Пятница , 12 августа 2022
Бизнес-Новости
Разное / Покупка квартиры этапы: Основные этапы покупки квартиры в ипотеку

Покупка квартиры этапы: Основные этапы покупки квартиры в ипотеку

Содержание

Этапы покупки квартиры на вторичном рынке

Этапы покупки квартиры разнятся в зависимости от типа сделки. На каждом из них требуется большой пакет документов как от покупателя, так и от продавца. Если при отчуждении недвижимости используются средства, предоставляемые третьей стороной, дополнительно необходимы договоры и сопроводительная правовая документация от этого участника сделки.

В первую очередь проверять их придется самому покупателю. Участие в процессе контролирующих структур не предполагает выполнения этой функции в полном объеме.

Что такое вторичное жилье

Условно объекты жилой недвижимости в России можно разделить на две основные группы:

  1. Жилье первичное, от застройщика.
  2. Жилье вторичное, от вторичного собственника.

Вторичка – это не обязательно квартира или дом, в котором уже проживали. Это может быть и новостройка, недавно сданная в эксплуатацию. Вторичным признается жилье, у которого первый владелец – непосредственно застройщик, а второй – юридическое или физическое лицо, которое обязательно уже зарегистрировало свое право собственности в Росреестре.

Государство не чинит препятствий на рынке вторичного жилья. Такие квартиры можно отчуждать на общих основаниях. До начала процедуры потенциальному покупателю следует проверить чистоту сделки. В противном случае новые собственники могут столкнуться со следующими проблемами после покупки:

  • квартиру продали с обременением;
  • на приобретенной жилплощади имеет постоянную регистрацию иное лицо;
  • жилье находится в залоге у банка;
  • на недвижимость наложен арест.

Чтобы не столкнуться с этими и прочими неприятностями, важно проверить следующие документы:

  1. Удостоверение личности продавца. При наличии возможности через правоохранительные органы выяснить, не числится ли за этим лицом правонарушений, ей стоит воспользоваться. Также рекомендуется проверить его по базе ФССП на предмет наличия у него больших долгов, пусть они никак и не касаются продаваемой квартиры, но о личности могут свидетельствовать.
  2. Выписка из Росреестра. Этот документ укажет всех собственников отчуждаемого объекта. Можно посмотреть, не сделана ли в квартире незаконная перепланировка, если представленная в выписке информация не будет соответствовать визуальному осмотру.
  3. Справка о составе семьи. Следует запросить у продавца справку о составе семьи, которую можно оформить в паспортном столе или через МФЦ. Также нужно потребовать выписку из домовой книги, где отображены все лица, которые когда-либо были зарегистрированы на жилплощади.
  4. Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.
  5. Разрешение от органов опеки и попечительства, если один из собственников продаваемого жилья – несовершеннолетний ребенок. Оно потребуется даже при условии, что он просто в нем зарегистрирован.
  6. Согласие на сделку несовершеннолетних детей собственников, если они уже достигли 14-летнего возраста.
  7. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор купли-продажи, дарения и пр.).
  8. Согласие супруга продавца на сделку.
  9. Договор о долевом участии. Если квартира была оформлена в долях, документ отобразит всю информацию о владельцах объекта.

Прочие необходимые документы при покупке квартиры на вторичном рынке будут зависеть от типа сделки и ряда сопутствующих факторов.

Важно! Дополнительно стоит при проверке обратиться к нотариусу, который сделает запросы на предмет выявления различных обременений. Услуга эта недорогая, но дает больше гарантий чистоты сделки.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Можно выделить два основных способа приобретения жилой недвижимости:

  1. Посредством ипотечного кредитования.
  2. Оформив договор купли-продажи.

Каждый из способов также может быть реализован по-разному.

У собственника напрямую

Самый простой способ купить квартиру – заключить договор купли-продажи с собственником. До оформления сделки покупателю следует обратить внимание на основной пакет документов. Будет нелишним дополнительно запросить кадастровый паспорт и сверить представленную в нем информацию с визуальным осмотром квартиры.

Внимание! Если квартира стала собственностью продавца на основании вступления в наследство, желательно не покупать ее, пока с этого момента не прошло три года. Это срок, в течение которого оспаривается большая часть дел, связанных со спорами о наследстве. Поэтому договор наследования необходимо проверить.

Стороны могут заключить любой договор купли-продажи, например, с отсрочкой платежа (с условием осуществления наличного или безналичного расчета). В тексте соглашения возможно оговорить дополнительные моменты: сохранение регистрации за любым из жильцов, выплата любых долгов и пр.

Важно! Договор должен быть заверен у нотариуса, в ином случае правовой силы он иметь не будет.

После нотариального заверения новому собственнику потребуется обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности, где ему предоставят соответствующее свидетельство.

В ипотеку

Договоры ипотечного кредитования заключаются на покупку первичного и вторичного жилья. В таком случае о чистоте сделки особо беспокоиться не стоит. Нужную информацию проверят юристы банка. Зато от самого заемщика кредитор потребует целый пакет документов.

Большая их часть связана с подтверждением кредитоспособности. Потребуется справка по форме 2-НДФЛ, если заемщик – наемный работник, или декларация о доходах – для предпринимателей.

Полный перечень необходимой документации следует уточнять непосредственно в банке. Он может несколько варьироваться.

Банк и заемщик заключают договор ипотечного кредитования. Условия таких соглашений имеют существенные различия по срокам, ставке, способу погашения и пр. Поэтому о них нужно спрашивать у сотрудника кредитной организации заранее и просмотреть основные условия на сайте банка.

С использованием материнского капитала

Как показывает статистика ПФР, большая часть владельцев материнского капитала предпочитает расходовать выплату на приобретение жилой недвижимости.

Использовать средства на покупку можно:

  1. Оформив ипотеку.
  2. Заключив договор купли-продажи.

Чтобы воспользоваться целевой выплатой, владельцу маткапитала потребуется обратиться с соответствующим заявлением в Пенсионный фонд РФ, где у него затребуют:

  1. Собственный гражданский паспорт и паспорт супруга (при наличии).
  2. Свидетельство о гражданском состоянии (о заключении брака или разводе).
  3. Документы на детей. Их согласие на проведение сделки, если им уже исполнилось 14 лет.
  4. Нотариально заверенное обязательство выделить каждому члену семьи равную долю в приобретаемом жилье.
  5. Техническую документацию на приобретаемую квартиру.
  6. Правоустанавливающие документы на приобретаемую недвижимость.
  7. Согласие продавца с отсрочкой платежа.
  8. Договор с кредитором, если маткапитал намереваются расходовать на погашение ипотеки.

Детальный список требуемых документов необходимо уточнять в отделении ПФР по месту жительства.

Необходимые документы

Главное правило оформления сделки по покупке недвижимости – ее нотариальное заверение. Для подписания договора нотариус затребует следующую документацию:

1. Удостоверения личности всех продавцов и покупателей. Если в сделке участвуют несовершеннолетние дети, необходимы их свидетельства о рождении и дополнительно общегражданские паспорта для тех, кому уже исполнилось 14 лет.
2. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор о приватизации, наследовании и пр.).
3. Свидетельство о праве собственности. Получить его можно непосредственно в Росреестре.
4. Согласие от органов опеки и попечительства, если условиями сделки затрагиваются интересы несовершеннолетних детей с любой стороны.
5. Справка об отсутствии долгов по услугам ЖКХ.
6. Поквартирная карточка с указанием всех зарегистрированных на реализуемой жилплощади лиц.

7. Согласие супруга (при наличии) на проведение сделки.
8. Выписка из ПФР о наличии средств на счете и сертификат, если при покупке используют средства маткапитала.

При задействовании заемных средств потребуются соответствующие договоры с кредиторами, а целевых выплат/бюджетных средств – документы на право их использования.

Этапы оформления

Если гражданин решил без вмешательства специалистов осуществить сделку купли-продажи, ему все же желательно получить предварительную консультацию юриста.

Порядок приобретения квартиры:

  1. Самостоятельный процесс следует начинать с проверки чистоты сделки. Нужно требовать от продавца всю необходимую документацию. Главное на этом этапе – удостовериться в отсутствии обременений. В этом помогут выписка из Росреестра, обращение в ФССП и к нотариусу. Лучше все проверки осуществить параллельно. Такие действия пусть не на 100%, но существенно обезопасят покупателя.
  2. Второй этап – составление предварительного договора с собственником и сбор требуемой документации. На этом этапе желательно обратиться к профессиональному юристу для консультации, особенно если договор планируется составлять с дополнительными условиями.
  3. Следующий шаг – обращение к нотариусу, который проверит всю документацию, составит окончательный текст договора и заверит сделку.
  4. Завершающий этап – обращение в Росреестр с заверенным договором. Здесь сделку зарегистрируют и новому владельцу предоставят свидетельство о праве собственности.

Заключение

Договор о приобретении жилья оформляется в несколько этапов. Они немного варьируются в зависимости от вида сделки. При самостоятельной покупке важный этап – проверка юридической чистоты приобретаемого жилья. Если заключается договор ипотечного кредитования, эту функцию возьмут на себя юристы банка.

В процессе будет задействовано большое количество документов. Потребуются они на стадии проверки, на этапах подписания договоров и регистрации. Перечень варьируется в зависимости от этапа отчуждения и вида сделки.

Источник: Метрпрайс

Основные этапы покупки недвижимости — Статьи и аналитика недвижимости Щелковского района

Спешим отметить, что купить недвижимость сегодня все же проще, чем ее продать. На отечественном рынке недвижимости предложение существенно превышает спрос. Часто для того, чтобы выгоднее продать свое имущество, некоторые собственники пытаются добавить несуществующие достоинства своей квартиры и скрыть от потенциальных покупателей откровенные минусы.

Для того чтобы избежать проблем при покупке жилой недвижимости, многие пользуются услугами агентств недвижимости. Данные организации помогают быстро найти необходимый объект, проверяют документацию владельцев и при положительном ответе способствуют подписанию сделки, помогая в оформлении документации. Обратившись в данные организации, вы существенно сэкономите свое время и нервы. Профессиональные риэлторы, которые постоянно осуществляют операции с жилой недвижимостью, смогут быстро определить недоработки и негативные стороны продаваемого объекта, уберечь вас от мошенников и аферистов. Недостаток такого метода – высокие комиссионные, которые придется заплатить за оказание услуг.

Если же вы решили купить недвижимость самостоятельно, важно соблюдать порядок оформления документов и быть очень осторожным при осмотре квартиры.

Основные этапы покупки объекта недвижимости:

  1. Определите самые важные критерии, от которых следует отталкиваться при поиске объектов жилой недвижимости – площадь, количество комнат, местонахождение, этаж, состояние квартиры и др.
  2. Определите бюджет, который готовы выделить на покупку недвижимости, собираетесь ли вы использовать личные сбережения или оформить ипотеку.
  3. Проанализируйте предложение на рынке недвижимости.
  4. Выделите интересующие варианты и позвоните по указанному номеру, договариваясь о встрече и осмотре квартиры.
  5. Тщательно просмотрите максимум предложений. Не стесняйтесь задавать сопутствующие вопросы, проверяйте все, что вас заинтересовало.
  6. Даже если о возможности торга в объявлении не указанно, постарайтесь снизить цену.
  7. Приступайте к оформлению договора купли-продажи. Тщательно проверяйте все документы.
  8. Оплатите оговоренную стоимость.
  9. Все документы направьте на государственную регистрацию.

Приобретение квартиры – это одна из важнейших сделок в вашей жизни. Поэтому к данному вопросу необходимо подходить с большой осторожностью и вниманием.

Все этапы выбора и покупки квартиры

Несмотря на уже существующий кризис, вопрос о жилье все еще актуален для специалистов сферы IT. Мы не будем считать среднюю зарплату айтишника, но мы не ошибемся если скажем, что в долгосрочной перспективе среднестатистический айтишник за 3 года может приобрести квартиру, а вот какую и где это уже вопрос индивидуальный. Возможность есть, но вопрос выбора и покупки сложный и долгий. Конечно, можно прибегнуть к помощи специалистов, но найти хорошего — непростая задача, иногда проще все сделать самому. Этот процесс займет время, возможно даже много, но зато вы самостоятельно без давления и лишних расходов выберете свое идеальное жилье. Как именно это сделать, мы расскажем далее в статье.

Этап 1: Бюджет

Первый вопрос — финансовый. Определите, что вам подходит больше: покупка вторичного жилья или новострой; покупка сданной квартиры или инвестирование в строящиеся жилье; единоразовое вложение, рассрочка или ипотека. На этом этапе стоит оценить свои возможности и желания. Уделите время и изучите все варианты, чтобы выбрать оптимальный.

Этап 2: Район

Одесса большая, районы разные и у каждого есть свои фанаты. Кто-то безгранично любит центр города и готов ютиться в квартире-студии площадью в 20 кв. метров, нежели в двухкомнатной на Авангарде. В самом начале стоит решить на сколько важен район, будете ли вы рассматривать варианты за чертой города. Цена за квадратный метр прежде всего зависит от района, а из пригорода иногда добираются на работу быстрее, чем с того же поселка Котовского. Но это если у вас есть машина, общественный транспорт не радует регулярностью и маршруты подходят далеко не всем.

Этап 3: Застройщик

Если вы по ряду причин выбрали Новострой, этот пункт для вас.

 Застройщик будет с вами от начала и до конца. От застройщика и его «совести» зависит: будет ли ЖК сдан в срок, качество и технология строительства, коммуникация внутри дома, охраняемость территории и автономность дома после сдачи.

Поинтересуйтесь репутацией застройщика. Посмотрите, что он уже построил, что обещал и что выполнил. Обратите внимание, если на сайте ЖК о застройщике нет никакой информации. Не берите кота в мешке. Если вам очень сильно понравился ЖК, копните глубже, ищете информацию у друзей, знакомых, на форумах и т. д.

Есть карта новостроек от ReDWall, по которой можно увидеть оценку ЖК по следующим критериям: сроки строительства, наличие документов на строительство и на землю.  

Этап 4. Выбор Жилого комплекса

ЖК выбирается параллельно с районом и застройщиком. Не будет лишним составить таблицу всех интересующих ЖК, с пометкой районов, метража и предполагаемой стоимостью. Чтобы принять взвешенное решение стоит пообщаться с отделами продаж разных ЖК. Даже если вам понравилась квартира, возьмите паузу и изучите другие варианты, менеджеры всегда в красках описывают все плюсы и редко говорят о минусах.

В Одессе хоть и много, но все же ограниченное число застройщиков, и заехав в главный офис вы можете собрать информацию по всем строящимся ЖК данного застройщика.

Важно ездить, смотреть, сравнивать. Квартира — это серьезное и дорогое мероприятие, стоит как можно объективнее оценить и выбрать действительно стоящий вариант.

Этап 5. Условия рассрочки

Если вы не готовы сразу внести всю сумму за квартиру, в этом случае многие застройщики предложат рассрочку на разных условиях. Детально изучите условия рассрочки: первоначальный взнос (10%, 20%, 25%, 50, 100% оплата), этапы оплаты (месяц, квартал), срок оплаты (до сдачи ЖК, +год после сдачи, индивидуальные условия). Переплата всегда есть, этого не стоит бояться, тем более, что чем ближе сдача ЖК, тем выше цена за кв.метр. Но что действительно важно – знать сколько именно вы переплатите. Вы удивитесь, но разница ежемесячной оплаты при первоначальном взносе 20% и 25% — ощутимая, а если посчитать эту разницу за весть период – выйдет круглая сумма.

Этап 6: Цена вопроса

Цены на сайтах поиска квартир, не всегда актуальны. Перепроверяйте информацию на официальных сайтах застройщика, а еще лучше в отделе продаж. Обратите внимание, в одном и том же доме квадратный метр может стоить по-разному, на это влияет сторона света, этаж, вид из окна и прочее. 

Стоимость квартиры также зависит от того, как скоро будет сдан дом. Стоимость типовой квартиры в одном и том же ЖК будет зависеть от выбранной секции, так как срок их сдачи может разнится в один-два года. Например, секция будет сдана через три года и кв. метр в таком доме может стоит $600, эта же квартира в секции, которая сдастся через три месяца будет уже стоить $900.

Цена за условный кв. метр в двухкомнатной и трёхкомнатной стоит дешевле, чем кв. метр в однокомнатной.

Еще один момент — уточняйте в какой валюте продается квартира. Это важно, т. к. курс постоянно скачет, и если вы берете квартиру в рассрочку, то следует учитывать и этот факт.

Этап 7: Квартира

Этаж, планировка, площадь, сторона света, вид из окон – важные пункты, так как именно с этим выбором вам жить. Стоит определить ключевые для себя параметры и чем больше вы будете знать о своих потребностях, тем проще вам будет отсекать неподходящие варианты. В самом начале мало кто взвешивает все за и против, все просто хотят «вид на море». Но давайте посмотрим правде в глаза, квартир с видом на море, не так уж и много, а за это удовольствие тоже придется доплатить. Так ли вам важен вид?

Неправильная планировка и квартира замысловатых форм заставит помозговать при ремонте и расстановке мебели. Смотрите на площадь балкона и прохожей, вы за них тоже платите, но это не жилая площадь.

Этап 8: Документы

 Это последний в списке, но не последний по значимости пункт. По возможности проконсультируйтесь с юристом о том, какие документы должны быть у застройщика, какие документы вы получите после оформления сделки и о других нюансах, о которых вы можете не знать. Внимательно читайте договор, особенно ваши обязанности, обязанности застройщика и пункт об оплате. Случается так, что реальные размеры построенной квартиры отличаются от тех, что были указаны в договоре, если отклонение больше 3%, то по договору вам нужно будет за них заплатить.

И последний скромный совет редакции: ищите свою квартиру, которая подходит именно вам, ведь это не просто недвижимость — это ваш будущий дом.

Покупка квартиры в новостройке — пошаговая инструкция, что нужно знать, порядок и этапы покупки квартиры в новостройке

Приобретение жилья в новом доме – востребованный выбор, пользующийся особой популярностью у молодых семей. Новая квартира с чистой историей и свежим ремонтом – лучший вариант для начала совместной счастливой жизни, однако такая покупка таит в себе немало опасностей и подводных камней. Будущим собственникам необходимо внимательно ознакомиться с основными возможными рисками.

Риски при приобретении квартиры в новостройке

Пошаговая инструкция при покупке квартиры в новостройке достаточно сложна, поэтому специалисты сразу советуют обратиться к профессиональным риелторам. Будущих собственников подстерегают несколько существенных рисков:

  • затяжное строительство. Долгострой – беда многих российских новостроек, при этом причины затягивания сроков могут быть самыми разными: неготовность документов, отсутствие денег у застройщика, нарушение строительных норм, невозможность организовать совместную работу на стройплощадке при подключении коммуникаций. Все это приводит к срыву сроков, после чего дольщики долго ждут уже оплаченного жилья;
  • нарушение юридического оформления сделки. Покупать квартиру рекомендуется только по договору долевого участия, который официально фиксируется в Росреестре безо всяких переходных этапов. Если застройщик не соглашается подписывать подобный договор, это должно насторожить потенциальных дольщиков: такой подход говорит о неготовности документов или изначально недобросовестном подходе к работе;
  • плохая репутация компании-застройщика. Будущий собственник квартиры должен выяснить, сколько лет компания работает на рынке и сколько объектов она уже ввела в эксплуатацию. Кроме того, желательно проверить финансовую состоятельность застройщика, убедиться в отсутствии признаков банкротства. Однако даже самая хорошая репутация не дает гарантии надежности застройщика.

Какие документы нужно проверить перед покупкой

Один из первых этапов покупки квартиры в новостройке – ознакомление с документацией. Застройщик должен предоставить доступ к следующим документам:

  • к договору долевого участия. В нем фиксируется вся информация об условиях строительства: сроки, этапы, ответственность застройщика, дата сдачи дома в эксплуатацию;
  • проектной декларации. В ней прописываются права собственника земли, на которой ведется строительство;
  • договору страхования. С 2014 года каждый застройщик обязан страховать свою ответственность за выполнение обязательств. При проверке договора особое внимание необходимо уделить условиям страхования;
  • проекту и разрешению на строительство. В проектной документации должны быть представлены данные обо всех коммуникациях, застройщик должен подтвердить, что строительство было согласовано с местной администрацией.

Если застройщик не дает нужной информации или вообще отказывается сотрудничать с покупателем, от сделки лучше отказаться, даже если предлагаются очень невысокие цены. Такая покупка приведет к бесконечному ожиданию и судебным тяжбам, в результате которых покупатель останется и без жилья, и без денег.

Помощь профессионалов

Чтобы детально разобраться в порядке покупки квартиры в новостройке и без проблем переехать в новое жилье, воспользуйтесь услугами юристов проекта «КВАРТИРАБЕЗРИСКОВ». Наши сотрудники знают все об особенностях первичного рынка и обладают большим опытом сопровождения сделок купли-продажи квартир в новостройках. Мы предоставим пошаговую инструкцию по проведению сделки и проверим все необходимые документы, чтобы Вы могли быть уверены в надежности застройщика и своевременном переезде в приобретенное жилье. Просто оставьте заявку на нашем сайте, и мы свяжемся с Вами для уточнения деталей. Вам не придется тратить свое время на посещение нашего офиса, так как все документы будут высланы в электронной форме на Вашу почту.

Покупка квартиры — основные этапы

aenbi.ru → Покупатели недвижимости → Покупка квартиры — основные этапы

1 этап

Изучаем рынок предложений – рекламу в газетах и сайтах по недвижимости

определяемся с бюджетом

— цена квартиры

— процент банка (если ипотека, то не забываем сходить в банк и получить одобрение на кредит)

— ремонт

— сопутствующие расходы

сумму сделки лучше не планировать впритык

2 этап

Определяемся с квартирой

— количество комнат, метраж

— географическое положение

— наличие объектов социальной инфраструктуры

— транспортная доступность

 слишком низкая цена на квартиру может быть заманухой недобросовестных продавцов, желающих получить легкий контакт с покупателем

3 этап

Выбираем агентство недвижимости

— отзывы о компании

— визит в офис

— наличие официального прейскуранта

— профессионализм

— репутация на рынке

 выясните все эти детали до момента заключения договора

4 этап

Проверяем квартиру

смотрим предложенные варианты и обсуждаем их с риелтором и своими членами семьи, и конечно, не забываем про свой кошелек.

— Авансируем понравившийся вариант – т.е. снимаем объект с продажи

— встречаемся с хозяевами

— узнаем историю

— убеждаемся в юридической чистоте квартиры

 необязательным, но полезным будет поговорить с жильцами соседних квартир

5 этап

Согласовываем условия

— по стоимости квартиры

— о порядке расчетов банк, наличными или через счет, (самый распространенный — депозитная банковская ячейка), суммы, способ и время передачи денег или ключей от ячейки.

— о сроке действия соглашения, условиях передачи квартиры.

— о государственной регистрации договора

 

готовим документы для сделки: проект договора, паспорт, согласие супруги (а), разрешение опеки и т.д.

 лучше полностью положится на риэлтора, потому как могут быть нюансы, упущение которых грозит обидными ошибками и в результате, потерей денег

 

6 этап

Сделка

— начинаем расчеты – возможен наличный или безналичный расчет.

— подписываем договор купли-продажи и другие документы для государственной регистрации,

— сдаем документы на регистрацию в Росреестр,

— получаем документы.

— производим расчеты

этот шаг зафиксирован в законе, и если все оформлено правильно, никто не имеет права покушаться на ваше жилье

7 этап

Передача квартиры

— еще раз осматриваем квартиру

— подтверждаем ее пригодное состояние подписью в передаточном акте и получаем ключи от ВАШЕЙ квартиры.

 и здесь возможны сюрпризы, ведь ЧП может произойти и после 4 шага

На самом деле в практике встречаются случаи, когда многое из этой схемы лишнее или наоборот, явно недостаточно. 

Этапы покупки квартиры Онлайн

Онлайн сделки с недвижимость, несмотря на режим самоизоляции, продолжают осуществляться.  Для того чтобы приобрести квартиру удалено, необходимо заключить сделку при помощи электронной подписи. Здесь следует отметить, что у различных застройщиков требования к дистанционной продаже могут значительно разниться. О них — далее.

Онлайн сделки с недвижимостью в период самоизоляции

В ситуации глобального карантина покупка квартиры в новостройке онлайн становится главной темой для всех, кто заинтересован в приобретении недвижимости. Безусловно, сегодня приобрести дистанционно квартиры можно, но завершится сделка только после окончания самоизоляции.

Идеальный покупатель для онлайн сделки выглядит следующим образом: не состоит в браке, не имеет пенсий/субсидий, не «обременен» материнским капиталом. Имеет возможность оплатить квартиру единовременным платежом. Такое клиенты встречаются, конечно же, очень редко.

Что требуется для дистанционной покупки квартиры

Чтобы онлайн покупка квартиры прошла по закону необходимо соблюсти следующий порядок действий:

  • Заключить кредитный договор с банком;
  • Обратиться к нотариусу.

Рассмотрим эти действия подробнее. Большая часть девелоперов позволяет начать процедуру оформления ипотеки онлайн, но для заключения итогового документа придётся посетить отделение банка. К нотариусу придётся обращаться в нескольких случаях, например, если покупатель не состоит в браке или в случаях, когда ипотека берётся лишь на одного супруга. Продажа квартиры в период карантина значительно усложняется, так как практически все государственные органы переводятся на специальный режим работы.

Важно! В разгар самоизоляции Росреестр сильно перегружен. Даже если нотариус сумеет прийти к покупателю домой ещё не факт, что регистрация в Росреестре пройдет быстро. В текущих условиях рынок и государственные органы ещё долго будут восстанавливаться от последствий короновируса. Стоимость объектов недвижимости теперь «гуляет». Рынок потерял былую стабильность, однако, эксперты отмечают, что это временный фактор.

Если учесть, что карантин будет длиться до 11 мая, срок оформления продаж недвижимости вырастет, как минимум, в два раза. Специалисты рекомендуют бронировать выбранную квартиру на несколько месяцев.

Период карантина. Есть ли ограничения при онлайн покупке недвижимости

Офисы застройщиков закрыты, но работа ведется в удаленном режиме. Менеджеры ЕЦН «Тренд» подскажут, как организовать просмотр квартиры, в том числе по видеосвязи, а также помогут забронировать квартиру у застройщика.

Способы оплаты квартиры не изменились: оплатить недвижимость можно как единоразовым платежом, так и при помощи ипотеки или рассрочки. В сложившихся условиях подать заявление на ипотеку можно по форме банка, или быстрее и удобнее через нашу компанию с помощью услуги предварительного оформления ипотеки. Договор долевого участия и договор купли-продажи подписывается цифровой подписью. Курьер привезет домой все нужные бумаги.

Online квартиры. Схема покупки не выходя из дома

Дистанционные сделки с недвижимостью сегодня не являются чем-то экстраординарным, они существуют уже довольно давно. Упрощенно схему покупки можно представить следующим образом:

  • Выбор объекта недвижимости;
  • Бронирование квартиры;
  • Подготовка бумаг и дальнейшее подписание договора;
  • Оплата государственной пошлины;
  • Получение договора при помощи e-mail;
  • Оплата квартиры.

При оформлении ипотеки выйти из дома всё равно придётся, как мы уже говорили выше, этого требует банк при подписании договора.

Покупка недвижимости в Испании: этапы, оформление

Процесс покупки недвижимости в Испании делится на 3 основных этапа. Это выбор объекта, оформление сделки и решение вопросов, связанных с владением собственностью. Рассмотрим каждый этап подробнее.

Выбор недвижимости

Для того чтобы купить квартиру или дом в Испании, необязательно быть резидентом или иметь вид на жительство в этой стране. Достаточно желания и необходимой суммы денег. Вы можете приобрести участок, виллу или апартаменты на вторичном и первичном рынке в любой местности. Не существует никаких ограничений.

Поиск подходящих вариантов

В целом подбор вариантов выглядит так: если вы выбираете удаленно, то подходящие под Ваши цели и бюджет объекты — высылают вам в электронном виде, если же Вы в Испании, то гораздо нагляднее увидеть все своими глазами. 

Поиском желанной недвижимости можно заниматься самому, но конечно удобнее доверить этот процесс профиссиональному агентству. Дело в том, что при покупке недвижимости в Испании возникает ряд задач, которые мы рассмотрим ниже, именно их и помогает решить компания, которой вы доверитесь.

При подборе объектов, помните ту задачу, которую вы хотите решить. Если цель инвестиции — то не примеряйте недвижимость на себя, а задумывайтесь о том на сколько хорошо она будет сдаваться.

Осмотр выбранных объектов

Осматривать понравившееся жилье лучше вживую. Фотографии объекта в интернете могут отличаться от его реального внешнего вида, к тому же всегда полезно осмотреть окружающую инфраструктуру. Перед осмотром объектов обязательно составьте чек–лист. Отобразите в нем все самые важные для вас критерии в порядке убывания значимости. В идеале это будет 5–7 пунктов:

  • местоположение — инфраструктура, удобство для отдыха, зеленые зоны;
  • тип жилья — апартаменты, танхаус, коттедж с участком;
  • год застройки — старый, новый фонд, в процессе строительства;
  • состояние — пустая или меблированная квартира, необходимость ремонта;
  • планировка — реальный объем полезной площади, отдельная кухня, окна;
  • цель — для жизни или инвестиции, недвижимость должна работать или давать ощущение покоя;
  • стоимость — приемлемый диапазон цен.

Оцените все эти параметры по 10–бальной системе для каждого просмотренного объекта. Такая оценочная шкала поможет принять вам верное решение.

Резервация

Понравившийся в процессе отбора объект нужно зарезервировать. Для этого между владельцем недвижимости и покупателем заключается договор, где отображается стоимость предмета продажи и сроки, в течение которых должна быть заключена купчая. При резервировании недвижимости обязательно вносится залог или по другому — депозит. Обычно он составляет от 3 тыс. EUR в зависимости от стоимости объекта. Если в дальнейшем покупатель откажется от сделки, залог ему не возвращается, если же от сделки откажется продавец — то он возмещает залог в кратном размере.

Основная польза от резервации это прозрачность дальнейших отношений в процессе сделки:  продавец — снимает недвижимость с продажи, а покупатель обязуется ее купить, цены, сроки и прочие условия фиксируются в договоре.

Оформление покупки недвижимости

Оформление недвижимости в собственность начинается с подготовки к сделке. Сначала покупатель получает NIE (идентификационный номер налогоплательщика) и открывает банковский счет, затем заключается предварительный договор и оформляются документы на ипотеку при необходимости. После проведения подготовительных процедур подписывается основной договор (купчая), уплачиваются налоги и регистрируется право собственности.

Получение NIE

NIE — это идентификационный номер, присваиваемый иностранцам перед покупкой жилья. Его можно получить в отделе по иммиграции или испанском консульстве. Срок выдачи документа зависит от очереди, это может быть как неделя, так и пару месяцев.

Необходимые документы:

  • паспорт — оригинал, ксерокопия всех страниц;
  • квитанция об уплате пошлины;
  • фотографии — 2 шт.

Сопутствующие расходы: пошлина — 10 EUR

Открытие банковского счета

Счет в испанском банке вам понадобится для расчета с продавцом, уплаты налогов и погашения коммунальных платежей в дальнейшем. Если вы планируете покупку квартиры в кредит, счет лучше всего открывать в банке–заемщике. Во всех остальных случаях ориентируйтесь на личные предпочтения или тарификацию банка на обслуживание счетов.

Необходимые документы:

  • NIE;
  • загранпаспорт.

Оформление счета в испанском банке занимает не более 2 дней и не требует обязательных расходов. 

Предварительный договор

Заключается между покупателем и продавцом (застройщиком), в нем детально описываются все характеристики покупаемого объекта, обязательства продавца, покупателя, штрафы за расторжение сделки, форма оплаты. На этом этапе покупатель выплачивает продавцу 10% от общей стоимости объекта. 

Ипотека

Для получения ипотеки Вы можете обратиться в любой испанский банк. Кредит выдается на 20–30 лет. Его величина, как правило, не превышает 70% от общей стоимости объекта покупки.

Необходимые документы:

  • банковская выписка;
  • справка о доходах;
  • выписка кредитной истории;
  • справка с работы или уставные документы для собственника бизнеса;
  • свидетельство о владении недвижимостью (если имеется).

Есть такая рекомендация , что для того чтобы получить одобрение от банка на ипотечный кредит, ваш регулярный доход должен быть как минимум в 3 раза больше одного ежемесячного платежа, но на самом деле все это очень зависит от конкретно взятого банка и в том числе от отношений банка и застройщика, если вы приобретаете объект в строящемся комплексе. Оформление ипотеки занимает от 2–х недель.

Заключение договора купли–продажи

Основной договор подписывается в присутствии нотариуса и присяжного переводчика, если вы не понимаете испанский. Покупатель передает продавцу оставшуюся сумму денег и подтверждает факт полной оплаты. Взамен продавец передает покупателю ключи от недвижимости. После подписания купчей нотариус отправляет запрос в реестр для «заморозки» всех действий по объекту до завершения регистрации прав нового собственника. Весь процесс подписания договора купли–продажи занимает не более 2–х дней.

Сопутствующие расходы:

  • налог на покупку недвижимости — 10% от стоимости объекта;
  • налог за документооборот — 1,5% от суммы сделки;
  • услуги нотариуса — 1200 EUR;
  • оплата переводчика — 400 EUR.

Регистрация сделки

Документы на регистрацию права собственности в реестр подаются не позже 30 дней с момента заключения основного договора. К моменту отправки кейса покупатель должен оплатить налог на покупку и государственный сбор за регистрацию — 600 EUR. Документы в реестр направляет нотариус после получения от покупателя квитанции об уплате налогов. Процесс регистрации права собственности длится около 1–2 месяцев. После его завершения новый владелец получает выписку из реестра, подтверждающую права владения.

Владение собственностью — коммунальные платежи

После покупки квартиры новоиспеченному владельцу необходимо обеспечить ее коммуникациями: водой, светом, интернетом. Для этого он заключает договор с коммунальными службами и производит оплату счетов — около 500 EUR за все. Оплата услуг коммунальных служб осуществляется через счет в испанском банке. В дальнейшем она будет списываться ежемесячно в автоматическом режиме. Расходы на оплату коммунальных услуг для небольшой квартиры составляют порядка 1000 EUR в год.

Пример покупки квартиры

Этапы покупки квартиры у застройщика не в ипотеку стоимостью 100 000 EUR.

Этап Участники Срок Сумма
 Резервация. Внесение депозита  Покупатель и Застройщик  1 день  3 000 EUR — депозит
 Получение NIE  Покупатель  2 недели  10 EUR — госпошлина
 Открыть счет в банке  Покупатель  2 дня   —
 Предварительный договор  Покупатель и Застройщик  1 день  7 000 EUR — 10% от стоимости с учетом депозита
Именно на этом этапе оформляется ипотека при необходимости.
 Основной договор  Покупатель, Застройщик, Нотариус, Переводчик  2 дня  90 000 EUR — оставшийся платеж за квартиру
 10 000 EUR — налог на покупку
 1 500 EUR — налог на документооборот
 1 000 EUR — гонорар нотариуса
 400 EUR — гонорар переводчика
Многие застройщики готовы предоставить рассрочку,
именно в Основном договоре прописываются условия и график платежей.
 Регистрация в реестре  Покупатель и Нотариус  6 недель  600 EUR — налог за регистрацию в реестре
 Договор на электричество, воду и интернет  Покупатель и Поставщики  1 неделя  500 EUR
ИТОГО     10 недель 114 010 EUR 

 

Практика продажи недвижимости в Испании показывает, что в среднем, расходы на покупку выбранного объекта составляют 13-16% от его стоимости, туда входят налоги, гонорары необходимых специалистов и прочие затраты.

Если Вам интересна покупка недвижимости в Испании, оставляйте заявку на нашем сайте и наши эксперты с готовностью проконосультируют и подберут объекты с заботой о Вас и Ваших денежных средвствах.

Поделитесь статьей

Инвестируйте в недвижимость Пхукета

с гарантией дохода от 7% годовых

Оставить заявку

10 самых важных шагов при покупке дома

Покупка дома может вызывать стресс в лучшие времена, а во время пандемии она может вызывать положительные эмоции. Хотя некоторые детали могут выглядеть по-другому прямо сейчас, общий процесс покупки остается прежним — и понимание ключевых шагов может помочь вам достичь своей цели и воплотить мечту в реальность.

Независимо от того, когда вы планируете покупать, вам следует знать несколько вещей. В среднем процесс покупки дома занимает около шести месяцев.Это включает в себя около 4,4 месяца на покупку плюс 30–45 дней на закрытие. Процесс покупки дома включает в себя не только тур по домам. Вам также необходимо рассмотреть варианты кредита и финансирования, найти подходящего агента по недвижимости, сделать предложения и провести переговоры, пройти осмотр, подготовиться к переезду и, в конечном итоге, закрыть свой новый дом.

С чего начать при покупке дома

При покупке дома в первую очередь следует учитывать, сколько вы хотите потратить, где вы хотите жить и что важно для вас как покупателя.Вот несколько вопросов, которые стоит задать себе:

  • Сколько дома я могу себе позволить?
  • Собираюсь ли я взять ссуду?
  • Сколько я накопил на первоначальный взнос?
  • Могу ли я позволить себе желаемый район?
  • Повышается или понижается стоимость домов по соседству?
  • Сколько времени займет моя поездка на работу?
  • Подходит ли школьный округ для моей семьи?
  • Это в нескольких минутах ходьбы от достопримечательностей и развлечений?

После того, как вы ответите на эти вопросы, вы можете начать поиск дома.

Вот 10 самых важных шагов, которые нужно предпринять при покупке дома.

Шаг 1. Проверьте свой кредитный рейтинг

Прежде чем вы разрешите кредитору проверять ваш кредитный рейтинг, вам нужно тщательно изучить свой собственный кредитный отчет.

Что такое кредитный отчет? Кредитный отчет извлекает данные из трех основных кредитных агентств: TransUnion, Equifax и Experian. Это отчет, используемый для расчета вашей оценки FICO и Vantage.

Вы можете получать бесплатные отчеты от всех трех агентств, по крайней мере, один раз в год.Если вы обнаружите какие-либо ошибки в своем отчете, немедленно оспорите их, чтобы их можно было исправить до подачи заявки на финансирование.

Что такое оценка FICO ? Рейтинг FICO — это рейтинг, который кредиторы используют для оценки вашей кредитоспособности. Рассчитано Fair Isaac & Co. и колеблется в пределах 350-850.

Что такое оценка Vantage? Оценка Vantage — это кредитная оценка, которую вы увидите, когда будете проверять свою оценку на веб-сайтах проверки кредитоспособности, ориентированных на потребителей. Ваша оценка Vantage может отличаться от вашей оценки FICO.Кредиторы не используют ваш рейтинг Vantage Score для оценки вашей кредитоспособности.

Чем выше ваш кредитный рейтинг, тем ниже процентная ставка, которую вы будете получать. Вообще говоря, кредитный рейтинг 720 или выше даст вам хорошую процентную ставку по обычному кредиту, но квалификационные критерии зависят от конкретного кредитора. Для ссуд FHA вы обычно можете получить одобрение с кредитным рейтингом 580 или выше.

Если вы пытаетесь улучшить свой кредитный рейтинг перед подачей заявки, вы должны понимать факторы, которые могут повлиять на него:

  • История платежей
  • Общая задолженность
  • Продолжительность кредитной истории
  • Новый кредит
  • Вид кредита

Шаг 2. Определите, сколько дома вы можете себе позволить

Когда вы получите предварительное одобрение, ваш кредитор сообщит вам максимальную сумму, которую вы можете взять в долг (подробнее о процессе предварительного одобрения мы поговорим позже).Но вам не нужно ждать предварительного одобрения, чтобы получить общее представление о том, что вы можете себе позволить. Калькулятор доступности жилья Zillow может помочь вам выбрать правильный ценовой диапазон с учетом вашего годового дохода, ежемесячной задолженности и предполагаемой суммы первоначального взноса, а также других критериев.

Расставьте приоритеты в списке желаний в соответствии с вашим бюджетом

Если у вас есть примерный бюджет, составьте список обязательных домашних функций. Ваша цена, скорее всего, будет определять размер, расположение и удобства вашего будущего дома.Вот несколько примеров пунктов списка желаний, которые следует учитывать:

  • Количество спален и санузлов
  • Квадратный метр
  • Открытое пространство
  • Предпочтительное местоположение
  • Тип дома
  • Внешний вид, особенности и отделка
  • Школьный округ
  • Размещение с домашними животными
  • На работу

Шаг 3. Найдите агента по недвижимости

Большинство покупателей считают полезным иметь на своей стороне профессионального агента по недвижимости, который проведет их через процесс.Согласно отчету Zillow Group Consumer Housing Trends Report 2020, в 2020 году 85% покупателей использовали агента во время некоторой части поиска дома. Как правило, продавцы финансируют комиссию агента покупателя, что делает использование агента экономически эффективным вариантом для покупателей. .

Вот некоторые области, в которых может помочь агент покупателя:

  • Анализ рынка: определение тенденций в стоимости жилья, новых разработок, покупательского спроса и общего состояния рынка
  • Цена предложения : определяет, сколько стоит дом, и рекомендует конкурентоспособную первоначальную сумму предложения
  • Ведение переговоров : знает, когда поспорить за более низкую цену и как вести переговоры о непредвиденных обстоятельствах и ремонте
  • Местное знакомство : есть советы от инсайдеров о местных школах
  • Professional рекомендации : предоставляет рекомендации для надежного кредитора, поверенного, подрядчика или других поставщиков
  • Experience : упрощает процесс, устраняя икоту, соблюдая установленные сроки и контролируя оформление документов

Шаг 4. Получите предварительное одобрение

Если вы не покупаете дом на всю наличность, предварительное одобрение кредитора даст вам официальный вердикт по бюджету на покупку дома.Чтобы получить предварительное одобрение, кредитор рассчитает отношение вашего долга к доходу и оценит ваше общее финансовое состояние, просмотрев ваши:

  • Отчеты о прибылях и убытках, такие как W2s, 1099s, доход от аренды и налоговые декларации
  • Активы, такие как банковские выписки и пенсионные счета
  • Долги, включая ежемесячные расходы, такие как студенческие ссуды, кредитные карты и другие ипотечные кредиты
  • Записи о банкротстве и отчуждении права выкупа
  • Текущая арендная плата, выплаты алиментов, алименты и любые подарки при первоначальном взносе

После предварительного одобрения вы получите письмо с предварительным одобрением.Он не только официально сообщает вам, сколько вы можете занять, но и может пригодиться при отправке предложения. Письмо с предварительным одобрением показывает продавцу, что вы серьезно относитесь к покупке его дома. Это особенно важно на горячем рынке, когда вы, вероятно, конкурируете с другими предложениями.

Обратите внимание, что вам не обязательно использовать того же кредитора для финансирования вашей ссуды, которую вы использовали для предварительного одобрения. Фактически, всегда лучше получить оценки от нескольких кредиторов, чтобы вы могли сравнить процентные ставки и сборы, прежде чем фактически открывать ипотеку.

Имейте в виду, что соотношение вашего долга к доходу будет еще раз проверено перед закрытием. Взятие нового долга может ограничить общую сумму кредита, доступную вам во время финансирования.

Шаг 5: Начните поиск домашней страницы

Поиск доступных домов в Интернете — отличный способ начать поиск жилья. Согласно отчету Zillow Group Report, 88% покупателей используют онлайн-ресурсы для поиска дома. Начните с Zillow и найдите дома в целевой области, затем отфильтруйте их по цене и тому, что вам нужно.Кроме того, ваш агент может отправлять вам объявления и планировать показы.

Постарайтесь оставаться гибкими — вам, вероятно, придется корректировать критерии по мере продолжения домашнего поиска. Например, вы можете решить, что стоит пожертвовать дополнительной спальней, чтобы оказаться в желаемом районе. Поиграйте с параметрами поиска и посмотрите, что можно купить за ваши деньги, если вы немного измените свой список желаний.

На что обращать внимание, путешествуя по домам

Начав посещать дома лично, обязательно подумайте о его «здоровье», чтобы иметь представление о любых серьезных проблемах, которые могут возникнуть на вашем пути, если вы решите сделать предложение.В конечном итоге осмотр даст вам официальный отчет о качестве и состоянии дома, но пока вы путешествуете, обратите внимание на следующее:

  • Структурные дефекты и трещины
  • Напор воды (включить смесители и душевые лейки)
  • Проблемы с электричеством (попробуйте выключатели света)
  • Функциональность и сохранение тепла дверей и окон
  • Качество крыши и экстерьера
  • Шум от соседей или движения

Дома, принадлежащие Zillow, чистые, безопасные, функциональные и готовы к заселению к моменту закрытия.Дома, принадлежащие Zillow, также предлагают 3D-туры и планы этажей, чтобы совершить поездку, не выходя из дома, или самостоятельные туры, которые вы можете запланировать в удобное для вас время.

Шаг 6: Сделайте предложение

Как только вы найдете подходящий дом, вам следует сделать предложение на основе сравнительного анализа рынка (CMA), проведенного вашим агентом. CMA — это расчет рыночной стоимости дома на основе сопоставимых недавних продаж в том же районе.

Используя CMA в качестве основы, ваш агент должен помочь вам определить справедливую цену предложения и помочь вам решить, следует ли оставлять место для переговоров — это зависит от состояния вашего рынка недвижимости.

Помимо CMA, при составлении предложения следует учитывать и другие факторы:

Раскрытие информации : Раскрытие информации — это известные проблемы, связанные со структурными проблемами, неразрешенными работами, стихийными бедствиями и рисками наводнений. Большинство штатов требует, чтобы продавцы предоставляли документы, раскрывающие информацию, поэтому убедитесь, что ваш агент запрашивает их.

Закрытие дата : Когда вы покупаете дом по ипотеке, закрытие дома займет 30–45 дней после заключения контракта.Когда вы отправляете предложение, вы можете запросить более позднюю дату закрытия, чтобы соответствовать вашему временному графику, но продавец может отклонить этот запрос.

Непредвиденные обстоятельства : Непредвиденные обстоятельства — это соглашение между продавцом и покупателем или кредитором и покупателем в отношении условий, которые должны возникнуть для продолжения продажи. Некоторые непредвиденные обстоятельства необходимы, например, непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой, которые потребует ваш кредитор, чтобы убедиться, что они не переплачивают по вашему кредиту. Вариант проверки зависит от вас, но мы настоятельно рекомендуем это сделать.

Earnest money : задаток — это сумма денег, которую вы готовы внести, когда делаете свое предложение, чтобы показать, что вы серьезно относитесь к покупке дома. Если вы закроете дом, задаток просто станет частью вашего первоначального взноса. Если вы откажетесь от покупки (за исключением непредвиденных обстоятельств), вы потеряете залог.

Важно отметить, что не все предложения работают. Это может быть неприятно, но постарайтесь не расстраиваться, если вы не получите первый дом, о котором сделали предложение.Фактически, согласно отчету Zillow Group Report, 42% покупателей, подавших предложение, в конечном итоге сделали несколько предложений, прежде чем успешно закрыть дом.

Шаг 7: Запланируйте осмотр

Согласно отчету Zillow Group, 82% покупателей провели осмотр дома, который они покупают. Включение непредвиденного осмотра и завершение осмотра дома — лучший способ убедиться, что дом, который вы покупаете, не имеет каких-либо серьезных проблем.

Ваш агент по недвижимости должен быть в состоянии порекомендовать надежного лицензированного инспектора дома, или вы можете выполнить поиск в профессиональном справочнике Zillow и выбрать инспектора на основе отзывов покупателей дома.

Обычно осмотр назначается в течение недели после подписания контракта. Рекомендуется посетить осмотр, так как это хороший способ лучше понять, как устроен дом изнутри. Обычно ваш агент тоже присутствует. После того, как вы получите официальный отчет о проверке, у вас будет время обсудить результаты со своим агентом и решить, как вы хотите ответить продавцу.

Если обнаружены серьезные, не косметические проблемы, вы можете возобновить переговоры, попросив продавца заплатить за решение проблемы до закрытия или предоставить вам кредит, чтобы вы могли решить ее самостоятельно после закрытия.

Шаг 8: Обеспечьте свое финансирование

Даже если вы прошли предварительное одобрение, вам все равно нужно предпринять несколько дополнительных шагов, чтобы официально подать заявку на ипотеку. После того, как вы выполните следующие шаги (при условии, что все прошло проверку), вы должны получить сообщение «Clear to close», что означает, что кредитор одобрил вашу покупку.

Заявка на получение кредита

Если вы решите официально подать заявку на получение ссуды у того же кредитора, который проводил предварительное одобрение, у него уже есть некоторые документы, которые вам понадобятся для подачи заявки.Вероятно, вам потребуется предоставить обновленную финансовую отчетность. Самое важное, что вы можете сделать во время этого процесса, — это быстро отвечать на запросы. Например, если кредитор запрашивает ваш W2, отправьте его как можно скорее, чтобы избежать задержки с закрытием сделки. Если вы решите перейти к другому кредитору, он сообщит вам список документов, необходимых для заполнения вашего заявления.

Оценка

Ваш кредитор наймет оценщика, так что вам здесь особо нечего делать.Ваш агент по недвижимости должен работать с агентом продавца и оценщиком, чтобы запланировать оценку. После завершения оценки вы и ваш агент получите копии отчета об оценке, чтобы вы могли увидеть оцененную справедливую рыночную стоимость и проверить компенсацию, которая использовалась в расчетах.

Если оценка соответствует вашей цене предложения : у вас должно быть ясно, чтобы закрыть.

Если оценка превышает цену предложения : Еще лучше! Это означает, что вы не только готовы закрыть дом, но и покупаете дом по цене ниже рыночной, что дает вам мгновенный доход.

Если оценка будет заниженной. : Ваш кредитор не утвердит полную сумму кредита, поскольку, по его мнению, вы переплачиваете за недвижимость. Вам нужно будет либо компенсировать разницу между оценочной стоимостью и ценой предложения наличными, либо попытаться повторно согласовать цену предложения с продавцом. Если вы считаете, что оценка была неправильной, вы можете попытаться запросить новую оценку у своего кредитора.

Шаг 9: Приобретите полис страхования домовладельцев

Перед закрытием вы должны будете получить подтверждение наличия страхового полиса домовладельца, поэтому, если у вас уже есть дом, попросите своего агента помочь вам открыть новый полис.Если у вас нет дома, подберите наиболее подходящий для вас вариант. Ваш кредитор может помочь вам согласовать политику, которая может быть оплачена через ваш ежемесячный счет условного депонирования.

Шаг 10: Закройте и переместите

Многие покупатели предпочитают провести заключительное обследование за день до закрытия или утром в день закрытия. Его цель — убедиться, что недвижимость выглядит так же, как и в момент, когда вы сделали свое предложение, и что продавец выполнил согласованный ремонт (если применимо).

В день закрытия ожидайте, что проведете хотя бы несколько часов в титульной компании, подписывая документы.Вы также должны быть готовы предоставить средства для покрытия расходов на закрытие сделки, которые обычно составляют 3-5% от продажной цены.

После завершения подписания и регистрации продажи вы получите ключи. Дом твой!

Теперь вы можете настроить коммунальные услуги для нового дома — например, электричество, кабель и Интернет. Если вы покупаете квартиру с ТСЖ, которое покрывает некоторые коммунальные расходы, дважды проверьте договорные обязательства со своим агентом по недвижимости.

Наконец, будьте готовы переехать и обосноваться в своем новом доме.

Руководство для начинающего покупателя: шаги для покупки

Покупка дома может быть сложной задачей для новичка. В конце концов, существует так много шагов, задач и требований, и вы можете беспокоиться о том, чтобы совершить дорогостоящую ошибку. Но покупатели жилья впервые пользуются некоторыми особыми преимуществами, созданными для поощрения новых участников на рынке недвижимости. Чтобы демистифицировать процесс и получить максимальную отдачу от покупки, вот краткое изложение того, что вам нужно учитывать перед покупкой и чего можно ожидать от самого процесса покупки, а также советы, которые помогут облегчить жизнь после покупки своего первого дома. .

Ключевые выводы

  • Те, кто впервые покупает жилье, согласно определению Министерства жилищного строительства и городского развития США, могут получить помощь в рамках государственных программ, налоговых льгот и займов с федеральной поддержкой.
  • Прежде чем приступить к поиску, подумайте, какой тип жилья будет соответствовать вашим потребностям, что вы можете себе позволить, сколько денег вы можете получить, и кто поможет вам в проведении поиска.
  • Покупка дома включает в себя поиск собственности, получение финансирования, внесение предложения, осмотр дома и завершение сделки по покупке.
  • После того, как вы переехали, важно сохранить свой дом и продолжать экономить.

Преимущество первого покупателя жилья

Покупка дома по-прежнему считается ключевым аспектом американской мечты. Как покупатель впервые, у вас есть доступ к государственным программам, налоговым льготам и займам с федеральной поддержкой, если у вас нет обычного минимального первоначального взноса — в идеале 20% от покупной цены для обычного займа — или если вы являетесь член определенной группы (см. Важную выноску ниже).И вы можете квалифицироваться как покупатель впервые, даже если вы не новичок.

Согласно Министерству жилищного строительства и городского развития США (HUD) впервые покупатель жилья отвечает любому из следующих условий:

  • Физическое лицо, которое не владело основным местом жительства в течение трех лет. Если у вас есть дом, а у вашего супруга нет, то вы можете вместе купить его, как покупатели жилья впервые.
  • Родитель-одиночка, который владел домом только с бывшим супругом в браке.
  • Перемещенная домохозяйка, владевшая только супругом.
  • Физическое лицо, которое владело только основным местом жительства, не привязанным к постоянному фонду в соответствии с применимыми правилами.
  • Физическое лицо, которое владело только недвижимостью, которая не соответствовала государственным, местным или типовым строительным нормам и правилам, и которая не может быть приведена в соответствие за меньшую, чем стоимость строительства постоянной конструкции.
Лучшие советы по покупке первого дома

6 вопросов, которые следует рассмотреть перед покупкой

Ваш первый шаг — определить, каковы ваши долгосрочные цели и как домовладение соответствует этим целям.Возможно, вы просто хотите превратить все эти «потраченные впустую» арендные платежи в выплаты по ипотеке, которые дадут вам нечто осязаемое: капитал. Или, может быть, вы считаете домовладение признаком независимости и наслаждаетесь идеей быть собственником жилья. Покупка дома также может быть хорошей инвестицией. Сужение общих целей в отношении домовладения укажет вам правильное направление. Вот шесть вопросов, которые стоит рассмотреть.

1. Как ваше финансовое здоровье?

Прежде чем переходить по страницам онлайн-объявлений или влюбляться в дом своей мечты, проведите серьезную проверку своих финансов.Вы должны быть готовы как к покупке дома, так и к текущим расходам. Результат этого аудита скажет вам, готовы ли вы сделать этот большой шаг или вам нужно сделать больше, чтобы подготовиться. Следуй этим шагам:

Посмотрите на свои сбережения. Даже не думайте о покупке дома, пока у вас не будет срочного сберегательного счета с расходами на проживание от трех до шести месяцев. Когда вы покупаете дом, возникнут значительные авансовые расходы, включая первоначальный взнос и затраты на закрытие.Вам нужно откладывать деньги не только на эти расходы, но и на чрезвычайный фонд. Кредиторы потребуют этого.

Одна из самых больших проблем — хранить свои сбережения в доступном, относительно безопасном транспортном средстве, которое по-прежнему обеспечивает возврат, чтобы вы не отставали от инфляции.

  • Если у вас есть от одного до трех лет, чтобы реализовать свою цель, депозитный сертификат может быть хорошим выбором. Это не сделает вас богатым, но вы также не потеряете деньги (если только вы не получите штраф за досрочное обналичивание).Та же идея может быть применена к покупке краткосрочных облигаций или портфеля с фиксированным доходом, который даст вам некоторый рост, но также защитит вас от бурной природы фондовых рынков.
  • Если у вас есть от шести месяцев до года, держите деньги ликвидными. Лучшим вариантом может быть высокодоходный сберегательный счет. Убедитесь, что он застрахован FDIC (большинство банков застрахованы), чтобы в случае банкротства у вас все еще был доступ к своим деньгам на сумму до 250 000 долларов.

Просмотрите свои расходы. Вам необходимо точно знать, сколько вы тратите каждый месяц и на что они идут.Этот расчет покажет вам, сколько вы можете выделить на выплату ипотечного кредита. Убедитесь, что вы учитываете все — коммунальные услуги, питание, техническое обслуживание и платежи за автомобиль, студенческий долг, одежду, детские мероприятия, развлечения, пенсионные сбережения, регулярные сбережения и любые другие вещи.

Проверьте свой кредит. Как правило, чтобы претендовать на жилищный заем, вам потребуется хорошая кредитная история, история своевременной оплаты счетов и максимальное отношение долга к доходу (DTI) 43%. В наши дни кредиторы обычно предпочитают ограничить расходы на жилье (основную сумму, проценты, налоги и страхование домовладельцев) примерно до 30% от ежемесячного валового дохода заемщика, хотя эта цифра может широко варьироваться в зависимости от местного рынка недвижимости.

2. Какой тип дома лучше всего соответствует вашим потребностям?

При покупке жилой недвижимости у вас есть несколько вариантов: традиционный дом на одну семью, дуплекс, таунхаус, кондоминиум, кооператив или многоквартирный дом с двумя-четырьмя квартирами. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы, в зависимости от целей вашего домовладения, поэтому вам нужно решить, какой тип недвижимости поможет вам достичь этих целей. Вы можете сэкономить на закупочной цене в любой категории, выбрав фиксатор верха, но имейте в виду: количество времени, пота и денег, необходимых для превращения фиксирующего верха в дом вашей мечты, может быть намного больше, чем вы рассчитывали. для.

3. Какие особенности вы хотите, чтобы ваш идеальный дом имел?

Хотя неплохо сохранить некоторую гибкость в этом списке, вы, возможно, совершаете самую большую покупку в своей жизни, и вы заслуживаете того, чтобы эта покупка максимально соответствовала вашим потребностям и желаниям. Ваш список должен включать в себя основные пожелания, такие как размер и район, вплоть до мелких деталей, таких как планировка ванной комнаты и кухня, оснащенная прочной техникой. Сканирование веб-сайтов по недвижимости может помочь вам получить представление о ценах и наличии объектов, предлагающих наиболее важные для вас функции.

4. На какой размер ипотеки вы имеете право?

Прежде чем начать делать покупки, важно понять, сколько заимодавец даст вам на покупку вашего первого дома. Вы можете подумать, что можете позволить себе дом за 300000 долларов, но кредиторы могут подумать, что вы хороши только за 200000 долларов, исходя из таких факторов, как размер вашего долга, ваш ежемесячный доход и как долго вы проработали на своей нынешней работе. Кроме того, многие риелторы не будут проводить время с клиентами, которые не уточнили, сколько они могут себе позволить потратить.

Убедитесь, что вы получили предварительное одобрение на получение ссуды, прежде чем размещать предложение на дом: во многих случаях продавцы даже не принимают предложение, которое не сопровождается предварительным одобрением ипотеки. Вы делаете это, подав заявку на ипотеку и заполнив необходимые документы. Полезно искать кредитора и сравнивать процентные ставки и сборы, используя такой инструмент, как ипотечный калькулятор или поиск в Google.

5. Сколько дома вы на самом деле можете себе позволить?

Иногда банк дает вам ссуду на большую сумму, чем вы действительно хотите заплатить.То, что банк обещает ссудить вам 300 000 долларов, не означает, что вам действительно стоит брать такую ​​сумму. Многие покупатели жилья впервые совершают эту ошибку и заканчивают тем, что у них мало что остается после того, как они вносят ежемесячный платеж по ипотеке для покрытия других расходов, таких как одежда, коммунальные услуги, отпуск, развлечения или даже еда.

Решая, какой размер ссуды на самом деле взять, вам нужно будет посмотреть на общую стоимость дома, а не только на ежемесячный платеж. Подумайте, насколько высоки налоги на недвижимость в выбранном вами районе, сколько будет стоить страхование домовладельцев, сколько вы планируете тратить на содержание или улучшение дома и сколько будут ваши затраты на закрытие.

6. Кто поможет вам найти дом и проведет вас при покупке?

Агент по недвижимости поможет вам найти дома, которые соответствуют вашим потребностям и находятся в вашем ценовом диапазоне, а затем встретится с вами, чтобы осмотреть эти дома. После того, как вы выбрали дом для покупки, эти специалисты могут помочь вам в согласовании всего процесса покупки, включая составление предложения, получение ссуды и оформление документов. Опыт хорошего агента по недвижимости может защитить вас от любых ловушек, с которыми вы можете столкнуться в процессе.Большинство агентов получают комиссию, выплачиваемую из доходов продавца.

Кредиты для новичков

Процесс покупки

Теперь, когда вы решили сделать решительный шаг, давайте посмотрим, чего вы можете ожидать от самого процесса покупки жилья. Это может быть хаотичное время, когда предложения и встречные предложения яростно разлетаются, но если вы готовы к хлопотам (и бумажной волоките), вы можете пройти через этот процесс, сохранив свое здравомыслие. Вот основной прогресс, которого вы можете ожидать:

Найдите дом

Обязательно воспользуйтесь всеми доступными вариантами поиска домов на рынке, включая использование вашего агента по недвижимости, поиск объявлений в Интернете и поездку по интересующим вас районам в поисках указателей о продаже.Пообщайтесь с друзьями, семьей и деловыми контактами. Вы никогда не знаете, откуда может взяться хорошая рекомендация или руководство по дому.

После того, как вы серьезно сделаете покупку дома, не входите в открытые дома без агента (или, по крайней мере, будьте готовы назвать имя человека, с которым вы предположительно работаете). Вы можете видеть, что может не сработать в ваших интересах начать иметь дело с агентом продавца до того, как обратиться к одному из своих.

Если у вас ограниченный бюджет, ищите дома, потенциал которых еще не реализован.Даже если вы не можете позволить себе заменить ужасные обои в ванной сейчас, вы можете пожить с ними какое-то время в обмен на то, чтобы попасть в место, которое вы можете себе позволить. Если дом отвечает вашим потребностям с точки зрения важных вещей, которые трудно изменить, таких как местоположение и размер, не позволяйте физическим недостаткам отвлекать вас. Те, кто впервые покупает жилье, должны искать дом, в котором они могут повысить ценность, так как это обеспечивает рост капитала, который поможет им подняться по карьерной лестнице.

Рассмотрите варианты финансирования и обеспечьте финансирование

У тех, кто впервые покупает жилье, есть множество вариантов, которые помогут им попасть в дом — как те, которые доступны любому покупателю, включая ипотечные кредиты, поддерживаемые Федеральным жилищным управлением (FHA), так и те, которые предназначены специально для новичков.Многие программы для тех, кто впервые покупает жилье, предлагают минимальные первоначальные взносы от 3% до 5% (по сравнению со стандартными 20%), а некоторые не требуют первоначального взноса вообще. Обязательно изучите или рассмотрите:

  • Список ресурсов HUD. Хотя само государственное агентство не предоставляет гранты напрямую физическим лицам, оно предоставляет средства, предназначенные для впервые покупающих жилье, организациям, освобожденным от налогов IRS. Подробности есть на сайте HUD. FHA (и его кредитная программа) является частью HUD.
  • Ваш ИРА. Каждый покупатель жилья впервые может вывести до 10 000 долларов из своего индивидуального традиционного IRA или Roth IRA без уплаты 10% штрафа за досрочное снятие (но вы все равно будете платить налоги, если используете традиционный IRA). Это означает, что пара может снять максимум 20 000 долларов (10 000 долларов с каждой учетной записи), чтобы использовать их для покупки первого дома. Просто знайте, что если вы не вернете деньги в течение 120 дней — а вам меньше 59,5 лет — к вам будет применен штраф в размере 10%. Вы также должны будете платить подоходный налог при выводе средств.
  • Программы вашего штата. Многие штаты, включая Иллинойс, Огайо и Вашингтон, предлагают финансовую помощь в виде авансовых платежей и закрытия, а также расходов на восстановление или улучшение собственности для тех, кто впервые покупает жилье на это право. Обычно право на участие в этих программах зависит от дохода и, часто, от размера покупной цены собственности.
  • Варианты коренных американцев. Покупатели жилья из числа коренных американцев могут подать заявление на получение ссуды по Разделу 184.Этот заем требует предоплаты в размере 1,5% и предоплаты в размере 2,25% для займов на сумму более 50 000 долларов США (для займов ниже этой суммы — 1,25%). Ссуды по Разделу 184 могут использоваться только для домов на одну семью (от одной до четырех квартир) и для основного жилья.

Не связывайтесь лояльностью к своему текущему финансовому учреждению при поиске предварительного одобрения или поиске ипотеки: совершайте покупки вокруг, даже если вы имеете право на получение только одного типа ссуды. Сборы могут быть на удивление разнообразными. Например, за ссуду FHA могут взиматься разные комиссии в зависимости от того, подаете ли вы заявку на ссуду через местный банк, кредитный союз, ипотечного банкира, крупный банк или ипотечного брокера.Процентные ставки по ипотеке, которые, конечно, имеют большое влияние на общую цену, которую вы платите за свой дом, также могут варьироваться.

После того, как вы выберете кредитора и подадите заявку, он проверит всю предоставленную финансовую информацию (проверка кредитных рейтингов, проверка информации о занятости, расчет DTI и т. Д.). Кредитор может предварительно одобрить заемщика на определенную сумму. Имейте в виду, что даже если вы были предварительно одобрены для получения ипотеки, ваша ссуда может потерпеть неудачу в последнюю минуту, если вы сделаете что-то, чтобы изменить свой кредитный рейтинг, например, оплатите покупку автомобиля.

Некоторые органы также рекомендуют иметь резервного кредитора. Право на получение ссуды не является гарантией того, что ваша ссуда в конечном итоге будет профинансирована: правила андеррайтинга могут измениться, анализ рисков кредитора может измениться, а рынки инвесторов могут измениться. Клиенты могут подписывать кредитные документы и документы условного депонирования, а затем получать уведомление за 24–48 часов до закрытия о том, что кредитор заморозил финансирование их кредитной программы. Наличие второго кредитора, который уже квалифицировал вас для получения ипотеки, дает вам альтернативный способ сохранить процесс в соответствии с графиком или близким к нему.

Сделать предложение

Ваш агент по недвижимости поможет вам решить, сколько денег вы хотите предложить за дом, а также какие условия вы хотите запросить. Затем ваш агент представит предложение агенту продавца; продавец примет ваше предложение или сделает встречное предложение. Затем вы можете согласиться или продолжать переходить туда и обратно, пока не достигнете сделки или не решите прекратить ее действие.

Прежде чем отправлять предложение, еще раз взгляните на свой бюджет.На этот раз учтите предполагаемые затраты на закрытие (которые могут составлять от 2% до 5% от покупной цены), затраты на дорогу, а также любой немедленный ремонт и обязательные приборы, которые могут вам понадобиться, прежде чем вы сможете переехать. попадете в засаду из-за более высоких или неожиданных коммунальных и других расходов, если вы переезжаете из дома в аренду в более крупный дом. Вы можете запросить счета за электроэнергию за последние 12 месяцев, например, чтобы получить представление о среднемесячных расходах.

Когда вы просматриваете свой бюджет, не упускайте из виду скрытые расходы, такие как осмотр дома, страхование жилья, налоги на имущество и сборы ассоциации домовладельцев.

Если вы достигнете соглашения, вы сделаете добросовестный депозит, и процесс перейдет на условное депонирование. Условное депонирование — это короткий период времени (часто около 30 дней), в течение которого продавец снимает дом с рынка с договорным ожиданием, что вы его купите, при условии, что вы не обнаружите с ним серьезных проблем при осмотре.

Осмотреть дом

Даже если дом, который вы планируете купить, кажется безупречным, ничто не может заменить квалифицированного специалиста, который проведет осмотр дома на предмет качества, безопасности и общего состояния вашего потенциального нового дома.Вы не хотите застрять в денежной яме или с головной болью от выполнения множества неожиданных ремонтов. Если осмотр дома выявляет серьезные дефекты, о которых продавец не сообщил, вы, как правило, можете отменить свое предложение и получить обратно свой залог. В качестве альтернативы вы можете договориться о том, чтобы продавец произвел ремонт или снизил продажную цену.

Закрытие или движение на

Если вам удалось заключить сделку с продавцом или, что еще лучше, если проверка не выявила каких-либо серьезных проблем, вы должны быть готовы к закрытию.Закрытие в основном включает подписание тонны документов за очень короткий период времени, при этом молитесь, чтобы ничего не провалилось в последнюю минуту.

Вещи, с которыми вы будете иметь дело и за которые будете платить на заключительных этапах покупки, могут включать в себя оценку дома (ипотечные компании требуют этого для защиты своих интересов в доме), выполнение поиска по названию, чтобы убедиться, что никто, кроме у продавца есть претензия на собственность, получение частной ипотечной страховки или контрейлерной ссуды, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20%, и заполнение ипотечных документов.Другие затраты на закрытие могут включать комиссию за выдачу ссуды, страхование титула, обследования, налоги и сборы за кредитные отчеты.

Поздравляю, новый домовладелец! Что теперь?

Вы подписали бумаги, заплатили грузчикам, и новое место начинает чувствовать себя как дома. Игра окончена, правда? Не совсем. Затраты на домовладение выходят за рамки первоначальных взносов и ежемесячных выплат по ипотеке. А теперь давайте рассмотрим несколько последних советов, которые сделают жизнь нового домовладельца более увлекательной и безопасной.

Продолжайте экономить

Владение домом сопряжено с большими неожиданными расходами, такими как замена крыши или приобретение нового водонагревателя.Создайте чрезвычайный фонд для своего дома, чтобы вас не застали врасплох, когда эти расходы неизбежно возникнут.

Регулярное техническое обслуживание

Учитывая большие суммы денег, которые вы вкладываете в свой дом, вам следует позаботиться о нем как следует. Регулярное обслуживание может снизить ваши затраты на ремонт, позволяя устранять небольшие проблемы, которые можно решить.

Игнорировать рынок жилья

Не имеет значения, сколько стоит ваш дом в любой момент, кроме того момента, когда вы его продаете.Возможность выбирать, когда вы продаете свой дом, вместо того, чтобы быть вынужденным продавать его из-за переезда с работы или финансовых затруднений, будет самым важным фактором, определяющим, получите ли вы солидную прибыль от своих инвестиций.

Не полагайтесь на продажу своего дома для получения пенсионных средств

Даже если у вас есть дом, вы должны делать все возможное, чтобы ежегодно откладывать как можно больше на пенсионных сберегательных счетах. Хотя может показаться, что в это трудно поверить любому, кто наблюдал за состояниями, которые некоторые люди заработали во время жилищного пузыря, вы не обязательно сделаете убийство, продав свой дом.Если вы хотите рассматривать свой дом как источник благосостояния на пенсии, после выплаты ипотеки рассмотрите деньги, которые вы тратили на ежемесячные платежи, как источник финансирования ваших расходов на проживание и медицинские расходы на пенсии. Кроме того, пенсионеры часто хотят оставаться на месте (несмотря на все статьи, которые вы видите о сокращении штата или выходе на пенсию в экзотических регионах).

Итог

Этот обзор должен помочь вам заполнить пробелы в ваших знаниях о покупке жилья.Помните, что чем больше вы заранее узнаете об этом процессе, тем менее напряженным он будет и тем больше у вас будет шансов получить дом, который вы хотите, по доступной цене. Когда это будет сделано, вы обретете уверенность, которую дает успешное обсуждение важного шага в своей жизни.

12 шагов к закрытию объекта недвижимости

Сделка с недвижимостью — это, как правило, длительное и напряженное мероприятие, которое включает в себя множество этапов и процедурных формальностей. Закрытие происходит, когда вы подписываете бумаги, которые делают дом вашим, но до того, как наступит этот роковой день, должен произойти длинный список вещей.В этой статье описаны 12 шагов, которые необходимо предпринять с момента принятия вашего предложения до момента получения ключей от вашего нового дома.

Ключевые выводы

  • Сделки с недвижимостью обычно заключаются в течение нескольких недель и имеют много подвижных частей.
  • Сделки начинаются с открытия счета условного депонирования и заканчиваются заключительной проверкой перед подписанием на пунктирной линии.
  • Сложность закрытия сделок с недвижимостью — хороший повод нанять адвоката, который проведет вас через этот процесс.
  • Покупатели, получившие предварительное одобрение на получение ипотеки, как правило, закрываются раньше.

Почему предварительное одобрение ипотеки — хорошая идея

Если вы не являетесь покупателем полностью наличными, рекомендуется предварительно получить ипотеку, прежде чем вы начнете искать дом. Хотя предварительное одобрение не является необходимым для закрытия сделки, большинство продавцов ожидают, что покупатели получат письмо с предварительным одобрением. Его наличие может ускорить процесс и дать вам больше возможностей на переговорах.Это сигнализирует продавцу о том, что у вас сильная финансовая поддержка. Он также предлагает вам блокировку ставки, что означает, что вы с большей вероятностью получите выгодную процентную ставку.

Предварительное одобрение ипотеки также позволяет узнать лимит, до которого вы можете пойти на покупку недвижимости. Это экономит время и силы, позволяя искать только ту недвижимость, которая соответствует вашему бюджету.

Наконец, предварительное одобрение ипотеки дает вам больше времени, чтобы отреагировать на возможную дискриминацию.Предположим, вы чувствуете, что потенциальный кредитор подвергается дискриминации. В этом случае вы можете запросить финансирование из других источников и подать в суд позже. Предварительное одобрение не позволяет одному предвзятому кредитору испортить большую сделку и отложить ваши мечты.

После того, как вы нашли идеальный дом и покупатель принял ваше предложение, вам необходимо предпринять следующие шаги, чтобы закрыть сделку.

12 шагов к заключению сделки с недвижимостью

1. Откройте счет условного депонирования

Счет условного депонирования хранится третьей стороной от имени покупателя и продавца.Продажа дома включает в себя несколько этапов, выполняемых в течение нескольких недель. Следовательно, лучший способ предотвратить обман продавца или покупателя — это привлечь нейтральную третью сторону. Эта третья сторона может хранить все деньги и документы, связанные с транзакцией, до тех пор, пока все не будет урегулировано. После завершения всех процедурных формальностей деньги и документы переводятся со счета условного депонирования продавцу и покупателю, что гарантирует безопасность транзакции.

2. Поиск по титулу и страхование

Поиск по названию и страхование названия обеспечивают душевное спокойствие и правовую защиту.Они гарантируют, что когда вы покупаете недвижимость, никто другой не сможет попытаться потребовать ее позже. Поиск титула — это проверка публичных записей для определения и подтверждения законного владения недвижимостью, а также выяснения, какие претензии, если таковые имеются, существуют в отношении собственности. Если есть какие-либо претензии, возможно, их необходимо разрешить до того, как покупатель получит недвижимость.

Страхование правового титула — это страхование возмещения убытков, которое защищает владельца от финансовых потерь, понесенных в результате дефектов правового титула на собственность. Он защищает как владельцев недвижимости, так и кредиторов от потерь или повреждений, связанных с залогом, обременениями или дефектами правового титула.

3. Нанять адвоката

Хотя получение юридической помощи не является обязательным, всегда лучше получить профессиональное юридическое заключение по заключительным документам. Их сложный жаргон может быть трудным для понимания даже для хорошо образованных людей. За соответствующую плату мнение опытного юриста по недвижимости может предложить множество преимуществ, включая намек на любые потенциальные проблемы с документами.

В некоторых штатах от вас могут потребовать нанять адвоката для обработки закрытия.Проверьте законы своего штата.

4. Согласование стоимости закрытия

От открытия счета условного депонирования до найма поверенного по недвижимости, все задействованные услуги и юридические лица стоят денег. Если вы не будете осторожны, эти расходы могут превратиться в огромную сумму денег. Например, осмотр дома и проверка на наличие вредных насекомых имеют решающее значение для предотвращения покупки недвижимости со скрытыми и дорогостоящими проблемами. Но многие такие услуги используют невежество потребителей, взимая высокие сборы. Даже плата за законные услуги закрытия может быть завышена.Взаимодействие с другими людьми

Нежелательные сборы — это сборы, которые кредитор взимает при закрытии ипотеки, которые часто являются неожиданными для заемщика и четко не объясняются кредитором. Эти сборы могут составить большой счет. Нежелательные сборы включают административные сборы, сборы за рассмотрение заявки, сборы за рассмотрение оценки, дополнительные сборы, сборы за обработку и расчетные сборы.

Если вы готовы высказаться и отстаивать свою позицию, вы, как правило, можете снизить или отменить ненужные сборы и другие сборы до того, как вы перейдете к закрытию.

5. Завершите домашний осмотр

Физический осмотр дома — необходимый шаг, чтобы выявить любые потенциальные проблемы с имуществом и осмотреть его окрестности. Если вы обнаружите серьезную проблему с домом во время осмотра, у вас будет возможность отказаться от сделки или попросить продавца исправить ее. Вы также можете попросить продавца заплатить вам за ремонт (при условии, что ваше предложение о покупке включало непредвиденный осмотр дома).

6.Получите осмотр на вредителей

Инспекция на вредителей проводится отдельно от домашней инспекции. Специалист должен убедиться, что в вашем доме нет насекомых-разрушителей древесины, таких как термиты или муравьи-плотники. Вредители могут иметь разрушительные последствия для домов, в основном из деревянных материалов. Многие ипотечные компании требуют устранения даже незначительных проблем с вредителями, прежде чем вы сможете закрыть сделку.

Небольшое заражение может распространиться и стать очень разрушительным, и его лечение будет дорогостоящим. Вредителей, разрушающих древесину, можно устранить, но вы должны убедиться, что проблема может быть решена за разумную плату.Еще лучше, вы можете заставить продавца заплатить и уничтожить вредителей до того, как совершите покупку. В одних штатах инспекции на вредителей являются обязательными по закону, а в других — необязательными.

7. Пересмотреть предложение

Даже если ваше предложение о покупке уже принято, вы можете пересмотреть цену, чтобы отразить стоимость любого необходимого ремонта, выявленного в ходе проверок. Вы также можете сохранить покупную цену на прежнем уровне, но постарайтесь заставить продавца оплатить ремонт.Даже если вы покупаете недвижимость «как есть», нет ничего плохого в том, чтобы спросить. Вы также можете отступить без штрафных санкций, если обнаружится серьезная проблема, которую продавец не может или не хочет исправить.

8. Сохраните процентную ставку

Процентные ставки, в том числе предлагаемые по ипотеке, могут быть нестабильными и изменяться. Ставки зависят от множества факторов, таких как географический регион, тип недвижимости, тип запрашиваемой ссуды и кредитный рейтинг заявителя.

По возможности рекомендуется заранее зафиксировать процентную ставку по кредиту.Это предохраняет вас от зависимости от рыночных колебаний, которые могут привести к повышению ставок до того, как вы завершите покупку недвижимости. Даже повышение ставки на 0,25% может значительно увеличить ваши ежемесячные платежи и время, необходимое для погашения ипотеки.

9. Устранение непредвиденных обстоятельств

Ваше предложение недвижимости должно зависеть от следующих пяти вещей:

  • Получение финансирования по процентной ставке, не превышающей то, что вы можете себе позволить
  • Осмотр дома не выявил серьезных проблем с домом
  • Продавец полностью раскрывает все известные проблемы с домом
  • Инспекция на вредителей не выявила серьезных заражений или повреждений дома
  • Продавец, выполняющий оговоренный ремонт

Такие непредвиденные обстоятельства должны быть устранены в письменной форме к конкретным датам, указанным в вашем предложении о покупке, и этот процесс известен как активное одобрение.Однако в некоторых договорах купли-продажи условные обязательства подлежат пассивному одобрению (также известному как конструктивное одобрение). Это означает, что они считаются одобренными, если вы не опротестуете их в установленные сроки. Покупатели должны понимать процесс утверждения и предпринимать необходимые действия к требуемым срокам.

10. Выполнение требований к финансированию

Скорее всего, вы внесли задаток при подписании договора купли-продажи. Задаток — это залог продавцу, свидетельствующий о добросовестности, серьезности и искреннем интересе покупателя к сделке с недвижимостью.Если покупатель отказывается, задаток поступает продавцу в качестве компенсации. Если продавец отказывается, деньги возвращаются покупателю.

Чтобы завершить покупку, вам нужно будет внести дополнительные средства на условное депонирование. Поскольку первоначальный задаток обычно применяется к первоначальному взносу, крайне важно организовать различные другие необходимые платежи до закрытия сделки. Невыполнение этого требования может привести к отмене продажи, а задаток перейдет к продавцу.Кроме того, с вас по-прежнему может взиматься плата за различные услуги, которыми вы пользовались до разрыва сделки.

11. Заключительный просмотр

Один из последних шагов перед подписанием заключительных документов — это последний раз осмотреть собственность. Вы хотите убедиться, что с момента вашего последнего осмотра дома не произошло никаких повреждений. Вы также должны убедиться, что продавец выполнил необходимые исправления и не возникло никаких новых проблем. Наконец, убедитесь, что ничего, включенное в договор купли-продажи, не было удалено.Взаимодействие с другими людьми

Закрытие дома может занять от недели до 60 дней, в зависимости от типа собственности и от того, платите ли вы наличными или финансируете покупку.

12. Изучение документов

Оформление документов имеет решающее значение для заключения сделки с недвижимостью. Несмотря на то, что там есть пачка бумаг, наполненных сложными юридическими терминами и жаргоном, вам следует прочитать их все самостоятельно. Если вы чего-то не понимаете, проконсультируйтесь с юристом по недвижимости. Ваш агент также поможет разобраться в любом сложном юридическом языке.

Хотя вы можете чувствовать давление со стороны людей, которые ждут, когда вы подпишете документы, например нотариуса или ипотечного кредитора, внимательно прочтите каждую страницу, поскольку мелкий шрифт может иметь большое влияние на долгие годы.

В частности, убедитесь, что процентная ставка правильная, а все другие согласованные условия четко указаны. В более общем плане сравните ваши заключительные расходы с добросовестной оценкой, полученной вами в начале процесса. Решительно оспаривайте любые сборы, которые вы считаете незаконными.

Итог

Хотя может показаться, что процесс закрытия — это большая работа, стоит потратить время и усилия, чтобы все исправить, вместо того, чтобы торопиться и подписывать сделку, которую вы не понимаете. Остерегайтесь любого давления, чтобы быстро закрыть сделку. Агенты по недвижимости и другие организации, помогающие вам, захотят получить свою долю, но их не будет рядом, чтобы заботиться о проблемах, с которыми вы можете столкнуться в долгосрочной перспективе из-за плохой сделки.

Минимальный первоначальный взнос

Что такое минимальный первоначальный взнос?

Минимальный первоначальный взнос — это денежный взнос, который заемщик должен внести из собственных средств при покупке дома.Фактическая требуемая сумма зависит от кредитной программы, но стандартный минимальный первоначальный взнос, необходимый для обычной ссуды, составляет 20% и 3,5% для ссуды FHA.

Ключевые выводы

  • Минимальный первоначальный взнос — это денежные средства, которые покупатель должен предоставить для получения ипотечной ссуды.
  • Для обычной ссуды первоначальный взнос обычно составляет 20%, а для ссуды FHA — обычно 3,5%.
  • Первоначальный взнос предназначен для компенсации риска кредитору.
  • кредитов FHA обеспечены государством. Эти ссуды требуют уплаты не подлежащей налогообложению ежемесячной ипотечной премии, известной как ипотечное страхование, чтобы компенсировать низкий первоначальный взнос.

Основные сведения о минимальном первоначальном взносе

Минимальные суммы первоначального взноса необходимы для компенсации потенциального риска для кредитора. Теория состоит в том, что у заемщика будет меньше шансов не выпустить ссуду, если они сами внесли большой денежный вклад в ипотеку.

Для обычных кредитов, обеспеченных различными кредитными учреждениями, эта сумма обычно составляет 20%, которая подлежит оплате при подписании закрывающих документов.Обеспеченные государством ссуды, также известные как ипотечные кредиты FHA, компенсируют этот риск за счет ежемесячного сбора ипотечного взноса, известного как ипотечное страхование или MI.

По состоянию на 2018 год премия по ипотечному страхованию не подлежит налогообложению.

Пример минимального первоначального взноса

Рассмотрим, например, что Мэри Смит хочет купить дом. Она получила предварительное одобрение на ипотеку в размере 360 000 долларов и нашла дом, который хотела бы купить. Цена покупки — 350 000 долларов.При использовании обычной ипотеки Мэри сможет занять до 80% от покупной цены, или 280 000 долларов. Это означает, что ей нужно будет получить 20% или 70 000 долларов своих собственных средств, чтобы закрыть ссуду.

Если мы снова посмотрим на ипотеку Мэри (на этот раз с использованием рекомендаций FHA), мы увидим, что вместо того, чтобы брать в долг 80% от 350 000 долларов, Мэри может занять до 96,5 процентов, или 337 750 долларов. Это означает, что Мэри теперь нужно найти только 3,5% от 350 000 долларов, или 12 250 долларов.

Однако теперь Мэри должна будет вносить ежемесячный платеж по ипотечному страхованию в дополнение к выплате основной суммы, процентов, налогов и страховки.Ежемесячная ставка страхового взноса по ипотечному страхованию варьируется от 0,3% до 1,5% от первоначальной суммы кредита и основана на нескольких факторах, таких как кредитный рейтинг заемщика и соотношение суммы кредита и его стоимости. Эта премия переводится в ежемесячный платеж.

20%

Минимальный первоначальный взнос, обычно требуемый для обычной ипотечной ссуды.

При выборе типа ссуды следует учитывать множество факторов, включая квалификационные требования. Однако одно остается неизменным, минимальный первоначальный взнос — это всего лишь минимум.Заемщик может выбрать настолько большую или меньшую сумму кредита, насколько он хотел бы, в зависимости от требований к минимальной сумме ссуды. Решение должно основываться на сумме, которую заемщик может себе позволить, и на том, что он считает лучшим вариантом с финансовой точки зрения.

С 2019 года премия по ипотечному страхованию не подлежит налогообложению.

Определение отношения долга к доходу (DTI)

Что такое отношение долга к доходу (DTI)?

Отношение долга к доходу (DTI) — это процент вашего валового ежемесячного дохода, который идет на выплату ежемесячных платежей по долгу и используется кредиторами для определения вашего риска по займам.

Ключевые выводы

  • Отношение долга к доходу (DTI) измеряет сумму дохода, которую человек или организация генерирует для обслуживания долга.
  • DTI в размере 43%, как правило, является самым высоким коэффициентом, который может иметь заемщик и при этом иметь право на получение ипотеки, но кредиторы обычно добиваются коэффициентов не более 36%.
  • Низкий коэффициент DTI указывает на достаточный доход по сравнению с обслуживанием долга и делает заемщика более привлекательным.
Отношение долга к доходу (DTI)

Понимание отношения долга к доходу (DTI)

Низкое соотношение долга к доходу (DTI) демонстрирует хороший баланс между долгом и доходом.Другими словами, если ваш коэффициент DTI составляет 15%, это означает, что 15% вашего ежемесячного валового дохода идет на выплаты по долгам каждый месяц. И наоборот, высокий коэффициент DTI может сигнализировать о том, что у человека слишком большой долг для суммы дохода, получаемого каждый месяц.

Как правило, заемщики с низким соотношением долга к доходу могут эффективно управлять своими ежемесячными выплатами по долгу. В результате банки и поставщики финансовых кредитов хотят видеть низкие коэффициенты DTI, прежде чем выдавать ссуды потенциальному заемщику. Предпочтение низких коэффициентов DTI имеет смысл, поскольку кредиторы хотят быть уверены, что заемщик не чрезмерно растянут, что означает, что у него слишком много долговых выплат по сравнению с их доходом.

Как правило, 43% — это самый высокий коэффициент DTI, который может иметь заемщик и при этом иметь право на получение ипотеки. В идеале кредиторы предпочитают соотношение долга к доходу ниже 36%, при этом не более 28% этого долга идет на обслуживание ипотеки или арендной платы.

Максимальный коэффициент DTI варьируется от кредитора к кредитору. Однако чем ниже отношение долга к доходу, тем больше шансов, что заемщик будет одобрен или, по крайней мере, рассмотрен для заявки на кредит.

Формула и расчет DTI

Отношение долга к доходу (DTI) — это показатель личных финансов, который сравнивает ежемесячный платеж по долгу человека с его ежемесячным валовым доходом. Ваш валовой доход — это ваша заработная плата до вычета налогов и других вычетов. Отношение долга к доходу — это процент от вашего ежемесячного валового дохода, который идет на выплату ежемесячных платежей по долгу.

Коэффициент DTI — это один из показателей, который кредиторы, в том числе ипотечные кредиторы, используют для измерения способности человека управлять ежемесячными платежами и погашать долги.

Взаимодействие с другими людьми DTI знак равно Итого ежемесячных платежей по долгу Валовой ежемесячный доход \ begin {align} & \ text {DTI} = \ frac {\ text {Общая сумма ежемесячных выплат по долгу}} {\ text {Ежемесячный валовой доход}} \\ \ end {выравнивается} DTI = Валовой ежемесячный доход Общая сумма ежемесячных выплат по долгу

  1. Суммируйте ежемесячные платежи по долгам, включая кредитные карты, ссуды и ипотеку.
  2. Разделите общую сумму ежемесячного платежа по долгу на свой ежемесячный валовой доход.
  3. Результат будет десятичным, поэтому умножьте результат на 100, чтобы получить процентное значение DTI.

Иногда отношение долга к доходу объединяется вместе с отношением долга к лимиту. Однако у этих двух показателей есть явные различия.

Отношение долга к лимиту, которое также называется коэффициентом использования кредита, представляет собой процент от общего доступного кредита заемщика, который в настоящее время используется. Другими словами, кредиторы хотят определить, исчерпали ли вы свои кредитные карты. Коэффициент DTI рассчитывает ваши ежемесячные платежи по долгу по сравнению с вашим доходом, при этом использование кредита измеряет ваш долг , сальдо по сравнению с суммой существующего кредита, на который вы были одобрены компаниями-кредитными компаниями.

Ограничения отношения долга к доходу (DTI)

Несмотря на свою важность, коэффициент DTI — это только один финансовый коэффициент или показатель, используемый при принятии кредитного решения. Кредитная история и кредитный рейтинг заемщика также будут иметь большое значение при принятии решения о предоставлении кредита заемщику. Кредитный рейтинг — это числовое значение вашей способности выплатить долг. Несколько факторов влияют на оценку отрицательно или положительно, и они включают просроченные платежи, просрочки, количество открытых кредитных счетов, остатки на кредитных картах относительно их кредитных лимитов или использование кредита.

Коэффициент DTI не делает различий между разными типами долга и стоимостью обслуживания этого долга. Кредитные карты имеют более высокие процентные ставки, чем студенческие ссуды, но они учитываются при расчете коэффициента DTI. Если вы перевели остаток средств с карт с высокой процентной ставкой на кредитную карту с низким процентом, ваши ежемесячные платежи уменьшатся. В результате ваши общие ежемесячные выплаты по долгу и коэффициент DTI уменьшатся, но общая сумма непогашенного долга останется неизменной.

Отношение долга к доходу — важное соотношение, которое необходимо отслеживать при подаче заявки на кредит, но это только один показатель, используемый кредиторами при принятии кредитного решения.

Пример отношения долга к доходу

Джон хочет получить ссуду и пытается вычислить соотношение своего долга к доходу. Ежемесячные счета и доход Джона следующие:

  • ипотека: 1000 долларов
  • автокредит: 500 долларов
  • кредитные карты: 500 долларов
  • валовой доход: 6000 долларов

Общий ежемесячный платеж Джона по долгу составляет 2000 долларов:

Взаимодействие с другими людьми $ 2 , 0 0 0 знак равно $ 1 , 0 0 0 + $ 5 0 0 + $ 5 0 0 \ 2000 долларов = \ 1000 + \ 500 + \ 500 долларов 2000 долларов = 1000 + 500 + 500 долларов

Коэффициент DTI Джона равен 0.33:

Взаимодействие с другими людьми 0 . 3 3 знак равно $ 2 , 0 0 0 ÷ $ 6 , 0 0 0 0,33 = \ 2000 долл. США \ div \ 6000 долл. США 0,33 = 2000 долл. США ÷ 6000 долл. США

Другими словами, у Джона отношение долга к доходу составляет 33%.

Как снизить отношение долга к доходу

Вы можете снизить соотношение долга к доходу, уменьшив ежемесячный повторяющийся долг или увеличив свой ежемесячный валовой доход.

Используя приведенный выше пример, если у Джона такой же повторяющийся ежемесячный долг в размере 2000 долларов, но его валовой ежемесячный доход увеличивается до 8000 долларов, его расчет коэффициента DTI изменится на 2000 долларов ÷ 8000 долларов при соотношении долга к доходу, равном 0.25 или 25%.

Точно так же, если доход Джона останется прежним на уровне 6000 долларов, но он сможет выплатить свой автокредит, его ежемесячные регулярные выплаты по долгу упадут до 1500 долларов, поскольку оплата за автомобиль составляла 500 долларов в месяц. Коэффициент DTI Джона будет рассчитан как 1500 $ ÷ 6000 = 0,25 или 25%.

Если Джон сможет уменьшить свои ежемесячные выплаты по долгу до 1500 долларов и увеличить свой ежемесячный валовой доход до 8000 долларов, его коэффициент DTI будет рассчитан как 1500 долларов на 8000 долларов, что равно 0.1875 г. или 18,75%.

Коэффициент DTI также можно использовать для измерения процента дохода, который идет на расходы на жилье, который для арендаторов является ежемесячной суммой арендной платы. Кредиторы проверяют, сможет ли потенциальный заемщик управлять своей текущей долговой нагрузкой, своевременно выплачивая арендную плату, учитывая их валовой доход.

Пример коэффициента DTI в реальном мире

Wells Fargo Corporation (WFC) — один из крупнейших кредиторов в США. Банк предоставляет клиентам банковские и кредитные продукты, включая ипотечные кредиты и кредитные карты.Ниже приводится краткое изложение их руководящих принципов в отношении отношения долга к доходу, которое они считают кредитоспособным или нуждающимся в улучшении.

  • 35% или меньше обычно считается благоприятным, и ваш долг поддается управлению. У вас, вероятно, остались деньги после оплаты ежемесячных счетов.
  • От 36% до 49% означает, что ваш коэффициент DTI является адекватным, но у вас есть возможности для улучшения. Кредиторы могут запросить другие квалификационные требования.
  • Коэффициент DTI 50% или выше означает, что у вас ограниченные деньги, которые можно сэкономить или потратить.В результате у вас, скорее всего, не будет денег на случай непредвиденного события, и у вас будут ограниченные возможности заимствования.

Часто задаваемые вопросы

Почему так важно отношение долга к доходу (DTI)?

Отношение долга к доходу (DTI) — это процент вашего валового ежемесячного дохода, который идет на выплату ежемесячных платежей по долгу и используется кредиторами для определения вашего риска по займам. Низкое соотношение долга к доходу (DTI) демонстрирует хороший баланс между долгом и доходом.И наоборот, высокий коэффициент DTI может сигнализировать о том, что у человека слишком большой долг для суммы дохода, получаемого каждый месяц. Как правило, заемщики с низким соотношением долга к доходу могут эффективно управлять своими ежемесячными выплатами по долгу. В результате банки и поставщики финансовых кредитов хотят видеть низкие коэффициенты DTI, прежде чем выдавать ссуды потенциальному заемщику.

Что такое хороший коэффициент DTI?

Как правило, 43% — это самый высокий коэффициент DTI, который может иметь заемщик и при этом иметь право на получение ипотеки.В идеале кредиторы предпочитают соотношение долга к доходу ниже 36%, при этом не более 28% этого долга идет на обслуживание ипотеки или арендной платы. Максимальный коэффициент DTI варьируется от кредитора к кредитору. Однако чем ниже отношение долга к доходу, тем больше шансов, что заемщик будет одобрен или, по крайней мере, рассмотрен для заявки на кредит.

Каковы ограничения коэффициента DTI?

Коэффициент DTI не делает различий между разными типами долга и стоимостью обслуживания этого долга.Кредитные карты имеют более высокие процентные ставки, чем студенческие ссуды, но они учитываются при расчете коэффициента DTI. Если вы перевели остаток средств с карт с высокой процентной ставкой на кредитную карту с низким процентом, ваши ежемесячные платежи уменьшатся. В результате ваши общие ежемесячные выплаты по долгу и коэффициент DTI уменьшатся, но общая сумма непогашенного долга останется неизменной.

Чем соотношение DTI отличается от отношения долга к лимиту?

Иногда отношение долга к доходу объединяется вместе с отношением долга к лимиту.Однако у этих двух показателей есть явные различия. Отношение долга к лимиту, которое также называется коэффициентом использования кредита, представляет собой процент от общего доступного кредита заемщика, который в настоящее время используется. Другими словами, кредиторы хотят определить, исчерпали ли вы свои кредитные карты. Коэффициент DTI рассчитывает ваши ежемесячные платежи по долгу по сравнению с вашим доходом, при этом использование кредита измеряет остаток вашего долга по сравнению с суммой существующего кредита, на который вы были одобрены компаниями, выпускающими кредитные карты.

Как купить многоквартирный дом за 7 простых шагов

Покупка жилого комплекса требует большего внимания, чем инвестирование в односемейную недвижимость, и предполагает более глубокое понимание финансовых и управленческих аспектов. Как правило, вы можете узнать, как купить жилой комплекс за семь шагов. Эти шаги включают принятие решения о том, подходит ли вам многоквартирный дом и какой тип квартирного комплекса следует покупать.

Покупку жилого комплекса можно разбить на следующие семь этапов:

1.Решите, подходит ли вам покупка жилого комплекса

Прежде чем начать инвестировать в многоквартирные дома, вы должны убедиться, что это правильная инвестиционная стратегия для вас. По сравнению с покупкой односемейных домов и небольших многоквартирных домов, многоквартирный дом требует больше исследований, больше времени и часто больше капитальных и дополнительных затрат. Перед покупкой жилых комплексов важно взвесить все «за» и «против».

Плюсы покупки ЖК

Владение многоквартирным домом дает множество преимуществ.К ним относятся регулярный доход, диверсификация дохода по множеству единиц, более низкие затраты на обслуживание на единицу, возможность дополнительных источников дохода сверх арендной платы, финансирование, основанное больше на финансовых показателях собственности, чем на вашем собственном, а стоимость здания часто составляет функция арендной платы.

Периодический доход от покупки жилого комплекса

Одна из основных причин покупки многоквартирных домов — постоянный доход. Если сделка будет правильной и с хорошими финансами, хороший многоквартирный дом будет приносить регулярный ежемесячный доход, также известный как положительный денежный поток.

Диверсификация дохода между многими объектами после покупки многоквартирного дома

Если вы инвестируете по принципу «купи-и-держи», который обычно покупает односемейную недвижимость, вы, вероятно, знакомы с типичной проблемой вакансий. Если ваша собственность опустеет, вы потеряете 100 процентов своей арендной платы. С другой стороны, многоквартирные дома смягчают последствия высокой доли вакантных площадей. Если одна единица пустует, у вас все еще есть другие, чтобы генерировать арендную плату для покрытия расходов и, возможно, по-прежнему генерировать положительный денежный поток.

Снижение удельных затрат на содержание многоквартирного дома

Эффект масштаба работает в пользу собственника многоквартирного дома. Например, если вам нужно переделать крышу, то это не только для одной единицы. Этот ремонт обслуживает все объекты в здании. Если вам нужно перекрасить, вы можете использовать одну и ту же краску для нескольких единиц и не терять материалы из-за необходимости только одной единицы.

Дополнительные источники дохода при покупке жилых комплексов

Чем больше здание, тем больше вероятность, что вы сможете добавить дополнительные источники дохода, такие как торговые автоматы, банкоматы и прачечные с оплатой монетами.Аренда парковочных мест и места для рекламных щитов также может принести дополнительный доход. Один профессиональный совет — взимать дополнительную ежемесячную арендную плату за кондиционеры, модернизированную бытовую технику, а также улучшенные кухни и ванные комнаты.

Финансирование больше зависит от финансовых показателей жилого комплекса, чем от ваших собственных

В отличие от частной собственности, финансирование многоквартирных домов основывается в основном на финансовых показателях здания, а не на вашем личном финансовом и кредитном положении.Таким образом, для утверждения кредита банки будут в основном смотреть на финансовую ситуацию со зданием. Это выгодно, если у вас низкий балл FICO.

Стоимость многоквартирного дома часто зависит от арендной платы

При покупке многоквартирных домов стоимость инвестиций в значительной степени определяется финансовыми показателями здания. Таким образом, если вы можете увеличить арендную плату, вы можете увеличить стоимость своего владения.

Минусы покупки жилых комплексов

Купить жилой комплекс сложнее, чем приобрести дом на одну семью или даже небольшой многоквартирный дом.Управление будет немного более интенсивным, а характер арендаторов будет другим. Кроме того, ожидайте, что техническое обслуживание будет более обычным делом, а управление имуществом будет более дорогостоящим.

Покупка жилого комплекса требует интенсивного управления

Когда размер здания превышает четыре единицы, управление становится гораздо более интенсивным процессом. Возможность управлять имуществом самостоятельно становится проблемой, и вам необходимо рассмотреть возможность внешнего управления.

Один из вариантов — нанять профессиональную компанию по управлению недвижимостью. В других случаях вам нужно нанять местного менеджера. И то, и другое связано с дополнительными расходами и необходимостью наблюдения за менеджером. Как правило, управляющие недвижимостью взимают от 10 до 20 процентов ежемесячной арендной платы брутто.

При покупке жилого комплекса преобладает текучесть арендаторов

Когда арендаторы переезжают в односемейное жилище, это, как правило, больше на длительный срок. Они знакомятся с окрестностями, их дети ходят в местные школы и т. Д.А вот арендаторы в квартирах гораздо более временны.

В доме на одну семью арендатор нередко остается пять лет и более. В квартире вам повезло, если арендатор проживает более одного года. Таким образом, вы должны ожидать текучести арендаторов, и вы будете постоянно находиться в режиме маркетинга и сдачи в аренду новым жильцам.

Уход за жилым комплексом без арендатора

Даже съемщик дома на одну семью будет относиться к собственности как к собственному дому.А квартира — другое животное. Жильцы часто не так бережно относятся к квартирам. Таким образом, в квартирах будет гораздо больше проблем с повреждениями и обслуживанием, выходящими за рамки обычного износа.

Покупка жилого комплекса связана с высокими затратами на обслуживание

При покупке многоквартирных домов будьте готовы к оборачиваемости и общему отсутствию заботы со стороны арендаторов о своих квартирах. У вас также будет больше текущего ремонта в квартирах, чем в односемейных квартирах.В расчете на единицу затраты на обслуживание будут тем ниже, чем больше единиц в здании (особенно по сравнению с домом на одну семью).

Тем не менее, общая стоимость обслуживания будет выше в многоквартирном доме, даже если площадь дома такая же, как у дома. В компании Avail генеральный директор Райан Кун предупреждает инвесторов, что при возникновении серьезных проблем, таких как поломка котла, приводящая к потере тепла во всем здании, они затрагивают большее количество арендаторов, и их устранение обходится дороже. Замена сантехники в одной ванной, а то и во всем доме обходится намного дешевле, чем замена сантехники в пятиэтажном доме.

2. Выберите тип жилого комплекса для покупки

Если вы решили, что покупка жилого комплекса — хороший вариант для вас, следующим шагом будет выбор типа жилого дома, который вы хотите приобрести. Это включает в себя изучение ваших личных и финансовых критериев покупки, желаемого количества квартир и понимание класса квартир, доступных для покупки.

Еще пункты, которые следует учитывать при выборе типа квартирного комплекса для покупки:

Изучите свои личные и финансовые критерии, прежде чем инвестировать в жилой комплекс

Примите во внимание уровень ваших амбиций и порог риска, поскольку и то, и другое повлияет на то, какие инвестиции в квартиру вы будете рассматривать.Двумя основными соображениями в этом отношении являются количество единиц и ожидаемая рентабельность инвестиций (ROI).

Считать количество квартир в ЖК

Как правило, все, что больше двух квартир, можно считать многоквартирным домом или многоквартирным домом. Если вы достаточно консервативны и хотите только пополнить свой пенсионный доход или имеете побочный доход, возможно, вы захотите остаться со зданиями размером не более четырех-шести квартир.

Если вы стремитесь к большему доходу и готовы брать на себя связанные с этим риски, вы можете рассмотреть более крупные здания, такие как здания на 12 или даже более 20 единиц.

Знайте типы и классы квартир при покупке жилого комплекса

Многоквартирные дома бывают самых разных форм. Существуют переоборудованные старые многоквартирные дома, двухэтажные апартаменты с садом и, возможно, дюжина или более квартир в одном здании, вплоть до многоэтажных средних и высотных многоквартирных домов и жилых комплексов, содержащих десятки единиц сдачи в аренду. единицы измерения.

В США существует рейтинговая шкала с буквами от A до D, которая пытается классифицировать уровень многоквартирных домов:

  • Многоквартирный дом класса «А»: Новые апартаменты класса люкс, как правило, старше 10 лет или существенно отремонтированы, если старее.Обычно это садовые, средне- или многоэтажные здания. Жилые комплексы класса «А» имеют такие удобства, как бассейны, теннисные корты и клубы.
  • Многоквартирный дом класса «B»: Возраст до 20 лет, может быть устаревшим, но хорошо построен и содержится в хорошем состоянии. В этих комплексах могут быть или не быть удобства, но они есть, удобства более устаревшие, чем в квартирах класса «А».
  • Многоквартирный дом класса «C»: Возраст до трех десятилетий, с ограниченными удобствами или без них.Имущество может иметь очевидную потребность в обновлении и ремонте.
  • Многоквартирный дом класса «D»: Как правило, старше 30 лет и обычно проживает в более низких социально-экономических районах, часто с субсидируемым жильем. Удобства обычно отсутствуют, и здания обычно явно нуждаются в ремонте и ремонте.

Большинство индивидуальных инвесторов покупают недвижимость классов «B» и «C», потому что их стоимость заметно ниже, чем недвижимость класса «A», но они не требуют ремонта, обновления и интенсивного управления, которые требуются для недвижимости класса «D».

Учитывайте рентабельность инвестиций при покупке жилого комплекса

Доходность здания зависит от его размера и от того, сколько денег вы вложили в недвижимость. Меньшее здание с меньшим количеством квартир не будет иметь потенциал зарабатывания денег, как более крупная собственность, но для его покупки не потребуется столько денег, как и управление.

Более крупные здания с большим количеством сдаваемых внаем квартир могут принести больший доход, но они потребуют более крупных первоначальных вложений.Кроме того, чем больше количество единиц, тем больше вам нужно учитывать, насколько сложным будет повседневное управление. Если вам придется нанять управляющего недвижимостью или воспользоваться услугами фирмы по управлению недвижимостью, это снизит ваш денежный поток и прибыль.

3. Найдите жилой комплекс для покупки

Есть много способов найти жилой комплекс для покупки. Вы можете искать сами, без профессиональной помощи. Местные инвестиционные ассоциации в сфере недвижимости (так называемые REIA) могут быть полезны при покупке жилого комплекса.Или вы можете воспользоваться услугами профессионалов, включая агентов по недвижимости, агентов по коммерческой недвижимости и даже бизнес-брокеров.

Некоторые из способов найти жилой комплекс для покупки:

Найдите жилой комплекс самостоятельно

Самостоятельный поиск недвижимости может занять много времени, но это не значит, что он будет непродуктивным. Одним из самых больших преимуществ поиска недвижимости, не обслуживаемой агентами по недвижимости, является то, что продавец не платит комиссию.Это потенциально 6 или 7 процентов, с которыми вы могли бы договориться относительно запрашиваемой цены.

Plus, вы можете получить достаточно выгодные условия, работая напрямую с продавцом. Возможно, вы даже сможете договориться о финансировании собственника с продавцом и вам не придется брать внешний заем.

Используйте местную ассоциацию инвестиций в недвижимость (REIA), чтобы найти жилой комплекс

Если вы склоняетесь к поиску многоквартирного дома самостоятельно, подумайте о вступлении в местный клуб недвижимости в вашем районе.Обычно они называются ассоциациями инвесторов в недвижимость (REIA). Эти группы позволяют вам общаться с другими инвесторами, некоторые из которых могут продавать многоквартирные дома или знать кого-то, кто продает.

Привлечь агента по недвижимости

Нельзя сбрасывать со счетов тот факт, что отрасль недвижимости предоставляет доступ к самому большому количеству объектов недвижимости на продажу, включая покупку многоквартирных домов. Каждый агент по недвижимости имеет доступ к одной или нескольким службам множественного листинга (MLS), в которых перечислены все объекты недвижимости, выставленные на продажу каждым агентством, участвующим в этой MLS.Многоквартирные дома и многоквартирные дома будут в этой базе данных о недвижимости для продажи.

Обратной стороной работы с агентом является то, что при продаже будет взиматься комиссия. Обычно для покупателя это не из ваших карманов; они поступают из выручки продавца как одна из их заключительных расходов. Тем не менее, комиссия от 3 до 10 процентов будет учтена в цене, так что это фактически немного повысит цену здания.

Кроме того, агенты знают рынок и умеют определять стоимость, поэтому цены на здания, как правило, устанавливаются по максимальной рыночной стоимости.Имейте в виду: не каждый агент или даже агентство имеет опыт работы с многоквартирными домами. Итак, вы должны быть уверены, что работаете с кем-то, кто компетентен в работе с многоквартирными домами в диапазоне размеров, который вы ищете.

Попробуйте обратиться к агенту по коммерческой недвижимости при покупке многоквартирного дома

Агенты по коммерческой недвижимости специализируются на продаже и покупке квартирных комплексов. Они обрабатывают их все время и, вероятно, имеют лучший доступ к спискам квартир на продажу, чем типичный офис по жилой недвижимости.Например, они могут иметь доступ к спискам других коммерческих брокерских компаний, которые не входят в типичную MLS. Структура комиссионных агентств по коммерческой недвижимости, как правило, немного выше, чем у жилых офисов, поэтому будьте готовы к тому, что комиссии будут выше в диапазоне от 7 до 10 процентов.

Опять же, это может быть не из вашего кармана, но это влияет на запрашиваемую цену здания. Агентства по коммерческой недвижимости, как правило, немного сложнее, чем жилые фирмы, и быстро раскрывают финансовые принципы, с которыми вы, возможно, еще не знакомы.Не будь робким; дайте им понять, что вы новичок, и заручитесь их помощью в разъяснении того, чего вы не понимаете. Кроме того, они регулярно работают с творческими идеями покупки (например, с финансированием собственника), от которых агенты по жилью недвижимости могут уклоняться.

Рассмотрите возможность использования бизнес-брокера

Бизнес-брокеры продают предприятия, но их предложения включают здания смешанного использования (коммерческие здания, в которых также есть жилые единицы), многоквартирные дома и даже целые многоквартирные дома.Они могут быть отличным источником потенциальных сделок.

Подобно агентам по коммерческой недвижимости, брокерские конторы представляют собой довольно сложные офисы.

Это может означать, что они знают, как создать и представить творческий офис. Но это также означает, что они привыкли говорить о финансах бизнеса, даже если вы этого не делаете. Не бойтесь попросить их пояснить то, что вы, возможно, еще не понимаете. Со временем вы это сделаете; до тех пор, не откладывайте их жаргон.

4.Оценка потенциального жилого комплекса и микрорайона

Когда вы покупаете жилой комплекс и оцениваете потенциальные покупки, обязательно оцените местоположение, рассмотрите количество и размеры квартир, обратите внимание на удобства собственности и обратите внимание на детали строительства. Это важно, чтобы вы знали о любых потенциальных проблемах и могли их проактивно решать.

Затем сделайте две оценки финансов. Начните с приблизительного изучения основных чисел, чтобы убедиться, что они вообще заслуживают рассмотрения.Если приблизительный осмотр указывает на собственность кандидата, сделайте полную оценку финансовых показателей здания. Опять же, важность этого шага состоит в том, чтобы убедиться, что вы можете решить любые потенциальные проблемы на раннем этапе.

Более подробная информация об оценке жилого комплекса и окрестностей:

Оценка местоположения жилого комплекса

Как и в случае с любыми инвестициями в недвижимость, вы хотите приобрести многоквартирный дом в желаемом районе. Держитесь подальше от зараженных районов, какой бы привлекательной ни казалась дешевая покупка.В то время как некоторые инвесторы совершают покупки класса «D» в труднодоступных районах, есть много хороших инвестиций в других местах.

Лучше расположенная недвижимость обеспечивает более сильную базу арендаторов, лучших арендаторов, которые будут лучше заботиться о вашей собственности, более высокую арендную плату и больше шансов получить высокую оценку за здание.

Рассмотрите количество и размер квартир в жилом комплексе

Как упоминалось ранее, если вы рассматриваете возможность покупки многоквартирных домов, вам нужно будет определить, сколько квартир в каждой собственности.Но вы также должны учитывать размер этих единиц с точки зрения площади в квадратных футах, количества спален, ванных комнат и т. Д.

Студии или апартаменты для повышения эффективности аренды могут быть трудными за пределами кампусов колледжей и районов с высокой плотностью населения. Квартиры с одной спальней легче арендовать, чем студии, но лучше всего это квартиры с двумя спальнями и больше. Пара, особенно с ребенком, захочет получить эту вторую спальню. Даже одинокий человек может захотеть иметь вторую спальню для гостей или в качестве домашнего офиса. Таким образом, это открывает более широкий рынок потенциальных арендаторов, чем квартира с одной спальней.

Обратите внимание на благоустройство жилого комплекса

Удобства повышают интерес к вашей собственности. Они могут включать в себя все, от стиральных машин и сушилок в квартирах до крытых парковок или гаражей, и даже бассейнов, спа и тренажерных залов. Чем больше удобств в собственности, тем более желанным она будет для арендаторов.

При покупке жилого комплекса обращать внимание на детали конструкции

Пять наиболее распространенных проблемных зон при строительстве многоквартирных домов:

1.Плоская крыша

Плоские крыши, как правило, порождают всевозможные проблемы, особенно связанные с утечками. Однако избежать их довольно сложно, потому что у многих старых многоквартирных домов плоские крыши. Просто помните, что они могут быть проблематичными.

2. Цельный каркас по сравнению с кирпичом

Если здание полностью каркасное, оно подвержено проблемам с краской и гниению. Это означает, что чем больше древесины для фасада, тем больше придется платить за обслуживание фасада. Это также приводит к повышению рейтинга страховки от пожара.

3. Старая сантехника

Если зданию больше трех десятков лет, а сантехника ни разу не заменялась, будьте готовы к постоянному ремонту сантехники. Старая труба, наверное, уже начала портиться. Что еще более важно, у вас могут быть проблемы со свинцом в соединениях, что означает еще более дорогостоящий ремонт для его удаления.

4. Общие утилиты

В старых квартирах часто есть общие системы, например, водопровод или электричество.Это означает, что домовладелец оплачивает эти коммунальные услуги и либо поглощает их в составе арендной платы, либо пытается пропорционально распределить их между арендаторами. Эксперты сходятся во мнении, что это обычно проблематично. Например, поскольку арендаторы чувствуют, что не платят за отопление, некоторые нередко поднимают термостат до 80 градусов по Фаренгейту зимой, а затем открывают окно.

5. Асбест и свинцовая краска

Старые здания часто содержат асбест в изоляции, старых системах отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и внешней обшивке. Дополнительно интерьер может быть окрашен краской на свинцовой основе.В зависимости от того, где вы живете, вам, возможно, придется решить эти проблемы, и это может оказаться дорогостоящим. Фактически, одна из причин, по которой владелец может продавать, заключается в том, что он столкнулся с проблемой сокращения выбросов свинца или асбеста и не может себе этого позволить. Важно, чтобы инспектор по строительству искал эти материалы и уточнял в вашем городе и штате, какие средства правовой защиты необходимы, если они присутствуют в здании.

Изучите основные числа перед покупкой жилого комплекса

Есть несколько основных цифр, на которые вы можете обратить внимание при оценке жилого комплекса.Они позволят вам предварительно оценить потенциал собственности, прежде чем вы проведете более тщательную проверку ее финансовых показателей. К ним относятся арендная плата за жилой комплекс, заполняемость и стоимость за единицу.

Более подробная информация о номерах, которые следует изучить перед покупкой жилого комплекса:

Аренда рулона ЖК

Получите текущую арендную плату за каждую квартиру. Суммируйте их и умножьте на 12, чтобы получить приблизительное представление о валовой годовой арендной плате.Это называется арендной платой. Инструмент, используемый инвесторами на основе списка арендной платы для сравнения покупок многоквартирных домов, — это множитель валовой арендной платы. Он сравнивает стоимость здания в зависимости от арендной платы.

Заполняемость ЖК

Показатель заполняемости показывает, сколько времени в здании занято. Доля вакансий — обратная цифра; он сообщает вам, сколько времени здание пустует. Спросите продавца и агента о заполняемости или свободном месте в здании.Обратитесь к агентам по недвижимости и группам арендодателей в вашем районе, чтобы узнать, каковы типичные нормы вакансий. Сравните цифры для здания, которое вы рассматриваете, со средними показателями по местной промышленности.

Если ставки кажутся слишком хорошими, возможно, вы не получаете достоверную информацию от продавца. Если они плохие, попробуйте определить, почему заполняемость не лучше. Могут существовать возможности — такие как простое усовершенствование единиц — которые могут как привлечь арендаторов, так и / или удержать их дольше.

Стоимость квартиры в ЖК

Это простая цифра, которая рассчитывается путем деления покупной цены здания на количество единиц в нем. Это даст вам точку, по которой вы сможете сравнить ее с другими многоквартирными домами, которые вы собираетесь купить, и сравнить эту цифру со средней местной ценой за единицу. Эта цифра может стать хорошим инструментом торга, если вы хотите купить здание, но считаете, что цена слишком высока.

Оцените все финансовые показатели перед покупкой жилого комплекса

Если посмотреть на основные цифры, вы сможете составить представление о финансовом положении объекта недвижимости.Но, прежде чем делать какое-либо предложение, вам необходимо получить полную финансовую отчетность по собственности, по крайней мере, за предыдущий год, а желательно за несколько лет.

Такие цифры, как валовой операционный (арендный) доход, расходы, уровень вакантных площадей и определенные коэффициенты, исследуют жизненно важные показатели здания и, безусловно, повлияют на вашу способность получить финансирование для многоквартирного комплекса.

Цифры, которые помогут вам оценить жилой комплекс, включают:

Валовая операционная прибыль

Валовой операционный доход — это фактическая арендная плата за недвижимость.Это то, что на самом деле входит в дверь, открывающую вакансию. Если вы покупаете жилой комплекс, в котором нет людей, вам может потребоваться провести анализ потенциального дохода от аренды (PRI). PRI основан на анализе рынка аренды в соответствии с условиями аренды и сопоставимой недвижимостью в этом районе.

Расходы

Расходы при покупке многоквартирных домов включают проценты, страхование, рекламу, обслуживание, имущество и другие налоги (не налоги на прибыль), сборы, управленческие расходы и профессиональные услуги (например, юридическая помощь).

Важно знать, какова общая нагрузка по расходам за год и как выглядит структура расходов каждый месяц. В некоторые месяцы расходы будут выше, чем в другие, и хорошо об этом знать.

Чистая операционная прибыль (NOI)

Чистая операционная прибыль — это сумма, полученная от собранной арендной платы после оплаты всех расходов. Рекомендуется проверять чистую операционную прибыль как за год, так и за месяц. Чистая операционная прибыль также известна как денежный поток.Денежный поток может быть положительным, что означает, что вы заработали деньги в течение периода, или отрицательным, что означает, что недвижимость стоила вам денег в течение этого периода времени.

Вот пример расчета чистой операционной прибыли для здания из шести квартир, каждое из которых арендуется за 600 долларов в месяц:

$ 9098 9 9981 В этом примере денежный поток положительный, из-за чего ежемесячный доход составляет 1080 долларов, или 12 960 долларов в год!

Отчет о прибылях и убытках

Приведенная выше таблица является упрощенной версией представления ежемесячных / годовых финансов.Вам должен быть предоставлен так называемый отчет о движении денежных средств, отчет о прибылях и убытках или отчет о прибылях и убытках. По сути, это одно и то же. Они предоставляют полную картину финансовых показателей, в частности, с разбивкой всех расходов. Таким образом, отчет о прибылях и убытках позволяет вам исследовать каждую категорию расходов вместо одной единовременной выплаты, как вы видите выше.

Ставка капитализации

Ставка капитализации (cap rate) показывает норму возврата инвестиций.Это важный показатель, позволяющий сравнивать один инвестиционный сценарий с другим или один объект недвижимости с другим.

Формула:
Ставка капитализации = Чистая операционная прибыль / Цена покупки

Давайте возьмем приведенный выше пример и предположим, что покупка здания стоит 200 000 долларов.
Cap Rate = 12 960 долларов США / 200 000 долларов США
Cap Rate = 6,48 процента

6,48% — это хороший показатель? Это зависит от пары вещей.

Во-первых, это зависит от сравнения с другими юнитами в вашем районе и другими юнитами, которые вы, возможно, рассматриваете.Если вы смотрите на два других перспективных объекта, и их капитализация составляет 11 процентов и 12 процентов соответственно, то вариант выше не будет таким хорошим выбором. Или, если уровень капитализации в вашем районе составляет в среднем от 9 до 10 процентов, вышеупомянутое здание все равно меркнет по сравнению.

Также имеет значение, как вы покупаете недвижимость. В приведенном выше примере предположим, что 25 920 долларов включают проценты в размере примерно 7 000 долларов за год. Если бы вы заплатили за здание все наличные, вы бы не понесли процентов.Итак, ваши расходы составили бы всего 18 920 долларов. В результате чистая операционная прибыль была бы выше на 7000 долларов или 19 960 долларов.

Таким образом, максимальная ставка составит 19 960 долл. США / 200 000 долл. США, или 9,98 процента.

Пункты Due Diligence при покупке жилых комплексов

Если вы решили продолжить покупку, вам нужно добавить несколько элементов в свое расследование. Некоторые из них настолько важны, что вы должны вписать их в качестве официальных запросов в контракт и сделать предложение предметом вашего одобрения того, что вы видите.Таким образом, продавец должен предоставить информацию, и вы можете отказаться от сделки, если детали вам не понравятся.

Определите, почему владелец продает

При покупке жилого комплекса постарайтесь выяснить, почему его продают хозяева. Ситуация, с которой сталкиваются продавцы, — важная составляющая при заключении сделки. Например, если продавец хочет выйти на пенсию и переехать в Sunbelt, его / ее мотивы сильно отличаются от тех, которые были при столкновении с недвижимостью, нуждающейся в капитальном ремонте.

Особое беспокойство вызывает попытка выяснить что-то неладное с имуществом, которое продавец пытался скрыть. Нераскрытые проблемы могут дорого обойтись, и вы должны изо всех сил стараться выявить проблемы, прежде чем они станут вашими проблемами!

Получить копии договоров аренды жилого комплекса

Единственный реальный способ узнать, как будет выглядеть список арендной платы, — это получить копии каждого договора аренды. Они покажут вам не только сумму арендной платы, но и условия аренды, кто будет продлевать, разрешено ли им содержать домашних животных, каковы их гарантийные депозиты и так далее.Кроме того, после того, как вы перейдете в собственность, договоры аренды станут вашими, поэтому вам необходимо с ними ознакомиться.

Запросить налоговую декларацию от предыдущего собственника жилого комплекса

Часто бухгалтерские книги по собственности, выраженные в отчете о прибылях и убытках, будут сильно отличаться от того, что указано в налоговой декларации владельца. Запросите оба варианта и исследуйте любые несоответствия. Например, если продавец показывает чистую операционную прибыль в размере 12 000 долларов в бухгалтерских книгах, но только 9 500 долларов в налоговой декларации, это должно вызвать некоторые предупреждающие флажки и должно быть проверено.

Осмотр жилого комплекса

Когда вы серьезно подумываете о покупке многоквартирного дома — и определенно в качестве непредвиденного обстоятельства в вашем контракте — вы хотите, чтобы строительный инспектор провел оценку собственности. Квартиры являются сложными и часто имеют общие системы, различные уровни состояния в каждой квартире и потенциальные проблемы с общими помещениями, о которых арендаторы никогда не сталкиваются и о которых не сообщают. Вам потребуется подробный отчет о проверке того, что необходимо отремонтировать.Этот отчет станет инструментом переговоров при покупке.

5. Сделать предложение на ЖК

Чтобы сделать хорошее предложение на недвижимость, необходимо оценить стоимость здания и четко знать, как арендная плата влияет на стоимость инвестиции в квартиру. Имейте в виду, что если вы финансируете жилой комплекс в традиционном банке, он закажет вам оценку. В этом случае вам может быть полезно провести анализ рынка аренды.

Экспертиза жилого комплекса

Оценка многоквартирных домов отличается от оценки жилой недвижимости.Параллельно будут использоваться три метода: 1) рыночная стоимость; 2) восстановительная стоимость; и 3) доходный подход.

Три метода, которые будут использоваться при оценке жилого комплекса:

Метод рыночной стоимости в оценке жилого комплекса

При оценке рыночной стоимости будут рассмотрены другие похожие объекты недвижимости и их продажные цены. Если вы рассматриваете покупку шестиэтажного здания, содержащего все квартиры с двумя спальнями, оценщик рассмотрит аналогичные здания и то, за что они были проданы за предыдущий год.При этом подходе учитывается рыночная стоимость единицы продукции.

Затратный подход замещения при оценке жилого комплекса

Стоимость замены — это сумма, которая будет стоить в расчете на квадратный метр строительство аналогичного здания. Если вы рассматриваете четырехэтажное здание площадью 4000 квадратных футов, а затраты на строительство в вашем районе составляют 100 долларов за квадратный фут, то стоимость замены будет оценена в 400000 долларов.

Доходный подход при оценке жилого комплекса

Доходный подход использует чистый операционный доход и ставки местной капитализации для определения стоимости инвестиций.Для этого возьмите чистый операционный доход и разделите его на максимальную ставку.

Стоимость = Чистая операционная прибыль / Ставка капитализации

Например, если чистый операционный доход здания составляет 46 000 долларов США, а уровень капитализации в вашем районе составляет 10 процентов, тогда:

Стоимость = 46 000 долларов США / 10% = 460 000 долларов США 90 109

Арендная плата влияет на стоимость многоквартирного дома

Поскольку доходный подход является распространенным инструментом при оценке квартир, важно понимать, что, если вы можете поднять арендную плату, вы можете увеличить стоимость здания.

Допустим, вы приобрели здание, указанное выше, и понимаете, что арендная плата ниже рыночной. Допустим также, что вы владеете зданием в течение двух лет и за это время можете поднять арендную плату на 20 процентов.

Для простоты перенесем это 20-процентное увеличение в чистую операционную прибыль, что составит 55 200 долларов. При доходном подходе стоимость здания составит:

.

Стоимость = 55 200 долларов США / 10% = 552 000 долларов США.

Вы смогли увеличить стоимость здания более чем на 90 000 долларов за два года, просто увеличив арендную плату!

6.Финансирование покупки жилого комплекса

При покупке жилого комплекса для успешного финансирования требуется понимание типов финансирования квартир, ссуды без права регресса и без права регресса, а также обязательные резервы кредитора. Кроме того, поскольку это влияет на чистую операционную прибыль, то, как кредиторы смотрят на заполняемость как часть процесса утверждения ссуды, также важно.

Области, которые необходимо учитывать при финансировании покупки жилого комплекса:

Виды финансирования квартир

Финансирование квартир принципиально отличается от финансирования покупки жилья.Коммерческое кредитование, в отличие от жилищного кредитования, — это то, что вы, вероятно, будете использовать, с обычными кредитами, финансированием продавца или частными кредитами — вашими типичными вариантами.

Коммерческое в отличие от жилищного кредитования

Многоквартирные дома часто финансируются за счет коммерческих, а не жилищных займов. Хотя жилищные ссуды могут быть вариантом для двух-четырех квартирных домов, особенно если вы собираетесь жить в одной из квартир, вам следует ознакомиться с коммерческими ссудами.

Чтобы узнать, на какой объем коммерческого финансирования вы претендуете, посетите CoreVest. Они предоставляют краткосрочные коммерческие ссуды и долгосрочные коммерческие ссуды как по конкурентоспособным ставкам, так и на условиях. Пройдите предварительную квалификацию за несколько минут онлайн.

Обычные ссуды

Если многоквартирное здание состоит из четырех или менее квартир и вы не планируете жить в одном из них, государственные ссуды, такие как ссуды Федерального жилищного фонда (FHA) и Администрации по делам ветеранов (VA), недоступны. Подавляющее большинство финансирования квартир поступает в виде коммерческих ссуд от банков и финансовых учреждений.

Частные ссуды и финансирование продавцов

Исключением из обычного ландшафта жилищного кредитования является частное финансирование. Самым распространенным является финансирование от собственника, при котором продавец позволит вам производить периодические платежи после внесения приличного первоначального взноса. Продавцы коммерческой или инвестиционной собственности, такой как квартиры, обычно более охотно предлагают финансирование продавцам, чем домовладельцы, потому что это строго бизнес-предложение, а процент, который они получают, означает большую отдачу от их инвестиций.

Из-за возможности получать хорошую процентную ставку, вы также можете найти частные лица, желающие ссудить деньги на выгодные сделки с квартирами. Вместо того, чтобы вы пойдете в банк, эти стороны предоставят вам деньги для покупки, а вы будете им платить.

Ссуды без права регресса против ссуд без права регресса

Имея ссуду с правом регресса, кредитор может использовать финансовые средства, помимо самого здания, в случае невыполнения вами обязательств по платежам. В случае ссуды без права регресса кредитор может получить только само здание.Ссуды без права регресса — очевидный выбор, но получить их труднее.

Это поднимает важный момент о том, что нельзя покупать жилой комплекс на свое личное имя. Из-за сложностей и рисков, присущих владению квартирой — не последняя из которых ставит под угрозу ваши личные финансы — вам следует покупать жилой комплекс только на имя юридического лица

Ваш бухгалтер и адвокат посоветуют вам, что лучше выбрать — общество с ограниченной ответственностью (LLC) или корпорация, но приобретайте инвестиции в квартиры через вашу организацию, а не лично в качестве индивидуального предпринимателя.

Необходимые резервы кредитора для покупки жилого комплекса

Кредиторы обычно требуют, чтобы вы поддерживали один или оба из двух общих типов резервов. Первый — это процентные резервы, которые помогут вам обеспечить периодические выплаты. Другой — это денежные резервы, чтобы вы могли покрыть операционные расходы, страховку, налоги и ремонт.

В сумме резервы могут составлять до шести месяцев платежей, поэтому будьте готовы к довольно большой сумме при финансировании покупки многоквартирного дома.

Ключевые моменты, учитываемые кредиторами в процессе утверждения ссуды

Поскольку чистый операционный доход так важен для инвестирования в многоквартирную недвижимость, кредиторы будут благосклонно относиться к объектам с хорошим рыночным потенциалом, высокой заполняемостью и долгосрочными арендаторами. Это еще один аргумент в пользу покупки недвижимости хорошего качества в хороших районах. Помните: доход влияет на стоимость.

7. Завершение покупки ЖК

Три вещи, которые следует учитывать при закрытии инвестиции в квартиру, включают: 1) выбор эскроу-агента или титульной компании, имеющей опыт работы с квартирами; 2) закрытие в финансово выгодный день месяца; и 3) надлежащим образом перечисленные вам гарантийные депозиты.

Выберите эскроу-агента или титульную компанию, имеющую опыт работы с квартирами

Как и при любой покупке недвижимости, вам необходимо выбрать эскроу-агента или титульную компанию, которая поможет вам завершить сделку. В некоторых штатах адвокаты занимаются закрытием сделок с недвижимостью. В других штатах используются титульные компании или компании условного депонирования. Каким бы ни был случай в вашем штате, убедитесь, что у компании есть опыт инвестирования в квартиры, и всегда получайте страховку титула, чтобы защитить вашу собственность.

Закрытие ЖК в финансово выгодный день месяца

Арендная плата оплачивается заранее. Выплаты по ипотеке производятся в просрочку. Таким образом, закрытие сразу после сбора арендной платы обеспечивает почти полный месяц амортизации до наступления следующего платежа по ипотеке. Это тактика, которую используют опытные инвесторы, чтобы подкрепить покупку арендуемой недвижимости.

Обеспечить правильную передачу залога квартирного комплекса

Когда вы закрываете собственность, любые гарантийные залоги становятся вашей ответственностью.Большинство штатов требует от домовладельцев хранить залоговые депозиты на отдельном трастовом счете. Даже если ваш штат не требует этого, не ошибайтесь, полагая, что владение несколькими залоговыми депозитами — это неожиданная удача наличными.

Эти деньги технически принадлежат арендаторам до тех пор, пока не потребуется время, необходимое для возмещения ущерба или невыплаченной арендной платы — это не ваше право тратить. Поэтому при закрытии убедитесь, что гарантийные депозиты правильно обозначены, и переводите их на банковский счет, отдельный от общего счета, используемого для собственности.

Как купить жилой комплекс Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Ниже мы ответим на некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов о том, как купить жилой комплекс. Если у вас есть дополнительные вопросы или вы хотите прокомментировать тему, посетите форум Fit Small Business.

Некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов о том, как купить жилой комплекс:

Сколько денег можно заработать, купив жилой комплекс?

Покупка жилого комплекса может быть прибыльной, если вы найдете выгодную сделку, недвижимость имеет положительный денежный поток и высокую рентабельность инвестиций.Однако могут возникнуть большие расходы (например, плата за управление недвижимостью, страхование арендуемой собственности, налоги на недвижимость). Эти факторы влияют на то, сколько денег вы зарабатываете после покупки жилого комплекса.

Как купить жилой комплекс без денег?

Как правило, для покупки жилого комплекса вам потребуется минимум 10 процентов. Однако, хотя и редко, но есть способы купить жилой комплекс, не потратив деньги. Это можно сделать, если вы продадите недвижимость оптом, станете партнером инвестора или найдете кредитора с твердыми деньгами, который профинансирует 100 процентов ссуды.

Есть ли налоговые льготы при покупке жилого комплекса?

Обычно многоквартирные дома имеют льготы по налогу на аренду. Некоторые из этих налоговых льгот включают списание процентов и расходов по ипотеке, ремонт и амортизацию здания.

Итог

Как купить многоквартирный комплекс можно объяснить в семь шагов. Обычно это лучше всего для более опытных инвесторов. Сначала вы решаете, подходит ли вам покупка жилого комплекса, а затем выбираете тип здания для покупки на основе исследования и оценки собственности.Тогда вам обычно нужно найти ссуду на многоквартирный дом.

Если вам интересно, где взять ссуду на многоквартирный дом, у нас есть множество кредиторов, которые могут вам помочь. Обычно они финансируют до 90 процентов стоимости краткосрочных кредитов и имеют несколько других программ на срок от пяти до 30 лет. Они предлагают конкурентоспособные цены, и мы обязательно сделаем их для вас.

15 шагов к покупке дома

Мы разделили процесс покупки дома на 15 основных шагов: Назовите это контрольным списком покупки дома.Каждый шаг включает в себя выбор и действия. Некоторые из них вызывают стресс, некоторые довольно крутые, а некоторые просто раздражают. Но каждый из них на шаг приближает вас к цели владения домом.

1. Убедитесь, что вы готовы

Конечно, есть финансовая готовность купить дом (см. Шаг 2). Но готовы ли вы эмоционально? Даже если это будет ваш первый дом, вы берете на себя большие финансовые обязательства и пускаете корни.

Вы захотите подумать о своих других целях на следующие несколько лет.Вы покупаете с партнером, и если да, то когда дело касается денег, находитесь ли вы на одной странице? Есть ли шанс, что вам нужно будет переехать на работу? Вы думаете о создании семьи? Эти общие вопросы могут добавить плюсов (или минусов) того, подходящее ли сейчас время для покупки дома.

2. Приведите свои финансы в порядок

Покупка дома может быть самым важным финансовым решением, которое вы когда-либо принимали, поэтому, прежде чем сделать решительный шаг, вы должны быть уверены, что ваши финансы стабильны.

Использование калькулятора доступности жилья может помочь вам определить свой бюджет с учетом вашего дохода, долгов, местоположения и суммы первоначального взноса (подробнее об авансовых платежах чуть позже). Вы сможете увидеть, как могут складываться ваши ежемесячные выплаты по ипотеке и как могут выглядеть ваши финансы как домовладельца.

Это может быть важно для сдерживания ваших амбиций. Возможно, вы сможете претендовать на значительную ипотеку, но это не значит, что вы действительно хотите направить такую ​​большую часть своего бюджета на жилье.

Также проверьте свой кредитный рейтинг. Более высокий кредитный рейтинг — единственный наиболее эффективный способ заработать более низкую процентную ставку по ипотеке. Знайте варианты ипотеки для вашего кредитного рейтинга. Если ваш кредитный рейтинг может потребовать некоторой работы, возможно, стоит воздержаться от права собственности на жилье и посмотреть, что вы можете сделать, чтобы набрать свой балл.

Нужна проверка кредитного отчета?

Зарегистрируйте учетную запись, чтобы всегда иметь под рукой бесплатный кредитный отчет и счет.

3. Составьте план авансового платежа

Определив, что вы можете себе позволить, вы сможете определить, сколько вы хотите сэкономить на первоначальном взносе.Хотя 20% первоначальный взнос был нормой, многие домовладельцы предпочитают платить меньше. Меньший первоначальный взнос требует меньших авансовых платежей, но означает, что вам придется оплатить ипотечную страховку. Тип используемого ипотечного кредита также влияет на необходимый минимальный первоначальный взнос.

Если это ваш первый дом или если у вас не было дома какое-то время, вы также можете изучить государственные программы покупки жилья впервые. Многие предлагают финансовую помощь, в том числе помощь в выплате первоначального взноса.

Ботанический совет: вы захотите отложить деньги не только на первоначальный взнос.Затраты на закрытие обычно составляют от 2% до 5% от общей стоимости кредита. Также неплохо иметь средства на случай непредвиденных обстоятельств на случай непредвиденного ремонта дома.

Видишь, сказал тебе, что будет несколько забавных шагов! И составление списка того, что нужно и что нужно иметь для вашего дома, определенно одна из них. Ищете ли вы стартовый дом или место, где вы можете представить себе жизнь на долгие годы, есть много мелких деталей, но вот некоторые из более важных решений, которые вы можете принять при составлении своего списка:

Частный дом или пристроенный дом Ед. изм? Если вам нужен задний двор, традиционный дом на одну семью для вас.Но если вы находитесь в более густонаселенном районе или не хотите заниматься всем этим обслуживанием, покупка квартиры или таунхауса может быть вашим лучшим выбором. В некоторых городах также возможны кооперативы.

Какое место для вас идеальное? Предполагая, что вы живете в штате и знаете, в каком районе вы хотите жить, пришло время выбрать район. Подумайте о таких факторах, как безопасность, удобства (например, пешеходная доступность, зеленые насаждения или кафе) и затраты (которые могут включать налоги на недвижимость и, если это часть ассоциации домовладельцев, сборы ТСЖ).Также разумно учитывать школьный округ. Даже если вы не планируете иметь детей, качество школы может повлиять на стоимость дома — и помочь или снизить вашу цену при перепродаже, если и когда вы решите продать.

Готова к заселению или фиксатор-верх? Нет ничего проще, чем купить дом, в котором все, что вам нужно сделать, это въехать. Но если вы находитесь на дорогом или ином конкурентном рынке, приобретение собственности, которая требует TLC, может помочь вам позволить себе более крупный дом или попасть в более дорогой район. С фиксирующим верхом вам нужно будет вложить в него работу и деньги, чтобы сделать его пригодным для жизни, поэтому убедитесь, что вы справитесь с этой задачей.

5. Найдите подходящую ипотеку для вас

Тип ипотеки, которую вы используете для покупки дома, влияет на то, что вам нужно для получения ссуды (включая требуемую сумму первоначального взноса), и на то, как вы ее будете платить назад. Правильный выбор жилищного кредита может повысить ваши шансы на одобрение и сэкономить тысячи в долгосрочной перспективе.

Прежде чем вы решите, какой тип ипотеки выбрать, важно изучить преимущества и недостатки каждой из них. Вот некоторые из основных типов ипотеки:

  • Обычные ссуды — это ипотеки, не гарантированные федеральным правительством.Они предлагают низкие минимальные первоначальные взносы, но имеют более строгую квалификацию.

  • Ссуды FHA — это ипотечные кредиты, обеспеченные Федеральной жилищной администрацией. На них, как правило, легче претендовать, чем на обычные ссуды, но они предъявляют более строгие требования к ипотечному страхованию.

  • Ссуды VA от Департамента по делам ветеранов предназначены для действующих или бывших военнослужащих и соответствующих супругов. Ссуды на покупку VA позволяют вам не вносить первоначальный взнос.

  • Джамбо-ссуды — это ипотека для домов, стоимость которых превышает стандартные лимиты ссуды.Обычно для этого требуются более крупные первоначальные взносы и более высокий кредитный рейтинг.

  • Ссуды на ремонт позволяют включить расходы на улучшение дома в общую сумму жилищной ссуды. Особенно при низких ставках по ипотеке это может быть способом занять больше денег на ремонт, выплачивая меньшие проценты, чем при использовании другого типа ссуды на улучшение жилья, например, индивидуальной ссуды.

С каждым из этих типов ссуд у вас может быть возможность выбрать между ипотекой с фиксированной или регулируемой ставкой (также называемой ARM).Как вы, наверное, догадались по названиям, фиксированные ставки статичны; регулируемые ставки могут двигаться вверх или вниз. Вам также нужно будет выбрать срок ипотеки. Тридцатилетняя ипотека является наиболее распространенной, но могут быть доступны 10-, 15- или 20-летние сроки.

6. Получите предварительное одобрение на ипотеку

Вы знаете свой бюджет на покупку жилья и решили, какой тип жилищного кредита подойдет вам. Пришло время заняться поиском ипотечного кредитора. Есть много кредиторов, в том числе крупные обычные банки со знакомыми названиями, небанковские кредиторы, работающие только в режиме онлайн, и более мелкие местные банки и кредитные союзы, которые могут предложить более индивидуальное обслуживание.

Когда вы смотрите на кредиторов, определение того, предлагают ли они тот тип ссуды, который вам нужен, является первым шагом. (Если вы приняли решение о ссуде FHA, а они не являются одобренными FHA кредиторами, переходите к следующему.) Но помимо этого основного препятствия, вы захотите посмотреть, как их процентные ставки соотносятся с сегодняшней ипотечной ссудой. ставки, выясните, за какие расходы вы будете нести ответственность, и сравните сборы за выдачу ипотеки. Вероятно, вы найдете часть этой информации прямо на их сайтах; чтобы получить некоторые цифры, вам придется поговорить с кредитным специалистом.

Работа с кредитором для получения предварительного одобрения на ипотеку — важный шаг в точном определении вашего бюджета. Предварительное одобрение ипотеки даст вам реальные цифры, поскольку кредитор будет иметь подробную информацию о ваших финансах. Это включает в себя сложный запрос, который будет отображаться в вашем кредитном отчете. Хорошие новости: если вы подадите заявку сразу у нескольких кредиторов примерно в одно и то же время, это будет считаться только одним жестким обращением.

Сбор всех документов для предварительного утверждения может занять много времени.Но то, что вы получите, того стоит. Наряду с письмом о предварительном одобрении, в котором указывается, сколько кредитор готов предоставить вам ссуду, вы также можете получить форму оценки ссуды. Эта форма не является окончательной, но она позволяет вам легко сравнивать ставки, комиссии и другие расходы кредиторов, поскольку все они используют одну и ту же форму. Письмо о предварительном одобрении обычно действительно от 60 до 90 дней, после чего его необходимо обновить.

Письмо с предварительным одобрением также показывает продавцам и агентам по недвижимости, что вы являетесь серьезным покупателем, который может получить финансирование, что может дать вам решающее преимущество перед конкурирующими покупателями дома.И нет, это не то же самое, что предварительная квалификация — это всего лишь приблизительная оценка того, что кредитор может позволить вам занять.

7. Найдите агента по недвижимости

У вас есть предварительное разрешение и вы знаете, какой дом вы ищете, поэтому давайте найдем кого-нибудь, кто поможет вам поискать. Правильный агент по недвижимости может иметь огромное значение на протяжении всего процесса покупки дома, от знания тонкостей местного рынка до оказания моральной поддержки, когда поиск кажется бесконечным, до помощи в переговорах с продавцом.

Было бы неплохо опросить как минимум трех агентов. Спросите своих знакомых, недавно купивших дом, порекомендуют ли они своего агента. Здесь есть только одно твердое «нельзя»: не пользуйтесь услугами агента по недвижимости, который продает дом, который вы надеетесь купить. Вам нужен собственный агент, который будет защищать и вести переговоры от вашего имени.

Как правило, продавец выплачивает комиссию агенту покупателя. Пока вы подпишете с агентом по недвижимости договор о представительстве, вам не придется платить им.

Да, этот шаг заслуживает восклицательного знака — пора перейти на следующий уровень при просмотре онлайн-списков недвижимости и действительно увидеть некоторые дома лично. Получите максимум удовольствия от прогулки, так как вы можете увидеть дом только один раз, прежде чем сделать предложение, особенно на горячем рынке. Постарайтесь, чтобы другие покупатели дома или агент продавца (который мог присутствовать, а могли и не присутствовать) вас не сбивали с толку.

Делайте снимки на телефон, чтобы освежить память, когда вы решаете, делать ли предложение.Было бы легко вспомнить тот очаровательный уголок для завтрака или дополнительную спальню, которая могла бы стать идеальным домашним офисом, но стареющая техника или настил, которые требуют замены, могут быть вне поля зрения, вне памяти. Потенциальные проблемы могут повлиять на сумму, которую вы предлагаете, или о том, что нужно обсудить с домашним инспектором.

Нашли дом, который вам подходит? Пришло время сделать предложение. Ваш агент по недвижимости может быть здесь огромным ресурсом, предоставляя вам сопоставимую информацию о продажах и любую информацию о продавцах, которую они могли получить от агента по продаже (например, если они уже нашли новое место и имеют дополнительную мотивацию для продажи).Вам также может потребоваться помощь адвоката по недвижимости. В некоторых штатах юрист должен участвовать в любой сделке с недвижимостью.

Если продавец отклонит ваше предложение, вы можете сделать встречное предложение или уйти — это зависит от того, почему они вам отказали. Если продавец отвечает, обсудите это со своим агентом, чтобы решить, принимать ли встречное предложение или делать собственное. Именно во время этих переговоров агент покупателя действительно зарабатывает себе на жизнь.

Предложение принято? Поздравляю! Теперь вам осталось сделать еще несколько шагов.Вы также, вероятно, напишете свой первый чек на этом этапе. Задаток — это залог, который вы сделаете для покупки дома. Обычно он поступает на счет условного депонирования, и когда продажа проходит, большинство покупателей используют его как часть своей наличности для закрытия.

Вы знаете, какую недвижимость хотите купить, и сколько за нее придется заплатить. Теперь вы выберете кредитора, у которого хотите получить ипотеку (вы можете пойти с кредитором, который предварительно одобрил вас, или начать заново с другим). Даже если кредитор является онлайн-кредитором, вы часто будете работать в тесном контакте с кредитным специалистом, чтобы заполнить фактическое заявление.

Это сложный процесс, поэтому будьте готовы к загрузке. Вот что вам, вероятно, понадобится:

  • формы W-2 за последние два года (возможно, больше, если вы поменяли работодателя).

  • квитанции об оплате за последние 30–60 дней.

  • Подтверждение других источников дохода (включая документацию о подарочных деньгах).

  • Федеральные налоговые декларации за последние два года.

  • Недавние банковские выписки (обычно за последние пару месяцев).

  • Подробная информация о долгосрочных долгах, таких как ссуды на покупку автомобиля или учебу.

  • Идентификационный номер и номер социального страхования.

После того, как ваша заявка на ипотеку будет заполнена, вы перейдете к андеррайтингу. Во время этого процесса кредитор принимает окончательное решение о том, давать ли вам ссуду — он в основном удостоверяется, что в сделке нет ничего слишком рискованного.

Андеррайтинг включает в себя глубокое изучение ваших финансов, поэтому вам может потребоваться еще больше документов.Кредитор также рассмотрит выбранный вами дом посредством оценки (см. Шаг 13 ниже) и запросит поиск по названию.

Ботанический совет: андеррайтинг может показаться сложным — вы готовы к закрытию, так что же делает ваш кредитор? А во время пандемии ссуды закрываются дольше. Поскольку многие люди покупают и рефинансируют, кредиторы имеют дело с большим объемом кредитов. На другом конце спектра они также работают с заемщиками, которые испытывают трудности с выплатой по ипотеке и нуждаются в подаче заявления о воздержании.Соблюдение правил штата может также означать, что кредиторы недоукомплектованы персоналом, поскольку они могут быть ограничены количеством сотрудников, которые могут находиться в офисах.

11. Получите страховку домовладельцев

Может показаться немного странным оформление страхового полиса на дом, которым вы еще не владеете, но большинство кредиторов делают страхование домовладельцев условием предоставления вам ипотеки. Вам потребуется достаточное страховое покрытие для полной замены дома (которое может не совпадать с вашей покупной ценой или оценочной стоимостью), и, как правило, политика вступает в силу в дату закрытия.

12. Запланировать домашний осмотр

Базовый домашний осмотр может поднять проблемы, с которыми вы можете столкнуться в дороге, и указать на любой необходимый ремонт. Эта визуальная оценка охватывает все аспекты дома и его систем, от фундамента до крыши. Если у вас есть особые проблемы, такие как плесень или радон, вы можете пройти один из более специализированных видов домашнего осмотра в дополнение к стандартному осмотру.

Вы выбираете домашнего инспектора и оплачиваете домашний осмотр.Если он обнаружит проблемы, которые не были включены в раскрытие информации продавцом, вы можете провести переговоры с продавцом (см. Шаг 14).

13. Проведите оценку дома

Оценка дома полностью отделена от осмотра дома. Хотя осмотр дома нужен для вашего душевного спокойствия, оценка на самом деле предназначена для кредитора, который не хочет ссужать вам денег больше, чем на самом деле стоит дом. Оценка внимательно изучает дом, который вы покупаете, и сопоставимые недавно проданные дома, чтобы определить рыночную стоимость собственности.

Ваш кредитор выберет оценщика, но вы будете платить за оценку. (Даже если вы покупаете дом за наличные, вы можете подумать о том, чтобы нанять оценщика самостоятельно, чтобы быть уверенным в своих инвестициях.)

14. Обсудите любой ремонт или кредит с продавцом

Хотя некоторые предметы, например пропорциональное распределение налогов на недвижимость или сборов ТСЖ уже было рассмотрено в вашем письме с предложением, возможно, вам еще предстоит обсудить некоторые вопросы перед закрытием.

Ваша способность вести переговоры может зависеть от того, на каком рынке вы находитесь.На рынке сильных продавцов может быть сложно добиться уступок, поскольку продавец может просто перейти к следующему предложению. Но если это проблема, с которой столкнется любой покупатель — например, необходимый ремонт, который будет отмечен любым домашним инспектором, — у вас все еще могут быть рычаги воздействия.

Ботанический совет: просьба предоставить кредит при закрытии, а не у продавца для завершения необходимого ремонта, может помочь продлить транзакцию. Продавец просто возмещает вам оговоренную сумму за определенные улучшения.Это может сэкономить вам немного денег при закрытии, а также самостоятельное выполнение ремонта (будь то самодельный или профессиональный ремонт) гарантирует, что работа будет выполнена к вашему удовлетворению.

15. Закройте свой новый дом

Наконец-то вы сделали последний шаг! Заблаговременное ознакомление со стандартными закрывающими документами может сделать процесс закрытия менее нервным.

Ваш кредитор должен предоставить вам заключительную информацию по крайней мере за три дня до фактического закрытия.Вы можете сравнить ее со своей оценкой ссуды, чтобы увидеть, изменились ли и как изменились затраты на закрытие сделки. Это позволит вам узнать, какую общую сумму вам нужно будет закрыть.

В день закрытия или ближе к нему вы проведете заключительный обход со своим агентом по недвижимости. Вы, вероятно, будете в восторге, но убедитесь, что все согласовано (например, все приборы, которые должны быть включены в продажу, все еще там).

Ежемесячно Ежегодно
Потенциальная арендная плата $ 3,600 $ 43,200
-Вакансия (10%) = Валовая операционная прибыль 3 240 долларов США 38 800 долларов США
-Расходы 2160 долларов США 25 920 долларов США
долларов США 9981