Понедельник , 23 мая 2022
Бизнес-Новости
Разное / Определение стоимости земельного участка: Оценка стоимости земли, как недвижимого имущества

Определение стоимости земельного участка: Оценка стоимости земли, как недвижимого имущества

Содержание

Оценка земельного участка

+7 (831) 266-77-04

  • Начало
  • Описание
  • Регламент
  • Документы
  • Акты
  • FAQ
  • Контакты
  • Заказ

Оценка стоимости земельного участка

Как правило оценка земли проводится одновременно с оценкой недвижимости, однако в ряде случаев может потребоваться отдельная и независимая рыночная оценка земельного участка. 

В каких случаях востребована оценка рыночной стоимости земельного участка:

• Земельный участок является объектом ипотечного кредитования или используется в качестве залогового имущества;  
• Земля вносится на баланс предприятия;  
• Участок является объектом аукционной продажи;    
• Участок сдается в аренду и необходимо определение годовой арендной платы;  
• При заключении договора купли-продажи и в других схожих ситуациях.

Оценка стоимости земельного участка с точки зрения инвестиционной стоимости определяется обычно для различных нужд бизнеса: например, для привлечения новых инвесторов.

Ликвидационная стоимость определяется в случае необходимости срочной реализации участка, а кадастровая стоимость позволяет исчислять размер земельных платежей.
В зависимости от цели проведения оценки (определение кадастровой, инвестиционной, ликвидационной или же рыночной стоимости) экспертами используются различные методы. 

Рыночная оценка земли и ее особенности 

Оценка участка земли имеет свою специфику, связанную с тем, что при осуществлении процедуры имеют значение не только физические, но и юридические характеристики объекта. К последним относится, например, категория оцениваемых земель (земли лесного фонда, земли водного фонда, земли сельскохозяйственного назначения и так далее). Также оценка рыночной стоимости земельного участка невозможна без учета ограничений, которые могут быть наложены на использование определенной территории. Например, юридически может быть ограничена этажность строительства на участке или поставлены другие условия, которые обязан соблюдать собственник земли.

Независимая оценка земельного участка учитывает и другие факторы, такие как месторасположение участка, его удаленность от городского или районного центра, наличие проведенных коммуникаций, престижность района, рекреационные характеристики, наличие водных ресурсов и многие другие. При этом каждый фактор имеет различную степень влияния для земель разных категорий: при оценке сельскохозяйственных земель наиболее важны одни критерии, а при оценке земель населенных пунктов – другие. 

Экспертная оценка земли: документация, порядок, сроки 

Для оценки участка необходимо подготовить следующие документы:
1.Правоустанавливающий документ на объект оценки; 
2.Кадастровый паспорт; 
3.Информацию о существующих ограничениях по использованию конкретного участка;
4.Данные о наличии и текущем состоянии всех проведенных инженерных коммуникаций.

Также при наличии этих документов лицо, обратившееся за оценкой стоимости земельного участка, должно предоставить сведения о ставке арендной платы и выплачиваемых налогов и договор об аренде. 

Порядок процедуры оценки земельного участка: 

«>

• Заключение договора на оценку объекта; 
• Сбор и анализ необходимой информации, как о физическом, так и о юридическом состоянии объекта; 
• Выбор методов оценки и проведение требуемых расчетов; 
• Определение итоговой стоимости земельного участка; 
• Составление официального отчета о выполненной процедуре. 

Результат проведения оценки земельного участка

По окончании оценки собственник получает на руки письменный отчет о выполненной процедуре, который имеет доказательную силу. Основные требования, как к порядку самой процедуры, так и к оформлению ее результатов изложены в Федеральном законе, а также в Стандартах оценки.

Стоимость оценки земли

Уточнить, сколько стоит оценка земельного участка, и в какие сроки будет выполнена процедура, можно, связавшись с представителями палаты при помощи контактов, размещенных в соответствующем разделе сайта.

«> УСЛУГИ ОЦЕНКИ ТПП НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ АНО «Центр экспертиз Торгово-промышленной палаты Нижегородской области» проводит независимую оценку всех видов собственности –недвижимости, имущества, оборудования, автомобильного транспорта, нанесенного ущерба, ценных бумаг, бизнеса. ТПП НО – член НП «Саморегулируемая Межрегиональная Ассоциация Оценщиков» (свидетельство №959 от 08.09.2006), что гарантирует соответствие отчетов оценки законам РФ и нормам стандартов.

Оценка проводится в соответствии с требованиями Федерального Закона РФ «Об оценочной деятельности в РФ» №135-ФЗ от 29.07.1998г., Постановления Правительства РФ от 06.07.2001г. «Об утверждении стандартов оценки», Международных стандартов оценки. 

Контактная информация: 

603005, Нижний Новгород, ул. Нестерова, д.31, тел. (831) 266-77-04, факс 419-59-61, e-mail: [email protected] 

Директор департамента оценки, деловой информации и интеллектуальной  собственности Аменицкая Юлия Александровна 

Для проведения работ необходимо заполнить форму задания и отправить ее по факсу: (831) 419-59-61 или e-mail: [email protected] 

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ ФИЗ.ЛИЦО

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ ЮР.ЛИЦО

Регламент

Стоимость и порядок оплаты

• Стоимость услуги определяется в соответствии с действующими тарифами
• Оплата в форме наличного и безналичного расчета

Процедура

1. Подача заявки 

2. Оформление договорных отношений с организацией-исполнителем и оплата услуги 

3. Предоставление Исполнителю копий требуемых для исследования документов 

4. Предоставление Исполнителю возможности проведения осмотра объекта оценки

5. Проведение Исполнителем расчета рыночной стоимости объекта оценки и оформление отчета об оценке объекта оценки 

6. Подписание сторонами акта об оказании услуг

Основание для отказа

• В соответствии со ст. 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г.: «Оценщик имеет право: отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы»

• Отсутствие предоплаты

Документы

Документы для скачивания

Федеральный закон «Об оценочной деятельности»

  • Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп., вступающими в силу с 1 апреля 2015 года)

    RTF

Перечень документов для проведения оценки земель

  • ПЕРЕЧЕНЬ для проведения оценки земель.doc

    DOC

  • Заказать услугу
  • Заказать звонок
  • Задать вопрос

Заказ услуги

Ваш запрос отправлен, спасибо за обращение.

Заказ звонка

Ваш запрос отправлен, спасибо за обращение.

Задать вопрос

Ваш вопрос отправлен, спасибо за обращение.
Отправить еще вопрос.

* Сведения об услугах носят справочный характер и не являются публичной офертой. Условия оказания услуг устанавливаются конкретным договором между Заказчиком и Исполнителем.

Смотрите также

Определение стоимости земельного участка

Для определения рыночной стоимости земельного участка под строительство недвижимости оценочные компании применяют пять основных методов оценки:

  • Метод сопоставимых продаж

  • Метод соотнесения

  • Метод капитализации ренты

  • Метод «остаток для земли»

  • Метод освоения земельного участка

Рассмотрим подробнее суть каждого метода оценки недвижимости (земельного участка). Метод сопоставимых продаж является наиболее точным и применяется чаще всего. Он заключается в сопоставлении и сравнении цен на аналогичные участки, которые были проданы в заданный период времени, а так же с учетом поправок по основным элементам сделок. Это могут быть поправки на условия финансирования сделки, время продажи, месторасположение, основные характеристики участка, и другие.

Метод соотнесения заключается в разделении сопоставимого объекта, и определение цены отдельно на имущественный комплекс, и отдельно на цену земельного участка под ним.

Метод капитализации ренты основан на том, что просчитывается суммы рентных отчислений с земельного участка, другими словами его доходность или капитализации. Данный метод оценки практически не используется, так как на отечественном рынке земли практически отсутствует понятие аренды земли (тут имеется в виду под жилищное строительство).

Метод «остаток для земли» применяется по тому же принципу, что и предыдущий метод. Его разница в том, что для определения дохода берут во внимание наибольшие показатели дохода. Поэтому применение данного метода в современных условиях так же затруднительно.

Метод освоения земельного участка применяют тогда, когда необходимо разбить участок на меньшие участки, для индивидуального строительства.

Оценка рыночной стоимости земельного участка (местоположение: г. Тюмень)

[pic 1]

МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего образования

«Уральский государственный экономический университет»

(УрГЭУ)

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Оценка земельных ресурсов и объектов недвижимости»

Тема: Оценка рыночной стоимости земельного участка (местоположение: г. Тюмень)                                                                                                          

Институт непрерывного

и дистанционного образования

Направление подготовки

21.03.02 Землеустройство и кадастры

Направленность (профиль)

Технологии управления недвижимостью

Кафедра

Региональной, муниципальной экономики и управления

Дата защиты: ________________

Оценка: ________________

Студент

Ширыкалова Алина Вячеславовна

Группа ИНО ЗБ ЗИК-19-2

Руководитель

Титовец Алиса Юрьевна

___________________________

(ФИО, должность, звание)

Екатеринбург

2020 г.

Содержание

Введение

3

1

Теоретически основы оценки стоимости земельного участка

5

1.1

Оценка земельного участка: понятие и сущность

5

1.2

Основные методы оценки стоимости земельного участка

9

2

Анализ факторов и условий, влияющих на стоимость земельного участка

19

2.1

Анализ показателей социально-экономического развития Тюменской области и г. Тюмень

19

2.2

Анализ земельного рынка Тюменской области и г. Тюмень

26

3

Определение рыночной стоимости земельного участка

33

3.1

Описание объекта оценки

33

3.2

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

38

Заключение

45

Список использованных источников

48

Приложения

50


Введение

В современной экономике большое и важное место занимает сфера недвижимости. На сегодняшний день именно с этой сферой связана большая часть экономических процессов. В связи с тем, что объектов недвижимости становится все больше, возникают все новые и новые подходы к расчету стоимости каждого из них. Основными подходами являются кадастровая и рыночная стоимости.

Споры вокруг сущности и разницы между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости ведутся по сей день. Это связано с тем, что зачастую одна из этих стоимостей значительно превышает другую. Кроме того, у многих собственников, не связывавшихся с недвижимостью ранее, возникает вопрос, когда они слышат, что их недвижимость необходимо ставить на кадастровый учет.

В последние несколько лет в экономической сфере произошли существенные изменения, касающиеся сферы недвижимости. В первую очередь, это связано с принятием Федерального закона и введением налога на продажу.

Вопросами кадастровой и рыночной оценки недвижимости занимались и занимаются видные экономические деятели (В. Ронова, Коростылев, К. и др.). Чаще всего кадастровая и рыночная оценки недвижимости исследователями с точки зрения трактовки самого понятия и близлежащих понятий (рыночный подход, затратный подход и т. д.).

Эффективность оценки напрямую зависит от квалификации оценивающего.

Актуальность выбранной темы исследования обуславливается рядом обстоятельств:

  • во-первых, обострением проблем развития  земельного рынка Тюменской области;
  • во-вторых, необходимостью совершенствования подходов к оценке земельного участка Тюменской области;
  • в-третьих, необходимостью совершенствовании нормативно-правового регулирования оценочной деятельности.

Цель курсовой работы – определить рыночную стоимость земельного участка различными методами и сравнить полученные результаты, исходя из современной экономической ситуации.

Как оценить участок под застройку

Сколько стоит земля?

Оценка земельного участка не является строгой дисциплиной. Попросите дюжину разных людей оценить участок под застройку, и вы, скорее всего, получите двенадцать разных ответов. Почему? Это зависит от того, кого вы спросите – так как каждый человек будет смотреть на участок земли с разных точек зрения.

Землевладельцы хотят получить самую высокую цену и часто имеют заранее определенную стоимость, ниже которой они не стали бы продавать, поскольку считают, что у них есть ценный актив.В то время как застройщики хотят добиться самой низкой цены, чтобы иметь возможность строить на земле с большей маржой. По сути, ни один из них не хочет быть лишенным возможности зарабатывать деньги — землевладелец не хочет чувствовать себя эксплуатируемым, а застройщик не хочет переплачивать.

Стоимость земли с разрешением на строительство будет выше, если было предоставлено полное планирование.

Стоимость земли уменьшится по скользящей шкале, если на земле есть разрешение на планировку или планировка отсутствует.

Как оценивается земельный участок?

Земля — это всего лишь один из компонентов уравнения для расчета стоимости земли на участке.

Традиционно при быстрой оценке земли учитывалась 1/3 валовой стоимости застройки (GDV).

Однако ГРВ представляет собой оценку стоимости недвижимости при ее продаже заинтересованному покупателю, которая может быть подвержена рыночным колебаниям, и этот расчет также предполагает, что стоимость строительства и норма прибыли остаются неизменными.

Этот метод дает быструю приблизительную цифру, но это означает, что стоимость земли поглотит любое изменение цен на жилье.

НЕ ПОЗВОЛЬТЕ «НЕОЖИДАННЫМ РАСХОДАМ» ПРЕВРАТИТЬ ВАШ ПРОЕКТ РАЗРАБОТКИ В КОШМАР.

Загрузите наши 16 примеров того, как расходы могут увеличиться, если не учитывать влияние «непредвиденных расходов». Узнайте, что они из себя представляют и сколько примерно может стоить каждый из них.

Он также не учитывает различия в стоимости строительства и других переменных в рамках вашего плана по сравнению с другими схемами.

В настоящее время с более совершенными способами рассмотрения затрат с помощью расчета стоимости, анализа рисков и планирования затрат уже не является заданным результатом то, что стоимость строительства остается неизменной.

Расчет стоимости участка

Более точный способ расчета стоимости участка:

Стоимость завершенных зданий минус (все) затраты на разработку минус маржа застройщика = СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ

Стоит отметить, что Стоимость земли должна включать все расходы, понесенные при покупке, а не только фактическую цену земли, уплаченную землевладельцу.Таким образом, вы можете определить, используя приведенное выше уравнение, сколько стоит земельный участок, который вы рассматриваете, и сколько за него заплатит застройщик.

Теперь давайте рассмотрим, как вы можете просмотреть элементы уравнения — конечную стоимость и затраты на разработку — чтобы повысить свою прибыль или увеличить предложение на земельный участок, если вы находитесь на конкурентном рынке с другими заинтересованными покупателями.

Конечное значение

Знания — это ключ к оценке ценности, которую вы можете получить от завершенных зданий, и раскрытию потенциала земельного участка.

  • Посмотреть виды недвижимости в районе
  • Спросите агентов по недвижимости, которые держат руку на пульсе местных продаж недвижимости
  • Узнайте о потенциальных разработках, запланированных местными властями или другими лицами
  • Узнайте, какое разрешение на строительство было предоставлено и, что более важно, какое планирование не было достигнуто – и почему?

Принятие решения о конечной стоимости зависит от комбинации факторов, и суть заключается в том, чтобы определить, что будет поддерживать участок земли, а не пытаться чрезмерно его развивать.Если у вас есть четкая концепция в голове и вы накопили знания о местных условиях, вы сможете реалистично взглянуть на то, чего вы можете достичь в качестве конечной ценности.

Стоимость разработки

В целом сумма ваших расходов будет зависеть от сайта, дизайна, спецификации и сборки. Благодаря анализу затрат и оптимизации стоимости вы можете сосредоточиться на снижении нежелательных затрат, одновременно улучшая функциональность и качество. Эта экономия затрат на развитие изменит баланс вашего расчета стоимости земли под застройку.

Вот несколько вещей, о которых следует помнить, которые могут привести к непредвиденным затратам на разработку:

Сайт — Состояние грунта — стоимость выравнивания склона на участке
— Загрязнение участка — обследование участка и стоимость удаления загрязняющих веществ
— Деревья под ТРО на участке или на соседней земле — ограничение использования
— Трудности доступа к участку — физические барьеры или ограничения дорожного департамента
Дизайн — Плата за планирование – подготовка заявок на планирование
— Плата за инфраструктуру и CIL – устанавливается в процессе планирования
— Раздел 106 – взнос доступного дома
— Изменения дизайна – после начала процесса строительства
Спецификация -Отсутствие подробной спецификации – дополнительные элементы добавляются после составления бюджета
-Высокие технические характеристики по сравнению с функциональностью отделки – получение правильного баланса
-Оценки, а не фактические котировки – недооценка полных затрат
-Отсутствие запланированного процесса закупок – затраты, понесенные в связи с задержками на сайте
Сборка -Управление проектом – неопытный менеджмент увеличивает затраты
-Услуги на объекте – вода, канализация, электричество, газ, телефон, интернет
-Страхование и гарантии – защита ваших инвестиций
-Непредвиденные обстоятельства – недооцениваются в большинстве проектов

Другие факторы, влияющие на стоимость

Другими факторами, влияющими на то, сколько застройщик будет платить за землю, являются участки, представляющие особый или археологический интерес, охраняемые территории и законные права проезда, соглашения или пропуски из-за вероятности более высоких затрат на разработку, изменяющих баланс уравнения стоимости земли.

Не недооценивайте разницу, которую люди могут внести в ваши расчеты затрат. Наследие проблем с соседями может включать в себя сдерживание военных действий. Хотя это не остановит ваши планы развития, это может означать затраты на дополнительные ресурсы для взаимодействия с ними, рассмотрения жалоб и коллективного и индивидуального общения.

Маржа разработчика

Проще говоря, это ваша прибыль и главная причина, по которой вы являетесь разработчиком.

Из вашей оценки земли вы можете рассчитать, сколько земли стоит квадратный метр.Ваш анализ затрат на разработку и стоимости продаж дает вам общую стоимость квадратного метра, чтобы вы могли получить ожидаемую прибыль на квадратный метр. Ценный инструмент для сравнения доходности различных схем.

Маршрут для сборки

По сути, если вы можете снизить затраты на разработку и сохранить свою маржу, вы даете себе гибкость в отношении суммы, доступной для покупки земли.

Сколько стоит земля в Великобритании и сколько нужно платить за земельный участок – жизненно важные вопросы.Используя эти методы, вы научились рассчитывать стоимость земли и знаете, сколько застройщик заплатил бы за землю, что позволит вам сделать обоснованное предложение о покупке.

Перед совершением покупки рекомендуется провести технико-экономическое обоснование, которое фокусируется на прибыльности и обеспечивает проверку того, что предположения, которые вы сделали в отношении стоимости земли, были осуществимы, прежде чем совершать инвестиции.

 

Методы оценки земли и факторы для оценки земли

Оценка земли — это метод оценки и определения справедливой цены или стоимости земельного участка.В этой статье мы объясним вам все основные методы оценки земли, любой или все из которых могут быть использованы для оценки земли в зависимости от объема доступной информации.

Земли можно разделить на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные как в городских, так и в сельских районах. Как правило, земля в городской местности, будь то сельскохозяйственная или несельскохозяйственная, ценится выше, чем сельская земля. Сельскохозяйственные земли, которые являются более плодородными, обычно ценятся выше, чем бесплодные земли. Несельскохозяйственные земли можно разделить на жилые, промышленные или коммерческие, и стоимость таких земель в первую очередь зависит от потенциала развития путем строительства над ними соответствующей структуры.

Теперь давайте сначала разберемся в факторах, от которых зависит оценка земли. Затем мы увидим различные методы оценки земли.

Факторы для оценки земли

1. Местоположение

Как говорится, в недвижимости ее расположение, расположение и расположение. Самым важным фактором при оценке земли является ее местоположение. Земля в городе дороже, чем сельская земля, стоимость земли в центре города выше, чем земля на окраине.

2. Использование

Коммерческая земля более ценна, чем жилая или промышленная земля.Точно так же жилые и промышленные земли более ценны, чем сельскохозяйственные земли. Следовательно, важно определить использование земли, чтобы оценить ее цену.

3. Размер

Жилые участки меньшего размера обычно стоят дороже за единицу по сравнению с большими участками из-за доступности. Однако, если земля может использоваться в промышленных или коммерческих целях, участки большего размера могут иметь надбавку.

4. Форма

Как правило, квадратные или прямоугольные участки предпочтительнее неправильной формы.Следовательно, земельные участки правильной формы имеют более высокую цену.

5. Уровень

Если уровень земли выше прилегающей дороги, будет сложно проложить водопровод и дренажные линии. Чтобы сделать участок на приемлемом уровне, необходимо выкопать дополнительную землю. Точно так же, если земля значительно ниже уровня дороги, значительные затраты будут связаны с засыпкой земли. Оценивая участок земли, вы должны помнить обо всех таких затратах на выравнивание.

6. Фасад и глубина

Земельный участок с большей шириной, выходящий на улицу или дорогу, считается премиальным.Точно так же стоимость земли также зависит от ее удаленности от главной дороги. Участок на четвертой или пятой улице от главной дороги стоит гораздо дешевле, чем тот, что выходит на главную дорогу.

7. Обратный фасад

Участок с несколькими фасадами имеет преимущество над участком с одним фасадом. Например. угловой участок или открытый с трех сторон участок будет стоить дороже, чем участок, только с одной стороны выходящий на дорогу.

8. Доступность

Стоимость земли также зависит от ее доступности.Если участок земли не имеет выхода к морю или если подъездная дорога недостаточно широка, цена на него будет намного ниже.

9. Индекс площади пола (FSI)

Индекс площади пола – это отношение застроенной площади к площади земли. Стоимость земли также зависит от FSI или, другими словами, от общей площади здания, которое можно построить на участке.

10. Инфраструктура и развитие

Инфраструктура и застройка в непосредственной близости от земли напрямую влияют на цены.Хорошо развитый район со школами, больницами, широкими дорогами, метро, ​​круглосуточным водоснабжением и электричеством, естественно, будет стоить дороже.

11. Природа почвы

Несущая способность почвы также влияет на оценку земли. Если несущая способность грунта хорошая, стоимость фундамента будет разумной. Однако стоимость фундамента может значительно возрасти, если несущая способность грунта плохая. Следовательно, земля с хорошей несущей способностью почвы будет стоить дороже.

12.Васту

Многие люди в Индии верят в Васту Шастру. Участки, выходящие на север и восток, имеют преимущество перед участками, выходящими на запад и юг.

13. Обременения

Земельные участки, на которые распространяется право сервитута на воздух, свет или проход, будут менее привлекательными для потенциальных покупателей, и в зависимости от причиненных неудобств стоимость таких земель будет снижаться.

14. Особые преимущества

Если земля имеет особые преимущества из-за своего расположения или по любой другой причине, это следует учитывать при ее оценке.

Методы оценки земли

1. Сравнительный метод

Самый популярный метод. В этом методе стоимость земли оценивается путем анализа недавних продажных цен на сопоставимую землю поблизости, корректировки цен с учетом любых различий в размере, форме, местоположении и других характеристиках. Но этот метод полезен там, где есть активный рынок и цены сделок легко доступны. Эксперт по оценке должен проверить средние цены за несколько лет и проверить любую волатильность цен.

2. Метод проявления

Этот метод используется для оценки стоимости такой земли, которую можно развивать, чтобы раскрыть ее истинную ценность. Например. земли сельскохозяйственного назначения после получения изменения в землепользовании (CLU) на жилые могут быть освоены в поселке из жилых участков и многоэтажных домов. Метод развития учитывает весь потенциал развития земли, чтобы получить справедливую рыночную стоимость. Важными факторами, которые следует учитывать при использовании этого метода оценки земли, являются местоположение, использование, FSI и характер почвы.

3. Метод распределения

Этот метод предполагает, что в некоторых местах существует постоянная зависимость между стоимостью земли и общей стоимостью недвижимости. Например. в некоторых местах стоимость земли может составлять 50% от общей стоимости недвижимости. Но это предположение должно быть подкреплено достаточным количеством статистики. Этот метод особенно полезен, когда продажи земли ограничены, но продажа застроенной недвижимости легко доступна.

4. Метод извлечения

В этом методе оценки земли цены за единицу сопоставимой земли извлекаются из застроенной недвижимости в непосредственной близости путем вычитания оценочной стоимости застроенной площади из продажной цены.Затем значение можно скорректировать для любой разницы в размере, форме, расположении и любых других особенностях.

Точность этого метода зависит от качества оценки амортизации застроенной площади. Вот почему этот метод обычно используется только для объектов недвижимости с недавно застроенными площадями, которые имеют незначительную амортизацию, или для объектов, где площадь застройки представляет собой лишь небольшую часть общей стоимости имущества.

5. Метод капитализации доходов

Другим методом оценки земли является метод капитализации доходов.Этот метод имеет две подкатегории:

а) Капитализация земельной ренты

В этом методе оценки земли рыночная арендная стоимость земли оценивается, а затем капитализируется с использованием рыночной ставки капитализации земли для определения справедливой рыночной стоимости земли. Рыночные арендные ставки и ставки капитализации следует брать для наибольшего и наилучшего варианта использования земли.

b) Остаточная техника

В методе остаточной земли чистый операционный доход, относящийся к земле, выделяется и капитализируется для получения и указания вклада земли в общую стоимость имущества.Необходимо выполнить следующие шаги:

  • Гипотетически построить оптимальное здание на земельном участке, т. е. самое лучшее и лучшее использование во всех отношениях.
  • Оцените чистый операционный доход от недвижимости в стадии разработки, используя рыночную арендную плату и расходы.
  • Рассчитайте сумму дохода, необходимого для выплаты надлежащего дохода по ставке капитализации здания, полученной от продаж.
  • Распределить оставшийся доход (остаток) на землю.
  • Капитализация остаточного дохода в стоимость земли с использованием рыночной ставки капитализации земли.

6. Метод ремня

Этот метод оценки земли учитывает фасад и глубину участка. Земля с более высоким фасадом будет иметь большую ценность. И стоимость земли уменьшается по мере увеличения глубины участка (расстояния от главной дороги). В этом методе площадь делится на полосы с присвоенными значениями в виде доли стоимости земли на главной дороге. Основная проблема в этом методе состоит в том, чтобы получить скорость снижения наземной ставки по мере увеличения расстояния от дороги.

7. Ориентировочное значение

Для определения стоимости земли с целью уплаты гербового сбора, налога на имущество, налога на имущество и т. д. правительство публикует ориентировочные значения для соответствующего периода и места.

Заключение

Вы должны посетить объект и внимательно изучить все имеющиеся документы, чтобы собрать всю информацию, необходимую для оценки земли. В зависимости от имеющейся информации вам следует тщательно выбирать любой из вышеперечисленных методов оценки земли для оценки вашей земли.Вы также можете использовать несколько методов для перекрестной проверки и сравнения оценок. Если вам нужен отчет об оценке, вы должны назначить профессионального эксперта по оценке.

к вам

Нам нужна твоя любовь! Поставьте лайк и поделитесь этой статьей « Методы оценки земли и факторы для оценки земли », если вы нашли ее полезной.

Есть что сказать или спросить? Пожалуйста, прокомментируйте ниже.

Краткое руководство по расчету остаточной стоимости земли и имущества

Что такое оценка остаточной земли и почему она полезна?

Если вы хотите узнать стоимость земли с потенциалом развития, вы должны использовать остаточный метод определения этой стоимости.В отличие от других методов оценки стоимости, он используется на начальных этапах девелопмента или редевелопмента, чтобы максимально тщательно и точно составить свой бюджет, определить предполагаемые расходы и предварительно спланировать проект CRE.

Остаточная стоимость земли и имущества также покажет вам, сколько вы можете позволить себе заплатить за землю или имущество, которое вы планируете развивать или реконструировать. Это особенно важно, потому что вы получите прибыль от денег, оставшихся после оплаты всех расходов на развитие собственности.Если вы в конечном итоге заплатите слишком много денег за землю или превысите расходы, вы можете потерять деньги.

Расчет остаточной стоимости земли помогает определить потенциальную прибыльность земли после учета всех затрат на ее разработку.

Определение наибольшего и наилучшего использования (валовая стоимость разработки)

Чтобы определить наилучшее использование или валовую стоимость разработки (ГРВ), сначала осмотрите участок и изучите тенденции рынка.Информация, которую вы найдете, копаясь на рынке, окажет огромное влияние на стоимость. В дополнение к изучению типов недвижимости, уже имеющихся в этом районе, демографических моделей и общих рыночных тенденций, вы также захотите посмотреть на процентные ставки, отношение потребителей и общее состояние экономики в этом районе.

Важные факторы, такие как законы о зонировании и сервитуты, также влияют на то, что будет возможно с юридической точки зрения. Все эти факторы влияют на цену продажи или аренды и, в конечном счете, на остаточную стоимость.

ГРВ показывает окончательную капитальную стоимость проектируемого, завершенного объекта при его продаже в определенное время.

Создать черновик ожидаемых улучшений

Следующий шаг — решить, какие улучшения вам нужно сделать для достижения ваших целей и сколько они будут стоить. На этом этапе концептуальные чертежи — это хорошо, но вы также захотите получить хорошие оценки количества продаваемой площади.

Этот этап может быть довольно дорогим, так как вам нужно будет нанять геодезистов, проектировщиков, архитекторов, инженеров-строителей и других специалистов, таких как инженеры-экологи и инженеры-дорожники.

Ваша работа как разработчика состоит в том, чтобы собрать всю полученную информацию и свести ее воедино в осуществимый, пригодный для продажи план. После этого план вместе с документацией будет представлен на утверждение в местный отдел планирования.

Подготовьтесь к расчету стоимости свойства

Прежде чем рассчитать остаточную стоимость , вам необходимо оценить расходы. К ним относятся:

  • Строительные работы и строительные работы (строительные расходы)
    • Грубая планировка и очистка
    • Строительство дорог и коммуникаций
    • Дренаж
    • Охрана окружающей среды
    • Сложные компьютерные программы для оценки объема перемещаемой земли, длины дорог и инженерных коммуникаций, которые необходимо построить
  • Затраты на строительство
  • Гонорары архитектора
  • Комиссии за недвижимость
  • Расходы на финансирование
  • Прибыль разработчика

Далее вы рассчитаете стоимость имущества после его завершения.Проще всего использовать доходный метод оценки . Оценив доход, который вы ожидаете от собственности, вы можете определить максимальную стоимость собственности.

Это довольно простая формула: стоимость имущества равна годовому чистому доходу от имущества, деленному на его ставку капитализации.

Теперь рассчитайте остаточную стоимость

(Валовая стоимость застройки) – (Строительство + Сборы + Прибыль) = Остаточная стоимость земли или имущества

Хотя остаточный метод расчета стоимости земли имеет свои недостатки, такие как необходимость привлечения опытных специалистов, являющихся экспертами в своей конкретной области, он может быть эффективным методом.Расчет также важен при получении финансирования для проекта, поскольку он дает точную оценку наиболее важных аспектов проекта, представляя четкий, финансово обоснованный подход к развитию или реконструкции.

Подведение итогов – метод определения остаточной стоимости земли

В отличие от других методов оценки стоимости, метод оценки остаточной стоимости земли или имущества поможет составить бюджет, определить предполагаемые расходы и заранее спланировать проект CRE как можно тщательнее и точнее.Этот метод также поможет вам определить, сколько вы можете позволить себе заплатить за землю или собственность, которую вы планируете развивать или реконструировать.

Если у вас есть вопросы об этом блоге или вы хотите узнать о устойчивом к рецессии, надежном инвестировании в аренду с тройной сеткой, не стесняйтесь обращаться к консультантам по чистой аренде Westwood для беседы без обязательств. 314-997-5227

Оценка земель, оценка земельных участков

Оценка земель, оценка земельных участков
Земля и земельные участки редко имеют прямые аналоги для сравнения.Уникальность каждого отдельного земельного участка может существенно повлиять на его стоимость.

Swiss Appraisal использует более 50 поправочных коэффициентов для точного определения стоимости земли и земельных участков в деталях, для оценки ее потенциальной инвестиционной стоимости, а также для точного определения справедливой рыночной стоимости земельного участка.


Виды земли и услуги по оценке земельных участков, которые мы предоставляем

Swiss Appraisal работает со следующими видами оценки земли:
  • Оценка земли, переданной в аренду
  • Определение рыночной стоимости земли
  • Определение рыночной стоимости земельных участков
  • Оценка городских земель
  • Оценка земель сельскохозяйственного назначения
  • Оценка земель индивидуального жилищного строительства
  • Оценка инвестиционных контрактов
  • Оценка земель промышленного назначения
  • Оценка дачных участков
  • Оценка земель населенных пунктов
  • Оценка земельной разметки
  • Оценка ландшафта
  • Оценка территории

Цели оценки земель и земельных участков

Swiss Appraisal определяет следующие цели оценки земли и земельных участков и отчетов:
  • Оценка арендных ставок
  • Оценка с внесением вклада в уставный капитал
  • Оценка для выкупа имущества
  • Оценка земельных участков для инвестиций
  • Оценка для раздела имущества и споров
  • Оценка для получения кредита
  • Оценка при покупке/продаже
  • Переоценка земли
  • Оценка прав пользования имуществом
  • Оценка для слияния/приобретения
  • Оценка земли для суда

Что вы получите в отчете об оценке земли

  • Анализ регионального/местного рынка земли
  • Анализ факторов стоимости
  • Анализ региона: его особенности, статистика, экономика, политика и тенденции развития
  • Анализ ближнего/дальнего окружения объекта
  • Прогноз рынка
  • Выбор адекватных методов и приемов расчета
  • Сценарный анализ развития земельного участка
  • Рекомендации по лучшему и наиболее эффективному использованию земельных участков
  • Расчет денежных потоков по основаниям
  • Расчет потенциальной стоимости строительства (если применимо)
  • Уникальный метод расчета поправочных коэффициентов
  • Обоснование применяемых тематических соотношений

Уникальный подход Swiss Appraisal к оценке земли и земли

  • Анализ рынка как на местах, так и в офисах
  • Уникальная модель оценки объектов недвижимости на основе анализа ее текущего и потенциального использования, а также прогноза регионального рынка недвижимости
  • Уникальная система для анализа всех сопоставимых свойств в режиме реального времени
  • Вся общедоступная информация обо всех сопоставимых объектах

Для получения дополнительной информации об оценке земли и земельных участков обращайтесь в региональное представительство Swiss Appraisal.


Copyright SRG Holding, SA (Женева), 2001-2019. Все права защищены. Воспроизведение, адаптация или перевод без разрешения запрещены, за исключением случаев, разрешенных международными законами об авторском праве. Весь текст, содержание, графика, дизайн и другие работы являются объектами авторского права SRG Holding, SA (Женева) и ее дочерних компаний.

Какие факторы определяют и влияют на стоимость земли

Мошенничество, связанное с недвижимостью, в Индии не редкость, особенно когда речь идет о покупке земли.В этой статье мы обсуждаем, как покупатели могут не стать жертвами мошенничества с землей.

Убедитесь, что у вас есть все необходимые документы:   Документы, подтверждающие право собственности продавца на участок. Помимо проверки своего документа с помощью профессионального юриста, покупатель также должен проверить земельную книгу в местном отделении налоговой службы, чтобы быть вдвойне уверенным. Среди документов, подтверждающих право собственности продавца, есть свидетельство о праве собственности, свидетельство об обременении, выписка из каты 7/12 (в таких штатах, как Махараштра, Гуджарат и Карнатака) и счета об уплате налога на имущество.

Постройте ограждающую стену:   Оставленный без присмотра участок земли может привлечь земельную мафию. Чтобы не допустить их, постройте ограждающую стену. Табличка на главных воротах должна содержать имя владельца участка и предостерегать от проникновения.

Наймите сторожа:  Наймите сторожа для охраны вашей земли от незаконного владения. Однако, если это не вариант, регулярно посещайте сайт или попросите свою семью или друзей сделать это за вас.Эти визиты давали соседям представление о настоящем владельце.

Обратитесь за помощью к соседу : Если участок находится в уже заселенном районе, подружитесь с соседями и попросите их следить за вашей землей, даже если вы наняли сторожа. Как бы неформально это ни было, это довольно эффективная стратегия для обеспечения безопасности вашего недвижимого имущества.

Спешите сообщить:  Даже закон откажет вам в помощи, если скваттер долгое время сидит на вашей территории, а вы не сообщите об этом в полицию.Согласно нескольким вердиктам, вынесенным судебной системой страны, скваттер получает законные права на недвижимость после 12 лет владения ею. Если вы видите красный флаг, не теряйте времени и немедленно сообщите об этом в полицию.

***

5 факторов, определяющих цену земельных участков

Харини Баласубраманян

Земля является важным активом и инвестицией в землю или земельные участки. долгосрочная доходность для инвесторов.Особенно это актуально по сравнению с жилой недвижимостью. На стоимость любой собственности, помимо таких факторов, как ее структурные характеристики и местоположение, в значительной степени влияет стоимость земли.

Стоимость земли многократно возросла за последние 20 лет. Таким образом, для всех, кто рассматривает возможность инвестиций в земельные участки, важно понимать основные факторы, влияющие на цену земли. MakaanIQ исследует основные факторы, влияющие на стоимость земельных участков.

Местоположение

Местоположение является решающим фактором, определяющим цену земли.Вид застройки, которая происходит в районе, влияет на цену земли. Близость к основным дорогам, транспортным развязкам, предстоящим автомагистралям, населенным пунктам или важным достопримечательностям приводит к более высокой оценке участка. Кроме того, земля, окруженная зеленью, стоит дороже, чем участки, окруженные промышленными предприятиями или фабриками. В условиях растущей нехватки земли правительства многих индийских штатов работают над земельными нормами, чтобы облегчить преобразование сельскохозяйственных земель в несельскохозяйственное использование.

Топография

Рельеф, качество почвы, климат, наличие грунтовых вод и т.д. оказывают существенное влияние на цену земли. Например, земля со слабой почвой или каменистой местностью не сможет поддерживать конструкции и, следовательно, будет менее предпочтительной. Плодородная сельскохозяйственная земля будет стоить больше, чем участок без выдающихся особенностей.

Спрос на землю

Проще говоря, все, что доступно для продажи и доступно в изобилии, обладает меньшей стоимостью, чем то, что доступно в меньшем объеме.Цены на недвижимость в престижных районах любого города выше, чем в пригородах, так как такие элитные районы благоустроены и, таким образом, привлекают инвесторов и покупателей. Точно так же земельные участки на окраинах города доступны в большом количестве и по более разумной цене.

Промышленная застройка в локации тоже напрямую влияет на цены на участки. Участки, расположенные в районе с интенсивной экономической деятельностью, такой как рынки или промышленные предприятия и т. д., имеют более высокие цены.

Индекс площади пола

Индекс площади пола (FSI) или коэффициент площади пола (FAR) является жизненно важным фактором, влияющим на цены участков. FSI определяется такими параметрами, как размер участка и ширина дороги. Он показывает, сколько места на участке можно использовать для строительства. FAR ограничен кодексом зонирования и влияет на стоимость земли. Если орган планирования увеличивает FAR, то увеличивается рыночная стоимость участка.

Настоящее и будущее землепользование

Часто правительство или местные органы власти налагают ограничения на виды застройки, которые можно проводить на земле.Стоимость земли также определяется видом землепользования, разрешенным в земельном участке. Это также является решающим фактором для ценообразования земли. Обычно промышленное или институциональное использование земли обходится дороже.

Как NCC рассчитывает стоимость земли?

Маркировка контрольного участка, озеро Эллерсли, Британская Колумбия (Фото Тима Энниса/NCC)

Управление охраны природы Канады (NCC) приобретает недвижимость только у добровольных землевладельцев.Поскольку действия NCC по обеспечению безопасности являются целенаправленными в соответствии с нашим планом сохранения, мы обычно встречаемся с отдельными землевладельцами, чтобы обсудить природоохранную ценность их земли и заинтересованность NCC в сотрудничестве с ними для изучения вариантов обеспечения безопасности земли. Если целевая недвижимость выставлена ​​на продажу, NCC должна конкурировать на открытом рынке с другими интересами, такими как сельское хозяйство, лесное хозяйство или развитие.

Политика NCC в области оценки гарантирует, что организация тщательно распоряжается своими скудными ресурсами и не завышает местные цены на землю при покупке недвижимости в целях сохранения.

Какова политика оценки NCC?

Политика NCC в области оценки требует проведения независимой оценки справедливой рыночной стоимости земли квалифицированными оценщиками земли.

Политика позволяет NCC:

  • проверить цену покупки или продажи;
  • определить справедливую рыночную стоимость пожертвования для выдачи налоговой квитанции в соответствии с требованиями Налогового управления Канады; и
  • предоставить донорам прозрачную информацию о затратах на приобретение.

Как оценивается недвижимость?

Все оценки должны проводиться независимым квалифицированным оценщиком, сертифицированным Институтом оценки Канады (в Квебеке действует Орден профессиональных оценщиков Квебека).

Недвижимость оценивается с использованием утвержденных и соответствующих методов оценки. В большинстве оценок, проводимых для NCC, используется метод прямого сравнения. Этот подход оценивает рыночную стоимость оцениваемого имущества на основе продаж аналогичных объектов поблизости, которые были проданы незадолго до даты оценки.

Подход прямого сравнения предполагает, что на конкурентном рынке информированный покупатель не заплатит за актив больше, чем стоимость приобретения удовлетворительного заменителя, обеспечивающего равные ожидаемые выгоды.

Как определяются цены продажи?

Фактическая цена продажи нескольких сопоставимых объектов корректируется оценщиком для отражения различий между сопоставимым и оцениваемым имуществом. Это позволяет оценщику оценить цену сопоставимого имущества, если оно было идентично оцениваемому имуществу.

При применении корректировки оценщик делит сопоставимые объекты на две группы: те, которые в целом превосходят оцениваемый объект, и те, которые уступают ему. Скорректированные значения двух групп обеспечат вероятный диапазон значений. Если имеется достаточно данных для сопоставимых объектов, наиболее похожих на объект оценки, может быть определено единое значение.

Платит ли когда-нибудь NCC выше оценочной ставки?

Поскольку рынки недвижимости изменчивы, политика NCC разрешает покупку недвижимости на пять процентов выше оценочной стоимости.Однако это происходит редко, потому что NCC необходимо управлять своими ограниченными долларами на охрану природы.

В исключительно редких случаях, когда НКК необходимо заплатить более чем на пять процентов сверх оценочной стоимости имущества, Совет директоров НКК и любой значительный донор средств для приобретения имущества должен одобрить покупку.

Из 622 приобретений недвижимости, которые произошли с 1 апреля 2007 г. по 30 сентября 2012 г., 582 сделки были приобретены по оценочной стоимости или ниже ее.Только 40 (шесть процентов) были приобретены по цене выше оценочной, и ни одна из них не превышала оценочной стоимости более чем на пять процентов.

Как оценить стоимость земельного участка

Цена земельного участка определяется по кадастровой стоимости, при необходимости заложить участок, выкупить его у государства или взимать налоги (письмо Роскомзема № 1-16/1240). При продаже определяется рыночная цена, которую назначает собственник исходя из цен на близлежащие участки или на основании оценки независимых экспертных агентств.

Как оценить стоимость земельного участка

Необходимо

  • — заявление в ФУЗКК;
  • — заявление в независимое агентство;
  • — паспорт;
  • — правоустанавливающие документы на участок.

Инструкции

Шаг 1

Для получения кадастровой стоимости обращайтесь в земельный комитет. Если ваш участок зарегистрирован в едином государственном реестре, то вы легко можете получить справку о кадастровой стоимости и предъявить ее в нужные органы.

Шаг 2

Кадастровая стоимость участка определяется из среднего коэффициента стоимости в вашем районе, умноженного на площадь земельного участка. При этом учитывается множество параметров. Цены на недвижимость в вашем населенном пункте, право собственности на землю, вид разрешенного использования, предполагаемые выгоды от использования.

Шаг 3

Кадастровая стоимость рассчитывается экономическим отделом Федерального ведомства Единой земельной регистрации, кадастра и картографии. По результатам оценки составляется акт, который подписывается всеми членами оценочной комиссии.Из этого документа можно получить справку о кадастровой цене. Сведения о стоимости ежегодно подаются в районную налоговую инспекцию, и на этом основании с вас взимается ежегодный земельный налог.

Шаг 4

Банковские структуры выдают кредиты под залог имущества только на основании учета кадастровой стоимости. Они не принимают запросы о рыночной цене и оценочной стоимости независимых экспертных агентств.

Шаг 5

Также кадастровая стоимость участка учитывается при описи и аресте имущества, при переходе права собственности на земельный участок, который оформляется по договору аренды.

Шаг 6

Если вам необходимо провести оценку земельного участка для других целей, например, для продажи, то вы можете вообще не проводить оценку и сообщить покупателям вашу цену, за которую вы планируете продать земельный участок или обратиться в независимое экспертное агентство, имеющее лицензию провести оценку недвижимости на территории Российской Федерации.

Шаг 7

Вам будет проведена независимая оценка и выдан документ, подтверждающий оценочную стоимость земельного участка.

.

Check Also

Стимулирование определение: Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?

Содержание Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?Смотреть что такое «Стимулирование» в других словарях:КнигиСтимулирование — это… …

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.