Суббота , 21 мая 2022
Бизнес-Новости
Разное / Покупка квартиры поэтапно: Как происходит процесс покупки квартиры?

Покупка квартиры поэтапно: Как происходит процесс покупки квартиры?

Содержание

Что нужно и с чего начать процесс покупки квартиры?

Покупка квартиры – это очень ответственный шаг, который связанный с большими затратами и соблюдением всех правовых норм. При покупке квартиры можно самому заняться поиском жилья, и оформлением разных документов. Но если вы боитесь брать на себя такую ответственность, то воспользуйтесь услугами юристов или риелторов. Если вам нужно ускорить процесс покупки жилище, то обращайтесь в агентства недвижимости.

Что нужно для покупки квартиры

Для начала стоит подобрать подходящие вам варианты самостоятельно или с помощью риелтора. Выберите помещение с нужным количеством вам комнат, этажом, в подходящем районе. Если у вас есть маленький ребёнок, то лучше рассматривать дома, в районе которых есть неподалёку школы и садики.

Если вы не спешите с покупкой квартиры, то стоит рассматривать как можно больше вариантов. Потому что на сегодняшний день новые жилища превышают существующий спрос на рынке, и вы в любом случае сможете подобрать подходящую вам квартиру.

Выбрав подходящие вам варианты, приступайте к знакомству с хозяином квартиры. Следует знакомиться именно с настоящим хозяином дома, а не просто продавцом. Обращайте внимание на то, кем себя вообще представляет хозяин. Не стоит оформлять сразу же все документы при знакомстве, лучше все перепроверьте, чтобы потом не было никаких недопониманий. Потому что уже известно много случаев, когда квартиры продавались по поддельным документам, а потом в суде были правы именно владельцы недвижимости.

С чего начинать покупку квартиры в новостройке

Покупать помещения в новостройке – это как жизнь с нового листа. Но при покупке жилья в новостройке нужно помнить, что сразу вы въехать в квартиру не сможете.

Потому что чаще всего в новостройках жилье покупают под «черновую отделку». То есть в квартире будут входные двери, на окнах стеклопакеты, на стенах только штукатурка, в комнатах кроме дверей ничего нет. Покупка такого жилища будет стоить вам в разы дешевле, потому что в ней нет никакого ремонта. Вы сможете сделать в своей квартире все, что пожелаете – ремонт, так сказать «под себя».

Если вы хотите уменьшить затраты на покупку, то начинайте подписывать все нужные документы в то время, когда строительство будущего дома только начинается. Но в этом случае вы можете не получить свое жилье в запланированные сроки. Все нужные вам документы вы сможете оформить в офисе продавца. Обращайте внимание на процент ипотеки. Если он слишком низкий, то не сотрудничайте с такими продавцами.

Избегайте покупки, если компания предлагает вам внести первый взнос без подписания каких-либо документов.

Перед тем как выбирать застройщика, соберите о нём как можно больше информации, узнайте его репутацию. Большой стаж работы компании приветствуется. Если вы хотите купить хорошую недвижимость без каких-либо проблем, то не экономьте на услугах юриста.

С чего начинать покупку квартиры в ипотеку

Если у вас недостаточно средств, а покупка квартиры необходима, то для вас есть единственный вариант – взять её в ипотеку. Однако, к такому выбору нужно отнестись очень серьёзно и обдумать все до мельчайших подробностей. Нужно провести внимательный анализ ситуации, чтобы принять правильное решение. Все, кто хочет получить ипотеку на квартиру, задаются многими вопросами, которые создают им трудности. С чего же начать?

Для начала, вы должны решить, какая именно сумма для кредита вам нужна.

Узнайте стоимость вашей недвижимости и как можно больше информации о ней. Используйте все доступные вам способы. Это нужно для того, чтобы вписать правильную сумму при оформлении кредита. Не забывайте о том, что большинство банков требуют первоначальный взнос в размере 10–25% от суммы всему кредита.

Чем больше средств вы имеете, тем больше шанс получить одобрение от банка и получить нужную вам сумму в кредит.

Потом стоит проанализировать все предложения банков и выбрать те, которые запрашивают меньший процент первого взноса. Но лучше все же выбирать те банки, которые наиболее известны на сегодняшний день. Это может быть Приват банк, Альфа-банк, Сбербанк и другие. Обращайте внимание на сроки и первоначальный взнос.

Ну и в конце вам стоит подсчитать ежемесячный платёж. Если вы укладываетесь в подходящую вам сумму, то спело оформляйте заявку в банке на кредит и ждите положительного ответа.

Стоимость квартиры

В апреле-мае жилые недвижимости по стоимости начали стабильно понижаться. На сегодняшний день продавцы стараются больше не снижать цены на квартиры и меньше торговаться. Но если продавцы хотят быстрее продать свою недвижимость, то они идут на хорошие уступки.

Если вы хотите купить однокомнатную квартиру в крупном городе, то она обойдётся вам около 25000 $, но за такую же сумму можно приобрести квартиру намного больше на окраине города.

На окраинах города кирпичные дома стоят на 1000 $ за квадратный метр. Если вам нужны квартиры, которые расположены недалеко от метро, то рассчитывайте на сумму от 32000 $. Чаще всего за такую сумму вам будут предлагать квартиры советской постройки. Двухкомнатные квартиры в больших городах стоит на порядок 10000 $ дороже, чем однокомнатные.

Сумма трехкомнатных квартир будет примерно на 15000 $ дороже однокомнатных квартир. Цены на жилье зависят от многих факторов: расположение от центра, расстояния от метро, состояния жилья. При покупке недорогих квартир будьте готовы к капитальному ремонту.

Необходимые документы

Для того чтобы купить квартиру, вам нужно собрать достаточное количество необходимой документации:

  1. Копии паспортов всех жильцов новой квартиры.
  2. Выписка из домой книги.
  3. Свидетельство, которое даёт вам право иметь собственное жилье.
  4. Экспликация.
  5. Справка в форме 11-а.
  6. План дома.
  7. Если у вас имеются несовершеннолетние дети, то вам нужно оформить бумаги в органах опеки на ребёнка.
  8. Заверять у нотариуса бумагу о возможной продаже квартиры в дальнейшем.

Это перечень главной документации, которую вы должны собрать при покупке квартиры. Точное количество документов зависит от ситуации. Лучше всего обратиться к юристу, который хорошо специализируется в вопросах недвижимости, и он вам поможет со сбором всех нужных бумаги.

Процесс покупки квартиры

1. Для начала вам стоит проверить вашу будущую квартиру на юридическую чистоту

Если вы не хотите дальше столкнуться с большими неприятностями, то стоит просмотреть документы, которые устанавливают права на вашу недвижимость. Если квартира находится под каким-то затруднениями, или продавец, которому вы заплатили деньги, не является настоящим хозяином квартиры, то вашу сделку просто признают недействительной. 

Поэтому обязательно проверяйте паспорт продавца и документы на продаваемое жилье, соберите как можно больше информации об этом.

Проверить документацию вы сможете самостоятельно, обратившись в ЕГРП. В документах вы встретите имя и паспортные сведения владельца квартиры. Также там будет указано описание жилья и вся нужная информация о ней. Такую выписку вы сможете заказать узнать в интернете или же в региональном органе ЕГРП. Там содержатся все документы на квартиры, которые начали там регистрировать после начала 1998 года. Не забудьте просмотреть промышленный план дома. Если вы запланируете незаконную перепланировку, то вы получите массу неприятностей.

2. Изучите домовую книгу

Посмотрите там на прописку малолетних детей, родных, арестованных или военным.

Всю информацию о жильцах дома вы сможете найти в домовой книге. Там вы сможете увидеть всех прописанных жильцов и куда они теперь перебрались жить. Стоит обратить внимание на людей лишённых свободы и военнослужащих, потому что по возвращении домой они могут потребовать часть недвижимости.

3. После выполнения всех выше перечисленных действий можете начинать процесс оформлению всех нужных документов и договоров

Особое внимание обращайте на ниже перечисленные пункты:

  • Срок выселения прежних жильцов. Въехать и прописаться в собственную квартиру вы сможете только после госрегистрации прежних жильцов. Смотрите на дату, которая показывает, когда жильцы съедут с квартиры. Если вы попали в такую ситуацию, то стоит начислять штраф за просрочку и в дальше контролировать выезд из недвижимости.
  • Оплата квартиры. Надёжней при оплате квартиры пользоваться услугами банка, а не передавать большую сумму на руки. Вы сможете перевести нужную сумму на карту владельца или положить ее в банковскую ячейку. Договор вы сможете получить в изложении на бумаге.

3. Зарегистрировать права о том, что вы являетесь владельцем недвижимости, вы сможете в ЕГРП

Такой документ вы сможете оформить в региональном органе Росреестра. Для того чтобы это сделать вам стоит при подаче заявки добавить копию паспортных данных, соглашение о продаже, копию оплаты квартиры и её промышленный план.

Оцените статью: Поделитесь с друзьями!

Как происходит покупка квартиры в Болгарии

Итак, Вы приняли решение о покупке недвижимости в Болгарии. Примите наши поздравления! Мы всегда готовы Вам в этом помочь!

  • Процесс покупки недвижимости в Болгарии достаточно прост. Он состоит из нескольких этапов, наиболее важными из которых являются: заключение предварительного договора покупки-продажи между продавцом и покупателем и подписание нотариального акта. Именно после подписания нотариального акта Вы вступаете в право собственноси  объектом недвижимости. Внимание! Если вам нужна помощь в составлении и заключении преварительного договора покупки-продажи или сопровождение вашей сделки-обращайтесь! Мы с удовольствием Вам поможем!
  • Иностранные граждане без проблем могут покупать жилую и коммерческую недвижимость в Болгарии, однако законодательство запрещает иностранцам покупать земельные участки. Разрешение на покупку земли имеют только юридические лица. В качестве выхода из положения, для приобретения земли обычно регистрируют юридическое лицо. О том как зарегистрировать юр. лицо вы можете прочитать в этой статье. Покупка апартаментов, студий, квартир не имеет никаких юридических препятствий, так как они продаются без земли. При покупке домов, регистрация обычно происходит так: дом оформляют на физическое лицо, а землю на юридическое лицо. Составляются 2 нотариальных акта: на дом и на участок земли. Для оформления покупки потребуется только заграничный паспорт.

    

Давайте поэтапно рассмотрим как же все таки надо действовать если Вы решили приобрести недвижимость в Болгарии.

  • 1 этап: Выбор объекта.

Самое важное в выборе объекта-это обдумать и правильно определить:

  • Предназначение недвижимости. Для  сезонного отдыха, для сдачи в аренду, для постоянного проживания, в качестве инвестиции или для всего вышеперечисленного вместе. 
  • Тип подходящей Вам недвижимости. Это может быть студия (однокомнатная квартира с совмещенной кухней), апартамент с одной спальней (двухкомнатная квартира, где кухня совмещена с гостинной), апартамент с двумя спальнями, с тремя спальнями,  или дом с бассейном и с  участком земли, или таунхаус.
  • Местонахождение, отдаленность от моря.
  • Бюджет.

В зависимости от всех Ваших критериев, наши консультанты порекомендуют Вам подходящие варианты, расскажут Вам о каждом заинтересовавшем Вас объекте, о его особенностях и инфраструктуре, покажут Вам фото объектов и районов, которые Вам оптимально подходят, далее  нашим клиентам мы всегда рекомендуем отправиться в бесплатную смотровую поездку в Болгарию. Если Вы решили приобрести  недвижимость в Болгарии, но на поездку у Вас не хватает времени,то приобретение недвижимости дистанционно является идеальным решением проблем — сэкономьте Ваше время

и получите дополнительный бонус —  3% скидку от стоимости выбранного Вами объекта! Подробнее о предложении читайте тут

   

Для того чтобы отправиться в бесплатную смотровую поездку в Болгарию, Вам необходимы: действующий загранпаспорт и  2-3 свободных дня. Мы готовы помочь Вам в бронировании билетов, оформлении виз, организации  Вашего проживания в соответствии с Вашими требованиями, предоставить Вам трансфер в день приезда и отъезда, показать всю интересующую Вас недвижимость, проконсультировать Вас по юридическим и всем возникшим  вопросам.

Изначально Вы оплачиваете билеты и визу самостоятельно, а после покупки недвижимости мы возвращаем вам их стоимость. После покупки апартамента Вас ожидает приятный подарок. Таким образом при покупке недвижимости Ваша поездка полностью компенсируется.

  • 3 этап: Переговоры об условиях покупки и порядке оплаты.

После того как Вы выбрали недвижимость мы начинаем переговоры об условиях покупки и порядке оплаты. Все эти данные обязательно вносятся в предварительный договор покупки-продажи объекта который подписывается между Вами и застройщиком или продавцом. Условия покупки и порядок оплаты в каждом индивидуальном случае разные. Зависят от Ваших возможностей и степени готовности объекта. Это может быть быстрая оплата в течении месяца или беспроцентная рассрочка на 2,3 года с первым взносом от 10 до 30 процентов от стоимости.  Оплата производится в евро по безналичному расчету, как правило до сделки. Условия перевода денег подбираются оптимальные в соответствии с Вашими возможностями. Чтобы оплатить покупку из России или Украины рекомендую открыть счет и онлайн банкирование в болгарском банке. Для перечисление денег в Болагрию из России, россиянам необходимо получить разрешени в налоговой. Для этого нужно предоставить предварительный договор покупки — продажи. Украинцам рекомендую открыть счет в Уни Кредит Булбанк в обоих странах и перечислить средства с украинского счета на болгарский за очень небольшие проценты. Съем денег в банкоматах Уни Кредит Булбанк любой страны с карточки этого банка беспроцентный в пределах суточного лимита. За точной информацией о комиссии за банковские операции обратитесь в ближайшее отделение банка. Обычно наши консультанты дают полную информацию о скидках, акциях, подарках и рассрочках еще при первом Вашем обращении, но никогда не стоит забывать о том, что для каждого клиента могут быть оговорены дополнительно индивидуальные схемы оплаты и условия покупки на данном этапе. Если у вас остались вопросы как оплатить покупки квартиры в Болгарии из России или Украины обратитесь к нам за консультацией.

  • 4 этап: Резервация объекта.

     

С целью снятия выбранного объекта недвижимости с рынка продаж и начала оформления документов на покупку производится его резервация. Резервация объекта происходит путем внесения депозита в размере 2000 евро, что доказывает серьезность намерений покупателя. Обычно взнос выплачивают в Болгарии. После этого объект резервируется за покупателем как со стороны нашей фирмы, так и со стороны продавца и больше никому не предлагается. Сумму резервации защитывают в стоимость объекта. После резервации начинается следующий этап подготовка и подписание предварительного договора покупки-продажи.

  • 5 этап: Подписание предварительного договора.

После внесения депозита за выбранный вами объект, изготавливается и подписывается Предварительный договор купли -продажи, который регламентирует права и обязанности сторон — продавца и покупателя. В нем оговариваются важнейшие условия сделки, которые позже переносятся в Нотариальный акт, а именно: подробное описание покупаемого объекта недвижимости, цена объекта, способ и условия оплаты, адрес, площадь, а также данные продавца и покупателя, данные о разрешении на строительство объекта от застройщика,  срок сдачи объекта в эксплуатацию, если он приобретается на стадии строительства, срок передачи жилья в собственность, штрафные санкции за невыполнение обязательств. Данный договор составляется юристом на двух языках и подписывается клиентом и продавцом, после чего возможна оплата клиентом первого взноса, а затем и последующих. Продавец начинает изготовление документов для подписания нотариального акта. 

  • 6 этап: Подписание нотариального акта.

После того как стороны подписали предварительный догоров и определили дату подписания нотариального акта продавцы предпринимают определенные правовые действия и готовят документы для финального подписания нотариального акта. Когда все документы готовы мы записываем время у нотариуса для регистрации сделки. Вы или Ваш представитель в назначенное время должны явиться к нотариусу для оформления сделки. Нотариус изготавливает нотариальный акт о собственности. После подписания и передачи денег, нотариус выдает  нотариальный акт и отправляет данные о сделке для регистрации в центральный регистр. С этого момента Вы официально становитесь собственником и получаете права на недвижимость. Затраты на нотариальное оформление составляют примерно 3-5 % от налоговой стоимости объекта, налоговая стоимость — составляет 30-40 % от рыночной стоимости. Таким образом, затраты на оформление составляют примерно, 2% от реальной стоимости недвижимости. После подписания нотариального акта Вы должны  получить свой БУЛСТАТ номер, по которому Вы будете платить налоги.

  • 7 этап:  После покупки недвижимости. Получение БУЛСТАТ и регистрация недвижимости в налоговой и кадастровой службах.

БУЛСТАТ — это реестр местных и иностранных юридических и физических лиц, которые осуществляют коммерческую деятельность в Болгарии или являются иностранными собственниками недвижимости на территории Болгарии. Документы о присвоении Вам БУЛСТАТ номера Вы должны подать не позднее 7 дней с момента покупки недвижимости. После подачи документов вам будет выдана пластиковая карта с номером БУЛСТАТ по которому  Вы задекларируете свою недвижимость в налоговой службе для уплаты ежегодного  налога на недвижимость. Задекларировать свою недвижимость в налоговой Вам следует не позднее чем через 2 месяца с момента приобретения. Обычно это делают наши юристы но при желании можно сделать все самостоятельно. Подробнее о БУЛСТАТ читайте тут

Следует заметить что мы сопровождаем вас на каждом конкретном этапе, вплоть до подписания нотариального акта и регистрации вашей недвижимости!

  • Расходы на недвижимость при оформлении:

 Единоразовый налог при покупке 1,5-3,5% от цены в нотариальном акте

Услуги нотариуса Зависят от стоимости недвижимости, и не превышают 1% от цены объекта.

Регистрация недвижимости в службе «Вписывания» 0,1% от стоимости объекта.

Банковские расходы За получение перевода из-за рубежа банк может взять какую-то комиссию – обычно до €50-60

Послепродажная регистрация недвижимости до €150

  • Ежегодный налог на недвижимость:

Муниципальный налог на недвижимость определяется решением муниципалитета (ниже 1% налоговой стоимостью недвижимости)

Сбор на утилизацию битовых отходов определяется решением муниципалитета (ниже 1% налоговой стоимостью недвижимости)

  • Расходы по управлению собственностью:

Сбор на обслуживание общих частей здания (обязательный) определяется решением общего собрания этажной собственностью или нотариально заверенным договором на обслуживание.  В жилых домах без охраны, бассейнов и пр. — ежемесячно €3-10 на человека. При наличии охраны, лифтов, бассейнов и пр. от €5 до €15 с квадратного метра в год.

  • Комунальные платежи:

Электричество по индивидуальным счетчикам
(днем около €0,09 за кВт*ч, ночью — €0,05 за кВт*ч
Днем — зимой от 07:00 до 23:00, летом  — от 06:00 до 22:00
Ночью — зимой от 23:00 до 07:00, летом  — от 22:00 до 06:00

Вода по индивидуальным счетчикам — €0,75-1,50 за куб.м.

Абонентская плата

 стационарный телефон — €2,5-13
 кабельное или спутниковое телевидение — €5-30
 интернет — €4-15 

О том, что дает покупка квартиры в Болгарии, вы можете прочитать тут  

Как открыть  Торговое представительство в Болгарии  читайте тут

Как открыть фирму в Болгарии читайте тут

Как купить машину в Болгарии читайте тут

Как получить ВНЖ в Болгарии читайте тут

 

Автор Елена

Покупка квартир — Агентство недвижимости Держава

Дорогие посетители нашего сайта!

Пожалуйста поподробнее ознакомьтесь с одной из наиболее востребованных на Старооскольском рынке недвижимости услуг, оказываемых нашим агентством.

Подбор варианта квартиры и последующее приобретение в собственность клиента.

При оказании данной услуги наше агентство недвижимости представляет интересы покупателя и, в связи с этим, специалисты предложат Вам, те объекты недвижимости, которые удовлетворяют Вашим пожеланиям и возможностям. Но в то же время будут выяснены условия продажи квартиры и юридическое состояние правоустанавливающих документов. Исходя из интересов покупателя квартиры, опытный риэлтор может даже отговорить Вас покупать квартиру, если буду выявлены негативные моменты в истории жилого помещения.

Риэлтор проводит большую предварительную работу для того, чтобы минимизировать Ваши риски и сэкономить Ваше время.

Например: если по предварительному мнению Покупателя квартиры ему приглянулись несколько вариантов, предлагаемых к продаже в газетах, то вероятно, что опытный риэлтор предложит Вам посмотреть лишь некоторые из них и совсем не потому, что ему так проще, а потому, что, представляя Ваши интересы, в ходе проделанной работы риэлтор выяснит, что большая часть предложенных квартир или продаются при обязательном условии встречной покупки иных объектов недвижимости (это довольно распространенная ситуация), или документы по квартирам, выставленным на продажу, еще не готовы (к примеру продавцы еще только начинают все процедуры оформления наследственных прав на недвижимость).

Гораздо реже, но встречается ситуация когда квартира может быть с «начинкой», т.е. проблемы вполне возможно могут возникнуть впоследствии. Так например один из проживающих ранее в квартире гражданин снят с регистрационного учета не по личному заявлению, а по решению суда и убыл в места лишению свободы — в соответствии с действующим законодательством такой гражданин может требовать права проживанию в этой квартире. Бывает, что при приватизации квартиры были ущемлены интересы несовершеннолетнего и опротестовать результаты такой приватизации впоследствии возможно. И т.д. и т.п.

Принимая решение по приобретению квартиры в Старом Осколе обзаведитесь собственным риэлтором, знающим, куда дуют ветра, где находятся подводные камни и опасные течения в этом не всегда спокойном море, называющимся — рынок недвижимости.

Информация для клиента.

Покупка квартиры пошагово (поэтапно)

1. Предварительные переговоры с потенциальным клиентом, выявление потребностей клиента, постановка задачи.

2. Предварительная оценка варианта.

3. В случае необходимости получения ипотечного кредита предварительное консультирование клиента о возможностях, сроках и особенностях данной услуги.

4. В случае необходимости получения ипотечного кредита выбор оптимальной банковской программы, предварительные консультации с банком, сопровождение клиента в банк.

5. Проведение предварительного исследования на предмет наличия желаемых клиентом квартир на рынке на текущий момент в чистой продаже, постоянное консультирование клиента о состоянии рынка недвижимости. Разъяснение клиенту особенностей продажи квартир под ипотеку (часто дороже), а так же разъяснение преимущества поиска «чистых продаж» .

6. При ипотечной сделке получение предварительного решения банка о возможности кредитования Клиента ( от 2 до 10 дней)в определенном кредитным комитетом банка размере и сроке действия данного решения.

7. Предварительные телефонные переговоры с продавцами квартир.

8. Предварительные просмотры продаваемых квартир.

9. Отстаивание интересов клиента в переговорах с продавцом (представителем продавца), Обсуждение стоимости квартиры, условий и схемы проведения сделки.

10. В случае ипотечной сделки агентство осуществляет предварительный контроль за особенностями юридической ситуации по квартире .

11. Заключение с продавцом квартиры (его представителем) предварительного договора о покупке квартиры.

12. Проверка квартиры на юридическую чистоту, проверка правоустанавливающих документов на квартиру.

13. Проверка истории квартиры, проверка выписки-прописки ранее проживающих в квартире.

14. Проверка документов продавца (паспорт, прописка, согласие супруга, отсутствие самовольно произведенных перепланировок). При необходимости содействие продавцу квартиры в получении всех необходимых документов и справок.

15. Проверка квартиры на отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.

16. Проверка документов на приобретаемую квартиру в банк с целью получения положительного решения кредитного комитета.

17. Формирование полного пакета документов, необходимого для осуществления сделки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.

18. Подготовка договора купли-продажи.

19. Перед сделкой агенство договаривается со всеми сторонами сделки о встрече для уточнения всех вопросов.

20. Организация безопасных расчетов. Обязательное консультирование сторон сделки о невозможности проведения расчетов через банковскую ячейку, с популярным объяснением причин.

21. Помощь в проверке и пересчете денежных средств.

22. Организация подписания основного договора купли-продажи квартиры.

23. Содействие в передаче пакета документов на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.

24. Обсуждение сроков и условий передачи квартиры от продавца к покупателю.

25. Содействие в передаче квартиры.

26. Получение представителем фирмы свидетельства о собственности на имя покупателя (при условии выдачи покупателем соответствующей доверенности).

Покупка недвижимости в новостройке: проверка и механизмы приобретения жилья

Несмотря на нынешнюю непростую эпидемиологическую ситуацию в мире, в частности в Украине, рынок недвижимости не теряет своих лидерских позиций. Спрос на покупку квартиры в новостройке продолжает держаться на достаточно высоком уровне.

В любом случае актуальным остается вопрос выбора механизма приобретения жилья.

На самом деле существует большое количество схем (механизмов) приобретения недвижимости: от самых простых до самых сложных. Конечно, в интересах покупателя выбрать для себя наиболее оптимальный – выгодный и безопасный вариант.

Независимо от выбранного метода, важна минимальная проверка как объекта недвижимости, так и субъекта, который ее продает. Для анализа мы выбрали пять наиболее распространенных методов приобретения недвижимости на сегодня. Речь пойдет исключительно о первичном рынке.

Безопасная покупка жилья на первичном рынке: практические советы

  • Что может сделать покупатель, чтобы минимизировать риски?
  • С чего начать?
  • На что обратить внимание?

Эти вопросы интересуют покупателя больше всего.

При проверке покупатель может и должен обратить особое внимание на объект недвижимости и субъект, которой продает определенное жилье.

Проверка квартиры в новостройке. На что обратить внимание

Такую проверку проще осуществить, если речь идет о вторичном рынке продажи недвижимости. В первую очередь нужно проанализировать документы, которые предоставляет продавец в подтверждение наличия у него права собственности.

Также можно воспользоваться Государственным реестром прав на недвижимое имущество. Данные из этого реестра позволяют отследить «историю» объекта недвижимого имущества: сведения о владельце, правовые основания приобретения им права собственности, обременения на этот объект недвижимости и др. Информация в этом реестре – в свободном доступе и предоставляется в электронной форме. Но необходимо иметь электронную цифровую подпись, чтобы воспользоваться услугами реестра.

Более подробную информацию об объекте недвижимости может предоставить нотариус или юрист, который работает с операциями по недвижимости. К примеру, речь идет о сборе информации о предыдущих правообладателей и основания приобретения ими права собственности (приватизация, договор, судебное решение и т. д.).

Сложнее ситуация с проверкой на первичном рынке. Ведь, по сути, объекта недвижимости как такового ёще не существует. Покупатель вкладывает средства и, как правило, получает имущественные права на объект, который будет построен в будущем.

Покупатель недвижимости должен проверить

В этой ситуации необходимо проанализировать:

  • документы на земельный участок, отведенный под застройку (пригодится Публичная кадастровая карта – проверка местоположения земельного участка, его кадастрового номера, целевого назначения, детальной информации о праве собственности и имущественные права на этот участок). Застройщик должен иметь в собственности земельный участок, или должен владеть им на основании договора аренды или суперфиция.
  • проектную и разрешительную документацию на строительство (наличие лицензий, декларации о начале строительства, градостроительные условия и ограничения и др.).

Все эти документы застройщик должен предоставить покупателю. И их нужно детально проанализировать.

Отсутствие надлежащим образом оформленного земельного участка, проектной и разрешительной документация – риск признания в будущем такого объекта самостроем. Как следствие – возможен снос уже построенной недвижимости. Также могут возникнуть проблемы с введением нового объекта в эксплуатацию.

Как следствие – возможен снос уже построенной недвижимости. Также могут возникнуть проблемы с введением нового объекта в эксплуатацию.

В результате покупатель не сможет оформить право собственности на квартиру.

Проверка надежности застройщика

Продавец объекта недвижимости — физическое лицо (в основном это касается вторичного рынка). В таком случае можно проверить наличие судебных дел с его участием в Едином государственном реестре судебных решений.

Продавец объекта недвижимости — юридическое лицо. В таком случае стоит обратить внимание на:

  • Репутацию, продолжительность осуществления деятельности в сфере строительства — путем мониторинга общедоступной информации в сети Интернет
  • участников, размер уставного капитала, не находится ли в процессе прекращения — эти сведения доступны в Едином государственном реестре юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований
  • судебные споры — наличие которых можно проверить в Едином государственном реестре судебных решений
  • налоговые долги.

На самом деле, такая минимальная проверка является крайне необходимой, ведь позволит учесть все риски и минимально обезопасить себя на будущее.

Схемы (механизмы) покупки недвижимого имущества в новостройке

  • Заключения предварительного договора купли-продажи
  • Заключения договора купли-продажи имущественных прав
  • Фонд финансирования строительства
  • Компанию по управлению активами
  • Жилищно-строительный кооператив

Предварительный договор купли-продажи при покупке квартиры в новостройке

Законодательством такой механизм приобретения права собственности на объект недвижимости не предусмотрен. С другой стороны, такая схема прямо не запрещена. Это довольно простой способ приобретения жилья в новостройке, поэтому на сегодня является достаточно распространенным.

Для покупателя этот механизм состоит из двух этапов:

  • заключение предварительного договора купли-продажи
  • заключение в будущем основного договора купли-продажи.

Почему возникает необходимость в заключении двух договоров?

Если речь идет о первичном рынке — ни одна квартира не считается объектом недвижимости в юридическом контексте. У самого продавца нет никаких правоустанавливающих документов на подтверждение права собственности на такой объект.

Для чего предварительный договор в этой схеме приобретения жилья?

В ситуации, когда отсутствуют правоустанавливающие документы, заключения договора купли-продажи будет невозможным.

Предварительный договор является своего рода гарантией, что в будущем, стороны в срок заключат договор на заранее оговоренных условиях. Поэтому покупателю необходимо обратить особое внимание на положение этого документа.

Договор должен включать:

  • Четко конкретизирован объект недвижимого имущества и его характеристику
  • Цену, а также условия и случаи, когда стоимость может меняться
  • Ответственность застройщика в случае невыполнения им своих обязательств
  • Конкретный срок заключения основного договора.

Также, следует помнить, что такой договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. На практике нередко это законодательно установленное требование игнорируют. Негативные последствия для покупателя – признание такого договора незаключенным и отказ продавца выполнять свои обязательства.

Договор купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости

Этот механизм покупки недвижимого имущества является достаточно простым и понятным, безусловно является преимуществом для покупателя.

Почему? Для покупателя такая схема выглядит максимально просто:

Один контрагент (застройщик) – один договор (купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости).

Опять же, речь идет не о непосредственном объекте недвижимого имущества, а лишь об имущественных правах. В будущем покупатель вправе реализовать эти права путем получения в собственность уже само жилье. Но в этом и заключается определенный риск для покупателя. Речь идет лишь об имущественных правах, регистрация которых не осуществляется. Покупатель лишен возможности провести проверку таких прав и может полагаться исключительно на добросовестность застройщика.

Здесь как раз особое внимание следует уделить проверке своего контрагента, о чем говорилось выше.

Дополнительно требуют анализа положения самого договора:

  • сроки завершения строительства объекта недвижимости
  • момент передачи имущественных прав
  • ответственность застройщика за неисполнение своих обязательств
  • гарантии, которые предоставляет застройщик, в подтверждение выполнения своих обязательств

Стоит обратить внимание на условие договора о передаче имущественных прав на объект недвижимости. Этот вопрос не регулируется законодательством. Чаще всего на практике момент перехода связывается с составлением акта приема-передачи имущественных прав после введения объекта строительства в эксплуатацию.

В комплексе, проверка застройщика и наличия у него необходимой документации, а также подробный анализ договора, даст покупателю возможность нарисовать общую картину рисков, которые он может нести.

Среди всех рисков для покупателя самым «подводным камнем» является то, что положениями действующего законодательства этот механизм разрешен только в случае покупки нежилого помещения. На практике этим пренебрегают и заключают договоры купли-продажи имущественных прав и на жилые помещения.

В связи с такими законодательными ограничениями, в качестве альтернативы используют другой механизм (схему) – при участии фонда финансирования строительства (о чем будет идти речь в части II настоящей статьи).

Важным моментом является форма договора – законодательством установлено ​​обязательное требование о его письменной форме.

Мы видим, что даже в простых схемах приобретения недвижимости в новостройке, покупатель несет немало рисков.

Чтобы их минимизировать, следует помнить о тщательной проверке своего контрагента: начиная его репутацией и заканчивая наличием всех необходимых документов.

Покупка квартиры через фонд финансирования строительства

Эта схема инвестирования используется довольно длительное время. Если быть более точным –с конца 2005.

Что такое Фонд финансирования строительства и какова его роль в схеме приобретения объекта недвижимого имущества?

Интересный нюанс – ФФС не является юридическим лицом.

По сути, это совокупность денежных средств, предназначенных для финансирования строительства объекта недвижимости. В будущем лицо, предоставившее определенную денежную сумму, получает в собственность новые квартиры.

Основные «игроки» этой схемы покупки жилья в собственность:

Управляющий ФФС — банк или финансовая компания, задача которых – аккумулировать как можно больше средств и распределять их для финансирования строительства объекта недвижимости. Банк контролирует застройщика (выполнение плана строительства).

Застройщик — осуществляет строительство объекта недвижимого имущества за счет средств, внесенных в фонд финансирования строительства.

Следует обратить внимание, что застройщик пользуется широкими правами. Именно он определяет основные характеристика объекта строительства и его цену.

И, наконец, важнейшими субъектами в этой схеме являются, собственно, покупатели, поскольку строительство нового объекта недвижимости осуществляется за их счет. То есть, они выступают в роли своеобразных инвесторов. Покупателями могут быть как физические, так и юридические лица.

Поэтапно этот механизм приобретения недвижимости на первичном рынке выглядит следующим образом:

  1. Подписание договора между покупателем и управляющим фонда финансирования строительства — банком;
  2. Внесение средств на счет этого фонда;
  3. Выдача покупателю свидетельства — подтверждает, что покупатель является участником фонда;
  4. Заключение договора между застройщиком и управителем фонда;
  5. Поэтапное финансирование строительства за счет средств, предоставленных из фонда;
  6. Введение нового объекта недвижимости в эксплуатацию;
  7. Регистрация права собственности покупателя на определенное жилье в новостройке.

Ненадежность схемы с участием ФФС в процессе приобретения жилья на первичном рынке.

В последние годы распространенной стала практика создания так называемого «карманного» управляющего фонда. Имеются в виду ситуации, когда фонд создается и управляется самим застройщиком.

Для покупателя — это большой риск и может привести к:

  • задержки сроков завершения строительства и сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию
  • потери всех инвестированных покупателями средств в строительство

Приобретение недвижимости за участия КУА (Компания по управлению активами)

Данная схема характеризуется многосубъектным составом. Так, ее участниками являются:

  • Покупатель
  • Застройщик
  • Товарная биржа
  • Компания по управлению активами

Компания по управлению активами – юридическое лицо, осуществляющее свою деятельность на основании лицензии. Ключевая функция Компании – управление денежными средствами инвесторов.

Этапы приобретения объекта недвижимости по схеме КУА

Этап І: заключение договора поручения.

На этом этапе есть два субъекта — поверенный и доверитель.

Доверитель — лицо, желающее приобрести жилье в новостройке.

Поверенный — специально созданное юридическое лицо, которое специализируется на торговле ценными бумагами.

Цель заключения договора — поручить Поверенному от имени и за счет Доверителя оказать услуги по покупке форвардного контракта (сущность этого контракта будет раскрыто далее).

Этап ІІ: заключение договора купли-продажи права на приобретение имущественных прав на объект недвижимости

Настоящий Договор заключается между поверенным и Компанией по управлению активами (которая является продавцом).

Продавец обязуется передать в собственность Покупателя форвардный контракт. Точнее говоря, передается право приобрести имущественные права на квартиру.

На основании этого контракта в будущем возникнут отношения между застройщиком и покупателем объекта недвижимости (этап IV).

Этап III: договор между застройщиком и компанией по управлению активами

Субъектами этих отношений является застройщик (Продавец) и компания по управлению активами (Покупатель). На этом этапе они заключают форвардный контракт.

Предметом настоящего договора являются имущественные права на одно жилое помещение.

Обязательным приложением к настоящему договору есть Спецификация контракта, которая включает в себя наименование базового актива – объекта недвижимости, его характеристики (местоположение, общую площадь, количество комнат, уровень исполнения и отделки объекта недвижимости; цену и сроки поставки базового актива порядок расчетов).

Этот контракт подлежит регистрации на товарной бирже.

IV этап: Договор купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости

Суть этого этапа заключается в том, что Продавец (застройщик) передает, а Покупатель (будущий владелец жилья) принимает в собственность имущественные права на объект недвижимости и обязуется оплатить стоимость имущественных прав на объект недвижимости.

Среди прочего, особое внимание следует обратить на:

  • характеристику объекта на который передаются имущественные права
  • требования к качеству строительства и объектов недвижимости/li>
  • порядок регистрации права собственности
  • ответственность сторон в случае невыполнения своих обязательств.

Преимущество использования такой схемы приобретение недвижимости в новостройке – минимизация рисков покупателя потери всех средств.

Поскольку по такому механизму уплата покупателем средств распределяется на 2 сделки:

  1. первая часть суммы выплачивается, когда покупатель покупает форвардный контракт
  2. другая — на этапе покупки имущественных прав непосредственно у застройщика.

Для застройщика такая схема также крайне выгодной, ведь вышеупомянутые операции не подлежат налогообложению.

Жилищно-строительные кооперативы в схеме купли-продажи жилья на первичном рынке

Субъектами этой схемы (механизма) являются:

  • Покупатель жилья
  • Жилищно-строительный кооператив
  • Застройщик

Схемы участия ЖСК:

ЖСК выступает заказчиком строительства: в таком случае ЖСК оформляет на себя земельный участок, заключает договор с генеральным подрядчиком и оформляет на себя разрешительную документацию. Такой механизм является более «безопасным» для покупателя (чем тот, что указан ниже), поскольку ЖСК обладает определенным объемом прав в строительстве.

ЖСК не выступает ни заказчиком, ни арендатором земли, се разрешительные документы оформляются на застройщика. Роль ЖСК сводится исключительно к финансированию строительства за счет членских взносов ассоциированных членов. Это рискованная схема для покупателя. Ведь не имеет гарантированного механизма обеспечения. Если застройщик расторгает договор с ЖСК, покупатель не сможет оформить право собственности на недвижимость. Хотя иметь право на возврат средств от ЖСК, если ЖСК будет иметь необходимую сумму.

Как работает схема жилищно-строительных кооперативов

Заключение договора между покупателем жилья и ЖСК.

Положениями Договора устанавливаются определенные обязательства ЖСК перед покупателем объекта недвижимости. Среди которых основными являются:

  • организация строительных работ за счет членских взносов/li>
  • обеспечение сдачи нового объекта строительства в эксплуатацию
  • передача члену ЖСК помещения в объекте строительства и необходимых документов для дальнейшей регистрации права собственности.

Как правило, большинство Договоров содержат положение о том, что подписав его, покупатель дает свое согласие на вступление в члены ЖСК.

При заключении договора покупателю следует обратить внимание на следующие ключевые моменты:

  • характеристика объекта строительства (секция, этаж, номер, характеристика здания и помещения, которое в будущем будет передано покупателю)
  • порядок расчета стоимости строительства, особенно случаи, когда возможна изменения цены
  • порядок возврата участнику средств
  • ответственность ЖСК перед покупателем за невыполнение своих обязательств.

Договор о застройке земельного участка между ЖСК и застройщиком.

Ознакомления покупателя с этим договором имеет важное значение для определения всех будущих рисков. Для покупателя важно определение роли ЖСК в процессе строительства. Это даст возможность предсказать, какие права имеет ЖСК в случае непредвиденного расторжения договора с застройщиком и, соответственно, на что может рассчитывать покупатель в таком случае.

Особенностями приобретения права собственности покупателя на квартиру является то, что после завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию, член ЖСК получает право обмена своего пая на имущественные права на объект недвижимости.

Подытоживая, следует отметить, что ни одна из существующих схем покупки недвижимости в новостройке не дает покупателю стопроцентных гарантий осуществления «безопасной покупки» собственного жилья. Проведенный анализ всех 5 схем покупки объектов недвижимости дает лишь общее представление об определенном механизме. Следует учитывать, что в каждом индивидуальном случае стороны могут включать в свои договоренности определенные особенности. Поэтому все риски следует оценивать в каждом конкретном случае индивидуально, на основании анализа всех имеющихся документов в их совокупности.

АО «Тарасенко, Скочыпець и партнеры», Лопатенко Валентина

С преимуществами и недостатками жилья в новостройке можно ознакомиться здесь

Подробно об особенностях смарт-квартиры в новостройке узнайте по ссылке

О классах квартир в строящихся домах читайте в статье

Помогаем выбрать этаж, на котором Вам будет уютно и комфортно

Почему дети не хотят жить с родителями и реагирует ли на эту проблему современный рынок недвижимости – в статье

Покупка квартиры через агентство недвижимости

Современный рынок России основан в начале девяностых и каждый второй покупатель на рынке недвижимости сталкивается с рядом проблем, связанных со спецификой нормативно-правовой базы, касающейся жилищно-хозяйственного комплекса. Прежде чем приходить к покупке или продаже недвижимости необходимо знать нормативно-правовые моменты, связанные с правом собственности.

Поэтапный переход прав собственности от продавца к покупателю

Категория права собственности делится на три составляющие.

  1. Право владения.
  2. Право пользования.
  3. Право распоряжения имуществом.

При заключении сделки все три вида права поэтапно переходят от продавца к покупателю.На всех этапах могут возникнуть риски, связанные с передачей собственности.

В некоторых случаях может произойти так, что человек имея право собственности, при приобретении квартиры узнает о том, что вместе с ним права проживания может иметь другой человек.

Прежде, чем приобретать квартиру необходимо, чтобы риэлторы агентства недвижимости провели ряд действий:

  • отследили в РосРеестре всех собственников квартиры;
  • определили наличие претензий третьих лиц на недвижимость;
  • провели расследование, не является ли недвижимость, предметом залога при кредите.

Что нужно знать о ситуации, когда сделка проваливается?  Агентство должно гарантировать возврат аванса покупателя в течение короткого периода времени.

Риэлтор в первую очередь должен провести экспертизу документов в реальном времени, чтобы знать, что документы в порядке. После сделки покупатель получает сертификат правовой защиты, гарантирующий ответственность риэлтора за данный вид сделки.

Риски покупки через агентство недвижимости, опасности, подводные камни

Существует множество рисков, когда при покупке или продаже квартиры возможны умышленные  и противоправные действия третьих лиц со стороны продавца.По данным статистики, практически в любой сделке совершаются некомпетентные действия самими гражданами.

Мошенниками могут выступать собственники недвижимости, и их представители, работающие на основании поддельных документов.

Заключение сделок с такими людьми может привести к тому, что сама сделка окажется незаконной. В таких случаях покупатель будет собственником до появления настоящего хозяина недвижимости.

Основные признаки мошенничества, которые должны насторожить  граждан, покупающих квартиру:

  1. Посредники работают на основании доверенности или без нее.
  2. Продают недвижимость частные посредники,но хозяин при этом появиться не может, он находится в другом месте, или сильно занят.
  3. Посредники предлагают внести сразу большой задаток за недвижимость, в некоторых случаях внесенная сумма должна составлять 2,5% от цены недвижимости.
  4. Продавцы имеют полностью готовый пакет документов на продаваемую собственность и предлагают сразу же заключить сделку у нотариуса.
  5. Когда посредники быстро хотят провернуть сделку пока клиент, не опомнился,и предлагают низкую цену на квартиру.
  6. Продавцы специально создают суматоху при сделке, чтобы побудить клиента к необдуманному приобретению дешевой, но проблемной недвижимости.
  7. Продавцы или их представители изучить документы клиенту не дают даже, если клиент готов передать задаток.
  8. Продавцы не желают совершать сделку через риэлторские агентства, объясняя это тем, агенты, берут много денег за услуги.На самом деле мошенники не желают давать документы на проверку.

Примите к сведению: если клиент не планирует пользоваться услугами агентства недвижимости, велика вероятность стать жертвой собственной неграмотности в юридических вопросах по оформлению недвижимости.Когда продавец и покупатель нашли друг друга и готовы совершить сделку, но не имеют опыта правильно выстроить взаимоотношения, нужно обращаться в агентство недвижимости.

Приобретение  недвижимости без посредников

Многие покупатели задаются вопросами опасно ли заниматься самостоятельным приобретением жилья без посредников. Клиенты, желающие самостоятельно приобрести недвижимость могут воспользоваться следующими рекомендациями:

  1. Не показывать свой паспорт лицам, представляющим продавца, которых покупатель не знает.
  2. Нельзя подписывать с незнакомыми людьми никаких договоров, особенно в тех случаях, если клиента убеждают, что это формальность.
  3. Если представитель от продавца говорит, что он агент,нужно просить предоставить удостоверение.Стоит обратить внимание на срок годности удостоверения, если есть какие-либо сомнения лучше узнать обратившись непосредственно в самом фирму, работает ли данный агент у них.Сейчас в агентствах недвижимости высокая текучестькадров и многие, рассчитавшись, продолжают прикрываться именем известной компании.
  4. Покупать квартиру нужно лишь у известных агентств.

Покупка квартиры через агентство позволит покупателю получить уверенность в том, что все документы по оформлению квартиры являются подлинными.

Важно помнить, что при заключении договора необходимо обязательно оговорить пункт, касающийся погашению долгов по коммунальным платежам.При не выполнении, таких обязательств, остаток долга за квартиру не должен быть возвращен.

Что лучше: покупать квартиру через агентство или через нотариуса?

Лучше всего заключать договора по покупке или продаже недвижимости через нотариальную контору – это позволит совершить сделку на законных основаниях и без каких-либо подводных камней.

Процедура оформления сделки через нотариуса:

  1. Во время оформления договора купли-продажи у нотариуса ни в коем случае не передавайте деньги третьим лицам. Это сделает сам собственник после приема пересчета денег, если он сочтет это необходимым,в этом случае важно присутствие свидетелей со стороны клиента.
  2. Нотариус в обязательном порядке проверяет документы,о том, что приобретаемая собственность имеет запись в органах государственной регистрации.
  3. Обязательно зачитывает договор вслух.
  4. Удостоверяет подпись, поставленную под договором, тем лицом, который участвует в этом договоре.
  5. Подтверждает, что участники сделки находятся в трезвом состоянии и понимают значение своих действий.
  6. Проверяет действительность сделки, т.е. смотрит через реестр всех собственников недвижимого имущества.

Важно знать, что нотариус не занимается предпринимательской деятельностью и не может подбирать помещения, подыскивать продавцов или покупателей заключать сделки по передаче имущества – этим занимаются риелторы.

Сколько придется заплатить агенту, когда и почему эта сумма окупится?

Стоимость риэлторских услуг чаще всего составляет 5% от стоимости сделки. В принципе цена на услуги риэлтора может колебаться в зависимости от:

  • профессионализма риэлтора;
  • условий договора;
  • опыта работы на рынке агента.

Сколько платить риэлтору за совершения сделки зависит от того, насколько он профессионально сработал, и заключил выгодную сделку как для продавца, так и для покупателя.

Если в заключении участвуют два посредника, то стоимость будет значительно выше. Клиент, приходя в агентство, может заключить договор, где нужно прописать фиксированную сумму комиссионных.

Выгодно ли выставлять фиксированные комиссионные за сделку? Не всегда. Возможно, проще будет прописать, что сумма вознаграждения зависит от скидки. Если покупатель приобретает квартиру дешевле, то агенту можно положить хорошие комиссионные, а со стороны продавца может быть прописан пункт, насколько дороже квартира будет продана.

Если цена на квартиру адекватная, то продать ее можно будет в течение недели. Также нужно учитывать, что определенный период уходит на подготовку документов. Как правило, риэлтор имеет свободу действий в течение 2-х месяцев, чтобы установить оптимальную цену на объект.

Стоит ли изначально продавать квартиру по завышенной цене, а после в течение года снижать цену  и получить меньшую сумму? Завышать цену можно, но нужно четко понимать пределы. В целом, завышение цены – это не самая выгодная стратегия. Если сумма изначально выбрана правильно, то можно избежать рисков по потере денежных ресурсов.

Самые важные моменты, на которые стоит обращать внимание

Что нужно знать при покупке квартиры:

  1. Приобретая квартиру покупателю всегда следует просить о скидке.
  2. Проверить квартиру на предмет зарегистрированных в ней других людей, даже если они не имеют права собственности, но имеет право на проживание.
  3. Если же в квартире имеется несколько собственников, то у супруг или супруга должны дать разрешение на продажу.
  4. Обязательно стоит проверять дееспособность продавца

Придерживаясь выше перечисленных рекомендаций, покупатель может быть уверен, что приобретет абсолютно «чистый объект недвижимости».

Мнение эксперта

Данное видео носит несколько рекламный характер, однако разъясняется, почему покупка квартиры в новостройке через агентство может быть выгодной – без какой-либо переплаты и со сниженными рисками.

Риски, плюсы и минусы покупки квартиры в рассрочку

О том, что квартиру можно купить в ипотеку знает каждый гражданин. Однако, далеко не все хотя бы догадываются о том, что жилую недвижимость можно взять у застройщика в рассрочку, поэтапно и постепенно выплачивая ему всю стоимость объекта. Самое важное заключается в том, что данную практику все сильнее внедряют на рынок сами компании-застройщики. Самое время поговорить о плюсах и минусах такого способа покупки.

Что представляет из себя покупка недвижимости в рассрочку?

Как уже было отмечено выше и как прямо следует из названия способа, речь идет о поэтапной оплате всей стоимости жилой недвижимости. При этом, как и в случае с ипотечными кредитами, в рассрочке делается первоначальный взнос. На сегодняшний день он может составлять от 20% до 50% от стоимости объекта.

Такой способ будет идеальным решением для тех, кто не в состоянии потянуть платежи по ипотеке, но в то же время не может накопить за раз достаточно средств для покупки жилья в один прием. При этом важно отметить, что практика пока распространяется только на строящиеся объекты. Внести последний платеж покупатель жилья должен будет до ввода дома застройщиком в эксплуатацию. При этом условия рассрочки могут быть разными и зависят от конкретного застройщика.

Важно помнить, что рассрочка бывает как беспроцентной, так и с процентами. Последняя в большинстве случаев применяется только к самым дорогим объектам недвижимости.

Плюсы рассрочки

Покупка жилья в рассрочку имеет несколько серьезных плюсов по сравнению с ипотекой. В первую очередь следует выделить малые первоначальные взносы и минимальные переплаты. Второй важный момент – отсутствие какого-либо контроля за доходами клиента и отсутствие серьезных полномасштабных проверок дольщика со стороны компании-застройщика.

Минусы рассрочки

Как и любая другая форма сделки, рассрочка на покупку квартиры имеет помимо достоинств и ряд серьезных недостатков, о которых обязан помнить гражданин. Во-первых, оплачивать ее придется даже в том случае, если стройку дома заморозят по какой-либо причине. Во-вторых, в большинстве случае такие программы действуют только в отношении неликвидного жилья. В-третьих, как и в случае с кредитами есть штрафы и пени за неисполнение обязательств.

Риски рассрочки

Для клиента каких-либо серьезных рисков при рассрочке первичного жилья выделить нельзя. В данной форме сделок рискует главным образом компания-застройщик, которая может потерять клиента, приносящего доход. Если же рассрочка оформляется на вторичном рынке, то здесь все будет зависеть от качества работы нотариуса и правильности составления договора.

что это такое, порядок действий

Просмотров 828

Встречная покупка квартиры – популярный способ купли-продажи недвижимости. Он оптимально подходит большинству наших граждан, поскольку позволяет стать владельцем нового жилья при фактическом отсутствии средств на его приобретение.

✅ Что такое встречная покупка квартиры

Встречная покупка квартиры – одновременная или фактически единовременная продажа одной квартиры и приобретение другой. Особенность операции в том, что купля-продажа имущества не связанного между собой, кроме как покупателем и продавцом, осуществляется в минимальные промежутки времени или проводится одновременно.

Наиболее популярные варианты подобных сделок:

  • Продажа одной квартиры и единовременное приобретение другой.
  • Продажа “вторички” с одновременным приобретением жилья в новостройке.
  • Обмен квартиры на другую недвижимость с доплатой.

Отдельные застройщики предлагают прямой выкуп квартир по заниженной цене с одновременным предоставлением объектов в новостройке. Для большинства собственников это не такой выгодный вариант, как стандартная продажа старого жилья и дальнейшее приобретение нового, но он позволяет быстро стать владельцем недвижимости в новостройке.

Существуют и другие разновидности встречных покупок, где предметом соглашения выступает более двух объектов недвижимости.

Пример. Муж и жена разводятся, и у них в собственности есть трехкомнатная квартира. По обоюдному согласию они решили продать недвижимость и одновременно купить жене и ребенку двухкомнатную квартиру, а супругу – однокомнатную. Жилье выставляется на продажу. Найдя покупателя, на оговоренную сумму они подобрали подходящие варианты, подготовили документы, после чего оформили продажу своей квартиры и приобретение двух других объектов.

🔻 Преимущества единовременных операций

При встречной продаже собственник:

  • получает возможность сразу заселиться в новое жилье.
  • прямо экономит на услугах посредников – за две операции специалистам выплачивается один гонорар.
  • минимизирует финансовые потери – в условиях быстроменяющихся цен на недвижимость отсутствует риск потерять в деньгах или лишиться возможности купить имущество в случае роста цен.

Во встречных операциях практически всегда участвуют риэлторы или агенты по недвижимости. Они занимаются подготовкой и оформлением необходимых документов. Процедура сложная, поэтому без их участия сложно обойтись. Решившись на встречную покупку, вам необходимо правильно пройти все ее этапы.

✅ Порядок действий при встречной покупке квартиры

Большинство сделок состоит из следующих этапов:

  1. Оценка стоимости имущества.
  2. Поиск покупателя и жилья, которое вы планируете приобрести.
  3. Согласование условий сделки.
  4. Проверка недвижимости на наличие обременений.
  5. Подготовка договоров купли-продажи.
  6. Регистрация права собственности и расчет.

🔻 Оценка собственности

Процедура необходима для понимания уровня цен, подбора вариантов встречной покупки или обмена, исходя из стоимости собственного жилья. Можно воспользоваться услугами оценочной компании. В специализированной организации реально получить объективные сведения о рыночной стоимости квартиры, плюс у покупателя не будет оснований не соглашаться с установленной величиной.

Можно провести оценку и самостоятельно, изучив схожие предложения на рынке, однако это часто настораживает будущих покупателей и вынуждает, в итоге, обращаться в оценочную фирму.

🔻 Поиск покупателя и продавца

Самостоятельный поиск выполняется на популярных площадках объявлений, по типу Avito. Второй вариант – заказать услугу в агентстве недвижимости. Поиск платный, но так вы сможете сэкономить время, и минимизируете риск нарваться на мошенников.

Если понравилась выбранная квартира, и вы намерены ее приобрести, то уже на стадии поиска можно оформить предварительное соглашение и внести задаток. Факт оплаты и сумма отражаются в данном документе.

🔻 Предварительные переговоры

С каждым участником согласовываются предварительные условия сделки и закрепляются договоренности. Они нужны, чтобы собственники не начали вести переговоры с другими покупателями или продавцами. В случае серьезных разногласий по стоимости и прочих важных деталях необходимо заново искать желающих купить или продать недвижимость. Согласовывается форма и место проведения операции, способы осуществления взаиморасчетов.

🔻 Проверка недвижимости

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Важный этап, для успешного прохождения которого желательно воспользоваться помощью юристов. У продавца квартиры нужно проверить правоустанавливающие документы на недвижимость и техническую документацию, потребовать информацию о прописанных лицах, наличии обременений и долгов за коммунальные услуги. Возможные проблемы далеко не всегда явные. Нередко только с помощью специалиста можно выявить возможные препятствия для купли-продажи и не стать жертвой обмана.

🔻 Подготовка документов

Составляется два или более договора купли-продажи и подготавливается два или более пакета бумаг. В одном соглашении вы будете выступать покупателем, а в другом продавцом. Соглашения могут быть не связанными и независимыми друг от друга и наоборот.

Пример. В документе указывается, что продажа возможна только при покупке другого жилья. В таком случае информация о новой квартире будет отображена в договоре на продажу. Это крайне важно, поскольку, если у вас, в итоге, не получится приобрести новое жилье, то можно вернуть старую квартиру без дополнительных проблем и разбирательств.

Другой важный нюанс, который указывается в документе – срок освобождения объекта предыдущим владельцем. От него прямо зависит, когда можно полноценно начать распоряжаться купленной недвижимостью.

Остальные бумаги, которые задействуются в операции – правоустанавливающие документы, справки, доверенности, заявления, закладные, и т.д., идентичны стандартному варианту купли-продажи. Пакеты формируются, исходя из особенностей будущего соглашения, и оговариваются с юристами.

🔻 Подписание соглашений и расчет

При встречной покупке все участники в оговоренный день собираются для подписания бумаг и проведения взаиморасчетов. Это ключевой этап и если кто-то откажется от своих обязательств, будут сорваны остальные договоренности. Поэтому действия собственников должны координироваться юристами.

После подписания бумаг нужно обратиться в Росреестр для переоформления права собственности (ч.2 ст. 558 ГК РФ). По завершении регистрации подписывается акт приема-передачи и осуществляется взаиморасчет.

В отдельных субъектах РФ акт приема-передачи нужен уже на стадии регистрации, поэтому он подписывается заранее.

Особенность большинства встречных сделок в том, что деньги могут не передаваться никому из участников. Они учитываются в счет стоимости жилья, что указывается в оформляемых соглашениях. Если покупка недвижимости предполагает доплату, то она выплачивается одному из продавцов.

При использовании кредитных средств, необходимо заранее получить одобрение банка. Заявка рассматривается в течение двух недель и только после подписания ипотечного соглашения операция купли-продажи может быть завершена.

Процедура оформления регулируется ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». В нормативном акте указан перечень бумаг, которые могут понадобиться для заключения соглашения и его регистрации в ЕГРН.

✅ Подводные камни

Несмотря на удобство сделок, которые позволяют одновременно продать квартиру и стать собственником нового жилья, существуют нюансы, делающие подобные операции не столь привлекательными:

  • Неправильная оценка состояния рынка недвижимости – не все понимают, на что можно рассчитывать при продаже своего жилья, что усложняет процесс подбора встречных вариантов.

Суммы, за которую вы реально сможете продать квартиру, может не хватить для покупки другого жилья, что вынуждает занимать деньги у родственников, оформлять ипотеку или вовсе отказаться от этой идеи.

  • Отсутствие понимания характеристик будущей покупки – покупатель не может быстро подобрать встречный вариант, теряя потенциальных покупателей на свое жилье.
  • Серьезные юридические прецеденты – кто заключает подобные соглашения без знаний в юриспруденции, рискует столкнуться с серьезными трудностями.

Пример. В процессе приобретения встречной недвижимости, собственник которой владеет ею на основе свидетельства о праве наследства, возможен риск судебных претензий со стороны других наследников. Либо гражданин, временно выписанный из квартиры, внезапно возвращается (например, из мест лишения свободы), что также препятствует оформлению права собственности.

Нередко участники сделки меняют условия или просто не выполняют свою часть договоренностей, не неся никакой ответственности. Чтобы этого избежать, обязательства участников можно закрепить в предварительном договоре, как и санкции в случае их нарушения.

Поскольку встречная покупка предполагает единовременную продажу квартиры и приобретение другой, существует риск не только стать жертвой обмана, но и невозможности завершения сделки из-за незнаний ее особенностей, требуемого пакета документов и т.д. Хотите защитить себя от ошибок? Проконсультируйтесь у наших специалистов, перед тем как решиться на подобную операцию. Юристы бесплатно разъяснят наиболее актуальные и потенциальные проблемы единовременных сделок, что позволит снизить уровень риска в процессе проведения купли-продажи.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

Понимание процесса покупки недвижимости (пошаговое руководство) — AMP

Нельзя отрицать, что австралийцы любят недвижимость. Около двух третей из нас являются домовладельцами , и для многих покупка дома является мечтой всей жизни.

Это также самая дорогая покупка, которую многие люди когда-либо совершали, поэтому, учитывая ставки, стоит провести исследование и понять, что связано с процессом покупки, прежде чем совершить скачок на рынке недвижимости.


Перед началом работы

Первым шагом при покупке недвижимости является подготовка, убедившись, что ваше финансовое положение позволит вам совершить покупку.Чтобы привести свои финансы в порядок, хорошей идеей будет составить бюджет, установить цель сбережений и определить, сколько вы можете позволить себе откладывать каждую неделю, две недели или месяц на покупку дома. Поскольку большинству людей требуется ипотечный кредит для финансирования своей покупки, заранее обратитесь к своему кредитору или ипотечному брокеру, чтобы узнать, сколько вы можете позволить себе занять. Это известно как предварительное одобрение.

Что такое предварительное одобрение?

Здесь кредитор оценивает ваши финансовые показатели и предоставляет вам цифру, которую вы, возможно, сможете занять.Процесс может занять некоторое время и усилия. Хотя получение предварительного одобрения может быть полезным шагом, важно отметить, что это не гарантия того, что ваша заявка на ипотечный кредит будет одобрена. Предварительные одобрения предназначены для того, чтобы показать, что ваша заявка соответствует критериям кредитора. Вам по-прежнему необходимо получить полное и безоговорочное одобрение, прежде чем совершать покупку недвижимости.

Вам также необходимо иметь четкое представление о том, где вы хотите купить недвижимость, и о состоянии рынка недвижимости в выбранном вами месте.Один из лучших способов сделать это — просмотреть популярные сайты по продаже домов в Интернете, которые могут дать вам хорошее представление о покупных ценах в разных частях Австралии.

В этом также может помочь загрузка отчета о свойствах AMP.

Выбираем, что купить

Решение о том, какой тип недвижимости купить, будет зависеть от нескольких факторов, таких как ваш бюджет, образ жизни, личный вкус и от того, покупаете ли вы недвижимость для проживания или в качестве инвестиционной недвижимости. Ниже приведены некоторые плюсы и минусы, связанные с различными типами недвижимости.

Покупка земли и строительство дома

Плюсы:
  • Вы можете выбрать размер и положение вашего земельного участка, дизайн вашего дома и настроить интерьер по своему вкусу.
  • Новостройки, как правило, более энергоэффективны, чем существующие объекты, что может сэкономить вам деньги в долгосрочной перспективе.
  • Правительства некоторых штатов предлагают дополнительные финансовые стимулы покупателям жилья, в том числе покупателям первого дома, которые строят недвижимость, а не покупают существующую.
  • Вы будете платить за строительство поэтапно, что позволит сэкономить дополнительное время.
  • На ваш новый дом распространяется гарантия, которая должна дать вам некоторую защиту от структурных дефектов в течение нескольких лет — она отличается от штата к штату.
Минусы:
  • Возможные задержки строительства могут означать, что дом может в конечном итоге стоить больше, чем ожидалось, и вы не сможете занять дополнительные деньги у своего кредитора.
  • Утверждение проекта здания местным советом может занять много времени.
  • Вместо того, чтобы въехать вскоре после покупки, вам придется подождать, пока ваш дом не будет построен.
  • Если ваш строитель обанкротится, вам может грозить незавершенное строительство.

Покупка дома и земельного участка

Плюсы:
  • Как правило, при покупке дома и земельного участка гербовый сбор уплачивается только за землю, а не за дом.
  • Разработчик поможет с одобрением совета, что облегчит этот процесс.
  • Обычно это дешевле, чем покупать землю и отдельно строить дом.
  • Вы можете зафиксировать собственность по сегодняшним ценам, и к тому времени, когда вы въедете, она может вырасти в цене.
Минусы:
  • Во многих частях агломерации Австралии свободные земли, как правило, находятся на значительном расстоянии от крупных городов.
  • Вы можете быть ограничены застройщиком в количестве дизайнов жилья, которые вы можете выбрать.
  • Необходимая инфраструктура, такая как магазины, школы, детские сады, медицинские учреждения и транспортное сообщение, возможно, еще не построена в этом районе.
  • Новые жилые комплексы, как правило, предлагают меньшие размеры блоков, чем старые дома.
  • Иногда дополнительные расходы, такие как озеленение, ограждение и подъездные пути, не включаются в стоимость покупки, поэтому важно внимательно прочитать договор.
  • Некоторое время вы можете жить в окружении строящихся домов, так как в этом районе строятся другие дома.

Покупка готовой квартиры, таунхауса или виллы

Плюсы:
  • Вам нужно только внести предоплату, что дает вам больше времени для сбережений до даты расчета.
  • Вы можете зафиксировать собственность по сегодняшним ценам, и к тому времени, когда вы въедете, она может вырасти в цене.
  • В некоторых случаях и при условии, что вы соответствуете соответствующим критериям, гербовый сбор может уплачиваться только со стоимости земли в некоторых штатах.
  • Возможно, вы сможете выбрать приспособления и фурнитуру, чтобы настроить недвижимость по своему вкусу.
  • Вам не нужно беспокоиться об одобрении совета, о чем позаботится разработчик.
Минусы:
  • Если цены на недвижимость упадут во время строительства, вам, возможно, придется заплатить больше, чем стоит недвижимость, и ваш кредитор может не захотеть предоставить вам взаймы сумму, на которую они ранее согласились.
  • Если застройщик обанкротится, вы можете потерять свой депозит и остаться с недостроенным имуществом.
  • Строительство может занять больше времени, чем ожидалось.
  • Готовое свойство может вам не понравиться.

Покупка готового дома

Плюсы:
  • Вы можете въехать в собственность раньше – обычно дата расчетов наступает через один-три месяца после того, как вы согласились купить недвижимость.
  • Вы можете заранее увидеть, что покупаете.
  • Покупка дома в благоустроенном районе – это наличие необходимой инфраструктуры, транспортных развязок и магазинов.
Минусы:
  • Необходимо учитывать некоторые первоначальные расходы, такие как получение отчетов о зданиях и вредителях. Это также может выявить проблемы с недвижимостью, которые вам необходимо исправить, если вы решите приобрести недвижимость.
  • Некоторая фурнитура и приспособления могут не участвовать в продаже, поэтому обязательно внимательно прочитайте договор купли-продажи.
  • Возможно, вам придется изменить интерьер, чтобы обновить собственность или удовлетворить ваши вкусы.

Покупка готовой квартиры, таунхауса или виллы

Плюсы:
  • Недвижимость такого типа обычно меньше по размеру, чем дом, и занимает меньший участок земли, поэтому требует меньшего обслуживания, чем дом.
  • Строятся со смежными стенами. Это может быть преимуществом, если вам нравятся безопасность и социальные аспекты наличия соседей рядом.
Минусы:
  • Квартиры, таунхаусы или комплексы вилл, как правило, имеют надбавки к стратам, которые вам необходимо учитывать в текущих расходах.
  • Скорее всего, у вас будет как минимум одна общая стена с соседом, поэтому существует риск передачи шума.
  • В уставе страт могут быть правила, ограничивающие ваши действия с собственностью.

Способы покупки

Объекты недвижимости, выставленные на продажу, обычно выставляются либо на частную продажу, либо на аукцион.Между ними есть несколько важных различий.

Частная продажа

Недвижимость, продаваемая по частному договору или при продаже, будет иметь запрашиваемую цену или цену предложения. У кампании продаж нет официальной даты окончания, поэтому покупка дома таким образом обычно дает вам время, чтобы просмотреть недвижимость несколько раз, получить отчеты о строительстве и вредителях, организовать свои финансы и сделать тщательно продуманное предложение, если вы заинтересованы. .

Как только ваше предложение будет принято, вы должны как можно скорее попытаться обменять договор купли-продажи и внести залог (обычно около 10%), поскольку, пока это не будет сделано, продавец может передумать или принять более высокое предложение.После обмена договором купли-продажи и внесения депозита обычно применяется период обдумывания (обычно пять дней), в течение которого вы все еще можете отказаться от продажи. Если это произойдет, вы получите свой депозит обратно.

В обмененном договоре купли-продажи будет указана дата расчета, то есть дата, когда вам нужно будет заплатить оставшуюся часть покупной цены и когда вы получите ключи от собственности.

Аукцион

Недвижимость, продаваемая на аукционе, не имеет фиксированной покупной цены, но агент по недвижимости должен дать вам ориентировочную цену или диапазон цен.Аукцион будет назначен на конкретную дату, а это означает, что существует ограничение на то, сколько времени у вас есть для осмотра недвижимости, и вам также необходимо будет провести инспекцию здания и вредителей, а в случае квартиры — отчет о стратах, сделано до даты аукциона. Кроме того, вам нужно будет получить одобрение ваших финансов, а ваш поверенный или перевозчик должен просмотреть договор купли-продажи до аукциона.

На аукционе собственность будет продана тому, кто предложит самую высокую цену, при условии, что цена соответствует резерву, установленному продавцом, который является самой низкой покупной ценой, которую он готов принять.Если самая высокая ставка не соответствует резервной цене продавца, недвижимость будет передана, что означает, что продавец решает не продавать недвижимость по самой высокой цене, которая была достигнута на аукционе. Участник, предложивший самую высокую цену, обычно имеет преимущественное право вести переговоры о покупке с продавцом после аукциона.

Важно установить предел суммы, которую вы готовы заплатить за недвижимость на аукционе, чтобы не попасть в конкурентный процесс и не заплатить больше, чем вы можете себе позволить. Это особенно важно, так как нет периода обдумывания — если вы покупаете недвижимость на аукционе, вам необходимо будет внести залог — обычно 10% — и обменяться подписанными договорами купли-продажи на месте.На данный момент обе стороны юридически связаны соглашением. В обмененном договоре купли-продажи будет указана дата расчета, то есть дата, когда вам нужно будет заплатить оставшуюся часть покупной цены и когда вы получите ключи от собственности.

Этапы процесса покупки


Поиск недвижимости

Есть несколько способов найти подходящую недвижимость и изучить рынок недвижимости, в том числе посетить агентов по недвижимости в районе, который вы хотите купить, и выполнить поиск в Интернете.Затем вы можете посетить дни открытых дверей или назначить встречу с агентом по недвижимости, чтобы просмотреть недвижимость в частном порядке.

Проверка договора купли-продажи

Как только вы нашли интересующую вас недвижимость, запросите договор купли-продажи у агента по недвижимости. Договор купли-продажи должен содержать копию титула собственности, любые сертификаты местного планирования, схему канализации, общие положения и условия, включения и исключения (такие как приспособления и фитинги), а также перечислять любые особые условия.Вам следует нанять адвоката или нотариуса, чтобы они рассмотрели это для вас.

Они также проверят актуальность всех ставок и налогов на недвижимость. Если вы хотите договориться о каких-либо изменениях в договоре купли-продажи, таких как меньший депозит, более длинная дата расчета или изменения включений и исключений, ваш адвокат или перевозчик сделает это от вашего имени.

Поиск и подача заявки на правильный кредит

Если вы не получили предварительное одобрение жилищного кредита, сейчас самое время обратиться к своему банку или кредитору.Если вы не знаете, у кого брать кредит, или хотите найти лучшее предложение и процентную ставку, вы можете рассмотреть возможность использования ипотечного брокера, который поможет вам найти кредит.

Принятие решения о форме собственности

Если вы покупаете недвижимость вместе с другим лицом, вам необходимо решить, какой тип структуры собственности вы хотите использовать. Наиболее распространенными способами покупки недвижимости являются совместные арендаторы или общие арендаторы.

  • Совместные арендаторы: — каждый покупатель владеет равной долей имущества, и в случае смерти одного из них полное право собственности переходит к другому.В соответствии с этой структурой недвижимость может быть продана только с согласия всех владельцев. Эта структура собственности чаще всего используется людьми, которые связаны между собой, например, супружеской парой или родителем и ребенком.
  • Общие арендаторы: — в соответствии с этой структурой покупатели могут владеть неравными долями собственности, и в случае смерти одного владельца их доля становится частью их имущества и распоряжается ими в соответствии с условиями их завещания. Каждый общий арендатор имеет право продать свою долю имущества другому лицу.Эта форма собственности чаще используется людьми, которые инвестируют вместе, или друзьями, которые объединяют свои ресурсы для совместной покупки недвижимости.

Организация проверок

Чтобы убедиться, что недвижимость, которую вы хотите купить, находится в хорошем состоянии, рекомендуется пригласить специалистов для проведения строительной инспекции и проверки на наличие вредителей. Если имущество представляет собой квартиру, виллу или таунхаус, на которые распространяется соглашение о стратах, вам также следует составить отчет о стратах, в котором могут быть выявлены любые проблемы с управлением недвижимостью.

Хотя эти отчеты увеличат ваши первоначальные затраты, они могут выявить проблемы, которые могут быть неочевидны при осмотре имущества, и потенциально могут сэкономить вам деньги в долгосрочной перспективе.

 Покупка дома

Процесс покупки может различаться в зависимости от того, продается ли имущество на частной продаже или на аукционе.

  • Частная продажа: — Недвижимость, продаваемая по частному договору, будет иметь запрашиваемую цену и бессрочную рекламную кампанию.
  • Аукцион: — Недвижимость, продаваемая на аукционе, не будет иметь запрашиваемой цены и будет выставлена ​​на продажу в определенный день посредством торгов.

Подписание и обмен договором

Если вы покупаете путем частной продажи, вы и продавец обменяетесь подписанными копиями договора купли-продажи, и вы заплатите залог для обеспечения права собственности вскоре после того, как ваше предложение будет принято. Если вы покупаете недвижимость на аукционе, вы подписываете и обмениваете договор купли-продажи сразу после окончания аукциона.

Внесение депозита

При обмене договора купли-продажи также подлежит оплате депозит, который обычно составляет 10%, но может быть согласован как продавцом, так и покупателем.

После обмена контрактами

После того, как вы обменялись договорами купли-продажи и заплатили задаток, ваш адвокат или перевозчик продолжит работу в фоновом режиме, чтобы подготовиться к дате расчета.

Это будет включать в себя получение от вас подписания документа о передаче земли, который будет передан вашему кредитору при расчете, а затем зарегистрирован в Управлении титулов в вашем штате для регистрации смены владельца.

В течение этого периода вам также необходимо подать заявку на окончательное одобрение вашего кредитора, чтобы убедиться, что ваши финансы в порядке для расчета.Вам может потребоваться предоставить такие документы, как удостоверение личности, платежные ведомости и банковские выписки. Ваш кредитор отправит вам кредитный документ для прочтения и подписания. В нем будет указано, сколько они заплатят при урегулировании, исходя из вашего финансового положения и собственной оценки имущества кредитором.

Если в договоре есть пункт «подлежит проверке зданий и вредителей», но проверка еще не проведена, сейчас самое время ее организовать. Наймите инспектора по строительству и сообщите ему данные агента по недвижимости и адрес собственности.

Оплата гербового сбора

Гербовый сбор — это государственный налог штата на продажу недвижимости. Существует ряд уступок и исключений, которые, если вы имеете на них право, могут помочь уменьшить сумму, которую вам нужно будет заплатить. Он подлежит оплате в течение определенного периода времени после даты расчета и может варьироваться в зависимости от штата. Ваш поверенный или перевозчик обычно организует оплату от вашего имени во время урегулирования.

Организация страхования

Перед датой расчета вы также можете подумать о том, чтобы застраховать свой новый дом на тот случай, если произойдет самое худшее.Если вы покупаете инвестиционную недвижимость, вы также можете подумать о страховании арендодателя.

Окончательная проверка

В день расчета вы должны провести окончательную проверку имущества, чтобы убедиться, что оно будет передано вам в том состоянии, в котором вы ожидали. Обычно это делается с агентом по недвижимости.

День расчета

После окончательной проверки вы уполномочиваете своего кредитора передать оставшуюся часть покупной цены вашему адвокату или перевозчику, который передаст ее продавцу, а взамен вы получите право собственности и ключи. к собственности.

Наслаждайтесь своей новой собственностью!


1 Австралийское статистическое бюро, Занятость жильем и расходы на 2017–2018 годы.

7 шагов к покупке дома — объяснение права собственности на жилье

Мы здесь, чтобы помочь вам найти свой путь в лабиринте информации, которая находится там, чтобы дать вам подноготную обо всем, от поиска дома до жилищных кредитов, планирования бюджета, предложения и организации вашего переезда.

Итак, вы подумываете о том, чтобы стать владельцем дома? Поздравляем! В RAMS мы хотим убедиться, что избавляемся от хлопот во всем процессе, поскольку поначалу владение своим домом может показаться сложной задачей.Что нужно сделать в первую очередь? Как можно сэкономить время в процессе? Вот 7 основных шагов к покупке дома

1.     Принять решение о покупке

Есть преимущества в покупке, как и в аренде недвижимости. После того, как вы приняли решение о покупке, внимательно изучите текущую ситуацию, определите свой бюджет и обратитесь за юридической помощью и советом.

2.     Найдите кредит, который вам подходит 

Поговорите со специалистом по ипотечному кредитованию (используйте нашу шпаргалку с вопросами, чтобы задать вопрос своему кредитору) и узнайте, какие у вас есть варианты кредита.

3.     Подготовьтесь к реальной стоимости покупки

Покупка недвижимости не ограничивается ценой: потребуются дополнительные сборы, такие как оценка и судебные издержки. Планируйте свой бюджет!

4.     Поиск нового дома

Вы рассматриваете дом, квартиру или инвестиционную недвижимость? Каким бы ни был ваш выбор, на стоимость недвижимости могут и будут влиять многочисленные факторы, такие как долгосрочный потенциал роста или доступ к удобствам.

5.Сделать предложение

Будьте готовы! Ознакомьтесь с нашими советами по финансам, проверкам и торгам, так как вам нужно разобраться с этими аспектами, прежде чем делать свое предложение.

6.     Соблюдайте процесс покупки

После того, как ваше предложение будет принято, и до того, как вы получите ключи, необходимо урегулировать несколько важных вопросов, таких как гербовый сбор и страховка.

7.     Заходи!

Поздравляем! Место теперь ваше! Пришло время переехать в вашу новую собственность и заранее спланировать свои финансы, чтобы вы могли быстрее погасить ипотеку

Новые покупатели, вот график покупки дома

Время имеет решающее значение при покупке дома.Ошибка может означать оплату ипотечного кредита, когда вы все еще должны арендную плату, или проживание в отеле, если ваше закрытие длится дольше, чем ваша аренда. Вот временная шкала того, чего ожидать от вашего путешествия по покупке дома, чтобы вы могли все сделать правильно.

Сколько времени нужно, чтобы купить дом?

Сроки покупки дома сложно предсказать. Обычно на покупку и закрытие дома уходит от четырех недель до шести месяцев (или больше). Но это может быть быстрее, если вы сразу сделаете сильное предложение на быстро меняющемся рынке, или медленнее, если вам трудно найти нужное место или если вы продолжаете перебивать ставки.Шаг покупки — одна из важнейших переменных временной шкалы покупки дома. Согласно исследованию Zillow, около половины покупателей искали менее трех месяцев, но 13% совершали покупки от семи месяцев до года.

Вот ваш пошаговый график покупки дома:

1. Найти агента по недвижимости

1–2 недели

Конечно, вы можете подписать контракт с первым агентом, которого найдете в Интернете, что может занять всего один день, но разумно потратить некоторое время на поиск агента по недвижимости.Проведите небольшое исследование, задайте вопросы потенциальным агентам по недвижимости и ознакомьтесь с их специальностями и отзывами клиентов. Агенты — это отличный актив, который вам ничего не стоит, поэтому найдите того, с кем вам комфортно. Trulia может помочь вам связаться с надежными агентами Premier, которые знают ваш район и будут усердно работать для вас. Вы можете запросить соединение с главным агентом в любом объявлении собственности.

2. Получите предварительное одобрение на ипотеку

1–2 недели

Для получения предварительного одобрения ипотеки требуется от одного до пяти рабочих дней, но потратьте время на изучение различных кредиторов и типов ипотечных кредитов, чтобы получить наилучшую возможную сделку.Чтобы упростить поиск, Zillow может помочь вам найти кредитора рядом с вами. Вы можете найти ипотечного кредитора одновременно с поиском агента по недвижимости, но знайте, что агенты иногда могут дать хороший совет о том, какие ипотечные компании рекомендовали их клиенты.

3. Составьте список потребностей и начните просмотр

3–5 дней

Найдите время, чтобы подумать о вещах, которые вам абсолютно необходимы в вашем новом доме (например, определенное количество спален или короткая поездка на работу), а также о вещах, которые вы хотите, но без которых можете обойтись (например, джакузи).Составьте список обоих и обсудите его с вашим агентом по недвижимости. Эти приоритеты помогут вам, когда вы начнете искать в Интернете дома, отвечающие всем требованиям. Будьте готовы скорректировать свой список по мере того, как вы оцениваете, что там есть и сколько дома вы можете себе позволить.

Опять же, если вы спешите, это может и иногда происходит одновременно с шагами 1 и 2, но полезно услышать совет своего агента и потратить время на все обдумывание.

4.Перейти к просмотру дома

1 неделя–4 месяца

Теперь пришло время, чтобы ваш агент начал настраивать просмотры домов, которые вас интересуют. Время этой части процесса особенно изменчиво. На некоторых рынках вы можете посетить несколько домов и в тот же день сделать предложение, которое будет принято. В других местах вы можете месяцами ждать, пока подходящий дом появится на рынке, или вы можете снова и снова перебивать ставки, прежде чем предложение будет окончательно принято. Согласно исследованию Zillow, среднее время, проведенное за покупками, составляет около четырех с половиной месяцев.

5. Сделайте предложение и договоритесь

3–5 дней

Когда вы найдете дом, который покажется вам «своим», ваш агент по недвижимости поможет вам составить предложение. Затем пришло время подождать, пока продавец примет, отклонит или договорится с вами. Это может быть быстрым, если вы пытаетесь выкупить заложенное имущество, но на рынке продавца вы можете немного дольше находиться в ожидании ответа. Продавец может принять или отклонить ваше предложение или отправить вам встречное предложение, начав раунд переговоров.

6. Получите одобрение кредита

1–2 месяца

Если ваша ипотека уже предварительно одобрена, сейчас самое время для вас и вашего агента собрать необходимые документы для вашего кредитора, чтобы завершить процесс андеррайтинга и утвердить кредит. Это известно как процесс закрытия. Итак, сколько времени нужно, чтобы закрыть дом? В среднем это 50 дней, но следующие два шага можно и нужно выполнить, пока вы ждете дня закрытия.

7.Дождитесь оценки

1–2 недели

Ваш кредитор наймет профессионала для проведения оценки для определения стоимости вашего дома. Оценка обычно назначается в течение недели, а затем требуется около трех дней, чтобы пришел отчет. Вам не нужно ничего делать, кроме как ждать результата и надеяться, что он окажется выше той цены, о которой вы договорились. В противном случае вам, возможно, придется увеличить первоначальный взнос или провести повторные переговоры с продавцом.

8. Проведите осмотр дома

1–3 недели

Чтобы не путать с оценкой, вы также наймете домового инспектора, чтобы определить, есть ли какие-либо неприятные сюрпризы, скрывающиеся в вашем новом доме.Обычно у вас есть 10 дней, чтобы завершить проверку. Получение отчета об инспекции занимает 24 часа, а затем может потребоваться неделя или больше для повторных переговоров, если возникнут какие-либо непредвиденные проблемы.

9. Закройте свой новый дом

1 день

Тяжелые дела позади, и у вас есть последняя, ​​длинная встреча, которую нужно закрыть в вашем доме. После передачи вашего первоначального взноса и закрытия расходов и подписания поистине тревожного количества документов вы официально стали домовладельцем.

Зная сроки покупки дома, вы можете начать думать о том, на что обращать внимание при покупке дома. Или, если вы готовы начать поиски, найдите на Trulia место, которое вам понравится.

Покупка квартиры – Полное руководство, простое объяснение

Покупка квартиры – Полное руководство о том, как купить квартиру. Мы объясним все, что вам нужно знать о покупке квартиры в США, проведем вас через весь процесс, просто объясним все детали и не забудем шаги.Это должно дать вам все, что вам нужно знать, прежде чем начать поиск квартиры.

Шаг 1 к финансовой свободе – покупка недвижимости

Владение недвижимостью. Это правильный путь. Но у вас может не быть 100 000 долларов на вашем банковском счете, чтобы заплатить такой огромный первоначальный взнос по ипотеке. Лучший выбор здесь — инвестировать в квартиру. Ниже мы проведем вас через весь процесс, с чего начать, где он заканчивается, и переезд в вашу новую собственную квартиру.Это могут быть лофты, пентхаусы, однокомнатные или общие квартиры. Тот же процесс касается всех этих типов резиденций в США.

Преимущества покупки по сравнению с арендой

Вы можете не знать, хотите ли вы купить или арендовать квартиру. Гуру недвижимости везде либо будут клясться, что вы должны арендовать, либо что вы должны купить. В конце концов, это не такое уж простое решение, и какой выбор будет оптимальным в вашем случае, зависит от многих факторов, таких как ваш доход, финансовые резервы, местонахождение объекта недвижимости и т.д.Фактор номер один, вероятно, заключается в том, как долго вы собираетесь жить в собственности.

Подсчитайте свои финансы

При принятии этого решения самым важным расчетом является сравнение арендной платы с платежами по ипотеке. Допустим, вы нашли недвижимость своей мечты и хотите жить здесь следующие 10 лет. Если вы можете арендовать это имущество, например. 1000 долларов в месяц, или вы можете купить его и платить 1000 долларов в месяц в виде ипотечного кредита на 10 лет, вы можете сами посчитать. Вы будете жить там в любом случае, но когда вы покупаете его и платите ипотеку, вы строите собственный капитал, и как только вы съезжаете, вы можете продать его с прибылью.Собственность, в отличие от аренды, также предполагает ряд налоговых вычетов, которые уменьшают сумму денег, которую вы фактически инвестируете.

Когда вы должны арендовать

Конечно, не стоит забывать, что покупка всегда включает первоначальный взнос. Если вы ограничены в наличных деньгах и не можете позволить себе этот первоначальный взнос, или это заставит вас взять еще один кредит. Тогда вам лучше арендовать, и избежать высоких процентов. Эта сторона также имеет налоговые льготы, такие как отсутствие необходимости платить налоги на недвижимость.

Главные причины купить квартиру

Причин купить квартиру много. Это основные причины, которые должны вас мотивировать.

  • Привлекательный возврат инвестиций
  • Опасность обесценивания
  • Идеальная подготовка к выходу на пенсию
  • Гибкость
  • Безопасные инвестиции
  • Защитный ром Накачка
  • Налоговые вычеты

Подготовка к покупке недвижимости – перед покупкой

Есть несколько вещей, о которых нужно позаботиться еще до того, как вы начнете искать недвижимость.Конечно, не стесняйтесь изучить рынок, прежде чем делать эти вещи, но помните, что сделать серьезное предложение по квартире без этих вещей будет довольно сложно.

Конечно, вам нужно решить, во что вы на самом деле хотите инвестировать, позвольте нам помочь вам в этом:

Проверьте свой кредитный рейтинг – Финансирование квартиры

Это первое, что нужно сделать. Прежде чем отправиться на охоту за какой-либо недвижимостью, вы должны знать, готовы ли вы вообще к покупке.Кредитные рейтинги составляются тремя так называемыми кредитными бюро: Transunion, Equifax и Experian. Они предоставляют вам отчет, который можно превратить в оценку. Этот балл также будет играть роль при принятии решения о том, какой тип ипотечного кредита вы можете получить.

Контакты – адвокаты, ипотечные брокеры и т. д.

Перед покупкой вам нужно, чтобы рядом с вами были несколько профессионалов. Вероятно, хорошо иметь адвоката заранее, и во многих местах, например. при покупке квартиры в Нью-Йорке она даже обязательна.Кроме того, вы можете выбрать ипотечного брокера (особенно при покупке кооператива, см. ниже) и агента по недвижимости.

Предварительное одобрение ипотеки – страхование кредита

Прежде чем отправиться на охоту за квартирой, можно (и нужно) получить предварительное одобрение на ипотеку. Он состоит из письма, подтверждающего, что вы действительно способны получить ипотечный кредит. В некотором смысле это банк, сообщающий агенту и продавцу, что они ссудят вам необходимые средства для покупки недвижимости стоимостью x долларов.Это жизненно важная часть процесса, так как большинство агентов по недвижимости и брокеров откажутся проводить показы или вступят в контакт без такого предварительного одобрения.

Позвольте нам провести вас через запутанный мир ипотеки:

Покупка без предварительного одобрения ипотеки – оплата квартиры наличными

Возможна покупка без предварительного одобрения ипотеки, при условии, что вы платите все вперед. Это, конечно, не обычный случай, но, учитывая, что вы не получите ипотеку на недвижимость, которую собираетесь купить, вы можете обращаться к брокерам и продавцам без предварительного одобрения ипотеки.Однако в этом случае вы должны предоставить подтверждение наличия средств для просмотра недвижимости.

Что теперь? Дополнительные советы по поиску квартиры

Теперь, когда вы позаботились об этих вещах, вы можете начать осмотр. Лучше всего сначала получить представление о рынке и о том, как вы хотите покупать. Лучше всего это делать, часто просматривая сайты с объявлениями о недвижимости и посещая дома открытых дверей. Кроме того, несмотря на то, что Интернет сейчас почти везде, никогда не будет плохой идеей лично обратиться в небольшие агентства недвижимости в интересующих вас районах.Некоторые более старомодные магазины могут не размещать свои списки в Интернете.

Подготовка закупки – Подготовка затрат

Когда вы готовитесь к покупке квартиры, вам нужно заранее решить несколько вопросов. Планирование, как всегда, является ключевым и должно включать все дополнительные расходы. Обратите внимание, что, конечно, эти вещи различаются в разных областях. Покупка квартиры в Чикаго сильно отличается от покупки квартиры в Лос-Анджелесе

Налоги и ставки налога на имущество

Конечно, когда вы думаете о финансах, вы должны учитывать налоги.Есть три разных вида. Три налога, которые вы платите при покупке недвижимости, включая налог на недвижимость. Этот налог на недвижимость вы также должны платить неоднократно, когда владеете указанной недвижимостью.

Хотите узнать больше о налоге на имущество? Мы обеспечим вас

Важные дополнительные сведения

Есть множество деталей, о которых вы можете забыть при покупке недвижимости, и которые потом будут сильно беспокоить вас. Подумайте о плате за обслуживание, которую вы будете платить владельцам здания. Также важно здесь, кто заботится об этих услугах, и эта компания выполняет услуги хорошо? Также обратите внимание на любые ограничения, такие как e.грамм. разрешены ли домашние животные и ограничения по шуму. Также могут быть проблемы, которые трудно обнаружить по соседству, например, крупный торговый центр, открывающийся очень близко, что увеличивает трафик, или ночной клуб поблизости, что означает шум в ночное время. Или, возможно, в этом районе преобладают проблемы со строительством из-за нестабильности грунта. Многие из этих вещей будут освещены вашим адвокатом, поэтому внимательно слушайте. Местоположение является ключевым, а это означает, что Нью-Йорк будет иметь другие детали, на которые нужно обращать внимание, чем L.А. или Майами.

Покупка квартиры – процесс от переговоров до закрытия

Чтобы наконец купить квартиру, вам захочется начать переговоры.

Сделать предложение – как договориться о цене продажи

Итак, вы решаете, что это квартира вашей мечты. Что теперь? Что ж, пришло время сделать предложение. Это означает обращение к продавцу с предложением. Есть две стороны для переговоров, и вы должны выбрать одну или другую. Либо вы пытаетесь уменьшить размер продажной цены.т.е. покупка недвижимости за 800 000 долларов вместо 850 000 долларов. Другой вариант — договориться о затратах на закрытие, например. согласование цены продажи, но просьба к продавцу оплатить некоторые дополнительные расходы, в том числе налоги на покупку недвижимости. Эти тактики, конечно, означают либо наличие большего количества денег на вашем банковском счете в данный момент, либо сокращение суммы ежемесячных расходов в будущем. Обычно вы можете рассчитывать на 5-10% от запрашиваемой цены продажи.

Следующие шаги – проверка зданий

Ваш кредитор наверняка потребует от вас осмотра многоквартирного дома, а также самой квартиры.Обычно это показывает небольшие недостатки, такие как необходимое техническое обслуживание в будущем или, например. конструктивные недостатки.

Снижение продажной цены на недвижимость

Теперь вы можете пересмотреть условия. Вы нашли недостатки в здании, и теперь у вас есть сильная позиция на переговорах. Сообщите продавцу о своих опасениях, и он, вероятно, будет более снисходительным в своих переговорах.

Вы также можете значительно сэкономить на многих незначительных дополнительных расходах, возникающих при покупке недвижимости, мы даем вам полное руководство

Последний важный шаг! Прохождение

Не забудьте прохождение! Это одна из самых частых ошибок новичков.После переезда что-то может измениться, предыдущий владелец мог что-то сломать или шкаф мог скрыть изъян. Если вы не сделаете окончательное прохождение, позже вы будете сожалеть больше всего. Это не займет много времени и, безусловно, того стоит, по крайней мере, для душевного спокойствия.

Кооперативная квартира – покупка доли, а не собственности

Кооперативы получить немного сложнее, так как это сложный и трудоемкий процесс, но затраты времени стоят вознаграждения, поскольку обычно более низкие налоги на недвижимость, возможность создать собственный капитал и многое другое.

Что такое кооперативная квартира? Значение, определение, объяснение

Кооперативная квартира – это квартира, находящаяся в ведении жилищного кооператива. Покупая кооперативную квартиру, вы фактически покупаете не недвижимость, то есть четыре стены, в которых собираетесь жить. Вы покупаете долю в юридическом лице. Приобретенные вами акции дают право на использование определенной части здания. Таким образом, вы являетесь владельцем не недвижимости, а членства, которое позволяет вам пользоваться квартирой, в которой вы живете.Это также означает, конечно, что вы не берете ипотеку, а скорее делите ссуды, то есть ссуду для оплаты акций.

Почему вы должны выбрать кооператив — преимущества

Поскольку вы не являетесь владельцем самой собственности, вам не нужно платить налоги на недвижимость. Скорее кооператив платит налоги на имущество за все здание, и они делятся между членами, т.е. резидентами. Главное преимущество кооператива в том, что он дешевле. Налоги на недвижимость, которые платит каждый житель, ниже, и любые дополнительные сборы также ниже, потому что кооператив не предназначен для получения прибыли.Наконец, жители кооперативов, несмотря на то, что фактически не владеют недвижимостью, имеют право на многие налоговые вычеты, на которые имеют право владельцы недвижимости.

Как купить кооперативную квартиру – пошаговое объяснение

Перед покупкой кооператива необходимо пройти несколько шагов. Прежде чем обратиться в кооператив или определить интересующую вас квартиру, вы должны собрать адвоката, ипотечного брокера и инженера. Хотя это и не обязательно, но значительно повышает ваши шансы на получение желаемой квартиры.Это потому, что как только вы определили квартиру, которую хотите, вы подаете заявку. Ваша заявка рассматривается советом. Этот совет явно хочет самых лучших жителей, поэтому важно представить себя серьезным покупателем. У всех кооперативов есть определенный список требований, который включает в себя сумму первоначального взноса, который вам нужно заплатить, и сколько у вас финансовых резервов. После этого вы связываетесь с продавцом, начинаете поиск названия и заявку на ипотеку и завершаете покупку.

Специальное предложение – Купить квартиру в Нью-Йорке

Нью-Йорк, город мечты. Вы тоже можете воплотить в жизнь свою мечту о владении недвижимостью в одном из лучших городов мира во всем, от моды до финансов, искусства и еды. Покупка квартиры в Нью-Йорке, безусловно, не самая простая задача, но она, скорее всего, оставит вас счастливыми, что вы пошли на риск. Но! Как всем известно, в Нью-Йорке сложная система недвижимости. Покупка квартиры здесь означает много разных вещей, чем в других частях США.ЮАР

Мы ответим на все ваши вопросы в нашем полном руководстве по покупке квартиры в Нью-Йорке

Купить квартиру Нью-Йорк

Special – Купить квартиру Лос-Анджелес

Лос-Анджелес, где сбываются мечты. Дом знаменитостей, Голливуд, обширный городской пейзаж, пляж и прибой, и все остальное, что вы можете себе представить. От Малибу до Бель-Эйр, Сильвер-Лейк и Венис-Бич. Стоит пробок и хаоса мегаполиса, чтобы окунуться в неповторимую атмосферу этого города.Итак, вы хотите жить в Лос-Анджелесе, но не знаете, с чего начать? Конечно, непросто уложить в голове, где и как жить. Вы выбираете Мид-Сити, или торговый рай, или Сильвер-Лейк, и тусуетесь с молодыми студентами? Мы даем вам полное изложение ниже. Рынок недвижимости Лос-Анджелеса, как и многие другие супергорода США, чувствует себя хорошо. Лос-Анджелес не является ни рынком продавцов, ни рынком покупателей. Цены также растут, принимая односемейные дома, более чем на 16%.

Мы ответим на все ваши вопросы в нашем полном руководстве по покупке квартиры в Лос-Анджелесе

Купить квартиру Лос-Анджелес

Контрольный список – Обзор процесса: покупка квартиры

Это самые важные вещи, которые вам необходимо сделать до и во время покупки квартиры.Не пренебрегайте этими шагами, поскольку каждый из них важен сам по себе.

Этапы подготовки к покупке квартиры

Самое главное, в чем нужно убедиться перед покупкой квартиры:

  1. Проверка кредитного рейтинга
  2. Собрать профессионалов
  3. Предварительное одобрение ипотеки
  4. Помните о деталях!

Помните при покупке квартиры! Важные заключительные шаги

Во время покупки, или чуть раньше, или чуть позже есть важные дела.К ним относятся:

  1. Сделать предложение
  2. Ведите переговоры с умом!
  3. Проверить
  4. Пересмотреть
  5. Прохождение (Важно!)

Пошаговое руководство по покупке квартиры в Нью-Йорке

Поздравляем! Вы решили сделать решительный шаг и купить свой первый дом для своей семьи! К лучшему к худшему, вы поселились в Нью-Йорке — самом безумном рынке недвижимости в мире. Покупка квартиры в Нью-Йорке может быть проблемой.

Не знаете, с чего начать и чего ожидать? Вот пошаговое руководство для начала.

1. В поисках идеального места

В то время как в других районах страны можно действовать в одиночку, покупка недвижимости в Нью-Йорке требует глубокого знания особенностей кооперативов, квартир и сумасшедшего процесса утверждения советом директоров. Когда вы нашли агента, с которым вам комфортно, проведите начальную встречу, чтобы обсудить ваши потребности, желания, финансовое положение, бюджет, области интересов и типы жилья, которые вас интересуют.Ваш агент должен посоветовать вам, исходя из вашей конкретной ситуации, что вам подходит и чего ожидать на протяжении всего процесса. Возможно, вам повезет, и вы найдете идеальное место после посещения 10 квартир, но вы должны быть готовы провести несколько воскресений, посещая дома открытых дверей и посещая частные встречи, чтобы увидеть отдельные квартиры. После того, как вы нашли то, что, по вашему мнению, является подходящей квартирой, лучше всего нанести второй визит, чтобы убедиться, что это то, что вы хотите, и обратить внимание на укромные уголки дома.После этого время игры:

2. Отправка вашего предложения

Ваш агент поможет вам определиться с суммой предложения, а также суммой первоначального взноса, которая не может быть меньше минимальной суммы, требуемой зданием. Кооперативы определяют, какая часть покупной цены может быть профинансирована или может ли она быть профинансирована вообще!

Заявка или предложение о покупке подается в письменной форме через вашего агента по недвижимости. Этот процесс включает представление вашей финансовой квалификации, т.е.е. финансовый отчет и письмо с предварительным одобрением, если вы финансируете, как минимум. Некоторые продавцы могут потребовать, чтобы вы предоставили отчет о кредитоспособности или свой кредитный рейтинг вместе с первыми 2 страницами вашей налоговой декларации за предыдущий год. Если вы покупаете наличными, продавец может попросить предъявить подтверждение наличия средств. Не пугайтесь этого. Предложение ни к чему не обязывает, и любой может скинуть туда свой номер. Поэтому продавцы хотят знать, что они ведут переговоры со способным покупателем, а не просто тратят время впустую.

3.Ожидание принятия вашего предложения продавцом

Продавец может принять или отклонить предложение, тем самым инициировав переговоры о цене. Завершение этого процесса должно привести к соглашению о цене, условиях и дате закрытия.

4. Подача заявки на кредит

Если вы планируете финансировать свою покупку, лучше всего подать заявку на кредит одновременно с вашим предложением. Ваш агент по недвижимости может связать вас с одним или несколькими доверенными консультантами по ипотеке .

5. Проведение комплексной проверки

После принятия предложения вы наймете компетентного и опытного юриста по недвижимости из Нью-Йорка, который проведет комплексную проверку имущества, которая включает оценку финансового состояния здания, чтение плана предложения, а также протокол заседания правления. Тем временем адвокат продавца начинает готовить договор купли-продажи.

По завершении должной осмотрительности ваш поверенный должен сделать три заключения: финансовое состояние здания удовлетворительное, подзаконные акты здания приемлемы и договор купли-продажи в порядке.

6. Подписание договора

С одобрения и согласия вашего адвоката вы подписываете договор купли-продажи и вносите залог, как правило, 10 % от продажной цены. Контракт направляется продавцу на подпись. Ваш депозит обычно хранится на условном депонировании адвоката продавца до даты закрытия сделки. До тех пор, пока все стороны не подпишут договор и не вернут его вашему адвокату, продавец может и, скорее всего, будет продолжать показывать недвижимость и может запрашивать, а также принимать и принимать другие предложения.

7. Подача заявки на участие в Правлении

На любом другом рынке недвижимости пора бы переходить к закрытию. В Нью-Йорке не так. На этом этапе процесса пришло время подготовить ваше приложение к совету директоров. Типичный «пакет совета директоров» может включать: заявление, подписанный финансовый отчет, налоговые декларации, банковские выписки, брокерские отчеты, личные и финансовые рекомендательные письма, профессиональные рекомендательные письма, договор купли-продажи и, в случае финансирования, утвержденные банковские финансовые документы.

Этот пакет подготовлен вами с помощью вашего агента по недвижимости и должен быть заполнен своевременно, как указано в договоре купли-продажи. Затем он передается на рассмотрение брокеру продавца и управляющему агентом здания, прежде чем они направляют его в совет директоров здания. Процесс рассмотрения и утверждения может занять от 3 до 8 недель в случае кооператива и меньше в случае квартиры.

8. Интервью (для кооперативов)

Если вы покупаете кооперативную квартиру, вы должны подождать, пока ваша заявка будет одобрена Советом.Иногда может быть запрошена дополнительная информация. После условного одобрения вы будете приглашены на собеседование Советом или комитетом, назначенным Советом. Покупатели кондоминиума, как правило, не опрашиваются.

9. Закрытие

С одобрения Совета последним шагом является закрытие, которое обычно происходит через 5 или более рабочих дней после получения одобрения. Ваш адвокат по недвижимости будет движущей силой в организации с другими сторонами, чтобы запланировать закрытие.Кооператив может занять от 60 до 90 дней с момента заключения контракта до закрытия, в то время как квартира может закрыться в течение 60 дней с момента заключения контракта.

По завершении закрытия вам вручат ключи от вашего нового дома. Пора вызывать грузчиков!

Родственные

Этапы покупки дома

Введение

В какой-то момент жизни вы можете захотеть купить дом. Этот документ охватывает различные этапы, связанные с этим.Конкуренция и потребитель Комиссия по защите (CCPC) также имеет пошаговую руководство по покупке дома на своем веб-сайте.

В Ирландии нет ограничений на покупку недвижимости по месту жительства. Ты здесь можно купить недвижимость, если вы являетесь гражданином Ирландии, гражданином ЕС/ЕЭЗ, не являетесь гражданином ЕЭЗ гражданин или даже нерезидент Ирландии. Однако владение недвижимостью в Ирландии не означает, что вы имеете право здесь жить. Твое право жить в Ирландии зависит от ваших личных обстоятельств и является отдельным к собственности на имущество.

Прежде чем вы решите купить

Узнайте, что вы можете себе позволить


Вам следует пересмотреть свой бюджет, чтобы узнать, сколько вы можете позволить себе ежемесячно. выплаты по ипотеке. Вы должны убедиться, что у вас достаточно денег, чтобы покрыть все расходы, связанные с покупкой домой, например, расходы по ипотеке, судебные издержки, страхование и гербовый сбор. Сумма денег, которую вы можете получить в качестве ипотечного кредита, и сумма, которая вам нужна в качестве депозит регулируется кредитными лимитами Центрального банка — см. ипотека для получения подробной информации об этих правилах.У КПК есть бюджет. планировщик, который вы можете использовать, чтобы увидеть, сколько вы можете позволить себе каждый месяц.

Наймите адвоката

Пока вы ищете недвижимость, вам следует нанять адвоката для передача . Передача – это юридическая работа, связанная с покупкой или продажа имущества. Расходы на транспортировку могут варьироваться в зависимости от адвоката, поэтому стоит связаться с несколькими юристами, чтобы сравнить цены. Вы можете использовать Закон Веб-сайт Общества, чтобы найти адвоката в вашем районе.

Найдите недвижимость, которая вам нравится и которую вы можете себе позволить

Веб-сайты по недвижимости, аукционы и агенты по недвижимости являются основными способами поиск недвижимости для продажи.Орган по регулированию имущественных услуг поддерживает публичный реестр аукционистов и агентов по недвижимости на своем веб-сайте.

Иногда частные продавцы сами рекламируют недвижимость. Газеты могут также иметь дополнения к свойствам или публиковать объявления о свойствах для распродажа.

Орган по регулированию услуг в сфере недвижимости публикует цены на жилую недвижимость Реестр, в котором содержится информация о жилых объектах, приобретенных в Ирландия с 1 января 2010 года. Вы можете проверить реестр, чтобы узнать, сколько было заплатил за недвижимость.

Все дома для продажи должны иметь здание Энергетический рейтинг (BER). BER расскажет вам, насколько энергоэффективен дом. Это поможет вам сделать осознанный выбор при сравнении объектов.

Агентство по охране окружающей среды (EPA) рекомендует проверить, дом находится в зоне с высоким содержанием радона на его карте радонового риска и узнайте, не был проверен на радон. Дополнительную информацию о радоне в домах можно получить по адресу EPA и в нашем документе по измерению уровня радона.

У CCPC есть контрольный список того, что следует учитывать при поиске для собственности (pdf) и еще один контрольный список с вопросами, которые вы можете задать Находить узнать больше о собственности (pdf), если вы особенно заинтересованы в свойство.

Получить опрос

Продавец не обязан сообщать вам о дефектах имущества. Итак, прежде чем вы завершаете покупку, вы должны получить обзор собственности, чтобы узнать если есть дефекты. Опрос поможет выявить любые проблемы, которые вы, возможно, не были в курсе, когда вы сделали ваше предложение.Например, если ваш геодезист считает, что крышу необходимо заменить, вы можете изменить свое предложение на учитывайте это или решите не покупать. Общество сертифицированных геодезистов Ирландии (SCSI) профессиональный орган сертифицированных геодезистов.

Получить одобрение ипотеки

Мало кто может купить дом без ипотеки. А ипотека – это долгосрочный кредит под залог приобретаемой недвижимости. Это означает если вы не погасите ипотеку, вы можете потерять свой дом.

Существуют различные типы ипотечных кредитов и различные поставщики ипотечных кредитов.Свяжитесь с несколькими различными ипотечными поставщиками, чтобы узнать, кто может предложить вам лучшая сделка. Больше информации об ипотеке и выборе лучшего для вас доступен в разделе «Конкурс» и «Потребитель». Комиссия по защите (CCPC). У КПК есть ипотека калькулятор, который показывает, каковы будут ваши ежемесячные выплаты в зависимости от сумма займа, срок действия ипотечного кредита и процентная ставка.

В принципе, вы можете получить одобрение на ипотеку до того, как начнете искать свойство.Это позволит вам узнать, сколько вы должны потратить. Однако, когда вы найдете недвижимость, которая вам нравится, вы должны получить официальное одобрение ипотеки, прежде чем подписать договор купли-продажи (см. ниже). Если вы подписываете договор купли-продажи, а затем не получить одобрение ипотеки, вы потеряете свой депозит, и могут быть другие штрафы.

Для получения более подробной информации см. наш документ о снятии ипотека.

Как купить желаемую недвижимость

Обычно недвижимость покупается и продается либо посредством:
• Частного договора
• Открытого аукциона

Продажа частного договора

Продажа по частному договору – это когда имущество не выставляется на аукцион.Ты может связаться с продавцом или агентом продавца, обычно агентом по недвижимости, чтобы согласовать цену покупки.

Если есть агент по недвижимости, после того, как вы согласились купить недвижимость, вам может потребоваться заплатить агенту по недвижимости депозит при бронировании. Юридический Процесс покупки недвижимости может начаться только тогда, когда агент по недвижимости получит ваше депозит бронирования. Залог возвращается до момента подписания договора. в продаже (см. ниже).

Ваш поставщик ипотечного кредита даст вам официальное одобрение ипотеки и выдаст вам с кредитным пакетом.Вам нужно будет подумать о страховании ипотечной защиты и дома страхование. Вы можете организовать это с вашим ипотечным поставщиком, но это желательно ходить по магазинам вокруг. Когда ваш адвокат проверил контракт на продажи, вы подпишете его и внесете депозит (за вычетом платы за бронирование).

Открытый аукцион

Аукционы обычно рекламируются в местной газете, агентом по недвижимости или расписаться в собственности. Как правило, продавец или аукционист устанавливает резервная цифра для имущества.Резервная цифра – это стоимость имущества должен достичь на аукционе. Если имущество не достигает резервной цифры, оно будут изъяты с рынка.

Продавец также может отозвать имущество с рынка в любое время в течение аукцион, даже если он достиг резервной цифры. Продавец также может продать недвижимость до аукциона.

Перед проведением аукциона ваш адвокат должен проверить договор на наличие продажа имущества (выданного поверенным продавца) и всех титулов документы, указанные в этом договоре.Когда ваш адвокат удовлетворены их запросы, вы можете организовать осмотр имущества, чтобы убедиться, это звук. Вы также должны получить официальное одобрение ипотеки на недвижимость, которую вы хотите сделать ставку.

Победитель торгов немедленно вносит залог и подписывает договор на распродажа (см. ниже). Важно застраховать дом как можно скорее.

Агенты по недвижимости и аукционисты

Агенты по недвижимости и аукционисты действуют от имени продавца и в заинтересованность продавца.Есть правила и код Практики с изложением того, как они должны вести себя при доставке услуг, и они регулируются Управление по регулированию имущественных услуг (PSRA). Если у вас есть жалоба относительно агента по недвижимости или аукциониста, вы должны связаться с PSRA — см. «Где подать заявку» ниже.

Подписать договор купли-продажи

Контракт на продажу обязывает стороны завершить распродажа. Если вы отказываетесь от продажи после того, как этот договор был подписан, вы может потерять депозит.Если вы покупаете на аукционе, вы должны немедленно подписать договор купли-продажи. Если вы покупаете по частному договору, ваш адвокат проверит что договор в порядке, прежде чем вы его подпишете. Дата завершения будет изложенным в договоре, а остаток согласованной покупной цены будет из-за этой даты.

Закрытие продажи

Реквизиции о праве собственности и акте передачи


После подписания договора и до даты завершения продажи ваш адвокат поднимает некоторые общие вопросы об имуществе с продавцом солиситор. Запросы по титулу представляют собой стандартный набор вопросов. связанные с продажей имущества, которые имеют дело с такими вещами, как фурнитура и фурнитура входят в стоимость.

Когда ваш поверенный получает удовлетворительный ответ на Запросы о праве собственности, они составит Акт о передаче , который затем утверждается продавцом солиситор.

Ваш адвокат проверит отсутствие судебных решений против продавца (например, банкротство или обыски шерифа).Ваш адвокат также должен выяснить, где находится право собственности на недвижимость (либо в Земельном кадастре, или Реестр актов), чтобы убедиться, что нет ничего необычного в отношении недвижимость, например, непогашенная ипотека.

После того, как акт передачи будет одобрен адвокатом продавца, ваш адвокат свяжется с вашим ипотечным поставщиком, чтобы запросить утвержденный кредит Проверьте. Это остаток от покупной цены. Он выплачивается в адвокат продавца и вся документация, и ключи от помещения переданы к своему адвокату.

Гербовый сбор


Ваш поверенный рассчитает размер гербового сбора, подлежащего уплате за имущество, и запросит это сумма от вас до закрытия продажи. Гербовый сбор уплачивается налоговым инспекторам, которые размещают печать на актах. Без этого штампа документы не могут быть зарегистрированы. в документах указывается владелец имущества.

После завершения продажи

Документы


После завершения продажи ваши дела, показ новых сведений о праве собственности должен быть зарегистрирован либо в реестре актов или земельного кадастра.Недвижимость Регистрационный орган (PRA) отвечает за обе системы Регистрация.

Ваш адвокат поможет вам оформить документы на ваш дом с ПРА. На это могут уйти месяцы или годы. Даже если это займет много времени время, вы по-прежнему являетесь владельцем недвижимости и, если хотите, можете продать собственности до завершения регистрации.

Переезд


Есть много вещей, которые нужно сделать при переезде, например, перенаправить опубликовать и изменить свои данные на избирательном регистр.Более подробная информация доступна в нашем документе о переезде в новый дом.

Куда обращаться

Жалобы на агентов по недвижимости или аукционистов:

Орган по регулированию услуг в сфере недвижимости

Орган по регулированию услуг в сфере недвижимости

Abbey Buildings
Abbey Road
Navan
Co. Meath
C15 K7PY

Тел.: (046) 903 3800

Местный: 1890 252 712

Факс: (046) 903 3888

Как купить свой первый дом: объяснение каждого шага

Для большинства людей дом будет самым важным и дорогим имуществом, которым они когда-либо будут владеть.

Покупатели первого дома знают это, но не многие понимают процесс обустройства дома своей мечты.

Наше руководство по процессу покупки жилья проведет вас через все этапы процесса, от подачи заявки на ипотеку до оформления вашей собственности.

Стоит ли покупать во время COVID-19?

Если вы дважды подумаете о покупке недвижимости во время пандемии коронавируса, вы можете прочитать ее и принять взвешенное решение, прежде чем покупать дом.

Могу ли я купить дом?

Вы сохранили депозит?

Наличие достаточно большого депозита должно быть вашим главным приоритетом при покупке вашего первого дома.Размер требуемого депозита будет зависеть от стоимости имущества и суммы, которую вы берете взаймы, также известной как отношение кредита к стоимости (LVR).

Как правило, на покупку дома вам понадобится:

Для существующей недвижимости: от 9% до 10% от покупной цены

  • 5-процентный депозит
  • Гербовый сбор 4%
  • Транспортное средство стоимостью 1500 долларов
  • $1000 прочие расходы

Для новой недвижимости: от 2% до 5% от покупной цены

  • 5-процентный депозит
  • Без гербового сбора (только в некоторых штатах)
  • Транспортное средство стоимостью 1500 долларов
  • $1000 прочие расходы
  • Могут применяться субсидии для владельцев первого дома (только в некоторых штатах)

Имейте в виду, что это всего лишь руководство, а стоимость и гранты могут различаться в зависимости от штата.

Воспользуйтесь нашим калькулятором FHOG, чтобы узнать, на какие гранты и освобождение от гербового сбора вы можете иметь право.

Вы также можете иметь право на участие в новой схеме федерального правительства, которая называется «Схема депозитов первого жилищного кредита».

В конечном счете, чем больше вы сможете накопить на депозит, тем лучше!

Это помогает уменьшить сумму, которую вы должны заплатить по ипотечному страхованию кредиторов ( LMI ), единовременную комиссию, которая взимается, когда вы занимаете более 80 процентов LVR .

Вы можете узнать, как LVR влияет на ваш страховой взнос LMI , с помощью нашего калькулятора LMI.

Большинство кредиторов также ввели обязательную политику подлинных сбережений для всех, кто подает заявку на ипотечный кредит. Политики регулярно меняются, поэтому, пожалуйста, проверьте нашу страницу подлинных сбережений, чтобы узнать, можете ли вы претендовать на получение кредита.

Большинство банков хотели бы, чтобы потенциальные заемщики имели отдельный сберегательный счет, по крайней мере, на 5 процентов от покупной цены.

Наши специализированные ипотечные брокеры знают политику банков, поэтому задавайте вопросы онлайн или звоните нам по телефону 1300 889 743 , чтобы узнать, что еще можно считать настоящими сбережениями.

Что может помешать вам получить кредит?

Банкам нужен заемщик с низким уровнем риска, то есть тот, кто полностью и вовремя вернет кредит!

Цель кредита и, в частности, наличие хорошей или плохой кредитной истории, могут оказать существенное влияние на то, с какими кредиторами вы можете претендовать.

В последнее время банки разработали и внедрили собственные системы кредитного скоринга. При этом учитывается:

  • Ваша кредитная история, включая неплатежи, банкротство и решения по вашей кредитной истории
  • Ваша финансовая стабильность, включая опыт работы, адрес и способность погасить долг
  • Тип недвижимости, которую вы собираетесь купить, и насколько легко ее будет продать, исходя из оценки банка

Все кредиторы относятся к риску по-разному, но наш калькулятор кредитного рейтинга может дать вам отличное представление о том, что они ищут.

Наличие «черной метки» в вашем кредитном деле не обязательно означает, что вам будет отказано, но вы можете столкнуться с трудностями, когда ваша заявка будет обработана кредитным отделом банка. Подача заявки с правильным кредитором для вашей ситуации является ключом к получению одобрения.

Не многие кредиторы одобряют ипотечные кредиты, если у вас есть несколько или комбинированные кредитные проблемы, независимо от того, имеете ли вы дело с банком или специализированным кредитором.

Например, если вы в настоящее время находитесь на испытательном сроке на работе, получаете часть своей заработной платы в качестве бонуса и подаете заявку на получение кредита поручителя, кредитор может принять один из них, но он не примет все три!

Даже при чистой кредитной истории ваш доход, семейное положение и наличие необеспеченного или непогашенного долга — это лишь некоторые из факторов, определяющих сумму, которую вы имеете право занять.

Консолидация долга и аннулирование кредитных карт — это два способа повысить кредитоспособность.

Один из наших специализированных брокеров может дать вам оценку того, на какие ипотечные кредиты вы можете претендовать. Спросите онлайн или позвоните по телефону 1300 889 743 !

Организуйте свою команду

Собрать команду экспертов следует до начала переговоров о цене имущества.

Чтобы получить лучший совет, идеально иметь:

  • Ипотечный брокер (это мы!)
  • Перевозчик/адвокат (или расчетный агент в Западной Австралии)
  • Бухгалтер (если вы инвестор в недвижимость)

Стоимость перевозки может варьироваться от 400 до 2000 долларов США, но важно не выбирать перевозчика только потому, что он самый дешевый.

Большинство людей знают друзей или членов семьи, которые купили дом, поэтому они могут порекомендовать вам адвоката.

Еще лучше, взгляните на наш список рекомендуемых перевозчиков для каждого штата.

Получить предварительное одобрение

С помощью одного из наших ипотечных брокеров вы можете решить, с какими кредиторами вы имеете право и какой жилищный кредит наиболее подходит.

Перед подачей заявления в выбранный вами банк мы соберем ваши подтверждающие документы, такие как платежные ведомости и банковские выписки.

Некоторые банки выдают предварительное одобрение в течение нескольких часов, другим может потребоваться до недели. Предварительные одобрения на месте не всегда надежны, поэтому будьте осторожны! Попросите вашего ипотечного брокера оценить, сколько времени это займет у вашего кредитора.

Если у вас сложная ситуация, вам может потребоваться предоставить дополнительную информацию или документы в банк. Это может задержать процесс на несколько дней, поэтому важно подать заявку на предварительное одобрение до того, как вы начнете искать недвижимость.

Предварительное одобрение означает, что ваш ипотечный кредит в основном одобрен при условии, что банк принимает недвижимость, которую вы планируете купить.Не всякая недвижимость принимается банками, поэтому ознакомьтесь с нашей страницей типов недвижимости, прежде чем делать какие-либо предложения.

Вы должны стремиться получить предварительное одобрение за шесть месяцев до покупки дома!

Пожалуйста, ознакомьтесь с разделом «Сколько времени занимает одобрение ипотечного кредита?» страницу, если вы хотите узнать о шагах и сроках получения окончательного утверждения.


Выбор дома

Соответствует ли недвижимость вашим потребностям?

Поздравляем, вы получили предварительное одобрение! Сейчас самое время приступить к покупкам.

При покупке дома необходимо учитывать множество факторов, наиболее важным из которых является выяснение ваших ожиданий.

Вы пара? У вас есть дети или вы планируете? Удобно ли добираться до работы? Есть ли поблизости общественный транспорт?

Хотя вам нужен дом, соответствующий вашему стилю жизни, важно также быть непредубежденным. Подумайте о домах, которые не совсем то, что вы ищете.

Возможно, потребуется небольшой ремонт, но спросите себя, стоит ли он тех денег, которые вы сэкономите на покупной цене?

Агенты по недвижимости могут дать вам несколько полезных советов, но окончательное решение остается за вами.Это означает, что вам нужно выйти в реальный мир, чтобы правильно почувствовать недвижимость и ее местоположение.

Исследование рынка недвижимости

Во-первых, вы должны знать, что в Австралии один из самых стабильных рынков недвижимости в мире.

Веб-сайты

, такие как CoreLogic (ранее RP Data), Residex и Australian Property Monitors, являются авторитетными источниками, предоставляющими актуальные данные о продажах недвижимости по всей стране. Наши ипотечные брокеры имеют платную подписку на некоторые из этих веб-сайтов и могут предоставить вам бесплатные отчеты об имуществе и другие данные.

Большинство сайтов по недвижимости дают вам возможность настроить оповещения о новых объектах на рынке не только в вашем районе, но и домах в близлежащих пригородах.

Эти веб-сайты могут быть очень полезными:

Хитрость здесь заключается в том, чтобы установить критерии оповещения в довольно широком поле, чтобы захватить дома, которые все еще могут соответствовать вашим потребностям.

Например, если вы хотите купить недвижимость с двумя гаражами, найдите в описании дома с одним или несколькими гаражами. Дом с одним гаражом вполне может быть достаточно большим, чтобы вместить еще одну машину!

Прежде всего, вам нужно на самом деле пойти в открытые дома и следовать этим советам:

  • Развивающиеся пригороды — победители
  • Местная инфраструктура, такая как общественный транспорт, является отличным аргументом в пользу продажи!
  • Составьте список сопоставимых объектов недвижимости, которые были проданы в этом районе за последние шесть месяцев, чтобы лучше понять рынок.
  • Чем больше проверок вы пройдете, тем больше вы начнете узнавать, на что обращать внимание.
  • Получите консультацию бухгалтера (если вы инвестируете в недвижимость).

Если вы нашли дом, вы даже можете заказать оценку, прежде чем подавать заявку на кредит. Как специализированный ипотечный брокер высшего уровня, мы можем заказать оценку бесплатно! Позвоните нам по телефону 1300 889 743 .

Различные виды собственности

Существуют различные типы собственности, каждая со своими уникальными характеристиками.Как правило, объекты недвижимости делятся на четыре категории:

.
  • Дом
  • Таунхаус
  • Единица/квартира
  • Свободная земля

Если у вас есть дом или свободная земля, то вам принадлежит вся собственность. Принимая во внимание, что единица или таунхаус являются стратами, что означает, что вы владеете своей собственностью и имеете долю в общей земле.

Откуп от плана

Выкуп вне плана — это когда вы берете на себя обязательство купить недвижимость до того, как она будет построена.Как следует из названия, вы можете увидеть, как будет выглядеть дом, только на основе планов строительства.

Застройщики часто вкладывают значительные средства в маркетинг, поэтому нужно быть осторожным и не платить больше, чем недвижимость стоит на самом деле. Сравните недвижимость, которую вы покупаете, с недвижимостью за пределами комплекса , чтобы убедиться, что вы не переплачиваете.

Хотя маркетологи часто говорят, что вы покупаете недвижимость по цене ниже рыночной, это происходит редко, за исключением стагнирующего рынка недвижимости.

Поскольку между подписанием договора купли-продажи и моментом, когда вы становитесь владельцем, проходит много времени, многие банки не одобряют кредит заранее. Стоимость имущества или ваша личная ситуация могут измениться до того, как вы станете владельцем, поэтому банк не может взять на себя обязательство одобрить кредит для вас до даты погашения.

Если банковская оценка вашего имущества окажется ниже ожидаемой или вы не соответствуете критериям кредитования банка на момент подачи заявки на кредит, вы не сможете завершить покупку.Вы можете потерять свой депозит, и разработчик может даже подать на вас в суд.

Некоторые из наших кредиторов могут рассмотреть вопрос об утверждении вашего кредита за 18 месяцев до расчета, что снизит риск того, что вы не сможете завершить покупку. Большинство банков могут оценить ваш кредит только за 3 месяца до погашения.

Задайте вопрос онлайн или позвоните нам по телефону 1300 889 743  , чтобы поговорить с одним из наших брокеров.

Поскольку вы покупаете вне плана, крайне важно, чтобы договор купли-продажи был тщательно проверен вашим адвокатом или перевозчиком.

На что обратить внимание:

  • Ваш депозит передается разработчику?
  • Остерегайтесь распродаж до утверждения строительства советом.
  • Является ли застройщик уважаемым?
  • Можно ли вернуть деньги, если проект не будет завершен?

На странице внепланового ипотечного кредита вы можете найти дополнительную информацию.

Кредиты на строительство

Если вы впервые покупаете дом, вы можете подумать о строительстве дома.В конце концов, это важная веха в вашей жизни, поэтому вы хотите, чтобы она была уникальной.

Независимо от того, решите ли вы купить землю, а затем построить ее, или приобрести дом и земельный участок, вам необходимо подать заявку на получение кредита на строительство.

Эти типы кредитов часто могут быть сложными, при этом стоимость имущества оценивается на каждом этапе строительства, а строители выплачиваются в рассрочку по мере продвижения строительства.

К счастью, наши специализированные ипотечные брокеры являются экспертами в области строительных кредитов.

Чтобы узнать, имеете ли вы право на получение кредита, задайте вопрос онлайн или позвоните по телефону 1300 889 743 .

Ознакомьтесь с полным списком типов недвижимости для получения дополнительной информации.

Примет ли банк мою собственность?

Хотя ваш кредит был предварительно одобрен, это не означает, что банк обязательно выдаст вам официальное одобрение кредита. Банк должен принять недвижимость, которую вы покупаете, в качестве обеспечения кредита.

Не вся недвижимость принимается банками. Наиболее распространенные типы свойств, которые отклоняются:

Не уверены, что ваша собственность будет принята? Спросите своего ипотечного брокера, прежде чем делать предложение.

Сделать предложение

Согласование цены на недвижимость может быть пугающей задачей для некоторых людей, но ключ в том, чтобы задать себе несколько основных вопросов, прежде чем вы перейдете к стадии переговоров.

Выясните, почему продавец (продавец) вообще продает недвижимость. Они могут быть вынуждены продавать и, следовательно, могут быть более склонны к снижению цены.

Если недвижимость находится на рынке около шести-десяти недель, то лучше сделать предложение по низкой цене.Владельцы, недвижимость которых находится на рынке более шести месяцев, обычно имеют нереалистичные ценовые ожидания и поэтому не примут предложение по низкой цене.

Сравните цену продажи с ценой сопоставимой недвижимости, проданной в этом районе за последние шесть месяцев. Соответствует ли запрашиваемая цена? Вы можете прочитать наше руководство о том, как оценить недвижимость для получения дополнительной информации.

Если возможно, не делайте предложение первым! Позвольте поставщику сделать первый шаг, потому что, по крайней мере, тогда вы будете знать, чего ждут от него.

Например, если рекламируется дом за 500 000 долларов, но продавец на самом деле готов продать его за 450 000 долларов, вы можете не знать об этом, если сразу предложите 480 000 долларов.

Переговоры могут быть довольно сложными, потому что обычно вы будете иметь дело с агентом по недвижимости, а не с продавцом напрямую.

Лучшая стратегия — не казаться слишком заинтересованным и намекнуть, что вы ведете переговоры о покупке другого имущества. Это та же самая стратегия, которую агенты используют в отношении вас, когда говорят, что есть еще один заинтересованный покупатель!

Выявите недостатки и все, что не так с недвижимостью, даже если это действительно дом вашей мечты.

Как долго длится период охлаждения?

Когда ваше предложение принято, и ваш перевозчик и ипотечный брокер дали вам добро, вы можете подписать договор купли-продажи и внести удерживающий залог.

Затем у вас есть период обдумывания, в течение которого вы все еще можете отказаться от продажи. Продажа через аукцион не имеет периода обдумывания.

В некоторых штатах период обдумывания также может иметь форму пункта, который позволяет вам расторгнуть договор, если вы не можете получить официальное одобрение вашего кредита.Обычно это называется пунктом о финансах, однако он может называться и по-другому.

Период обдумывания при продаже недвижимости варьируется в зависимости от Австралии, но юридический стандарт для каждого из них следующий:

  • Новый Южный Уэльс – 5 рабочих дней
  • ВИК – 3 рабочих дня
  • Квинсленд – 5 рабочих дней
  • TAS – Без периода охлаждения
  • SA – 2 рабочих дня
  • NT – 3 рабочих дня
  • WA – без периода охлаждения

Имейте в виду, что это минимальные права и обязанности, которые у вас есть как у потребителя.В каждом штате обычно есть свой отраслевой стандарт.

Например, в Новом Южном Уэльсе есть пятидневный период обдумывания, но лучше договориться о 10 рабочих днях, чтобы разрешить одобрение вашего кредита и/или дать оценщику время для доступа к собственности.

Промышленный стандарт для WA и QLD составляет от 14 до 28 дней.

Независимо от периода обдумывания состояния, это подлежит обсуждению! Вы всегда можете запросить более длительный период обдумывания, а в некоторых штатах вы также можете полностью отказаться от этого права.

Продление периода охлаждения

Что делать, если период обдумывания подходит к концу, а у вас все еще нет одобрения кредита? Вы можете просто попросить о продлении.

В конце концов, агенты по недвижимости не получают зарплату, если недвижимость не продана. Если вы близки к тому, чтобы ваш кредит был одобрен, они знают, что им придется дать вам достаточно времени, чтобы привести свои финансы в порядок.

Однако, если имеется большое количество потенциальных покупателей, агент может принять решение не продлевать период обдумывания.В этих случаях поставщики могут предоставить вам только минимальный период обдумывания или вообще не предоставлять его в зависимости от законов штата о защите прав потребителей.

Имейте в виду, что агенты почти всегда будут давить на вас, чтобы вы не продлевали период обдумывания и вместо этого совершали покупку. Обычно говорят, что есть еще один заинтересованный покупатель.

В большинстве таких ситуаций это просто болтовня. Не торопитесь и никогда не соглашайтесь на недвижимость, пока вы не уверены, что ваш кредит одобрен.

Инспекция вредителей, зданий и слоев

Вы должны провести комплексную проверку недвижимости в период обдумывания. Для аукциона это должно быть завершено за неделю до аукциона.

Основная цель проверок – убедиться, что приобретаемый вами дом в порядке. Ваш перевозчик обычно может порекомендовать хорошего инспектора по строительству и вредителям для проверки собственности.

Настоятельно рекомендуем вам надеть старую одежду и отправиться в ней на осмотр имущества.Поговорив с ними о потенциальных проблемах из первых рук, вы сможете лучше понять, насколько они серьезны и что вам нужно сделать, чтобы исправить их, когда вы станете владельцем.

Если вы покупаете недвижимость с правами собственности на страты (квартиру или таунхаус), вам также необходимо будет организовать проверку страт. Именно здесь компания исследует управление многослойной корпорацией, включая управление их финансами, а также любые будущие ремонты и проблемы с недвижимостью.

Стоит ли мне идти на аукцион?

Аукционы могут быть отличной возможностью получить выгодную цену на недвижимость.Однако они также несут риск для вас как покупателя.

Причиной этого риска является отсутствие периода обдумывания. Вы обязаны внести депозит сразу и не можете отказаться!

Покупателям первого жилья и людям с небольшими депозитами рекомендуем по возможности избегать аукционов.

Большинство объектов недвижимости в Мельбурне продаются на аукционах, так что вы не можете избежать их.

Подготовка к аукциону

Если вы не подготовились к аукциону, вы не можете делать ставки! Заранее организуйте следующие пункты, чтобы не пропустить:

  • Важно, чтобы вы поговорили со своим перевозчиком и ипотечным брокером, чтобы получить их совет до того, как отправитесь на аукцион.Если ваш перевозчик или ипотечный брокер рекомендует вам не делать ставки на аукционе, не делайте ставок!
  • Перед аукционом вам нужно будет получить условное одобрение на получение ипотечного кредита.
  • Определите максимальную ставку.
  • Ваш поверенный или перевозчик должен просмотреть договор купли-продажи до аукциона.
  • Завершите осмотр (см. выше) за неделю до аукциона.
  • Если ваша ставка будет успешной, вы должны будете немедленно внести депозит агенту.
  • Если вы не добьётесь успеха на аукционе, вы потеряете деньги, потраченные на ваши проверки и на рассмотрение контракта вашим адвокатом!

Как работает аукцион?

В большинстве штатов перед аукционом необходимо зарегистрироваться и подтвердить свою личность. Поговорите с агентом по недвижимости и вашим перевозчиком, чтобы узнать, требуется ли это в вашем районе.

Несмотря на то, что существуют различные статьи о различных стратегиях назначения ставок, по нашему опыту, большинство из них мало чем отличаются друг от друга.Выигрывает тот, кто готов заплатить больше всех!

Продавец устанавливает резервную цену, и, если она не достигнута, участник, предложивший самую высокую цену, обычно имеет первую возможность вести переговоры с продавцом.

Победитель аукциона должен будет подписать договор купли-продажи и немедленно внести залог.

Договор купли-продажи

После того, как вы и продавец договоритесь о цене (или вы выиграете аукцион), вам нужно будет подписать контракт на покупку недвижимости.

Он имеет разные имена в разных штатах, например:

  • NSW, VIC, QLD, SA, NT– Договор купли-продажи (COS)
  • ТАС – Договор купли-продажи
  • WA — Предложение и принятие (O & A)

Договор купли-продажи включает такую ​​информацию, как:

  • Цена продажи.
  • Детали депозита.
  • Период обдумывания (если применимо).
  • Дата расчета.
  • Любые особые условия в контракте.

Процесс варьируется от штата к штату, поэтому уточните информацию у своего перевозчика или адвоката. Конечно, само собой разумеется, не подписывайте договор, пока не получите разрешение от ипотечного брокера и перевозчика.

Сначала получите официальное одобрение

Договор купли-продажи становится обязательным только после его подписания продавцом и покупателем. Не подписывайте контракт, пока не убедитесь, что вы одобрены для финансирования!

Вам необходимо официальное одобрение , которое означает, что банк принял недвижимость, которую вы покупаете, в качестве обеспечения кредита и подтвердил, что готов предоставить вам кредитные средства.

Пока вы не получите официальное одобрение, у вас нет никаких гарантий, что банк выдаст вам кредит.

Помните, что в большинстве случаев невозможно получить официальное одобрение кредита до аукциона.По этой причине аукционы всегда несут в себе элемент риска, если банк не примет ваше имущество в залог, вы можете потерять свой депозит.

В большинстве случаев банк должен направить оценщика для осмотра вашей собственности, прежде чем он преобразует ваше предварительное одобрение в официальное одобрение. Если у вас большой депозит и вы являетесь заемщиком с очень низким уровнем риска, они могут решить, что оценка не требуется.

Поздравляем! Ты сейчас дома.


Населенный пункт

Какой тип собственности у вас будет?

Семейным парам необходимо определиться с формой собственности на недвижимость.Это будет указано в документах, которые ваш перевозчик передает правительству штата для передачи собственности на ваше имя.

Существует три формы собственности:

  • Единственный владелец: Вы являетесь единственным владельцем собственности.
  • Совместные арендаторы: Большинство супружеских пар выбирают этот вариант. Каждый из вас владеет равными долями, и если один владелец скончается, то другой автоматически получит свою долю имущества, независимо от каких-либо указаний в их завещании.
  • Общие арендаторы: Большинство друзей или деловых партнеров выбирают этот вариант. Собственность не обязательно должна быть в равных долях. Нет права наследования, что означает, что если владелец умирает, его доля собственности передается в соответствии с его волей.

Вам следует обсудить эти варианты со своим перевозчиком или адвокатом.

Время подписать кредитное предложение

После официального одобрения вам потребуется около недели, чтобы получить документы о предложении кредита от банка.Кредитное предложение — это договор между вами и банком, в котором указаны такие детали, как сумма кредита, процентная ставка и платежи.

Вы можете ознакомиться с предложением по кредиту у своего ипотечного брокера или обратиться за независимой юридической консультацией, отдав договор юристу для рассмотрения.

Иногда банки допускают ошибки в кредитном предложении, которые необходимо исправить до выдачи кредитных средств. Наиболее распространенными ошибками являются написание ваших имен или адреса недвижимости, которую вы покупаете.Менее распространенные ошибки включают скидку на процентную ставку или комиссию, применимую к вашему кредиту. Если вы заметили ошибку, немедленно сообщите об этом своему ипотечному брокеру.

Убедитесь, что вы подписали и вернули кредитное предложение как можно скорее, чтобы избежать задержек с расчетом! Хотя обычно банку требуется несколько дней, чтобы обработать ваше предложение по кредиту после его возврата, в периоды занятости это может занять до нескольких недель.

Возможно, вам потребуется приложить некоторые дополнительные документы к вашему кредитному предложению, например, подтверждение того, что вы застраховали недвижимость.Пожалуйста, обратитесь к контрольному списку в вашем кредитном предложении для получения полной информации и убедитесь, что все возвращается в банк за один раз.

Если вы отправите некоторые из этих документов по отдельности, велика вероятность того, что банк потеряет часть ваших документов, и расчет будет отложен.

Нужна ли мне страховка?

Большинство кредиторов требуют, чтобы заемщик получил минимальную сумму страхования здания, прежде чем приступить к урегулированию. Они также могут потребовать, чтобы вы включили их в свой полис в качестве залогодержателя (кредитора).

Требования различаются в зависимости от типа приобретаемой недвижимости:

  • Дом: Вам необходимо застраховать здание и предоставить доказательства.
  • Единица / таунхаус: Страта корпорация застраховала здание, поэтому никаких доказательств не требуется.
  • Свободная земля: Страховка не требуется.

Если банку требуется подтверждение вашей страховки, вы можете попросить страховщика выслать вам по факсу справку о валюте.Убедитесь, что вы застраховали свое имущество на минимальную сумму и включили своего кредитора в полис, прежде чем запрашивать сертификат валюты.

Отправьте свой сертификат валюты в банк вместе с предложением по кредиту, чтобы ваш расчет не задерживался.

Подать заявку на гранты!

Имеете ли вы право на получение субсидии для владельцев первого дома (FHOG)?

В каждом штате существует множество различных программ жилищной помощи. Они приходят в виде грантов и уступок гербового сбора.

Право на получение помощи существенно различается в зависимости от штата. Гранты обычно доступны, если вы покупаете новую недвижимость, строите новый дом или покупаете в региональном районе. В некоторых штатах они доступны для всех типов собственности.

Не упустите свой грант! Квалификационные требования могут быть довольно сложными, поэтому задайте вопросы онлайн или позвоните по телефону 1300 889 743 , чтобы поговорить с одним из наших специализированных ипотечных брокеров и узнать, на какие гранты вы имеете право.

Окончательная проверка имущества

В течение нескольких дней, предшествующих заселению, вам необходимо будет выполнить окончательные проверки, чтобы убедиться, что недвижимость, которую вы согласились купить, находится в том же состоянии, что и раньше.

Эту заключительную проверку можно заказать у агента по недвижимости. Вы должны убедиться, что он не был поврежден, а все приспособления и фитинги, перечисленные в контракте, не повреждены. В некоторых случаях подлый продавец может попытаться забрать ковер с собой, когда они съезжают!

Ваш перевозчик также выполнит окончательный поиск правового титула, чтобы убедиться, что сертификат правового титула готов к переносу на ваше имя.

Поселок

Осталось всего несколько шагов, прежде чем вы обустроите свой первый дом! Урегулирование, когда вы становитесь владельцем собственности.

Дата расчета обычно наступает через шесть недель после внесения депозита. Однако вы и продавец можете договориться о другой дате расчетов, если она вам больше подходит. Мы бы не рекомендовали расчетный период менее четырех недель, поскольку некоторые банки могут не уложиться в установленный срок.

За несколько дней до заселения ваш перевозчик сообщит вам, есть ли нехватка средств, которые вам необходимо оплатить.Затем вы можете организовать банковские чеки для передачи этих сумм вашему перевозчику, который затем доставит их для расчета.

В день расчета состоится встреча между перевозчиками и банками, действующими как от вас, так и от продавца. Кредитные средства и любые дополнительные деньги, которые вам необходимо внести, будут переданы в обмен на свидетельство о праве собственности и полномочия на освобождение от текущей ипотеки на недвижимость.

Звучит запутанно? Не волнуйся. Вам даже не нужно присутствовать на этой встрече.Просто пусть ваш перевозчик позаботится об этом!

Ваш перевозчик также уполномочит агента по недвижимости передать ваш залог продавцу.

После заселения вы сможете забрать ключи от своего нового дома. Поздравляем!

Расчеты иногда могут быть задержаны на несколько дней из-за банковских ошибок. По этой причине мы рекомендуем, чтобы ваша текущая аренда закончилась через неделю после расчетов, и чтобы вы зарегистрировали перевозчиков на пару дней после предполагаемой даты расчетов.


Помогите, я потерялся

Если вы первый покупатель жилья или инвестор, поговорите с одним из наших специализированных ипотечных брокеров, чтобы узнать, что делать дальше.