Вторник , 24 мая 2022
Бизнес-Новости
Разное / Определить рыночную стоимость земли: Как определить рыночную и кадастровую стоимость земельного участка

Определить рыночную стоимость земли: Как определить рыночную и кадастровую стоимость земельного участка

Содержание

Оценка земельного участка

  • Начало
  • Описание
  • Регламент
  • Документы
  • Акты
  • FAQ
  • Контакты
  • Заказ

Оценка стоимости земельного участка

Как правило оценка земли проводится одновременно с оценкой недвижимости, однако в ряде случаев может потребоваться отдельная и независимая рыночная оценка земельного участка. 

В каких случаях востребована оценка рыночной стоимости земельного участка:

• Земельный участок является объектом ипотечного кредитования или используется в качестве залогового имущества;  
• Земля вносится на баланс предприятия;  
• Участок является объектом аукционной продажи;    
• Участок сдается в аренду и необходимо определение годовой арендной платы;  
• При заключении договора купли-продажи и в других схожих ситуациях.

Оценка стоимости земельного участка с точки зрения инвестиционной стоимости определяется обычно для различных нужд бизнеса: например, для привлечения новых инвесторов.
Ликвидационная стоимость определяется в случае необходимости срочной реализации участка, а кадастровая стоимость позволяет исчислять размер земельных платежей.

В зависимости от цели проведения оценки (определение кадастровой, инвестиционной, ликвидационной или же рыночной стоимости) экспертами используются различные методы. 

Рыночная оценка земли и ее особенности 

Оценка участка земли имеет свою специфику, связанную с тем, что при осуществлении процедуры имеют значение не только физические, но и юридические характеристики объекта. К последним относится, например, категория оцениваемых земель (земли лесного фонда, земли водного фонда, земли сельскохозяйственного назначения и так далее). Также оценка рыночной стоимости земельного участка невозможна без учета ограничений, которые могут быть наложены на использование определенной территории. Например, юридически может быть ограничена этажность строительства на участке или поставлены другие условия, которые обязан соблюдать собственник земли.

Независимая оценка земельного участка учитывает и другие факторы, такие как месторасположение участка, его удаленность от городского или районного центра, наличие проведенных коммуникаций, престижность района, рекреационные характеристики, наличие водных ресурсов и многие другие. При этом каждый фактор имеет различную степень влияния для земель разных категорий: при оценке сельскохозяйственных земель наиболее важны одни критерии, а при оценке земель населенных пунктов – другие. 

Экспертная оценка земли: документация, порядок, сроки 

Для оценки участка необходимо подготовить следующие документы:
1.Правоустанавливающий документ на объект оценки; 
2.Кадастровый паспорт; 
3.Информацию о существующих ограничениях по использованию конкретного участка;
4.Данные о наличии и текущем состоянии всех проведенных инженерных коммуникаций.

Также при наличии этих документов лицо, обратившееся за оценкой стоимости земельного участка, должно предоставить сведения о ставке арендной платы и выплачиваемых налогов и договор об аренде. 

Порядок процедуры оценки земельного участка: 

«>

• Заключение договора на оценку объекта; 

• Сбор и анализ необходимой информации, как о физическом, так и о юридическом состоянии объекта; 
• Выбор методов оценки и проведение требуемых расчетов; 
• Определение итоговой стоимости земельного участка; 
• Составление официального отчета о выполненной процедуре. 

Результат проведения оценки земельного участка

По окончании оценки собственник получает на руки письменный отчет о выполненной процедуре, который имеет доказательную силу. Основные требования, как к порядку самой процедуры, так и к оформлению ее результатов изложены в Федеральном законе, а также в Стандартах оценки.

Стоимость оценки земли

Уточнить, сколько стоит оценка земельного участка, и в какие сроки будет выполнена процедура, можно, связавшись с представителями палаты при помощи контактов, размещенных в соответствующем разделе сайта.

«>

Регламент

Стоимость и порядок оплаты

• Стоимость услуги определяется в соответствии с действующими тарифами
• Оплата в форме наличного и безналичного расчета

Процедура

1. Подача заявки 

2. Оформление договорных отношений с организацией-исполнителем и оплата услуги 

3. Предоставление Исполнителю копий требуемых для исследования документов 

4. Предоставление Исполнителю возможности проведения осмотра объекта оценки

5. Проведение Исполнителем расчета рыночной стоимости объекта оценки и оформление отчета об оценке объекта оценки 

6. Подписание сторонами акта об оказании услуг

Основание для отказа

• В соответствии со ст. 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.: «Оценщик имеет право: отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы»

• Отсутствие предоплаты

Документы

Документы для скачивания

Федеральный закон «Об оценочной деятельности»

  • Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступающими в силу с 1 апреля 2015 года)

    RTF

Перечень документов для проведения оценки земель

  • ПЕРЕЧЕНЬ для проведения оценки земель.doc

    DOC

  • Заказать услугу
  • Заказать звонок
  • Задать вопрос

Заказ услуги

Ваш запрос отправлен, спасибо за обращение.

Заказ звонка

Ваш запрос отправлен, спасибо за обращение.

Задать вопрос

Ваш вопрос отправлен, спасибо за обращение.
Отправить еще вопрос.

* Сведения об услугах носят справочный характер и не являются публичной офертой. Условия оказания услуг устанавливаются конкретным договором между Заказчиком и Исполнителем.

Смотрите также

рыночная стоимость и оценка, методы и процедура оценки

Рыночная стоимость земельного участка – цена, по которой объект будет продан на открытом рынке. Ее имеют все земли способные удовлетворять определенные потребности в течение времени. Определение этого параметра необходимо для продажи, страхования, изъятия имущества государством, использования участка в качестве залога, во время проведения процедуры банкротства и в других случаях, установленных законодательством. Определение рыночной стоимости происходит в зависимости от разрешенного, наиболее эффективного и неистощительного использования, также учитываются особенности сельскохозяйственного районирования территории.

Рыночная стоимость участка

Размер рыночной стоимости зависит от огромного количества факторов. Этот параметр определяется для сельскохозяйственных угодий (пастбищ, сенокосов, пашен, залежей), многолетних насаждений, земель, занятых сооружениями производства, хранения или переработки продукции, и тех, на которых располагаются коммуникации, внутрихозяйственные дороги, деревья и кустарники, предназначенные для защиты участка от негативного влияния антропогенных и техногенных факторов. Чтобы определить рыночную стоимость земельного участка, необходимо знать точную его площадь и плодородность. На размер этого показателя непосредственное влияние оказывают:

  • Качество земли.
  • Состояние рынка сельскохозяйственной продукции в регионе.
  • Климатическая зона.
  • Объем производства и цен на продукцию.
  • Тип использования земельного участка.
  • Вид угодий и уровень урожайности.
  • Рельеф почвы.
  • Удаленность земельного участка от объектов хранения, переработки либо сбыта.
  • Наличие или отсутствие улучшений.
  • Уровень безработицы в регионе.
  • Инфраструктура региона.
  • Стоимость сельскохозяйственной техники и ГСМ.

Методы расчета рыночной стоимости

Оценщик может самостоятельно определить наиболее оптимальный метод оценивания. Необходимо учитывать полноту и достоверность рыночной информации. Для оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения используются следующие методы:

  • Метод сравнения продаж – подходит для определения стоимости земель, не занятых строениями.
  • Метод выделения – применяется для рыночной оценки застроенных земельных участков.
  • Метод распределения – применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков, при условии наличия информации о сделках с объектами недвижимости.
  • Метод капитализации земельной ренты – применяется как для застроенных, так и для незастроенных земельных участков.
  • Метод остатка – используется для оценивания как застроенных, так и незастроенных земельных участков, при условии возможности застройки участка улучшениями, приносящими доход.
  • Метод предполагаемого использования – применяется для застроенных и незастроенных земельных участков, при условии возможности использования земельного участка способом, приносящим доход.

Размер рыночной стоимости сельскохозяйственного угодья, который может быть использован для предпринимательской деятельности, определяется методом сравнения продаж или капитализации ренты. Участки, на которых расположены строения для хранения, производства либо переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются как сельскохозяйственные угодья. Учитываются следующие факторы: плодородие, рельеф и микроклимат. При проведении рыночной оценки выделяют:

  • Сельскохозяйственные угодья.
  • Земли, занятые зданиями для переработки, производства либо хранения сельскохозяйственной продукции.
  • Земли, занятые коммуникациями, внутрихозяйственными дорогами, растительностью, предназначенной для защиты от негативного влияния окружающей среды.

Процедура оценки

Рыночная оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения зависит от разрешенного, наиболее эффективного и неистощительного использования с учетом районирования территорий. Чаще всего определение этого параметра происходит методом капитализации земельной ренты. Чтобы рассчитать земельную ренту, необходимо отнять от валовых доходов затраты на ведение производства. Рассчитывается валовый доход на единицу площади земельного участка: нормативная урожайность сельскохозяйственной продукции умножается на рыночную цену. Уровень нормативной урожайности зависит от плодородия земельного участка.

Для расчета земельной ренты выбирается та сельскохозяйственная культура, которая типична или традиционна для исследуемого земельного участка. На рыночную стоимость также влияет чередование посадки различных культур, что необходимо для сохранения качества земли. Определение материальных издержек на производство происходит по технологическим картам, в которых подробно описаны нормативные затраты семян и горючего.

Также при расчете материальных издержек необходимо оценивать уровень инженерного обустройства: плотность дорожной сети, близость к пунктам переработки и сбыта, магистралям, классность дорог. Если рассчитывается рыночная стоимость пашни, то учитывается возможность сбора нескольких урожаев в течение одного сезона. Рыночная стоимость залежи определяется методом предполагаемого использования, также важно рассчитать целесообразность ее перевода в другой вид разрешенного использования.

Оценивая рыночную стоимость сенокоса или пастбища, ведущим показателем является валовый доход. Он определяется исходя из нормативной урожайности. Ее уровень можно получить в результате пересчета в кормовых единицах. Таким образом, на рыночную стоимость земельного участка оказывает непосредственное влияние стоимость кормовых. В случае оценки валовой доходности с многолетних насаждений, необходимо исходить из периодичности плодоношения и урожайности.

Отчет об оценке

Отчет об оценке – документ, в котором указаны сведения, составленные в соответствии с действующим законодательством. Итоговая величина, указанная в отчете, признается рекомендуемой для проведения сделок с объектом оценивания. В этом документе, помимо даты и номера, должны быть отражены:

  • Дата составления и номер
  • Задания на оценку и применяемые стандарты.
  • Принятые допущения.
  • Сведения о заказчике и оценщике.
  • Основные факты и выводы.
  • Информация о привлеченных специалистах.
  • Описание объекта оценки.
  • Анализ рынка объекта оценки.
  • Описание процесса оценки.
  • Описание процедуры согласования результата.

Оценка земли, стоимость участков в Подмосковье

Назад

Оценка земли

Оценка земли, или земельных участков, является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки среди прочих объектов недвижимости. Это обусловлено многими факторами. Наиболее значимыми можно назвать следующие:

  • плохая развитость земельного рынка в России,
  • слабая нормативно-правовая база,
  • специфика объектов.

Несмотря на это, необходимость проведения работ по определению стоимости земли (земельных участков) достаточно высока, ввиду колоссальности территорий земель в Российской Федерации, а так же развития земельного рынка.

По назначению земельные участки можно разделить на следующие группы:

  • земли поселений
  • сельхозугодия
  • лесные угодия
  • иного назначения

При определении рыночной стоимости земли существенную роль играют такие факторы, как местоположение, целевое назначение, различные внешние факторы. Но один из ключевых факторов — цель оценки, которая обуславливает вид стоимости земельного участка, и права, которые к нему относятся.

Независимая оценка в Московской области

Когда нужно определить реальную рыночную стоимость земли?

Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается при операциях купли-продажи или сдачи в аренду, при расчете величины стартовых цен на конкурсах и аукционах, для учета земельных участков в активах предприятий с целью привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций и в других случаях.

Для оценки величины стоимости земли оценщик должен установить наиболее эффективное использование которое может совпадать с текущим или быть альтернативой ему.

Существуют случаи, когда рыночная стоимость земли может иметь отрицательную величину. Например, при наличии на земельном участке объектов недвижимости, снос которых обходится дороже стоимости земельного участка. Другой вариант — объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей среды.

Определение стоимости земельного участка для целей налогообложения

В соответствии с Налоговым кодексом РФ земельный налог рассчитывается исходя из величины кадастровой стоимости земли. Однако не исключено, что в ближайшее время налог на землю и имущество будет заменен налогом на недвижимость; для этого будет проведена работа по массовой оценке всех объектов недвижимости, в том числе и земельных участков.

Отражение реальной стоимости земли в бухгалтерском балансе предприятия

Земельный участок, оформленный в собственность предприятия, может быть включен в материальные активы по рыночной стоимости на основе отчета об оценке независимого оценщика, что позволит Акционерному обществу осуществить дополнительную эмиссию ценных бумаг.

Составление государственного земельного кадастра с учетом реальных рыночных цен на землю

Одной из задач земельной реформы является переход от кадастрового учета земельных участков к кадастровому учету объектов недвижимого имущества и созданию единого кадастра недвижимости, что необходимо для совершенствования системы налогообложения недвижимости.

Ознакомьтесь: оценка онлайн

Документы и сведения, необходимые для проведения оценки стоимости земли (земельного участка)

  • Документы, подтверждающие права на участок
  • Кадастровый план земельного участка
  • Целевое назначение земельного участка
  • Разрешенное использование земельного участка
  • Площадь земельного участка
  • Сведения об ограничениях и обременениях земельного участка
  • Сведения о коммуникациях на участке или находящихся в непосредственной близости от него
  • Сведения об объектах недвижимости, находящихся на участке

Назад

ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ | Оценка экспертиза Ступино Домодедово

При независимой оценке стоимости земли обычно требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. Сегодня земля все чаще выступает объектом различных сделок и проектов, в которых требуется оценить ее стоимость. Рыночная оценка земли или земельного участка зависит от нескольких факторов: местоположение, уровень цен и конкуренции на земельном рынке, рыночный потенциал площади, то есть ожидаемый доход от ее использования. Кроме того, существуют специфические факторы, связанные с целевым назначением участка.
При оценке стоимости земли для определения стоимости права аренды, цена в основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

ЗАКАЗАТЬ ОЦЕНКУ

Оценка права собственности на земельный участок
Расчет рыночной стоимости земельных участков производится в соответствии с “Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков”, утвержденными Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р”.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок. Также привлекательность участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов.
Оценка земельного участка производится исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.

Оценка права аренды земельного участка
Расчет рыночной стоимости права аренды земельных участков осуществляется в соответствии с “Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков”, утвержденными Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003г. № 1102-р”.
Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.
Результат оценки зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка.
Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и, в результате которого, расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной.
Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке.

Перечень документов, необходимых для оценки земельных участков
1. Документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и т.п.).
2. Данные о территориальных границах участка (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения).
3. Сведения о наличие обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию.

В зависимости от целей оценки данный список может быть дополнен, уточняйте список необходимых документов у наших специалистов.

Оценочная стоимость по сравнению с рыночной стоимостью – Schultz Texas Properties

Понимание истинной рыночной стоимости дома — это нечто большее, чем просто фотографии, оценка программного обеспечения и цена за квадратный фут. Независимо от того, являетесь ли вы текущим домовладельцем, думающим о продаже, или ищете дом, крайне важно, чтобы вы понимали, какие факторы влияют на оценку дома. Сотрудничая с экспертом по местному рынку, продавцы избегают ценить свой дом вне рынка (поцелуй смерти в сфере недвижимости), а покупатели гарантируют, что они получат хорошую цену на свой следующий дом.

 

Итак, как точно рассчитать стоимость дома? В конце концов, стоимость дома, присваиваемая его городом или округом, и та, которую ему присваивают при выставлении на продажу, часто резко отличаются друг от друга. Какой из них правильный и что все это значит? Читайте дальше, чтобы узнать больше.

 

Оценочная стоимость и рыночная стоимость: в чем разница?

Когда речь идет о стоимости дома, вы часто будете слышать два термина: оценочная стоимость и рыночная стоимость .

 

Оценочная стоимость дома часто представляет собой наименьшее из двух значений и является стоимостью, установленной вашим муниципалитетом или округом. Investopedia определяет оценочную стоимость как «долларовую стоимость, присвоенную собственности для измерения применимых налогов». 1 Хотя законы о налоге на имущество различаются, оценщики обычно приходят к этому числу, принимая во внимание следующее:

 

  • По какой цене продаются сопоставимые/похожие дома в вашем районе.
  • Значение последних улучшений.
  • Доход от сдачи в аренду комнаты или помещения в собственности.
  • Сколько будет стоить перестроить участок.

 

Рыночная стоимость дома или Справедливая рыночная стоимость – это цена, которую покупатель готов заплатить или продавец готов принять за недвижимость. Квалифицированный специалист по недвижимости рассчитает стоимость, используя различные показатели, в том числе:

 

  • Внешние характеристики, такие как размер участка, домашний стиль, состояние дома и бордюрная привлекательность.
  • Внутренние характеристики, такие как количество комнат и их размер, тип и состояние системы отопления или вентиляции и кондиционирования, качество и состояние строительства, расход дома и т. д.
  • Цена продажи сопоставимых домов, проданных в вашем районе.
  • Спрос и предложение; то есть, сколько покупателей и продавцов находится в этом районе.
  • Местоположение; то есть качество и желательность вашего района и других общественных удобств.

 

Почему эти значения часто так отличаются? Оценщик обычно оценивает рыночную стоимость вашей собственности во время переоценки или если вы вносите в нее физические изменения или улучшения. 2 В результате недвижимость может не подвергаться переоценке в течение многих лет. Хотя рыночная стоимость вашего дома может колебаться в зависимости от рынка, оценочная стоимость вашего дома, скорее всего, останется стабильной. 3

 

Что определяет стоимость дома?

Вы, наверное, слышали девиз рынка недвижимости: «Место, место, место». Это означает, что стоимость дома зависит от его местоположения. В то время как дом и постройки на участке, скорее всего, со временем обесценятся, земля под ним имеет тенденцию дорожать.Почему? Земля находится в ограниченном предложении, и растущее население предъявляет повышенный спрос на предложение жилья. В результате ценности увеличиваются. 4

 

Другие факторы, влияющие на стоимость вашего дома, включают функции и внешний вид собственности, качество обслуживания дома и других построек, а также то, является ли дом собственностью для образа жизни, например, стилем ранчо с видом на горы или пляжным бунгало.

 

В конечном счете, лучшим показателем стоимости дома является общий спрос и предложение на рынке.Вот почему мы рекомендуем вам сотрудничать со специалистом по недвижимости, который учитывает все эти факторы — оценочную стоимость, местные рыночные условия, характеристики дома, а также физически прошел и испытал ваш дом — для определения наиболее точной рыночной стоимости.

 

Как определить, сопоставима ли недвижимость с вашей.

Как оценочная стоимость, так и рыночная стоимость частично определяются продажной ценой аналогичных или сопоставимых домов в этом районе.Чтобы определить, сравним ли дом с вашим, обратите внимание на следующие характеристики:

 

  • Размер партии
  • Квадратные метры
  • Домашний стиль или аналогичная архитектура
  • Возраст
  • Местоположение

 

Возможно, вы не найдете дома с такими же характеристиками, как у вас, но, скорее всего, найдете несколько похожих. Чтобы учесть любое несоответствие, скорректируйте цены продажи сопоставимых объектов. Посмотрите на различия между вашей недвижимостью и той, о которой идет речь, и определите, увеличили или уменьшили эти различия цену продажи и насколько.Например, если в вашем доме две ванные комнаты, а в аналогичном доме только три, оцените, насколько эта дополнительная ванная увеличила цену продажи аналогичного дома. Скорректированная цена продажи — это оценка того, по какой цене было бы продано имущество, если бы свойства были точно такими же. 2

 

Где можно найти сопоставимые продажи?

К счастью, вы можете найти сопоставимые дома в разных местах. 2

  • Ваш местный офис оценщика может предоставить список последних продаж, которые вы можете просмотреть и сравнить, или историю продаж определенного дома, стиля дома или района.
  • Ваш муниципалитет. Многие города хранят информацию о местных продажах в своих офисах или размещают ее в Интернете.
  • Базы данных в Интернете, такие как база данных по недвижимости
  • Ваши местные газеты могут публиковать некоторую информацию о недвижимости в виде ежеквартальных отчетов о продажах в разделах газеты, посвященных бизнесу или недвижимости.
  • Наш офис. Мы регулярно проводим сравнительный анализ рынка домов в нашем районе.

 

Как рассчитать стоимость вашего дома.

Ответив на несколько вопросов о вашем доме, собственности и местном рынке, вы сможете приступить к оценке стоимости вашей собственности. Мы также включили рабочий лист для вас ниже…

 

Домашняя стоимость Вопросы:

Когда в последний раз проводилась оценка вашего дома?

Каково значение оценки CMA?

Какова средняя цена продажи в вашем районе?

Какова средняя цена за квадратный фут в вашем районе?

 

Структура:

  • Соответствует ли архитектура и внешняя структура дома другим домам в этом районе?
  • Указывает на эпоху или жанр (модерн, викторианский стиль, ранчо, коттедж и т.) добавить премию, основанную на текущих тенденциях дизайна?
  • Каковы пропорции дома по плану этажа и размерам комнат по сравнению с другими домами на рынке?

Внутренняя структура:

  • Чем кухня отличается от других представленных на рынке?
    • Обновлено или устарело
    • План этажа
    • Комплекты бытовой техники
  • Чем Master Suite отличается от других продуктов на рынке?
    • Размер
    • Первый/второй этаж
    • Обновлен или устарел
    • Доступ к основной ванне
  • Чем Master Bath отличается от других продуктов на рынке?
    • Обновлено или устарело
    • Душ и ванна
    • Пол

За пределами территории:

  • Имеются ли виды, открытые жилые зоны или зоны отдыха?
  • Как ландшафтный дизайн и ландшафтный дизайн соотносятся с рынком? (т.е.г., встроенные элементы, такие как дорожки, террасы, террасы и т. д.)

Общее состояние дома

  • Какой уровень ремонта необходим, чтобы конкурировать с другими домами?
  • Нужен ли дом в постановке? Как это показывает?
  • Какие проекты по ограничению привлекательности необходимы, чтобы соответствовать другим на рынке?

 

 

Рабочий лист оценки дома

 

 

Если вы хотите точно оценить стоимость дома, крайне важно знать о рыночной активности в нашем районе.Мы можем помочь! Позвоните нам, чтобы получить информацию о местном рынке.

 

Источники: 1. Инвестопедия http://www.investopedia.com/terms/a/assessedvalue.asp

  1. Департамент налогообложения и финансов штата Нью-Йорк https://www.tax.ny.gov/pubs_and_bulls/orpts/mv_estimates.htm
  2. Realtor.com http://www.realtor.com/advice/sell/assessed-value-vs-market-value-difference/
  3. Инвестопедия, http://www.investopedia.com/articles/mortgages-real-estate/08/housing-appreciation.asp?lgl=myfinance-макет

 

Что такое рыночная стоимость? | Округ Флойд, ИА

Жилая, коммерческая и производственная недвижимость оценивается по 100% рыночной стоимости. Рыночная стоимость имущества – это оценка цены, по которой оно будет продано на открытом рынке в первый день января года оценки. Это часто называют концепцией «сделки на расстоянии вытянутой руки» или «заинтересованного покупателя / заинтересованного продавца». Оценщик должен определить реальную рыночную стоимость недвижимого имущества.Для этого оценщик обычно использует 3 подхода к оценке.

Рыночный подход
Первый подход состоит в том, чтобы найти недвижимость, которая сопоставима с рассматриваемой недвижимостью и которая недавно была продана. Затем учитываются местные условия, свойственные рассматриваемому имуществу. Чтобы приспособиться к местным условиям, оценщик также использует исследования соотношения продаж, чтобы определить общий уровень оценки в сообществе. Этот метод обычно называют рыночным подходом, и он обычно считается наиболее важным при определении стоимости жилой недвижимости.

Затратный подход
Вторым подходом к оценке стоимости является затратный подход, который представляет собой оценку того, сколько долларов при текущих ценах на рабочую силу и материалы потребуется, чтобы заменить имущество аналогичным ему. В случае, если усовершенствование не является новым, соответствующие суммы амортизации и устаревания вычитаются из восстановительной стоимости. Стоимость земли добавляется для получения оценки общей стоимости имущества.

Доходный подход
Доходный подход — это третий метод, используемый, если недвижимость приносит доход.Если недвижимость является собственностью, приносящей доход, она может быть оценена в соответствии с ее способностью приносить доход при разумном управлении; другими словами, сколько другой инвестор отдал бы за недвижимость, чтобы получить от нее доход. Доходный подход является наиболее сложным из трех подходов из-за исследований, информации и анализа, необходимых для точной оценки стоимости. Этот метод требует глубокого знания местных и национальных финансовых условий, а также любых тенденций развития в области оцениваемого имущества, поскольку ошибки или неточная информация могут серьезно повлиять на окончательную оценку стоимости.

Недвижимое имущество сельскохозяйственного назначения
Это имущество оценивается по 100% продуктивности и чистой доходности. Оценщик рассматривает производительность и чистую доходность имущества. Учитываются сельскохозяйственные доходы, отражаемые производством, ценами, затратами и различными местными условиями.

Определение справедливой рыночной стоимости | Ратленд Массачусетс

Недвижимое и личное имущество

Существует физическое различие, которое необходимо провести, чтобы определить, является ли имущество недвижимым или личным.

Недвижимость представляет собой физическую землю и принадлежности, включая строения, прикрепленные к ней, в дополнение к интересам, выгодам и правам, присущим владению физическим недвижимым имуществом, известному как совокупность прав.

Личное имущество, как правило, это предметы, не закрепленные на постоянной основе за недвижимое имущество. Личное имущество является движимым и может быть вывезено без причинения серьезного ущерба как недвижимому имуществу, так и вывозимому предмету.

Три категории облагаемого налогом личного имущества:
  1. Коммерческая и профессиональная мебель.
  2. Предметы домашнего обихода в собственности, не являющейся основным местом жительства.
  3. Личное имущество коммунальных служб.
Переоценка    

Оценщики в каждом городе несут ответственность за разработку программы переоценки для полного анализа и переоценки всего имущества в пределах его границ каждый год. Ежегодная переоценка требуется в соответствии с законодательством штата Массачусетс и регулируется Отделом местных служб Департамента доходов штата Массачусетс. Смысл переоценки заключается в том, чтобы всегда поддерживать собственность по справедливой рыночной или справедливой денежной стоимости, чтобы обеспечить справедливость для всех классов собственности.

Каждые пять лет оценщики должны переоценивать все недвижимое и движимое имущество и представлять эти значения в Департамент доходов для сертификации.

Справедливая рыночная стоимость

Оценщики должны оценивать все имущество по его «Полной и справедливой денежной стоимости», термин, который также может быть описан как «Рыночная стоимость». Общий закон штата Массачусетс определяет полную и справедливую денежную стоимость как цену, которую владелец желает, но не принуждает, продать, и должен получить от покупателя, желающего, но не принуждающего к покупке.

Определение рыночной стоимости, данное Международной ассоциацией оценочных бюро (IAAO), звучит следующим образом: «Рыночная стоимость – это наиболее вероятные цены, выраженные в денежном выражении, которые принесет недвижимость, выставленная на продажу на открытом рынке в сделка между заинтересованным продавцом и заинтересованным покупателем, оба из которых осведомлены обо всех видах использования, для которых имущество приспособлено и для которых оно может быть использовано». «Сделка на расстоянии вытянутой руки» будет продажей между двумя несвязанными сторонами, каждая из которых стремится максимизировать свою позицию от сделки.

Для определения справедливой рыночной стоимости используются фактические продажи. (Минимальный объем) учитываемых продаж — это те, которые имели место в течение 12 месяцев до новой даты оценки 1 января и до шести месяцев после даты 1 января с тенденцией возврата к 1 января. Имейте в виду, что не все покупатели и продавцы «осведомлены» и что рынок в этом отношении несовершенен. По этой причине одна отдельная продажа не используется для определения «рыночной стоимости». Изучив и изучив продажи как минимум за 18 месяцев, оценщик может оценить приблизительную цену, которую желающий покупатель может заплатить за недвижимость 1 января.

рыночных значений | Округ Блу Эрт, Миннесота

Обзор


Закон прямо требует, чтобы оценщики осматривали каждый участок недвижимости, чтобы оценить его рыночную стоимость. Стоимость недвижимости постоянно меняется с изменением экономических условий. Помимо рыночных изменений, на стоимость земли и зданий влияют многочисленные физические изменения. При оценке стоимости недвижимости учитываются все факторы. Закон штата Миннесота

определяет рыночную стоимость как «обычную продажную цену»…. во время оценки». Стоимость недвижимого имущества устанавливается ежегодно по состоянию на 2 января каждого года. Офис оценщика работает в течение всего года, чтобы оценить рыночную стоимость каждой собственности на следующее 2 января. Стоимость может меняться каждый год в зависимости от рынка.

Определение рыночной стоимости


Существует различное количество факторов, влияющих на определение рыночной стоимости недвижимости, многие из которых зависят от типа недвижимости (жилая, коммерческая, сельскохозяйственная и т. д.).). Чтобы определить рыночную стоимость, оценщики округа следуют следующему процессу:
  • Проверка имущества. Примерно раз в пять лет оценщик осматривает имущество. Это в дополнение к другим визитам для нового строительства, переделки или улучшения, которые будут рассмотрены в текущем году.
  • Сбор информации — оценщик собирает характеристики имущества, влияющие на рыночную стоимость, такие как размер, возраст, качество, отделка подвала и дополнительные функции (например, камины, террасы / веранды и т. д.).).
  • Оценочная стоимость — Характеристики недвижимости вводятся в компьютеризированную систему. Компьютер помогает оценщику в оценке стоимости имущества. Информация о фактических продажах используется для обновления рыночной стоимости. Рыночная стоимость, оцененная оценщиком, должна быть равна или очень близка к сумме, за которую имущество было бы продано, если бы оно было размещено на открытом рынке по состоянию на 2 января данного года. Штат Миннесота требует, чтобы общий уровень оценки составлял от 90% до 105% рыночной стоимости.Округ Блю-Эрт неизменно соответствует этому стандарту.
  • Уведомление владельцев — уведомление о стоимости рассылается весной каждому владельцу собственности. Оценка на 2 января формирует основу для налога на следующий год. Значение и классификация на 2 января 2013 г. используются для расчета налога к уплате в 2014 г.
Характеристики и стоимость недвижимости доступны на нашем сайте.

Массовая оценка по сравнению с платной оценкой


Оценка – это попытка оценить стоимость имущества.Массовая оценка, которой занимается округ, представляет собой оценку групп объектов недвижимости на определенную дату с использованием стандартных процедур. Платная оценка, которую часто делают банки, представляет собой оценку конкретного имущества в определенный момент времени.

Другими словами, при массовой оценке аналогичные объекты оцениваются одинаково с использованием обобщенных данных и информации, тогда как платная оценка проводится специально для отдельного объекта с учетом конкретных факторов и на определенный момент времени.

Рыночная стоимость | Город Блумингтон, MN

Определение рыночной стоимости

Рыночная стоимость для целей налога на имущество – это вероятная цена, по которой недвижимость будет продаваться на открытом рынке.Рыночная стоимость определяется в Законе Миннесоты 272.03, подпункт 8.

.

Оценщики должны оценивать рыночную стоимость каждой собственности в округе по состоянию на 2 января каждого года.

Законодательство штата требует, чтобы стоимость и классификация недвижимости устанавливались на 2 января каждого года. Офис оценщика города Блумингтон работает в течение всего года, чтобы оценить рыночную стоимость каждой собственности на 2 января следующего года.

Чтобы определить рыночную стоимость, отдел оценки выполняет следующие действия:

Посмотреть недвижимость

Каждое имущество в городе посещается и осматривается лично не реже одного раза в пять лет во время квинтильной проверки, требуемой законом штата.Кроме того, недвижимость, получившая разрешение на строительство, будет проверяться в течение года, и ее стоимость нового строительства будет рассчитана и добавлена ​​к следующей оценке 2 января. Это требование было скорректировано в связи с пандемией Covid. Оценщикам разрешено просматривать недвижимость виртуально вместе с владельцами. Мы по-прежнему можем запросить внутреннюю инспекцию, если возникнут проблемы.

Собрать данные

Оценщики собирают все объекты собственности, которые влияют на рыночную стоимость, такие как размер, возраст, качество, состояние, отделка подвала, ванные комнаты и дополнительные функции, такие как камины, проходы и т. д.Также собираются характеристики и размер земли.

Вычислить значение

Эта информация об имуществе вводится в компьютеризированную систему массовой оценки, которая помогает оценщику установить рыночную стоимость. Информация о продажах также собирается каждый год. Информация о продажах используется для обновления курсов, используемых для расчета рыночной стоимости. Результатом является предполагаемая рыночная стоимость каждого участка налогооблагаемого имущества в городе. Расчетная рыночная стоимость, установленная для вашей собственности, должна быть близка к ее вероятной цене продажи в случае ее размещения на открытом рынке.

Анализ продаж

Каждый год оценщик изучает фактические продажи собственности в сообществе. Продажи за 12-месячный период до даты оценки 2 января (с 1 октября по 30 сентября) проверяются, чтобы выяснить, за сколько недвижимость была продана на открытом рынке.

Совет по урегулированию штата требует, чтобы общий «уровень оценки» составлял от 90 до 105 процентов от рыночной стоимости. Город Блумингтон неизменно выполняет требования Совета штата.

Как рассчитать стоимость моей коммерческой недвижимости?

Независимо от того, хотите ли вы купить или продать коммерческую недвижимость, важно четко определить ее стоимость. Стоимость определяется как наиболее приемлемая цена, которую недвижимость может разумно заработать на активном, открытом и конкурентном рынке, когда к сделке подходят справедливо и со знанием дела как покупатель, так и продавец. Существует три разных подхода, которые обычно используются для оценки коммерческой недвижимости, и выбор правильного метода для ваших конкретных инвестиций имеет важное значение для обеспечения правильной оценки.Рассмотрим эти три подхода по отдельности.

Доходный подход

Эта тактика, также называемая подходом к капитализации доходов, чаще всего используется при сделках с коммерческой недвижимостью. Стоимость устанавливается здесь путем оценки дохода от собственности с использованием ставки капитализации (обычно называемой просто ставкой капитализации). Ставка капитализации — это чистый операционный доход от собственности, деленный на ее текущую рыночную стоимость (или цену продажи).

Пример может выглядеть примерно так: возьмем недвижимость с валовым потенциальным доходом в 500 000 долларов, вычтем 10-процентный фактор вакантности в размере 50 000 долларов, и у вас останется эффективный валовой доход в размере 450 000 долларов. Вычитание из этого операционных расходов на недвижимость (скажем, 150 000 долларов США) поможет вам получить чистую операционную прибыль (или NOI) в размере 300 000 долларов США. Разделите это на ставку капитализации (8%), и вы получите справедливую рыночную цену в размере 3 750 000 долларов.

Метод восстановительной стоимости

Часто сокращаемый до затратного подхода, это гораздо более сложный способ оценки коммерческой недвижимости.Сначала учитывается стоимость земли, на которой стоит здание (стоимость без учета здания). Затем он учитывает, какие затраты будут понесены для создания точной копии существующего в настоящее время здания, и добавляет это число к стоимости земли. Наконец, учитывается амортизированная стоимость и соответствующим образом корректируется фактическая стоимость имущества.

Подход рыночной стоимости

Иногда называемый подходом сравнения продаж или сопоставимым подходом, подход рыночной стоимости, вероятно, является самым простым методом определения стоимости коммерческой недвижимости.Этот тип метода сравнивает рассматриваемую недвижимость с другими объектами аналогичного назначения и размера, которые были проданы или размещены на рынке в окрестностях. Диапазон стоимости устанавливается на основе результатов исследования рынка, и оттуда число корректируется на основе физических характеристик оцениваемого имущества.

Факторами, которые, вероятно, будут учитываться, являются расхождения в датах продажи, возрасте и состоянии имущества, фактических квадратных метрах здания и размере прилегающей земли, местоположении, соотношении земли и здания, местной налоговой политике и других физических характеристиках. исходя из важности, которую они имеют на текущем рынке, и влияния, которое они оказывают на конкретное оцениваемое имущество.По сути, это число определяется тем, сколько покупатель, вероятно, готов заплатить на открытом, честном и конкурентном рынке в любой момент времени. Покупатель может оценить собственность в меньшей или большей степени в зависимости от того, насколько она отвечает его потребностям, но это простой способ определить исходную точку для начала переговоров между двумя сторонами.

Какой подход мне подходит?

Теперь, когда у вас есть гораздо более четкое представление о каждом из этих основных инструментов оценки, вам может быть интересно, какой метод подходит для вашей коммерческой недвижимости.Короткий ответ заключается в том, что каждая из этих модальностей ценна в зависимости от вашей ситуации. Например, будет сложнее определить предельные ставки и сопоставимые цены продажи для недвижимости, расположенной дальше от аналогичных объектов; в этом случае наиболее целесообразным может оказаться подход «затраты на замещение». Если у вас есть доступ к данным, необходимым для определения ставки капитализации, доходного подхода будет достаточно. Если у вас есть собственность, в которой уровень вакантности колеблется (например, многоквартирный дом), это может не сработать; в этом случае вы можете рассмотреть подход с использованием сравнимых товаров, основанный на рыночной стоимости.

Ищете коммерческую недвижимость в Южном заливе?

Если вы готовы продать свою коммерческую недвижимость или хотите инвестировать, крайне важно, чтобы вы четко представляли фактическую стоимость недвижимости. Работа с профессионалом поможет вам избежать ошибок и подводных камней. Наша опытная команда коммерческих консультантов Stirling Properties готова помочь вашему предприятию добиться успеха. Имея офисы в Луизиане, Миссисипи, Алабаме и Флориде, у нас есть специалисты по всем аспектам коммерческой недвижимости, включая торговые, офисные, промышленные, медицинские и многоквартирные дома.Вы не ошибетесь, имея нас на своей стороне. Пожалуйста, ознакомьтесь с нашей обширной базой данных коммерческой недвижимости и свяжитесь с одним из наших экспертов сегодня!

Как определить стоимость земли в коммерческой недвижимости

Различные факторы определяют стоимость коммерческой недвижимости, и трудно определить, какой из них оказывает наибольшее влияние. Многие люди, инвестирующие в коммерческую недвижимость, могут не до конца понимать, как оценивать свои потенциальные инвестиции или какие факторы учитывать при этом.

Стоимость коммерческой недвижимости зависит от многих переменных, некоторые из которых зависят от рынка и доступности актива.

Как оценить коммерческую недвижимость

В мире инвестиций в коммерческую недвижимость существует множество методов, используемых для оценки объектов и определения их стоимости. Эти подходы определяют, сколько стоит коммерческая недвижимость по стоимости земли, которая принимает во внимание любую аренду, ипотеку, модернизацию или другие факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

Имейте в виду, что стоимость земли отличается от стоимости недвижимости; стоимость недвижимости или сайта относится к стоимости вашей собственности до рассмотрения сделанных вами обновлений, аренды или других уникальных факторов. Вы можете оценить стоимость недвижимости, просто сравнив свой участок с тем, что его окружает.

Вот несколько подходов, которые помогут рассчитать стоимость земли вашей коммерческой недвижимости.

Подход к сравнению продаж

Подход сравнения продаж для оценки коммерческой недвижимости основан на недавних продажах аналогичной недвижимости на сопоставимых рынках.Например, 62-квартирный жилой комплекс в пригороде можно сравнить с жилым комплексом аналогичной вместимости и возраста в соседнем городе. Чтобы получить стоимость земли, а не стоимость недвижимости, вам нужно посмотреть на недвижимость с аналогичными обновлениями, моделями аренды или функциями.

Таким образом, стоимость земли коммерческой недвижимости может быть сложно определить, если в близлежащих районах нет аналогичных объектов.


Затратный подход

Затратный подход используется, если вы не можете найти похожие объекты для сравнения или если ваш объект обладает уникальными характеристиками.Этот метод определяет стоимость земли на основе цены самой земли плюс затраты на строительство коммерческого здания за вычетом ожидаемой амортизации.

Доходный подход

Будущий доход от собственности может быть рассчитан с использованием доходного подхода. Прогнозируемый доход от вашей собственности может зависеть от прошлых доходов от аналогичной собственности и затрат на ее содержание.

Используя доходный подход, вы можете рассчитать стоимость, используя ожидаемый чистый операционный доход (NOI) и ставку капитализации.NOI включает в себя все доходы от собственности за вычетом операционных расходов. Ставка капитализации рассчитывается путем деления NOI на текущую рыночную стоимость имущества. Ставка капитализации используется для определения нормы прибыли, выраженной в процентах.

Возьмем недвижимость стоимостью 720 000 долларов с валовой прибылью 120 000 долларов и расходами 70 000 долларов. NOI составляет 120 000–70 000 или 50 000 долларов США. Ставка капитализации 50 000/720 000=6,9%. Ожидаемая годовая доходность равна 6.9% от первоначальной покупки, при условии, что недвижимость была куплена за наличные.

Множитель валовой арендной платы (GRM)

Метод оценки множителя валовой ренты (GRM) рассчитывает и анализирует потенциальную стоимость недвижимости путем деления покупной цены на годовой доход от аренды. Эта формула важна, потому что она позволяет вам сравнивать недвижимость, если у вас есть два из трех компонентов: стоимость недвижимости, среднегодовая арендная плата (или месячная арендная плата, умноженная на 12) или МРЖ.

GRM — это простая формула, используемая при сравнении свойств.Если делать это на основе годового дохода от аренды, GRM должен находиться между 4 и 7. Если выше 7, то будет сложно окупить первоначальные инвестиции в стоимость недвижимости. Если ниже 4, недвижимость невероятно прибыльна, но, вероятно, является рискованным рынком из-за высокой маржи.

Например, если стоимость коммерческой недвижимости составляет 800 000 долларов США, а ожидаемый годовой доход составляет 125 000 долларов США, GRM равен 800 000/125 000 = 6,4. Если вы знаете либо стоимость имущества, либо средний годовой доход, то вы можете рассчитать другое, используя МРЖ в качестве оценки.

Полученный в результате 6,4 GRM находится в пределах разумной маржи, поэтому недвижимость можно рассматривать как хорошую инвестицию. Самый большой недостаток МРЖ заключается в том, что он не учитывает некоторые важные аспекты, такие как расходы. Хотя GRM хорош для простого сравнения стоимости недвижимости, перед инвестированием необходимо учитывать и другие переменные.

Выберите правильный подход к определению стоимости коммерческой недвижимости

Эти расчеты стоимости коммерческой недвижимости являются жизнеспособными вариантами для инвесторов в недвижимость, желающих определить стоимость земли коммерческой недвижимости.Лучший метод зависит от ситуации на рынке недвижимости и общих тенденций коммерческой недвижимости в географическом районе, где находится недвижимость.

Сообразительный инвестор будет использовать эти подходы для оценки общей стоимости участка и его зданий, прежде чем решить, стоит ли добавлять его в свой портфель.

 

Этот материал предназначен только для общей информации и образовательных целей. Информация основана на данных, собранных из источников, которые мы считаем надежными.Его точность не гарантируется, он не претендует на полноту и не предназначен для использования в качестве основного основания для принятия инвестиционных решений. Его также не следует рассматривать как совет, отвечающий конкретным инвестиционным потребностям любого инвестора.

Check Also

Стимулирование определение: Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?

Содержание Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?Смотреть что такое «Стимулирование» в других словарях:КнигиСтимулирование — это… …

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.