Понедельник , 27 июня 2022
Бизнес-Новости
Разное / Определить стоимость земельного участка: Оценка стоимости земли, как недвижимого имущества

Определить стоимость земельного участка: Оценка стоимости земли, как недвижимого имущества

Содержание

Определить стоимость земельного участка | Экспертно-оценочная компания Мобайл Груп

Как известно, в настоящее время специализированные независимые оценочные компании в Нижнем Новгороде и Нижегородской области предлагают своим клиентам услуги по оценке стоимости любой недвижимости. Это относится и к определению стоимости земельного участка. Однако, в отличие от других видов недвижимости, оценка земельного участка имеет ряд нюансов, которые стоит учитывать. Но, обо всем по порядку.

Для его необходимо определять стоимость земельного участка.

Стоимость земельного участка необходимо знать в тех случаях. Если Вы собрались, например, продать или наоборот приобрести тот или иной участок земли. Не менее распространенными ситуациями, в которых необходимо знать стоимость земельного участка является оформление дарственной или права наследования. Также подобная информация может потребоваться в виде справки в банк или даже суд, для решения имущественных конфликтов.

В зависимости от того, для каких целей необходимо определить стоимость земельного участка, можно выделить несколько основных подхода к этой задаче:

— Стоимость выкупа земельного участка. В таком варианте расчет стоимости происходит из ставки земельного налога. Стоит отметить, что такой вариант не очень выгоден покупателю, так как сумма налога постоянно растет, и, соответственно, стоимость земли растет тоже.

Кадастровая стоимость земельного участка. Ее можно также назвать государственной оценкой земли, так как информация о кадастровой стоимости земельного участка должна находиться на сайте Росреестра для регулирования средней стоимости земли по конкретному географическому объекту.

Рыночная стоимость земельного участка

. Определяет фактическую стоимость земли на данный момент времени с учетом всех особенностей и нюансов участка.

Определение стоимости земли от компании «Мобайл Груп».

Независимая оценочная компания «Мобайл Груп» предлагает свои профессиональные услуги нижегородцам. Мы работаем в сфере оценочной деятельности более 13 лет, что позволяет нам говорить о колоссальном опыте работы. Кроме всего прочего, мы предлагаем самые выгодные цены на оценочные услуги. Звоните нам прямо сейчас.

Оценка стоимости земельного участка

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Земельный участок » Оценка стоимости земельного участка

Оценка стоимости земельного участка необходима как для совершения сделок с участком, так и для целей налогообложения. Исходя из цели назначения выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: кадастровую и рыночную стоимость.


Методы оценки стоимости земельного участка

При определении стоимости отчуждаемого участка могут приниматься во внимание следующие факторы:

  • 1) Самостоятельное исследование продавцом рынка спроса и предложения;
  • 2) Применение данных о кадастровой стоимости земельного участка;
  • 3) Заказ независимой оценки рыночной стоимости земли у профессионального оценщика.

Сочетание указанных факторов при определении условий договора позволит соблюсти баланс между интересами покупателя и продавца и сформировать реальную стоимость участка.

Оценка кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в результате совершения комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости.

Определение кадастровой стоимости конкретных земельных участков необходимо для ведения кадастрового учета. Для земель каждой категории (земли сельских и городских поселений, сельскохозяйственные угодья вне черты поселений, иные категории) сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.

Перечни целевого назначения земель и виды их использования находятся в открытом доступе в земельном кадастре, а также в публичной карте на официальном сайте Росреестра.

Оценка земель для кадастровых целей осуществляется уполномоченным органом – Федеральным агентством кадастра в лице его региональных органов. Для выполнения конкретных работ Агентство имеет право привлекать оценщиков, обладающих полномочиями по оценке земель. Работа оценщиков оформляется путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд в рамках контрактной системы.

После составления оценщиком отчета об определении кадастровой стоимости, указанный отчет направляется на проверку в территориальный орган Росреестра. По итогам этой проверки отчет направляется на утверждение в уполномоченный орган власти субъекта РФ. Именно после утверждения отчета на уровне субъекта РФ и составления соответствующего акта, результаты кадастровой оценки земли приобретают юридическую силу и могут использоваться для целей налогообложения или расчета арендной платы за землю.           

Кадастровая стоимость является публичной и открытой информацией. Сведения о кадастровой стоимость земельных размещаются в открытом доступе на сайте Росреестра. Заинтересованные лица могут узнать точную кадастровую стоимость участка через публичную карту Росреестра, либо запросить указанные сведения через территориальный орган Росреестра в электронной или письменной форме.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Если кадастровая стоимость земли имеет ключевое значение для целей налогообложения, то понятие рыночной стоимости земельного участка обладает важным практическим значением для субъектов земельных правоотношений.

Определение рыночной стоимости земельного участка необходимо для совершения с ним разрешенных видов сделок. Оценкой рыночной стоимости уполномочены заниматься профессиональные оценщики, действующие в рамках Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, за который оцениваемый объект может быть продан на открытом рынке. Эта определение включает в себя несколько сопутствующих обязательных факторов:

  • 1) Наличие конкурентного рынка оборота земли, так как его отсутствие приводит к искусственному ограничению спроса и предложения и напрямую влияет на ценовые характеристики объекта.
  • 2) Наличие у сторон необходимой информации в отношении объекта сделки. Для определения цены земельного стороны сделки должны обладать полной и достоверной информацией:
  • — о всех характеристиках земли,
  • — о наличии или отсутствии обременений и ограничений в пользовании участком.
  • 3) Отсутствие чрезвычайных обстоятельств, влияющих на свободу выбора субъектов сделки, а также на характеристики земельного участка, являющегося предметом правоотношения.
  • 4) Отсутствие принуждения к совершению сделки, когда обе стороны не обязаны ее осуществлять, а действуют в собственных интересах, основанных на своей воле.

Рыночную оценку земли не используют для целей налогообложения, однако ее можно применять в качестве доказательства в судебном споре об изменении кадастровой стоимости земли.

Самостоятельное исследование рынка спроса и предложения не всегда поможет определить настоящую рыночную цену, так как только оценщик обладает специальными навыками и квалификацией, чтобы учесть при  оценке массу сопутствующих факторов.

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

В случае возникновения необходимости установления рыночной цены земельного участка, правообладатель самостоятельно выбирает независимого оценщика.

Выбор конкретного оценщика зависит только от желания заказчиков. На это решение может влиять наличие опыта оценщика, сложившаяся в регионе деловая репутация, а также иные факторы.  Оценщик, выбранный для проведения работ, обязан заключить с заказчиков договор в простой письменной форме. В договоре, помимо описания объекта оценки, необходимо согласовать размер вознаграждения на выполненную работу.

Общие правила получения независимой оценки рыночной стоимости земли включают в себя следующие этапы:

  • 1) Принятие правообладателем решения о проведении оценки;
  • 2) Выбор оценщика и заключение договора;
  • 3) Проведение работ по определению рыночной стоимости объекта;
  • 4) Составление итогового отчета;
  • 5) Подписание акта выполненных работ и сдача результата заказчику.

Результат работы оценщика может использоваться при согласовании условий договора о купле-продаже конкретного земельного участка, а также при оспаривании кадастровой стоимости участка.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Вопросы и ответы юристов

Оценка участка

Здравствуйте, можно ли оценить стоимость земельного участка?

Виктория24.07.2019 12:30

Добрый день. Можно.

ЗК РФ Статья 66. Оценка земли

 

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с 
законодательством
 Российской Федерации об оценочной деятельности. (в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

(абзац введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ)

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Сазонов Сергей Владимирович24.07.2019 13:38

Задать дополнительный вопрос

Виктория24.07.2019 13:44

Хотелось бы получить оценку участка, кадастровая цена на декабрь 2018 года 157000,на участке пока нет не перегородки не воды не электричество,хотелось бы получить оценку на аренду (за какую сумму в месяц можно сдавать ее)как с проведением водопровода и электричества так и без проведения если пустая земля,12,4 соток 20 км от города,участки на этой территории застраиваются ,по этому место не глухое,так же интересует за какую сумму можно продать такой участок

Для проведения подобной оценки Вам необходимо обратиться к оценщику по месту Вашего жительства. 

ФЗ 135

Статья 4. Субъекты оценочной деятельности

 

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемыхорганизацийоценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федеральногозакона(далее — оценщики). Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленнымстатьей 15.1настоящего Федерального закона.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

Богуславская Анна Владимировна24.07.2019 14:27

Задать дополнительный вопрос

ЗК РФ Статья 66. Оценка земли 1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. 2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. (в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции) Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). (абзац введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ) 3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

25.07.2019 00:00

Задать дополнительный вопрос

Кадастровая стоимость земельного участка по кадастровому номеру

Кадастровая стоимость недвижимости по кадастровому номеру. Как узнать и каким образом рассчитывается? Узнать кадастровую стоимость объектов недвижимости онлайн.

Любая информация, которая касается недвижимости регулярно записывается в государственный реестр. Любые изменения, новые владельцы и другие данные учитываются, записываются государственными органами, а при необходимости предоставляются потенциальному собственнику или другому человеку.

Кадастровая стоимость земли

Кадастровая стоимость представляет собой финансовую характеристику, которая определяет денежный эквивалент, назначенный государственными органами. Полноценный учет необходим для того, чтобы избежать вероятных споров или свести их к возможному минимуму.

Каким образом рассчитывается кадастровая стоимость участка по кадастровому номеру?

Кадастровая стоимость земельного участка по кадастровому номеру введена государством для того, чтобы определять необходимое количество налогов, которые подлежат уплате собственником. Предварительно, важно узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру, в которую входит следующая информация:

1. Затраты на постройку и возведение жилого дома или земельного участка.

2. Месторасположение объекта.

3. Площадь, пригодная для жилья.

4. Сроки постройки.

Выдвинутая в результате оценки стоимость земельного участка, как правило, оказывается в несколько раз меньше, чем действительная рыночная цена объекта. Тем не менее, полученная информация в последующем используется для определения суммы налоговых взысканий.

Дополнительно к этому, полученная стоимость земли по кадастровому номеру используется властями для:

1. Платежей, которые совершаются при выполнении сделок с недвижимостью.

2. Расчетов в случае наследования имущества.

3. Для получения кредитов и др.

Может ли меняться кадастровая стоимость земли по кадастровому номеру?

Определение конкретных размеров кадастровой стоимости выполняется сторонними людьми – оценщиками. Для этих целей государством создается публичный конкурс, на основе которого и определяется ответственная за оценку организация. В дальнейшем, с наилучшим кандидатом заключается контракт на сотрудничество.

Конкретные методики, факторы оценки, описанные выше напрямую зависят от того, какие задачи ставятся перед исполнителем. Таким образом цена может варьироваться, в зависимости и от даты постройки, и от самого оценщика.

Помните, что чаще всего стоимость земли по кадастровому номеру изменяется из-за:

· инфляции;

· роста стоимости недвижимости;

· «возраста» квартиры или земельного участка.

Таким образом цена в большинстве случаев только растет, а кадастровая выписка с течением времени становится неактуальной и устаревает. В случае продажи имущества или непосредственно перед дарением, рекомендуется в первую очередь обратиться в МФЦ.

Как определяется кадастровая стоимость недвижимости по кадастровому номеру?

Узнать актуальную информацию о стоимости квартиры или земельного участка можно несколькими способами. Например, обратиться в местное отделение государственного реестра для получения соответствующих бумаг.

Не расходуя драгоценное время, можно узнать актуальную кадастровую стоимость недвижимого объекта имущества через онлайн-сервис. Так как кадастровая стоимость по кадастровому номер объекта является публичной информацией и используется в соответствующих правоотношениях, каждый может в случае потребности узнать ее.

Чтобы проверить кадастровую стоимость земли по кадастровому номеру достаточно выполнить следующее:

1. Зайти в раздел «Кадастровая стоимость».

2. Укажите в отобразившемся поле адрес объекта проверки, либо его кадастровый номер, если он известен.

Указывайте известную вам информацию

3. Кликните на кнопку «Найти объект».

Для отображения результатов используйте кнопку «Найти объект»

Вы увидите последнюю актуальную информацию о недвижимости, в том числе о собственнике.

15 способов, которыми оценщик определяет стоимость земли

Опытный оценщик земли объясняет, как он исследует недвижимость, чтобы понять, что делает ее ценной, а что снижает ее ценность.

Зак Райан едва не расплакался в тот день, когда впервые ступил на частный остров у берегов Джорджии, его нетронутые пляжи, никогда не затронутые цивилизацией.

Это было одно из самых красивых мест, где он когда-либо бывал, и это говорит о многом для человека, которого наняли для определения стоимости некоторых из самых захватывающих дух больших участков сельской земли на юго-востоке.

Глядя на километры потрясающего побережья и дикой природы, Райан понял, что ему предстоит трудная работа: он должен определить, сколько денег стоит этот остров.

Каким образом оценщик недвижимости определяет стоимость земли?

К счастью, такие эксперты, как Райан, владелец Zac Ryan Appraisal Services в Джексонвилле, штат Флорида, пришли к выводу, что это тщательно продуманное сочетание науки и искусства, учитывающее широкий спектр факторов. Райан собирает свои выводы в книгу: это процесс, который может занять месяцы, и все с целью достижения этого критического числа.

 

 

Факторы, которые оценщик использует для определения стоимости земли

Ниже приведены некоторые из наиболее важных факторов, которые оценщик учитывает при определении стоимости имущества. Их можно применить к любой земле, будь то обширный частный остров или скромный участок площадью 1 акр. Для покупателей земли эти факторы могут помочь вам узнать, справедлива ли стоимость недвижимости, а также распознать плюсы и минусы земли, которую вы рассматриваете.

1. Доступ

Эксперты по земельной недвижимости скажут вам, что доступ является ключевым фактором в оценке конкурентоспособности недвижимости, потому что, независимо от того, насколько хороша недвижимость, ее использование ограничено, когда до нее трудно добраться. Когда Райан оценивает собственность, он задает ряд вопросов о доступе:

  • Можно ли добраться до участка по близлежащей дороге или он не имеет выхода к морю?
  • Если — это доступ, то законный доступ?
  • Публичный или частный?
  • Он выровнен или заасфальтирован?
  • Односторонний или многосторонний?
  • Дорогу обслуживает местное самоуправление или ее должен содержать владелец?

Все эти факторы могут повлиять на стоимость недвижимости.На самом деле, некоторые кредиторы не одобрят ссуду на строительство дома на участке с частной дорогой, если нет договора на техническое обслуживание.

Наше интервью с земельным агентом из Алабамы Риком Борном далее объясняет доступ — и способы, которыми вы можете получить доступ к собственности, не имеющей выхода к морю — здесь.

Райан сказал, что он также рассматривает возможность внутреннего доступа на большую территорию. Стоимость объекта может увеличиться, если в нем есть внутренние дороги, которые обеспечивают функциональный доступ к ключевым частям объекта.

2. Топография

Райан обращает внимание на топографию объекта при определении потенциала его использования. Например: историческое водно-болотное угодье, которое было изменено, может быть идеальным для смягчения воздействия на окружающую среду водно-болотных угодий. Болотистая земля может не подходить для строительства, но идеально подходит для охоты. Песчаные почвы могут ограничивать лесохозяйственный потенциал участка. Некоторые объекты идеально подходят для развития, а некоторые — нет. Старая воронка или уникальная система оврагов могут повысить ценность из-за их красоты.Райан думает обо всех возможных вариантах использования, когда посещает собственность и изучает топографические карты земли.

«Некоторые люди скажут, что это чрезмерное размышление, но если вы не вложитесь в это, вы можете упустить возможность найти потенциальное использование и характеристики, влияющие на ценность», — сказал он.

3. Удобства

Имеются ли в собственности особые удобства, которые сделали бы ее более ценной с точки зрения эстетической привлекательности? Возможно, там есть набережная или красивый вид.

«В целом эти функции будут положительным фактором», — сказал Райан. «Единственный случай, когда их нет, — это когда их существование каким-то образом ухудшает использование всего имущества».

Например, если большая река перекроет доступ к большей части собственности, это может ограничить возможности использования земли.

4. Конфигурация

То, как расположено имущество, может иметь большое влияние на его стоимость.

Неправильная или узкая планировка может ограничить потенциал использования или общее управление землей.Например, длинная и узкая планировка участка может не дать места для входа крупной техники и очистки деревьев или установки септика.

Как планировка влияет на охоту, лесозаготовку, потенциал развития? Создает ли это проблемы, например делает его более уязвимым для злоумышленников?

Оценщик принимает во внимание все эти факторы при рассмотрении планировки недвижимости.

5. Дикая природа

Точно так же, как охотник ищет доказательства того, что на земле был олень или другая дичь, Райан ищет улики, которые помогут ему понять, какие дикие животные обитают на участке.

Там могут быть оленьи следы, потертости или сараи, но это только начало. Райан также будет искать вариации в растительности и топографии, которые подходят для поддержки разнообразных видов дикой природы.

«Это уже существует, или вам нужно будет разработать и установить его на место?»

6. Местоположение

Как гласит старая поговорка, местоположение является одним из наиболее важных факторов в сфере недвижимости.

«Если вы поместите одно и то же свойство в два разных места, они могут использоваться совершенно по-разному», — сказал Райан.

Например, участок площадью 500 акров недалеко от города может иметь потенциал для развития, в то время как этот же участок больше подходит для лесных угодий в сельской местности рядом с мельницей.

Если собственность может быть использована в качестве жилья, находится ли она близко к школам, удобствам, местам работы? Какие налоги в обществе?

Это факторы, которые оценщик будет учитывать при выборе местоположения недвижимости.

7. Размер

Точно так же, как покупка продуктов оптом может сделать их более доступными, площадь, продаваемая в больших количествах, обычно имеет более низкую цену за акр, чем небольшие участки.

Райан будет учитывать общее количество акров при оценке земли. Но он также рассмотрит спрос на участок такого размера. Есть ли люди в сообществе, которые хотели бы 1000 акров?

Спрос на разные размеры может различаться в зависимости от региона.

8. Усовершенствования

Улучшения, добавленные к свойствам, могут сделать их более ценными, в зависимости от рынка. Например, на некоторых рынках охотничьи угодья с изысканным домиком значительно вырастут в цене по сравнению с землей без домика.В других общинах инвестиции в домик могут не принести землевладельцу хорошей прибыли.

Улучшения могут быть физическими улучшениями земли или мерами, предпринимаемыми продавцом, чтобы сделать процесс более удобным для покупателя. Например, Raydient Places + Properties, компания по оказанию услуг в сфере недвижимости, которой принадлежит Rethink: Rural, предлагает недвижимость под названием «Сельские места», которая является избранной недвижимостью, которую компания улучшает с помощью дополнительных физических функций, таких как ворота, ограждение, водопропускные трубы и подъездные пути.Но компания может также позаботиться о некоторых хлопотах, обычно оставляемых покупателю земли, таких как проведение обследования и обеспечение четкого права собственности на недвижимость.

«Когда улучшение увеличивает истинный потенциал использования — и понимание покупателем потенциала использования — собственности, это увеличивает ее стоимость», — сказал Райан.

9. Практика исторического управления

История управления свойством может повлиять на его стоимость.

Например, если охотничье угодье управляется для диких животных в течение многих лет, оно будет более ценным, чем охотничье угодье, которое не управляется, потому что в нем, скорее всего, будет более сильная популяция дичи, на которую можно будет охотиться.

Лесные угодья, десятилетиями находившиеся под присмотром лесников, были бы более ценными, чем сосны, оставленные без какого-либо управления и ухода.

Например, большая часть земельных рынков Raydient уже давно управляется ее материнской компанией Rayonier, одним из крупнейших инвестиционных фондов лесной недвижимости в Соединенных Штатах. Преимущество 90-летней компании заключается в многолетнем исследовании передового опыта, тщательном контроле за «разведением» лучших деревьев и последовательном управлении.Эта история управления сделает бывший район Районир гораздо более ценным, чем лесные угодья, посаженные любителем.

Те же виды соображений могут быть приняты во внимание в отношении земель сельскохозяйственного назначения, рекреационных земель и других объектов недвижимости. Райан изучает как методы управления, так и то, как долго они действовали, чтобы понять, как они влияют на стоимость недвижимости.

«Я ищу что-то, что выделит землю среди конкурентов в положительную или отрицательную сторону, — сказал Райан.

10. Характеристики почвы

Райан просматривает опубликованные исследования почвы, чтобы определить, соответствует ли почва участка конкретному использованию. Он подумает, подходит ли он для выращивания определенных культур, подходит ли он для развития, или потребуются ли обширные раскопки, прежде чем его можно будет использовать.

Если почва оптимальна для любого вида землепользования, пользующегося спросом на местном рынке, это может увеличить стоимость недвижимости.

11. Требования к землепользованию и зонированию

Ограничения землепользования и требования зонирования являются критическими факторами, определяющими, для чего земля может и не может использоваться.

Ключевые вопросы, которые рассматривает оценщик:

  • Ограничивает ли зонирование объекта потенциал его использования?
  • Имеют ли ограничения на землю ограничения на то, как она может быть разделена или застроена?
  • Разрешено ли коммерческое использование? Жилой? Сельскохозяйственный?

Зонирование варьируется от округа к округу.

«В некоторых округах сельскохозяйственное зонирование означает, что вы можете построить только один [дом] на 20 акров. В других округах это один на 100 акров», — пояснил Райан.

Иногда, если рынок созрел для определенного использования, например, для развития, оценщик может также рассмотреть, насколько обременительным будет изменение ограничений землепользования и зонирования.

Однако

Райан отмечает, что зонирование само по себе не создает ценности. Например, если участок во Флориде был зонирован с учетом наличия лыжных трасс, это не имело бы никакой ценности, поскольку в южном штате нет потенциала для горнолыжных трасс.

12. Сервитуты и обременения

На стоимость имущества могут повлиять сервитуты и обременения, которые могут сделать часть его земли непригодной для использования.Земля в собственности может иметь сервитут для линии электропередач, пешеходной дорожки, водопровода или канализации, дренажа, стока или консервации.

В качестве оценщика Райану приходилось одновременно выяснять, как сервитут снижает стоимость собственности, и определять, сколько денег получит землевладелец в обмен на сервитут на свою землю.

— Это могла бы быть совсем другая статья, — сказал Райан.

13. Тенденции рынка землепользования и территорий

Соседние владения могут способствовать определенному использованию земли или препятствовать этому.Например, могут возникнуть проблемы с размещением стрельбища рядом со школой.

То, что делается с близлежащей землей, также может быть индикатором того, куда движется рынок. Превращается ли недвижимость из ферм и лесных угодий в жилую недвижимость или застройку? Это может помочь определить потенциальное использование земли.

14. Характеристики древесины

Есть ли на земле деревья? Могут ли деревья быть проданы как древесина, имеют ли они небольшую ценность древесины и должны быть удалены, или они имеют эстетическую привлекательность?

Если на участке есть сосны, росли ли они в естественных условиях или это посаженные сосновые насаждения?

Если деревья можно срубить и продать как древесину, Райан должен учитывать текущую стоимость деревьев, а также будущую стоимость.Например, 10-летняя древесина будет иметь более низкую стоимость, если ее заготовить сразу, чем если бы ей дали еще 10 лет для выращивания.

Он также учитывает сам рынок древесины при определении конкурентоспособности древесины для собственности.

15. Вопросы поймы

Используя карты затопления и наблюдая за территорией на месте, Райан оценивает, подвержена ли земля затоплению. Если он видит зеленые водоросли, растущие у основания многих деревьев, или если на лесной подстилке мало растительности, он знает, что этот район, вероятно, подвержен наводнениям.

И это только начало. Если земля подвержена затоплению, оценщик захочет узнать:

  • Где это происходит на участке
  • Как часто это происходит
  • Если он имеет скорость и волновое воздействие
  • Какое влияние это оказывает на потенциал использования имущества

Райан

Как Райан начал свою карьеру оценщика

Очевидно, что определение стоимости земли — сложный процесс. Райан впервые занялся бизнесом, согласившись провести оценку жилья для ссудно-сберегательного учреждения, в котором он работал в Северной Вирджинии.Но он скучал по своему родному штату Флорида, поэтому вернулся в штат и устроился на работу по коммерческой оценке — работа, которая ему не нравилась.

Однажды его босс попросил его оценить участок площадью 7000 акров в округе Мэрион.

«Я был до смерти взволнован тем, что оказался там, — вспоминает Райан. «Возможность получать деньги за то, чтобы кататься на чьей-то территории, — это здорово. Я сосредоточился на этом, и теперь я работаю почти исключительно на больших участках земли».

Его клиентами являются землевладельцы, покупатели земли, государственные учреждения и частные компании.На самом деле Rayonier полагается на Райана в части своих более крупных оценок.

Оценщик описывает свою работу как «отчасти экономист, отчасти консультант по окружающей среде, отчасти бухгалтер, отчасти планировщик земель, отчасти геодезист и отчасти следователь».

Он говорит, что самое приятное чувство — это когда и продавец, и покупатель нанимают его для оценки одной и той же недвижимости. Это показывает, насколько все стороны уважают его окончательный номер.

Для получения дополнительной информации об услугах оценки Zac Ryan пишите по адресу [email protected]ком.

Как рассчитать стоимость земли?

Когда застройка кондоминиумов имеет основополагающее значение для городской жизни, эта стратегия обычно используется для достижения максимальной стоимости квартир. Эта стратегия также называется методологией продукта, которая позволяет вам получить цену покупки, проверив значения сопоставимых характеристик в этом регионе. Например, давайте представим, что ранее в вашей жилищной схеме были проданы две квартиры по 1 миллиону ринггитов каждая. Идентичная цифра будет запрашиваемой стоимостью дома, если вы будете платить по ипотеке в ближайшие годы.Этот инструмент оценки дома помогает оценить, поскольку вы живете в конкурентной среде, похожей на другую.

Как рассчитать стоимость земли?

Для расчета стоимости земли необходимо проанализировать размер, местоположение, стоимость недвижимости поблизости, текущее состояние рынка недвижимости и т. д. Наиболее точный расчет можно сделать, если вы нашли среднюю стоимость проданной недвижимости в районе последней год в качестве справедливой денежной стоимости имущества.

Итак, сколько стоит моя земля?

Факторы, влияющие на коммерческую ценность недвижимости:

  • Местоположение
  • Economic Outlook
  • Текущие процентные ставки
  • Свойства поставки и предложения
  • Население населения и демографии
  • Размер
  • Производительность рынка недвижимости
  • реконструкция и ценность — добавить потенциал
  • Возможность технического обслуживания
  • Техническое обслуживание
  • потенциал для развития на земле

5

. Реализационная стоимость собственности представляет собой цену продажи актива за вычетом применимых комиссий.

Методы разработки

Эта методология также используется для определения стоимости участков и объектов, построенных на них. Этот широко известный метод, также называемый процедурой прироста остаточного капитала, помогает определить возможности участка недвижимости. Например, когда-то ценность истории могла быть низкой, но теперь она может стоить значительно больше из-за ожидаемого экономического роста.

Бигха площадью около 27 000 квадратных футов в Джеваре однажды была продана за 4-5 лакхов рупий.Однако после объявления о планах строительства двойной взлетно-посадочной полосы NCR в Джеваре цены на недвижимость выросли до 20-25 лакхов за количество экземпляров. В результате стоимость квартир в соседних жилых единицах Noida Extension резко возросла, как и стоимость активов.

Эта техника силы и денег самостоятельно оценивает стоимость имущества, затем добавляет состояние дома, чтобы получить еще и по окончательной цене. Этот метод можно использовать для определения стоимости как денег, так и зданий.Чтобы определить стоимость дома, сначала определяется стоимость восстановления, а затем модификации разрушения. Например, если бы сооружение можно было восстановить за 5 крор рупий, потеря в размере 5 миллионов рупий была бы вычтена из его стоимости из-за его древности, методов установки, нынешнего состояния, стандартного износа и так далее.

Общеизвестный метод лентинга

В городских районах ленточный подход является, пожалуй, наиболее точным и часто используемым методом определения стоимости больших участков собственности.Для такой функции весь участок земли разделен на три полосы, причем наибольшую ценность получает участок, ближайший к главной дороге. Его передняя пряжка часто может растягиваться примерно на 10 футов, а вторичная веревка может растягиваться на 50 футов.

После этого будет установлен следующий ремень. Хотя третья пряжка может получить 75 процентов стоимости как первой, так и последней, последний ремень может принести ей только пользу. Если кольцо 1 в настоящее время составляет около 10 лакхов, то регионы до 150 футов оцениваются в 7 рупий.50 лакхов. Гораздо выше, это зависит от размера земли; это было бы оценено в 5 лакхов рупий.

Сопоставимый метод продаж и пропорциональный метод

Сравнительный рыночный подход, при котором затраты на жилье формируются путем сравнения характеристик продажной цены, является широко используемым инструментом для оценки предложения активов. Этот метод реализует метод финансовых данных для значений, поэтому здесь применимы все соображения, связанные с ним.

Оценка должна выбрать аналогичные и подлинные транзакционные издержки, а также оценить и изучить все элементы «ключ-значение», модифицируя их в соответствии с заданным местоположением.Эквивалентные участки могут быть аналогичны реальным участкам и просто регулироваться почти такими же муниципальными правилами и процедурами, что и коммерческая земля.

Действительно желательно выбирать компы в пределах сильно соседнего региона, если таковые имеются. Однако самые важные изменения будут внесены, чтобы компенсировать изменения в месте периода и материальных вещах, включая длину, размер, высоту, насаждения, доступность и другие элементы, которые могут существенно повлиять на рыночную стоимость, такие как сельскохозяйственное производство.

Хотя желательно использовать объемы продажи незастроенных земельных участков, это не всегда доступно. Кроме того, маловероятно, что будет достаточно сопоставимых продаж незастроенных земельных участков в старых общинах, чтобы можно было ожидать большинства.

В таких обстоятельствах необходимо провести анализ расширенной жилой недвижимости и определить долю рыночной стоимости, относящуюся к объектам, которую можно найти при оценке стоимости земли с использованием методологии сравнительного рынка.Например, процесс может определить стоимость ремонта объектов на момент продажи, рассчитать совокупный износ и вычесть это число из покупной цены.

Это даст вам предполагаемую рыночную стоимость объектов, которую вы можете вычесть из маркетинговых предложений стоимости продукта, чтобы получить долю рыночной стоимости, которая может уйти на землю. «Среднее» назначение или пропорциональный подход — это стратегия определения общих предложений цен на недвижимость.

При наличии огромного рынка и/или статистики расходов для информирования как о ценах на жилье, так и о текущих ценах, этот подход рассчитывает долю налога на имущество к общей стоимости модернизированных активов. Затем за абстрактными коэффициентами этого рынка следуют многочисленные активы с известными коэффициентами пути, но неизвестным распределением стоимости среди материального имущества.

Соотношение обычно представляется в виде процента или в виде расчета, где число представляет собой часть полной расширенной цены, которая является ценой дома.С помощью этой стратегии можно использовать многие виды улучшенной собственности, за исключением сельскохозяйственных и площадей Жоан-Мир, если представлены данные о соответствующей отрасли и/или затратах. Фактически, существующий рынок ограничивает эту стратегию в основном домашними активами, а промышленным объектам, таким как кондоминиумы, рабочие места, продуктовые магазины и другие объекты, уделяется гораздо меньше внимания.

Метод соотношения не может дать точных оценок налога на имущество. Тем не менее, он по-прежнему ценен, особенно в сочетании с некоторыми другими методологиями оценки цен на недвижимость.Следовательно, он дает показатель правдоподобия окончательной оценки общей стоимости земли.

 

Как увеличить стоимость сельской собственности?

Для увеличения стоимости загородной недвижимости вам необходимо:

  • Ремонт забора, экстерьера, дома.
  • Попробуйте посадить местные деревья и кустарники
  • Установите адекватный дренаж
  • Инвестируйте в хорошую инфраструктуру.
  • Поддерживайте точки доступа к вашей собственности.

Оцените максимальное значение использования участка деревни. Чтобы вы могли дать обоснованную оценку покупной цены, вы должны сначала определить, как оптимально использовать такую ​​площадь. Например, если бы недвижимость можно было использовать в коммерческих целях, она стоила бы больше, чем если бы ее можно было использовать исключительно в личных целях. Изучив законодательство в районе и другие здания вокруг, вы можете помочь решить, как правильно использовать такую ​​землю.

Калькулятор оценки земли

Для расчета оценки земли необходимо разделить стоимость земли на сумму стоимости дома и стоимости земли.

Формула:
Коэффициент оценки земли = Стоимость земли/ (стоимость дома + стоимость земли)

Сравнение комп. регион. Из-за нехватки сравнительной отрасли в предыдущие десятилетия может быть даже сложно определить объемы покупки дома в некоторых обстоятельствах.Тем не менее, вы можете определить, по какой площади сдается дом, если вы определите дома, которые продавались всего за предыдущие 60 дней или даже семестр, и используете это для оценки стоимости вашего сайта.

Считайте свой проект заранее запланированным

Взгляните на различные разработки, которые уже ведутся в этом районе. Если, к примеру, рядом с участком земли все еще строится огромная промышленная застройка, то вполне вероятно, что сейчас она будет стоить дороже, чем вы обычно могли бы заплатить за землю.Если вы хотите приобрести землю в качестве бизнес-площади, вам, возможно, придется иметь дело с местной администрацией, чтобы она была засекречена. Бизнес с неправильным зонированием менее ценен, чем с правильной постройкой.

Подход выше стоимости

Рассчитайте стоимость вашего имущества, которая была бы, если бы корректировки не вносились. Найдите самые актуальные розничные цены на незанятые земли, сопоставимые по размерам и регионам. Используйте эти аналогичные продажи, чтобы оценить стоимость вашей собственности.Сравните стоимость восстановления структур на вашем участке; Чтобы получить общее представление о том, сколько будет стоить сделать центр с нуля, обратитесь к специалистам в вашем регионе.

Вы также можете указать общую сумму, используя руководство по стоимости, используемое профессиональными оценщиками. Рассчитайте общую амортизацию конструкций на вашем участке. Используйте простой расчет деградации. Рассчитайте первоначальную стоимость производства каждого дома, вычтите стоимость перепродажи и разделите общий срок службы здания.Восстановительная стоимость конструкции равна ее стоимости до тех пор, пока она не отслужила свою цель, для внезапного технологического использования используйте 50% покупной цены.

Используйте обычные 27,5 декады для общей конструкции актива, как это рекомендовано налоговыми органами. Затем оцените стоимость вашего имущества. Затем объедините объект на основе всех структур, чтобы вычесть налогооблагаемую прибыль каждого объекта из его покупной цены. Наконец, примените сумму к расчету стоимости недвижимости. Что касается метода оценки стоимостных подходов, результирующая оценка показывает, насколько ценен ваш дом.

Воздействие автомагистралей на стоимость недвижимости огромно, потому что стоимость собственности имеет тенденцию к увеличению по мере развития автомагистралей. Не на все значения свойств автострады влияют одинаково.

Подход выше рынка и доход

Ищите похожие сделки. Вам нужно будет использовать атрибуты, максимально приближенные к вашим собственным. Чтобы понять настоящий рынок, такие сделки настолько свежи, насколько это возможно. Достаточно иметь от 3 до 5 средних цен.Затем внесите необходимые изменения в уровни запасов.

Определите факторы, влияющие на стоимость земли, такие как законодательство, доступность, география, форма и текстура участка. Чтобы компенсировать разницу в доме, измените транзакцию. Узнайте, сколько денег земля приносит в доход от продаж. Используйте настоящий NOI, если недвижимость действительно использовалась для получения маркетинговой выгоды. Если вы оцениваете землю с точки зрения продуктивного капитала, вам необходимо выяснить, как лучше всего использовать поместье.Определите прогнозируемый NOI для этой конкретной цели, будь то многоквартирный дом или небольшой участок земли.

Увеличивает ли перезонирование стоимость недвижимости?

Изменение зонирования может увеличить стоимость недвижимости, но также и уменьшить ее. Если вы получаете новости о перезонировании собственности, вам необходимо рассчитать новый налог, а затем провести сравнение. Обычно, согласно научным исследованиям, изменение зон в целом не влияет на стоимость недвижимости.

Насколько линии электропередач снижают стоимость недвижимости?

Линии электропередач снижают стоимость недвижимости в среднем на 5%. Недвижимость рядом с ЛЭП продается дешевле, обычно от 2% до 9%. Ученые показали , что дети, проживающие в домах на расстоянии до 600 м от линий электропередач, имеют повышенный риск лейкемии.

 

Как оседание влияет на стоимость недвижимости?

Обычно оседание может снизить стоимость недвижимости на 20%-25%. Проседание может вызвать большой страх у домовладельцев и покупателей. Проседание грунта может привести к крупным экономическим потерям, таким как трещины, структурные повреждения.

 

Увеличивает ли стоимость недвижимости новая крыша?

Да, новая крыша может увеличить стоимость недвижимости и стоимость дома при перепродаже в среднем по стране почти на 12 000 долларов. Кроме того, то же исследование, отчет о воздействии реконструкции NAR, показало, что новая крыша с битумной черепицей увеличивает стоимость дома при перепродаже в среднем по стране на 16 287 долларов.

Насколько гостевой дом увеличивает стоимость недвижимости?

Гостевой дом может увеличить от 10% до 30% стоимости недвижимости.Гостевые дома предоставляют гостям место для отдыха, тихое место для семьи, но возможность сдавать жилье в аренду и получать дополнительный доход.

Насколько ADU увеличивает стоимость недвижимости?

ADU может увеличить стоимость недвижимости с 10% до 30%. Вспомогательная жилая единица или ADU — это юридический термин для вторичного дома или квартиры, которые делят участок с большим основным домом.

Сколько сарай увеличивает стоимость недвижимости?

Обычно сараи не слишком увеличивают стоимость недвижимости.Тем не менее, большой сарай на заднем дворе или большой сарай в сельской местности, по оценкам, добавит к продажной цене примерно 20 000 долларов.

Повышают ли заборы стоимость недвижимости?

Да, заборы могут повысить стоимость недвижимости с 5% до 20%. Обычно заборы материалы и техническое обслуживание определяют увеличение стоимости имущества. Например, если дом стоит 100 000 долларов, хорошо спроектированный забор может увеличить стоимость недвижимости до 20 000 долларов.

Увеличивает ли амбар стоимость собственности?

Да, амбар может увеличить стоимость имущества от 20% до 80% в зависимости от размера, материала, дизайна и качества.

Увеличивает ли расчистка земли стоимость недвижимости?

Да, расчистка земли увеличивает стоимость недвижимости на 15%. Расчистка увеличивает разнообразие флоры и фауны на вашей территории, обеспечивая лучшую стабильность для различных видов, обитающих в этом районе.

 

Заключение

Несмотря на то, что во время пандемии есть много поводов для использования кредитных и дебетовых карт, предпочтительнее оставаться дома и экономить силы. Если вы останетесь дома по другим причинам, это может спасти многих членов вашей семьи и друзей от контакта со смертельным вирусом.Безопасно предотвратить контакт, выйдя на улицу. Если есть какая-то срочность, убедитесь, что у вас есть маска и дезинфицирующее средство, которые вы предпочитаете использовать среди вас.

Это очень важно, потому что вы должны заботиться о своей безопасности; вы должны носить маску, выходя из дома, и соблюдать дистанцию, пока вы находитесь на улице. Это нужно не только для вашей безопасности, но и для всех, кого вы любите. Даже те, кто был вакцинирован, должны оставаться на безопасном расстоянии, пока они находятся на улице.

 

Расчет остаточной стоимости земли в Excel

Вот сценарий.Вы застройщик. Вы находите отличный участок земли, который идеально подходит для вашего проекта недвижимости. Итак, вы обращаетесь к владелице земли по поводу продажи, и она говорит: «Хорошо, предложи мне свою цену». Сколько вы платите? Чего вам стоит земля? Что делать, если нет сопоставимых объектов, которые можно было бы использовать для точной оценки земли, как вы можете обосновать предложение, которое собираетесь сделать продавцу? Одним из способов получения подходящей цены является расчет остаточной стоимости земли проекта.

Что такое остаточная стоимость земли?

Остаточная стоимость земли — это метод расчета стоимости земли под застройку. Это делается путем вычитания из общей стоимости застройки всех затрат, связанных с застройкой, включая прибыль, но исключая стоимость земли. Оставшаяся сумма представляет собой остаточную стоимость земли или сумму, которую застройщик может заплатить за землю с учетом предполагаемой стоимости застройки, предполагаемых затрат на проект и желаемой прибыли застройщика.

Быстрый и простой способ расчета остаточной стоимости земли

Я сделаю это быстро и легко. Используя существующую модель развития недвижимости со стоимостью земли в качестве входных данных, позвольте мне показать вам, как использовать инструмент поиска цели Excel для расчета остаточной стоимости земли для проекта недвижимости.

  1. Откройте модель Excel для развития недвижимости, в которой в качестве входных данных используется стоимость земли. Подойдет любая модель со стоимостью земли в качестве входных данных, но в этом случае я буду использовать мою проформу развития жилых земель.
  2. Заполните все допущения проекта (ячейки, выделенные синим шрифтом), кроме стоимости земли.
  3. Определите целевой доход или прибыль для вашего проекта. В моем случае я собираюсь использовать мультипликатор капитала 3,0X в качестве цели по прибыли.
  4. Имея в виду цель по прибыли, перейдите в раздел «Прогноз» на ленте «Данные» в Excel и выберите «Анализ «что, если». Затем выберите «Поиск цели…»
  5. В открытом окне «Поиск цели…» сначала свяжите поле « Установить ячейку » с ячейкой, которая выводит целевое значение прибыли.В моем случае я связываю поле « Set Cell » с ячейкой E14.
  6. Затем установите в поле « To Value » значение, равное вашей цели по прибыли. В моем случае я установил для поля « значение » значение 3.
  7. Наконец, свяжите ячейку « путем изменения ячейки: » с ячейкой « Стоимость земли » и нажмите « Ok ». В моем случае я связываю поле « путем изменения ячейки: » с ячейкой I5.
  8. Затем Excel итеративно изменяет значение стоимости земли (в ячейке I5) до тех пор, пока множитель собственного капитала (в ячейке E14) не сравняется с моей целью (3.0Х).

Полученное значение в ячейке « Стоимость земли » является остаточной стоимостью земли. Если я верю всем своим исходным данным, я могу с уверенностью заплатить продавцу итоговую стоимость земли (т. е. остаточную стоимость) и быть уверенным, что проект принесет желаемую прибыль.

Посмотрите, как я рассчитываю остаточную стоимость земли

Как бы это ни было просто, никогда не помешает увидеть, как это делается. Я записал видео с расчетом остаточной стоимости земли, используя мою проформу развития жилых земель.Проверьте это и дайте мне знать, если у вас есть какие-либо вопросы:

Три фактора, определяющие стоимость земли


Опубликовано: 07 октября 2020 г.

Лаура Мюллер

Определение стоимости участка земли — это не то же самое, что определение стоимости физического имущества. Это потому, что в отличие от рынка жилья, где вам не нужно знать гораздо больше, чем квадратные метры, количество спален и ванных комнат, а также близлежащие комплексы, чтобы договориться о разумной цене, стоимость земли основана на огромном разнообразии факторов, многие из которых которые даже не видны на первый взгляд.И хотя приведенные ниже факторы являются лишь верхушкой айсберга с точки зрения того, что определяет стоимость земли, они дают хорошее представление о том, что наиболее важно, когда вы оцениваете свою землю для продажи или когда вы ищете лучшую сделку по недвижимости.

1. Местоположение

Вот что общего у стоимости земли со стоимостью недвижимости: чем лучше местоположение, тем выше цена. Вы, вероятно, уже ожидаете, что местоположение играет большую роль в определении стоимости участка земли. Но это больше, чем просто желательность местоположения или близость к близлежащим удобствам.Многие виды землепользования очень зависят от местоположения — например, конные владения и лесные владения, которые в значительной степени зависят от их внешнего ландшафта и правил зонирования. Точно так же, если вы ищете землю для жилой или коммерческой застройки, скорее всего, будут задействованы те же особенности местоположения, которые определяют ценность со стороны потребителя.

2. Полезная земля и неиспользуемая земля

Чем больше площадь земли, тем дороже она стоит, верно? Ну, не совсем.Количество акров, безусловно, играет важную роль при определении стоимости земли, но существует большая разница в ценовом потенциале между полезной и непригодной землей. Подумайте об этом так: если большой участок земли предназначен для сельского хозяйства, но только 40% из него могут поддерживать урожай, он будет стоить намного меньше, чем меньший участок земли, на котором можно использовать и продуктивнее больше акров. Чтобы убедиться, что вы получаете справедливую цену за участок земли, всегда сравнивайте свои намерения в отношении земли с тем, сколько земли можно использовать для этих целей.

3. Коммунальные услуги и улучшения

Еще одним важным фактором стоимости земли является то, что недвижимость уже приносит на стол, по сравнению с тем, во что вам придется инвестировать после покупки. Доступ к воде, электричеству и другим коммунальным услугам является важным фактором стоимости, равно как и улучшения, такие как заборы, подъездные пути, мосты и постройки на территории. Вы получаете то, за что платите, а с коммунальными услугами и улучшениями вы платите дополнительно чтобы получить вещи, за которые вам, возможно, придется заплатить позже из собственного кармана.Однако у этого есть и обратная сторона: если вы заинтересованы в чисто необработанной и неосвоенной земле, то цена наклейки, которая идет с этими надстройками, может не стоить того.

Другие важные факторы

Как упоминалось ранее, существует невероятно широкий спектр факторов, влияющих на стоимость земли. Дополнительные факторы, о которых следует помнить, включают:

• Качество участка и почвы

• Простота доступа

• Минералы

• Консервация/исторические ценности

Чтобы получить максимально справедливую сделку, поработайте с опытным агентом по недвижимости, чтобы разбить факторы стоимости любого интересующего вас имущества, чтобы вы могли видеть, соответствует ли запрашиваемая цена стоимости земли.

Как определить стоимость земли в Калифорнии – искусство и наука оценки

Если вы владеете участком земли и думаете о его продаже или даже просто интересуетесь, сколько он стоит, то вам нужно найти информацию о том, как определить стоимость земли в [market_state]. В этом сообщении блога вы прочтете наш лучший совет о том, как это сделать…

Что нужно знать в первую очередь о том, как определить стоимость земли в Калифорнии

Самое первое, что вам нужно знать: это искусство и наука.Есть много факторов, влияющих на оценку земли, и никогда не существует единственной цифры, по которой можно однозначно сказать: «Вот сколько стоит моя земля». Итак, мы дадим вам некоторые из факторов ниже, но имейте в виду, что когда дело доходит до определения стоимости земли в [рыночном_состоянии], вы действительно смотрите на приблизительный диапазон.

Рыночная цена — один из способов определить стоимость земли в Калифорнии

Экономисты скажут вам, что лучший способ узнать стоимость вашей земли — это продать ее. Цена, которую кто-то готов заплатить, равна стоимости вашей земли . Конечно, вы можете быть не готовы к продаже (возможно, вы просто пытаетесь понять, сколько вы можете получить за нее), но, безусловно, самый точный ответ, который вы можете получить, — это за сколько кто-то готов купить вашу землю. Но, как вы скоро увидите, есть и другие важные факторы…

Онлайн-цены не должны быть способом определения стоимости земли в Калифорнии

Когда вы думаете об оценке своей собственности, многие люди в первую очередь обращают внимание на веб-сайты  , которые утверждают, что дают вам оценку. Используйте эти номера с осторожностью! Они получены из ряда факторов и должны рассматриваться только как часть информации в гораздо большей головоломке. Эти цифры могут быть ошибочными на целых 50% в некоторых областях.

Агентские рыночные оценки — простой способ определить стоимость земли в Калифорнии

Многие агенты по недвижимости предлагают оценки на свободном рынке домовладельцам и землевладельцам. Поэтому вы можете подумать о том, чтобы позвонить агенту и попросить провести рыночную оценку.Затем агент просмотрит данные об аналогичных объектах, недавно проданных в этом районе, и будет использовать их, чтобы помочь вам определить стоимость вашей земли. Опять же, это не идеальное число (поскольку факторы меняются), но это хорошая отправная точка.

Вот самый важный способ определить стоимость земли в Калифорнии

Лучшее решение о значении — ВЫ . Три человека, глядя на один и тот же участок земли, получат совершенно разные оценки: если один из них фермер, который интересуется, насколько сложно будет расчистить землю и вырастить урожай, а если другой — владелец, желающий построить дом престарелых в лесной массив, и если третий является застройщиком, желающим разделить землю и построить подразделение.Каждый будет оценивать землю в соответствии со своими потребностями. Так для чего ВЫ видите себя использующим землю? И помните: стоимость — это не всегда финансовая цифра, она также включает время, усилия и потенциальное удовольствие, которое вы можете получить от земли.

Если вы хотите поговорить с нами о земле, мы будем рады связаться с вами. Возможно, у вас есть участок земли для покупки, просто нажмите здесь, чтобы увидеть наш текущий список земель, сообщите нам о собственности, которую вы хотите, и мы будем работать с вами, чтобы сделать ее вашей!

Факторы, определяющие стоимость земли

Факторы, определяющие стоимость земли

Одним из первых пунктов, который следует рассмотреть, является тип зонирования.Понимание того, предназначена ли недвижимость для промышленного, розничного, общего делового использования, жилой застройки с высокой/низкой плотностью населения, или если комбинация нескольких смешанных вместе часто формирует «наилучшее и лучшее использование» для участка земли. В некоторых случаях требование о конкретном использовании или плотности проживания может потребовать от покупателя попросить продавца пройти повторное зонирование. Как продавец, вы хотите понять потенциальные ловушки изменения зонирования и попытаться смягчить любой из этих рисков.

Один из самых частых вопросов, которые я получаю от землевладельцев, занимающихся недвижимостью, звучит так: «Какова стоимость моей земли?» Это может показаться простым вопросом, но на самом деле оценка земли может быть сложной задачей, поскольку она основана на сочетании различных факторов.Не существует какой-то волшебной формулы для оценки стоимости земли, а есть несколько элементов, которые вместе помогают вернуть цену. В этой статье я расскажу о некоторых факторах, влияющих на цену земли.

После того, как зонирование установлено, одним из следующих важных факторов, определяющих стоимость, является доступ к инженерным сетям. Вода и канализация на территории или в 1/2 мили вверх по дороге? Есть ли канализация/вода? Канализация течет вниз по склону или требуется насосная станция? Особенно в крупных жилых комплексах канализация может резко повысить или понизить цену на землю.

Еще один пункт, который всегда был важен для определения стоимости недвижимости, исходит из старой мантры: «место, место, место». Недвижимость уникальна, потому что нет двух абсолютно одинаковых объектов. Некоторые важные факторы, которые следует учитывать, могут быть следующими: каковы смежные виды использования? Какова окружающая демография? Какова стоимость домов в окрестностях? Каков ближайший доступ к крупной автомагистрали между штатами? Есть ли незавершенные подразделения или крупные коммерческие разработки? Ответы на эти вопросы помогут еще больше сузить ценность.

После того, как фундаментальные внешние условия проанализированы, не менее важно изучить физические условия площадки. Посылка неправильной формы? Имеются ли существующие бордюры для доступа или поворота? Есть ли у собственности какие-либо особенности, такие как высокая видимость? Какова общая топография земли? Имеются ли на участке поймы, водно-болотные угодья или буферные зоны? Грунтовые условия, много ли на участке камней? Есть ли какие-либо сервитуты, ограничения или обременения?

Как видите, стоимость земли определяется множеством факторов.Один из наиболее эффективных способов определить стоимость вашей земли — обратиться к квалифицированному брокеру по коммерческой недвижимости. Брокеры по недвижимости имеют опыт последовательной оценки земли и могут помочь предложить ценную информацию. Ваш брокер может более подробно изучить эти вопросы и составить полное представление о вашей собственности и о том, что вы можете с ней сделать. Чем лучше вы понимаете свою собственность, тем легче вам будет оценить ее стоимость.

Хотите узнать больше о своей собственности? Свяжитесь с профессионалом в New Branch Real Estate сегодня, чтобы обсудить вашу недвижимость более подробно.

Как определить реальную рыночную стоимость земли? Полное руководство 2022

Какой тип земли вы хотите оценить?

  • Участок под застройку: Это земля, покрытая одной или несколькими постройками, которые могут быть домом, квартирой, коммерческим помещением и т.д….
  • Участок под застройку: на нем можно строить, земля должна быть в состоянии:
    — Выдерживать вес и нагрузки конструкции
    — Быть застроенной или иметь возможность застройки
    — Соответствовать юридическим разрешениям, связанным со строительством.
  • Незастроенная земля: Непригодна для строительства, если:
    — Земля находится в зоне, подверженной наводнениям
    — Имеет оползни
    — Находится в охраняемой зоне.
  • Застроенная земля: Подключена к сетям канализации, водоснабжения, газоснабжения и электричества и имеет одну или несколько подъездных дорог
  • Незастроенная земля: Незастроенная земля.

Оценка земли в соответствии с планом распределения муниципалитета

Земля может быть застроена и застроена, но не является частью района застройки муниципалитетом.Вот почему важно определить, к какому району принадлежит ваша земля. Каждый кантон имеет собственное определение земельных площадей. Вот основные районы, имеющиеся в большинстве кантонов:

  • Районы застройки: Предназначены для жилищного строительства. Районы застройки разграничены по всей муниципальной территории планом застройки.
  • Промышленные и кустарные площади: Предназначены для промышленного, кустарного и железнодорожного строительства.
  • Места общественного пользования: Зарезервировано для кантона, муниципалитетов и государственных учреждений или фондов.
  • Сельскохозяйственные площади и виноградники: Считается «непригодным для строительства», но вы можете подать заявку на строительство фермы или фермерского дома. Ремонт или реконструкция существующих объектов также разрешены, если первоначальное здание было возведено на законных основаниях.
  • Районы, подлежащие защите: Это районы, на которых нельзя строить и которые должны быть защищены, т.е.э.:
    — Объекты застройки: такие как памятники искусства или истории архитектуры, старинные здания.
    — Природные объекты: объекты и ландшафты, виды растений и минералов, представляющие биологический, научный, исторический, эстетический или познавательный интерес.
  • Промежуточный Площадь : Это земли, статус использования которых будет определен в ближайший месяц или год. Они не подходят для строительства, но могут стать таковыми после изменения плана распределения.

Где и как получить информацию о стоимости земли?

 

Чтобы получить всю информацию, необходимую для оценки вашей земли, вам нужно будет обратиться в свою коммуну или посетить официальный веб-сайт вашего кантона, который может предоставить вам документы, необходимые для определения стоимости вашей земли. имущество.

Обязательно запросите следующие документы:

  • План поземельной книги: Сюда входят сведения о владельце, права залога и положения, касающиеся земли. Вы можете получить выписку из вашего муниципального земельного кадастра.
  • Региональный план развития: Здесь указывается, к какой территории принадлежит ваш участок. План создается соответствующим муниципалитетом.
  • Кадастровый план: На нем показаны границы земельного участка по отношению к соседним участкам.Кадастровый план также можно получить в отделе земельного кадастра.
  • Местное городское планирование: Здесь указывается площадь застройки вашего участка и основные городские правила муниципалитета, которые помогут вам определить потенциал вашего участка и, следовательно, его стоимость. Вы можете получить его, связавшись с местным советом.
  • О развитии участка : Чтобы обустроить свой участок, вам нужно будет узнать у своей коммуны о подключении к общественным сетям и его стоимости.

Как рассчитывается цена земли?

После того, как вы соберете все эти элементы и определите особенности, определяющие ваш участок, вы, наконец, сможете приступить к его оценке.

Оценка необработанной земли в районе застройки

Оценка цены земли является специфической для каждого кантона. Например, в кантоне Женева, когда муниципалитет относит землю к зоне застройки, именно кантон устанавливает максимальную цену, по которой можно купить землю.Владелец сохраняет за собой свободу переговоров по этой цене после компенсации или надбавок, которые должны быть выплачены потенциальным застройщиком.

Эта максимальная цена определяется в соответствии с индексом землепользования, т.е. соотношением между общей площадью земли и максимальной разрешенной жилой площадью.

Это означает, что земля площадью 800 м² не обязательно на 100% пригодна для проживания. Жилая площадь может быть ограничена трубами, канализацией, которые находятся под землей и разграничивают территорию застройки.Это также тот случай, когда земля находится рядом с лесом или рекой, необходимо соблюдать некоторые расстояния, и поэтому это уменьшает жилую площадь, чтобы защитить эти природные элементы.

Чем выше индекс землепользования, тем более ценной будет земля, так как она будет иметь большую строительную способность. Поэтому цена земли должна измеряться не по отношению к ее общей площади, а по отношению к ее жилой площади. Вы найдете этот индекс землепользования в вашей муниципальной администрации.

В качестве примера ниже для кантона Женева приведены минимальные индексы плотности населения, применимые в районе застройки в 2019 году:

  • 2,5 в районе застройки 2
  • 1,8 в районе застройки 3
  • 1 в районе застройки 4A
  • 0,8 в районе застройки 4B.

 

После того, как вы нашли свой индекс землепользования (LUI) для вашей земли в соответствии с ее районом застройки (указанным в Плане зонирования, полученном вашим муниципалитетом), вы можете выполнить расчет стоимости земли.Если ваша земля относится к зоне застройки 4B, ваш коэффициент будет равен 0,8, вы должны умножить свой коэффициент на площадь вашей земли:

IUS x Общая площадь участка = Площадь застройки
0,8 x 800 м² = 640 м²
На участке площадью 640 м² вы сможете строить.

Наконец, как было объяснено, цена земли зависит от типа участка и определяется кантоном. Он может варьироваться от 450 до 1238 швейцарских франков за м² в зависимости от индекса землепользования.Также в Женеве в 2019 году максимальная цена земли с коэффициентом 0,8 составляет 833 швейцарских франка. 533 120 швейцарских франков.

  

Для оценки стоимости участка под застройку другие кантоны используют COS (коэффициент занятости земли) , который представляет собой отношение площади пола к площади поверхности земли, или CUS (коэффициент полезность земли) , который представляет собой соотношение между застроенной площадью и площадью земли.Опять же, необходимо связаться с местными властями, которые скажут вам, какой индекс или коэффициент использовать для оценки вашей земли.

  

 

Оценка земельного участка с домом или другой постройкой

Для нового дома промоутер производит расчет исходя из кубометра строительного объема. Объем учитывает любой вид постройки, такой как дом или гараж. Для стандартного дома цена за м³ составляет от 650 до 800 швейцарских франков.

м³ объема здания x цена /м³ = Цена дома
900 м³ x 700 швейцарских франков / м³ = 512 000 швейцарских франков.

Информацию об объеме вашего дома вы можете найти в ECA, который является частью страхования вашего дома.

Для стандартного дома есть несколько способов оценить его стоимость, либо онлайн, путем анализа рынка, благодаря средним ценам / м², чтобы оценить свой дом самостоятельно, см. эту статью.

 

Оценка незастроенного земельного участка

Если ваш участок уже подключен к магистральным сетям, вы можете добавить расходы на развитие к цене земли, вот различные элементы, которые следует включить в расходы на развитие:

  • Плата за землю : Это индивидуально для каждого муниципалитета, это соотношение между стоимостью работ по расширению сети и оставшейся площадью, которую необходимо построить.
  • Другие налоги, относящиеся к различным соединениям: Они устанавливаются в зависимости от количества ампер, розеток, диаметров труб и т. д.
  • Подключение газа
  • Водоснабжение
  • Очистка сточных вод
  • Электрическое подключение
  • ТВ и телефонная связь

Чтобы получить представление о стоимости застройки земли, вы можете связаться с местным советом, который перенаправит вас к соответствующим службам и может выслать вам индивидуальные предложения.

Оценка земли за пределами района застройки

Для земли, которая не находится в зоне застройки, цена в основном определяется спросом и предложением. Существует несколько методов оценки земли:

Использование цен за м² земли

Среднюю цену за квадратный метр земли можно найти онлайн на веб-сайтах вашего муниципалитета или кантона. Эта средняя цена рассчитывается путем усреднения цен сделок с землей того же типа в том же городе.

Например, если в вашем городе участок под застройку был продан по цене 800 швейцарских франков за м², а другой — за 1000 швейцарских франков за м². Средняя цена за м² земли в городе составит: (800 + 1’000) / 2 = 900 швейцарских франков / м².

Чем больше количество транзакций, тем точнее будет средняя цена.

 

Метод сравнения

Если в вашем городе или регионе не публикуются цены за м² земли, вы можете провести это исследование вручную, выполнив поиск земель, которые в настоящее время продаются в вашем городе.

На порталах недвижимости вы можете искать в своем городе или поблизости участки земли, похожие на ваш.

Таким же образом можно усреднить цены за м² земли, выставленной на продажу. Чтобы уточнить цену, вы можете увеличить или уменьшить ее в зависимости от нескольких факторов, которые мы увидим ниже.

Метод остаточной стоимости

Для инвесторов, желающих использовать вашу землю для строительства. Их целью будет оценка прибыли, которую они получат от строительства на вашей земле.$

Их расчет будет проводиться следующим образом:

Затраты на инвестиции — Возвращаемое значение

6 Инвестиционные расходы включают в себя:

  • Оспределите почвенные 10036
  • Цена на землю
  • Снос существующего при необходимости
  • Оборудование поля при необходимости
  • Границы при необходимости
  • Строительные расходы (архитектор, заказчик, материалы и т.д.)
  • Расходы на маркетинг (поиск клиентов, коммуникационная поддержка, продажи и административные процедуры).


Стоимость доходности:

  • Для инвестора его главная забота состоит в том, чтобы знать, сколько единиц жилья он сможет создать и за сколько он сможет их продать.
  • Если у него есть 1000 м² земли и площадь застройки 800 м², он может построить 8 участков по 100 м² и продать их каждый по 500 000 швейцарских франков.
  • Его доходность составит 500 000 x 8 = 4 000 000 швейцарских франков.

Затем ему придется сократить затраты на строительство до его доходности, и результат покажет ему, выгодны ли инвестиции или нет.

В случае физического лица он хочет знать, выгоднее ли ему купить землю и построить дом или купить уже построенный дом. Анализ земли необходим для того, чтобы знать, какие дополнительные расходы должны быть добавлены к его строительному бюджету.
Имейте в виду, что банки также анализируют ваш проект сверху донизу, и если ваша земля требует слишком больших усилий (затраты на оборудование, рекультивацию почвы и т.), они могут отклонить вашу заявку на финансирование или потребовать, чтобы ваша земля не превышала определенную сумму, чтобы соответствовать вашим финансовым возможностям.

Какие факторы влияют на цену земли?

Приобретение земли происходит, когда у покупателя есть строительный проект, как правило, для проживания, поэтому земля должна соответствовать следующим критериям:

Хорошее расположение: Если земля будет использоваться в качестве основного места жительства, она должна идеально находиться рядом с остановками общественного транспорта, магазинами и школами.С другой стороны, если земля находится на окраине, она будет менее ценной, если только в городе нет строительных проектов, таких как новая автобусная линия, автомагистраль или новый торговый центр. В этом случае земля будет хорошей инвестицией, потому что в ближайшие годы она будет расти в цене, поэтому важно проверить план распределения будущих проектов в городе.


Муниципальные и кантональные налоги:
Стоит проверить городские муниципальные налоги. Чем ниже налоги, тем больше людей будет привлекать в город и тем выше спрос, чтобы землевладельцы могли воспользоваться этим, чтобы повысить цену на свою землю в соответствии с увеличением спроса.


Специфические характеристики земли:
Тип почвы, форма, размер земли — это элементы, которые неизбежно повлияют на стоимость строительства. Чем больше ограничений имеет земля, тем меньше она будет иметь ценность:

  • Участок с уклоном: Если склон крутой, строительство будет сложнее, чем на ровном участке, так как дом должен будет приспосабливаться к рельефу и обеспечивать что он стабилен для строительства. Выбор архитектуры также будет ограничен из-за сложности проекта.
  • Ограниченная доступность: Если доступ к земле затруднен, строительство может оказаться невозможным, если грузовики или краны не смогут добраться до земли. Если строители смогут получить доступ к площадке, используя дополнительные средства, могут взиматься дополнительные трудозатраты, поскольку это потребует больше усилий.
  • Характер почвы : Если почва каменистая или илистая, несомненно, потребуются расходы, связанные с рекультивацией почвы, чтобы иметь возможность строить на прочном фундаменте.
  • Размеры : Чем уже площадь поверхности, тем меньше будет свободы с точки зрения планировки дома или расстояния от соседей, чтобы сохранить частную жизнь каждого.
  • Сервитуты : Это ограничения или преимущества, которые влияют на собственность. Важно отметить все ограничения, которые возлагаются на землю. Сервитуты разнообразны и разнообразны. Это могут быть сервитуты прохода, которые позволяют получить доступ к собственности, не имеющей выхода к морю, к общественной дороге, сервитуты обзора, которые позволяют сохранить конфиденциальность, и т. д…
  • Форма участка: Это повлияет на дизайн дома, а также уменьшит выбор структуры, архитектуры и даже места строительства на участке.
  • Урбанистические правила: Перед покупкой земли необходимо ознакомиться с городскими правилами в отношении урбанизма, чтобы знать об ограничениях. Может быть наложено несколько условий, таких как характер зданий, количество этажей, форма собственности, это может касаться внешнего вида зданий, такого как цвет фасада или использование определенных материалов. .Здесь опять же, чем больше у вас будет ограничений, тем меньше будет заинтересованных покупателей, что автоматически снижает стоимость земли.
  • Индекс землепользования: Перед покупкой необходимо узнать индекс землепользования (ЛУИ) земли. Если вы найдете землю на рынке по очень выгодной цене, в предложении могут быть элементы, не указанные, например, очень низкий LUI. Как указано, даже при общей площади 800 м², если ее индекс балла всего 0,4, вы сможете построить только 320 м², т.е.е. меньше половины.

Тип земли и план участка:

  • Незастроенная земля будет гораздо менее ценной, чем застроенный участок, поскольку затраты на разработку участка могут варьироваться от 50 до 200 швейцарских франков за квадратный метр. . Стоимость увеличивается с расстоянием между землей и сетями, и чем дальше земля находится от сети, тем выше затраты на ее разработку.
  • Если земля не подходит для строительства , за исключением сельскохозяйственных угодий, земля будет иметь очень небольшую ценность, поскольку у нее мало возможных применений.Таким образом, именно рынок спроса и предложения будет определять цену земли, не пригодной для застройки.
  • Сельскохозяйственная земля является ценной только в том случае, если ее возвратная стоимость выше, чем инвестиции, связанные с покупкой земли, ее обслуживанием и ее сельскохозяйственной эксплуатацией. Узнайте больше об оценке земли сельскохозяйственного назначения.
  • Земли, находящиеся в зоне застройки, сразу же увеличиваются в цене, так как они очень редки в Швейцарии и пользуются большим спросом, будь то застройщики или частные лица, желающие построить свою собственность.Ежегодно в зону застройки включаются новые земли, чтобы не допустить чрезмерной застройки в течение заданного периода времени и исчерпания запасов земель под жилую застройку.
  • Для промежуточных участков идеальным решением было бы подождать, пока статус земли не изменится после изменения использования муниципалитетом, поскольку промежуточный участок в его нынешнем виде имеет очень небольшую ценность. В ближайшие годы, возможно, он станет сельскохозяйственной или даже строительной зоной.

Check Also

Стимулирование определение: Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?

Содержание Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?Смотреть что такое «Стимулирование» в других словарях:КнигиСтимулирование — это… …

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.