цены. Серьезные покупатели понимают письмо предварительного одобрения

Подтверждение наличия средств. Подтверждение наличия денежных средств демонстрирует ликвидные денежные средства, доступные покупателю. Покупатели должны принести денежную сумму для закрытия, именуемую наличными для закрытия . Денежные средства для закрытия включают в себя сумму «вниз» по цене покупки (часто от 5 до 20% от цены) и затраты покупателя на закрытие (примерно от 3 до 4% от цены). Подтвердите имя владельца счета и доступную сумму. Будьте осторожны, если подтверждение денежных средств представлено на имя третьего лица, поскольку покупатель может не иметь контроля.

Агент по недвижимости. Покупатели, у которых есть риэлтор, являются признаком их серьезности. Риэлторы не хотят тратить свое время и прилагают усилия, чтобы квалифицировать покупателя, прежде чем подавать предложения и планировать показы. Риелторы также заранее объяснят процесс, чтобы покупатель отменил заказ из-за того, что был перегружен процессом.

Мотивация. Спросите, почему покупатель покупает дом именно сейчас. Быстро двигайтесь дальше, если покупатель сообщает, что он просто смотрит (т.е. не серьезно).Причины, которые мотивируют покупателей, включают: (1) потребность в большем пространстве для семьи, друзей, домашних животных и развлечений; (3) стабильное и постоянное жилое пространство для семьи; (3) создать собственный капитал для погашения ипотеки, прироста стоимости и налоговых вычетов; (4) неприкосновенность частной жизни в многоквартирном доме; (5) доход от аренды для покупателей-арендодателей.

Согласование основных условий. Прежде чем составлять официальное письменное соглашение, обсудите с покупателем ключевые условия продажи, помимо цены. Основные условия контракта включают в себя: задаток, первоначальный взнос, тип ипотеки, непредвиденные обстоятельства оценки, непредвиденные обстоятельства проверки, дату закрытия и личное имущество, включенное в продажу.Высокая цена ценна ровно настолько, насколько ценны условия, которые ее поддерживают.

Слушайте внимательно, пока вы проверяете покупателя. Обязательно получите прямые ответы, чтобы убедиться, что вы работаете с покупателем, который хочет и может совершить покупку.

Разумеется, продавец всегда должен стремиться соблюдать Законы о справедливом жилищном обеспечении и избегать любой дискриминации при выборе покупателя.

Шаг 6: Продажа по контракту с владельцем

Контракт с недвижимостью штата Нью-Джерси, используемый в сделках купли-продажи владельцем, представляет собой письменное обязательное соглашение между ними о передаче дома или другого имущества.Контракт устанавливает ожидания сторон и защищает их обоих в процессе покупки.

Контракт устанавливает права и обязанности покупателя и продавца, а также основные условия, такие как покупная цена, дата закрытия, финансирование, проверка, тип документа и имущество. Контракты FSBO с недвижимостью в Нью-Джерси должны быть составлены, чтобы иметь силу.

Договоры о недвижимости содержат множество положений, которые адвокат изменяет для удовлетворения потребностей клиента и достижения справедливого компромисса с другой стороной, например:

Задаток. Задаток – это деньги, помещенные на условное депонирование покупателем в начале сделки. Депозит демонстрирует «добросовестность» покупателя в отношении завершения продажи. Высокий депозит свидетельствует о серьезном предложении. В Нью-Джерси задаток обычно составляет от 2,5 до 10% от покупной цены, удерживается адвокатом продавца и подлежит оплате в течение недели после заключения контракта. Депозит применяется к платежу покупателя при закрытии.

Период проверки. Стандартные продажи недвижимости предоставляют покупателям период должной осмотрительности, чтобы покупатели могли осмотреть недвижимость.Период по умолчанию в Нью-Джерси составляет четырнадцать дней. Адвокаты часто составляют контракт, чтобы ограничить проверку функциональными дефектами, а не косметическими проблемами или обновлениями. Покупатели нанимают лицензированного инспектора, который в дополнение к общей инспекции может проверить наличие радона, термитов, подземных резервуаров, плесени и износа труб. Специалисты часто контролируют первичный осмотр. Как только отчет получен, адвокат покупателя обычно отправляет письмо, касающееся ремонта, кредита или корректировки цен.Стороны обычно могут мирно решить вопросы инспекции.

Финансирование на случай непредвиденных обстоятельств. Финансирование непредвиденных обстоятельств дает покупателям время для получения «ипотечного обязательства». Ипотечное обязательство — это документ, предоставляемый кредиторами, утверждающий ипотечный кредит покупателя с процентной ставкой, ежемесячным платежом и суммой при закрытии. Период по умолчанию для получения ипотечного обязательства составляет тридцать дней. Покупатель может отказаться от непредвиденных обстоятельств финансирования, если ипотечное обязательство не может быть получено.Адвокаты часто составляют непредвиденные обстоятельства, чтобы гарантировать, что покупатель: (1) быстро подаст заявку на ипотеку, (2) может отменить только письмо от кредитора, объясняющее причину отказа, и (3) не нарушит договор, если ипотека обязательство отозвано по причинам, не зависящим от покупателя (например, прекращение работы, болезнь или отказ кредитора).

Оценка непредвиденных обстоятельств. Оценка – это определение рыночной стоимости имущества. Подготовка отчета об оценке занимает примерно от семи до десяти дней.Непредвиденные обстоятельства при оценке позволяют покупателю пересмотреть условия сделки или отказаться от нее, если стоимость имущества оценивается ниже рыночной стоимости. Адвокаты часто полностью исключают непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой, или ограничивают непредвиденные обстоятельства, разрешая отмену только в том случае, если существует существенная разница в цене покупки и рыночной стоимости. Кредиторы требуют оценки до выдачи ипотечного кредита.

Очистить заголовок. Продавцы должны предоставить покупателю «чистое право собственности» в стандартных сделках с недвижимостью. Чистый титул означает покупку без каких-либо залогов, претензий третьих лиц на право собственности, нарушений кодекса, пограничных споров или посягательств.Адвокаты составляют контракты с недвижимостью, чтобы позволить покупателю отменить и возместить расходы, если продавец не может передать чистое право собственности.

Представительства. Представления представляют собой констатацию факта, побуждающую сторону заключить договор. Заявления продавца могут включать в себя, что никакие ограничения не мешают предполагаемому использованию имущества, получены необходимые разрешения, имеются полномочия на продажу, нет скрытых дефектов, системы находятся в рабочем состоянии, и что в отношении имущества не существует текущих, ожидающих рассмотрения или потенциальных судебных исков.Покупатели могут заявить, что у них достаточно активов, чтобы закрыть сделку. Адвокаты обычно составляют представления таким образом, что от них не требуется проведения расследования, они не выдерживают закрытия и ограничиваются «наилучшей информацией продавца».

Включенное и исключенное имущество. Стандартные контракты требуют, чтобы продавец убрал личное имущество изнутри и снаружи до закрытия. Приспособления, постоянные предметы, прикрепленные или прикрепленные к недвижимому имуществу, включены в продажу. Контракты могут быть составлены так, чтобы включать личную собственность, желаемую покупателем, или которую продавец хочет оставить для удобства.Продавцы могут договориться о сохранении дорогостоящих приспособлений, таких как коммерческая техника или люстры.

Сложные обстоятельства. Адвокаты разрабатывают уникальные положения при рассмотрении деликатных юридических обстоятельств, таких как структурные дефекты, ускоренное закрытие, частное финансирование, незаконные или неразрешенные жилища, наследование или развод, уступки по стоимости закрытия, неблагоприятные погодные и экологические условия, арендаторы, подземные нефтяные резервуары и загрязнение почвы, договоры об аренде или использовании и размещении после закрытия, сервитуты, короткие продажи или обращения взыскания, непредвиденные обстоятельства продажи имущества, а также подозрительная история залогов и передач.

Юридическое соответствие. Адвокаты работают над тем, чтобы контракты и лежащие в их основе продажи соответствовали законам, в том числе Закону Нью-Джерси об оптовых продажах (N.J.S.A. 54:50-38), Закону о свинцовых красках (N.J.S.A. 24:14A-1), Закону Нью-Джерси о воздушной безопасности и зонировании ( N.J.S.A. 61:80), Закон о раскрытии информации о новых условиях строительства жилых домов (N.J.S.A. 46:3C-1), Закон о гарантии нового дома и регистрации строителей (N.J.S.A. 46:3B-1), Закон о борьбе с выселением (N.J.S.A. 2A:18) -61.1), Закон о справедливом обращении взыскания (N.J.S.A. 2A:50-53), а также государственные, федеральные и муниципальные постановления о зонировании, землепользовании и свидетельствах о праве собственности.

Шаг 7: Осмотр дома

Представьте, что вы идете к врачу на осмотр или отдаете свою машину механику. Осмотр дома позволяет покупателю нанять лицензированного специалиста для оценки физического состояния имущества и составления отчета о своих выводах.

Инспекторы осматривают дом изнутри и снаружи и сосредотачиваются на предметах, которые являются дефектными, подходят к концу срока службы, небезопасны или не функционируют должным образом. Инспекторы могут выявить такие проблемы, как повреждение водой, структурные проблемы, старая / поврежденная крыша, поврежденная электропроводка, проблемы с сантехникой, насекомые и вредители, а также система HVAC.

Условие инспекции в контракте будет определять права покупателя и продавца на инспекцию. Продавец, как правило, не обязан исправлять дефекты или предлагать компенсацию за дефекты. Основным средством правовой защиты покупателей, если продавец не будет вносить исправления / предлагать кредиты, является расторжение контракта с возвратом их депозита. Адвокат часто устанавливает ограничения на типы проверок и виды дефектов, которые могут быть выявлены покупателем.

В процессе продажи владельцем, штат Нью-Джерси, продавец должен будет организовать проверки.При традиционных продажах риелторы следят за тем, чтобы все коммуникации между покупателем и продавцом были надлежащими и профессиональными. Имейте в виду, что целью проверки является не получение профессионального мнения покупателя, и общение с покупателем может быть сведено к минимуму.

Шаг 8: Финансирование

Следующим препятствием после завершения инспекции станет финансирование. Продажи не могут пересечь финишную черту без кредитора или покупателя, предоставившего наличные деньги продавцу.

Основными компонентами ипотечного финансирования являются оценка, ипотечное обязательство и ясность закрытия.

Оценка

Оценка требуется до выдачи ипотечного обязательства. Оценка – это объективное профессиональное мнение о текущей рыночной стоимости дома.

Оценка помогает оценить риск кредитора по кредиту. Имущество является залогом, если заемщик не выплачивает ипотечный кредит, поэтому кредитор гарантирует, что кредит не слишком велик по сравнению со стоимостью имущества.

Fannie Mae сообщает, что менее 8 % оценки оказались низкими.Рекомендуется избегать низкой оценки, чтобы предотвратить задержку или падение продажи. По Банкрейту:

«Прежде чем выставлять свою недвижимость на продажу, подумайте о том, чтобы ее профессионально убрали как внутри, так и снаружи, и представили ее не только потенциальным покупателям, но и оценщикам, — говорит он. Не забывайте о таких местах, как чердак, подвал и гараж, особенно если они не используются. Убери и коси двор, подкрась краску и собери свои штрихи».

В случае низкой оценки возможны следующие варианты:

  • Снизить цену продажи до уровня оценочной стоимости;
  • Покупатель может компенсировать любую разницу в своей ипотеке наличными;
  • Оспорить оценку, представив оценщику дополнительные суммы;
  • Договоритесь о цене между начальной ценой продажи и оценочной стоимостью.

Ипотечное обязательство

Покупатели должны обеспечить ипотечное обязательство после оценки.

Ипотечное обязательство — это соглашение между покупателем и кредитором, определяющее условия ипотеки (процентная ставка, количество лет, ежемесячные платежи и период блокировки ставки). Покупатель официально утвержден. Обычно перед закрытием необходимо решить невыполненные условия, такие как дополнительные документы, отсутствие изменений в кредитном рейтинге или доходе, а также подтверждение страхового полиса домовладельцев.

Покупатели, как правило, по договору должны подать заявку на ипотечное обязательство в течение десяти дней после заключения контракта, должны получить обязательство в течение тридцати-сорока пяти дней. Договор может быть расторгнут или стороны могут договориться о продлении срока, если ипотечное обязательство задерживается.

В рамках утверждения кредитор может запросить у покупателя следующее:

  • Свидетельство о доходах
  • Налоговые декларации за два года, формы W-2 или 1099
  • Квитанции о заработной плате за последние 30 дней
  • Письма с объяснением перерывов в работе за последние два года
  • План первоначального взноса
  • Выписки из банка за два месяца, если используются сбережения
  • Письма о подаренных средствах от друзей или семьи
  • Документация об активах Выписки по брокерскому счету за последние два месяца
  • Долги и текущие расходы, финансовая история и другие обязательства
  • Кредитные отчеты от Experian, Equifax , и TransUnion
  • Юридические документы: банкротство, развод, история обращения взыскания

Очистить, чтобы закрыть

Готово к закрытию означает, что кредитор полностью одобрил кредит покупателя, и все невыполненные условия были выполнены.Кредитор свяжется с адвокатами и титульной компанией, чтобы назначить дату закрытия.

Кредитор предоставит покупателю «заключительное сообщение», в котором будут указаны условия кредита, примерные ежемесячные платежи по ипотеке, затраты на закрытие, расходы на оформление кредита, сумма наличных средств для закрытия, сводка транзакций, раскрытие информации по кредиту и расчеты по кредиту. Часто составляется отдельное заключительное раскрытие, которое подписывается как продавцом, так и покупателем.

Шаг 9: Очистка заголовка

Поиск прав собственности проводится практически во всех сделках с недвижимостью.Поиск по названию представляет собой изучение общедоступных записей для определения законного владельца, а также истории передачи документов. В Нью-Джерси поиск правового титула проводится титульными компаниями и передается покупателю, продавцу, адвокатам и кредитору. Этот поиск также выявляет открытые судебные дела, нарушения кодекса и претензии третьих лиц в отношении собственности к нынешним и прошлым владельцам, например, ипотечные кредиты, залоговые права, просроченные налоги и судебные решения. Титульные компании также оформляют «полис страхования титула» на основании результатов поиска по названию.

Юрист по недвижимости просматривает историю прав собственности, чтобы выявить дефекты прав собственности. Адвокаты могут помочь устранить дефект для завершения продажи. Адвокаты подтверждают, что залоговое удержание погашается при закрытии и снимается с публичного учета, поэтому будущие продажи не пострадают.

Шаг 10: Закрытие

Замки недвижимости имеют множество движущихся частей. Владельцы ипотечных кредитов и залогов должны быть выплачены. «Денежные средства для закрытия» получены от покупателя, а чистая выручка от продажи доставлена ​​продавцу.Кредиторы, риелторы и другие специалисты имеют право на свои гонорары. Изложены механизмы оплаты по телеграфу или заверенными чеками.

Отчеты о расчетах и ​​заключительные отчеты, показывающие выплаты, должны быть утверждены. Адвокаты рассмотрят отчеты об урегулировании, чтобы подтвердить, что чистая выручка от продажи является правильной суммой после учета агентских сборов, налогов и коммунальных платежей, а также выплат.

Заключительные документы, включая купчие и закладные, должны быть зарегистрированы в округе для полной силы.Ключи переданы и коммунальные услуги переданы новому владельцу. Опытный адвокат по недвижимости поможет вам сориентироваться и понять процесс закрытия.

Адвокаты, представляющие продавца, обычно готовят ряд документов, необходимых для закрытия дела в Нью-Джерси:

  • Акт. Акт — это подписанный документ, передающий право собственности от продавца покупателю. В Нью-Джерси документы должны идентифицировать праводателя/получателя, быть подписаны праводателем, нотариально заверены, указывать продажную цену, содержать описание собственности и описывать передаваемую долю собственности.Дела должны быть зарегистрированы, чтобы быть полностью исполненными. Узнайте о делах в нашем блоге Valid and Enforceable Deeds in New Jersey.
  • Аффидевит о праве собственности. Аффидевит о праве собственности включает заявления о том, что продавец уполномочен совершить продажу и не предпринял действий, которые могли бы нанести ущерб праву собственности покупателя после закрытия сделки.
  • Форма FIRPTA (Закон об иностранных инвестициях в недвижимость). В этой форме указывается, является ли плательщик нерезидентом для целей U.С. подоходного налога.
  • 1099-С. Форма 1099-S представляет собой налоговый документ, в котором сообщается о выручке от продажи в налоговые органы.
  • GIT/REP: Формы GIT/REP штата Нью-Джерси определяют, должно ли удержание налога производиться при закрытии сделки. Как правило, налог у источника не удерживается, если продаваемая недвижимость была основным местом жительства, продавец является плательщиком налога на недвижимость, сумма вознаграждения за продажу составляет менее 1000 долларов США или продавец не обязан уплачивать расчетный валовой налог.

Процесс продажи владельцем в Нью-Джерси может подойти не всем.В этом руководстве описывается, как сделать продажу владельцем, но агенты по недвижимости предоставляют ценные услуги в области маркетинга, проверки поступающих предложений, наблюдения за процессом продажи и управления проверками.

Check Also

Стимулирование определение: Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?

Содержание Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?Смотреть что такое «Стимулирование» в других словарях:КнигиСтимулирование — это… …

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.