Суббота , 21 мая 2022
Бизнес-Новости
Разное / Что такое оценка недвижимости: Что такое оценка недвижимости – рассказывают эксперты

Что такое оценка недвижимости: Что такое оценка недвижимости – рассказывают эксперты

Содержание

Что такое оценка недвижимости – рассказывают эксперты

13 Марта 2019 г. | АН «АЯКС»

Так же, как не существует единой схемы покупки жилья, нет универсального механизма работы оценщиков. Процедура видоизменяется в зависимости от целей. Специалисты формируют отчеты, анализируя десятки разных факторов. По этой причине главные особенности оценки лежат в плоскости технического задания.

Если нужно выгодно продать, надо выяснить рыночные цены, изучить конъюнктуру сегмента, учесть географические параметры и т.д. Делаем анализ инвестиционной привлекательности? Тогда эксперты учтут конкретные вложения, сроки, спрос со стороны аудитории. В одном случае ремонт, социальная инфраструктура, возраст здания будут более важны, в другом – менее.

Сотрудники АН «АЯКС» отмечают, что и отлаженные механизмы могут меняться, если ситуация нестандартная. Мы рассмотрим базовые случаи и определения.

Так что же такое оценка недвижимости?

В общих чертах: это процесс, когда сертифицированные специалисты определяют стоимость квартиры или ее доли, аренды, использования объекта. 


В России существуют четыре основные разновидности результатов оценки. Фиксируется стоимость:

  • рыночная;
  • инвестиционная;
  • ликвидационная;
  • кадастровая;

Рыночная стоимость определяется, когда надо провести обычную сделку (с ипотекой или без) и нет никаких особенных обстоятельств. То есть никто никого к сделке не принуждает, все стороны хорошо осведомлены о предмете сделки, объект открыто выставлен на рынке, а расчет совершают деньгами.

Что такое оценка недвижимости в инвестиционных целях? Она требуется, если помещение будут использовать для получения прибыли. Например, сдавать в аренду. Или собственник хочет организовать перепродажу в конкретные сроки. Оценщики должны выяснить объемы вложений инвестора.

При расчете ликвидационной цены уже должны быть учтены чрезвычайные факторы. Всё, что принуждает владельца к совершению сделки. Например, ему надо срочно продать склад, чтобы погасить долги. Или предприятие банкротится – имущество выставляют на аукцион. Тогда используется вероятностный подход: за какую цену недвижимость, скорее всего, купят?

Последнее: кадастровая цена. Она нужна для корректного просчета налогов на недвижимость. В данном случае оценку проводят, используя массового анализа рыночных цен.

Как проводится оценка?

Определив цель, вы формируете краткое техническое задание и заключаете договор с оценщиками. Если объект сложный, то работать будет, скорее всего, целая группа экспертов. 


Стороны подписывают договор, в котором устанавливается стоимость, порядок, сроки выполнения работ.

Затем специалисты приступают к сбору информации. Включая:

  • Все юридические бумаги, имеющие отношение к недвижимости
  • Дефекты здания
  • Данные о прилегающей территории
  • Социальная инфраструктура
  • Состояние инженерных сетей

Оценщик перерабатывать огромный массив данных, чтобы сделать выводы о стоимости. Специалисты агентства недвижимости «АЯКС», говоря о том, как проводится эта процедура, выделяют методику самих расчетов.

Используют доходный, затратный и сравнительный подходы. Они отвечают на главные вопросы:

  • Какие возможные выгоды от интересующего варианта?
  • Сколько уже потрачено, сколько еще надо потратить на объект?
  • Какова цена недвижимости, если сравнить ее с аналогичными вариантами?

Выбрав методику, оценщик делает анализ и формирует отчет с цифрами и выводами. Так практически любая сделка проходит спокойно и прозрачно. Во многих ситуациях купля-продажа без оценки и вовсе невозможна: банки не выдают ипотеку без отчета, к примеру.

Чтобы понять, как лучше провести эту работу и какие детали важно учесть именно вам, звоните – консультация бесплатная!

Оценка недвижимости по оптимальной цене в кратчайшие сроки

Проведем для Вас оценку стоимости объектов недвижимости.

Мы гарантируем качественный, удобный сервис, абсолютную точность и независимость оценки недвижимости.

Для кого-то оценка недвижимости – это минимизация рисков потери денег при сделке с недвижимым имуществом, вследствие неверно определенной стоимости объекта, а для кого-то — просто требование законодательства. Специалисты нашего Бюро помогут Вам в любом случае.

Для получения бесплатных консультаций по всем вопросам стоимости и порядке оказания услуг звоните по телефонам:

Наши специалисты быстро и профессионально проведут оценку Вашей недвижимости:

  • квартиры;
  • коттеджа или загородного дома;
  • земельного участка;
  • коммерческой недвижимости;
  • объектов незавершённого строительства.

и сделают оценку аренды (арендной ставки).

 

В каких случаях производится оценка недвижимости?

Оценка стоимости недвижимости требуется при совершении каких-либо действий, так или иначе связанных с объектами недвижимости. Наиболее распространенными ситуациями, в которых требуется оценка помещений недвижимого имущества, являются:

  • кредитование под залог недвижимости;
  • оценка вклада в уставный капитал;
  • имущественные и судебные споры относительно недвижимости;
  • принятие управленческих и инвестиционных решений;
  • определение арендной ставки недвижимости;
  • сделки по купле и продаже жилой и коммерческой недвижимости;
  • оптимизация налогообложения;
  • определение страховых сумм по недвижимости;
  • переоценка активов;
  • реализация проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости.

В ряде случаев, оценка стоимости недвижимости необязательна, тем не менее, необходимость такой оценки продиктована целесообразностью принятия эффективных управленческих решений. Добровольная независимая оценка недвижимого имущества дает возможность уменьшить расходы и увеличить совокупный доход от операции с имуществом, справедливо возместить ущерб, отстаивать свои интересы в суде, налоговых и таможенных органах.

Для получения бесплатных консультаций по Вашему случаю обращайтесь по телефону ✆ 8 (495) 120-13-28. Наши специалисты компетентно ответят на все Ваши вопросы и проконсультируют по стоимости и порядку оказания услуг по Оценке Недвижимости.

 

Стоимость проведения работ по оценке всех видов недвижимости

Оценка недвижимости

Стоимость в рублях

Квартиры

Типовое вторичное жилье

8 000 ք

В сталинских домах

10 000 ք

Новостройка, в современных домах, построенных по индивидуальным проектам, и типовые после перепланировки

15 000 ք

В многоквартирных городских коттеджах

18 000 ք

Рецензия на заключение эксперта по оценке сторонней организации

от 20 000 ք

Жилые дома и коттеджи

Дачные домики (без ПМЖ)

20 000 ք

Коттеджи и особняки общей площадью до 200 кв.м.

26 000 ք

Коттеджи и особняки общей площадью 200 — 400 кв.м.

37 000 ք

Многоуровневые коттеджи с дополнительными постройками

60 000 ք

Офисные, гаражные, гостиничные и торговые здания (помещения), производственные и складские помещения, объекты, незавершенные строительством

до 100 кв.м.

16 000 ք

100 — 200 кв.м.

28 000 ք

200 — 300 кв.м.

43 000 ք

300 — 600 кв.м.

48 000 ք

600 — 1 000 кв.м

50 000 ք

1 000 – 5 000 кв.м.

60 000 ք

свыше 5 000 кв.м.

75 000 ք

Сооружения и передаточные устройства

Объекты транспортной инфраструктуры (дороги, ж/д пути, мосты, причалы, магистральные трубопроводы и т.п.)

от 20 000 до 90 000 ք

Сооружения для хранения/погрузки/разгрузки производственных запасов и ГСМ (газгольдеры, резервуары, заправочные и насосные станции)

от 20 000 до 90 000 ք

АЗС

45 000 — 90 000 ք

Склады ГСМ (нефтехранилища)

50 000 — 100 000 ք

Сооружения для передачи, преобразования и накопления электроэнергии, тепла; внутренние производственные коммуникации

от 20 000 до 50 000 ք

Выезд эксперта по г. Москве

2 000 ք

Выезд эксперта по Московской области

3 000 — 5 000 ք

Срок проведения оценки – 10-15 рабочих дней. Возможно ускорение.

Оценка недвижимости ⋆ Эльнова | Центр недвижимости

 

Оценка недвижимости — это то, с чего начинается продажа любого объекта. Правильная оценка объекта недвижимости дает возможность продать по рыночной стоимости в кратчайшие сроки и по максимально выгодной для вас цене. А также избежать потерь от сдачи в аренду по низкой цене, в итоге позволяет избавиться от простоя.

 

 

А вы знаете, как обычно оценивают свою собственность владельцы?

«Так, нужна оценка недвижимости. Посмотрю, например, в Циане или Авито за сколько продаются аналоги в районе. Узнаю у соседей за сколько купили. В лучшем случае, узнаю у знакомых или друга — «специалиста», бывшего риэлтора, за сколько можно продать. Или вообще оценю свой объект за стоимость «я столько хочу». Все равно продам.» В результате звонков нет, показов нет, объект не продается. В конце концов, вы разочарованы. 

Прежде всего, вы должны знать как оцениваем вашу недвижимость мы, Центр Недвижимости «Эльнова». Наши специалисты учитывают все особенности вашего объекта недвижимости. А это большое количество факторов и нюансов, которые влияют на цену. Нужно учитывать месторасположение, метраж, этаж, инфраструктуру, год постройки. Кроме того, когда проходит оценка стоимости недвижимости, мы смотрим ситуацию при продаже. А также изучаем историю объекта, документацию и многое другое. Мы анализируем рынок посредством мониторинга того, что продается в настоящее время. В тоже время, у нас есть информация, что и за какую цену продалось. В добавок наши специалисты имеют узкую специализацию по районам Москвы и поэтому знают всю информацию по своей территории. 

Подытожим. Что мы имеем? Во-первых, оценка объекта недвижимости — одно из главных действий при продаже. Пренебрегать этим не стоит. Правильная оценка недвижимости — это залог успеха. Во-вторых, не спрашивайте у знакомых, бывших риелторов, родственников по вопросам оценки стоимости недвижимости. Тем более, если они не компетентны или их информация устарела. В итоге это может навредить продаже. В-третьих, лучше всего обратиться к профессионалам, чтобы сэкономить себе время, нервы и деньги. Мы желаем вам удачи в этом нелегком деле — продаже вашего объекта недвижимости. Если остались вопросы, звоните, пишите. Мы, Центр недвижимости «Эльнова» всегда рады вам помочь. Наши контакты и как нас можно найти.   

Оценка недвижимости для ипотеки – Заказать услуги от компании «Кроу Аудэкс»

Наша компания имеет огромный опыт оценки жилой недвижимости. Оценка жилой недвижимости включает в себя оценку квартир, комнат и частных жилых домов. В основном услуга востребована при ипотечном кредитовании. Мы аккредитованы и имеем опыт работы со всеми основными банками, работающими в этой области. Большой опыт и отлаженная схема работы позволяют нам сократить сроки подготовки отчета об оценке до 1 дня.

Компания «Кроу Аудэкс» оказывает полный спектр услуг по оценке недвижимости для ипотеки и ее рефинансирования, а также для получения кредита/предоставления в качестве залога.

Почему «Кроу Аудэкс»?

  • 17 место в рэнкинге «Оценочная деятельность» в РФ по данным рейтингового агентства RАEX, 2019
  • «Оценочная компания года» по версии Профессиональной премии для участников рынка недвижимости Казани и Татарстана – «ПРИЗНАНИЕ-2017»
  • Богатый опыт проведения оценки недвижимости: только за 2018 год мы подготовили 4382 отчёта по оценке жилой недвижимости
  • Нам доверяют крупнейшие банки и агентства недвижимости Казани и Татарстана
  • Бесплатные консультации
  • Автоматизированная система составления отчетов, что ускоряет весь процесс оценки
  • Всестороннее сопровождение клиента

Оценка недвижимости для ипотеки

Оценка недвижимости для ипотеки – это оценка объектов, предлагаемых в банк в качестве залога.

 Почему необходима оценка недвижимости для получения кредита/предоставления в качестве залога?
Банки несут определенные риски при выдаче кредита, так как  в случае его непогашения изымается залог – недвижимость. Именно поэтому банки требуют точную оценку предмета залога, что поможет устранить риски потери части банковских средств в случае вынужденного изъятия недвижимости банком, то есть стоимость залоговой недвижимости должна полностью погасить кредит банка.

Изъятие залога  — это крайняя мера. Естественно все стороны: и банк и заемщик – намерены, чтобы обязательства по кредиту выполнялись в срок и без крайностей.

Для того чтобы отчет об оценке был принят банком, оценочная компания обязана пройти аккредитацию банка, в противном случае есть вероятность непринятия банком  отчета об оценке недвижимости.

В ходе оценки недвижимости принимают участие три стороны: банк, независимая оценочная компания «Кроу Аудэкс», аккредитованная банками-партнерами, и заемщик (ВЫ).

Оценка недвижимости для рефинансирования ипотеки

Рефинансирование ипотеки стало одним из самых популярных банковских продуктов 2017 года. Каждый пятый новый жилищный займ в текущем году – перекредитование старого. Ввиду того, что рефинансирование ипотеки очень похоже на процесс получения обычной ипотеки, к нему предъявляются очень схожие требования. Поэтому при рефинансировании ипотеки обязательно нужен отчет об оценке.

В каких случаях можно избежать оформления отчета об оценке при рефинансировании ипотеки?

1. Если рефинансирование ипотеки делается в том же банке, где взята текущая ипотека.

2. Если отчет об оценке делался сравнительно недавно. Однако стоит обратить внимание на нюансы:

— у отчета об оценке есть срок давности. У каждого банка разные требования к сроку давности отчета об оценке;

— входит ли оценочная компания в список аккредитованных оценочных компаний банка.

Во всех иных случаях нужна оценка недвижимости. 

Заказав услугу по оценке недвижимости для ипотеки  в компании «Кроу Аудэкс», вы получаете:

  • Гарантированное принятие отчета банком

  • Готовый отчет по квартире в течение одного дня, включая фотосъёмку

  • Оплата при получении отчета

  • Корректировка и доработка отчета по требованию банка

  • Доверие со стороны банков: мы работаем со всеми банками в Казани и Татарстане и знанием все их требования

Документы на оценку жилой недвижимости

Данный перечень документов носит предварительный характер и может быть сокращен или расширен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку собственности.

►Свидетельство о государственной регистрации права, либо Выписка (в зависимости от того, в каком году зарегистрирована собственность была).


►Правоустанавливающие документы (т. е. на основании чего была зарегистрирована собственность. Этот документ или документы вписаны в свидетельстве. Например, договор купли-продажи, документ о приватизации, договор долевого участия) .


►Технический паспорт на квартиру.


►Кадастровый паспорт, если есть. 


►Паспорт гражданина РФ, как заказчика оценки, только разворот, где фото и основные данные (фио, кем и когда выдан).

Внимание!

По адресу г. Казань, ул. Гвардейская, 15, оф. 710 тел. работает дополнительный офис компании по оценке для ипотеки. В этом офисе вы можете сдать необходимые документы для оценки, забрать готовые отчеты, а также получить все необходимые консультации. Отчеты по оценке выдаются только в дополнительном офисе на Гвардейской,15. Тел.: 273-56-11, 202-07-58,  e-mail для документов: [email protected]

     
 

Независимая оценка недвижимости, стоимость услуг в Москве

Стоимость и сроки независимой оценки недвижимости

Оценка недвижимости

Судебная оценка недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости

Оценка квартиры

Оценка комнаты

Оценка загородной недвижимости

Оценка стоимости зданий

Оценка аренды недвижимости

Оценка нежилого помещения

Оценка имущества

Оценка имущества для списания

Оценка имущества при разводе

Оценка квартиры для вступления в наследство

Оценка доли в квартире

Оценка квартиры для продажи

Оценка дома с земельным участком

Оценка загородного дома и коттеджа

Оценка незавершенного строительства

Независимо от того, какие виды оценки недвижимости приходится проводить нашим сотрудникам и какие цели оценки недвижимости стоят перед ними, стоимость предлагаемых нами квалифицированных услуг, всегда остается выгодной, разумной и обоснованной. В большинстве случаев, на стоимость оценки влияет техническое состояние объекта и общая площадь недвижимости, а также количество этажей в здании. От каждого из этих факторов зависит масштаб работы экспертов по оценке, а соответственно время для изучения и анализа крупных объектов потребуется больше, что также влияет на расценки.

Еще одним немаловажным фактором, от которого напрямую зависит стоимость оценки недвижимости, является срочность проведения работы по оценке. В этом случае, оценку нашим сотрудниками придется сделать в кратчайшие сроки, и хотя цена такой услуги будет выше проводимой в стандартном режиме, она все равно останется разумной и обоснованной. Чтобы узнать, сколько стоит оценка определенного объекта, можно воспользоваться специальным калькулятором на нашем официальном сайте или проконсультироваться со специалистом по телефону и онлайн.

Наша компания работает по всей Москве и области, а также со многими регионами России.

Страница не найдена

  • Образование
    • Общий

      • Словарь
      • экономика
      • Корпоративные финансы
      • Рот ИРА
      • Акции
      • Паевые инвестиционные фонды
      • ETF
      • 401 (к)
    • Инвестирование/Трейдинг

      • Основы инвестирования
      • Фундаментальный анализ
      • Управление портфелем ценных бумаг
      • Основы трейдинга
      • Технический анализ
      • Управление рисками
  • Рынки
    • Новости

      • Новости компании
      • Новости рынков
      • Торговые новости
      • Политические новости
      • Тенденции
    • Популярные акции

      • Яблоко (AAPL)
      • Тесла (ТСЛА)
      • Амазонка (АМЗН)
      • АМД (АМД)
      • Фейсбук (ФБ)
      • Нетфликс (NFLX)
  • Симулятор
  • Ваши деньги
    • Личные финансы

      • Управление капиталом
      • Бюджетирование/экономия
      • Банковское дело
      • Кредитные карты
      • Домовладение
      • Пенсионное планирование
      • Налоги
      • Страхование
    • Обзоры и рейтинги

      • Лучшие онлайн-брокеры
      • Лучшие сберегательные счета
      • Лучшие гарантии на дом
      • Лучшие кредитные карты
      • Лучшие личные кредиты
      • Лучшие студенческие кредиты
      • Лучшее страхование жизни
      • Лучшее автострахование
  • Советники
    • Ваша практика

      • Практика управления
      • Непрерывное образование
      • Карьера финансового консультанта
      • Инвестопедия 100
    • Управление капиталом

      • Портфолио Строительство
      • Финансовое планирование
  • Академия
    • Популярные курсы

      • Инвестирование для начинающих
      • Стать дневным трейдером
      • Трейдинг для начинающих
      • Технический анализ
    • Курсы по теме

      • Все курсы
      • Курсы трейдинга
      • Курсы инвестирования
      • Финансовые профессиональные курсы

Представлять на рассмотрение

Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

дом
  • О нас
  • Условия эксплуатации
  • Словарь
  • Редакционная политика
  • Рекламировать
  • Новости
  • Политика конфиденциальности
  • Связаться с нами
  • Карьера
  • Уведомление о конфиденциальности штата Калифорния
  • #
  • А
  • Б
  • С
  • Д
  • Е
  • Ф
  • грамм
  • ЧАС
  • я
  • Дж
  • К
  • л
  • М
  • Н
  • О
  • п
  • Вопрос
  • р
  • С
  • Т
  • U
  • В
  • Вт
  • Икс
  • Д
  • Z
Investopedia является частью издательской семьи Dotdash Meredith.

Что означает оценка недвижимости?

Покупка дома – это (долгий) процесс, в этом нет никаких сомнений! Многие вопросы, которые мы обычно задаем, когда занимаемся недвижимостью, включают следующее: Как работает процесс получения кредита? Откуда банк знает, сколько денег выдать в кредит? Что такое оценщик? Что такое оценка? Где во всем этом играет роль оценка? Зачем вообще нужна оценка? Читайте ниже, чтобы узнать эти ответы и понять важность оценки, когда дело доходит до процесса покупки дома.

Оценка – это заключение оценщика о стоимости имущества на определенную дату по состоянию на определенную дату. Оценщик дает свое мнение о текущей рыночной стоимости, подтвержденной сопоставимыми продажами и листингами. Но — какое во всем этом значение и зачем это нужно, спросите вы?

Когда покупатель получает кредит, банк дает ему деньги на покупку дома.Банк хочет знать, что дом стоит столько, сколько за него платит покупатель. Поскольку кредитор будет предоставлять покупателю сумму, необходимую для покупки дома, кредитор и покупатель понимают, что дом будет залогом для кредита. Следовательно, если покупатель получит , лишенный права выкупа , банк будет иметь возможность продать предмет собственности и возместить сумму денег, которая была предоставлена ​​покупателю для покупки дома. Чтобы банк мог удостовериться в стоимости своего залога (дома), банк платит оценщику, чтобы он вышел и дал им беспристрастную стоимость дома на определенную дату.

Как это работает? После того, как кредитор назначит оценку, оценщик назначает встречу с текущим домовладельцем для оценки имущества. Важно отметить, что оценщик — это , а не инспектор по недвижимости (который появляется в разное время в процессе покупки дома). После изучения сопоставимых объектов (недвижимость, которая недавно была продана в определенном радиусе и аналогичного размера в течение определенного периода времени) и отметив все применимые характеристики и условия дома, оценщик предоставляет кредитору отчет со стоимостью домой, а затем кредитор делает свой кредит в соответствии со стоимостью, указанной в оценке.

Оценка проводится методом сравнения продаж, который использует сопоставимые продажи для определения рыночной стоимости оцениваемого имущества. Оценщик обращается к MLS и/или записям о праве собственности, чтобы просмотреть последние продажи и определить, какие свойства аналогичны рассматриваемому имуществу.

После сбора всех композиций оценщик выезжает к объекту недвижимости и объектам комплекции, анализирует данные, используя метод сравнения продаж, фотографирует все дома и объединяет их в отчете для кредитора под названием отчет об оценке.Затем отдел андеррайтинга кредитора может рассмотреть и утвердить оценку. Затем кредит может, наконец, продолжить!

Опять же, процесс покупки дома является длительным и не может быть эффективным без оценки, если покупка дома финансируется через банк, поэтому работа оценщика чрезвычайно важна. В общем, мы надеемся, что теперь вы лучше понимаете процесс оценки. Загляните в будущее, когда мы на самом деле проведем собеседование с оценщиком!

Каждую неделю мы выпускаем подробные видео, чтобы помочь зрителям стать успешными агентами по недвижимости на нашем канале CA Realty Training на YouTube.Кроме того, если вам понравилось читать эту статью, мы будем рады, если вы поделитесь ею с другом, который, по вашему мнению, получит от нее что-то полезное.

Что такое оценка недвижимости?

Различные виды сделок с недвижимостью требуют различных методов оценки. Например, данные, используемые для оценки продажи дома на одну семью, будут сильно отличаться от данных, необходимых для оценки стоимости коммерческой недвижимости.

Вообще говоря, существует три метода оценки стоимости недвижимости:

Подход к сравнению продаж

Подход, основанный на сравнении продаж (или рыночных данных), определяет стоимость недвижимости путем сравнения ее с аналогичными объектами поблизости, которые недавно были проданы.

Для того, чтобы сопоставимые объекты или «композиции» были действительными, аналогичные объекты должны быть проданы в течение предыдущих 12 месяцев. Обычно предпочтение отдается самым последним продажам, но не всегда.

Fannie Mae предлагает следующие рекомендации по этому поводу:

При оценке следует использовать сопоставимые продажи, завершенные в течение последних 12 месяцев; однако лучшие и наиболее подходящие сопоставимые продажи не всегда могут быть самыми последними продажами. Например, оценщику может быть целесообразно использовать продажу девятимесячной давности с временной корректировкой, а не продажу одного месяца давности, требующую множественных корректировок.Более ранняя продажа может быть более подходящей в ситуациях, когда рыночные условия повлияли на доступность недавних продаж, если оценка отражает изменяющиеся рыночные условия.

Поскольку нет двух абсолютно одинаковых домов, в подходе к сравнению продаж присутствует изрядная доля субъективизма. Например, оценщику необходимо внести коррективы в стоимость имущества для таких вещей, как:

  • Местоположение
  • Возраст
  • Размер (размер участка и площадь здания)
  • Состояние (конструктивное и косметическое)
  • Условия продажи, (т.е. если продажа имущества была осуществлена ​​со скидкой между членами семьи или продана под принуждением)
  • Модернизация и усовершенствование (благоустроенный ландшафт, переделка кухни, солнечные батареи и т. д.)

Подход сравнения продаж требует как минимум трех или четырех сравнений для точной оценки, и дополнительный вес придается сравнениям, которые требуют наименьшего количества корректировок.

Доходный подход

Доходный подход (или подход капитализации дохода) часто используется при оценке коммерческой недвижимости.Этот подход основан на исторической чистой операционной прибыли и норме прибыли. Этот подход наиболее надежен, когда недвижимость будет приносить доход в будущем и имеет относительно предсказуемые расходы.

Оценщик может использовать либо метод прямой капитализации, либо метод мультипликатора валового дохода.

Прямая капитализация — Оценщик использует чистый операционный доход (NOI) и применяет ставку капитализации для оценки цены, которую инвестор заплатил бы за конкретную недвижимость.

Множитель валового дохода — этот метод используется для недвижимости, которая обычно не приобретается в качестве инвестиционной недвижимости, но может использоваться для получения дохода. Оценщик использует данные о продажах и аренде для оценки продажной цены и делит ее на ожидаемый доход от аренды, чтобы получить мультипликатор валового дохода (GIM). GIM применяется к доходу от аренды для получения справедливой рыночной стоимости.

Затратный подход

Затратный подход используется для оценки свойств, которые были улучшены за счет строительства одного или нескольких зданий.Стоимость земли и зданий (за вычетом амортизации) оценивается отдельно и суммируется для получения оценочной стоимости.

В основе затратного подхода лежит допущение, что покупатель не заплатит за улучшенное имущество больше, чем он заплатит за строительство чего-то подобного на пустующем участке земли.

Затратный подход чаще всего используется для таких объектов, как больницы, церкви и школы. Его также можно использовать для нового строительства, где затраты известны.

Оценщик недвижимости | Обязанности, навыки, опыт

Оценщик недвижимости оценивает стоимость имущества, часто до смены владельца.Большинство оценщиков специализируются либо на жилой, либо на коммерческой недвижимости. В обоих случаях их работа связана со зданиями и свободной или неулучшенной землей.

Оценщики недвижимости сосредотачиваются на одном объекте при выполнении своих обязанностей. Они посещают объекты, отмечая как общие, так и уникальные особенности объекта. Затем оценщики недвижимости сравнивают эти характеристики с аналогичными свойствами. Их анализ дает точную оценку текущей рыночной стоимости недвижимости.

Местные органы власти часто нанимают оценщиков для проведения оценки имущества в целях налогообложения.Другие работают самостоятельно или в агентствах недвижимости или брокерских конторах. Эти специалисты проводят оценку для клиентов, желающих продать или купить дом.

Данное руководство предлагает развернутый ответ на вопрос «Кто такой оценщик недвижимости?» В нем объясняются ключевые навыки, специализации и то, как стать оценщиком недвижимости. Мы также включаем взгляд на спрос профессии на рынке труда и потенциальный доход.

Чем занимается оценщик недвижимости?

Оценщики недвижимости проводят нейтральную и независимую оценку стоимости недвижимости.Эти оценки часто предшествуют листингу или продаже недвижимости. Другие организации, такие как местные органы власти, страховые компании, банки и агентства недвижимости, также организуют оценку. В этих ситуациях цель оценки может включать:

  • Оценка стоимости имущества для целей налогообложения
  • Проведение оценки в рамках страхового возмещения
  • Подготовка недвижимости к застройке или реконструкции
  • Комплексная проверка перед слиянием или поглощением предприятия

Конкретные задачи для выполнения этих обязанностей включают:

  • Посещение объекта: Оценщики недвижимости проводят тщательные очные проверки в рамках своего оценочного анализа.Этот процесс часто включает фотографирование или иное документирование ключевых особенностей.
  • Анализ данных: Оценка включает в себя детальное сравнение схожих свойств. Оценщики собирают, проверяют и интерпретируют все соответствующие данные, которые могут повлиять на оценку имущества.
  • Следование рыночным тенденциям: Местные и региональные тенденции рынка недвижимости влияют на стоимость недвижимости. Оценщики недвижимости должны быть в курсе тенденций и понимать, как эти тенденции могут повлиять на недвижимость.
  • Обновление записей собственности: Оценщики иногда взаимодействуют с записями собственности, как частными, так и общедоступными. Они отмечают и расшифровывают особенности собственности, включая любые ощутимые изменения, которые могут повлиять на ее стоимость.
  • Написание отчетов: Оценщики иногда устно представляют свои выводы. Однако клиенты и работодатели часто требуют подробные письменные отчеты.

Ключевые трудные навыки для оценщиков недвижимости

  • Финансовая грамотность: Оценщики должны собирать множество числовых данных и выполнять сложные расчеты.Они могут включать определение квадратных метров, преобразование единиц измерения и установление долгосрочных ценовых тенденций.
  • Письмо: Иногда оценщики устно сообщают о своих выводах. В других случаях они должны подготовить подробные письменные отчеты, требующие тщательного профессионального изложения.
  • Продвинутые знания в области недвижимости: Учитывая характер работы консультанта, оценщикам необходимо глубокое знание процесса продажи недвижимости.Они получают выгоду от подробного понимания законодательства о недвижимости и налогах на имущество.
  • Ведение документации: Оценщики иногда обновляют записи о государственной собственности и создают новые записи для внутреннего использования. Знание лучших практик ведения документации имеет важное значение.

Ключевые социальные навыки для оценщиков недвижимости

  • Устное общение: Оценщики должны объяснять свои выводы и процесс понятным языком. Таким образом, им нужны сильные и хорошо развитые навыки вербального общения.
  • Служба поддержки клиентов: Оценщики взаимодействуют с самыми разными людьми. Знание того, как обеспечить своевременное и вежливое обслуживание, может сделать этот аспект их работы более плавным.
  • Тайм-менеджмент: Оценщики и оценщики иногда работают в сжатые сроки. Например, владельцу недвижимости может потребоваться быстрая оценка, поскольку он готовится ответить на предложение потенциального покупателя.
  • Критическое мышление: Иногда цифры и данные, связанные с конкретной оценкой, могут не соответствовать ожидаемому.Таким образом, оценщикам требуется способность тщательно анализировать и применять дедуктивные рассуждения к своей работе.

Оценщик недвижимости Области компетенции

Многие оценщики недвижимости приобретают специализированные знания в определенном аспекте профессиональной деятельности. Например, некоторые специализируются на жилой недвижимости, а другие концентрируются на коммерческой недвижимости.

Распространены следующие специализации:

Оценщик жилой недвижимости

Оценщики жилой недвижимости занимаются частными и двухквартирными домами, кондоминиумами, таунхаусами и пустырями, выделенными под жилую застройку.Они сосредоточены на создании беспристрастной и точной оценки текущей рыночной стоимости имущества.

В случае неулучшенной земли оценщики могут также высказать мнение о будущей стоимости имущества после запланированного развития. Например, клиент может попросить оценщика оценить, какой будет стоимость пустующего участка, если к нему будет добавлен новый дом.

Некоторые жилые оценщики занимают постоянные должности на полную ставку. Другие работают подрядчиками, выполняя оценочные работы на стороне, но при этом работают полный рабочий день.

Распространенные названия должностей
  • Специалист по оценке жилой недвижимости
  • Оценщик земли
  • Инспектор-оценщик

Оценщик коммерческой недвижимости

Основное различие между коммерческими оценщиками и оценщиками жилой недвижимости заключается в их направленности. Коммерческая оценка включает сложный сбор данных, проверку и анализ, характерные для уникальных особенностей каждого объекта.

По сравнению с оценкой жилой недвижимости анализ коммерческой недвижимости часто требует большего количества точек сравнения.Таким образом, это может быть более сложным и трудоемким.

Оценщики недвижимости часто проводят оценку жилых помещений для оценки налогов или должной осмотрительности перед сделкой с недвижимостью. Это относится и к коммерческой оценке. Однако клиенты и организации могут заказать коммерческую оценку для:

  • Слияния и поглощения
  • Раздел активов
  • Судебные разбирательства
  • ТЭО
Общие названия должностей
  • CRE оценщик
  • Оценщик коммерческой недвижимости или специалист по оценке
  • Инспектор-оценщик

Оценщик

Оценщики недвижимости, как правило, работают на местные органы власти.Как и оценщики, их основной целью является оценка стоимости конкретных свойств. Оценщики сосредотачиваются на нескольких свойствах одновременно. Их работа может охватывать:

  • Кластеры высокой плотности застройки
  • Деловые или индустриальные парки
  • Участки улиц
  • Целые улицы или кварталы
  • Целые жилые, коммерческие или промышленные районы

Оценщики часто выполняют свои обязанности в рамках более широкой оценки муниципальных налогов.Их работа напрямую влияет на налоги, которые платят отдельные собственники. Владельцы оставляют за собой право оспаривать оценку налога на имущество. Таким образом, экспертам иногда приходится защищать свои выводы в суде.

Распространенные названия должностей
  • Оценщик налога на имущество
  • Оценщик недвижимости
  • Оценщик жилой недвижимости
  • Оценщик коммерческой недвижимости
  • Оценщик промышленной собственности

Как стать оценщиком недвижимости

Мост У.В штатах Ю. требуется, чтобы определенные оценщики недвижимости имели лицензии. Лицензирование подтверждает, что профессионал обладает набором стандартных необходимых навыков.

Во многих случаях жесткое лицензирование распространяется только на оценщиков, которые оценивают недвижимость от имени финансовых учреждений. Однако наличие лицензии, даже если она не требуется, вызывает доверие у клиентов и работодателей.

Требования к лицензированию на уровне штата различаются, но часто включают:

  • Степень бакалавра
  • Профессиональный опыт, приобретенный в ходе обучения на рабочем месте
  • Проходной балл на стандартизированном сертификационном экзамене

Лицензирующие органы могут направить потенциальных оценщиков к известным программам обучения и учебным ресурсам.

Зарплата и карьера оценщика недвижимости

Бюро трудовой статистики США (BLS) включает оценку недвижимости в свою запись для «оценщиков и оценщиков недвижимости». Согласно данным BLS за май 2021 года, средняя заработная плата оценщиков и оценщиков составляла 61 340 долларов в год. BLS также прогнозирует рост спроса на оценщиков и экспертов на 4% в период с 2020 по 2030 год.

Данные

Payscale предполагают, что лицензирование может иметь сильное и положительное влияние на потенциальный доход оценщика.В апреле 2022 года Payscale указал среднюю базовую зарплату сертифицированного государством оценщика недвижимости в размере 74000 долларов в год. Это представляет собой премию более чем на 26% к обобщенным данным о среднем доходе, представленным BLS.

Вопросы об оценщике недвижимости Описание работы


Чем занимается оценщик недвижимости?

Оценщик проводит полный и подробный анализ имущества для определения его рыночной стоимости. Оценщики посещают объекты и документируют характеристики недвижимости, сравнивая их с аналогичными объектами.

Какие специализации могут быть у оценщиков недвижимости?

Оценщики недвижимости, как правило, специализируются либо на жилой, либо на коммерческой недвижимости. Другая специализация относится к оценщикам имущества. Эти профессионалы выполняют оценку многих свойств одновременно, обычно для целей налогообложения.

Где работает оценщик недвижимости?

Оценщики работают в нескольких учреждениях, включая государственные учреждения, страховые компании, банки, агентства недвижимости или брокерские конторы.Многие также действуют как самозанятые подрядчики.

Что ищет оценщик в доме?

Оценщики оценивают каждый материальный аспект здания при проведении оценочной оценки. Конкретные точки анализа включают размер, возраст, стиль и характеристики участка. Оценщики могут также посмотреть на доступ к транспортным средствам, подключение к инженерным сетям и наличие у объекта желаемых характеристик.

Чем оценщик отличается от бухгалтера?

Эти две профессии сосредоточены на совершенно разных обязанностях.Оценщик выполняет оценку имущества на основе данных для конкретного участка, чтобы определить его рыночную стоимость. Бухгалтер отслеживает и записывает финансовые операции от имени клиента или компании.

Избранное изображение: Jirapong Manustrong / iStock / Getty Images Plus

Что такое оценка недвижимости?

Определение оценки недвижимости

Оценка недвижимости – это оценка рыночной стоимости объекта недвижимости, основанная на множестве факторов.

Оценка проводится оценщиком недвижимости , специально обученным для оценки рыночной стоимости недвижимости и имеющим на это лицензию. При покупке или продаже дома оценка недвижимости является полезным инструментом, но она также используется ипотечными кредиторами, чтобы определить, имеет ли недвижимость достаточно высокую рыночную стоимость, чтобы обеспечить адекватное обеспечение для ипотечного кредита. Это не точная наука.

Методы оценки недвижимости


Существует 3 основных метода оценки или оценки недвижимости, которые иногда используются в сочетании друг с другом.Какой метод используется, зависит от обстоятельств, в которых будет использоваться недвижимость.

Сравнительный подход к продажам

Это наиболее часто используемый метод. В этом методе оценщик недвижимости будет искать недавние продажи собственности в районе оцениваемой недвижимости и стараться использовать как можно более похожую собственность. После получения недавно проданной сопоставимой недвижимости оценщик затем сравнивает характеристики недавно проданной недвижимости с оцениваемым имуществом, чтобы получить рыночную стоимость оцениваемого имущества, добавляя или вычитая стоимость характеристик из стоимости оцениваемого имущества.

Пример

По соседству с объектом оценки оценщик обнаружил три объекта недвижимости, которые были проданы в течение последних трех месяцев по 200 000 долларов США каждый. Объект недвижимости того же возраста, площади и типа строительных материалов. Тем не менее, рассматриваемая недвижимость имеет гараж на три машины вместо гаража на одну машину и имеет немного больший участок, чем недавно проданная недвижимость. Оценщик рассмотрит недавние продажи, а также добавленную стоимость большего гаража и большего участка.Затем оценщик может оценить оцениваемое имущество в 225 000 долларов.

Метод замещения затрат

В этом методе оценщик недвижимости осматривает имущество, отмечая тип и качество используемых материалов. Затем оценщик определит, сколько будет стоить замена имущества с использованием сопоставимых материалов. После получения значения восстановительной стоимости оценщик вычитает стоимость коэффициента амортизации в зависимости от возраста и состояния имущества.

Пример

Исследуемое имущество представляет собой дом с тремя спальнями, замена которого с использованием сопоставимых материалов обошлась в 250 000 долларов. Однако из-за возраста имущества некоторые элементы, такие как крыша, приближаются к концу срока службы. Оценщик амортизирует крышу и другие материалы, а затем может определить, что рыночная стоимость имущества составляет 225 000 долларов.

Доходный подход

Этот метод чаще всего используется для коммерческой и сдаваемой в аренду недвижимости.Оценщик рассмотрит доход, который приносит недвижимость, а также потенциальный доход, который может принести недвижимость. Из этого дохода оценщик будет вычитать расходы на содержание имущества. Вычитая затраты из дохода, оценщик определяет средний годовой или ежемесячный или чистый доход от имущества. Эта цифра будет умножена на количество лет, в зависимости от того, как долго покупатель желает ждать возврата своих инвестиций.

Пример

В настоящее время недвижимость сдается за 1500 долларов в месяц с расходами в размере 200 долларов.00 в месяц. Собственность имеет чистый доход в размере 1300 долларов в месяц или 15 600 долларов в год. Оценщик определяет, что этот тип собственности будет иметь коэффициент возврата инвестиций 12 лет. Затем оценщик оценит имущество, исходя из доходного подхода, в 187 200 долларов.

Оценка недвижимости l является просто инструментом для определения рыночной стоимости имущества, но играет важную роль в сделке купли-продажи недвижимости. В First Foundation мы можем просмотреть вашу оценку недвижимости вместе с вами, ответить на любые ваши вопросы или связать вас с квалифицированным оценщиком.

Связанные термины

Если вы хотите узнать больше об оценке недвижимости, пожалуйста, свяжитесь с нами сегодня!

Нерассказанная правда об оценке домов

«Вы не можете переплатить за дом, потому что вам предстоит оценка».

Это то, что некоторые агенты по недвижимости и специалисты по ипотечным кредитам говорят своим клиентам, но правда ли это?

Это правда, когда вы покупаете дом, ваш кредитор нанимает оценщика для оценки стоимости дома.

Также верно, что эти оценки помогают защитить покупателей жилья от переплаты за дома.

Неверно, что эти оценки вообще защищают покупателей от переплаты.

Согласно одному исследованию, оценки этих кредиторов, как правило, завышены примерно на 4%, поэтому они не защищают покупателей жилья от переплаты за их дома на несколько процентных пунктов.

Еда на вынос

  • Справедливая рыночная стоимость — это диапазон цен, а не цена в одном долларе .Это означает, что до того, как оценка станет низкой, цена контракта должна быть однозначно выше неоднозначного диапазона справедливой рыночной стоимости.
  • Не ожидайте, что оценка кредитора защитит вас от переплаты за дом. Это, вероятно, защитит вас от переплаты за дом НАМНОГО слишком много, но, вероятно, не защитит вас от переплаты за дом на несколько процентных пунктов. Сделайте все ваши исследования цен, прежде чем договариваться о цене.
  • Если вы проходите оценку, чтобы попытаться исключить ежемесячную плату за частное ипотечное страхование (PMI) из ежемесячного платежа по ипотеке, обязательно сообщите своему оценщику значение, на котором остановится ваш PMI.Ваш оценщик может не захотеть этого знать, и это может не иметь никакого эффекта, но может. У оценщиков есть небольшая гибкость, потому что рыночная стоимость — это ценовой диапазон, а не отдельная цена.

Оценка кредиторов

Эта оценка стоимости дома, который вы собираетесь купить, будет заказана вашим кредитором и называется… подождите… оценкой кредитора (или оценкой банка).

Это название может немного сбить с толку покупателей жилья, потому что кредиторы заставляют своих клиентов — покупателей жилья — платить за оценку этих кредиторов.

Покупатели жилья могут думать, что, поскольку они заплатили за эти оценки, они принадлежат покупателям, но это не так. Они принадлежат кредиторам и предназначены для защиты кредиторов.

Изменяет ли информация о цене контракта оценочную стоимость?

Давно известно, что оценки кредиторов, то есть оценки, заказанные кредиторами для проверки стоимости домов, обычно соответствуют или превышают цену, указанную в контракте.

Кое-кто подозревал, что оценщики только подтверждают цену контракта, чтобы осчастливить своих клиентов — кредиторов.

Эра сбережений и ссуд

В прежние времена, когда ссудно-сберегательные кассы выдавали большую часть ипотечных кредитов, ссудо-сберегательные кассы не хотели давать вам взаймы денег на дом больше, чем он стоил. Да!

Но сегодня все по-другому, и так было уже около 30 лет.

Когда-то ссудо-сберегательные кассы вели учет выданных ими ипотечных кредитов. Домовладелец отправлял свой ежемесячный платеж по ипотеке в ссудно-сберегательную палату, и именно так ссудо-сберегательные кассы зарабатывали деньги.

S&L выплачивали 4% годовых людям, у которых были сберегательные счета, а затем они ссужали деньги домовладельцам и взимали 5% процентов по своим ипотечным кредитам. В этом примере ссудо-сберегательные кассы составили 1%.

Когда ссудо-сберегательные кассы цепляются за выданные ими ипотечные кредиты и владеют ими, они теряют деньги, если им приходится обращать взыскание на домовладельцев, поэтому они действительно хотят убедиться, что не одолжат покупателю дома 200 000 долларов на покупку дома, который стоит всего 180 000 долларов.

Покупатели, конечно, гораздо чаще прекращают выплаты по ипотеке в такой ситуации.S&L может лишить права выкупа, когда покупатели уходят, но все, что они в конечном итоге получают, это владение домом за 180 000 долларов, за который они, по сути, заплатили 200 000 долларов.

И помните, ссудо-сберегательные кассы работали с небольшой маржой.

Ипотечные брокеры и ипотечные банкиры

Сегодня все иначе. Сегодня ссудо-сберегательные кассы в значительной степени мертвы, и обычно ипотечный брокер или ипотечный банкир выдает — или, как они говорят, «порождает» — ваш ипотечный кредит.

Обычно вы имеете дело с ипотечным брокером при оформлении всех документов по ипотечному кредиту, но как только продажа закрывается и дом становится вашим, ваша ипотека становится собственностью кого-то вроде Fannie Mae, а не вашего ипотечного брокера.Ваш ипотечный брокер получает оплату сразу после продажи дома и оформления ипотечного кредита.

По сути, Fannie Mae говорит ипотечным брокерам, : «Если вы дадите кредит, соответствующий нашим критериям, мы купим его у вас».

Эта передача ипотечного кредита Fannie Mae или кому-то еще означает, что, если домовладелец позже будет лишен права выкупа, ипотечному брокеру все равно, потому что ипотечному брокеру уже заплатили. Потеря права выкупа в основном будет проблемой того, кто владеет ипотекой во время обращения взыскания.

Это отделение «предоставления ипотечных ссуд» от «владения ипотечными ссудами» делает рациональным делать то, что было бы неразумно в старой системе ссудно-сберегательных касс, когда ссудо-сберегательные кассы и выдавали, и владели ипотечными ссудами.

Оценка «Предвзятость подтверждения»

В течение десятилетий существовало подозрение, что ипотечные брокеры и оценщики имели неявное или явное понимание того, что оценки не должны быть ниже договорной цены, если только договорная цена не слишком высока.

Ипотечные брокеры не любят низкие оценки, потому что они требуют больше работы. Низкие оценки также в конечном итоге убивают некоторые сделки, и когда это происходит, вся работа ипотечного брокера, вложенная в выдачу кредита, оказывается напрасной.

Прошлые исследования

В прошлом проводились исследования для изучения «предвзятости оценки» или «предвзятости подтверждения». То есть, была ли оценка направлена ​​на подтверждение цены контракта, чтобы ипотечные кредиты могли быть закрыты, а ипотечные брокеры могли получить оплату.

Но эти прошлые исследования должны были оценивать стоимость домов и сравнивать их математические оценки стоимости домов с оценками стоимости домов оценщиками.

Это исследование, которое мы здесь обсуждаем, было огромным улучшением, потому что в нем не нужно было оценивать стоимость домов с помощью какого-то математического алгоритма, они провели 2 оценки с интервалом в 6 месяцев по 8 533 домам. Они только сравнивали, как менялась оценочная стоимость одних и тех же домов.

Оценочная стоимость – до и после

Fannie Mae стала владельцем 8 533 домов с 2012 по 2015 год после того, как они лишили их права выкупа.

После того, как Fannie приобрела эти дома, они провели их оценку, прежде чем устанавливать прейскурантные цены и выставлять дома на продажу.

Позже, после того как они были переданы покупателям по контракту, все эти 8 533 дома прошли еще одну оценку, оценку кредитора, так что на этот раз оценщикам были известны договорные цены. То есть на этот раз оценщики знали цену, о которой покупатели и продавцы уже договорились в своих письменных контрактах.

Исследование обнаружило удивительно сильную предвзятость подтверждения.

Первый график ниже показывает распределение оценочной стоимости по сравнению с (будущими) контрактными ценами (красная линия).

На втором графике показана оценка точно такого же дома из 8 533, но в этих оценках оценщики знали, какую цену покупатель и продавец уже согласовали в своем контракте.

Вы можете увидеть значительный сдвиг во вторых оценках — оценках кредиторов.

Глядя на те же самые 8533 дома.

  • Когда оценщик не знал цену (будущего) контракта, только 45% оценок пришлись на цену (будущего) контракта или выше.
  • Но когда оценщик знал цену контракта, 93% оценок пришлись на цену контракта или выше.
Нажмите на картинку, чтобы увеличить

Вот это перемена!

Оценка на 4% выше, когда оценщики знают цену контракта

После поправки на тот факт, что цены на жилье могли вырасти с момента первой оценки до момента проведения второй оценки, исследование приходит к выводу, что вторые оценки (оценки кредиторов) составили 4.В среднем на 2% выше, чем первые оценки тех же домов.

оценка после заключения договора была в среднем на 4,2% выше, чем оценка до заключения договора для идентичного имущества

Как проводится оценка

Вот краткое и грязное объяснение того, как проводится оценка.

Выберите комп. . Чтобы оценить стоимость дома, оценщик будет искать аналогичные дома, которые недавно были проданы. Эти дома называются компами или сопоставимыми.

Настройки . Компенсации не будут идентичными, поэтому оценщику придется внести «корректировки» в стоимость компенсаций, чтобы сделать их более сопоставимыми с домом по контракту.

Если объект больше или иным образом лучше, чем дом по контракту, оценщик скорректирует стоимость объекта в сторону понижения, чтобы сделать его более сопоставимым с домом по контракту. «Какова была бы стоимость компенсации, если бы она имела такую ​​же площадь в квадратных футах, что и дом по контракту?» Или что угодно.

Если компенсация хуже, чем дом по контракту, оценщик скорректирует стоимость компенсации в сторону увеличения. «Какова была бы стоимость компенсации, если бы она имела те же ____, что и дом по контракту?»

Оценщики вносят коррективы во все цены и получают хорошее представление о том, сколько стоит дом по контракту.

Взвешивание (сверка) . Однако некоторые композиции могут быть намного лучше других. Допустим, один комплекс находится в том же подразделении, построен одним и тем же строителем, имеет ту же модель и планировку, и продан всего месяц назад.Это отличный результат, поэтому оценщик может придать ему больший вес.

Если бы в оценке было 3 сравнения, то вместо того, чтобы присвоить каждому из них вес 33,33%, оценщик мог бы присвоить этому большому дополнению вес, скажем, 50% и понизить веса двух других сопоставлений.

FYI, на этом шаге взвешивания оценщики склонны делать свои оценки по цене контракта или выше. Они, как правило, придают большее значение более дорогим комплектам, что повышает оценочную стоимость оцениваемого дома.

Предыстория

Мой друг, специалист по ипотечному кредитованию, любит говорить своим клиентам: «Вы не можете переплатить за дом. Вы получите оценку».

Слух, который помогает его клиентам немного уменьшить свой страх, чтобы они чувствовали себя более комфортно, делая письменные предложения о покупке домов.

Затем, после того как покупатель и продавец придут к письменному соглашению о цене и условиях, ипотечная компания закажет оценку, чтобы убедиться, что они не ссужают покупателю больше денег, чем стоит дом.

Как и во времена ссудно-сберегательной кассы, ваш кредитор хочет убедиться, что он не дает вам взаймы, например, 200 000 долларов на покупку дома за 180 000 долларов.

Ипотечное мошенничество . На самом деле, во время бума на рынке недвижимости мы наблюдали мошенничество, которое было сосредоточено именно на этом. Продавец назначит подставного покупателя, который заплатит продавцу слишком много за дом продавца, а подставной покупатель никогда не внесет платеж по ипотеке после того, как он станет его владельцем. Это был способ обмануть ипотечные компании.Чтобы обман сработал, продавцы должны были привлечь к сделке оценщиков. Это мошенничество не может работать без недобросовестных оценщиков, поэтому встречается крайне редко.

Руководство для кредиторов . Оценка обычно используется для чего-то гораздо более приземленного, чем мошенничество с ипотекой, а именно для проверки того, что ваш кредит соответствует вашей процентной ставке.

Процентные ставки часто привязаны к размеру первоначального взноса, а размер первоначального взноса, необходимого для получения более низкой процентной ставки, привязан к стоимости дома.

Например, предположим, вы планируете внести первоначальный взнос в размере 20% от стоимости дома, а остальные 80% взять взаймы. Если бы вы внесли только первоначальный взнос в размере 19%, ваша процентная ставка и ежемесячные платежи, вероятно, были бы выше. (И если вы вложите менее 20%, вам придется каждый месяц платить ипотечную страховку, что дорого.)

В зависимости от кредитных программ вашего кредитора;

  • ваша процентная ставка (и/или сборы), вероятно, увеличатся, если у вас есть первоначальный взнос менее 20%,
  • увеличьте больше, если у вас есть первоначальный взнос менее 10%,
  • увеличьте больше, если у вас меньше, чем 5% первоначальный взнос, и
  • ваша ипотечная компания, вероятно, вообще не даст вам денег, если у вас меньше 3.5% первоначальный взнос.

Оценочная стоимость используется вашим кредитором, в этом примере, чтобы рассчитать, сколько первоначального взноса вам нужно, чтобы достичь 20%, 10%, 5% или 3,5% или любого другого предела, который вызывает изменение процентной ставки по вашей ипотеке. .

Если цена контракта ниже оценочной стоимости, ваш кредитор будет использовать цену контракта для выполнения этих расчетов. В зависимости от того, что ниже, оценочная стоимость или цена контракта, ваш кредитор будет использовать для расчета этих процентов.

Низкие оценки удивительно редки

Примерно в 92% случаев оценка не оказывает влияния на ипотечный кредит, поскольку оценочная стоимость равна или превышает цену договора.

Но примерно в 8% случаев оценочная стоимость дома МЕНЬШЕ, чем цена, которую покупатель и продавец согласовали в письменном договоре, и это может увеличить процентную ставку по кредиту покупателя. Это также может привести к тому, что покупатель вообще не сможет претендовать на ипотеку.

Прежде всего, если оценка окажется низкой, это означает, что вы, вероятно, захотите пересмотреть цену с продавцом.

На самом деле, примерно в половине случаев, когда оценка оказывается низкой, цена снижается.

Иногда покупатель может договориться о цене вплоть до оценочной стоимости, а иногда только частично. В любом случае примерно в половине случаев, когда оценка оказывается ниже цены в контракте, цена согласовывается с продавцом, и продажа закрывается по более низкой пересмотренной цене.

Также в этом конкретном исследовании, когда оценка была низкой, вероятность того, что контракт не будет закрыт (в течение 90 дней), увеличилась почти на 10 процентных пунктов. В этих случаях большая часть контрактов, вероятно, была расторгнута покупателями.

Осторожно . Все зависит от того, как был написан первоначальный контракт. Если в исходном контракте была прописана оговорка об оценке или непредвиденных обстоятельствах финансирования, покупатель, скорее всего, сможет расторгнуть контракт, если оценка будет низкой.Если у покупателя есть возможность расторгнуть контракт, когда оценка становится низкой, это дает покупателю рычаги влияния на продавца, чтобы пересмотреть цену вниз.

Сценарий низкой оценки

Допустим, цена контракта составляет 200 000 долларов. У покупателя есть 40 000 долларов в качестве первоначального взноса в размере 20%, и он планирует занять 160 000 долларов.

Однако, если оценочная стоимость дома составляет 180 000 долларов вместо 200 000 долларов, это означает, что если они не изменят кредитные программы, кредитор предоставит покупателю только 144 000 долларов вместо 160 000 долларов, то есть разницу в 16 000 долларов.

Покупатель может увеличить свой авансовый платеж на 16 000 долларов, чтобы компенсировать разницу, но, скорее всего, покупатель до некоторой степени пересмотрит цену с продавцом.

Если покупатель не может убедить продавца снизить цену, покупателю придется внести больший первоначальный взнос или расторгнуть договор (если договор позволяет это).

Ползучесть для оценки

Здесь есть еще целая проблема, которая редко обсуждается, и вот почему это «оценочное сползание» имеет тенденцию повышать цены на жилье само по себе.

Эти завышенные на 4% оценки позволяют некоторым домам продаваться на 4% дороже, а они, в свою очередь, становятся компенсацией за будущие оценки, которые завышены еще на 4% и т. д., и цены на дома ползут вверх.

Кроме того, это также может повлиять на индексы цен, такие как индекс цен на жилье Кейса-Шиллера.

Но этот пост уже слишком длинный, так что эту тему придется подождать еще день.

# # #

Связанные

В этом видео показан весь процесс поиска хорошего оценщика.Большинство из них применимы ко всем, кто ищет хорошего оценщика недвижимости, хотя это часть бесплатного курса о том, как купить дом за арендную плату у арендодателя.

Что такое оценка и зачем она нужна?

Одним из самых запутанных аспектов приобретения дома может быть процесс оценки.

Большинство людей думают, что когда вы покупаете дом, цена продажи и есть стоимость дома. Правда в том, что стоимость дома в первую очередь основана на других свойствах, которые уже ПРОДАНЫ на том же рынке.

Оценка недвижимости – это процесс определения объективной стоимости дома.

Покупатель может заплатить за дом сколько угодно. Если покупатель намеревается получить ипотечный кредит, то он обязан получить некоторую оценку дома. Мнение о стоимости (оценка) основано на свойствах (сопоставимых свойствах), которые были проданы в прошлом.

Зачем нужна оценка недвижимости?

Оценка является важной частью процесса покупки жилья.Оценка недвижимости устанавливает рыночную стоимость имущества — вероятную цену продажи, которую оно принесет, если оно будет предложено на открытом и конкурентном рынке недвижимости. Кредиторы требуют оценки, когда покупатели используют свои новые дома в качестве обеспечения своих ипотечных кредитов.

Что такое сопоставимое имущество?

Это свойства, характеристики которых аналогичны предметному свойству. Оценщик ищет аналогичные квадратные метры, план этажа, количество комнат, тип комнат и местоположение, чтобы назвать несколько.Лучшим сопоставимым может быть дом по соседству или в нескольких милях от него. Лучшим Сопоставимым будет дом по соседству с такой же планировкой, улучшениями, видом, всем точно таким же, как объект недвижимости, который был закрыт за день до назначения оценки.

Если дом по соседству недоступен, оценщик попытается найти дома как можно ближе и внести коррективы. Корректировки добавляются или вычитаются из сопоставимого имущества в попытке сравняться с оцениваемым объектом.Если бы у одного сравнимого не было гаража на 2 машины, как у предмета. Оценщик добавил бы приблизительную стоимость гаража к сопоставимой стоимости, чтобы довести ее до предмета. Если бы у объекта сравнения был гараж на 3 машины, оценщик вычел бы из объекта стоимость дополнительного гаража.

Кто проводит оценку?

Оценка должна проводиться лицензированным сторонним оценщиком, который не имеет отношения к покупателю, продавцу или кредитору. Таким образом, все стороны могут быть уверены, что определенная рыночная стоимость является справедливой, беспристрастной и свободной от какого-либо влияния какой-либо стороны, которая может получить выгоду.

Кредитор обычно заказывает оценку, но заемщик обычно платит за нее. Плата за оценку представляет собой авансовые расходы из собственного кармана, которые не будут возмещены, если ни одна из сторон не продвинет сделку по продаже.

Что ищет оценщик?

Оценщики осматривают ваш дом внутри и снаружи. Они тоже смотрят на окрестности.

Внешне, вот что они ищут:

  • Характеристики района (т.д., городской, пригородный, сельский)
  • Процент нынешнего землепользования в районе (одноквартирный дом, двух- или четырехквартирный дом, многоквартирный дом, коммерческий объект)
  • Классификация зон
  • Размер партии
  • Имеются ли в собственности коммунальные услуги
  • Тип покрытия проезжей части и любой автомобильной стоянки.

Внутренне они смотрят на такие вещи, как:

  • Площадь дома
  • Количество ванных комнат и спален
  • Обновленная кухня/ванная в сравнении с обновленной
  • Тип фундамента
  • Есть ли полный или частичный подвал, подвальное помещение или чердак
  • Материалы для стен, полов и окон

Получить предварительное одобрение   Первый

Оценка является одним из последних шагов при покупке дома.

Check Also

Стимулирование определение: Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?

Содержание Стимулирование — это… Что такое Стимулирование?Смотреть что такое «Стимулирование» в других словарях:КнигиСтимулирование — это… …

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.