Суббота , 21 мая 2022
Бизнес-Новости
Бизнес / Коммерческая недвижимость как бизнес: Доходные метры: как заработать на сдаче помещений под магазин или офис :: Деньги :: РБК Недвижимость

Коммерческая недвижимость как бизнес: Доходные метры: как заработать на сдаче помещений под магазин или офис :: Деньги :: РБК Недвижимость

Содержание

Помещение для бизнеса: что нужно учитывать при покупке коммерческой недвижимости

Для любой компании приобретение коммерческой недвижимости может превратиться из получения внешне привлекательного актива в потерю денег и времени. Этой ситуации можно избежать, если перед заключением сделки изучить все документы на объект, внимательно изучить помещение и запросить информацию о нём в профильных ведомствах. О том, что следует учесть при покупке недвижимости для бизнеса, в своей авторской колонке для Biz360.ru рассказала создатель проекта «Без риелтора. Всё просто» Галина Серая.

Досье

Галина Серая – специалист по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, создатель проекта  «Без риелтора. Всё просто». Окончила Челябинский юридический институт МВД. С 2000 года работает в сфере недвижимости, за это время провела более 600 сделок. В 2016 году создала образовательный онлайн-проект по самостоятельной покупке недвижимости «Без риелтора. Всё просто». Параллельно разработала услугу юридического онлайн-сопровождения сделок с недвижимостью.

Выбрать локацию

Если ваш бизнес зависит от количества приходящих клиентов, то при выборе помещения важно проверить его с точки зрения трафика. Как измеряется трафик? Можно встать возле объекта на улице и посчитать, сколько людей проходит мимо него в разное время. Выделите на это целый день и отдельно проведите наблюдение в будние и выходные дни. Лучше потратить на довольно простое исследование два-три дня, чем купить неподходящее помещение. 

Также можно провести опрос. Если в выбранном месте вы планируете открыть столовую или кафе, спросите у местных жителей и сотрудников ближайших офисов, нужно ли им здесь такое заведение, сколько они готовы тратить в нём денег и т.д. 

К примеру, если никто не захотел здесь видеть столовую – тогда проведите опрос о необходимости в этом месте продуктового магазина, парикмахерской или аптеки. Если вы планируете купить помещение для собственного бизнеса, то таким образом поймёте перспективное направление. А если собираетесь сдавать его в аренду, выясните, кто может стать вашим перспективным арендатором, чей бизнес в выбранной локации будет успешно функционировать. 

Наличие большого количества бизнесов в данном месте свидетельствует о том, что там, очевидно, хороший трафик, который обеспечивает достаточным количеством клиентов все компании. Если же вокруг пусто и магазинов или парикмахерских нет, то тут бизнес, скорее всего, не сможет заработать. 

Учитывать назначение объекта

Чтобы покупка коммерческой недвижимости была эффективной, приобретаемое помещение должно иметь многофункциональное назначение: например, чтобы его можно было задействовать одновременно под офис, склад и торговлю. Это позволит вам не арендовать или покупать дополнительные площади, а разместить всё, что необходимо для работы вашей компании, в одной локации. 

Необходимо учитывать требования, предъявляемые законодательством к помещениям, которые используются разными видами бизнеса

. Например, если вы открываете кофейню – популярный ныне стартаперский бизнес – то в ней нужно предусмотреть наличие двух отдельных входов: основного и погрузочно-разгрузочного. 

Магазин, торгующий алкоголем, не может размещаться на расстоянии ближе 50-100 метров от детских учреждений (в разных городах разные требования, которые принимаются как на местном уровне, так и на федеральном). Поэтому приобретая помещение для магазина алкогольной продукции, обратите внимание на близость детских и образовательных учреждений. 

Вникнуть в технические детали

Самая оптимальная для малого бизнеса площадь коммерческой недвижимости — в пределах 80-100 квадратных метров. Объект площадью 30-40 «квадратов» можно считать неликвидным, так как у бизнеса, пусть и малого, меньше возможностей для его эффективного использования. Такое помещение станет проблемой, если бизнес чуть вырастет – для него придётся искать новые площади. 

Также имеют ограниченный спрос помещения площадью 250-300 квадратных метров. Если, конечно, это не хорошо проходимое место, которое может взять в аренду крупное заведение типа «Макдональдса». 

У любого коммерческого помещения должна быть узаконена входная группа и иметься разрешение на размещение вывески на здании. Если этого нет, уточните, можно ли оформить необходимые разрешительные документы. 

После этого мы изучаем технические характеристики. В помещение обязательно должны быть заведены все коммуникации. Естественно, находиться они должны в рабочем состоянии. Если какие-то коммуникации отсутствуют, необходимо выяснить, существует ли техническая возможность подключения к ним. Лучше общаться по этому поводу напрямую с организациями, предоставляющими коммунальные услуги. 

Довольно часто продаются коммерческие помещения, в которых есть электричество, но его мощности мало для потребностей бизнеса – например, всего 3 кВт. Даже на квартиру площадью 60 квадратных метров проводится 4 кВт. Поэтому нужно выяснить, можно ли увеличить мощность электроэнергии хотя бы до 15 кВт. 

Если мы говорим о Москве, то я сомневаюсь, что везде это технически возможно. Потому что в отдельных районах может не хватать мощности местных подстанций. Если это не прояснить перед заключением сделки, можно приобрести понравившееся помещение по хорошей цене, но использовать его в дальнейшем будет невозможно. 

Обезопасить себя от претензий на собственность

Нужно проверить право собственности на объект. Изучите документы, на основании которых было зарегистрировано данное право. Лучше, если к этому процессу вы привлечёте юриста. 

Если говорить о Москве, то здесь правительство города устраивает аукционы, на которых реализует своё недвижимое имущество. Но даже в этом случае нет 100% гарантии по чистоте сделки. 

Чтобы убедиться, что объект действительно «чист» в плане прав собственности, запросите документы у организаторов торгов – профильных департаментов правительства Москвы или в Росимуществе. Даже если идёт речь о продаже права аренды, следует уточнить информацию о возникновении права собственности, чтобы потом вас не выгнали из этого помещения, расторгнув сделку. 

Возможная ситуация. Предприниматель купил подвальное помещение в жилом доме, которое администрация города включила каким-то образом в свою собственность, а затем перевела его в статус нежилого и выставила на торги. По закону, это помещение остаётся местом общего пользования для жильцов дома. И когда предприниматель, купивший его, откроет здесь заведение, против которого будут выступать жильцы, они могут обжаловать в суде сделку о покупке подвального помещения и переводе его в собственность города. 

В России таких объектов очень много, потому что в стране несовершенная система государственной регистрации, возникновения и перехода права собственности. 

Избежать долгов предшественников

У предыдущего владельца коммерческой недвижимости могли остаться задолженности по коммунальным платежам. По закону долги старого собственника не переходят на нового. Но нужно понимать, что при заключении договоров о поставке коммунальных услуг могут возникнуть сложности у нового владельца. Вплоть до отказа в предоставлении коммунальных услуг. Вопрос с задолженностью по «коммуналке» необходимо выяснить до заключения сделки. Иногда такие долги могут превышать стоимость самого помещения. 

Если прежний владелец не платил взносы на капремонт, то гасить эти долги придётся новому собственнику. Долги по капремонту остаются за объектом и переходят от старого владельца помещения. 

Чтобы узнать, есть ли задолженность по коммунальным платежам у понравившегося вам объекта, нужно позвонить в Фонд капитального ремонта. Для выяснения этого вопроса необходимо сообщить адрес помещения. Кроме этого можно обратиться в управляющую компанию. 

Вместо заключения

Нужно принимать решение о покупке коммерческой недвижимости не эмоционально, а рационально. Ошибка многих предпринимателей — стремление во что бы то ни стало купить понравившееся помещение быстро, без просмотра документов и без осмотра объекта. Так делать не стоит. Нужно успокоиться и погрузиться в изучение документов.



Читайте также:

Скидки и распродажи: полезный инструмент или ловушка для бизнеса
Как бороться с сезонным спадом продаж: опыт 15 компаний из разных сфер.

Войти в долю: как заработать на коллективных инвестициях в недвижимость.
biz360

Как выбрать помещение для бизнеса?

Когда вы присматриваете коммерческую недвижимость на theproperty.ru/moskva/sale/torgovye/, её характеристики сильно отличаются от тех, которые вы привыкли искать, когда речь идет о жилой недвижимости. По этой причине, выбирая коммерческие помещения для аренды или покупки, важно помнить об особенностях, о которых расскажем ниже.

Чем коммерческая недвижимость отличается от жилой?

 Коммерческая недвижимость – это пространство, в котором установлен бизнес. Это может быть магазин, офис или любой другой тип компании. Например, в этих помещениях почти никогда не бывает душа, так как посетителям вряд ли понадобится принимать душ на месте – если только это не раздевалка спортзала.

 С другой стороны, количество электрических розеток и установок обычно больше, именно для того, чтобы удовлетворить потребности, отличные от требований в доме. Помимо основного оборудования, такого как компьютеры, помещение должно иметь специальное освещение, интернет-маршрутизаторы Wi-Fi и системы сигнализации.

Как выбрать помещение для бизнеса?

Если вы ищете источник дохода в секторе недвижимости и хотели бы инвестировать в коммерческую недвижимость, поиск площадей даже во время кризиса по-прежнему является интересным вложением, которое имеет тенденцию приносить среднюю и долгосрочную прибыль. Те, кто планирует открыть свой собственный бизнес или хотят знать высококачественные коммерческие офисы для инвестиций, стоит искать помещения с хорошим расположением и развитой  инфраструктурой. В конце концов, большое движение туристов и посетителей способствует успеху бизнеса в различных секторах экономики.

Факторы, которые следует учитывать при выборе коммерческого помещения:

  1. Место нахождения

  Определите, какие места являются стратегическими для успеха бренда в вашем городе.  Обратите внимание на район, в котором расположено коммерческое помещенея. Проверьте, есть ли в окрестностях уже активная торговля и циркулирует ли там ваша целевая аудитория. Даже самые отдаленные районы могут быть выгодными, если они доступны. Это означает наличие поблизости автобусных маршрутов, станций метро, стоянок такси или парковки.

  1. Пространство

 Любой, кто ищет коммерческое помещение в аренду, должен учитывать, что пространство – это ключевая особенность. Поэтому нужно определиться с тем, какой тип бизнеса будет открыт по этому адресу. Знание рыночной ниши облегчает прогнозирование спроса. Например, в салоне красоты придется установить умывальники, в пекарне печи и холодильники.  Нужно подобрать пространство с учетом этих особенностей. Если вы инвестор, заинтересованный в коммерческой недвижимости для покупки, попробуйте представить, будет ли размер площади помещения обеспечивать более быструю отдачу. И в магазине, и в офисе потребуется место для рабочих столов, стеллажей и полок, при этом мебель не будет мешать перемещению людей. Более крупные организации, такие как супермаркеты или розничные сети, также нуждаются в площадях для складских запасов. Место для погрузки и разгрузки товаров может быть разрешено для доступа грузовиков, поэтому предпочтите здания, расположенные на более широких улицах.

  1. Условия собственности

Важно посетить коммерческие помещения для сдачи в аренду, чтобы точно узнать размер и планировку. На этом этапе важно обратить внимание на состояние собственности и необходимость ремонта и улучшения. Эти вопросы могут быть рассмотрены в контракте.

Опять же, осторожность имеет отношение к тому сегменту компании, который будет там размещен. Предприниматель будет нести расходы на покупку оборудования, покраску стен и оформления окружающей среды. Если к этим инвестициям добавлен ремонт гидравлической или электрической части здания, окончательная сумма может превысить бюджет. Другими словами: лучше найти коммерческое помещение, которое уже соответствует потребностям бизнеса.

Арендовать или купить коммерческую недвижимость?

Во-первых, вы должны оценить свои финансы и проверить выгодную альтернативу. Исследование, безусловно, является проявлением терпения, но оно подготавливает человека, который собирается заключить сделку, и помогает узнать о лучших альтернативах для аренды коммерческих помещений или мест для покупок.

Проконсультируйтесь с профессионалом, так у вас будет больше шансов закрыть хорошую сделку и, в конечном итоге, даже сэкономить. Общение с профессионалами в сфере недвижимости и посещение хорошего агентства  очень помогут при выборе коммерческого офиса.

Стоимость сдачи в аренду коммерческого помещения всегда очень важна, потому что она будет связана с окупаемостью проекта. Часто более высокая арендная плата компенсирует больший доход, который она приносит. В других случаях лучше выбрать коммерческий офис с более дешевой арендной платой или для покупки.

  Каждый случай нужно рассматривать с учетом его особенностей. Поэтому стоит повторить: посещение специализированных профессионалов и общение с ними очень помогает при выборе коммерческого помещения и может иметь решающее значение для успеха ваших инвестиций.


Как выбрать квартиру в новостройке

Как выбрать квартиру на вторичном рынке

Как увеличить доход с аренды квартиры?

Плюсы и минусы типов отделки в новостройке

Просто открыть свой бизнес в Москве. «Трейд-ин А101. Коммерческая недвижимость»

 

ГК «А101» объявляет о запуске нового продукта «Трейд-ин А101. Коммерческая недвижимость». Теперь можно будет обменять квартиру в одном из 200 городов РФ (со списком городов можно ознакомиться на сайте) на высокодоходную коммерческую недвижимость в Москве.

 

Клиенту нужно только выбрать коммерческое помещение в одном из районов ГК «А101». Все остальные операции осуществят Группа компаний «А101» и партнёры. Быстро и бесплатно определят рыночную стоимость квартиры, которую клиент решил обменять. Забронируют выбранное коммерческое помещение и «заморозят» цену на срок до 90 дней – за это время найдут покупателя и оформят сделку купли-продажи старой квартиры. Полученные деньги будут направлены на приобретение недвижимости с учётом всех акций и скидок, действовавших на момент бронирования. Помимо квартиры с правом собственности, на коммерческое помещение можно обменять квартиры по переуступке от ГК «А101» или от других застройщиков, а также ликвидные апартаменты.

 

Приобретение коммерческой недвижимости в новых округах Москвы, где ведёт строительство ГК «А101», будет выгодным инвестиционным решением. Это активно развивающаяся локация с качественной инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью и высокой плотностью населения. Здесь есть все необходимые условия для доходности до 15% годовых и быстрой окупаемости вложений. Коммерческое помещение можно сдавать в аренду и получать доход на 60% выше, чем при сдаче в аренду квартиры. 

 

Жители районов ГК «А101» ведут активный образ жизни. Природное окружение, выразительный естественный рельеф, большое количество спортивно-игровых объектов и маршрутов располагают к прогулкам, занятиям спортом, мероприятиям на открытом воздухе. Расположенные на первых этажах жилых домов магазины, кафе, салоны красоты и другие сервисные объекты пользуются вниманием и спросом.

 

С программой «Трейд-ин А101. Коммерческая недвижимость» у клиентов ГК «А101» появятся новые возможности для открытия бизнеса в столице или получения стабильного пассивного дохода и повышения качества жизни.
 

Выбрать помещение

 

что нужно знать. Как сдать помещение в аренду сетевикам? Zdanie info снимет торг помещение

Разнообразие предложений на рынке торговой недвижимости, явное снижение деловой активности из-за кризиса, волатильность национальной валюты – эти факторы влияют на условия любой аренды, а тем более, если предполагается сдать помещение в аренду сетевикам.

Официальная статистика свидетельствует о явном преобладании предложений над спросом. Да и привязка арендной платы к валюте не способствует тому, чтобы юридические лица, работающие в сфере сетевой торговли, «на ходу» хватались за любое предложение.

Особенности сетевой торговли

Отечественные ритейлеры оперативно вводят в собственную практику методы, используемые иностранными торговыми сетями. Несомненно, бороться трудно, поскольку на стороне иностранных «гостей» и развитая инфраструктура, и солидные инвестиции, и надежная «подушка безопасности» в виде определенного стабилизационного фонда.

Поэтому и существуют у арендодателя сложности с тем, чтобы сдать помещение в аренду сетевикам. Иностранцы предпочитают строить с «нуля» либо пользуются услугами девелоперов, работающих по западным стандартам.

Все эти недостатки с лихвой компенсируются преимуществами сетевой торговли:

  • крупные поставщики всегда стремятся работать с крупными клиентами;
  • как закупочные цены, так и условия поставки для центрального офиса сетевой торговли всегда более привлекательны, чем предлагаются любой изолированной торговой точке.

Составление коммерческого предложения о сдаче помещения сетевикам

Грамотно составленное коммерческое предложение повышает привлекательность найма определенного помещения. Приведенные ниже рекомендации могут оказать содействие в поиске солидного арендатора:

  1. Необходимо определить список потенциальных арендаторов, составляя свои предложения индивидуально.
  2. Обращаться рекомендуется по имени, а потенциальный клиент должен знать и имя арендодателя.
  3. Позитивным моментом является знакомство, пусть и «шапочное».
  4. Не следует использовать фразы “у нас есть свободная площадь” или “мы предлагаем свободную площадку под…”. Их следует заменить на “У нас освободилась площадь”, “В аренду поступила новая площадь”.
  5. Рекомендуется заинтересовать клиента цифрами, статданными, указав развитие инфраструктуры района, где имеется помещение, продемонстрировать динамику изменений покупательской способности.
  6. Указать бренды-соседи, офисы и площадки которых расположены вблизи.
  7. Никаких длинных текстов, вроде истории компании, даты основания.
  8. Следует попытаться раскрыть суть аренды в цифрах, указав предполагаемые выгоды, которые получит клиент от найма помещения.
  9. Описать услуги, которые могут быть предоставлены при необходимости.
  10. Оценить и указать стратегическую ценность сдаваемой площади.
  11. Настоятельно рекомендуется быть объективным, указывая не только явные достоинства предложения, но и имеющиеся недостатки (парочка минусов добавит описанию искренности).

Где можно взять в аренду торговое нежилое помещение или склад? Как арендовать торговую площадь под магазин? Как правильно сдать в аренду коммерческую недвижимость?

Привет всем, кто заглянул на сайт популярного интернет журнала «ХитёрБобёр»! С вами эксперт — Денис Кудерин.

Тема сегодняшнего разговора – аренда коммерческой недвижимости. Статья будет полезна бизнесменам, владельцам нежилых помещений и всем тем, кого интересуют актуальные финансовые вопросы.

В конце статьи вас ждёт обзор самых надёжных российских риэлторских компаний, оказывающих посреднические услуги при аренде объектов для коммерции.

Итак, начинаем!

1. Для чего арендовать коммерческую недвижимость?

Успешная предпринимательская деятельность во многом зависит от удачно выбранного помещения для ведения дел. В особенной степени это касается торговли и сферы услуг. Уютный, хорошо оборудованный магазин в оживленной части города сам по себе притягивает покупателей.

То же самое можно сказать об офисах. У каждой уважающей себя компании должно быть добротное помещение для работы и приёма посетителей. Даже если вы реализуете товар через интернет-магазин, вам нужно место для комплектации и выдачи заказов, а также решения спорных вопросов с покупателями.

Не каждый бизнесмен, особенно начинающий, может позволить себе покупку нежилого помещения. В таких случаях на помощь приходит аренда коммерческой недвижимости.

Перечислим все преимущества аренды:

  • относительно невысокие финансовые затраты;
  • более простая в сравнении с покупкой процедура оформления документации;
  • возможность в любой момент сменить арендодателя и переехать в другое здание;
  • большой выбор объектов недвижимости, особенно в мегаполисах.

Обратный процесс – сдача помещений в аренду – тоже имеет немало плюсов. Прежде всего, это надёжный источник пассивного дохода. Приобретение в собственность коммерческих площадей (торговых, офисных, индустриальных и прочих) – удачный вариант инвестирования средств.

Пока существует частный бизнес, его представители будут постоянно нуждаться в помещениях для ведения дел, а значит, владельцы недвижимости будут иметь стабильную прибыль без особых трудозатрат.

Поиск подходящего помещения для бизнеса – мероприятие хлопотное. Наиболее быстрый и надёжный способ найти объект – это воспользоваться услугами профессиональных посредников.

О том, как работают современные , на нашем сайте есть подробная статья.

2. Как снять коммерческую недвижимость – 5 полезных советов

Арендуя коммерческие объекты, нужно максимально внимательно подходить к их выбору. От параметров и функциональных характеристик помещения зависит, как скоро вы сможете начать предпринимательскую деятельность, и будет ли объект полностью соответствовать целям вашего бизнеса.

Для начала определитесь, как вы будете искать подходящее помещение – самостоятельно или с помощью агентства. Первый способ предполагает наличие неограниченного запаса свободного времени и связан с разнообразными рисками. Второй вариант более безопасен и надёжен.

Дополнительные сведения на тему работы с посредниками вы найдёте в статье « ».

Экспертные советы помогут избежать типичных ошибок арендаторов.

Совет 1. Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы

В помещении будете трудиться вы сами или ваши работники, поэтому наличие исправных вентиляционных систем – пункт наиважнейший. Отсутствие мощной и автономной вентиляции в здании – реальное препятствие для нормальной работы кафе, ресторана, продуктового магазина.

Продукты питания надо хранить в соответствующих условиях, а посетителей и продавцов не должны беспокоить посторонние запахи. Больше того, санитарные службы просто не разрешат вам использовать объект под предприятие общепита или продуктовый магазин, если в нём имеется только общедомовая вентиляция.

Совет 2. Заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах

Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – ещё один ключевой момент для владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов.

Важно, чтобы участок, на котором будут проводиться погрузочно-разгрузочные работы, не выходил во внутренний двор жилого дома или на проезжую часть. Будете мешать жильцам или автомобилистам, вас замучают жалобами.

Вопрос полноценного электроснабжения особенно актуален для арендаторов, чей бизнес сопряжен с использованием энергозатратного оборудования – холодильников, электропечей, станков и т.д.

Проследите, чтобы электрические кабели в помещении были достаточно ёмкими, чтобы обеспечить нужды предприятия в полном объёме.

Совет 4. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора

Прежде чем ставить свой автограф на договоре аренды, внимательно ознакомьтесь с условиями, на которых заключаете сделку.

В договоре обязательно должны быть следующие пункты:

  • сроки аренды, стоимость и способ оплаты;
  • если помещение сдаётся с оборудованием, то обязательно составляется опись имущества;
  • ответственность сторон за нарушение договора;
  • условия расторжения соглашения.

Расходы на коммунальные платежи, вывоз мусора, содержание противопожарной системы и охранной сигнализации берет на себя, как правило, арендатор. Однако арендодатель оплачивает при необходимости капитальный ремонт, включая замену сантехнических коммуникаций и электропроводки при выходе оных из строя.

Заранее обсудите с арендодателем вопрос страхования имущества – будет ли составлен такой договор, и если нет, решите, кто возьмёт на себя оплату убытков в случае непредвиденных ситуаций.

В обязательном порядке стоит проверить правоустанавливающие документы владельца – договор купли-продажи, выписку из Государственного Реестра на право владения.

Удостоверьтесь, действительно ли помещение принадлежит лицу, которое вам его сдаёт. В противном случае в один прекрасный момент объявится настоящий хозяин объекта с соответствующими полномочиями. Важно также, чтобы помещение не состояло в залоге, не было арестовано за долги, не имело прочих обременений.

Человеку, далёкому от тонкостей жилищного права, стоит воспользоваться профессиональной помощью при аренде или покупке нежилых помещений. Например, можно прояснить для себя все неясные моменты на сайте Правовед – ресурсе, на котором работают специалисты всех направлений юриспруденции.

Задать свой вопрос можно даже без регистрации, прямо на главной странице. Юридически корректный и грамотный ответ вы получите уже через несколько минут, причем совершенно бесплатно. Если ваша проблема нуждается в углубленном изучении, потребуется оплатить услуги профессионалов, но размер гонорара вы вправе установить самостоятельно.

Шаг 2. Определяем размер арендной платы

Чтобы выяснить оптимальную цену арендной платы, воспользуйтесь одним из двух вариантов. Первый – лично просмотрите базы данных вашего города и определите примерный диапазон цен за аренду похожих помещений. Второй – делегируйте эту задачу риэлтору.

Кстати, помимо агентств недвижимости, посреднические услуги оказывают частные маклеры. Они обычно берут на 25-50% меньше за свою работу, чем компании. Однако частных специалистов, работающих с нежилой недвижимостью, даже крупных города – единицы.

5. Если вы сдаёте коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендодателя

Каждый арендодатель беспокоится за состояние своего объекта и желает получать прибыль от аренды, а не убытки.

Перечислим основные риски владельцев коммерческой недвижимости и подскажем, как их избежать.

Риск 1. Использование помещения не по назначению

В каждом грамотно составленном договоре аренды указано, с какой целью и как будет эксплуатироваться сданное внаём помещение. Это касается и оборудования, которое вы сдаёте вместе с арендой.

Если арендатор обещал использовать помещение под склад, а устроил в нём магазин розничной торговли, вы вправе оштрафовать его или расторгнуть соглашение без возврата стоимости аренды.

Риск 2. Повреждение или пропажа имущества

Вы сдали объект и оборудование добропорядочному, как вам казалось, гражданину, а он, выражаясь дипломатическим языком, ваших ожиданий не оправдал. А именно – довёл помещение до состояния разрухи, поломал оборудование, выкрутил лампочки и вообще, повёл себя по-свински.

Собственник в таких случаях вправе потребовать возмещения ущерба в полном объёме. Причём должны быть возмещены не только затраты на ремонт, но и рыночная стоимость испорченного оборудования.

Ответственность не предусмотрена, если объект и имущество пострадали в результате непредвиденных обстоятельств – например, от пожара или наводнения.

Риск 3. Отказ арендатора вносить ежемесячную плату

Неаккуратных плательщиков надо наказывать рублём. Однако это возможно, опять же, если договор аренды составлен по всем правилам. То есть в документе должны быть четко оговорены сроки и размер ежемесячных выплат.

6. Если вы снимаете коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендатора

Арендатор тоже может пострадать в результате противоправных или несанкционированных действий арендодателя.

Риск 1. Аренда помещения, на которое у «арендодателя» нет законных прав

Если вам сдаст помещение человек, у которого нет на объект законных прав собственника, договор будет считаться недействительным. Чтобы этого избежать, требуйте предъявления правоустанавливающих документов.

Можно самостоятельно получить выписку из Росреестра, обратившись в Многофункциональный центр. Услуга платная, но зато вы будете достоверно знать, «кто в доме хозяин».

Риск 2. Смена замков в помещении сразу после внесения предоплаты

Да, такие ситуации ещё встречаются в природе. Вы подписываете договор, вносите предоплату, получаете из рук в руки ключи, а когда желаете въехать в помещение со своим имуществом, выясняется, что замки сменили, а «владельцев» и след простыл.

Выход в такой ситуации только один – обратиться в полицию и возбудить по факту мошенничества уголовное дело.

Риск 3. Субаренда

Здесь лучше всего разъяснить суть на простом примере.

Пример

Арендатор Андрей, начинающий предприниматель, снял на год помещение под магазин, уплатив за полгода вперёд. При этом проверку правоустанавливающих документов бизнесмен не проводил, понадеявшись на честность арендодателя.

Через месяц успешной торговли в магазине объявился настоящий хозяин с полным набором подлинных документов. Он вежливо попросил арендатора съехать с занимаемой площади. Андрей попытался найти субарендатора, чтобы хотя бы вернуть свои деньги, уплаченные вперёд, но ни на звонки, ни на СМС предприимчивый посредник так и не дал ответа.

Вывод: имейте дело напрямую с владельцем. По крайней мере, он должен быть в курсе всех манипуляций, которые происходят с его имуществом.

7. Профессиональная помощь для арендаторов и арендодателей – обзор ТОП-3 агентства недвижимости

Поиск квалифицированного посредника – дело многотрудное. Чтобы помочь читателям, мы составили обзор самых надёжных компаний России, работающих с коммерческой недвижимостью.

1) Агентство.net

Управляющее агентство недвижимости. Поможет арендодателям и арендаторам сдать и снять: офис, торговую площадь, цех, склад, особняк и любой другой объект коммерческой недвижимости. В штате компании – только опытные и квалифицированные юристы и риэлторы.

Существенный плюс фирмы – профессиональный подход, наличие детально проработанного сайта, разработка индивидуальной стратегии для каждого клиента конторы. Нет таких услуг, касающихся недвижимости, которые специалисты компании не могли бы оказать пользователям.

Коммерческая недвижимость в Москве и области – основная специализация компании. «Респект» работает на рынке с 2004 года. Своей целью агентство изначально поставило обеспечение клиентов самым широким спектром услуг, связанных с арендой, покупкой и продажей недвижимости.

разместить заявку

Заявки на торговые площади

Площадь, м2

Стоимость

Название, Информация

Ювелирцентр

ГК ЮВЕЛИРЦЕНТР арендует торговые площади в ТЦ Москвы и МО от 10 до 70 кв.м., 1 этаж, рассмотрим все предложения.

Города:
Москва и область
контактная информация:

Зарегистрируйтесь

Fix Price

Наша компания заинтересована в аренде торговых помещений, в г. Москва. Основные критерии: Спальные жилые районы, 1я и 2я линии. Площадь от 250 до 450 м2 Один уровень От -1 до 2го этажа Наличие подъездных путей для разгрузки Рассматриваем как стрит-ритейл, так и торговые центры

Города:
Москва и область
контактная информация:

Зарегистрируйтесь для просмотра контактной информации.

OZON

Устанавливаем почтоматы в бизнес-центрах, торговых центрах, управляющих компаниях, в жилых комплексах любого формата, супермаркетах, магазинах любого направления и т.д.

Требования к месту установки:

  • 1 м² свободной площади;
  • Наличие вблизи места установки розетки с заземлением 220В;
  • Уверенный приём сигнала сотовой сети;
  • Открытый доступ для покупателей, курьеров и специалистов по обслуживанию;
  • Почтомат не может быть установлен в местах, где он будет блокировать эвакуационные выходы и доступ к средствам пожаротушения;
  • Почтомат полностью автономный, не требует выделенного подключения по LAN и WiFi;
  • Место установки должно быть отапливаемым, не допустимы отрицательные температуры и высокая влажность.

Рассматриваем: Москву, Подмосковье, Регионы.

Города:
Москва и область
контактная информация:

Зарегистрируйтесь для просмотра контактной информации.

Зоомаркет Ле»Муррр

Лидер Зоорынка розничной торговли

Сегодня федеральная сеть зоомаркетов «Ле»Муррр» является лидером зоорынка розничной торговли на территории РФ с географией присутствия по всей территории России от Санкт-Петербурга и Мурманска до Петропавловска-Камчатского. Успешный опыт развития собственной розничной сети в течение 18 лет. Наша компания осуществляет прямые поставки высочайшего корма супер премиум и холистик из Канады, Италии, что отличает наш бренд от других сетевых маркетов ценами и ассортиментом.

Города:
Тюмень
контактная информация:

Зарегистрируйтесь для просмотра контактной информации.

сеть маркетов Градусы

Сеть маркетов Градусы рассмотрят аренду помещений 100-150 м2. Требования интенсивный пеший трафик, 15 кВт, реклама на фасаде, без препятственно получение алко лицензии. Желательно рядом расположение с Пятерочкой, Дикси, Перекрестком, Крупные ЖК, вокзалы. Интересует Северо-Восток Московской области.Города: Лобня,Долгопрудный,Мытищи,Королев,Дмитров,Яхрома,Щелково,Фрязино. Просмотр,ответ оперативно.

Города:
Москва и область
контактная информация:

Зарегистрируйтесь для просмотра контактной информации.

Дискаунтер СВЕТОФОР

Арендуем торговые и складские площади. Продуктовый дискаунтер, открыто 1200 магазинов по России. Интереует Москва и Московская область. Предложения с других регионов передаются в центр офис. Формат супермаркета 800…1200 кв. м. Формат гипермаркета 2000…2500 кв. м. Быстрое принятие решения по объекту. Штатный Директор по развитию региона «Москва и Московская область» с опытом открытия магазинов СВЕТОФОР и гипермаркетов МАЯК. Полные тех условия на помещение — по запросу

Города:
Москва и область
контактная информация:

Зарегистрируйтесь для просмотра контактной информации.

сеть супермаркетов «Порядок»

Сеть супермаркетов товаров для дома и дачи «Порядок» на сегодняшний день мы активно развивается, открыто и успешно работает 3 8 супермаркетов на территории ЦФО и ЮФО. Н аши требования к помещению: Мы открываем свои супермаркеты как в отдельно стоящих зданиях, так и в торговых центрах в городах с населением свыше 50 тыс. человек, Первая линия, улица с интенсивным пешеходным и автомобильным трафиком, Парковка — от 45 машиномест, Площадь помещения — от 800 кв.м Этаж — первый, цокольный этаж или второй этаж, Лифт,эскалатор/траволатор,Высота потолка- не менее 3,0 м до коммуникаций, Нагрузка на пол — от 700 кг/м²

Мы гарантируем своим партнерам: Востребованную ассортиментную матрицу без сезонных колебаний; Стабильное финансовое положение. Мы работаем без заемных средств; Низкие цены на реализуемую продукцию, как следствие прямых контрактов с производителями; Высокий трафик. Посещаемость одного супермаркета в среднем в будни 2200 человек в день, в выходные 2800 человек в день. &

Города:
Москва и область
контактная информация:

Зарегистрируйтесь для просмотра контактной информации.

Башмаг

Интересные для нас локации районов г.Москвы находящиеся в окружении следующих станций метро: Рязанский проспект,Домодедовская,Юго-Западная,Строгино, Крылатское,Молодежная,Медведково,Митино,Первомайская,р-он Бескудниково,Кузьминки и другие аналогичные районы. По МО города: Щелково,Видное,Дмитров,Жуковский,Раменское. Ждем предложения.ТЦ:»Авиа Парк»,»Калейдоскоп»,»Домодедовский»,»Мега»,»Метрополис»,»Калужский»,»Коламбус»,»Филион»,»Фестиваль»,»Серебряный Дом»,»Семеновский»,»Капитолий»,»Звездочка»,»Авеню», м. Юго-Западная,»Пятая Авеню»,»Речной»,»Трамплин»,»Спектр» и т.п. Формат площадей 170-300 кв.м.

Наша компания заинтересована в покупке и аренде коммерческих помещений (свободного назначения) формата 160-300 кв.м под обувной магазин «БашМаг» в построенных,строящихся ЖК г. Москвы,Новой Москвы и МО. На первой линии домов с витринными окнами, в домах не попадающих под программу реновации, с хорошим пешеходным трафиком и зальной планировкой.Объекты должны быть эксклюзивными(От Собственника,застройщика,или непосредственно представителя Собственника).Ждем коммерческие предложения. Заранее спасибо.Надеемся на долгосрочное и взаимовыгодное сотрудничество.

С уважением Владимир.Контактный телефон:

Города:
Москва и область
контактная информация:

Зарегистрируйтесь для просмотра контактной информации.

Развлекательный центр

Сеть семейных развлекательных центров арендует торговую площадь 300- 3000 м2, высота потолков от 6 м (желательно 9-12 м), в зоне фудкорта или киноцентра

Города:
Москва и область
контактная информация:

Зарегистрируйтесь для просмотра контактной информации.

ИП Епимахов С.И.

Нас интересует возможность установки автоматов по продаже газированной воды с сиропом. Автоматыимеют дизайн в стиле «ретро» времен СССР, полностью автономны, требуется только подключение электропитания и 1кв. метр для размещения.

Наши автоматы расположены в торгово-развлекательных центрах г.Екатеринбург:

ТЦ «ДОМ»- 1 автомат

ТРЦ «ПАРК ХАУС»

Елена Земцова, управляющий партнер Delta Estate

Арендный бизнес, основанный на сдаче помещения в аренду крупным продуктовым сетям, а также сетевому общепиту, сегодня является одним из самых востребованных способов инвестирования в недвижимость.

Перекресток, Виктория, Магнит, Пятерочка, KFC, Макдональдс — любые крупные сети всегда пользуются спросом, так как они стабильны и настроены на долгосрочное сотрудничество.

Какие площади востребованы сетевиками

Что касается размера помещения, то площадь в первую очередь зависит от профиля арендатора. Для продуктовых супермаркетов оптимальная площадь — 350-500 кв. м, для специализированных магазинов, таких как Вкусвилл, МясновЪ, — от 100 до 300 кв. м. Салоны красоты, аптеки, медицинские центры, магазины одежды и обуви ищут площади от 80 до 200 кв. м. В сегменте общепита все зависит от формата. Так, ресторанам необходимо в среднем 300-700 кв. м, фаст-фуду, кафе и кофейням — 100-300 кв. м, а небольшим заведениям типа «кофе с собой» достаточно 10-40 кв. м.

Технические характеристики — главное, на что обращает внимание инвестор

Помещение тогда инвестиционно привлекательно, когда существует большой пул альтернативных потенциальных арендаторов. А это в первую очередь определяется его техническими характеристиками. Наиболее востребованы помещения, расположенные на первых этажах, со свободной планировкой и витринным остеклением, а также несколькими входами, как минимум основным с главной улицы и дополнительным «со двора» для разгрузки и эвакуации. Наличие нескольких основных входов к тому же позволит при необходимости поделить помещение на блоки и впоследствии сдать его дороже. Кроме того, важен объем электрической мощности, минимальное значение составляет 0,2 кВт на 1 кв. м. Но необходимо учитывать специфику потенциального арендатора. Например, у продуктовых магазинов и заведений общепита повышенная норма потребления электричества за счет холодильного и кухонного оборудования. Плюсом для помещения является наличие вытяжки для общепита или возможность ее оборудовать.

Что касается сложных помещений, то это в первую очередь подвальные и цокольные помещения, с кабинетной или многоуровневой планировкой, особенно если все стены несущие и невозможно провести перепланировку. И естественно, не пользуются спросом помещения, расположенные в местах с отсутствием трафика.

Офисные помещения инвесторов не интересуют

Офисные помещения в чистом виде, расположенные в жилых домах, особенно эконом-класса, сегодня не очень востребованы. Больше востребованы торговые и помещения свободного назначения с отдельным входом, которые можно использовать под разные форматы бизнеса. Часто они привлекают арендаторов из сферы услуг: салоны красоты, фитнес-клубы, медицинские и образовательные центры — то, что будет востребовано у жильцов жилого комплекса и района. Например, мы сдаем собственные помещения в ЖК «Ля Дефанс» на 3-й Фрунзенской 19 школе интеллектуального развития для детей, а помещения на Нежинской 1 — школе «Монтесорри».

Как назначение помещения влияет на вид арендного бизнеса

Естественно, назначение помещения влияет на виды арендного бизнеса, которые можно в нем организовать. Так, культурно-просветительское и медицинское назначение площадей явно требует смены назначения для использования их под общепит. Но стоит учитывать, что существуют определенные ограничения по открытию некоторых видов бизнеса. Например, нельзя открывать алкомаркеты рядом с образовательными заведениями. Также и получение алкогольной лицензии для бара или ресторана в данном случае будет невозможно, а для многих заведений общепита продажа алкогольных напитков — существенная доля в выручке. Кроме того, не всегда есть возможность оборудовать вытяжку для общепита, если это заранее не предусмотрено застройщиком.

От чего зависит ликвидность арендного бизнеса

В первую очередь на ликвидность арендного бизнеса влияет локация. Наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные на первой линии оживленных улиц с высоким эффективным трафиком. Повышает ликвидность помещения для инвесторов свободная планировка с возможностью деления на блоки, несколько входов, витринные окна, а также наличие вытяжки для общепита и большой объем выделенной электрической мощности.

Что касается арендного бизнеса в новостройках, то во многом ликвидность таких объектов зависит от стадии развития проекта, поэтому заселенность комплекса — важный фактор, который нужно учитывать. Чем проект масштабнее, от 2500 квартир, тем активнее он заселяется, а это непосредственно влияет на покупательский трафик. Нужно обязательно учитывать и расположение помещения относительно пешеходного трафика и подъездных путей, оценить, изменится ли ситуация через несколько лет. Вполне возможно, что в проекте запланировано возведение торгового центра, поэтому продуктовые магазины, сегодня генерирующие стабильный трафик, через несколько лет уже не будут так ликвидны.

А что с окупаемостью?

Средняя окупаемость арендного бизнеса в Москве составляет 7-10 лет, при доходности от 8 до 15% в зависимости от локации. Так, в центре хорошей считается доходность и 10% годовых, в районе ТТК -12%, а в районе МКАД и Новой Москвы — 13-15%.

На что обращать внимание при изучении предложения на рынке

При принятии решения о покупке арендного бизнеса в новом ЖК нужно учитывать такие факторы, как этапы строительства и заселенность комплекса, сроки оформления собственности. Нелишним будет детально ознакомиться с планировками территории застройки, чтобы оценить расположение помещения относительно домов и пешеходных потоков. Также необходимо смотреть в перспективу: какие еще коммерческие объекты предусмотрены в проекте, изменится ли направление трафика, например, если в скором времени планируется открытие метро или прокладка новой дороги. Важно ознакомиться и с конкурентной средой сегодня и завтра, узнать интерес потенциальных арендаторов к данной локации.

Не секрет, что существуют недобросовестные продавцы, искусственно завышающие арендную ставку и размывая каникулы и индексацию. Возможно и просто «подрисовывание» цифр в договоре аренды. Кроме того, если мы говорим о покупке помещения уже с арендатором, то продавец может намеренно умолчать о желании арендатора снизить арендную ставку или о том, что он скоро съезжает из помещения. Поэтому помимо месторасположения и общих характеристик помещения необходимо детально изучить самого арендатора и договор с ним.

Становится ли предложение на рынке лучше

В новостройках, безусловно, качество предлагаемых площадей становится на порядок выше. Даже застройщики жилья эконом-класса стали задумываться об эффективности ретейла. Во многих проектах изначально первые этажи проектируются с открытой планировкой, минимумом несущих стен, отдельными входами и витринными окнами, предусматриваются высокие потолки, вытяжка под общепит, выделяется больше электрических мощностей на помещение.

Стоит заметить, что не только в новостройках заметно повышение качества помещений формата street retail. Например, в центре старинные здания приспосабливаются для современного использования: организуются отдельные входы и витрины.

Готовый арендный бизнес — пассивный доход и низкие риски

Фото предоставлено ГК «ТАПАС»

Сдавать в аренду помещения — один из самых понятных и надежных видов предпринимательства. Такой бизнес исправно приносит доход из месяца в месяц и не требует большой вовлеченности собственника. Стать владельцем арендного бизнеса может даже тот, кто никогда раньше не управлял компанией. Достаточно иметь в собственности помещение и найти арендатора. И самый простой способ начать свое дело в этой сфере — приобрести «полный пакет», то есть купить помещение с уже обосновавшимся в нем арендатором и получать доход с первого месяца. Как это сделать, рассказываем в совместном проекте «Про бизнес» и одного из крупнейших белорусских девелоперов — группы компаний «ТАПАС».

Почему стоит начинать арендный бизнес

Инвестиции в недвижимость — консервативный и надежный вид вложений. Бизнес на аренде все еще остается перспективным решением.

Есть как минимум несколько веских аргументов в пользу бизнеса на аренде недвижимости:

1. Стабильный пассивный доход. Платежи за аренду будут поступать собственнику регулярно — например, каждый месяц или квартал. При этом не нужно участвовать ни в какой операционной деятельности — достаточно заключить договор с арендатором и придерживаться оговоренных условий.

2. Низкие риски для собственника. Малый бизнес часто бывает рискованным предприятием. И если условное кафе или фитнес-клуб зависят от массы факторов, влияющих на бизнес, то собственник помещения не рискует своим главным активом — недвижимостью. Если с одним арендатором дела не сложились — можно привлечь другого, иногда и на более выгодных условиях.

Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io

Надо понимать, что ротация арендаторов в стрит-ритейле — дело привычное. Пандемия внесла свои корректировки: на месте люксовых магазинов открывается масс-маркет, а на месте ресторанов — бургерные и прочий фастфуд.

3. Высокая ликвидность. Точечно эффективность инвестиций в коммерческую недвижимость в жилых комплексах может быть достаточно высокой.

На текущий момент положение по ликвидности объектов коммерческой недвижимости сложилось таким образом, что напрямую стало связано с предлагаемой или ожидаемой доходностью для покупателя.

Так, если собственник предлагает объект с высокой доходностью при сумме сделки до $ 2−3 млн, то средний срок экспозиции такого объекта до момента продажи составляет 2−3 месяца.

На небольшие объекты до $ 300−500 тыс. сегодня можно найти покупателя гораздо быстрее, за 2−3 недели.Если же предлагается средняя или невысокая доходность, то срок поиска реального покупателя может растянуться на 8−9 месяцев.

Есть, конечно, исключения — это объекты в топовых локациях, которые даже при предлагаемой доходности ниже среднего купят оперативно как безрисковый проект для инвестирования. И такая покупка будет считаться удачей для инвестора.

4. Возможность наращивать доход. На хорошие места при правильном выборе объекта традиционно существует высокий спрос со стороны арендаторов. Собственник помещения может привлекать тех, кто готов на более высокую арендную плату, или постепенно повышать цену в соответствии с изменениями на рынке коммерческой недвижимости.

Как выбрать помещение для инвестиций

Конечно, стабильность и размер доходов от арендного бизнеса напрямую зависят от того, насколько удачно выбрано помещение. Арендатору должно быть удобно, бизнес должен стабильно получать доход, чтобы платить за аренду. Поэтому выбирать помещение для покупки нужно с учетом интересов арендаторов — нынешних и вероятных будущих.

Есть несколько ключевых факторов, на которые стоит обратить внимание при выборе коммерческой недвижимости:

Локация. Наиболее востребованы для аренды коммерческие помещения, которые находятся вблизи крупных улиц и городских артерий. Например, для кафе вывеска на оживленной улице означает больший приток посетителей.

Необходимо обращать внимание на витрины и их размер: большие витрины и угловые помещения, фасады которых выходят на две улицы, пользуются наибольшей популярностью у арендаторов. Арендная ставка таких помещений будет выше при прочих равных условиях.

Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io

Также важна транспортная доступность выбранного помещения. Оптимально, чтобы недалеко (в шаговой доступности) была станция метро или остановка общественного транспорта.

Однако важным преимуществом может служить и близость рекреационной зоны — парк, сквер, пешеходная улица и т.д. Такое расположение хорошо подойдет для кофеен, фитнес-клубов, студий детского творчества.

Инфраструктура. Важно, чтобы рядом с коммерческим помещением была доступна парковка — для посетителей и работников. Некоторым видам бизнеса также нужна возможность удобной выгрузки товара — т.е. наличие дороги поблизости. Важно учитывать видимость помещений с разных ракурсов и разных расстояний, наличие устойчивого пешеходного и автомобильного трафика.

Также большими плюсами станут качественное озеленение у объекта недвижимости, наличие детской площадки, комфортной зоны отдыха.

«Проходимость», или наличие в выбранном районе целевой аудитории для малого бизнеса. Например, в новом жилом комплексе есть потребность в кофейнях, парикмахерских, магазинах бытовой химии и т.д.

Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io

Чтобы понять, какой малый бизнес актуален для выбранного помещения, стоит прогуляться по району и проанализировать, где основные точки скопления людей, чего местным жителям не хватает для комфортной жизни или с какими объектами можно конкурировать.

Качество строительных работ. Разумеется, никто не хочет купить помещение и через полгода ввязаться в затяжной и дорогостоящий ремонт. Поэтому очень важно выбирать помещение у надежного застройщика, который дорожит своей репутацией и следит за качеством строительных работ.

Также важно внимательно провести осмотр помещения перед приобретением — если сообщить застройщику о каких-то недочетах, можно договориться об их оперативном устранении или скидке.Соседство. Будет большим плюсом, если в здании работают и другие коммерческие объекты, — они служат дополнительными точками притяжения и привлекут клиентов. Также «хорошим соседом» могут стать пункт обмена валют, банкомат, аптека и др. объекты первой необходимости.

Но также оцените, нет ли факторов, которые потенциально угрожают ремонту и комфорту в вашем помещении, — например, соседство с общепитом часто сопряжено с яркими запахами, а у соседей детской студии частенько может быть шумно.

Необходимо обращать внимание и на конкурентную среду. Возможна ситуация, когда в рассматриваемом объекте уже нет ниш для роста и все форматы торговли заняты.

Наличие чистового ремонта. Вкладываться в ремонт помещения новоиспеченному владельцу вряд ли захочется. Поэтому стоит выбирать те варианты, где отделка качественно проведена застройщиком или уже сделана самим арендатором.

Как начать «готовый» арендный бизнес

Зачастую в новых жилых комплексах застройщики предусматривают часть площадей под коммерческое использование. Обычно это помещения на первых этажах жилых домов, где могут разместиться объекты малого бизнеса — например, кафе, салон красоты, студия детского творчества и т.д. Часто застройщики сами заключают договоры с арендаторами и сдают помещения. Но есть и возможность выкупать коммерческие помещения в собственность — под открытие своего дела или для того, чтобы начать «арендный» бизнес.

На этом этапе обычно возникает вопрос: как искать арендаторов? Да еще таких, которые будут исправно платить и не доставлять хлопот. Именно необходимость искать, а затем выстраивать отношения с арендатором обычно заставляет сомневаться тех, кто рассматривает арендный бизнес в качестве источника пассивного дохода.

У группы компаний «ТАПАС» есть предложения для тех, кого интересует «полный пакет: помещение в собственность + арендатор».

Коммерческую недвижимость можно выкупить уже с найденным и работающим на ее территории арендатором.Например, можно купить помещение кафе и начать получать доход за счет арендных платежей от владельца заведения. Схема простая и работающая — с первого месяца приобретенная недвижимость начнет приносить доход.

Основное преимущество арендного бизнеса в его стабильности — арендная плата будет поступать собственнику помещения ежемесячно в том размере, о котором есть договоренность с арендатором.

Какие помещения и объекты можно купить прямо сейчас?

Сейчас на рынке доступны десятки предложений по покупке коммерческой недвижимости с арендатором. Рассмотрим несколько любопытных вариантов.


1. Помещение в ЖК «Мегаполис» с арендатором — тренажерный зал «Адреналин» (микрорайон Брилевичи).

Фото предоставлено ГК «ТАПАС»

В ЖК «Мегаполис» доступно для покупки помещение под торговлю с долгосрочными арендаторами. Рядом — станция метро «Малиновка», остановка общественного транспорта. Район уже в значительной степени заселен, поэтому проходимость — высокая.

Основные характеристики:

  • Общая площадь: 330 м2
  • Общая стоимость: 1 260 000 BYN ($ 500 000)
  • Стоимость м2: 3820 BYN ($ 1515)
  • Арендная ставка: 48 BYN ($ 19/м2)
  • Выручка от аренды: $ 28 000 в год, включая НДС.

2. Помещение с арендатором из банковского сегмента в ЖК «Аквамарин»

Фото предоставлено ГК «ТАПАС»Фото предоставлено ГК «ТАПАС»Фото предоставлено ГК «ТАПАС»

 

Административно-торговое помещение с арендатором в жилом комплексе «Аквамарин». Объект расположен на живописной набережной Слепянской водной системы.

Основные характеристики:

  • Общая площадь: 122,8 м2
  • Общая стоимость: 835 332 BYN ($ 331 560)
  • Стоимость м2: 6800 BYN ($ 2700)
  • Арендная ставка: 48 BYN ($ 19/м2)

  • Выручка от аренды: $ 28 000 в год, включая НДС.


3. Помещение в ЖК «Браславский» с арендатором из сегмента Street-ритейл (микрорайон Лебяжий).

Фото предоставлено ГК «ТАПАС»Фото: Виктор Чекалов, probusiness.ioФото: Виктор Чекалов, probusiness.io

В ЖК «Браславский» можно выкупить помещение с качественным ремонтом под торговлю или объект сферы услуг. Застройщик отмечает интерес арендаторов к этому объекту для долгосрочных договоров.

Основные характеристики:

  • Общая площадь: 121 м2
  • Общая стоимость: 509 602 BYN ($ 203 280)
  • Стоимость м2: 4508 BYN ($ 1680)
  • Арендная ставка: 30 BYN ($ 12/м2)
  • Выручка от аренды: $ 17 424 в год, включая НДС.

4. Помещение в ЖК «Мегаполис» под «творческую мастерскую».

Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io

Такое помещение оптимально подойдет для сдачи в аренду небольшой ИТ-компании, бизнесу на обучении иностранным языкам или, например, турагентству. Преимущество помещений — увеличенные оконные проемы и высокие потолки.

Основные характеристики:

  • Общая площадь: 60 м2
  • Общая стоимость: 124 500 BYN ($ 50 000)
  • Стоимость м2: 2086 BYN ($ 833,3)
  • Арендная ставка: 17,5 BYN ($ 7/м2)
  • Выручка от аренды: $ 5040 в год, включая НДС.

5. Помещение в ЖК «Аквамарин» под склад.

Фото предоставлено ГК «ТАПАС»Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io

Это довольно выгодное с точки зрения инвестиций вложение: у объекта низкая стоимость, но при этом отличное месторасположение.

Основные характеристики:

  • Общая площадь: 114 м2
  • Общая стоимость: 112 707 BYN ($ 45 000)
  • Стоимость м2: $ 395
  • Арендная ставка: $ 5 за м2
  • Выручка от аренды: $ 6 840 в год, включая НДС.

6. Двухэтажный офис в бизнес-центре по ул. Карастояновой, 32.

Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io

В помещении проведен полноценный ремонт, есть отдельный вход, рядом кафе. Сдано в долгосрочную аренду.

Основные характеристики:

  • Общая площадь: 262 м2
  • Общая стоимость: 463 351 BYN ($ 185 000)
  • Стоимость м2: $ 706
  • Арендная ставка: 6 $ за м2

  • Выручка от аренды: $ 18 860 в год, включая НДС.

Что происходит со спросом на коммерческую недвижимость сегодня?

Данными о состоянии рынка коммерческой недвижимости в Беларуси с «Про бизнес» поделился партнер и исполнительный директор белорусского представительства сети консалтинговых агентств NAI Global Андрей Алешкин.


Андрей Алешкин
Партнер и исполнительный директор белорусского представительства сети консалтинговых агентств NAI Global

— Рынок коммерческой недвижимости в последний год постепенно адаптировался к новым условиям. Сегмент Street-ритейл в этом смысле особенно примечателен. Кризис практически не затронул направления продаж товаров «по одной цене» и форматов дискаунтеров — данный сегмент активно рос и развивался не только в Минске, но и в регионах. Более того, появились новые форматы — например, dark store.

Но если рассматривать сегмент коммерческой недвижимости в ЖК Минска, то можно отметить некоторое «потепление» и возврат «жизни», интерес со стороны потенциальных арендаторов.

Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io

На рынке достаточное количество помещений на первых этажах жилых домов находится в продаже. Но «форматных и правильных» — не так уж и много.

Если помещения с отличной локацией и высокой доходностью выставляют на продажу, то сделка проходит очень быстро.Причина известна — сегодня в Беларуси нет альтернатив по более выгодному и стабильному вложению средств по сравнению с депозитами (безотзывные — до 5% в иностранной валюте), облигациями (до 5−7%), токенами (до 10−11%, но не без доли риска) и прочими инструментами.

Средние ставки аренды в хороших проходных местах могут варьироваться от € 15 до € 35 без учета НДС в зависимости от площади и расположения объектов. Цена продажи — в пределах $ 1400−2500 за кв. м. Разбежка большая, поэтому каждый объект необходимо рассматривать отдельно и в совокупности со всеми факторами, влияющими на стоимость.

Какие помещения в ЖК пользуются большим спросом?

Важно разделять помещения в жилых домах по качеству. Есть несколько характерных для Минска форматов:

Старые концепции. Как правило, это помещения «с нагрузкой»: неудобная планировка, практически обязательное наличие подвальных помещений, площадь которых доходит до 50% от общей площади всех помещений, а то и выше. К данной группе относятся в основном объекты в центре города и госфонд.

Жилые дома застройки 1990−2000-х годов. В них обычно уже приемлемая высота потолков, есть возможность загрузки товара, витрины.

Спрос на такие помещения начал восстанавливаться, но не достиг докризисного уровня. И, думаю, уже не достигнет, т.к. многие форматы уже не работают либо стали гораздо менее актуальными.Например, ранее был востребован формат точек продаж товаров повседневного спроса в жилых домах. Но теперь их заменили онлайн-продажи или пункты выдачи, для которых не нужны большие помещения: достаточно 50−100 кв. м.

Современные жилые комплексы. Они сегодня уже с закрытой территорией, собственным сформированным брендом и комьюнити жильцов. В коммерческих помещениях есть и витрины, и достаточная высота потолков. Доступны парковка и порой даже многофункциональное назначение помещений, наличие специфичных технических «фишек» (канализация, отдельная вентиляция, возможность размещения медицинских кабинетов и т.д.). Данный формат сегодня наиболее востребован у потенциальных арендаторов.

Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io

Помещения в современных ЖК при правильном подходе имеют высокую инвестиционную привлекательность. Наиболее выгодным является вариант приобретения помещений в объектах на ранней стадии для их последующей сдачи в аренду.

Какие бизнесы чаще всего открываются в новых ЖК

В любом районе первым чаще всего открывается супермаркет или магазин продуктов, т.к. это реализация товаров первой необходимости. Далее по популярности:

  • Кофейни, бары, рестораны
  • Магазины товаров повседневного спроса
  • Цветочные магазины
  • Специализированные магазины (вино, морепродукты) — эти форматы наиболее платежеспособны и предлагают хорошие арендные ставки. Более того, если этот входящий проект является сетевым, то договор может быть долгосрочным и наиболее защищенным с точки зрения сохранности инвестиций

• Специализированные детские и юношеские центры. Но в большинстве случаев — это больше аспект социальной ответственности для собственника ЖК, который привлекает за счет таких объектов категорию семейных покупателей.

Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io

Отрадно, что профессиональных игроков, которые делают среду обитания комфортной и следят за соблюдением концепции жилого комплекса, становится все больше. И поэтому именно в таких комплексах наиболее перспективны инвестиции в недвижимость.

Партнер проекта: ГК «ТАПАС»

Об условиях покупки помещений для начала арендного бизнеса можно узнать на сайте ГК «ТАПАС». Покупка доступна в кредит и лизинг от банков-партнеров. Кредит — в валюте от 5,5% годовых, в белорусских рублях — от 13%. Подробности по телефону +375291285858.

Читайте также

Владельцы бизнес-помещений в жилых комплексах заявляют о нарушении прав

Урегулировать сферу взаимоотношений бизнеса, расположенного в жилых домах, и организаций собственников имущества необходимо в Казахстане, заявили участники Совета по защите прав предпринимателей и противодействию коррупции столичной Палаты предпринимателей «Атамекен». Компании жалуются на необоснованные требования со стороны КСК или ОСИ, а также ущемления их прав владения, сообщает корреспондент inbusiness.kz.   

«В Палату предпринимателей Нур-Султана поступают многочисленные обращения. По мнению предпринимателей, являющихся владельцами встроенных помещений, действующие на сегодняшний день нормативно-правовые акты не в полной мере отражают сложившийся характер взаимоотношений между жильцами и предпринимателями. Зачастую собственники встроенных помещений (ВП) оказываются заложниками необоснованных требований со стороны КСК и ОСИ, которые нередко вмешиваются в деятельность предпринимателей. Это приводит к конфликтам», – отметил заместитель директора по правовым вопросам Палаты предпринимателей Нур-Султана Қуанышбек Мұқаш.  

Он привел в пример ситуацию, когда правление ОСИ в одном из жилых комплексов приняло решение об установке шлагбаума перед въездом во двор. Также он был поставлен при заезде на парковку придомовой территории. Возражения от собственников встроенных помещений (бизнеса) о том, что второй шлагбаум создает препятствие для них и их клиентов, не были приняты во внимание. Имеется и прецедент, когда председатель КСК вмешивался в работу предпринимателя и требовал сменить вид деятельности.

«Собственники встроенных помещений вынуждены все свои действия согласовывать с КСК и ОСИ, а именно при подключении к общедомовым, инженерным, электрическим сетям, коммуникациям, обустройстве канализации, вентиляции, системы вытяжки, перепланировке помещения, размещении наружной рекламы также необходимо получать предварительное согласие КСК или ОСИ. Практически каждый предприниматель сталкивался с проблемой при получении согласия КСК или ОСИ», – констатировал Қуанышбек Мұқаш.

Зачастую собственники коммерческих помещений не входят в состав правления ОСИ и большинство решений по этой причине принимаются не в их пользу. 

«У нас есть владелец 2000 кв. метров коммерческой недвижимости в ЖК. Он имеет один голос. И есть владельцы квартир, у которых по 40 кв. метров. Они просто массой принимают решение о двойном тарифе для коммерческой недвижимости, тариф целевых взносов. И бизнес оплачивает тариф за 2000 кв. метров, имея при этом один голос. Такое несоответствие. Его нужно устранять однозначно. Голосование идет по принципу «один голос – один собственник». Но встроенных помещений в жилых домах меньше, чем жилых квартир. В итоге бизнес больше голосует деньгами», – выразил недоумение председатель Ассоциации управляющих и сервисных компаний Kazproperty Кайрат Кокенов.

В АУСК в этой связи предлагают разграничить понятия «кондоминиумы коммерческих помещений» и «кондоминиумы жилых помещений».

«Мы предлагаем в рамках жилых домов выделить отдельные кондоминиумы – коммерческой и жилой недвижимости, четко определить границы ответственности по инженерии, по строительным конструкциям. Во-первых, это ускорит процесс голосования, потому что, как вы знаете, бизнес не ждет, бизнесу нужно принимать решения «здесь и сейчас»: размещение рекламы, ремонт инженерного оборудования, ремонт парковки, охрана, сервис и так далее. Бизнес зачастую за эти вещи платит больше, так как он ориентируется на сервис. Жители не всегда готовы за это платить. Выделение отдельного кондоминиума позволит оперативно решать задачу, отвечать за свой участок – фасадов, конструктивов, инженерки. Соответственно, жители будут разбираться в рамках своих кондоминиумов, своих границ ответственности», – озвучил инициативу Кайрат Кокенов.

Споры и неурядицы возникают и между собственниками в коммерческих объектах – ТРЦ, торговых и бизнес-центрах.

«На текущий момент у нас есть встроенные коммерческие помещения в рамках жилых комплексов. Эта проблема касается сферы ЖКХ. Есть и ТРЦ, торговые центры, бизнес-центры, где существуют два и более собственника. Там также имеются проблемы коммунального характера», – сказал председатель ассоциации. 

По этой части, отметил спикер, необходимо четко описать права и обязанности сторон, а также требования управляющих компаний, которые управляют ТРЦ, ТЦ, бизнес-центрами.

«На сегодня мы имеем такие торговые центры и бизнес-центры, где имеются несколько собственников и имеются коммунальные проблемы в части реконструкции, модернизации, улучшения работы инженерных сетей. По сути, граждане Казахстана, которые находятся в этих объектах, имеют высокие риски – пожаробезопасности и так далее. Все вы знаете историю с «Зимней вишней». Это все связано с тем, что не уделяется должного внимания безопасности нахождения на объектах. А эти объекты относятся к классу общественных зданий, где находится большое скопление людей», – отметил Кайрат Кокенов.

В настоящий момент данная область правоотношений регулируется законодательными нормами сферы жилищно-коммунального хозяйства, которые не охватывают все нюансы совместного долевого владения коммерческой недвижимости, подытожили участники совета.

Карина Алимова

Подписывайтесь на Telegram-канал Atameken Business и первыми получайте актуальную информацию!

Коммерческая недвижимость

В рамках масштабного проекта комплексного освоения территории 65 га в районе Покровское-Стрешнево возведен крупнейший в России бизнес-парк класса А.

Проект компании ASTERUS реализуется в два этапа. Первая очередь – бизнес-парк общей площадью 263,2 тыс. кв.м., получивший звание Best International Office Development 2020 по версии International Property Awards.

Архитектор проекта бизнес-парка – ведущая международная проектная компания Skidmore, Owings & Merrill (SOM), генеральный подрядчик АО «Ренейссанс Констракшн».

Авторская архитектура бизнес-парка – это 13 современных офисных зданий, объединенных пешеходным кампусом, свободным от доступа автомобилей, формирующие сомасштабную человеку среду и высокий уровень пользовательских сервисов.

Архитектурной доминантой комплекса является 21-этажная башня с панорамным остеклением и видовыми раскрытиями на Москву-реку с трех сторон. К зданию башни примыкает Экспоцентр площадью 3,8 тыс. кв. м для проведения выставочных и деловых мероприятий международного уровня.

Вместе с развитой инфраструктурой, включающей подземную парковку с удобными подъездами с внешнего дорожного контура, коммерческие площади под размещение кафе, ресторанов, магазинов и сервисов, территория кампуса имеет продуманное до мелочей благоустройство с пешеходными аллеями, «зелеными переговорными», верандами для ресторанов и центральной площадью перед Экспоцентром с водной гладью и озеленением. Все это формирует вневременную архитектуру и деловой квартал, отвечающий современным вызовам офисной недвижимости класса А.

Здания и кампус высокотехнологичного бизнес-парка были реализованы с привлечением ведущих российских и зарубежных проектных и строительных компаний в соответствии с современными принципами устойчивого развития. Бизнес-парк был спроектирован и построен с применением технологий BIM-моделирования и экологической сертификацией по стандарту BREEAM, уровень Excellent.

Прочтите это, прежде чем покупать коммерческую недвижимость для своего бизнеса.

Расположение и работа на коммерческих площадях являются решающими факторами в ведении бизнеса. Независимо от того, управляете ли вы офисом, клиникой, фабрикой или розничным магазином, вам придется решить, покупать или арендовать.

Аренда имущества иногда имеет негативный оттенок у владельцев бизнеса. На них может влиять их сеть или брокер с таким мышлением. Но по моему опыту, в долгосрочной перспективе большинство владельцев бизнеса предпочитают арендовать, а не покупать коммерческую недвижимость, в которой они работают.

Да, стоимость большинства объектов недвижимости со временем возрастает. Тем не менее, важно учитывать недостатки владения бизнес-пространством.

ВАМ НЕОБХОДИМ ОПЫТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Многие владельцы бизнеса, которые покупают свою коммерческую недвижимость, просто хотят избавиться от арендной платы, думая, что они ежемесячно будут экономить деньги. Но некоторые брокеры могут легко обнаружить инвесторов-любителей. В конечном итоге вы можете заплатить за активы ставки выше рыночных, не говоря уже о первоначальных расходах.Это тонкая грань между тратой денег и их сбережением.

ВЫ МОЖЕТЕ ЗАСТРЕТЬСЯ В НЕПРАВИЛЬНОМ МЕСТЕ

Допустим, вы покупаете недвижимость, а затем через несколько месяцев или даже лет понимаете, что ваша компания могла бы добиться большего успеха в другом месте. Вы, вероятно, почувствуете себя разбитым: вы, вероятно, потратили значительную сумму денег на покупку недвижимости, с которой трудно расстаться. Возможно, вы даже потратили так много, что у вас нет средств на аренду другого имущества.Это сложная ситуация.

ВЫ МОЖЕТЕ ВЗЯТЬ НА СЕБЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

Если вы решите купить коммерческую недвижимость, то, к сожалению, вы можете нести ответственность в случае аварии. Имейте это в виду, выбирая варианты страхования — вы хотите быть защищены от любых возможных расходов.

По этим причинам аренда может оказаться проще для вас как владельца бизнеса. Многие лидеры считают, что они предпочитают сосредоточиться на самом бизнесе и позволяют управляющему недвижимостью беспокоиться о таких вещах, как местоположение и обязательства.

АМОРТИЗАЦИОННАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Даже если мы связываем недвижимость с ростом цен, возможность обесценивания собственности не может быть устранена. Когда вы покупаете коммерческую недвижимость, вы должны учитывать процесс старения здания, а также взлеты и падения рынка. Ликвидность может быть проблемой, пока вы играете в ожидание повышения стоимости недвижимости.

В двух словах, если у вас нет опыта инвестирования в коммерческую недвижимость, вы на 100% уверены в ценности местоположения вашего здания в долгосрочной перспективе и готовы принять на себя некоторую ответственность и риски, тогда лизинг может быть подходящий вариант для вашей компании.С арендой у вас есть возможность переехать, если вам нужно, вы можете воспользоваться определенными налоговыми вычетами, и вы свободны от ответственности, связанной с владением на любом уровне.

Сэкономлено больше времени; больше денег, чтобы заработать. Это бизнес.


Лейн Каваока является ведущим подкастера для SimplePassiveCashflow.com и синдикатором недвижимости с 900 миллионами активов под управлением (более 6 500 арендных единиц).

Почему коммерческая недвижимость? 11 причин инвестировать

5. Меньший оборот

Если вы из мира жилой недвижимости, это, вероятно, вас заинтересует.В отличие от квартир и домов, сдаваемых в аренду на одну семью, договоры аренды на коммерческую недвижимость обычно не заключаются на один год. Вместо этого большинство арендаторов подписывают соглашения как минимум на три года. Это снижает оборот (а также связанные с ним хлопоты и расходы), а также помогает обеспечить стабильный денежный поток для вашего бизнеса.

6. Дополнительная помощь в обслуживании (и улучшении) вашей собственности

В случае с коммерческой недвижимостью обслуживание, содержание и улучшения, как правило, ложатся не только на вас. Во-первых, многие работают с тройной чистой арендой.Они возлагают большую часть расходов, связанных с недвижимостью, на плечи арендаторов — такие вещи, как налоги, страхование, техническое обслуживание и даже коммунальные услуги.

Вдобавок к этому, большинство арендаторов, как правило, больше инвестируют в содержание собственности, чем ваш обычный арендатор жилья. Поскольку они представляют собой бизнес и, вероятно, пытаются продавать свои услуги клиентам, они будут больше заботиться о поддержании здания в хорошем состоянии. Они могут даже внести некоторые улучшения в пространство, которые со временем увеличат стоимость вашей собственности.

7. Меньше проблемных арендаторов

Устали иметь дело с жильцами, которые просто не заплатят или оставят помещение в руинах после истечения срока аренды? Надоели споры арендаторов и жалобы арендаторов? С коммерческой недвижимостью обычно все обстоит немного более профессионально.

Поскольку вы работаете с владельцами бизнеса — теми, у кого репутация, которую нужно защищать, и доллары на кону — они, как правило, более осторожны как в работе с арендодателями, так и в соблюдении правил.Это приводит к гораздо меньшему количеству хлопот для инвестора/владельца недвижимости.

8. Больше нерабочих часов

Не путайте мои слова здесь: CRE требует много работы. Но сколько часов вы получаете звонки от арендаторов или направляетесь в собственность? Они намного более ограничены, чем в жилом мире.

В коммерческом секторе большинство арендаторов работают по обычному графику с 9 до 17. Обычно это означает больше «отпуска», в том смысле, что вы можете быть вдали от телефона и не разговаривать по телефону больше часов в день.

9. Более разнообразный портфель

Если вы уже вложили значительные средства в жилую недвижимость, CRE может стать разумным способом диверсифицировать ваш портфель. Как научил нас 2020 год, никогда не знаешь, что произойдет — с экономикой или в мире. Таким образом, распределение ваших инвестиций по разным активам — один из самых мудрых шагов, которые вы можете сделать в долгосрочной перспективе.

10. Хорошие сделки могут быть на горизонте

COVID-19 не принес миру много положительных новостей, но для будущих инвесторов CRE это может быть просто луч надежды.Благодаря расширению возможностей работы на дому, а также общему экономическому спаду интерес к некоторым секторам коммерческой недвижимости в 2020 году снизился. Согласно сводному отчету RCA CPPI: US за октябрь 2020 г., цены на коммерческую недвижимость в США выросли на 1,4% в годовом исчислении с сентября 2019 по 2020 г., что является заметным замедлением по сравнению со средними однозначными темпами роста в 2018 и 2019 гг. квартиры и промышленные объекты действительно выросли (до 6,0).на 7% и 7,4% в годовом исчислении соответственно), объекты в секторе торговых и офисных зданий упали в цене (на 5,3% и 1,5%). В зависимости от того, как долго продлится пандемия, цены в более слабых секторах могут упасть еще больше.

11. Проверено

Наконец, CRE — это проверенная и стоящая инвестиция. Просто посмотрите на таких миллиардеров, как Уоррен Баффет, Стивен Росс, Дональд Брен и, конечно же, президент Дональд Трамп. Множество сверхбогатых инвесторов заработали состояния на коммерческой недвижимости и продолжают делать это.

Рассматривая инвестиции в коммерческую недвижимость?

Если вы решите инвестировать в CRE, убедитесь, что вы работаете с опытным агентом по коммерческой недвижимости. Вам также следует проконсультироваться с местным адвокатом по недвижимости для получения рекомендаций.

Нужна дополнительная помощь в качестве инвестора в коммерческую недвижимость? Ознакомьтесь с нашими рекомендациями по книгам CRE, а также нашим руководством по основам инвестирования в коммерческую недвижимость прямо сейчас.

Руководство по бизнес-планам коммерческой недвижимости

Избегайте загрузки одностраничного шаблона бизнес-плана 

Хотя многие ресурсы позволяют загрузить бесплатный шаблон бизнес-плана, им часто не хватает индивидуальности.Вместо того, чтобы использовать стандартный готовый шаблон, создайте свой собственный бизнес-план, в котором рассматриваются и включаются основные моменты, которые вы пытаетесь донести.

Вы можете создать свой собственный дизайн и стиль презентации, чтобы сделать свой бизнес-план или резюме профессиональным и уникальным. Я использовал Canva для создания сводок по инвестициям и бизнес-планов, и меня постоянно хвалят за то, как великолепно они выглядят.

Независимо от того, используете ли вы бесплатный шаблон бизнес-плана или разрабатываете свой собственный, вы будете включать одну и ту же информацию.Чтобы убедиться, что вы охватываете все, используйте эти четыре шага для создания бизнес-плана коммерческой недвижимости:

1. Оптимизируйте свой бизнес-план для целевой аудитории

Объем бизнес-плана коммерческой недвижимости зависит от целевой аудитории и того, что план предназначен для. Это может быть одна страница, две страницы, 10 страниц и более.

У вас может быть бизнес-план для информирования потенциальных инвесторов, агентов, продавцов или кредиторов о том, что вы делаете, как вы это делаете, и о вашем видении будущего роста компании, например, о том, где компания будет через год — до пятилетнего периода времени.

Или вы можете сфокусировать свой бизнес-план на конкретной инвестиционной возможности и описать:

  • кто вы;
  • что такое инвестиции;
  • что необходимо для успеха;
  • как инвестиции будут осуществляться, улучшаться и управляться; и
  • планы отчуждения имущества.

У меня есть несколько бизнес-планов, адаптированных для конкретной аудитории. Одним из них является общий бизнес-план, который я использую для обучения потенциальных продавцов, кредиторов или партнеров тому, что я делаю и как я это делаю.Другие я создал для конкретных инвестиционных возможностей, чтобы помочь привлечь капитал.

Прежде чем приступить к составлению бизнес-плана, определите, чего вы пытаетесь достичь и кто является вашим целевым клиентом.

2. Семь ключевых моментов, которые необходимо включить в резюме для успешного бизнес-плана CRE 

Большинство бизнес-планов начинаются с резюме, которое представляет собой краткое введение. Он дает читателю обзор вашей инвестиционной направленности, области знаний, образования и / или опыта, сильных и слабых сторон, а также вашей миссии, часто написанной в форме заявления о миссии.

При написании резюме в вашем бизнес-плане включите следующие пункты:

  1. название компании, включая структуру вашей организации;
  2. , когда вы были основаны;
  3. местонахождение компании;
  4. кто является руководителями или владельцами;
  5. ваша инвестиционная область или специализация;
  6. почему вы можете инвестировать в этот тип недвижимости, включая ваш опыт или образование;
  7. ваша миссия.

Например, ваше резюме может выглядеть так:

Корпорация ABC Real Estate — это специализированная инвестиционная компания в сфере недвижимости, базирующаяся в Сан-Франциско, которая инвестирует в жилые комплексы по всему району залива.Лидер 1 и Лидер 2, основанные в 2012 году, приобрели многоквартирные дома класса B на сумму более 5 миллионов долларов и имеют более чем 15-летний опыт совместной работы в сфере недвижимости. ABC Real Estate Corp. в настоящее время сосредоточена на приобретении к 2022 году трех дополнительных многоквартирных жилых комплексов класса C+ или B- с добавленной стоимостью не менее 20 квартир в здании в районе Большого залива.

краткое изложение из двух предложений о том, кто вы, чем занимаетесь, а также о цели вашей компании или влиянии, которое ваша компания надеется оказать.Например, ваше заявление о миссии может выглядеть так:

Наша миссия в ABC Real Estate Corporation состоит в том, чтобы предоставлять качественное и доступное жилье жителям района залива, создавая при этом положительную прибыль для наших партнеров.

Оттуда вы можете выделить определенные навыки, подробное объяснение вашего опыта или соответствующее образование. Резюме обычно занимает одну страницу или меньше, но может быть и длиннее, в зависимости от количества партнеров или руководителей в компании.

Туча над коммерческой недвижимостью задерживается | Новости бизнеса и экономики

Денвер, США – Когда Facebook обязалась сдать в аренду 67 800 квадратных метров (730 000 квадратных футов) недвижимости в здании бывшего почтового отделения в центре Манхэттена в 2020 году, жители Нью-Йорка от мэрии до уличных торговцев городские магнаты в сфере недвижимости назвали сделку доказательством того, что офисная культура не станет еще одной жертвой пандемии COVID-19.

Но сделка, заключенная Facebook (теперь именующая себя Meta Platforms), вряд ли была неожиданной удачей, которую владелец здания, Vornado Realty Trust, описал в своем маркетинге. Фактически, позже выяснилось, что Vornado согласился заплатить Facebook 150 миллионов долларов в качестве стимула для закрытия сделки.

Несмотря на оптимистичные прогнозы в отношении глобальной коммерческой недвижимости от бухгалтерских фирм «большой четверки», влияние пандемии на офисный подсектор — во многих отношениях наиболее важную часть мировой индустрии недвижимости — было глубоким.Поощрения, подобные тем, которые получил Facebook, арендные каникулы, правительственные стимулы и длительные (часто от семи до десяти лет) договоры аренды, характерные для офисного рынка, скрыли боль, которую испытывают владельцы этой дорогой недвижимости.

«Во всем мире руководители задаются вопросом, как объяснить своим акционерам, почему от 50 до 60 процентов их корпоративной недвижимости в основном пустует», — говорит Николас Уайт, соучредитель амстердамской консалтинговой компании Smart Buildings Certification. . «Они запрашивают у своих финансовых директоров всевозможные данные о том, от какой из этих дорогостоящих объектов избавиться, а от какой сохранить.Но почти невозможно представить, что это в конечном итоге не повлияет на то, что они могут запрашивать за аренду, их уровень вакантных площадей и, в конечном итоге, на стоимость недвижимости».

Несмотря на осознание того, что варианты COVID, такие как Delta и Omicron, могут продолжать преследовать планету, ежегодные прогнозы, сделанные глобальными игроками, такими как Deloitte, PwC, Cushman & Wakefield и другими, опубликованными в начале года, были осторожно дни пандемии, когда в пустых офисах говорили о «смерти офиса».С момента появления COVID-19 мнения изменились, и теперь все согласны с тем, что «новая нормальность» по-прежнему будет включать в себя множество офисов.

Но сколько? А как насчет стоимости инвестиций, сделанных до пандемии. Коммерческая недвижимость — это игра «удержи и развивай» в большинстве регионов, и многие задаются вопросом, смогут ли предположения о 8-10 процентах или даже более высокой годовой доходности, часто побуждающие к участию в таких сделках, пережить шторм COVID.

Осторожный оптимизм

Ежегодный обзор азиатского рынка компании CBRE, занимающейся инвестициями в недвижимость, назывался «Использование роста, преодоление неопределенности».Рост, о котором он говорит, почти полностью приходится на жилые и промышленные (склады, склады, фабрики) помещения. Если не совсем мертвый, офис не показывает много жизни с точки зрения инвестора. «Многие фирмы CRE сосредотачиваются на модернизации объектов недвижимости и перепрофилировании помещений для альтернативного использования, чтобы максимизировать ценность», — говорится в глобальном обзоре Deloitte.

Модернизация часто включает в себя преобразование офисов, долгосрочная оценка которых теперь считается «неопределенностью», если заимствовать фразу. В некоторых крупнейших городах мира, особенно в тех, которые страдают от нехватки доступного жилья, это привело к тому, что некоторые владельцы офисных зданий вышли на совершенно новый рынок — «преобразование офисов в жилые помещения».

В США несоответствие между количеством вакантных площадей и предложением жилья проявляется особенно остро. Компания RentCafe, специализирующаяся на данных о недвижимости, предполагает, что в 2022 году из инертных офисных помещений будут созданы десятки тысяч таких конверсий.

Варианты удаленной работы для многих фирм наносят удар по фирмам, занимающимся коммерческой недвижимостью [Файл: Paul Yeung/Bloomberg]

И не только в США. Лондонский Сити объявил о плане создания 1500 новых жилых домов посредством таких преобразований среди бордовых баров и закусочных по 100 фунтов за тарелку (130 долларов).Берлин, Дурбан, Гонконг, Сидней и другие города также наблюдают эту тенденцию. И хотя цифры невелики, они отражают ухудшение перспектив офисной недвижимости.

Насадка для рыбы

Опасения, что офисная недвижимость переживает затишье, связанное с арендой, прежде чем шторм объяснит каникулы по аренде, бесплатные парковочные места и субсидируемые ремонтные работы, подобные тем, которые Vornado потратил на Facebook в 2020 году. Перспектива более высоких процентных ставок — еще один удар, повышающий стоимость. капитала для всего: от технического обслуживания до приобретения арендаторов и постпандемических ожиданий, что арендодатели обратятся к требованиям устойчивости и благополучия.

«Многие дальновидные арендодатели замечают этот сейсмический сдвиг в представлениях о природе космоса и делают все возможное с точки зрения инвестиций в технологии, чтобы соответствовать этой новой рыночной реальности», — говорит Майкл Бекерман, генеральный директор и основатель влиятельного нью-йоркского агентства недвижимости. на базе исследовательской фирмы CREtech. «Те, кто этого не сделает, явно останутся позади».

Общая картина мрачная.

Доступность офисов

в Токио остается на пике пандемии, превышая 8 процентов, по сравнению с 2 процентами в 2019 году.Cushman & Wakefield прогнозирует, что вакансии — долгосрочный показатель пустых площадей — в центральных деловых районах города будут колебаться на уровне около 6 процентов в 2024 году. В городах Индии количество новых арендных площадей сократилось на 39 процентов в 2021 году; в Торонто, по данным компании CoStar, занимающейся базой данных по недвижимости, показатель для делового района в центре города снизился на 47 процентов. Площадь офисов в Лондоне сократилась на миллионы квадратных футов в 2021 году, поскольку девелоперы приостановили проекты.

Ничто так не вредит оценке здания, как низкая заполняемость, которая не только вызывает недоумение у потенциальных арендаторов, но и приносит меньший доход, который можно распределить между инвесторами здания.REIT — инвестиционные фонды недвижимости — пытаются компенсировать этот риск, объединяя десятки, сотни или даже тысячи объектов недвижимости в индексированный фонд. Это прекрасно работает, если значения снижаются в одной географии, но по-прежнему работают в других. Но есть опасения, что срок годности офисной недвижимости как класса активов уже истек. В условиях глобальной пандемии такой арбитраж работает только между классами активов.

Мори Бэкман, широко известный писатель по личным финансам для инвестиционного консультанта Motley Fool, говорит, что офисные REITS — это «сектор, который я не хочу касаться в ближайшее время».Заметьте, она не из тех, кто объявляет офисы мертвыми. Но «у компаний мало мотивации спешить с подписанием или продлением договоров аренды, когда мир все еще так нестабилен с точки зрения пандемии».

Удаленный интерес

Движущей силой этой неопределенности является тектонический сдвиг не только в осознании людьми того, что закрытые помещения и плотность могут быть смертельными, но и в более глубоком переосмыслении того, что значит работать в офисе. Оказывается, многим нравится работать из дома, бегать в середине дня или никогда не вылезать из пижамных штанов.

Опросы, проведенные как корпорациями, так и арендодателями, подтверждают, что, хотя некоторые стремятся вернуться в офис, большинство хочет сохранить новую гибкость для удаленной работы, которую пандемия навязала руководству. Демографические тенденции на многих рынках также ускорили этот сдвиг, поскольку молодые работники, не знакомые с корпоративной культурой 20-го века, отталкиваются от соответствия старому костюму и галстуку пригородной жизни.

«Очевидно, что мы не собираемся возвращаться к работе, как раньше», — говорит Джеймс О’Салливан, возглавляющий группу пост-COVID-трансформации в лондонской консалтинговой компании Project One.«Нам придется не торопиться, чтобы выяснить, какие части нашего бизнеса больше подходят для каких способов работы. Некоторым больше подойдет удаленная работа, другим больше подойдет работа на месте, а третьи будут переходить между ними».

И такие разговоры отпугивают владельцев коммерческой недвижимости.

Подробное руководство по коммерческой недвижимости

Мир бизнеса развивался со времен средневековья.Каждый день люди ищут способы приумножить свое богатство. Тем не менее, большинство предпочитает инвестиции, которые дают им пассивный доход или защищают их сбережения. Таким образом, само собой разумеется, что недвижимость является одной из отраслей, которые, как известно, делают именно это.

В этой заметке индустрия недвижимости делится на две более широкие категории. К ним относятся жилая недвижимость и коммерческая недвижимость. Что касается последнего, это означает инвестирование в недвижимость, единственной целью которой является бизнес, а не жилье или проживание.В отличие от личного пространства, использование коммерческих зданий или объектов недвижимости, как правило, направлено на получение дохода. Они могут варьироваться от розничных до офисных помещений и помещений для других предприятий, таких как отели, медицинские учреждения, склады, магазины в торговых центрах и тому подобное. Чтобы больше узнать о коммерческой недвижимости, нам нужно взглянуть на распространенные типы коммерческой недвижимости, выделенные в этой статье.

Типы объектов коммерческой недвижимости

Категоризация этих свойств во многом зависит от различных бизнес-функций, которые они выполняют.Если вы посмотрите на коммерческий веб-сайт Comelli, вы обнаружите широкий спектр коммерческой недвижимости, выставленной на продажу. Вы также заметите, что в большинстве случаев эта недвижимость продается или покупается как бизнес. Тем не менее, некоторые из распространенных типов коммерческой недвижимости включают следующее.

1. Многосемейный

Это свойство имеет несколько единиц в одной и той же структуре. Примером может служить многоквартирный дом. Кто-то может спросить, а это не жилой дом? Это было бы так, если бы в здании было менее 5 квартир.Или владелец мог купить здание как собственный дом, но позже решил превратить его в источник дохода. Если в здании более 5 квартир, то владелец купил его в первую очередь для получения дохода, а не для проживания в нем, превратив его в коммерческую недвижимость.

2. Офисное помещение

Это здания, специально построенные для предоставления кабин, конференц-залов, приемных или любых других офисных помещений. В большинстве случаев компании арендуют эти офисные помещения для долгосрочного использования, поскольку они не хотят постоянно перемещать свою рабочую силу.При аренде офисных помещений учитывается несколько факторов. Это включает в себя размер их команды, их вид бизнеса и так далее. Эти здания далее классифицируются в зависимости от интеграции функций и удобств.

3. Розничная торговля

Это что-то, что варьируется от торгового центра до крупного торгового центра или развлекательного центра по соседству. Этот тип недвижимости обычно дороже офиса из-за необходимости постоянного обслуживания из-за большого пешеходного потока.Недвижимость также обычно сдается в долгосрочную аренду и может варьироваться от 5 до 10 лет. Цена на эти объекты также может варьироваться в зависимости от якорных арендаторов в том же районе. Ожидается, что в связи с появлением крупного бренда пешеходный трафик в этом районе будет выше. Поэтому цены, вероятно, будут выше, чем обычно. От этого же зависит и товарность этих свойств.

4. Промышленный

Эти объекты коммерческой недвижимости в основном состоят из зданий, таких как склады и другие типы, которые облегчают такие операции, как производство и распространение.Из-за характера предполагаемого использования они расположены вдали от жилых районов или городских районов. Они также подчиняются строгим правилам зонирования, которых они должны строго придерживаться.

Несколько слов о продаже коммерческой недвижимости

Бизнес, связанный с недвижимостью, — это, по сути, организация, которая занимается покупкой, продажей, а также управлением недвижимостью. Продажа коммерческой недвижимости ничем не отличается от продажи жилой недвижимости. Им обоим требуются агенты, прошедшие обучение и имеющие лицензию.Экзамены на получение лицензии проводятся в каждом штате. Агенты по жилью будут иметь дело с отдельными лицами или небольшими семьями, ищущими хороший дом, в то время как агенты по коммерческой недвижимости будут иметь дело с инвесторами и деловыми людьми (некоторые агенты могут решить делать и то, и другое). Однако в большинстве случаев агенты, которые намерены работать с коммерческой недвижимостью, начинают с жилой недвижимости.

Клиенты коммерческой недвижимости делятся на два типа; тех, кто ищет место, чтобы начать свой бизнес и тех, кто хочет купить недвижимость.Агент может принять решение работать только с инвесторами или только с деловыми людьми или даже с обоими. Как клиент, вы должны знать, к кому обращаться в зависимости от ваших потребностей.

Несмотря на то, что эта карьера может быть многообещающей, важно помнить, что, как и в любом другом начинании, в этом тоже будут неудачи. Например, во многих местах рынок постоянно меняется, а конкуренция растет с каждым днем. Ваши усилия по продвижению себя с помощью эффективных стратегий — вот что будет иметь значение.Тем не менее, это может быть весьма полезным, особенно если вы хорошо информированы или обучены.

Коммерческая недвижимость

Обновлено: 23 февраля 2022 г., 12:22.

Коммерческая недвижимость (CRE) является привлекательным классом инвестиций из-за ее стабильной доходности, пассивного дохода и потенциала роста. Этот сектор инвестирования в недвижимость становится все более популярным в качестве альтернативного вложения. Однако, несмотря на то, что CRE потенциально может быть прибыльным, не все коммерческие инвестиции считаются равными.Знание того, когда, во что и как инвестировать в коммерческую недвижимость, является важным компонентом успеха или неудачи.

Если вы хотите инвестировать в CRE, вот шесть вещей, которые вам нужно знать, прежде чем начать.

1. Не все типы собственности одинаковы

Коммерческая недвижимость включает в себя большое разнообразие типов активов. Хотя CRE обычно подразделяют на пять основных секторов; промышленная, офисная, торговая, многоквартирная и специального назначения, существует множество других типов собственности, таких как складское помещение, медицинское учреждение, уход за престарелыми, земля или гостиница.Спрос и предложение, доходность и общая прибыльность каждого сектора сильно различаются.

Некоторые типы собственности работают лучше, чем другие, в зависимости от спроса и предложения в конкретном местоположении актива. Но даже на макроуровне некоторые сектора работают лучше, чем другие. Крайне важно знать, как определить типы активов, которые являются наиболее прибыльными или предлагают самые большие возможности в текущей экономике.

В настоящее время промышленные объекты являются наиболее эффективным классом активов CRE, в то время как сектор торговых площадей является наименее эффективным сектором.С ростом онлайн-покупок торговые площади изо всех сил пытаются конкурировать, что приводит к снижению доходов и замедлению роста. Имейте в виду, что в некоторых секторах коммерческой недвижимости процент вакантных площадей, как правило, выше, потому что у них может быть один арендатор, например, склад в промышленном секторе или одно офисное помещение. Чтобы снизить профиль потенциального риска, некоторые предпочитают инвестировать в секторы или недвижимость с несколькими арендаторами, например, в многоквартирные квартиры.

Прежде чем начать инвестировать, изучите эффективность каждого класса активов в текущей экономике, определите жизнеспособность этого сектора в качестве инвестиций, а затем выберите тип собственности CRE, который вы хотели бы использовать.

2. Знайте рынок, спрос и предложение

Прежде чем инвестировать в коммерческую недвижимость, необходимо знать, что каждый рынок уникален. Когда вы инвестируете, вы инвестируете в конкретную географическую область, которая имеет свой собственный уникальный спрос и предложение. Определенные типы недвижимости могут хорошо себя чувствовать на макроуровне, но вы можете обнаружить, что в вашем городе наблюдается избыток предложения, или наоборот. Часто инвесторам не удается провести достаточное исследование рынка, чтобы определить, существует ли потенциальный риск насыщения рынка.

Хорошей отправной точкой является изучение предложения на рынке в непосредственной близости от вас, принимая во внимание как текущую арендуемую площадь, так и любые дополнительные площади, которые появятся в результате текущего строительства и запланированных застроек.

Если вы определили тип недвижимости, предложение которого недостаточно на вашем конкретном рынке, вы можете получить технико-экономическое обоснование, чтобы определить будущий рост и вероятность успеха в этом секторе. Realtor.com, Deloitte, CBRE и Mordor Intelligence — отличные ресурсы для этого.

3. Понимание рыночных циклов

Ничто не вечно. Здоровье экономики, уровень безработицы и ВВП напрямую связаны с прибыльностью коммерческой недвижимости. Понимание того, как работают циклы рынка недвижимости, может помочь вам избежать покупки, когда рынок высок, и необходимости продавать, когда рынок низок. Кроме того, знание конкретных показателей различных рыночных циклов поможет определить, какие возможности существуют прямо сейчас, и принять более обоснованные инвестиционные решения.

4. Провести тщательную комплексную проверку

Период комплексной проверки — это время, в течение которого потенциальный покупатель может провести тщательное исследование инвестиционной возможности. Это может включать проверку финансовой отчетности, документов, налоговых деклараций, отчетов о прибылях и убытках от предыдущего владельца, а также проведение обследований, осмотров имущества, технико-экономического обоснования или любых других необходимых исследований.

Нередки случаи, когда новые инвесторы в недвижимость настолько взволнованы перспективой покупки своих первых коммерческих инвестиций, что что-то упускают из виду при должной осмотрительности.Твердое понимание того, что необходимо изучить, тщательно проанализировать и проверить перед покупкой, убережет вас от потенциально дорогостоящих ошибок.

Составление тщательного и обширного контрольного списка должной осмотрительности для вашего типа собственности CRE поможет гарантировать, что ни один пункт не останется без внимания. Вот лишь несколько общих пунктов, которые следует учитывать:

  • Если вы планируете застройку пустующей собственности, убедитесь, что зонирование позволит вам использовать собственность по назначению.
  • Если вы хотите расширить существующее здание или построить новое, посмотрите, сколько дополнительных единиц может поддерживать рынок.
  • Ознакомьтесь с процедурами выдачи разрешений и стоимостью в городе или муниципалитете собственности.

Если вы инвестируете в более пассивные формы коммерческой недвижимости, такие как инвестиционные фонды недвижимости (REIT), краудфандинг, партнерства или частные фонды, ваша комплексная проверка будет включать тщательную проверку компании или лица, которое занимается вашими инвестициями.

К сожалению, не все в инвестиционном мире следуют одному и тому же набору стандартов.Комплексная проверка лица, управляющего фондом или компании, в которую вы инвестируете, так же важна, как и комплексная проверка актива.

  • Поговорите с другими участниками, которые инвестировали в недвижимость в прошлом, или попросите рекомендации.
  • Посмотрите на прошлые предложения и фактическую прибыль от закрытых инвестиций, чтобы получить представление об их послужном списке.
  • Спросите, как проходит их комплексная проверка. Посмотрите, как они проверяют каждую инвестиционную возможность или определяют, в какую REIT или инвестицию инвестировать.
  • Хотя в крупной инвестиционной компании это может и не понадобиться, если вы впервые работаете с кем-то в частном секторе, проверьте биографические данные. Хотя это может показаться суровым, это не редкость в крупных сделках CRE.

5. Иметь резервный фонд и резервный фонд капитала

Любые инвестиции всегда сопряжены с неопределенностью. Независимо от того, сколько вы исследовали, проверили или подготовили, всегда будут неизвестные факторы, которые могут положительно или отрицательно повлиять на вашу общую доходность.Одним из способов хеджирования этой неопределенности является учет непредвиденных затрат.

Непредвиденные расходы — это дополнительные средства, которые вы откладываете как часть своих первоначальных затрат на приобретение, чтобы помочь с непредвиденными расходами, возникающими при сдаче в аренду, повышении арендной платы, изменении управления, ремонте, изменении зоны или строительстве. Их также можно использовать для покрытия обслуживания вашего долга до тех пор, пока имущество не стабилизируется. Непредвиденные расходы особенно полезны, если будет отрицательный денежный поток, в то время как вы улучшаете общую производительность собственности.В коммерческой недвижимости стандартный бюджет на непредвиденные расходы составляет 5-15%, но он будет варьироваться в зависимости от актива и от того, неэффективен ли он.

Кроме того, рекомендуется в сфере недвижимости создавать капитальный резерв или замещающий резервный фонд. Резервный капитал — это фонд или счет, на котором отложены деньги для долгосрочных улучшений или непредвиденных расходов, помимо ваших первоначальных улучшений капитала. Это деньги, которые вы откладываете до того, как получите какой-либо положительный денежный поток, обычно от 3% до 5% от валовой арендной платы.Составление бюджета для обоих этих факторов при анализе инвестиций поможет увеличить шансы на получение прибыли и иметь средства, доступные в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.

6. Будьте готовы к неудачам и продлению сроков

Точно так же, как существуют неопределенности в отношении затрат, существуют также неопределенности в отношении сроков. Большинство людей устанавливают нереальные сроки строительства, ремонта, полной сдачи в аренду или достижения рыночной арендной платы за свои инвестиции в CRE. Новое строительство, ремонт, повышение арендной платы, смена руководства и внедрение новых систем требуют времени.Почти всегда будут неудачи и проблемы, которые остановят прогресс. Постарайтесь определить потенциальные препятствия в период должной осмотрительности и подготовиться к ним в рамках ваших непредвиденных расходов или с планом действий, который можно реализовать в случае задержек.

Если вы инвестируете в коммерческую недвижимость через более пассивный инструмент, такой как REIT, краудфандинг, партнерство или фонд, убедитесь, что вы гибки в своих ожиданиях возврата и сроках. Показатели активов могут колебаться из-за экономических факторов, рыночных циклов или проблем, возникающих после приобретения.В конечном счете, работа управляющего фондом состоит в том, чтобы должным образом информировать вас об этом риске, но также хорошо осознавать его самостоятельно.

Надеемся, что эти шесть вещей, которые вам нужно знать, прежде чем инвестировать в коммерческую недвижимость, помогут вам определить прибыльные инвестиции, а также защититься от некоторых потенциальных неудач, рисков и недостатков.

Подробнее о недвижимости

Что такое OM в сфере коммерческой недвижимости?

В этой статье мы подробно рассмотрим, что такое ОР в коммерческой недвижимости, как они используются, и обсудим, как создать ОР в коммерческой недвижимости.

Что такое OM в сфере коммерческой недвижимости?

Меморандум о предложении – или OM – является ключевым юридическим документом, используемым при частном размещении коммерческой недвижимости. ОР предоставляет покупателям информацию об объекте и предложении, защищает Спонсора от потенциальной ответственности и служит инструментом для сокращения круга участников торгов.

Меморандум о предложении описывает цели инвестиции, подробно описывает некоторые потенциальные риски, связанные с размещением, а также условия частного размещения коммерческой недвижимости.Информация в документе РЭ должна включать:

  • Описание здания, включая обзор имущества и местоположения, демографические данные, эксплуатацию и управление Отчет о прибылях и убытках, балансовый отчет и график распределения инвесторов
  • Биографии управляющих и инвестиционных компаний
  • Требования к участию и соглашение о конфиденциальности

Примеры ОР в коммерческой недвижимости

Часто владельцы коммерческой недвижимости и застройщики хотят привлечь капитал для обновления и перепозиционировать существующую недвижимость или купить новое офисное здание, не сообщая о предложении широкой публике, как это сделал бы брокер, выставляя недвижимость на продажу.

Предложение, как правило, освобождается от федеральных правил и правил штата по ценным бумагам, если оно продается частным образом среди сетей бывших инвесторов и других профессиональных контактов. В соответствии с этим методом продавец может допустить неограниченное количество аккредитованных инвесторов с высоким уровнем дохода плюс до 35 неаккредитованных инвесторов. OM, которые рекламируются для широкой публики, ограничены только аккредитованными инвесторами. Feldman Equities использует этот последний метод привлечения капитала.

Что такое Меморандум о соглашении и имеет ли он обязательную силу?

Меморандум о соглашении, также называемый протоколом сделки или письмом о намерениях, представляет собой документ, который обобщает предполагаемую сделку между покупателем и продавцом, включая цену покупки, основные положения и условия и непредвиденные обстоятельства.

Поскольку меморандум о соглашении представляет собой резюме предложенного предложения, он не является обязательным для сторон. Однако соглашение становится обязательным после того, как договор купли-продажи составлен на основе пунктов сделки, изложенных в меморандуме о соглашении, и полностью выполнен покупателем и продавцом.

Каковы последствия нарушения меморандума о соглашении?

Нарушение меморандума о соглашении может быть довольно частым явлением как для покупателя, так и для продавца.

Покупатель может передумать об инвестициях или, возможно, нашел лучшую недвижимость для покупки. Точно так же продавец мог получить более выгодное предложение или меморандум о предложении мог оказаться подписанным с превышением количества желающих вложить капитал в сделку, чем требуется продавцу.

Правовых последствий для любой из сторон, нарушающих меморандум о соглашении, нет. Однако покупатель может понести невозвратные расходы, такие как судебные издержки за рассмотрение документа, которые не могут быть возмещены.

Заключение сделки, а затем отказ от нее может рассматриваться как «недобросовестность» и может затруднить участие сторон в будущих сделках.

Как создать коммерческую недвижимость OM

Содержание

Включает информацию об имуществе, местонахождении, демографии, аренде или сопоставимых продажах, а также финансовый анализ с кратким изложением, предварительным отчетом, доходами и расходами, а также гипотетическая IRR при различных сценариях.

При создании оглавления имейте в виду, что серьезные инвесторы могут просматривать несколько меморандумов каждый день.Оглавление должно облегчить потенциальному инвестору поиск того, что он ищет, например биографию продавца или финансовую отчетность по сделке, без необходимости поиска по всему ОР. Это также показывает инвесторам, что продавец является профессионалом и тем, с кем стоит иметь дело.

Брендинг

Брендинг в меморандуме о предложении помогает продавцу завоевать доверие квалифицированных инвесторов, которые ищут исключительные инвестиционные возможности. Включение логотипа вашей компании, фирменных цветов, шрифтов и стиля письма в ваш OM укрепляет бренд вашей компании и помогает выделить вашу компанию среди конкурентов.

Коммерческий бизнес в сфере недвижимости касается как развития и поддержания продуктивных и прибыльных отношений, так и заключения сделок. В то время как большая часть меморандума о предложении сосредоточена на деталях инвестиций, брендинг сосредоточен на эстетике. При совместном использовании эти две категории будут дополнять друг друга и вызывать доверие у потенциальных инвесторов, которые могут быть незнакомы с продавцом/предлагающим или местным рынком офисной недвижимости.

Простота

Серьезных инвесторов привлекают красивые меморандумы о предложениях, на которые приятно смотреть и которые легко читать.Лаконичные ОР помогают произвести положительное первое впечатление, которое вызывает у инвестора желание узнать больше о предложении.

Используйте ровно столько текста, чтобы передать наиболее важные моменты сделки, с размером шрифта, достаточно большим, чтобы его мог прочитать каждый, и пустым пространством, чтобы выделить текст, фотографии и графику. Наука использования простоты в OM также является психологическим инструментом, который использует читабельность и открытость, чтобы показать потенциальным инвесторам, что предложение полностью прозрачно и что продавцу нечего скрывать.

Фотография

Хотя в наши дни смартфоны можно использовать практически для чего угодно, использование камеры телефона для фотографирования меморандума о предложении определенно не является одним из них. Все мы слышали поговорку о том, что картинка стоит тысячи слов. Найм профессионального фотографа для создания высококачественных фотографий и съемок недвижимости поможет максимально повысить привлекательность офисного здания, выставленного на продажу.

Не забудьте включить изображения соседних зданий, близлежащих удобств, парковок и подъездных дорог, а также торговых точек.Хотя профессиональные фотографии будут стоить дороже, цифровые изображения можно легко редактировать и повторно использовать в других маркетинговых материалах, таких как электронная почта и прямая почтовая рассылка.

Карта

Местоположение — это главное в коммерческой недвижимости, а четкая карта помогает прояснить сильные и слабые стороны предложения.

Карты в меморандуме о предложении можно настроить таким образом, чтобы они включали местоположение объекта и иллюстрировали основные моменты, такие как доступ к автомагистралям, торговым и развлекательным районам, а также близость к деловым районам и жилым районам.Карты удобств также могут помочь увеличить вовлеченность в OM, предоставляя сбалансированное сочетание визуального дизайна и достоверных данных, которые позиционируют недвижимость наилучшим образом.

Ясность

Хотя потенциальные инвесторы ценят простой для глаз меморандум о предложении, серьезных покупателей больше всего интересуют финансовые показатели и потенциальная прибыль от собственности.

ОР должны быть достаточно подробными, чтобы у инвестора была вся информация, необходимая для принятия инвестиционного решения, а финансовые документы и отчеты не выглядели так, как будто они исходят от Комиссии по ценным бумагам и биржам.Финансовая информация должна быть полной, легко читаемой и понятной, а заявления должны соответствовать внешнему виду всего меморандума о предложении.

Чем легче заявления могут быть прочитаны и интерпретированы потенциальным инвестором, тем лучше он будет относиться к вложению своего капитала в инвестиционное предложение.

Советы по улучшению вашей коммерческой недвижимости OM

Доступно для чтения

Предлагаемые меморандумы, которые легко читаются, удерживают внимание читателя дольше и могут увеличить вероятность того, что недвижимость будет продана быстрее и по справедливой цене.Вот почему продавцы и их дизайнеры OM тратят так много времени на то, чтобы избежать текстовых абзацев и включить элементы дизайна, такие как:

  • Простые шрифты с хорошим интервалом
  • Структурированная иерархия заголовков, подзаголовков и абзацев
  • Ключевые моменты, выделенные с помощью текст, выделенный полужирным шрифтом или маркеры

Подобные приемы помогают сделать OM более удобочитаемым и позволяют быстро просматривать выделенные свойства с помощью краткого, четкого и точного текста.

Quality Pictures

Недавнее исследование Microsoft показало, что у людей более короткая продолжительность концентрации внимания, чем у золотых рыбок. Это означает, что ОМ должен привлекать и удерживать внимание читателя с помощью высококачественных изображений, которые вызывают положительные эмоции и создают дополнительный «вау-фактор» для лучшего первого впечатления.

Меморандумы, содержащие слишком много текста и слишком мало качественных изображений, имеют низкую визуальную привлекательность, что повышает вероятность того, что потенциальный инвестор упустит из виду важную информацию о предлагаемом объекте недвижимости.

Некоторые коммерческие объекты предлагают исключительную доходность, но не являются самыми фотогеничными. Профессиональные фотографы знают, как делать качественные снимки с высоким разрешением, которые могут сделать здание более привлекательным, и сочетать фотографии интерьера и экстерьера с дронами, изображениями окрестностей и стоковой графикой.

Написание

Стиль написания меморандума о предложении должен быть относительно консервативным, информативным и прямолинейным. Прежде чем писать ОР, важно обдумать ключевые моменты вашего предложения, а затем изложить их кратко и быстро.

Предложения и абзацы должны быть короткими и содержательными. Используйте четкие заголовки и подзаголовки, которые поддерживают основной текст и помогают читателю быстро найти информацию.

Подумайте о том, чтобы нанять профессионального писателя или редактора текстов, чтобы он выявлял грамматические, орфографические и пунктуационные ошибки, из-за которых меморандум о предложении выглядит дилетантским. Потенциальные инвесторы будут думать, что если есть ошибка в написании, может быть ошибка и в финансовых данных, включенных в меморандум, что заставит их передать ваше предложение.

Карты

Не копируйте и не вставляйте карту из Google, потому что иногда точные местоположения неверны, и потому что вы хотите продвигать свой бренд. Вместо этого включите карту из профессионального картографического источника, такого как USGS TopoView, чтобы включить ее в меморандум о предложении.

Используйте метки или стрелки, чтобы выделить дороги и парковки, удобства, такие как магазины и рестораны, близлежащие многоквартирные дома и жилые кварталы, а также другие офисные здания рядом с вашим и основных арендаторов, занимающих каждую собственность.Это облегчает инвестору понимание преимуществ вашего предложения и типов арендаторов, которые привлечет недвижимость.

Макеты

Крупные печатные и цифровые журналы всегда используют высококачественную обложку, чтобы привлечь внимание читателя, создать бренд и вызвать интерес с самого начала. Меморандум о предложении ничем не отличается, и хорошо продуманная обложка побудит потенциальных инвесторов открыть меморандум и узнать больше.

Как только читатель окажется внутри, макет должен удержать его там.

Лучшие макеты OM представляют собой хорошо сбалансированное сочетание пространства, текста и изображений, представленных в привлекательной форме, которую легко читать и понимать. Поля и интервалы должны быть достаточно большими, чтобы меморандум выглядел не перегруженным, пустое пространство должно привлекать внимание читателя к важным элементам, а длинные блоки текста должны быть разбиты фотографиями, картами, диаграммами или другими изображениями.

Финансовая информация

Не копируйте и не вставляйте свои отчеты о прибылях и убытках или финансовые отчеты из электронной таблицы или программного обеспечения для управления недвижимостью.Вместо этого используйте шаблоны таблиц и диаграмм, которые соответствуют общему виду и дизайну вашего меморандума о предложениях, и вставьте числа в эти шаблоны.

Это делает финансовую информацию в ОР более легкой для чтения и понимания, а также выглядит более профессионально для потенциальных инвесторов. Обязательно сравните данные, перенесенные из рабочих электронных таблиц в шаблоны таблиц и диаграмм, и убедитесь, что числа совпадают. Представление финансовых деталей в привлекательной форме требует немного больше времени, но может стать решающим фактором между выигрышем или проигрышем продажи.

Размер PDF

Существует два разных размера PDF для меморандума о предложении. Файлы OM, предназначенные для печати, больше, чем версии меморандумов в формате PDF, отправленные по электронной почте или доступные через Интернет. Загружаемые версии меморандума о предложении должны быть «легче», чтобы файлы загружались быстрее.

Программное обеспечение для проектирования PDF с самым высоким рейтингом, такое как Microsoft Visio, Foxit, Adobe Acrobat и Corel PDF Fusion, имеет настройки, которые позволяют размеру файла PDF меморандума о предложениях настраивать файлы для печати и оптимизировать для совместного использования в Интернете.

Призыв к действию

И последнее, но не менее важное: меморандум о предложении всегда должен запрашивать заказ, как это сделал бы хороший брокер по коммерческой недвижимости. Способ, которым большинство OM призывает к действию, заключается в соглашении о конфиденциальности, иногда называемом соглашением о неразглашении или NDA.

Соглашение о конфиденциальности является юридически обязывающим документом, в котором указаны имя, адрес и контактная информация получающей стороны, например потенциального инвестора или представителя.Соглашение о неразглашении включает в себя подтверждение того, что конфиденциальная информация, отправляемая принимающей стороне, такая как недвижимость, выставленная на продажу, или список арендной платы арендатора, не может быть раскрыта никому, что получатель действует в качестве принципала, а также закон штата, регулирующий соглашение.

Bottom Line

После того, как вся информация собрана в хорошо продуманный меморандум о предложении с кратким текстом, качественными изображениями и фотографиями, а также легко читаемой и понятной финансовой информацией, следующим шагом будет поиск покупателей или инвесторов для размещения.Хотя сбор этой информации может занять много времени и усилий, создание подробного и хорошо продуманного ОР привлечет внимание серьезных инвесторов и поможет продавцу отсеять пул квалифицированных участников торгов для инвестиций в офисное здание.

Check Also

Прибыльный малый бизнес 2018: Самый прибыльный бизнес: ТОП-25 идей для предпринимателей

Содержание Самый прибыльный бизнес в России на 2018 год — Инвестиции семейного офисаЭксперты подсчитали самый …

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.