Бизнес-Новости
Разное / Какие документы должны быть у риэлтора: Документы риэлтора: какие документы предоставлять клиенту

Какие документы должны быть у риэлтора: Документы риэлтора: какие документы предоставлять клиенту

Содержание

Документы риэлтора: какие документы предоставлять клиенту

Автор Дмитрий На чтение 4 мин Просмотров 25.9к. Опубликовано Обновлено

Какие документы должен предоставлять риэлтор при оказании услуги купли-продажи недвижимости, обязательно к ознакомлению новичкам, только начинающим работать с клиентами агентства недвижимости.

При ознакомлении с риэлторской деятельностью вы узнали, что закон не регулирует отношения специалиста по недвижимости и собственника (покупателя), а так как специального законодательного акта нет, то агентом (да и агентством недвижимости) может представиться любое лицо, в том числе мошенник.

Узнайте, что должен знать риэлтор

Поэтому, добросовестному риелтору необходимо показать потенциальному клиенту, что он тот за кого себя выдает и в этой статье мы разберем, какие есть способы.

С юридической точки зрения агентства недвижимости могут оказывать консультационные, информационные и посреднические услуги, как и любые граждане РФ.

Документы риэлтора: какие должен предоставлять

Юридические документы.

Выясним, какие документы должен предоставить агент по недвижимости в подтверждении своей деятельности, в зависимости от  юридического статуса.

Статусы:

  • агентства недвижимости создают «ООО»
  • частные специалисты по недвижимости «ИП»
  • ФЛ (физическое лицо), частник, работающий в «черную» на свой страх и риск быть пойманными налоговыми органами.

Узнайте, как выглядит свидетельство о регистрации права собственности

Проще всего доказать свой статус агентству недвижимости в виду создания юридического лица, у которого имеется адрес, учредители и определенная доля ответственности. Причем в законе предусмотрены виды деятельности, которые могут взять агентства недвижимости и ИП.

Например, виды кодов ОКВЭД с расшифровкой, которые берут агентства:

Документы, которые может предоставить клиенту агентство недвижимости

  1. Учредительные документы ООО;
  2. Свидетельство о государственной регистрации;
  3. Свидетельсво о постановке на налоговый учет;
  4. Документы на аренду (собственность) офиса компании.

Для увеличения доверия клиента к агентству недвижимости (ИП), можно предоставлять документы, подтверждающие основания размещения офиса риэлторской компании в помещении, где оно осуществляет свою деятельность.

Узнайте, какие документы надо риэлтору при продаже квартиры

Какие документы должны быть у частного риэлтора

ИП частного агента, второй по доверию в этом списке, т.к. он по закону отвечает своим имуществом, этот способ создать доверительные отношения часто используют частные специалисты по недвижимости.

  • Свидетельство ОГРНИП;
  • Лист записи ЕГРИП;
  • Паспорт.

Дополнительно специалист может сообщить клиенту, что является самозанятым, а значит может предоставить чек при оплате услуг и заключить письменное соглашение, что в разы повысит доверие клиента!

В статье по теме узнайте, может ли самозанятый быть риэлтором и плюсы и минусы этого статуса

Какие документы должны быть у риэлтора агентства недвижимости

Третьим по доверию стоит маклер, работающий на рынке недвижимости в «черную», чаще всего случайных клиентов у него нет, только знакомые и знакомые знакомых, т.н. сарафанное радио. Причина проста — никто не станет доверять человеку с улицы. Единственное, что он может предоставить это документ, удостоверяющий личность — паспорт.

Документы специалиста агентства:

  • Доверенность от АН;
  • Паспорт;
  • Договор с клиентом (после его подписания).

Надо знать: что входит в услуги риэлтора

Доверенность от агентства недвижимости

Если риэлтор подписывает договор с клиентом собственноручно и тем более берет денежные средства от клиента, он обязан иметь доверенность на совершение данных действий от лица генерального директора агентства недвижимости (ООО).

К доверенности необходимо предъявлять паспорт, чтобы удостоверить личность, которой выдана доверенность. Срок, на который выдана доверенность должен быть актуальным, не допускается подписание документов от имени агентства недвижимости с доверенностью, у которой истек срок действия.

Агентский или эксклюзивный договор. Юридически это договор смешанного типа. Он не является конечным (неизменным), стороны перед подписанием могут вносить в него поправки. Заверяется печатью агентства недвижимости или ИП (если частный риелтор). Агенты по недвижимости, работающие без образования и ИП часто не используют договор.

Виды договоров:

  • эксклюзивный договор;
  • договор на оказание риэлторских услуг;
  • договор поручения.

Так повелось в России, что заключая договор в письменной форме клиент немного успокаивается, больше доверяет, спокойнее спит. Поэтому не стоит пренебрегать правильным оформлением данного документа. А так же всегда указывать на то, что гарантии прописаны на бумаге и вы, как посредник будете обязаны их соблюсти.

Помните, что в договоре должен быть пункт, разрешающий клиенту в письменной форме изменить условия договора. Это увеличивает лояльность, но будьте аккуратны.

Какие документы должны быть у частного риэлтора

Каждый частный риэлтор, работающий официальным образом, на законных основаниях, для легальной практики и публичной деятельности должен иметь следующий пакет документов:

Гражданский паспорт – главный документ, подтверждающий личность профессионального посредника. Это элементарно, и, надеюсь, подробно объяснять этот пункт нет необходимости.

Свидетельство ИП о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя. Документ выдаётся на казённом бланке с водяными знаками и с гербовой печатью. Проверить актуальность данных, предоставленных риэлтором, может абсолютно любой человек и совершенно бесплатно (вся информация находится в открытом доступе) на сайте ФСН (Федеральной Налоговой Службы) по адресу www.nalog.ru.

Выписка из ЕГРИП содержит всю информацию об индивидуальном предпринимателе: паспортные данные, дату регистрации, выданные лицензии, виды разрешённой деятельности в кодах ОКВЭД (самый подходящий для посреднических услуг на рынке и распространённый — это код в классификаторе 62.31 «Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе») с разъяснениями и подробным описанием. Документ формата А4 в горизонтальном положении на одном или нескольких листах.

ИНН – свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории Российской Федерации.

Договор на оказание возмездных риэлторских услуг с личной подписью и печатью. Это может быть обычный ДОУ, агентский, комиссии или же договор поручения. Также при оформлении взаимоотношений встречаются и применяются смешанные виды гражданско-правовых соглашений. Не столь важно, какой именно тип договора предлагает подписать риэлтор. Главное – уметь читать между строк. При заключении контракта стоит обратить внимание на существенные пункты документа: на какой срок подписывается, размер комиссии и когда конкретно выплачивается вознаграждение, порядок расторжения (наличие штрафных санкций в случае досрочного прекращения сотрудничества по инициативе заказчика), права собственника и прямые обязанности брокера в процессе купли-продажи вторичной недвижимости.

Все эти документы частный риэлтор должен всегда иметь под рукой и предоставлять по первому требованию потенциального клиента или заказчика.

Частный риэлтор в Москве Татьяна Мамонтова

пункты важные и пункты опасные

Готовясь к покупке или продаже недвижимости, понимаешь, что рано или поздно придется иметь дело с риэлтором. И не только потому, что напрямую найти вторую сторону для сделки довольно сложно, но и потому, что самостоятельно разобраться в юридических тонкостях еще сложнее. Не сомневаться в надежности специалиста по недвижимости поможет договор. Как его составить и про какие пункты важно не забыть.
 

А зачем вообще договор?
 

Таким вопросом чаще всего задаются люди, уверенные, что функция риэлтора во время сделки — чисто посредническая, т.е. «свести» продавца и покупателя и за это получить вознаграждение. И не все знают, что добропорядочные риэлторы берут на себя гораздо больше — даже больше, чем за ними закреплено законом. Требования к квалификации риэлторов не прописаны ни в одном нормативно-правовом акте. А их аттестация и сертификация — дело добровольное. При этом далеко не все идут на это. По словам адвоката Олега Сухова, в Москве аттестован только 451 риэлтор, а сделки проводят порядка 10 тысяч человек. И для подтверждения своих благих намерений надежные риэлторы предлагают клиенту заключить договор. К тому же агентства оказывают услуги только на договорной основе.
 

Кирилл Брюлин, генеральный директор риэлторской компании Brulin&Partners:
 

— Любой договор составляется для того, чтобы прописать права и обязанности сторон, иными словами — кто какие функции выполняет и кто за что несет ответственность. Договор позволяет после заключения сделки не спорить относительно того, кто что говорил и что на самом деле имел в виду. Также договор дисциплинирует стороны, побуждая их исполнять принятые на себя обязательства.

Риэлтор должен гарантировать прозрачность отношений с клиентом, юридическую чистоту объекта недвижимости и безопасность проведения сделки. Но многие вещи законодательно не закреплены и есть сложившаяся практика, обкатанные формулировки и наработки, которые позволяют выстроить доверительные отношения с клиентом.
 

Олег Сухов, адвокат, руководитель юридического центра Олега Сухова:
 

— Достаточно часто встречаются ситуации, когда недобросовестный риэлтор, взяв аванс за работу, бесследно пропадает, уклоняется от исполнения обязательств. Чтобы сократить риск неблагоприятных последствий, понудить риэлтора к выполнению условий договора или взыскать оплаченную сумму, и необходим договор, заключенный в письменной форме.
 

А бывает и так, что клиент хочет составить договор, а риэлтор переводит тему или отводит глаза со словами: «Зачем договор, если есть реальный покупатель-продавец?». Тут нужно насторожиться — скорее всего, вы встретили именно посредника, который совершенно далек от событий и правил рынка недвижимости.
 

Кирилл Брюлин:
 

— Действительно, есть риэлторы, которые выполняют чисто посредническую функцию, не давая никаких гарантий. Они спокойны, у них не болит голова, они всегда готовы пойти на условия клиента, так как хотят быстрее провести сделку и получить вознаграждение. Им безразлично, что клиент может «попасть» на налог, они не озабочены правовыми вопросами, их особо не заботят безопасность сделки и детали. К сожалению, по таким «специалистам» судят зачастую обо всех риэлторах.

Границы ответственности риэлтора
 

Давайте разберемся, за что риэлтор может нести ответственность, а за что — нет, т.е. чего можно от него ожидать и потом, в случае обмана, требовать в суде, а чего – невозможно. С одной стороны, риэлтор несет ответственность именно в рамках заключенного с клиентом договора и в первую очередь должен гарантировать исполнение взятых обязательств: например, продать, купить или сдать внаем квартиру.
 

Андрей Андреев, специалист по недвижимости и предпродажной подготовке агентства недвижимости «Квартал-М»:
 

— Ответственность риэлтора лежит только за переговоры между продавцом и покупателем. За что же платят деньги риэлтору? Ответ прост — за результат. С какой бы задачей клиент ни обратился к риэлтору, ему важен результат, а не то, как этот результат достигается. Риэлтор несет ответственность за последствия.
 

С другой стороны, юристы утверждают, что риэлтора трудно привлечь к судебной ответственности, так как с точки зрения закона он не является гарантом так называемой «юридической чистоты» сделки, за которую больше всего волнуются клиенты. Кстати, такого понятия в законе вообще нет, но под ним подразумевается следующая формулировка: «отсутствие оснований, установленных ст. 166-179 Гражданского Кодекса РФ, которые могут привести к признанию недействительной сделки купли-продажи недвижимости или иным образом ограничить покупателя в его правах владения, пользования и распоряжения недвижимостью».
 

Кирилл Брюлин:
 

— Если у меня есть хотя бы малейшие сомнения в том, что в истории сделок с объектом недвижимости все было хорошо, я буду или проверять дальше, пока не буду уверен в своей правоте, либо откажусь от проведения такой сделки, ведь цена вопроса равна цене объекта недвижимости. Если с приобретенной недвижимостью что-то не так, сделка может быть признана недействительной, и тогда покупателю придется вернуть недвижимость продавцу, а продавец должен будет вернуть покупателю деньги. Но это если они у него есть. А если уже нет? Если деньги потрачены?
 

К сожалению, риэлторы не могут официально получить некоторые данные по объектам недвижимости и по собственникам, которые необходимы для оценки юридической чистоты объекта недвижимости, но в большинстве случаев мы научились решать такие вопросы, и решать оперативно. По результатам экспертизы клиенту выдается юридическое заключение, в котором риэлтор описывает все особенности объекта недвижимости и делает выводы, можно ли его приобретать или нет.
 

Олег Сухов:
 

— Как бы тщательно риэлтор ни проверял юридическую чистоту объекта, это не даст полной гарантии того, что сделка не будет когда-либо и кем-либо оспорена, а договор купли-продажи признан судом недействительным. Риэлтор может, но не обязан давать оценку правоустанавливающим документам на объект недвижимости, если документы оформлены надлежащим образом и по внешним признакам не вызывают сомнений в подлинности. Риэлтор также не обязан предпринимать какие-либо действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и вообще давать советы клиентам по вопросам, которые прямо не обозначены в его обязанностях по условиям договора. Риэлторов нельзя привлечь к судебной ответственности в качестве третьей стороны, так как продавец и покупатель вступают в правоотношения самостоятельно, и, соответственно, при возникновении дальнейших разногласий риэлторы остаются в стороне.
 

Правда, бывают случаи, когда суд устанавливает непрофессионализм риэлтора, из-за которого его клиент потерял деньги или лишился прав на недвижимость.
 

Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»:
 

— Если риэлтор сопровождает процесс заключения договора купли-продажи между продавцом и покупателем, то именно он несет ответственность за сохранность полученных от одной из сторон документов. В случае утраты таких документов риэлтор обязан восстановить их за свой счет.
 

Договор на любой вкус
 

Стоит  отметить, что в законе нет и понятия «договор с риэлтором», поэтому для рынка недвижимости не существует типового договора, который можно просто скачать в интернете как при купли-продаже автомобиля. Каждое агентство или частный риэлтор использует свой вариант договора. По сути, это договор смешанного типа, который включает элементы из многих других договоров. Чаще всего за основу берется договор на оказание услуг, договор поручения или эксклюзивный договор. К тому же Гильдия риэлторов разработала образец договора, который прошел юридическую экспертизу, соответствует действующим законам и подходит для современного рынка недвижимости.
 

Алина Дмитриева:
 

— Перед тем, как заключить договор с риэлтором, потенциальному покупателю квартиры необходимо определиться, что именно он хочет получить от риэлтора: только подбор квартиры, а дальнейшие переговоры вести напрямую с продавцом понравившегося объекта или доверить риэлтору полностью сопровождение сделки. Если необходимо осуществить только поиск (подбор) квартиры, то важно максимально подробно описать потенциальный объект для проживания (район, описание жилого дома, где будет располагаться квартира, размеры жилой площади и т.д.). Если риэлтор полностью сопровождает сделку по покупке недвижимости, то он должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую недвижимость или в случае продажи недвижимости стараться максимально обезопасить клиента от возможных рисков.
 

Пункты, без которых нельзя
 

Договор с риэлтором должен обязательно содержать определенные разделы.
 

1. Стороны договора. Здесь должно быть определено, между кем заключен договор (если это агентство, то в конце документа должны быть указаны его реквизиты и адрес, если частное лицо — его паспортные данные и приложена копия паспорта, подтверждающая эту информацию).
 

2. Предмет договора, где прописано, ради каких целей договор заключается. Если речь идет о продаже квартиры, то необходимо ее  описание. Если вы нанимаете риэлтора для покупки, четко изложите в этом разделе свои пожелания по искомому объекту.
 

3. Обязательства сторон — расписан объем работ, который должны проделать риэлтор и клиент. Обычно в договоре это выглядит как подробный перечень услуг, которые риэлтор собирается вам оказать. Прочитав договор, задайте себе вопрос: «Понятно ли, какие услуги собирается оказать риэлтор? Понятно ли, за что я буду платить ему деньги?» Если вы видите конкретные ответы на эти вопросы, значит, все нормально. Также нужно четко оговорить, кто производит сбор документов. Если эта задача будет возложена на агента, то для него необходимо будет оформить у нотариуса доверенность, без которой ему не дадут никаких справок касательно вашей квартиры. Для продажи квартиры вы должны будете передать на хранение риэлтору подлинники документов, так как в большинстве случаев риэлтору не отдадут аванс за квартиру без оригиналов документов. Этот момент тоже нужно отразить в договоре, а еще лучше — составить отдельный акт приема-передачи документов. Что касается обязательств клиента, то к ним относятся: содействие и помощь риэлтору, которая может проявляться в гибкости организации просмотра квартиры (для продажи или сдачи в аренду) или обязательная явка для проведения сделки в точное место, день и час, обозначенные риэлтором.
 

4. Сроки исполнения обязательств. Юристы рекомендуют заключать договор на определенный срок, не превышающий 3 месяца. В случае необходимости его потом можно просто продлить. Формулировка «до выполнения обязательств» в бессрочном договоре должна насторожить, потому что в такой ситуации вы можете ничего не добиться от агента годами. А если вам нужно, скажем, быстро приобрести жилье и успеть сделать в нем ремонт перед рождением ребенка? Тогда без четких сроков не обойтись. И еще обратите внимание — не предусмотрен ли штраф за досрочное расторжение договора.
 

5. Стоимость услуг и порядок расчетов. Когда речь заходит о стоимости вознаграждения, уточните, почему именно такая сумма, из чего она складывается.
 

Андрей Андреев:
 

— Вы должны четко понимать, за что платите вознаграждение. Это может быть частичное сопровождение сделки (найти покупателя и составить договор купли-продажи) или полное сопровождение сделки на всех этапах до своего логического завершения.
 

6. Порядок расторжения договора. Этот важный раздел нельзя упускать из виду. Каждая сторона должна четко понимать, в каких случаях договор может быть расторгнут. Чаще всего это можно сделать в одностороннем порядке, предварительно уведомив об этом другую сторону за 30 дней до момента расторжения. Также вы можете аннулировать договор, если агент не может исполнить обязательства по договору — найти жилье, отвечающее вашим требованиям, собрать необходимые документы, провести переговоры с другой стороной. У риэлтора желание расторгнуть договор может появиться, если клиент не может организовать просмотр квартиры или постоянно меняет требования к искомому объекту.
 

7. Ответственность сторон. Юристы советуют составить этот раздел тоже максимально подробно, не ограничиваясь общими фразами про обстоятельства непреодолимой силы. Например, стоит отдельно прописать ответственность агентства за срыв сделки или случаи оспаривания сделки в суде по искам третьих лиц. Ответственность клиента обычно прописывают в виде конкретных штрафов. При этом учтите, что сумма штрафа не может превышать размер оговоренного вознаграждения агенту.
 

Андрей Андреев:
 

— Чтобы договор между агентством и клиентом был равнозначным, необходимо четко формулировать интересы и штрафные санкции с обеих сторон. Со стороны продавца необходимо исключить привлечение сторонних лиц и самостоятельную продажу в период действия договора.
 

Подозрительные пункты
 

Как правило, договор, предлагаемый на подпись риэлтором, защищает прежде всего интересы исполнителя. Поэтому перед подписанием важно прочитать полный текст документа, обратить внимание, нет ли сносок и условий, напечатанных мелким шрифтом. Если есть, нужно внимательно прочитать их через лупу. Как правило, мелким шрифтом  составляются положения, касающиеся финансовых подвохов. Правда, агентства и риэлторы, которые работают по совести, не составляют договоры разным шрифтом.
 

При возникновении сомнений или вопросов по формулировке смело озвучивайте их. Помните: вы платите деньги за услуги и имеете право претендовать на качественное обслуживание.
 

Также обратите внимание на формулировки, запрещающие клиенту общаться с другой стороной сделки. Их наличие часто свидетельствует о том, что компания склонна формировать скрытую комиссию. Возможно, она одновременно обслуживает обе стороны одной сделки и берет комиссию с каждой стороны. К тому же ряд агентств пытаются получить разницу между реальной ценой квартиры и ценой, которая указана в соглашении с клиентом, прописывая это условие в договоре. Будьте внимательны! Это значит, что сверх вознаграждения они будут требовать от вас и эту разницу.
И самое главное — никогда не соглашайтесь на подписание договора «задним числом», т.е. после фактически проведенной работы. На тот момент уже будет сложно сопоставить проделанную работу с текстом договора и уж тем более привлечь на его основании к ответственности.
 

Достойные пункты
 

А вот наличие некоторых пунктов, наоборот, должно убедить вас, что вы имеете дело с добропорядочной компанией. Очень хорошо, если компания сама предложила заключить договор и сама провела экскурс в его положения. Честные фирмы прописывают в соглашении, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Это значит, что данное агентство прошло сертификацию своей деятельности. Не пугайтесь, если увидите фразу о привлечении для исполнения обязательств по договору третьих лиц. Это лишь означает, что риэлтор будет  обращаться за помощью к адвокатам, юристам и другим специалистам, без знаний которых невозможно провести сделку.

…И вот сделка состоялась, деньги и ключи переданы. Что дальше?
 

Алина Дмитриева:
 

— Перед тем, как оплачивать услуги риэлтора, подпишите акт оказанных услуг, который подтверждает факт их оказания и принятия клиентом.
 

Только после подписания акта юридически считается, что договорные обязательства исполнены в полном объеме, а договорные отношения прекращены.

Карьера риэлтора – шаги к успеху в большом городе

Жить в обустроенной квартире или доме в таком мегаполисе, как, например, Москва, мечта многих. Те же, кто уже живут в них, хотят улучшить свои жилищные условия. Огромное количество людей находятся в поиске подходящего для себя жилья. Для них крайне актуальны вопросы о выборе района, планировки квартиры или дома, цены, правильного оформления документа и т.д. Именно здесь к нам помощь приходит вежливый и всезнающий риэлтор, который подскажет на них ответы. Совсем неудивительно, что эта профессия сегодня является одной из самых востребованных на рынке труда. В Московском регионе открыто порядка 7000 вакансий в этой сфере.

Отметим удивительный факт: несмотря на такую востребованность, ни один ВУЗ не готовит риэлторов. Тем не менее, притягивает сегодня многих людей, в особенности молодежь. Привлекательность этой профессии для молодежи состоит, прежде всего, в том, что в ней видят перспективу стать финансово успешными. И стать таковым, будучи риэлтором, вполне реально, если грамотно разложить свои усилия. Какими качествами необходимо обладать, чтобы выдержать конкуренцию рынка? Как стать успешным риэлтором? Как правило, именно такие вопросы задают себе те, кто решил связать свою жизнь с этим видом деятельности. Сразу отметим, что эта профессия требует особой самоотдачи и терпения прежде, чем начнет приносить хорошие дивиденды. Чтобы стать профессионалом, необходимо много трудиться. Ко всему нужно не переставая учиться, быстро осваивать сразу несколько смежных специальностей — менеджера, юриста, психолога, аналитика. И если вы готовы работать на результат, то рано или поздно к вам придет успех. Итак, если вы твердо решили освоить профессию риэлтора.

Что нужно для того, чтобы стать успешным в профессии риэлтора?

Прежде всего, вам необходимо определиться: будете вы работать в одиночку или же выберете агентство недвижимости. Работа в команде дает ряд существенных плюсов. Начнем с того, что работать в команде легче. Как бы там ни было, но новичку объяснят, как работать риэлтором, помогут заполнить необходимые документы и справки. Принадлежность к агентству, если оно хорошо зарекомендовало себя на рынке, всегда положительный фактор, поскольку у агентства имеется офис с вполне конкретным физическим адресом, где можно провести встречу с клиентом. Клиенты с большим доверием относятся к агентствам, нежели к риэлторам-одиночкам.

Мы уже отмечали, что ни один ВУЗ подготовкой именно риэлторов не занимается. Это, на наш взгляд, не совсем правильно, то, тем не менее, это так. На сегодняшний день, единой обучающей системы в этой области пока не существует. Поэтому многие агентства, такие, как например АН «НА ПЕТРОВКЕ», готовы самостоятельно предложить новичкам собственные обучающие программы. В первую очередь они дают первые представления о рынке недвижимости, о том, какие бывают дома, чем отличаются друг от друга различные типы домов, как проводить сделку, какие документы необходимы для оформления сделки. Такие занятия дают базовую информацию, так называемую точку отсчета. Если же вы будете работать в серьезной компании, то такие обучающие программы станут неотъемлемой частью вашей работы.

Кроме того, всем начинающим риэлтором рекомендуется вести ежедневник и специальную тетрадь, в которой будет записываться важная информации по квартирам: 1к., 2к., 3к. и т.д. Причем лучше разбить ее на разделы, например: «Районы», «Информация для покупателя» и т.п. Даже если с самых первых шагов в недвижимости имеется возможность пользоваться компьютером, все равно необходимо вести и ежедневник и такую тетрадь, ведь они всегда под рукой и доступны, ими можно воспользоваться в любое время и практически в любом месте.

Необходимо понимать, что риэлторская работа условно может быть разделена на два направления: оказание услуги и собственно продажа услуги. Риэлтор должен быть хорошо осведомлен о том, как нужно оказать услугу. Вы должны уметь проконсультировать клиента о порядке проведения сделок с недвижимостью, какой пакет документов необходимо будет собрать, как должны быть оформлены документы, в какие инстанции необходимо обращаться, какова стоимость оформления сделок с недвижимостью и т.д. Но помимо оказания консультационных услуг для риэлтора крайне важно продать услугу. А это означает, что получив консультацию, клиент должен захотеть продолжить сотрудничество с вами, а не пытаться самостоятельно пытаться решать свои вопросы.

Риэлтор-это многопрофильный специалист

Мы уже говорили о том, что риэлтор должен обладать достаточными знаниями в целом ряде областей. Скажем, для привлечения клиентов успешный риэлтор должен разбираться в вопросах психологии, уметь разбираться в типах личности клиентов, правильно вести деловые переговоры, вызвать доверие и расположение клиента, убедительно разъяснить. Кроме этого, нужно понимать, что сделки с недвижимостью сопряжены с решением некоторых правовых вопросов. Риэлтор будет успешным только, если в числе прочих профессиональных навыков будет обладать базовыми знаниями по юридическому оформлению сделки, по правильности заполнения документов. И вполне естественно, что риэлтору приходится разбираться и в экономических вопросах, уметь анализировать рынок спроса и предложения, разбираться в банковских кредитных программах. Хороший риелтор должен отлично ориентироваться в ценах на недвижимость, учитывать влияние сезонности, уметь аргументировано вести диалог с продавцом и покупателем. Не забывайте и тот факт, что риэлтор в сфере недвижимости работает не только с обычными рядовыми покупателями, а работает также с инвесторами, для которых важна ликвидность вложенных денег. Умение грамотно оценить факторы, которые влияют на рентабельность инвестиционных проектов, является высоким качеством профессионализма риэлтора. Конечно же, риэлтор должен хорошо разбираться в типах домов, в их планировке, чтобы уметь охарактеризовать все преимущества и недостатки того или иного проекта.

Естественно, что работа риэлтора не обходится без рекламы. Умение грамотно продумать pr-компанию при продаже объекта является, порой, решающим фактором. Риэлтор продумывает текст рекламы, стиль рекламы, целевую аудиторию, способы рекламирования и т.д. Знания маркетинга и PR будут совсем не лишними.

Если вы обладаете всеми необходимыми знаниями и навыками, то профессия риэлтора станет вашей дорогой к успеху в большом мегаполисе!

«РИЭЛТОР — СПЕЦИАЛИСТ, КОТОРОМУ ДОВЕРЯЮТ!»

Продать или купить недвижимость, снять квартиру или найти арендатора офисного помещения. Все это сложно сделать самостоятельно. Такой человек, как риэлтор, рано или поздно появляется в жизни каждого из нас. Пока мы владеем недвижимостью, пока существует право собственности и передача его другим лицам на разных основаниях. Пока мы рождаемся, женимся и разводимся.  Почти в любой из этих жизненных ситуаций нам может понадобиться риэлтор.

Для успешной покупки недвижимости клиенту важно получить актуальную информацию и сервис. Зачастую важное значение играет человеческий фактор и никакие онлайн-сервисы и курсы обучения по самостоятельной покупке- продаже жилья не заменят опыта специалиста! Профессия риэлтора — это профессия доверия и информации.

Настоящий профессионал обладает обширными знаниями и умеет применять их в интересах клиента. Владеет полной информацией об объекте, его истории, районе в котором он находится. А также знает о планах по развитию инфраструктуры, объектов социальной и культурной сферы. Хороший специалист знает, как думают, в чем нуждаются, как принимают решение собственники и покупатели. Что является для них важным.

Риэлтор обязательно должен знать, в каком состоянии пребывает рынок недвижимости, как правильно оформить документы, основы действующего на данный момент законодательства. Люди приходят к специалисту за безопасностью, экономией времени и денег.

Работа риэлтора — это возможность личного развития. Поскольку профессия объединяет одновременно несколько специализаций, специалист активно развивается в каждой из них. Профессиональные обязанности современных риэлторов весьма обширны. Помимо знаний теории и практики продаж, специалисты этого профиля должны быть и юристами, и психологами, и, если позволите, дипломатами. Не каждый человек способен выдержать жизнь в таком темпе. Но знания и опыт — это огромный плюс и самое ценное вознаграждение за действительно тяжелый труд.

Не будем скрывать — быть риэлтором сложно.

Рынок недвижимости изменчив и динамичен, требует постоянного совершенствования навыков. Профессия заставляет постоянно развиваться, быть в курсе актуальных событий и следить за изменениями в современном мире и в информационном поле. Для того, чтобы стать специалистом и успешно работать с клиентами нужен огромный багаж знаний: в области законодательства, маркетинга, строительных технологий. Нужно суметь помочь и поддержать клиента в момент принятия важного решения. Работа предполагает 100% уровень оптимизма, эрудицию, упорство и большое желание добиться поставленных целей.

Если вам не нравится сидеть в офисе, а интересно быть в постоянном движении, то удобнее режима работы не найти. Целый день — встречи, показы, просмотры, переговоры и, разумеется, заключение сделок!

Как стать таким специалистом?

Прежде всего, устроиться в лидирующую компанию по продаже недвижимости (успешно пройдя собеседование, конечно). У каждого агентства свой стиль и своя методика обучения молодых сотрудников. Чтобы принять правильное решение и понять, насколько эффективно обучение сотрудников в компании, стоит обратить внимание на несколько фактов: как долго компания работает в своем сегменте и на число успешных сотрудников. Как правило, в передовых компаниях обучение новичков начинается одновременно с работой на практике, как говорится «в полях». Фактически обучение риэлтора продолжается непрерывно в течение всей его карьеры. Конечно, много информации можно найти в журналах и интернете. Много информации есть в интернете, но без применения этих знаний на практике об успехе лучше не мечтать.

Если вы определились с выбором будущей профессии и все-таки решили стать риэлтором, то не нужно переживать из-за отсутствия опыта. Скорее это будут вашим преимуществом, ведь все знают, что переучиваться тяжелее, чем усваивать новые знания. Эта профессия не из тех, к которым готовятся с юности. Нет обобщенного портрета успешного риэлтора, все кто работает в сфере недвижимости — это совершенно разные люди. Среди специалистов много представителей самых разных отраслей и специальностей.

Почему у кого-то получается, а у кого-то нет? Потому что некоторые, придя в эту профессию, не стараются, не пытаются добиться успеха. В «Винсент Недвижимость» ежедневно проводится по не менее пяти собеседований. Но не все становятся сотрудниками компании. Компания дает много возможностей для роста и развития своих специалистов, соответственно, и требования к сотрудникам высокие! Критериев для отбора много, но самое главное — это уважение и доверие клиентов, нацеленность на результат и готовность развиваться в профессиональной сфере.

Если после прочтения этого материала вы поняли, что хотите реализовать себя в профессии специалиста по недвижимости, у нас для вас есть прекрасная новость! Прямо сейчас в компании идет набор сотрудников в отдел № 6, который возглавляет Павел Суртаев! Многое в риэлторском бизнесе зависит от наставника, который прививает стиль работы, любовь к своему делу и даже образ жизни и мыслей. Вы можете пройти собеседование на конкурсной основе и стать частью крупной, стабильной компании с огромным опытом работы! Частью компании, которая успешно занимается недвижимостью уже 15 лет!

Компания предоставляет:
  •  Бесплатное обучение, наставничество, лучшие бизнес-тренинги
  •  Официальное оформление по ТК РФ
  •  Лучший офис в центре города Сочи (у Морского Порта)
  •  Работа по заявкам. Наши специалисты работают на входящем клиентском трафике
  •  Юридическая поддержка (в штате компании шесть профессиональных юристов)
  •  Работа в команде (работа с настоящими профессионалами, поддержка руководителей отделов)
  •  Максимально насыщенная корпоративная жизнь (выезды на природу, парусная регата, вечеринки с участием приглашенных звезд)
  •  Ежегодные розыгрыши призов среди лучших сотрудников: машины, квартиры, путешествия.
  • Приходите к нам, и мы приведем вас к успеху!

    С уважением, HR отдел!

    т. +7 988-233-73-83

    Компания «ВИНСЕНТ НЕДВИЖИМОСТЬ»


    Отдавать ли документы на квартиру риэлтору —

    Цикл статей: «Вся правда о риэлторах»

    Что такое эксклюзивный договор, надо ли его заключать и что в нем должно быть написано, а также четкий ответ на вопрос, отдавать ли риэлтору документы на свою квартиру, – все это обсуждается в колонке, подготовленной для «Собственника» генеральным директором компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Олегом Самойловым.

    «Эксклюзив» – объективная необходимость или прихоть риэлторов?

    Если вы хотите поручить хлопоты по продаже своей квартиры риэлтору, вам, скорее всего, предложат заключить эксклюзивный договор. Суть такого договора заключается в следующем: в течение согласованного срока вашу квартиру вы будете продавать только через этого риэлтора (агентство недвижимости). В большинстве случаев без такого договора ни один агент не возьмется за продажу. Это практика, сложившаяся еще в девяностые годы прошлого века и ставшая одним из первых шагов к формированию цивилизованного рынка недвижимости.

    Надо сказать, что само по себе требование эксклюзивности вполне обосновано. Брокер должен четко понимать, что при профессиональной работе его усилия будут вознаграждены: оплата риэлторского труда происходит в финальной части процесса обслуживания, обычно – в момент сделки, и вряд ли кому-то понравится сделать всю работу по продаже объекта и в последний момент быть «обойденным». К тому же при продвижении квартиры агентство недвижимости несет расходы на рекламу объекта, проверку юридических аспектов и подготовку документов.

    Естественно, что в случае, когда между риэлтором и клиентом существует четкая письменная договоренность о взаимодействии на «эксклюзивной» основе, такие затраты вполне оправданы. А вот при отсутствии такой договоренности агентству попросту нет смысла тратить деньги на продвижение объекта, который одновременно с ним продает еще дюжина компаний. Все же агентство – организация коммерческая и стремится заработать.

    Однако, стоит четко отличать добросовестную работу по продаже квартиры от желания «заработать» независимо от факта продажи. И первым «звонком» здесь должно стать требование агентства отдать им при заключении эксклюзивного договора правоустанавливающие документы на квартиру. Дескать, они должны храниться в сейфе агентства весь период действия договора, мол, таковы правила…

    Документы как подтверждение полномочий риэлтора

    Надо сказать, что определенная обоснованность у этого требования существует. Дело в том, что практика, сложившаяся на московском квартирном рынке, в этой части такова: покупатель (а чаще риэлтор покупателя, так как сам покупатель не всегда знает подобные тонкости), внося предоплату, справедливо хочет получить подтверждение, что он вступает во взаимоотношения с тем брокером, который и правда уполномочен продавать квартиру. И уполномочен как раз на эксклюзивной основе.

    Чем вызвано такое желание? Очень просто: вряд ли кому-то захочется внести предоплату, выждать согласованный срок, подготовиться к покупке, снять со счета или конвертировать необходимую сумму и… в последний момент узнать, что вожделенная квартира преспокойно продана другому покупателю продавцом самостоятельно или при участии другого агентства.

    Так уж сложилось, что в московской практике проведения операций с недвижимостью подтверждением эксклюзивности прав посредника и серьезности намерений продавца является наличие у риэлторской компании, выставившей квартиру в продажу, оригиналов правоустанавливающих документов на квартиру. А теперь про «игры», в которые играют риэлторы.

    «Игры», в которые играют риэлторы

    Подлинники правоустанавливающих документов риэлторы могут использовать с выгодой для себя сразу в нескольких ситуациях

    Оказывается, в начале вашего сотрудничества подлинники документов на квартиру агентству в общем-то не так уж и необходимы. Реально они понадобятся в момент нахождения покупателя и далее: для подготовки документов, необходимых для сделки, и непосредственно при ее проведении. Однако требуют риэлторы со своих клиентов, чтобы те передали подлинники сразу, при заключении договора на обслуживание. Зачем?

    Как несложно догадаться, агентства таким образом пытаются «застраховаться» от отказа клиента от сотрудничества, а другими словами, максимально «закрепостить» клиента. Кроме того, как ни грустно это признать, подлинники правоустанавливающих документов риэлторы могут использовать с выгодой для себя сразу в нескольких ситуациях.

    Нет, речь не идет о самом распространенном страхе потенциальных клиентов, опасающихся, что агентство, располагая подлинниками документов на квартиру, может продать ее без участия хозяина, а деньги – присвоить. Этот страх как раз не слишком оправдан: юридическая процедура продажи – операция не настолько простая, чтобы ее можно было осуществить, обладая лишь документами, подтверждающими право собственности. Так что риэлторы продать квартиру без вашего ведома просто-напросто не могут. Ну, а мошенники вполне могут сделать свое «черное дело» и при отсутствии оригинальных документов.

    А вот несколько ограничить «свободу маневра» своего клиента путем удержания документов брокерам вполне по силам. Часто агент, правдами и неправдами заключив эксклюзивный договор, считает, что его работа на этом закончена. Остается только ждать, когда покупатель на квартиру найдется сам собой, после чего можно будет совершить сделку и положить в карман комиссионные. Тот факт, что продвижение объекта и поиск покупателя – это объемная ежедневная работа, да к тому же его прямая обязанность, агента по эксклюзивному договору не слишком беспокоит. Время идет, квартира не продается. Естественно, наступает момент, когда возмущенный клиент заявляет о расторжении договора. И вот тут-то выясняется, что получить обратно документы до истечения срока действия договора никак нельзя. Вот и оказывается клиент перед выбором: потратить время и силы на восстановление правоустанавливающих документов и продавать через другую фирму или продолжать работать с нерадивым «держателем» документов.

    Еще одна популярная «игра» недобросовестных риэлторов – так называемая «продажа документов». Сама процедура сильно напоминает «беспроцентные кредиты за десять минут», которые до недавнего времени наперебой предлагались в любом торговом центре для покупки чего угодно. Обычно через некоторое время после подписания договора выясняется, что «беспроцентный» кредит дополняется кучей дополнительных выплат и штрафов, о которых скромно написано мелкими буквами внизу договора, который вы подписали. Вдруг оказывается, что договор на оказание риэлторских услуг не предоставляет клиенту почти никаких прав. Зато любое нарушение клиентом договорных условий облагается предусмотренным в договоре штрафом. А «уйти» клиент тоже не может, так как документы отдадут только после выплаты штрафа. Мне известен далеко не один случай, когда в таких ситуациях риэлторы получали со своих клиентов деньги, сопоставимые с размером комиссионных вознаграждений за полный комплекс работ.

    Как быть?

    Каков же выход? Конечно, каждый принимает решение сам. Но я бы в принципе не рекомендовал иметь дело с агентством, сотрудники которого обосновывают свои требования, предъявляемые к клиенту, отсылкой к «такому порядку». Если этот порядок оправдан интересами клиента – его, несомненно, можно признать верным и согласиться с ним. А вот если единственное его объяснение – обеспечение удобства для риэлтора…

    Реальный профессионал уже при заключении договора на обслуживание объяснит своему клиенту, когда, зачем и на какой период ему понадобятся правоустанавливающие документы. Если же этих объяснений нет, не думаю, что подлинники стоит передавать. Да, показать их, действительно, надо. Любой уважающий себя агент возьмется за продажу квартиры, только убедившись, что ее предлагает действительно собственник или его доверенное лицо. Да, копии документов, действительно, надо оставить в агентстве. Они понадобятся, чтобы предоставить более полную информацию потенциальному покупателю, оценить, какие подводные камни могут ожидать как вас, так и покупателя во время и после сделки, и т. д. Но подлинники для всего этого вовсе не нужны. И если агент или его руководство без внятного объяснения причин жестко настаивает, чтобы документы с самого начала сотрудничества хранились в сейфе компании, – это повод поискать другого риэлтора.

    Или как минимум – со всей недвусмысленностью – дать понять, что «игра в одни ворота» с вами не пройдет.

    Автор: Олег Самойлов. «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

    Как выбрать правильного риэлтора? | АВЕСТА-РИЭЛТ

    Шулькина Юлия Борисовна
    Старший менеджер агентства «АВЕСТА-РИЭЛТ» расскажет о том, как выбрать «правильного» риэлтора.

     


    Посмотреть видео «Как выбрать правильного риэлтора?»

    Услуги по продаже недвижимости оценивается дорого, и это неудивительно – ведь от риэлтора в буквальном смысле зависит будущая жизнь клиента. И если грамотный специалист решит вашу проблему в короткие сроки и с максимальной выгодой, то непрофессионал заставит усомниться в целесообразности риэлторских услуг.
    В этой теме мы разберем, на что стоит обратить внимание при выборе риэлтора, чтобы сделка оказалась выгодной, и как не попасться на уловки мошенников.

    1. Изучаем отзывы
    Первое на что следует обратить внимание — это рекомендации. Поэтому выбирая риэлтора, опросите знакомых, почитайте отзывы в Интернете, обращая внимание, прежде всего на соблюдение сроков, юридическую чистоту работы, а также на качество совершенных сделок. Положительные отзывы, скорее всего, будут однотипными, а вот отрицательные покажут вам, чего опасаться.

    2. Изучаем репутацию агентства недвижимости
    Во-вторых, изучаем репутацию агентства недвижимости. Крупная компания вселяет уверенность в то, что однажды она не растворится в воздухе: обычно это агентства с многолетним опытом работы, с высокой степенью надежности и большой базой объектов недвижимости. Также посмотрите интернет-порталы недвижимости, журналы, газеты. Обратите внимание, как представлена информация об объектах недвижимости. Не стоит сотрудничать с фирмами, которые даже на бесплатных сайтах не выкладывают фотографии и детальные описания объектов.
    Если агентство является членом профессиональной группы – гильдии риэлторов или подобной официальной организации, то это станет дополнительным плюсом. Такие сообщества не принимают в свои ряды тех, кто не соответствует принятым стандартам. Так же стоит обратить внимание на профессиональные награда, дипломы, победы в конкурсах.

    3. Что входит в стоимость услуг?
    Чтобы зря не потратить собственное время и деньги стоит внимательно изучить, что же включает в себя услуга риэлтора. Убедитесь, что риэлтор готов оценить вашу квартиру, сделать качественные фотографии и подробное описание объекта. Обеспечить рекламную поддержку вашего объекта на популярных сайтах города. Ежедневно будет готов вести переговоры с потенциальными покупателями. Будет лично осуществлять показ вашего объекта и информировать о проделанной работе. И, конечно же, подготовит пакет документов к сделке (включая справки по коммунальным платежам), и организует сопровождение сделки в банке, у нотариуса(если это потребуется) и в учреждениях Юстиции.
    Это легко можно выяснить при первом звонке или при первой встрече. Если во время первой беседы риэлтор не сможет конкретно ответить на ваши вопросы, то лучше сразу обратиться в другую компанию.

    4. Проверяем месторасположение и дополнительные услуги.
    Проверяем месторасположение и спектр услуг. Искать компанию, офис которой находится в вашем районе, выгодно по двум причинам. Во-первых, не придется далеко ездить для встреч со своим риэлтором и оформления документов, а во-вторых, он будет лучше ориентироваться в рыночной ситуации именно на этой территории, а значит, сможет предложить самые оптимальные варианты. Кроме того, риэлторы должны свободно ориентироваться на рынке недвижимости — знать цены, описать обстановку, инфраструктуру и другие нюансы. В крупных компаниях имеются специалисты, которые смогут помочь вам решить дополнительные вопросы – оформление ипотечного кредита, займ под материнский капитал, юридические вопросы и т.д.

    5. Выбираем профессионала.
    Далее следует оценить профессиональные качества риэлтора. Непрофессионала во многом выдает отношение к клиенту. Хороший специалист не пожалеет времени на первичное общение и выяснение нюансов и выяснит не только общие потребности, но и мотивы, побудившие покупателя к конкретной сделке. Не станет «профи» и обходить острые темы: скорее, наоборот сразу расскажет клиенту о возможных подводных камнях будущей покупки-продажи.

    6. Сравниваем цены.
    Не лишним будет сравнить цены на услуги агентств недвижимости. Все официальные агентства недвижимости имеют приблизительно одинаковые расценки за свои услуги и работают без предоплаты. В среднем стоимость риэлторских услуг 3-5% от суммы сделки. Если клиенту предлагается очень низкая стоимость услуг, то это может говорить либо о не полном пакете услуг, либо, что еще хуже, о попытке мошенничества.

    7. Проверяем документы.
    Следующим делом знакомимся с договором на оказание услуг, который должен быть максимально понятным и прозрачным, и риэлтор должен дать клиенту возможность изучить его спокойно и не торопясь.

    8. Заключаем эксклюзивный договор.

    Далее заключаем договор. Эксклюзивный договор предполагает, что клиент добровольно отказывается сотрудничать с другими компаниями, предоставляя право совершения сделки одному агенту или компании. Как показывает практика, риелторы по эксклюзивному договору работают на результат по максимуму – от этого зависит их прибыль и репутация.

    9. Оговариваем сроки.

    Оптимальный срок для подбора квартиры – месяц, для продажи квартиры оптимальный срок не более 4 месяцев. Поэтому не соглашайтесь на растянутые до полугода договора и проверяйте текст документа. Стоит учитывать, что сделки с материнским капиталом или оформление ипотечного кредита увеличат срок оформления сделки.

    10. Избегаем мошенников.

    Еще раз обращаем ваше внимание на проверке документов. После отмены обязательного лицензирования риелторской деятельности в России активизировались «черные риэлторы». Их основные схемы работы – махинации с документами, предложение заведомо неподходящих вариантов с последующей выплатой неустойки, продажа квартир с жильцами, договора долевого участия с поддельными подписями. Не стать жертвой мошенников поможет тщательная проверка документов и своевременная консультация юриста.


    В завершение хочется сказать, что обращение в надежные агентства недвижимости является залогом того, что сделка будет проведена законно, а у клиентов не возникнет проблем с приобретенной или продаваемой квартирой. Специалисты нашей компании всегда рады помочь вам в вопросах покупки и продажи недвижимости.
     

    Звоните! 95-0000

    Какие документы нужны для продажи дома без риелтора?

    Даже если вы выставляете свой дом на продажу без помощи риелтора®, вам все равно нужно будет собрать необходимые документы для продажи и заполнить их правильно.

    Без дальнейших церемоний мы провели исследование, чтобы собрать ключевые документы, необходимые для продажи дома, и передать их двум ведущим агентам по недвижимости и юристу по недвижимости, которые видели эти формы бесчисленное количество раз. Мы надеемся, что это поможет осветить эту сложную часть продажи, дав вам честное представление о том, насколько сложными могут быть сделки с недвижимостью!

    Так что хватайте свою счастливую ручку, растяните мышцы рук и поработайте нитью, чтобы освободить место в мозгу для таких забавных вещей, как «обязательное раскрытие информации».” Читайте дальше, чтобы узнать больше об основных документах*, которые вам понадобятся для надежного и законного закрытия дома, а также о бонусных ресурсах, которые вы получите, если все-таки решите работать с агентом.

    После того, как вы переварите эту гору информации, у вас будет лучшее представление о том, нужна ли вам помощь риелтора® в координации ваших документов или продажа через владельца по-прежнему является вашим предпочтительным способом.

    1. Первоначальный договор купли-продажи
    2. Заявление об ипотеке (сумма погашения)
    3. Страховые записи домовладельцев
    4. Документы товарищества собственников жилья (ТСЖ)
    5. Записи о ремонте и техническом обслуживании дома
    6. Поступления на капитальные улучшения
    7. Руководства и гарантии
    8. Прошлые счета за коммунальные услуги
    9. Сравнительный анализ рынка
    10. Соглашение о листинге
    11. Предлагаемый маркетинговый план
    12. Сетчатый лист продавца
    13. Предварительный отчет о праве собственности или «предварительный»
    14. Обязательное раскрытие информации
    15. Отчет об инспекции перед листингом
    16. Формы предложения о покупке и встречного предложения
    17. Договор купли-продажи
    18. Форма удаления на случай непредвиденных обстоятельств (для CA)
    19. Отчет об осмотре дома
    20. Отчет об оценке дома
    21. Декларация по налогу на имущество
    22. Расчетная выписка
    23. Акт
    24. Подтверждение титула
    25. 1099-С налоговая форма

    *Обратите внимание! Документы, необходимые для продажи дома, различаются в зависимости от штата и округа, поэтому узнайте у агента по недвижимости, адвоката или на веб-сайтах местных органов власти, какие документы обязательны для вашего местоположения.Некоторые из перечисленных ниже пунктов могут быть необязательными, но могут оказаться полезными при оформлении документов или подготовке к продаже.

    Источник: (PR Image Factory / Shutterstock)

    Прежде чем перечислить

    Итак, вы решили продать свой дом. Поздравляю! Чтобы максимизировать прибыль и предотвратить любую боль, округлите эти документы с до , которые вы указали, для беспрепятственного процесса продажи и закрытия.

    Первоначальный договор купли-продажи

    Это круговорот жизни… в какой-то момент вы купили дом, который сейчас продаете! И должна быть запись об этом.

    Первоначальный договор купли-продажи — это соглашение, которое вы заключили с предыдущим владельцем вашего дома при его покупке. В этом контракте излагаются условия покупки и указываются «кто», «что», «где», «когда» и «почему» транзакции.

    Таким образом, покупатель не ошибется в том, кто ранее владел домом, и на каких условиях он был передан новому владельцу. В договоре купли-продажи указывается цена, по которой был продан дом, а также уточняется информация о собственности, которая была сделана до продажи.

    Обратите внимание, однако, что вам не нужен , чтобы иметь этот документ для продажи вашего дома. Поскольку многие покупатели будут просить его показать, в любом случае рекомендуется иметь его под рукой.

    «В большинстве штатов это не требуется по закону», — говорит Райан Джонс, поверенный и владелец Jones Property Law, специализированной юридической фирмы, призванной помогать клиентам ориентироваться в юридических аспектах инвестирования в недвижимость и коммерческих инвестиций, владения, продажи и многого другого. «Новый договор можно заключить без старого договора, а новый покупатель проведет новые проверки и получит новый полис титульного страхования.

    Заявление об ипотеке (сумма погашения)

    Если вы продаете свой дом до того, как полностью погасите текущую ипотеку, обратитесь к своему кредитору или обслуживающему персоналу и запросите выписку с указанием суммы выплаты. Сумма выплаты — это общая сумма, которую вам придется заплатить, чтобы выполнить условия ипотечного кредита, включая любые проценты, которые вы должны выплатить до того дня, когда вы планируете полностью погасить кредит.

    Сумма выплаты не совпадает с вашим текущим балансом, который будет отображаться в вашей последней выписке по счету и может не включать проценты.По данным Бюро финансовой защиты потребителей, ваш кредитор обязан предоставить вам сумму выплаты, поэтому не стесняйтесь спрашивать. Имея эту информацию, вы сможете рассчитать предполагаемую выручку от продажи дома.

    «Никогда не помешает опередить игру и запросить отчет о выплатах, прежде чем выставлять недвижимость на продажу», — подтверждает Джонс. «Имейте в виду, однако, что продавец или титульная компания должны будут получить новый отчет о выплатах прямо перед закрытием, потому что сумма выплаты должна быть действительна на дату закрытия.

    Страховые записи домовладельцев

    Предоставление покупателю подтверждения информации о страховании вашего дома, а также списка всех претензий в отношении вашего дома с момента покупки даст ему приблизительное представление о том, сколько будет стоить его страховка домовладельца, когда он въедет.

    Обратите внимание, однако, что то, что вам действительно нужно раскрыть, зависит от штата. «Прозрачность, безусловно, важна и рекомендуется», — отмечает Джонс. «Однако во многих штатах продавец , а не обязан добровольно предоставлять отрицательную информацию об имуществе.

    Какими бы ни были законы в вашем штате, рекомендуется получить копию страховых документов домовладельцев. Если ипотечный кредитор покупателя требует копию страховки домовладельцев, вам, как правило, необходимо предоставить ее для одобрения кредита.

    Документы товарищества собственников жилья (ТСЖ)

    Если вы хотите продать недвижимость, являющуюся частью застройки, скорее всего, вы уже являетесь членом Ассоциации домовладельцев (ТСЖ), которая управляет всем этим.

    ТСЖ, которое иногда портит удовольствие, а иногда берет на себя всю вашу работу во дворе, имеет определенные правила относительно внешнего вида вашего дома, того, сколько вы платите за оценку своей собственности и можете ли вы сдавать свой дом в аренду другим сторонам. .

    Джонс отмечает, что в конечном итоге покупатель обязан искать и обнаруживать ковенанты (которые являются общедоступными записями) ТСЖ как часть их собственной титульной работы.

    «Вы можете предоставить их покупателю, чтобы упростить процесс», — говорит Джонс. «Ипотечный кредитор может потребовать копию для финансирования продажи, поэтому было бы хорошо иметь копии на всякий случай».

    Покупатель, скорее всего, захочет ознакомиться со следующими руководящими документами ТСЖ:

    • Учредительный договор
    • Устав
    • Правила и нормы
    • Отчет о суммах взносов домовладельцев
    • Копии протоколов собраний Ассоциации за последние два года
    • Декларация соглашений, условий и ограничений

    Записи о ремонте и техническом обслуживании дома

    Записи о ремонте и техническом обслуживании дома являются веским доказательством всей той работы, которую вы проделали в своем доме, пока вы им гордились.Хотя это и не является юридическим требованием, эти записи также позволяют покупателям узнать, что требует немедленного внимания, когда они въезжают. Ваши записи о ремонте и техническом обслуживании дома должны содержать следующее:

    • Квитанции об обслуживании, такие как ремонт кровли, чистка дымоходов, планы гарантийного обслуживания оборудования и т. д.
    • Датированные записи о вашей последней покраске, очистке водосточных желобов, мытье окон
    • Карты инженерных сетей для ваших электрических и газовых систем

    Поступления на капитальные улучшения

    Капитальные улучшения – это любые улучшения, повышающие ценность вашего дома и продлевающие его жизнь – такие проекты, как реконструкция кухни и ванной, или крупные дополнения, такие как бассейн или новая крыша.Эти проекты могут снизить налоги на прирост капитала, которые вы должны уплатить при продаже дома, добавив их к скорректированной основе затрат.

    Расчет капитальных улучшений с учетом налогов будет намного проще, если вы вели учет улучшений, сделанных вами за время владения домом, поэтому убедитесь, что вы всегда храните эти квитанции. Не забывайте, что капитальные улучшения не включают какие-либо основные предметы содержания, необходимые для обслуживания и ремонта вашего дома — только те улучшения, которые добавили или увеличили стоимость вашего дома.

    Обратитесь к налоговому консультанту, если вам нужно сообщить о приросте капитала после продажи для получения дополнительной помощи.

    Руководства и гарантии

    Как и записи о ремонте и техническом обслуживании дома, руководства по эксплуатации и гарантии позволяют покупателю узнать, в каком виде он унаследует эти предметы, когда переедет в свой новый дом.

    Хотя по закону это не требуется для завершения продажи, эти записи пригодятся, если вы хотите продать свой дом подороже. Вы захотите предоставить покупателям руководства и гарантии на такие вещи, как:

    • Стиральные машины и сушилки
    • Холодильники
    • Посудомоечные машины
    • Печи
    • Компактор/уборщик мусора

    Прошлые счета за коммунальные услуги

    Покупателям будет интересно узнать, как ежемесячно меняются счета за электричество, газ, воду и канализацию для вашего дома, чтобы они могли составить соответствующий бюджет.Вы не обязаны предоставлять эту информацию, но она, вероятно, будет ключевой информацией для того, кто принимает решение о покупке. Подумайте о том, чтобы предложить им копии любых записей, которые у вас есть под рукой, будь то печатные или цифровые копии.

    Покупатели обычно запрашивают средние расходы на коммунальные услуги за 12 месяцев. Иногда они просят два года, чтобы еще лучше понять, во что им обойдутся коммунальные услуги.

    Источник: (Меган Ширек / Unsplash)

    Документы, необходимые для начала продажи дома

    Готовы разместить свой дом? Пришло время закрепить цели продаж, изучить местный рынок недвижимости и разработать безупречную маркетинговую стратегию.

    Некоторые вещи, которые нужно отметить в списке прямо сейчас: тщательная уборка и расхламление, напишите великолепное описание объявления о недвижимости, подготовьте свой дом к быстрой продаже и наймите фотографа, чтобы он засветился в Интернете.

    Или наймите лучшего агента по недвижимости с ноу-хау, который расскажет вам, что делать, чтобы как можно скорее привлечь конкурентоспособные предложения.

    Сравнительный анализ рынка

    Не знаете, сколько может стоить ваш дом на текущем рынке недвижимости? Сравнительный анализ рынка — это подробный сбор информации о продажах домов в непосредственной близости от вас, включая дома, которые в настоящее время выставлены на продажу, дома, находящиеся в стадии совершения сделки, и дома, проданные недавно.

    Затем все эти данные тщательно изучаются, чтобы определить стратегическую цену для вашего дома. Эта информация часто необходима до того, как вы выставите свой дом на рынок, так как плохая ценовая стратегия может привести к гибели вашей продажи.

    Великие агенты по недвижимости могут проводить сравнительный анализ рынка во сне. Для остальных из нас? Это довольно много данных для анализа, и для их точности требуется определенный опыт. Вам нужно будет изучить сопоставимые свойства или «композиции» на вашем гиперлокальном рынке недвижимости, принимая во внимание множество переменных, таких как местоположение, эпоха, конструкция и материалы, состояние и многое другое.

    В качестве отправной точки для понимания стоимости вашего дома HomeLight также предлагает оценщик стоимости дома, который обрабатывает числа из нескольких источников для получения оценки стоимости дома в режиме реального времени на основе текущего рынка в вашем районе, если вы ищете быструю цену. чек об оплате.

    Листинговое соглашение

    Если вы работаете с агентом по недвижимости, соглашение о листинге делает соглашение между вами и вашим агентом официальным и дает вашему агенту исключительные права на продажу вашего дома в течение определенного периода времени.

    В контракте излагаются условия того, как агент по недвижимости может рекламировать ваш дом. Вы также предоставите агенту права на использование содержимого листинга, которое включает фотографии, графику, видео, рисунки, виртуальные туры, письменные описания и любые другие защищенные авторским правом элементы, относящиеся к собственности, согласно Национальной ассоциации риелторов.

    Условия соглашения служат основой всей вашей сделки с недвижимостью, поэтому внимательно читайте каждую строку.

    Предлагаемый маркетинговый план

    Это еще один документ, который вы можете запросить, если вы работаете с агентом по недвижимости. Как и в соглашении о листинге, предлагаемый маркетинговый план описывает, как ваш агент будет заниматься маркетингом и продажей вашего дома. Маркетинговый план предлагает план игры для показов домов, дней открытых дверей, маркетинга в социальных сетях и продвижения вашего дома на ведущих веб-сайтах по недвижимости, чтобы привлечь внимание покупателей.

    Сетчатый лист продавца

    Чистый лист продавца — это организационный рабочий лист, который покажет вам, сколько вы получите от продажи дома после учета таких расходов, как налоги, комиссия вашего агента по недвижимости (если вы работаете с ним), оставшаяся часть ипотеки и комиссия за условное депонирование. .

    Как правило, агент по продаже жилья готовит чистую ведомость продавца. Это также можете сделать вы, продавец, если вы разбираетесь в цифрах и умеете ориентироваться в Excel. Ознакомьтесь с примером чистого листа реального продавца HomeLight со всеми цифрами, которые необходимы для точного расчета вашей прогнозируемой чистой прибыли.

    Не так уверенно перемалываете числа? Бухгалтер, адвокат, кредитор или правоустанавливающая компания также могут создать чистый лист продавца. Поскольку вы, вероятно, захотите нанять лицензированного бухгалтера, который поможет вам сориентироваться в налоговом периоде после продажи, сейчас самое подходящее время, чтобы представиться.

    Источник: (Aubrey Odom/Unsplash)

    Пока ваш дом на рынке

    Все продажи разные, но среднее время пребывания дома на рынке по состоянию на середину 2021 года составляло всего 17 дней, согласно данным о продажах существующих домов Национальной ассоциации риелторов. Поскольку продажи домов идут так быстро, убедитесь, что у вас есть следующие документы под рукой.

    Предварительный отчет о праве собственности или «предварительный»

    Предварительный отчет о праве собственности, или «prelim», представляет собой финансовый и юридический краткий документ, который сообщает вам, продавцу, есть ли что-либо неурегулированное в отношении вашей собственности до того, как вы выставите свой дом на продажу.Другими словами, это предупредительный отчет.

    По словам Джонса, хотя это и не является юридическим требованием, «предварительная проверка» поможет вам добиться более плавного закрытия сделки.

    «Часто его можно приобрести менее чем за 150 долларов, — отмечает он, — и это может поставить вас в заблаговременное уведомление о любых возможных проблемах с правами собственности, которые в противном случае могли бы взорвать закрытие в последнюю минуту».

    «Предварительный» показывает, какие налоги уплачиваются за недвижимость, какие условия и ограничения зарегистрированы в отношении вашей собственности и т. д.«Предварительный» также подготавливает вас к раскрытию этих ограничений и информации вашему агенту и вашим потенциальным покупателям. Вы можете получить отчет о титулах, используя одну из четырех крупнейших компаний, занимающихся титулами, за пару сотен долларов:

    .

    Обязательное раскрытие информации

    Вы обязаны следовать законам об «обязательном раскрытии информации» и сообщать покупателю обо всех опасностях, связанных с недвижимостью, до того, как продажа станет официальной.

    Если вы работаете с агентом по недвижимости, он будет знать, что вам нужно раскрыть, предоставит правильные формы и выполнит эти обязательства за вас.

    «Когда вы указываете «выставлено на продажу владельцем», вы подвергаете себя ответственности, потому что в некоторых штатах требуется раскрытие информации, — предупреждает Джена Бебле, ведущий агент по недвижимости в Oldham Group, чья команда агентов входит в топ-1% HomeLight и продает на 70% больше домов для одной семьи в Сан-Хосе, Калифорния. «Работа с агентом гарантирует, что у вас будет доступ к надлежащему раскрытию информации и предотвращает будущие юридические проблемы».

    Если вы продаете без агента, вам нужно провести юридическое исследование в конкретном штате.К счастью, мы упростили для вас задачу — найдите здесь уникальную форму раскрытия информации о недвижимости для вашего штата — мы собрали все 50 наборов требований в удобный список. (Обратите внимание, что наши формы обновляются на момент публикации; пожалуйста, подтвердите, выпустила ли ваш штат какую-либо обновленную документацию в местной комиссии по недвижимости.)

    «Формы раскрытия информации помогают структурировать и прояснить процесс сбора информации», — говорит Джонс. «После того, как обязательства и формы определены, соблюдение требований о раскрытии должно быть довольно простым.Просто следуйте формам!»

    «В Калифорнии есть три раскрытия информации, которые вам абсолютно необходимы, чтобы закрыть сделку, — говорит Бебле. К ним относятся:

    • Заявление о передаче информации — это обязательная письменная форма раскрытия информации в штате Калифорния, которая помогает продавцу сообщать существенные факты, такие как история наводнений, дренажа, наличия и состояния стиральных машин, беседок, дренажных насосов и детекторов дыма. функции, среди прочего.
    • В Отчете о стихийных бедствиях раскрывается, какие (если таковые имеются) опасности существуют для вашего дома, например, нахождение непосредственно на линии разлома, в особой зоне риска наводнения, риске лесных пожаров или нахождении в зоне влияния аэропорта.
    • Анкета продавца собственности требует, чтобы продавец раскрывал все известные существенные факты об имуществе, даже о том, что произошло до того, как продавец стал владельцем дома.

    Некоторые другие распространенные примеры обязательного раскрытия информации включают:

    • Краска на основе свинца
    • Асбест
    • Опасности для окружающей среды, такие как нефть, газ или токсичные химические вещества
    • Повреждение водой
    • Дефекты/сбои в работе основных приборов или систем
    • Соседские неприятности
    • Прошлые споры по таким вещам, как границы собственности или ограждение

    В некоторых штатах Caveat Emptor (также известный как «покупатель, будьте осторожны») не требуется раскрытие информации, но эксперты по недвижимости обычно рекомендуют вам ошибаться в сторону прозрачности из добросовестности и во избежание любых юридических проблем в будущем. .

    Продажа старого дома? Если он был построен до 1978 года, вы по закону обязаны соблюдать Правила раскрытия информации о красках на основе свинца Агентства по охране окружающей среды США (раздел 1018 Раздела X), в которых говорится, что продавцы должны:

    • Раскрыть любую известную информацию о потенциальной опасности красок на основе свинца и имеющиеся записи
    • Предоставьте покупателям брошюру с информацией об опасности свинца и включите в контракт специальные формулировки, касающиеся свинца.
    • Дайте покупателям время для проведения предварительной проверки.

    Отчет об инспекции перед листингом

    У вас есть возможность нанять домашнего инспектора для предварительной проверки, чтобы заранее устранить любые материальные дефекты, которые могут возникнуть позже. Но действуйте с осторожностью.

    «Это палка о двух концах, — говорит Джонс. «Большинство покупателей проведут собственную проверку и не будут доверять предварительному отчету продавца о проверке, поэтому упреждающий отчет может быть дублирующим».

    Поскольку покупатель обязан финансировать инспекцию, а в большинстве штатов не требуется предварительная регистрация, вы можете просто отказаться от нее.Однако, если вы продаете старый дом, предварительная проверка может уберечь вас от любых больших сюрпризов в будущем.

    Источник: (Ольга Сержанту / Unsplash)

    Когда покупатель делает предложение

    Надеюсь, ваши маркетинговые усилия окупились в виде конкурентных предложений от мотивированных покупателей. Независимо от того, ведет ли вас агент или вы сами ведете увлекательные переговоры, которые предстоят дальше, пристегнитесь.

    Предложение о покупке и встречные предложения

    Предложение о покупке — это документ, который вы получите от покупателя, в котором официально говорится: «Я хочу купить ваш дом!» Любые двусторонние переговоры по предложению о покупке могут быть задокументированы в письменной форме вместе со встречными предложениями.Хотя держать встречные предложения в письменном виде полезно, Джонс говорит, что это не обязательно с юридической точки зрения, и что менее формальные первоначальные разговоры приемлемы в процессе переговоров, если окончательные условия изложены в письменной форме.

    «Вам не обязательно точно следовать процессу, который агент по недвижимости сделал бы при продаже без него», — объясняет Джонс. «С юридической точки зрения не имеет значения, как продавец и покупатель обмениваются информацией о предложениях, если они каким-то образом достигают взаимного согласия и подписывают договор купли-продажи — с юридической точки зрения недвижимость находится «по контракту».’”

    Договор купли-продажи

    После подписания предложение о покупке становится соглашением о покупке (или контрактом), в которое могут быть внесены поправки, когда транзакция перейдет на последние этапы. В договоре купли-продажи уточняются детали покупки, такие как идентификация и спецификация собственности, а также цена, которую покупатель предложил продавцу за дом.

    Кроме того, в этом соглашении будут изложены условия покупки, сумма задатка, дата закрытия (это важная дата, так как к этой дате вам нужно будет выехать на 100%, если не оговорено иное!) и любые непредвиденные обстоятельства. .И покупатель, и продавец должны согласиться с условиями и подписать документ, прежде чем они смогут приступить к продаже дома.

    Форма удаления на случай непредвиденных обстоятельств (для CA)

    Непредвиденное обстоятельство — это пункт в вашем договоре с недвижимостью, который необходимо выполнить, прежде чем сделка будет закрыта или договор станет «обязательным». Наиболее распространенными непредвиденными обстоятельствами будут осмотр дома, оценка дома и финансирование вашего покупателя. В то время как сделки с недвижимостью в США могут включать непредвиденные обстоятельства, Калифорния является единственным штатом, где вам необходимо заполнить форму исключения непредвиденных обстоятельств, чтобы снять ограничения на непредвиденные обстоятельства, чтобы продажа могла быть завершена.

    В большинстве состояний непредвиденные обстоятельства автоматически удаляются по истечении заданного периода времени или при выполнении непредвиденных обстоятельств. В Калифорнии не так.

    «Бланк удаления на случай непредвиденных обстоятельств абсолютно необходимо включить в сделку, если вы продаете, используя договор купли-продажи Калифорнийской ассоциации риелторов», — говорит Бебле. Обратитесь к нашему руководству по форме удаления непредвиденных обстоятельств CA, чтобы узнать больше.

    Источник: (Майк Гатторна / Unsplash)

    Между контрактом и закрытием

    Идеальный покупатель найден? Проверить.Взаимоприемлемое предложение зафиксировано? Проверить. Вы готовы совершить! Но это не конец, пока пунктирная линия не будет подписана.
    Сколько может пройти между заключением договора и передачей ключей? Немного. Этот этап занимает в среднем 51 день, пока покупатель, его агент и кредитор проведут собственную комплексную проверку.

    Отчет об осмотре дома

    Вы можете рассчитывать на то, что ваш покупатель включит в контракт непредвиденные обстоятельства осмотра дома, что означает, что он организует приезд инспектора и оценку дома до того, как сделка может быть закрыта.

    Обычная инспекция обычного дома занимает несколько часов, затем на подготовку отчета уходит около 3-4 дней. Домашний инспектор осматривает дом изнутри и снаружи, чтобы зафиксировать любые поломки, дефекты или опасные проблемы с домом и прилегающей территорией.

    Затем инспектор составляет отчет об осмотре дома объемом около 30-50 страниц (с фотографиями). В документе подробно описывается состояние структуры вашего дома, электрической системы, сантехники, отопления, каминов и многого другого.Отдельные проверки и отчеты об инспекциях, такие как проверки бассейнов и вредителей, также должны быть включены в документы, если они требуются вашему дому.

    Однако имейте в виду, что продавцы не получат автоматически копию полного отчета о проверке. Только человек, оплативший отчет (в данном случае покупатель, который будет рассматривать отчет со своим агентом), получает копию.

    Покупатель, скорее всего, предоставит продавцам доказательства любых дефектов, обнаруженных инспектором, если эти дефекты необходимо устранить перед закрытием.Но если вам нужна копия отчета об инспекции, ваш покупатель должен предоставить разрешение на ее предоставление. И покупатель имеет право отклонить ваш запрос.

    Отчет об оценке дома

    Оценка — это профессиональное заключение о справедливой рыночной стоимости вашего дома, предоставленное лицензированным и сертифицированным оценщиком жилья. Если ваш покупатель финансирует свой дом с помощью ипотеки, кредитор потребует оценку, чтобы убедиться, что покупная цена покупателя не превышает рыночную стоимость дома.После того, как оценщик оценит ваш дом, отчет об оценке должен вернуться менее чем через неделю.

    Как продавец, вы не получите копию отчета об оценке автоматически, но вы можете запросить ее, и кредитор должен будет предоставить ее вам в течение 30 дней. Если оценка не соответствует стоимости контракта, ваш агент по недвижимости сможет сразу же сообщить вам подробности. Без агента вести переговоры с покупателем после низкой оценки может быть сложно. Но ваши основные варианты — снизить цену покупки до оценочной стоимости, заставить покупателя внести средства на стол, чтобы покрыть разрыв, или встретиться где-то посередине.

    Отчет, который обычно занимает около 10 страниц или меньше (хотя некоторые могут растягиваться до 100 страниц), вероятно, будет содержать местные сопоставимые объекты с фотографиями и подробной информацией о каждом объекте, включая оцениваемый дом, оценочную стоимость, то, как оценщик определил стоимость, и какие факторы оценщик принял во внимание.

    Примечание: Если вы продаете свой дом покупателю за наличные, сделка не требует оценки по заказу кредитора, хотя покупатель все же может выбрать ее проведение.

    Источник: (Райан Р Фокс / Shutterstock)

    Закрытие сделки

    Настал последний отрезок процесса продажи! Но прежде чем вы выпьете шампанское и (наконец) переведете свой телефон в режим «не беспокоить», подготовьтесь к восхождению на гору Бумажная работа. Вот некоторые из форм, которые вы подпишете или получите в день закрытия.

    Декларация по налогу на имущество

    Вы должны предоставить квитанции об уплате налога на недвижимость, чтобы рассчитать любые невыплаченные налоги на недвижимость, которые вы должны заплатить за свой дом, чтобы покупатели могли оценить стоимость налогов на свою новую собственность на момент закрытия сделки.Эта информация, скорее всего, будет запрошена закрывающей компанией, а также должна быть общедоступной на веб-сайте налоговой инспекции в большинстве штатов.

    Придется ли вам (или покупателям) платить налоги на недвижимость во время продажи вашего дома, зависит от налоговой шкалы вашего муниципалитета. В некоторых случаях города и поселки будут собирать налоги на предстоящий год, а это означает, что продажа вашего дома в середине календаря может привести к возмещению.

    В других штатах домовладельцы платят налоги на недвижимость «с задержкой», что означает, что вы платите налоги за период, предшествующий платежному циклу.Это может оставить вас с неуплаченными налогами на недвижимость, и вы несете ответственность за уплату налогов на недвижимость до (но не включая) дня закрытия.

    Расчетная ведомость продавца

    Ближе к завершению вашей транзакции отчет о расчетах продавца показывает вам, сколько денег вы получите после учета затрат на закрытие, налогов и других транзакционных сборов при продаже вашего дома. Заключительный агент или титульная компания подготовит заключительный отчет и предоставит его после того, как будут определены окончательные условия продажи.

    «При закрытии создается такой большой объем документов, что продавцы могут не знать, что читать, а что пропускать», — отмечает Джонс. Он предостерегает всех продавцов от внимательного изучения заключительного заявления.

    Акт

    Обычно подписываемый при заключении акт (не путать с названием) является юридическим документом, официально передающим право собственности на дом от продавца покупателю. Акт включает в себя идентификацию обеих сторон, а также подробное описание самого имущества.

    Хотя вы можете предварительно подписать документ, обычно это делается при его закрытии.

    Аффидевит о праве собственности

    В большинстве штатов требуется аффидевит о праве собственности, в котором прямо указано, что вы являетесь текущим владельцем собственности и что нет никаких залогов, неуплаченных налогов, просроченных счетов или других юридических проблем, связанных с домом.

    «Это заявление под присягой о праве собственности», — объясняет Джонс. «Точное юридическое определение может отличаться от штата к штату, но, по сути, это гибкие юридические инструменты, используемые для обеспечения уверенности в отношении цепочки правового титула.

    Аффидевиты о праве собственности защищают покупателей от наследования юридических проблем текущего владельца дома. Однако они не могут решить все проблемы с названием, отмечает Джонс. «Более серьезные проблемы, такие как отсутствие умершего владельца или невыпущенное право удержания, могут потребовать завещания или тихого иска о праве собственности».

    1099-S Налоговая форма

    Если вы не имеете права на освобождение от налога на прирост капитала (которое покрывает до 250 000 долларов чистой прибыли от продажи вашего дома или до 500 000 долларов при совместной подаче), вам придется заполнить форму 1099-S, чтобы сообщите о налогах, причитающихся IRS при продаже вашего дома в налоговый сезон.

    Источник: (Рон Дьяр / Unsplash)

    Поздравляем! У вас есть документы, необходимые для продажи дома

    Фу! Мы никогда не говорили, что продать ваш дом будет легко, но мы сказали, что оно того стоит (просто спросите свой банковский счет). Документы, необходимые для продажи дома, обширны и сложны.

    Чтобы упростить задачу, вам понадобится опытный агент по недвижимости, а в некоторых случаях и доверенный адвокат по недвижимости, который будет расшифровывать жаргон на протяжении всего процесса. Таким образом, все, что вам нужно сделать, это задать вопросы, чтобы прояснить все, что вас смущает, а затем «подписать здесь.

    «Продажа дома может быть сопряжена со стрессом, но мы облегчаем более серьезные факторы стресса, устраняя догадки из процесса продажи и беря на себя бремя подготовки дома», — говорит Бебле. «Мы инсценируем ваш дом. Мы планируем каждый показ. У нас также есть программы для подписания документов, которые делают процесс таким же простым, как заполнение анкеты».

    Переход на FSBO?

    Если вы не работаете с агентом, дышите. Готовность предоставить все документы, необходимые покупателю, обеспечит бесперебойную работу и предотвратит задержки, но вы не обязательно будете обязаны предоставлять каждый документ самостоятельно.

    «Единственные документы, действительно необходимые для продажи дома — акт и ипотека — уже находятся в открытом доступе и доступны для закрывающей компании», — отмечает Джонс. «Продавец просто должен предоставить все, что запрошено , заполнить все необходимые формы раскрытия информации в соответствии с законом о стадии и при необходимости сотрудничать с титульной компанией».

    Джонс говорит, что, в конечном счете, покупатель должен провести тщательный осмотр и получить гарантии правового титула до покупки недвижимости.Продавец просто обязан сотрудничать в любой период проверки и пересмотра правового титула, предусмотренный контрактом.

    Проверьте свое состояние

    Наконец, не забывайте, что в каждом штате действуют разные требования к оформлению документов на продажу дома, поэтому работа с агентом, который хорошо разбирается в местных условиях, будет для вас настоящим подарком. (Например, в районах, где многие дома находятся на септиках, агент может помочь вам сориентироваться в любых требованиях к септической проверке и предоставить эскиз, чтобы покупатель точно знал, где септик расположен на участке.)

    Мы не можем учесть каждый клочок бумаги, связанный с продажей вашего дома, поэтому, если вы сомневаетесь: наймите нужных специалистов для выполнения тяжелой работы и позвольте им сделать тяжелую работу от вашего имени. Если вам нужна помощь в поиске отличного агента по недвижимости для работы, HomeLight будет рада познакомить вас с несколькими лучшими кандидатами в вашем регионе.

    Источник изображения заголовка: (smolaw/Shutterstock)

    Документы по сделкам с недвижимостью

    Покупка или продажа дома? Юридические документы могут свести с ума! В ваших интересах понимать, какие документы требуются и следует ли вам подписывать пунктирную линию.

    В разгар сезона покупки жилья вы можете подумать о покупке и/или продаже дома. Документы, которые вы должны понять и подписать, могут быть огромными. Хотя список меняется с новыми законами и варьируется от штата к штату, вот краткое изложение, которое поможет вам в этом процессе.

    Начало работы


    Покупатель: Первоначальные документы, необходимые для получения предварительного одобрения ипотечного кредита:
    • Налоговые декларации, включая формы W-2 (последние два года)
    • Платежные квитанции (последние два месяца)
    • Банковские и инвестиционные отчеты (последние два месяца)
    • Действительное удостоверение личности с фотографией


    Продавец:    Для начала процесса продажи необходимо листинговое соглашение.Большинство агентов по недвижимости используют стандартную форму, созданную государственной или местной ассоциацией риелторов. Ключевые термины, которые необходимо знать, включают:

    • Исключительное право . Это дает вашему агенту исключительное право продавать вашу собственность и получать компенсацию независимо от того, кто произвел покупателя.
    • Продолжительность — срок действия вашего соглашения, который обычно составляет три, шесть или девять месяцев.
    • Обязанности – Описание действий вашего риелтора для продажи вашей недвижимости.Не забудьте указать любые особенности, которые вы ожидаете (вывески, посещения собственности и т. д.).
    • Комиссия – комиссионные расходы составят от 5% до 7% от выручки от продажи.


    Написание или принятие предложения
    Покупатель: Вам нужно будет подписать договор купли-продажи и предоставить его агенту по продаже. Хотя это и не требуется, отправка письма с предварительным одобрением кредита усиливает ваше предложение. Еще сильнее выписать чек на задаток, то есть на сумму, которую вы готовы внести заранее.Тем не менее, задаток будет конфискован продавцом, если вы откажетесь от принятого предложения.

    Продавец:  Вы также подпишете договор купли-продажи; либо принять предложение, либо предложить новую цену, чтобы начать процесс переговоров.
     


    После принятия предложения и перед закрытием
    Покупатель и продавец:  На этом этапе обе стороны обычно ожидают два ключевых документа: , покупатель и продавец получат отчет о любых недостатках имущества.Это возможность для покупателя потребовать, чтобы непредвиденные/нераскрытые серьезные проблемы были исправлены в качестве условия продажи. Если продавец не произведет необходимый ремонт или не скорректирует цену в соответствии с требованиями покупателя, покупатель может отказаться от сделки, а задаток будет возвращен.
  • Оценка – Оценка должна представлять собой беспристрастное профессиональное мнение о стоимости дома. Он используется для обеспечения того, чтобы цена контракта соответствовала местоположению, состоянию и характеристикам дома.Ипотечный кредитор покупателя потребует этот отчет.

  • Наконец — время закрытия
    Здесь обеим сторонам нужно подписать множество незнакомых документов. Наиболее распространенными являются:

    Покупатель:  Ваши документы в основном состоят из документов по кредиту:

    • Примечание — среди прочего, в нем описаны условия кредита, инструкции по оплате, последствия невыполнения и т. д.
    • Ипотека — ваш договор залога имущества в качестве залога по кредиту.В отделе записи актов гражданского состояния это регистрируется как залог.
    • Заявка на получение ссуды — окончательная копия заявки на получение ссуды с обновленной информацией.
    • Раскрытие правды при кредитовании – Требуемая и стандартизированная форма с указанием годовой процентной ставки, финансовых сборов, суммы финансирования и общей суммы платежей.

    Могут также потребоваться другие документы, такие как подтверждение страховки, квитанции за ремонт и чек на различные причитающиеся платежи.

    Продавец:   Как продавец, вы заполняете документы для передачи права собственности на недвижимость:

    • Акт — это юридический документ, в котором фиксируется изменение права собственности и то, как покупатель будет владеть титулом, т.е. и т. д.
    • Аффидевит продавца — Заявление под присягой, подтверждающее право собственности и декларирующее любые договоры аренды, залоговые права, проблемы с границами или незавершенные судебные разбирательства в отношении собственности.
    • Налоговая декларация – Описывает, как стороны должны уплачивать налоги на недвижимость (которые часто взимаются с задержкой).
    • Страхование правового титула . Проводится поиск записей об имуществе, чтобы убедиться в отсутствии неизвестных залогов или канцелярских ошибок в документе, а также в том, что вы действительно владеете имуществом и имеете право его продать. Если ваше право собственности будет оспорено в суде, любые расходы будут оплачены этой страховкой.

    Последний документ, совместно используемый обеими сторонами, — Заявление о расчетах HUD-1. В нем перечислены все сборы и кредиты покупателю и продавцу. Убедитесь, что в нем правильно указан тип кредита (FHA, обычный и т.), задатки, депозиты условного депонирования, налоги на имущество и т. д. Сюда также входят любые сборы за гарантии на жилье, проданное личное имущество, опросы и т. д. документов, которые предназначены для защиты обеих сторон в сделке. Обязательно задавайте вопросы, а если что-то не понятно, обратитесь к профессионалу. Невыполнение этого требования может создать большие проблемы в будущем.

    Запись на консультацию

    12 Основные документы, необходимые для продажи недвижимости

    Продажа недвижимости — это операция, требующая большого количества документов.На самом деле, средняя продажа недвижимости требует примерно 180 листов отчетов, договоров, форм и заявлений. Для беспроблемной и юридически надежной продажи вам необходимо подготовить следующие 12 ключевых документов.

    Составление и подписание документации по недвижимости может показаться обременительной задачей как для покупателей, так и для продавцов недвижимости. Тем не менее, понимание ваших обязательств по документам на недвижимость заранее часто является одним из лучших способов обеспечить быструю и беспроблемную продажу. Помните, что при определении необходимой документации, необходимой для продажи недвижимости, будут применяться правила штата и округа.Если вы не уверены, какие документы вам нужны, попробуйте ознакомиться с законами о собственности вашего района или обратитесь к местному агенту по недвижимости.

    Объем документации, требуемой от продавцов, будет зависеть от нескольких различных факторов, в том числе от местного законодательства, от того, является ли недвижимость личным жильем или арендованным домом, а также от долгосрочных ремонтных работ. Чтобы помочь дифференцировать 12 ключевых документов для продавцов, мы классифицировали их в соответствии с 4 конкретными этапами процесса покупки: до листинга, на рынке, после получения предложения и закрытия переговоров.

    До выставления на продажу

    Первоначальный договор купли-продажи

    Продавцы обязаны предоставить потенциальным покупателям копию исходного договора купли-продажи, подписанного между нынешним и предыдущим владельцами недвижимости. Первоначальный договор купли-продажи должен включать предыдущую цену покупки имущества, раскрытие информации, сделанное во время продажи, и любые непредвиденные обстоятельства, связанные с передачей документа.

    Отчеты о ремонте и техническом обслуживании дома

    Покупатели, скорее всего, потребуют доказательства недавнего ремонта и ремонта.При составлении отчета о ремонте и техническом обслуживании дома продавцы должны включать фотографии до и после, квитанции на материалы и трудовые договоры.

    Отчет о сравнительном анализе рынка (CMA)

    Отчет CMA создается вашим агентом по недвижимости, чтобы помочь рассчитать рекомендуемую цену вашей собственности. В отчетах CMA анализируются тенденции местного рынка недвижимости с упором на исторические и текущие данные о продажах аналогичной недвижимости.

    Договор о листинге и маркетинге

    Договор о листинге и маркетинге определяет договоренность между продавцом и агентом по недвижимости, предоставляющую агенту исключительное право на продажу и продажу недвижимости.

    Во время продажи

    Предварительный отчет о праве собственности на дом

    Продавцы должны будут запросить предварительный отчет о праве собственности на дом, чтобы определить непогашенные финансовые или юридические обязательства в отношении их собственности. Эти обязательства включают причитающиеся налоги, местные ограничения и любые требования по страхованию титула. Продавцы могут приобрести отчет о праве собственности у одной из крупных компаний, занимающихся правами собственности, таких как Old Republic, Stewart, First America или Fidelity.

    Заявление об обязательном раскрытии информации

    После того, как потенциальные покупатели договорятся о покупной цене, продавец должен сообщить обо всех известных проблемах или опасностях, влияющих на недвижимость.Общие обязательные раскрытия включают предыдущие случаи повреждения водой, использование краски на основе свинца, уровни токсичных материалов или правила ассоциации домовладельцев.

    После получения предложения

    Форма предложения о покупке

    Форма предложения о покупке представляет собой исходную основу для окончательного договора о покупке между покупателем и продавцом. Предложение о покупке не является документом об окончании контракта, и его условия могут быть пересмотрены или изменены. В форме указана цена, предложенная покупателем, краткое описание недвижимости и информация о листинге, предоставленная на момент продажи.

    Форма отмены непредвиденных обстоятельств

    Непредвиденные обстоятельства — это тип пункта в формах предложений о покупке или окончательных договорах купли-продажи. Для того, чтобы завершить контракт, покупатель или продавец должны будут выполнить требования любых оговорок о непредвиденных обстоятельствах. Когда непредвиденные обстоятельства выполняются, и продавец, и покупатель регистрируют процесс в форме устранения непредвиденных обстоятельств.

    Заключительные переговоры

    Отчет об оценке

    Если покупатель приобретает вашу недвижимость за счет внешнего финансирования, кредитор наймет оценщика недвижимости для оценки рыночной стоимости вашего дома.Если оценочная цена ниже предложенной цены, ваш агент по недвижимости начнет переговоры с кредитным учреждением покупателя.

    Отчет об осмотре дома

    После предоставления предложения покупатели нанимают профессионального инспектора жилья для оценки вашего имущества на наличие структурных дефектов, заражения вредителями, опасных материалов и косметических повреждений. Выводы осмотра оформляются в отчете об осмотре дома и доставляются покупателю. Если покупатель предупрежден о нераскрытых или невыявленных проблемах с недвижимостью, он будет проводить дополнительные переговоры о цене или ремонте с продавцом.

    Окончательный договор купли-продажи недвижимости

    Окончательный договор купли-продажи недвижимости представляет собой договор между покупателем и продавцом, определяющий окончательные условия сделки с недвижимостью. Условия окончательного договора купли-продажи включают цену покупки, дату закрытия и любые окончательные непредвиденные обстоятельства.

    Акт

    Оформление акта купли-продажи является последним шагом в процессе сделки с недвижимостью. Акт составляется с доказательствами и условиями окончательного договора купли-продажи и подписывается на внесудебной гербовой бумаге.После оформления акт передает законное право собственности на недвижимость от продавца к покупателю.

    Чувствуете себя подавленным? Свяжитесь с местным агентом по недвижимости!

    Домовладельцы, находящиеся на ранних стадиях планирования продажи недвижимости, могут почувствовать себя перегруженными огромным количеством документов, требуемых как от продавца, так и от покупателя. Если вас смущает юридический и финансовый жаргон, возможно, пришло время обратиться к опытному агенту по недвижимости. Агент хорошего продавца обеспечит полную поддержку и руководство на протяжении всей сделки, от уточнения требований к документации до разбора и урегулирования разногласий.Если вы продаете через агента Clever Partner, вы также можете воспользоваться фиксированной оплатой или низкими комиссионными.

    Статьи по теме

    Вам также могут понравиться

    Оформление документов FSBO: какие документы нужны для продажи дома от собственника

    Если вы продавец жилья и пытаетесь продать дом самостоятельно в 2021 году, вам нужны документы для продажи дома . Распространенной ошибкой является неспособность заранее подумать и получить правильные документы FSBO. Здесь я рассмотрю документы, чтобы ваш дом было легко продать и, что более важно, легко купить.

    Важность оформления документов для продажи дома владельцем

    Продажа дома — это юридическая сделка, связанная с продажей земли, поэтому для продажи дома по программе FSBO требуются документы. Кроме того, ваш дом будет легче купить, если у вас есть необходимые инструменты для завершения продажи. Документы ФСБО для продажи дома — правильный инструмент. Просто подумай об этом; сегодня прекрасный субботний день, кто-то посещает ваш дом и ему это нравится. Как заставить этого человека сделать следующий шаг?

    Документы, необходимые для продажи дома по программе FSBO, — это средство, которое показывает, как покупатель готов купить ваш дом и как вы готовы его продать.Документы FSBO увековечивают намерения сторон. Упростите покупку вашего дома, зафиксировав все условия продажи.

    Как найти документы ФСБО, необходимые для продажи дома в 2021-2022 годах?

    К сожалению, у продавцов и покупателей жилья мало возможностей получить юридические документы для продажи дома. Трудно найти качественные, полные документы и формы FSBO.

    Лучший ресурс — агент по недвижимости в вашем штате. Комиссия по недвижимости каждого штата имеет утвержденный государством пакет документов для покупки недвижимости.Однако агентам по недвижимости не разрешается просто раздавать их неклиентам. Вы можете рассмотреть возможность обращения к агенту по недвижимости для наблюдения за сделкой за определенную плату. Хотя это затраты, они, вероятно, меньше, чем вы заплатили бы за продажу дома с агентом, занимающимся маркетингом.

    Адвокаты имеют доступ к подходящим формам для управления продажей недвижимости. Подумайте о том, чтобы обратиться к юристу в вашем регионе. Тем не менее, это также может иметь значимые затраты.

    Есть много баз данных онлайн.Некоторые из онлайн-инструментов даже могут позволить вам заполнить пробелы в Интернете. Затем он создаст контракт на основе ваших ответов. Я бы посоветовал вам опасаться хлипкого контракта с одной из этих служб. Кроме того, вы хотите убедиться, что все документы доступны на случай, если сделка потребует внесения изменений. Самое главное, я был бы крайне осторожен, используя любые инструменты, предлагающие бесплатные документы для продажи дома владельцем.

    Как долго нужно хранить документы после продажи дома?

    Документы FSBO, необходимые для продажи дома, должны быть сохранены после завершения продажи.Продавцы жилья должны свериться с законами своего штата о том, как долго хранить свои документы о сделках. Каждый штат имеет свой срок давности для письменных контрактов. В Индиане, где был основан Quadwalls.com, продавцы и покупатели жилья должны хранить свои документы в течение 10 лет.

    FSBO Оформление документов перед выставлением на продажу

    Минимальное требование для подготовки к выставлению вашего дома на продажу FSBO — это заполнение любых требуемых штатом или местными органами раскрытия информации о продажах жилой недвижимости. По правде говоря, от вас требуется не так уж много того, что вы должны сделать.

    1. Форма раскрытия информации о продажах жилья, требуемая вашим штатом

    Не во всех штатах продавцы жилья должны заполнять форму раскрытия информации о продажах жилья. Вы можете легко узнать, требует ли ваш штат от продавцов домов раскрытия информации о продажах жилой недвижимости. Просто поищите в Интернете. Отличным запросом будет: [вставьте свой штат] раскрытие информации о продажах жилой недвижимости.

    Quadwalls.com базируется в Индиане. Итак, если вы продаете дом в Индиане как FSBO, мы сэкономим вам время.Нажмите здесь, чтобы узнать больше о правилах раскрытия информации о продажах в Индиане и получить форму.

    Кроме того, в некоторых округах и муниципалитетах действуют дополнительные правила раскрытия информации о продажах. Титульная компания или юрист по недвижимости в вашем районе будут знать, есть ли дополнительные сведения о местных продажах, которые необходимо заполнить.

    2. Раскрытие сведений о красках на основе свинца

    Федеральное законодательство требует, чтобы продавцы жилья сообщали об известных опасностях красок на основе свинца и/или красок на основе свинца в жилых единицах.Это требование распространяется на все типы жилья во всех штатах, если какая-либо часть конструкции была построена до 1978 года. Продавцы также должны предоставить покупателям информационную брошюру EPA «Защитите свою семью от свинца в доме» .

    Инструмент для создания информационной брошюры с формой раскрытия информации можно найти на веб-сайте EPA.

    Другие документы FSBO, которые могут вам понадобиться перед выставлением дома на продажу

    В некоторых особых обстоятельствах могут потребоваться дополнительные документы для продажи дома.Это связано либо с уникальной особенностью вашего штата или местного самоуправления, либо с особыми обстоятельствами, касающимися вашего дома. Ниже приведен список возможных дополнительных документов, необходимых для продажи дома. Некоторые из них, а может и ни один из них, не будут применимы к вашей ситуации.

    • Любые уведомления от государственных или квазигосударственных учреждений (например, уведомления о перепланировке, уведомление о слушании по поводу отклонения, уведомления об аннексии, новая налоговая оценка).
    • Документация о капитальном ремонте, особенно если на него имеется передаваемая гарантия
    • Осмотр септика (в некоторых регионах требуется проверка септика в течение определенного периода времени после продажи)
    • Проверка качества воды (опять же, это может потребоваться в некоторых муниципалитетах)
    • Документация для любого незавершенного судебного разбирательства в отношении имущества или непосредственно затрагивающего его
    • Документы о доверительном управлении, если дом находится в доверительном управлении ранее или в настоящее время принадлежит бывшему супругу
    • Копия документа, чтобы вы могли видеть, чьи имена указаны в заголовке.Ваш окружной регистратор может предоставить вам копию вашего документа.

    FSBO Оформление документов, пока ваш дом выставлен на продажу

    Наличие правильных документов для продажи, которые нужны продавцам дома, поможет продать ваш дом быстрее и легче. Профессионалы по продажам знают кое-что, что знаете и вы, но, вероятно, никогда не задумывались об этом. Важная стратегия при продаже вещи — облегчить ее покупку. Здесь я расскажу о документах, которые вы должны иметь готовыми предоставить покупателям, чтобы они могли получить информацию и инструменты, необходимые им для того, чтобы сделать предложение о покупке вашего дома.

    1. Заполненное раскрытие информации о собственности

    Продавцы жилья FSBO должны заполнить все необходимые формы раскрытия информации до продажи дома. Это потому, что вы хотите предоставить эти документы потенциальным покупателям. Во-первых, покупатели заинтересованы в этой информации, и она поможет им принять решение. Во-вторых, во многих штатах, где требуется раскрытие информации о продажах, предложение недействительно, если покупатель (покупатели) также не подписал формы раскрытия информации.

    2. Проверка названия и обязательство

    Для продавцов жилья рекомендуется иметь поиск по названию своего дома и сделать его доступным для чтения потенциальными покупателями жилья.В сфере недвижимости мы называем это предварительным отчетом о праве собственности. Позвоните в титульную компанию, которую вы хотите использовать для продажи дома. Сообщите титульной компании, что вы готовитесь продать свой дом FSBO и хотели бы получить предварительный отчет о праве собственности. Затем они отправят вам его после того, как рассмотрят название вашего дома. Это может занять до 10 рабочих дней, чтобы вернуться.

    3. Отчет о местонахождении обследования

    Опрос – это хорошо, но не обязательно. Большинству кредиторов не требуется отчет о месте обследования.Тем не менее, в некоторых штатах может потребоваться заполнить актуальный отчет о местоположении для проведения продажи дома. Несмотря на это, некоторые покупатели могут захотеть опрос.

    Отчет о местоположении может сделать ваш дом более привлекательным, поскольку он отвечает на вопросы покупателя. Отчет дает некоторую уверенность, чтобы помочь покупателям лучше понять, что именно они покупают. Отчеты о местоположении опроса имеют стоимость, которая зависит от вашего объекта. Кроме того, на его завершение может уйти несколько недель.Чтобы получить обзор, свяжитесь с геодезистом в вашем районе.

    4. Ковенанты, ограничения и правила ТСЖ или ДОА

    Потенциальные покупатели хотят знать, есть ли в вашей собственности какие-либо ковенанты, ограничения или правила ТСЖ (ассоциация домовладельцев) или ТСЖ (ассоциация собственников недвижимости). И вы хотите, чтобы потенциальные покупатели тоже знали правила. Нет ничего хуже, чем найти покупателя, принять предложение и увидеть, как через пять недель сделка прекращается из-за ограничения на использование имущества, которое не работает для покупателя.Все это время покупатель мог знать об этом сразу.

    Соберите текущие копии всех соглашений, ограничений и правил ТСЖ или ДОА и предоставьте их покупателям для ознакомления. Соглашения и ограничения, а также правила HOA/POA можно узнать, связавшись с советом ТСЖ/POA, регистратором округа или титульной компанией.

    5. Договор купли-продажи

    Договор купли-продажи — это инструмент, используемый покупателем для предложения недвижимости. При продаже владельцем у вас нет агента, и покупатель может также не иметь агента.Имея договор о покупке, который вы можете предоставить потенциальным покупателям, вы можете помочь им сделать следующий шаг и предоставить им инструмент, необходимый для написания предложения.

    6. Формы встречного предложения

    Вы можете захотеть оспорить цену или условия предложения покупателя. Вы можете предоставить покупателю встречное предложение, которое только изменяет позиции, на которые вы возражаете. Это намного лучше, чем заставлять покупателя переписывать и полностью пересматривать свое предложение.

    Документы FSBO, необходимые в период между подписанием контракта и закрытием сделки

    После принятия предложения есть несколько документов о продаже дома, которые помогут вам сохранить сделку.Именно в это время вы будете реагировать на проверки или вам и покупателю может потребоваться внести изменение в сделку. Документы FSBO — это инструмент, который поможет вам сделать это, сохраняя при этом вашу транзакцию.

    1. Поправки

    Обычно транзакция нуждается в корректировке. Корректировка срока или крайнего срока — это не конец света. Правда, это происходит постоянно. С правильным инструментом изменить транзакцию легко. Этот инструмент представляет собой форму поправки. Поэтому продавцы FSBO должны иметь копии пустых форм поправок.

    2. Ответы на вопросы об инспекции

    Бланки ответов на вопросы об инспекции дома позволяют вам и покупателям четко и конструктивно вести переговоры о любых ремонтных работах. Часто у покупателей жилья будет домашняя инспекция. После этого покупатель может потребовать ремонта. Бланки ответов на инспекции являются прекрасным инструментом для четкого и подробного описания того, что будет сделано, когда это будет сделано и кем.

    3. ТСЖ, POA, соглашения и ограничения

    Да, я повторяю этот раздел, но по другой причине.Некоторые штаты требуют, чтобы продавец предоставил покупателю копию соглашений, ограничений и документов, касающихся правил и положений обязательного ТСЖ или доверенности. Неспособность продавца сделать это делает предложение покупателя недействительным. Позвольте мне привести вам реальный пример из штата Индиана.

    Компания Quadwalls.com была основана в Индиане. В штате Индиана действует закон, требующий от продавцов предоставления покупателям документов об обязательном членстве в HOA или POA и нормативных документах. В штате Индиана покупатель указывает в предложении, в течение скольких дней продавец должен его предоставить и сколько дней у покупателя есть на рассмотрение документов.Опять же, невыполнение этого требования делает предложение недействительным.

    Итак, мой вам совет: если вы сомневаетесь, не рискуйте. Отправьте покупателю по электронной почте копию любых соглашений, ограничений и документов HOA или POA, независимо от того, является ли членство обязательным или нет. Лучше всего это сделать, когда вы отправляете покупателю по электронной почте подписанное принятое предложение. Электронная почта тоже хороша, потому что она действует как запись. Попросите покупателя ответить, просто подтвердив получение документов.

    FSBO Заключительные документы

    Продавцы домов не нуждаются в особых документах для продажи владельцем.Почти все закрывающие документы будут предоставлены титульной компанией и кредитором покупателя. Это то, за что вы платите титульной компании. Однако есть два документа, о которых вы, как продавец, должны знать, готовясь к закрытию сделки. Это потому, что каждое из них будет исходить от вас.

    1. Раскрытие информации

    Многие штаты, в которых действуют правила раскрытия информации о недвижимости, требуют, чтобы продавцы снова подписывали заявления о раскрытии информации при закрытии сделки. Цель состоит в том, чтобы подтвердить ваше заявление о том, что недвижимость находится в таком же или лучшем состоянии, чем на момент раскрытия сведений о продавце.В Индиане, откуда Quadwalls.com, это правда. Поэтому не забудьте принести копию раскрытия информации о продавце и подписать ее. Затем дайте покупателю копию.

    2. Форма окончательного осмотра

    Я призываю покупателей жилья заполнить окончательный осмотр недвижимости. Некоторые покупатели решают не делать этого. Несмотря на это, у вас должна быть запись, в которой будет указано: а) покупатель имел возможность завершить окончательную проверку, б) воспользовался ли покупатель этой возможностью или нет, и в) завершил ли покупатель окончательную проверку за время и дата, когда это произошло.Затем покупатель должен подписать этот документ.

    Заключение

    Когда у вас есть документы на продажу от собственника, необходимые продавцу дома, вы облегчили продажу и покупку своего дома. Это значительно повысит ваши шансы на успешную продажу вашего дома FSBO и позволит избежать комиссионных сборов за недвижимость.

    При подготовке списка вашего дома убедитесь, что вы знаете обязательные правила раскрытия информации для вашего штата или района. Получить правильные формы и получить те заполнены. Далее, по мере того, как вы продаете свой дом, наличие дополнительной информации и инструментов поможет вам продать свой дом FSBO.К ним относятся раскрытие информации о собственности, титульная работа, опрос, соглашения и ограничения, а также любые правила и положения HOA или POA. Кроме того, наличие договора купли-продажи будет полезно для покупателей, готовых сделать предложение.

    При принятии предложения желательно иметь готовые формы для внесения поправок и формы для проверки имущества. Это будет способствовать дальнейшему продвижению сделки. Готовясь закрыть транзакцию, обязательно подтвердите свои формы раскрытия информации о продавце, если это требуется в вашем штате.Кроме того, задокументируйте, завершил ли покупатель окончательную проверку, несмотря на то, что у него была возможность сделать это.

    Все это становится слишком для тебя? Наймите нас, чтобы продать ваш дом. Quadwalls и ее команда подключенных агентов Quadwalls предлагают одни из самых низких комиссионных сборов за недвижимость в отрасли за свои полнофункциональные услуги по продаже жилья. Не стесняйтесь обращаться к нам с любыми вопросами, тоже.

    Сводка документов по продаже дома без риэлтора®

    До вашего списка

    • В вашем штате или городе требуется раскрытие информации о продажах жилья
    • Раскрытие информации о краске на основе свинца (требуется для всех домов, построенных до 1978 г.) обстоятельства некоторых объектов и местоположений
      • Любые правительственные уведомления, которые вы получили
      • Счета за ремонт
      • Результаты анализов на септики и качество воды
      • Текущий акт
      • Документы о доверительном управлении, имуществе или разводе
    FS

    Документы Готово, пока ваш дом выставлен на продажу

    • Завершенные раскрытия информации о собственности
    • Проверка права собственности и обязательство
    • Отчет о местоположении
    • Условия и ограничения землепользования, а также документы ТСЖ или POA
    •  Договор о покупке
    • 7
    • 2 Форма предложения
    • 1 Необходимые документы FSBO Между Контрактом и Закрытием (при условном депонировании)
      • Формы внесения поправок
      • Формы ответов на инспекцию

      Заключительные документы

      • Раскрытие информации о собственности должно быть подписано еще раз при заключении сделки
      • Окончательная подпись компании
      • 2 остальные документы для увековечения юридического закрытия в вашем штате
      Загрузить PDF Контрольный список с кратким изложением документов для продажи дома без риэлтора®

      Контрольный список документов, необходимых для продажи дома без риэлтора®

      Процесс закрытия дома : Советы для новых агентов по недвижимости

      Агенты по недвижимости, особенно новые, проходят крутую кривую обучения через свои первые несколько сделок.Обучение, как правило, сосредоточено на привлечении клиентов и подписании соглашения, а не на всем, что нужно для того, чтобы добраться до таблицы расчетов и пройти через нее. Понимание основ процесса закрытия заранее может избавить вас и ваших клиентов от большого стресса.

      Я до сих пор помню свое первое закрытие. Весь процесс был спорным, мои клиенты (покупатели) и продавцы сталкивались друг с другом на каждом шагу. Было много моментов после предложения и принятия, когда никто не мог догадаться, закроется ли сделка на самом деле.

      Но мы добрались. Покупатели и продавцы никогда не садились вместе, но расчетный агент присутствовал, документы были подписаны, деньги были обменены, и право собственности на недвижимость было официально передано.

      Я не знал, чего я не знал. Оглядываясь назад, я уверен, что мог бы лучше понять процесс и оказать своим клиентам больше практической помощи в подготовке к закрытию и его завершению.

      Выстраивание уток перед заселением

      Первый шаг к успешному закрытию дела — понять, кто на самом деле замешан.Хотите верьте, хотите нет, но это может сильно отличаться в зависимости от того, в каком штате вы находитесь, поэтому важно, чтобы вы получили местный опыт.

      На высоком уровне у вас есть:

      • Продавцы и покупатели: Стороны купли-продажи недвижимости.
      • Агенты по недвижимости: Как правило, это будете вы и агент, обслуживающий другую сторону (покупателя или продавца).
      • Юристы (в зависимости от штата): В некоторых штатах или при некоторых обстоятельствах юристы каждой стороны будут непосредственно задействованы.
      • Ипотечный кредитор: Ипотечный кредитор, предоставляющий финансирование покупателю, может присутствовать или не присутствовать на закрытии сделки.
      • Название компании: Название компании выполняет несколько ролей. Во-первых, они будут управлять поиском по названию. Эскроу — это отдельная функция, в которой обрабатываются все важные документы и деньги, связанные с закрытием сделки. И последнее, но не менее важное: расчетный агент, который отвечает за управление всеми документами и личностями за расчетным столом.

      Работа с проверенными партнерами

      Выбор титульной компании остается на усмотрение клиента. Как новому агенту, ваш брокер объяснил законы RESPA при подготовке к экзамену и обучению. Это, просто чтобы освежить вашу память, гарантирует, что у вас нет финансовых стимулов для того, чтобы ваш клиент нанял одну титульную компанию вместо другой. Хорошее эмпирическое правило — поделиться рядом рекомендаций, особенно компаний, которых могут порекомендовать предыдущие клиенты.Как правило, я вижу, что наиболее рекомендуемые титульные компании имеют отличную коммуникацию, внимание к деталям и внедрили современный, оптимизированный рабочий процесс. Вы являетесь ресурсом для клиентов, которые, вероятно, плохо знакомы со всем этим процессом или, по крайней мере, не имеют постоянных отношений с конкретной титульной компанией.

      Процесс проверки

      После достижения соглашения и согласования даты расчета следующим большим препятствием является процесс проверки. Покупатели обычно нанимают инспектора, который составляет подробный отчет.Из этого будет иметь место пересмотр цены продажи и / или необходимого ремонта.

      Обеспечение финансирования и права собственности

      Если вы являетесь покупателем, важным моментом в заключении сделки является контроль над ипотечным процессом. В контракте будет указано, когда должен быть ипотечный кредит, и вы должны убедиться, что кредитор и ваши клиенты обрабатывают финансовые данные, необходимые для этого. Если вы выступаете на стороне продавца, вам нужно убедиться, что другая сторона соблюдает сроки контракта и что финансирование действительно обеспечено.

      Примерно в то же время, что и ипотечное обязательство, титульная компания будет работать над обязательством правового титула, также известным как договор страхования правового титула. Это когда вы будете получать «размеченный заголовок», чтобы обсудить его с вашими клиентами. С обязательством по названию доводчик подтверждает, что все требования были выполнены, и обычно ссылается на любые предоставленные подтверждения. Они разослали объявление о дате расчета всем сторонам, и имена покупателя/продавца, покупная цена и сумма ипотечного кредита были подтверждены.

      Когда ваша титульная компания использует Qualia, вы получаете оперативные заключительные обновления и можете легко отправлять защищенные сообщения всем сторонам транзакции.

      Последний отсчет

      По закону, за три дня до закрытия, титульная компания направляет заключительную информацию вашим клиентам. Окончательное раскрытие информации представляет собой простой документ, в котором излагаются финансовые обязательства покупателя. Он включает в себя фактические затраты на закрытие, текущие налоговые и страховые обязательства, а также разбивку вашего ипотечного кредита.Он следует тому же формату, что и первоначальная оценка кредита, но содержит больше деталей и больше не является просто оценкой — это должны быть окончательные цифры, которые будут выплачены при закрытии, за исключением серьезных разоблачений при окончательном прохождении.

      За столом и выплата

      Роль агента по недвижимости при заключении сделки часто минимальна. Вы здесь, чтобы ответить на любые вопросы или проблемы, которые могут возникнуть у ваших клиентов, но, надеюсь, на большинство из них уже были даны ответы. Расчетный агент будет ответственным, проводя всех через закрывающие документы.

      Завершающим этапом является выплата. Именно здесь все средства, указанные в заключительном сообщении, распределяются между покупателем, продавцом и брокерами с обеих сторон сделки.

      Управление процессом закрытия

      Как бы вы ни были новичок, ваш менеджер, вероятно, использовал с вами именно эти слова: «Нет ничего определенного, продажа не является продажей, пока не будут переданы ключи при закрытии». Когда соглашение заключено, добраться до закрытия — это, как правило, то, чего хотят все.Но, скорее всего, на пути будут препятствия. Понимание процесса с самого начала и информирование о каждом этапе пути сделают достижение конечной цели более достижимым. Это сделает фактическое закрытие максимально беззаботным.

      Дополнительные ресурсы

      Об авторе

      Крейг начал писать с тех пор, как в 4-м классе его учителя заметили отмеченный наградами отрывок из художественной литературы. Он специалист по корпоративным коммуникациям и контент-маркетингу, а также риелтор в компании Key Realty Partners в Дойлстауне, штат Пенсильвания, где занимается сделками с землей.

      Как долго нужно хранить документы на недвижимость? – Техасские РИЭЛТОРЫ®

      Как вы думаете, каковы основные причины заявлений об ошибках и упущениях?

      Специалисты страховых компаний часто ссылаются на отсутствие документации. По мере дальнейшего изучения становится очевидным, что отсутствие документации не является фактической причиной претензий E&O, а скорее фактором, усложняющим защиту претензий. Хранение документации — это способ уменьшить вашу ответственность и предполагаемую халатность за счет неразглашения, введения в заблуждение и других претензий.

      Если бы вас попросили предоставить документы для претензии, основанной на транзакции, которую вы закрыли на прошлой неделе, мы надеемся, что эта информация будет легко доступна. Проблема, однако, в том, что большинство исков появляются через шесть месяцев или год после закрытия, а иногда и через два-три года после закрытия. Были бы у вас голосовые сообщения, электронные письма или документы по транзакции, которую вы закрыли в 2019 году?

      Когда вам звонят по телефону, важно отправить после этого разговора электронное письмо или задокументированное резюме. Г-н.и г-н Покупатель звонит и говорит, что они хотели бы предложить 50 000 долларов сверх запрашиваемой цены и отказаться от возможности оценки. В последующем электронном письме должно быть указано: в соответствии с нашим разговором, мы увеличим ваше предложение с X до Y и откажемся от варианта оценки . Я также рекомендую вам выработать привычку отвечать на «следующий вопрос». В этом случае я бы ответил, что означает отказ от варианта оценки: если дом оценивается на сумму ниже, чем ваше предложение, вам нужно будет придумать больше денег для первоначального взноса.

      Мы часто видим, что агенты заявляют, что консультировали клиента, но не имеют доказательств этого. Например, агент может посоветовать клиенту предпринять определенные шаги, такие как проверка дома или оплата гарантии дома. Texas REALTORS® предлагает формы, чтобы клиенты получали информацию об этих аспектах сделки. Эти формы, если они предоставлены и подписаны принимающей стороной, могут служить признанным уведомлением по таким вопросам. Хорошим примером является Общая информация и уведомление для покупателей и продавцов (TXR 1506), в котором сторонам предоставляется информация о проверках дома, гарантиях на жилье и других аспектах процесса покупки жилья, а агенту предоставляется полезная документация.

      Если голосовой почты, электронной почты и текстовых сообщений было недостаточно, теперь вам нужно рассмотреть Zoom, Microsoft Teams, WhatsApp и Facebook Messenger. Очень важно иметь центральное место для хранения ваших ключевых коммуникаций. Не знаете, как отправить себе голосовую почту по электронной почте? Инструкции довольно легко следовать, если вы ищете в Интернете. Скриншоты текстов и сообщений в социальных сетях также могут быть отправлены в центральное место.

      Подумайте об инвестировании в систему резервного копирования ваших данных.Я рекомендую резервное копирование в Интернете или в облаке. Если ваш жесткий диск когда-нибудь выйдет из строя или ваш компьютер заразится программой-вымогателем, это может оказаться лучшей суммой, которую вы когда-либо тратили.

      Наконец, важно хранить вашу документацию в течение семи лет. Срок исковой давности может варьироваться в зависимости от вида иска. TREC требует, чтобы держатели лицензий хранили восемь типов записей в доступном формате в течение четырех лет с даты закрытия или прекращения действия контракта. Срок исковой давности за нарушение контракта составляет четыре года, а по иску о возмещении ущерба — два года.И то и другое возможно при сделках с недвижимостью. Однако возникает вопрос о дате начала определения срока исковой давности. Вот почему важно хранить документы по истечении срока исковой давности.

      Барни Шварц является президентом по персональным линиям и малому бизнесу, Даллас-Форт-Уэрт, для Assured Partners, партнера по управлению рисками Texas REALTORS® E&O.

      Как продать дом от собственника: необходимые документы

      Оформление документов ФСБО | Где найти бесплатные документы | Как найти местные и государственные документы

      Если вы задаетесь вопросом, как продать дом от собственника, оформление документов станет одной из ваших самых больших задач.Согласно одному опросу, оформление документов является одним из трех самых сложных аспектов продажи дома FSBO.

      Отсутствие порядка в документах до, во время и после продажи может иметь юридические или финансовые последствия в будущем или, что еще хуже, привести к полной остановке всей продажи.

      Если вы решили обратиться в FSBO за счет экономии на оплате услуг риэлтора, вы можете найти более выгодную общую стоимость, обратившись к агенту по недвижимости с низкой комиссией, который предлагает полный спектр услуг по сниженной цене.

      Но если вы собираетесь продавать свой дом самостоятельно, вам необходимо подготовить документы FSBO для каждого этапа процесса продажи дома.

      Начните с нашего подробного контрольного списка ниже. Найдите документы для продажи владельцем, которые вам понадобятся для продажи вашего дома, удобно разделенные на каждый этап процесса продажи дома.

      Оформление документов на продажу дома собственником

      Документы FSBO перед перечислением

      Перед тем, как ваш дом появится на рынке, вам нужно будет собрать некоторые документы для продажи от собственника, которые облегчат продажу вашей собственности.

      Эти документы могут помочь вам избежать юридических головных болей в будущем, а также помогут продать ваш дом покупателям.

      Сравнительный анализ рынка

      Что это? Сравнительный анализ рынка (CMA) — это оценка текущей рыночной стоимости вашего дома на основе недавних продаж недвижимости, похожей на вашу.

      Зачем вам это нужно? Оценка права на дом является одной из самых больших проблем для продавцов FSBO, что делает профессиональную оценку дома обязательной.В отличие от оценки, которая убеждает кредитора в том, что дом не переоценен, CMA помогает вам установить соответствующую цену листинга. Кроме того, в отличие от оценки, CMA совершенно бесплатна.

      CMA — лучший способ избежать дорогостоящих ошибок в ценообразовании. Дом с заниженной ценой означает меньше денег в вашем кармане, в то время как дом с завышенной ценой может с трудом найти заинтересованных покупателей.

      Что вы с ним делаете? CMA может помочь вам установить подходящую прейскурантную цену для вашего дома.

      Как его получить? CMA обычно проводится агентом по недвижимости. Большинство опытных местных агентов предоставят CMA бесплатно и без каких-либо обязательств. Поскольку CMA является одним из наиболее важных факторов, определяющих, сколько вы на самом деле заработаете от продажи дома, рекомендуется полагаться на экспертный совет агента по недвижимости, даже если вы решите продать по более низкой цене. твой собственный.

      Сетчатый лист продавца

      Что это? Чистый лист продавца — это простой рабочий лист, который дает вам представление о том, сколько вы можете получить от продажи дома после вычета расходов.Вы, вероятно, увидите несколько разных версий этого листа на распродаже по мере развития обстоятельств.

      Зачем вам это нужно? При продаже дома взимается множество сборов, будь то плата за условное депонирование, урегулирование ипотеки или комиссия за недвижимость. По этой причине может быть трудно отслеживать все деньги, поступающие и уходящие. Вот почему чистый лист продавца так важен.

      Что вы с ним делаете? Держите его под рукой, чтобы быть в курсе того, что вы заработаете от продажи дома.Вам также понадобится этот документ FSBO для заключительного заявления после завершения продажи.

      Как его получить? Если вы продаете FSBO, обработка чисел является вашей обязанностью. Если вы продаете с агентом, они предоставят один вариант на основе прейскурантной цены, а затем сделают другие версии, когда вы сравниваете различные предложения и встречные предложения.

      Заявление о погашении ипотеки

      Что это? В этом заявлении указана сумма выплаты, то есть сумма, которую вы должны заплатить, чтобы полностью погасить ипотечный кредит.Сумма выплаты отличается от текущего баланса, поскольку включает дополнительные расходы, такие как комиссии и проценты, которые не учитываются в текущем балансе.

      Зачем вам это нужно? Если вы не выплатили текущий ипотечный кредит перед продажей дома, вам необходимо выяснить, сколько вы должны и сколько вы получите от продажи дома. В справке о выплате будет указано, сколько именно вам придется заплатить.

      Что вы с ним делаете? Это в основном для вашего блага.Когда придет время погасить ипотеку, титульная компания позаботится о том, чтобы деньги от покупателя были применены к вашей ипотеке.

      Как его получить? Вы можете запросить справку о выплатах у своего кредитора или в ипотечной службе.

      Предварительный отчет о титуле

      Что это? В предварительном отчете о праве собственности сообщается, есть ли у вас какие-либо нерешенные проблемы с правами собственности на ваш дом, такие как залоговое удержание, задолженность по налогам или другие ограничения, которые могут усложнить продажу.

      Зачем вам это нужно? Проблемы, обнаруженные в предварительном отчете о праве собственности, могут привести к провалу сделки, если о них узнают только после того, как покупатель сделает предложение. Лучше знать о них и решать их, прежде чем перечислять.

      Что вы с ним делаете? Используйте предварительный отчет о заголовке, чтобы исправить выявленные в нем проблемы с заголовком. Вы можете решить, решать ли эти проблемы самостоятельно (например, погасить залоговые права и налоговые задолженности) или добавить их к раскрытию информации и передать сбережения покупателю, снизив цену вашего листинга.

      Как его получить? Предварительный отчет о праве собственности обычно стоит от 25 до 150 долларов, и его можно получить в любой компании, занимающейся правами собственности, или у окружного заседателя.

      » ПОДРОБНЕЕ: Что такое поиск прав собственности?

      Сертификат соответствия

      Что это? Сертификат соответствия — это юридический документ, подтверждающий, что ваш земельный участок существует и соответствует законам штата и местным законам.

      Зачем вам это нужно? Сертификат соответствия требуется не везде, поэтому проверяйте местные законы.Если вы его получите, это может помочь вам избежать нежелательных головных болей в дальнейшем.

      Например, потенциальный покупатель может узнать, что ваша собственность нарушает местные законы о разделении, например, если она ранее была разделена на две части без надлежащих разрешений. Этот факт может замедлить покупку или привести к ее полному провалу. Сертификат соответствия поможет вам избежать этих неожиданных сюрпризов.

      Что вы с ним делаете? Если вы обнаружите, что ваша собственность не соответствует местным законам и законам штата, вам необходимо будет получить условный сертификат соответствия, пока проблема не будет решена.

      Как его получить? Вы можете запросить сертификат соответствия в местном округе или муниципалитете, как правило, через его отдел строительства или планирования или налоговую инспекцию.

      Обследование имущества

      Что это? Обзор имущества показывает юридические границы вашей собственности, зданий, улучшений и расположение любых сервитутов.

      Зачем вам это нужно? Хотя вам и не нужен обзор недвижимости, он может быть полезен, особенно если вы продаете недвижимость с большим количеством земли или если границы собственности не сразу очевидны.Обследование имущества может помочь выявить потенциальные проблемы, такие как забор, который не совпадает с фактической границей участка, или пристройка к дому, которая выступает на землю соседа.

      Возможно, вы захотите исправить эти проблемы, прежде чем выставлять свой дом на продажу. И многие покупатели спросят о них, прежде чем сделать предложение.

      Тем не менее, обзор имущества обычно является обязанностью покупателя, поскольку его часто требует кредитор покупателя. Если вы живете в районе, где границы собственности более очевидны, например, в районе, то обследование собственности часто не требуется до тех пор, пока вы не получите предложение.

      Что вы с ним делаете? Если вы решите получить его, вы сможете использовать его для решения любых выявленных проблем, таких как вторжение со стороны строения соседа. Если нет никаких проблем, вы можете использовать обзор недвижимости, чтобы успокоить потенциальных покупателей.

      Как его получить? Если у вас еще нет копии, лучше всего обратиться в земельный отдел вашего муниципалитета или округа, в строительный отдел или в налоговую инспекцию.

      Первоначальный договор купли-продажи

      Что это? Это контракт, когда вы купили дом.Он показывает цепочку владения — от предыдущего владельца к вам, а затем к покупателю.

      Зачем вам это нужно? В большинстве штатов договор купли-продажи не обязателен, но многие покупатели просят его. Включает цену предыдущей продажи, которая может представлять интерес для покупателя. Кроме того, он показывает раскрытие информации, сделанное предыдущим продавцом. Просмотрите их, чтобы освежить в памяти, и убедитесь, что они соответствуют вашим собственным раскрытиям.

      Что вы с ним делаете? Просто держите его под рукой на случай, если его попросит потенциальный покупатель, или для помощи при заполнении формы раскрытия информации.

      Как его получить? У вас должна быть собственная копия исходного договора купли-продажи. Если вы не можете его найти, обратитесь к риелтору или брокеру, который первоначально помог вам купить вашу недвижимость (при условии, что вы использовали его). Многие риелторы хранят копии примерно от четырех до семи лет после продажи.

      Другие документы FSBO, которые могут вам понадобиться перед внесением в список
      • Квитанции за улучшение и ремонт: Квитанции убеждают потенциальных покупателей в том, что вы вложили средства в содержание собственности.Хотя это и не обязательно, они могут помочь убедить покупателей в том, что за домом хорошо ухаживают или что он недавно отремонтирован.
      • Гарантийные обязательства и записи об обслуживании: Если вы включаете в продажу бытовую технику, покупатель, скорее всего, захочет ознакомиться с гарантийными и сервисными записями.
      • Прошлые счета за коммунальные услуги: Хотя это не является обязательным раскрытием информации, вы можете ожидать, что покупатель спросит о ваших расходах на коммунальные услуги, чтобы получить представление о том, что им, возможно, придется заплатить.
      • Профессиональная оценка: Покупатель обычно заказывает оценку после того, как сделал предложение. Тем не менее, вы можете провести собственную оценку, чтобы увидеть, правильно ли вы оценили свой дом, но, в отличие от сравнительного анализа рынка, это будет стоить денег.
      • Отчет об инспекции: Как и при оценке, покупатель обычно заказывает инспекцию после внесения предложения. Но вы можете сделать это заранее, чтобы определить любой необходимый ремонт. Или используйте его как маркетинговый инструмент, чтобы убедить покупателей в том, в каком состоянии находится ваш дом.

      » ПОДРОБНЕЕ: Сколько стоит осмотр?

      Оформление документов FSBO, пока ваш дом выставлен на продажу

      Вы получили и приняли предложение. Поздравляем! Вероятно, неудивительно слышать, что этот новый этап процесса продажи сопровождается стопкой документов FSBO. Большая часть этих документов определяет условия продажи и устраняет любые проблемы с недвижимостью до завершения продажи.

      Предложение о покупке

      Что это? Предложение о покупке документирует предложение покупателя и определяет условия сделки.Если вы ведете переговоры о цене, встречные предложения будут изменены на предложение о покупке. Этот документ также включает в себя много информации, которую вы собрали ранее в этом процессе, например, границы собственности и спецификации. После подписания обеими сторонами предложения о покупке оно становится договором купли-продажи.

      Зачем вам это нужно? Вы не продадите свой дом, если у вас нет покупателя. Уже одно это делает предложение о покупке одним из самых важных документов FSBO — в этом весь смысл процесса!

      Что вы с ним делаете? Когда вы получаете предложение о покупке от потенциального покупателя, вы можете принять его, отклонить или сделать встречное предложение.Также неплохо иметь под рукой несколько шаблонов предложений о покупке для потенциальных покупателей, которые еще не работают с агентом.

      Как его получить? Если у покупателя есть агент (а он, вероятно, будет), вы получите предложение о покупке от его агента. В противном случае он придет непосредственно от покупателя.

      Договор купли-продажи

      Что это? Договор купли-продажи , по сути, является окончательной версией предложения о покупке и представляет собой обязывающий договор между покупателем и продавцом.

      Зачем вам это нужно? В договоре купли-продажи указывается окончательная цена продажи, условия сделки, дата закрытия, сумма задатка, любые непредвиденные обстоятельства, включенные в сделку, и другие элементы вашей продажи. Как и предложение о покупке, это важно!

      Что вы с ним делаете? Договор купли-продажи, пожалуй, самый важный документ FSBO, поэтому внимательно изучите его. Убедитесь, что включены все элементы первоначального предложения о покупке.Обычно рекомендуется, чтобы адвокат рассмотрел его.

      » УЗНАТЬ БОЛЬШЕ: Нужен ли мне юрист по недвижимости, чтобы продать мой дом FSBO?

      Как его получить? Обычно договор купли-продажи составляет агент покупателя. Если у покупателя нет агента, вы, скорее всего, должны будете предоставить договор купли-продажи. В этом случае вам лучше всего поработать с юристом по недвижимости, чтобы составить его.

      Раскрытие информации продавцом

      Что это? В форме раскрытия сведений о продавце перечислены известные дефекты или отрицательные условия в отношении имущества.Раскрытие обычно включает в себя такие вещи, как краска на основе свинца, асбест или экологические опасности, такие как разлитое масло или токсичные химические вещества.

      Зачем вам это нужно? Законы о раскрытии информации продавцами различаются в зависимости от штата, но большинство из них требуют, чтобы продавцы как минимум сообщали об известных существенных дефектах имущества. Некоторые штаты имеют дополнительные обязательства по раскрытию информации.

      Например, штат Иллинойс требует от продавцов сообщать о возможном воздействии радона на имущество, а штат Калифорния требует от продавцов сообщать, находится ли имущество в зоне риска наводнений, лесных пожаров или землетрясений.

      Однако некоторые состояния считаются состояниями «осторожно, покупатель» (beeat emptor). Продавцы в следующих штатах обычно имеют меньше обязательств по раскрытию информации, особенно в отношении известных дефектов, чем в других штатах:

      • ALABAMA
      • Arkansas
      • Georgia
      • Missouri
      • Missouri
      • 9001
      • 9001
      • Weake
      • Wyoming
      • 1 Wyoming 9

        Однако даже в этих государствах продавцы часто имеют некоторые обязательства по раскрытию информации.Например, продавцы в Монтане обязаны сообщать об известных проблемах с плесенью, в то время как в Алабаме от продавцов требуется сообщать о дефектах, которые могут представлять риск для здоровья или безопасности покупателя.

        Независимо от штата, федеральный закон США также требует, чтобы любой, кто продает дом, построенный до 1978 года, заполнил форму о раскрытии информации о краске на основе свинца.

        Что вы с ним делаете? Если вы живете в штате, где о дефектах необходимо сообщать (а это большинство штатов!), вы должны поделиться формой раскрытия сведений о продавце с любым потенциальным покупателем.Даже в штатах, где они не требуются, покупатели обычно запрашивают их.

        Как его получить? Загрузите бесплатные формы раскрытия информации в США и штатах для продавцов FSBO здесь!

        Отчет об осмотре дома

        Что это? Домашний инспектор покупателя оценит дом сверху донизу, отметив проблемы, которые могут повлиять на стоимость или безопасность имущества, и подготовит подробный отчет с фотографиями.

        Зачем вам это нужно? Как только у вас с покупателем будет заключен договор купли-продажи, покупатель, как правило, захочет осмотреть недвижимость.Выявленные в ходе проверки вопросы могут вернуть обе стороны за стол переговоров. Например, покупатель может захотеть пересмотреть цену продажи или потребовать, чтобы вы покрыли расходы на ремонт любых дефектов, обнаруженных во время проверки.

        Что вы с ним делаете? Обычно вы получаете копию отчета о проверке только в том случае, если вы разделяете его стоимость с покупателем или если обнаружен дефект. Вам не нужно ничего делать с ним, кроме выявления дефектов (если они есть), которые необходимо устранить.

        Как его получить? Обычно покупатель находит и оплачивает осмотр дома.

        » ПОДРОБНЕЕ: Сколько стоит осмотр дома?

        Отчет об оценке

        Что это? В отчете об оценке указана справедливая рыночная стоимость вашего дома. Отчет оценщика будет включать в себя подробную информацию и фотографии об имуществе, аналогичных свойствах, с которыми они его сравнивали (часто называемых «комп»), и процесс, который оценщик использовал для получения окончательного числа.

        Зачем вам это нужно? Если покупатель оформляет ипотечный кредит, кредитору потребуется оценка для определения справедливой рыночной стоимости вашего дома. Кредитор ищет, что будет в соответствии с суммой ипотечного кредита. Если оценочная стоимость окажется ниже этой, покупателю придется компенсировать разницу наличными или убедить продавца снизить цену.

        Что вы с ним делаете? Обычно ничего. Оценка часто необходима покупателю для получения ипотечного кредита, поэтому продавец обычно ее не видит.

        Как его получить? Поскольку оценка проводится в интересах кредитора покупателя, ответственность за ее получение обычно лежит на покупателе. Продавец обычно не получает копию отчета оценщика, но вы можете запросить копию, которую кредитор должен предоставить в течение 30 дней.

        Другие документы FSBO, которые могут вам понадобиться
        • Форма исключения на случай непредвиденных обстоятельств: В этом документе FSBO перечислены предварительные условия продажи, такие как проверка или оценка.Хотя это требуется только в Калифорнии, это помогает ускорить процесс в других местах. Но если вы отказываетесь от использования формы исключения на случай непредвиденных обстоятельств и находитесь за пределами Калифорнии, не беспокойтесь — срок действия непредвиденных обстоятельств автоматически истекает через установленное время или после выполнения их условий. Непредвиденные обстоятельства часто включаются в раздел формы предложения о покупке.
        • Документы ассоциации домовладельцев (ТСЖ): Если ваш дом принадлежит ассоциации домовладельцев, вам потребуются документы ТСЖ.В этих документах изложены правила и сборы, за которые будут нести ответственность потенциальные покупатели. Вы должны были получить копию документов вашего ТСЖ (обычно устав ТСЖ, CC&R и правила) при покупке дома или при вступлении в ТСЖ.

        Продажа по документам собственника при закрытии

        Вы почти у финиша! Документы на этом заключительном этапе процесса продажи часто требуются по закону при закрытии сделки.

        Акт

        Что это? Акт — это физический документ, передающий право собственности на недвижимость от продавца к покупателю.Опять же, это еще один очень важный документ FSBO!

        Зачем вам это нужно? Без акта право собственности на недвижимость фактически не может быть передано покупателю.

        Что вы с ним делаете? Акт о собственности должен быть нотариально заверен и подан в соответствующий орган, обычно в офис вашего округа. Покупатель также получит копию документа.

        Как его получить? Если вы не можете найти собственную копию акта, вы можете получить ее в своем округе, обычно через офис регистратора или оценщика.Адвокат по недвижимости или компания, занимающаяся поиском титула, также могут получить для вас документ. Стоимость может варьироваться от 50 до 250 долларов.

        Заключительное заявление

        Что это? Заключительный отчет, также называемый расчетным листом, представляет собой окончательный отчет обо всех затратах и ​​кредитах по сделке с недвижимостью. Думайте об этом как об окончательной форме чистого листа продавца.

        Зачем вам это нужно? При закрытии требуется оператор закрытия. Кроме того, это хорошая возможность для вас перепроверить, все ли в сделке соответствует тому, о чем вы договорились с покупателем.Используйте заключительный отчет, чтобы убедиться, что в договоре купли-продажи ничего не упущено.

        Что вы с ним делаете? Сохраните для себя. Заключительный отчет — это ваша квитанция о всей транзакции.

        Как его получить? Титульная компания заполнит и предоставит заключительный отчет. Вы также можете воспользоваться услугами агента по закрытию сделки, который является агентом по недвижимости, который взимает фиксированную плату за помощь в оформлении документов, необходимых при заключении сделки.

        Отчеты по налогу на имущество

        Что это? Записи о налоге на имущество включают данные местного налога, связанные с имуществом, такие как налоговая ставка, оценочная стоимость имущества и налоговые льготы.

        Зачем вам это нужно? Налоговые отчеты помогут вам понять, какие налоги на имущество вы должны заплатить при закрытии сделки и сколько придется заплатить покупателю.

        Что вы с ним делаете? Вы можете предоставить копию покупателю, если он ее потребует.

        Как его получить? Обычно вы можете найти записи об имуществе в Интернете через офис окружного заседателя или через налоговый департамент вашего штата.

        1099-С налоговая форма

        Что это? В этой налоговой форме будут указаны любые налоги на прирост капитала, которые вы должны будете уплатить при продаже дома.Эта форма не требуется, если вы продаете свое основное место жительства и , вы получаете прибыль менее 250 000 долларов США, если вы одиноки, или 500 000 долларов США, если вы состоите в браке.

        Зачем вам это нужно? Налоговая форма 1099-S требуется по закону, если вы не подпадаете под исключение.

        Что вы с ним делаете? Вы должны подать налоговую форму 1099-S в IRS. Инструкции о том, куда его отправить, включены в саму форму.

        Как его получить? Вы можете скачать и распечатать форму 1099-S с веб-сайта IRS.

        » ПОДРОБНЕЕ: Как избежать налога на прирост капитала при продаже дома?

        Бесплатное оформление документов для продажи дома владельцем

        Некоторые документы FSBO — например, поиск по названию или профессиональная оценка — стоят денег, но другие формы можно найти в Интернете бесплатно. Вот некоторые важные и рекомендуемые документы FSBO, которые могут вам понадобиться при продаже дома без риелтора.

        Как найти необходимые документы местного и государственного FSBO

        Если вы не можете найти нужные бесплатные документы для продажи дома владельцем в приведенной выше таблице, вы можете поискать в других местах.

        Шаблоны договоров купли-продажи и формы раскрытия информации о продавце можно легко найти в Интернете. Хотя есть некоторые платные варианты, которые обычно включают другие документы FSBO, вы можете найти бесплатные шаблоны. Вот несколько бесплатных и платных вариантов договоров купли-продажи:

        Мы также рекомендуем обратиться в местную ассоциацию риэлторов или в комиссию по недвижимости вашего штата — у некоторых есть формы, доступные для загрузки на их веб-сайтах, хотя другие предоставляют их только лицензированным риелторам.

        Многие юридические формы, такие как налоговые отчеты, обследования имущества и акты, обычно можно найти в местных или государственных учреждениях, таких как офис вашего налогового инспектора, налоговое управление или местное строительное управление.

        Вы также можете обратиться к своему агенту, который помог вам приобрести недвижимость, поскольку многие риэлторы хранят копии всего, что связано со сделкой с жильем, по крайней мере, в течение нескольких лет.

        Если количество документов, которые мы обсуждали здесь, слишком велико, юрист или закрывающая компания могут помочь вам сориентироваться в этом процессе.Или вы можете вместо этого работать со скидочным агентом, который может предоставить вам необходимую поддержку за небольшую часть стоимости.

        Полный список выставленных на продажу документов собственника

        Лучшая альтернатива продаже ФСБО

        Если все эти документы кажутся вам чрезмерными, вы не одиноки! Мало того, что нужно беспокоиться о документах, вам также нужно подготовить свой дом к продаже, придумать маркетинговый план и организовать показы. Это много.

        Неудивительно, что многие продавцы жилья, которые пробуют FSBO, в конечном итоге обращаются к агенту.К счастью, есть альтернатива, которая все еще может сэкономить вам время и деньги.

        Наши друзья из Clever заранее договорились о скидках с общенациональной сетью агентов по недвижимости с полным спектром услуг. Позвольте кому-нибудь другому заняться оформлением документов, но при этом сэкономьте тысячи долларов на продаже вашего дома.

        Часто задаваемые вопросы

        Какие документы мне нужны, чтобы продать дом самостоятельно?

        Где я могу найти бесплатные документы FSBO?

        Ссылки по теме

        Лучшие брокеры по недвижимости со скидкой на любой бюджет : Агент по недвижимости со скидкой — хороший вариант, если вы хотите сэкономить на продаже дома, но не хотите хлопот, которые влечет за собой FSBO.Ознакомьтесь с нашим списком лучших.

        Прочтите это, прежде чем разместить свой FSBO на Zillow (Руководство по 2021 г.) : Zillow — одна из самых популярных платформ для продавцов FSBO. Прочтите наше полное руководство по размещению вашего дома FSBO на Zillow, включая его плюсы и минусы.

        11 лучших для продажи веб-сайтов владельцев (рейтинг 2021 г.) : Хотите знать, какой сайт использовать для продажи вашего дома FSBO? Ознакомьтесь с нашим списком лучших веб-сайтов FSBO, включая отзывы реальных клиентов.

        .